medianería ficha técnica5

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de las comisiones / pericias y tasaciones / ficha técnica 5: medianería
ficha técnica5
medianería
Casos de resoluciones constructivas
inadecuadas según la reglamentación
vigente
Ejemplo 1: Gral. López al
3300. Santa Fe. / En este
ejemplo podemos visualizar
que la cubierta del vecino
tiene pendiente hacia el patio
de la finca lindera y la
canaleta coincide con el
muro medianero.
(Reglamento de Edificación /Código Civil)
En nuestras ciudades existen numerosas resoluciones
constructivas que no se adecuan a lo normado con relación a
la medianería y que afectan a los linderos.
En muchos casos se ejecutan con desconocimiento de la
normativa vigente (Reglamento de Edificación y el Código
Civil) o bien se construye la obra sin un profesional a cargo que
pueda asegurar el cumplimiento de la reglamentación a fin de
evitar futuros problemas entre vecinos.
A modo de ejemplo hemos recopilado algunos casos de estas
prácticas para poder analizar el mal uso de la normativa. Si
bien no están todas las posibilidades, servirá como muestra de
lo antedicho.
Ejemplo 2: Calle Moreno al
3600 - Santa Fe. / En este
caso, también podemos ver
que la cubierta desagua en
una conversa, que fue
construida en forma
antirreglamentaria, ya que
no está a 0.60 m del eje
divisorio de predios, sino
adosada al muro
medianero.
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Transcribimos los incisos del Artículo 4.11.4 del Reglamento de
Según el Reglamento de Edificación en su Cap. 4.8.17:
4.8.17. MATERIAL, ESPESOR Y REBAJE DE MUROS
DIVISORIOS ENTRE PREDIOS:
a. Un muro divisorio entre predios, aunque éstos fueren del mismo
propietario, que, en cualquier nivel, cierre partes cubiertas, debe
ser construido en albañilería de ladrillos macizos o de piedra.
b. El espesor de estos muros podrá ser de 0,45 m o de 0,30 m.
c. Cortes y rebajes para instalaciones u otros usos:
2) Muros de 0,30 m de espesor.
a) Cortes hasta el eje divisorio para colocar estructura resistente.
b) Canaletas de no más de 0,05 m de profundidad para alojar
tubería de agua corriente, gas, electricidad y calefacción.
Transcribimos los incisos el Artículo 8.8.1 del Reglamento de
Edificación de Santa Fe, que regula lo analizado:
8.8.1. VISTAS A PREDIOS LINDEROS:
Edificación, que norma lo planteado en estos ejemplos:
Ambas construcciones pueden provocar problemas con
relación a la estanqueidad que debe tener el muro medianero
para evitar filtraciones y humedades. En el Ejemplo 1 quizás es
más problemático, porque la canaleta no sólo carece del retiro
pertinente del muro divisorio, sino que invade el muro
medianero. Además, la precariedad de la cubierta construida
con una pseudo columna sobre el muro divisorio y sin el
cerramiento correspondiente. Evidentemente han generado
una superficie cubierta, con ventilación hacia el lindero.
techo.
4.11.4. DESAGÜE DE TECHOS, AZOTEAS Y TERRAZAS:
a. En un techo azotea o terraza, las aguas pluviales deben escurrir
fácilmente hacia el desagüe, evitando su caída a la vía pública,
sobre predios linderos y sobre muros divisorios o privativos
contiguos a predios linderos.
c. Estos canalones, limahoyas y canaletas se apartarán del eje
divisorio entre predios no menos de 0,60 m., medidos desde dicho
eje hasta el borde más próximo del canalón, debiendo continuar la
cubierta entre canal y muro con una contrapendiente igual a la del
a. No se permitirán vistas a los predios colindantes desde
aberturas situadas a menor distancia de tres (3,00) metros del eje
divisorio entre predios, aunque éstos sean de un mismo dueño.
b. En el caso de proyectarse ventanas, puertas, galerías,
balcones, azoteas o cualquier obra que permita el acceso de
personas a menor distancia de 3,00 m. del eje divisorio, con la
excepción establecida más arriba, se deberá impedir la vista al
predio colindante, utilizando un elemento fijo, opaco o traslúcido de
una altura igual a 1,80 m, medidos desde el piso.
