concepto de tercero - Curso Derecho Registral I

CONCEPTO DE TERCERO
REGISTRAL
TERCERO REGISTRAL
Se entiende por tercero según el artículo 1148 del
Código Civil, el que no ha intervenido como parte
en el acto o contrato.
Adrogué (citado por Cornejo) habla de tercero registral y
agrega que la noción de parte es ajena al derecho
registral y propia del derecho de las obligaciones.
Por lo que, debe entenderse que el artículo 1148
hace referencia al tercero registral y no a “parte” del
derecho de obligaciones.
El concepto suministrado por la ley es muy amplio y
comprende tanto al tercero interesado en adquirir el
dominio como a los acreedores y a las personas
perjudicadas por los cambios operados en el
registro.
Ejemplos
Si entre “A” y “B” se celebró un contrato
traslativo de dominio (compraventa, donación
entre vivos, permuta o renta vitalicia) “C” es
tercero.
“C” puede ser una persona interesada en
adquirir de “B” el dominio o un acreedor
hipotecario o prendario en el caso de bienes
muebles identificables, interesado en que su
crédito sea garantizado con el bien inscrito.
De lo anterior se tiene que
Terceros interesados son todos aquellos que
sustentan un derecho que resultará
perjudicado a raíz de la mutación. (Cornejo)
Este concepto es más restringido que el
contenido en el art. 1148 c.c y se refiere,
tanto a los acreedores singularmente
privilegiados como a las personas cuyo título
válido no ingresó al registro o, habiendo sido
registrado, se ve perjudicado porque el
derecho de su enajenante es inválido.
De ahí resulta…
Dos tipos de terceros registrales: uno
individualizado por la falta de inscripción del
título (falta de integridad del registro) y otro,
determinado por la inscripción de un título
inexacto o inválido (falta de exactitud del
registro).


El primero se identifica con el llamado tercero latino
que se da por un defecto registral por omisión;
existe un título válido que no ha accedido al
registro. Aquí, el conflicto del tercero latino se da
entre el adquirente de un derecho real (propiedad,
hipoteca o prenda) no inscrito, y quien de buena fe
logró inscripción registral de una situación jurídico
real.
Caso en el cual se aplica el principio contenido en
la Carta de Puerto Rico que establece:
INOPONIBILIDAD


Los actos, derechos y situaciones jurídicas
inscribibles no inscritas no producen efecto frente a
terceros de buena fe.
Principio que coincide con la recomendación dada
en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil,
celebradas en La Plata en 1981, que dice: "Las
mutaciones jurídico reales sobre inmuebles no
inscriptas (sic) son inoponibles a los terceros con
interés legítimo (el que adquirió o el acreedor hipotecario o prendario
que no inscribió) que sean de buena fe, tengan o no
emplazamiento registral"
En Guatemala este principio está contenido
en dos disposiciones que de manera positiva
afirman:
Únicamente perjudica a tercero lo que
aparezca inscrito o anotado en el registro.
Interpretando a contrariu sensu lo no inscrito
no perjudica a terceros, incluyendo a los
acreedores singularmente privilegiados, para
quienes producen efectos los títulos inscritos
desde la fecha de su entrega al registro. Art.
1148 c.c. 339 c.c.g



La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se
pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro.
(XVII Carta de Buenos Aires)
En cuyo caso, la presunción legitimadora del Registro para el
que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el
mismo, es incontrovertible. (XVI Carta de Buenos Aires) O dicho
corrientemente: no puede ser perjudicado quien adquiere con
registro limpio.
Lo último es aplicable a la persona interesada en adquirir el
dominio de un bien y concurre al registro en donde constata que
el bien está a nombre de quien se lo ofrece, no tiene inscritas
hipotecas ni anotaciones de embargo o demanda. Esta
presunción legitimadora le permite adquirir la propiedad del bien
e inscribir su derecho; sin embargo, no registradas habían una
venta real anterior y una hipoteca. El derecho de quien ha
adquirido no se perjudica.


“En cambio, el tercero germánico presupone un
defecto por comisión, pues existe un título inválido
que ha accedido al registro… Es, entonces, quien
adquirió a título oneroso y de buena fe de quien
habiendo tenido inscripto (sic) su título había
adquirido inválidamente, no obstante lo cual opone
su título al causante del enajenante, pero requiere
que su adquirente haya inscripto (sic) su título
respectivo”.
Para este caso es aplicable el principio contenido
tanto en la Carta de Puerto Rico y en la legislación
guatemalteca que reza:
PROTECCIÓN AL TERCERO DE
BUENA FE


Tampoco producirán efecto frente a estas
personas las declaraciones de nulidad,
rescisión o resolución de los actos inscritos,
ni cualquier limitación o causa de ineficacia
de los derechos inscritos publicadas con
posterioridad a la inscripción a favor del
tercero.
Principio que comprende dos situaciones:
Art. 1146 c.c.


La primera, que “C” haya adquirido de “B”, pero el
título con el cual “B” adquirió de “A” es inválido, al
decir inválido se refiere a que ha sido declarado
nulo. Caso en el cual el derecho de “C” no se
perjudica de acuerdo al principio citado.
La segunda, que posteriormente a que “C” haya
inscrito su derecho ingrese al registro un embargo
contra bienes de “B”, y el registro lo opera (caso
hipotético pero puede ocurrir). A pesar de la
anotación, tal limitación no afecta a “C”.

Sin embargo, el principio citado, de acuerdo a la
doctrina legal sostenida por la Corte de
Constitucionalidad
guatemalteca,
tiene
una
excepción referida a la protección plena que otorga
dicha corte y se refiere a las inscripciones que se
hayan hecho en base a documentos evidentemente
falsos. En otras palabras, de la prueba documental
aportada se deben desprender indicios suficientes
que le permitan al juez establecer sin lugar a dudas
la falsedad. Si no es así, debe hacer aplicación de
principio analizado.
CONCLUSIÓN
1.
2.
a.
b.
c.
d.
En materia registral debe hacerse alusión a TERCERO
REGISTRAL y no a parte.
La acepción de tercero registral abarca:
La persona interesada en adquirir el dominio del bien inscrito.
El acreedor garantizado que esté interesado en que su crédito
sea garantizado con el bien inscrito.
La persona cuyo derecho perfecto y título válido que
documenta una situación real, no ingresa al registro.
La persona cuyo derecho perfecto y título válido ingresa al
registro pero proviene de un derecho inválido. Es decir, su
enajenante tenía un derecho inválido o sujeto a condición
resolutoria no inscrita. En cuyo caso, para hacer aplicación de
los principios correspondientes, se debe examinar si se trata
de nulidad o resolución o falsedad y que esta última sea
evidente según la prueba documental aportada.
CONCLUSIÓN
3.
4.
5.
Todo cambio extrarregistral debe registrarse a fin
de mantener la integridad del registro.
Toda condición resolutoria debe registrarse para
mantener la exactitud del registro.
Para no vulnerar la integridad del registro, en todo
documento que ingrese (especialmente los
notariales) debe solicitarse su anotación
preventiva o su prórroga si adolece de algún
defecto; a fin de que mientras se subsana el
defecto, evitar el ingreso de un título válido y
oneroso de un tercero de buena fe que impida la
registración posterior del derecho contenido en el
documento defectuoso.