Según el Reglamento de Edificación, en incisos de sus Cap. 4.3.3
y 4.3.4 señalan:
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Estas intervenciones están fuera del reglamento, ya que no se pueden abrir ventanas con visuales al
lindero ni tampoco instalaciones en el muro medianero, que traspasen el eje divisorio. Art. 2658 y
2731 Código Civil.
No sólo la apertura de la ventana no es correcta sino que tampoco se encuentra finalizada la obra en
cuanto a la protección que debe tener el muro. (revoques completos). Al no tener la protección
adecuada, resiente la estanqueidad de dicho muro, pudiendo provocar humedades en su interior.
Esto tiene que ver con la obligatoriedad del mantenimiento de la pared medianera, según lo
especifica el Art.2722 del Código Civil
Ejemplo 4: San Martín al 3400 – Santa Fe
En este caso visualizamos la intervención en distintos pisos de un edificio, que se manifiesta a través
de la apertura de diferentes tipos de aberturas en el mismo muro medianero, con visuales a linderos,
que no solamente no se ajustan a la normativa, sino que también han influido negativamente en la
estética del edificio y en la unicidad de las intervenciones, teniendo en cuenta que la cáscara es
propiedad de todo el consorcio.
Ejemplo 5: Bv. Gálvez 1700:
Este caso corresponde a la excavación del pozo para la
construcción de un edificio. Como se verifica en la foto, el muro
medianero con el lote lindero denota una flecha hacia abajo,
debido a que no se tomaron los recaudos necesarios para no
afectar la construcción existente.
El mampuesto con cimiento tradicional, se descalzó de su cimiento
para submurarlo y construir el muro desde abajo, constituyéndose
en el cerramiento del subsuelo y antirreglamentariamente
superando el límite del predio lindero con la excavación, provocando
daños en él por el accionar directo y el descuido en las ejecuciones
de la empresa constructora, en el lindero.
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Ejemplo 3: Avellaneda al 5600 – Santa Fe
En este caso podemos ver que uno de los linderos abrió una ventana en la medianera y también ha
instalado un caño de ventilación que se supone es de un calefón, y una rejilla de ventilación.
Sólo una de estas aberturas podría considerarse correcta según lo normado, porque tiene un paño fijo
y traslúcido, evitando las visuales al lindero. No obstante, cualquier instalación u obra sobre un muro
medianero, debería tener el consentimiento del vecino para poder realizarlo.
4.3.3. EXCAVACION QUE AFECTE A ESTRUCTURAS
ADYACENTES.
b. Se preservará y protegerá de daños a toda estructura propia o
lindera, cuya seguridad pueda ser afectada por una excavación.
a. Toda excavación que afecte a linderos o la vía pública, debe ser
entrañen peligros a personas, predios linderos o vía pública.
Existen otros casos muy comunes, que tienen que ver con el no
cumplimiento de las alturas del remate de las chimeneas para
la evacuación de humos y gases de combustión, o las
reglamentaciones para instalaciones especiales, cañerías,
etc., que si bien no se encuentran expuestos en la presente
ficha, sería importante que se tengan en cuenta a la hora de
proyectar y construir, a fin de evitar problemas futuros propios y
con los vecinos.
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4.3.4. EXCAVACION QUE PUEDA CAUSAR DAÑO O
PELIGRO:
terminada dentro de los ciento ochenta (180) días corridos, a contar
desde la fecha de su comienzo. No obstante, la Dirección de
Edificaciones Privadas puede acordar lapsos mayores para obras
de magnitud.
b. La excavación no debe provocar en estructuras resistentes,
instalaciones ni cimientos, situaciones no reglamentarias o con
peligro potencial.
c. El responsable efectuará las correcciones que correspondan y
adoptará, a juicio de la Dirección de Edificaciones Privadas, las
previsiones necesarias para que no se ocasionen daños ni se