ÍNDICE 1.LA FORMACION DEL CONCEPTO 2.CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS 3.EL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL 4.EL OBJETO DEL CONTRATO 5.LA CAUSA 6.LA FORMA 7.ELEMENTOS ACCIDENTALES 8.LA FORMACION DEL CONTRATO 9.LA INTERPRETACION DEL CONTRATO 10.LA EFICACIA DEL CONTRATO 11.LA INEFICACIA DEL CONTRATO 12. COMPRAVENTA 13. PERMUTA 14. ARRENDAMIENTOS 1 1) LA FORMACIÓN DEL CONCEPTO Art. 1254 CC: “El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”. El Derecho Romano distinguió entre convención y contrato; la primera era un simple acuerdo de voluntades que no producía acción ni obligación; el contrato era una convención que producía acción y obligación al ser acompañada, la convención, de forma y causa. El Código Civil no da un verdadero concepto de contrato, limitándose a indicar el momento de su nacimiento. Del artículo 1254 pueden destacarse los siguientes aspectos: El Derecho moderno admite diversas concepciones sobre el concepto de CONTRATO: • Recoge el criterio espiritualista, según el cual “ de cualquier forma que una persona se obligara quedaba obligada”(art. 1.278) - L A CONCEPCIÓN AMPLIA identifica convención y contrato, incluyendo todo acuerdo de crear, modificar o extinguir un derecho de obligación, real o de familia. • El artículo 1254 sigue la concepción estricta del contrato, limitándolo a las obligaciones de carácter patrimonial o económicas. - LA CONCEPCIÓN ESTRICTA separa convención de contrato, convención es todo acuerdo sobre un objeto de interés público, contrato es exclusivamente el acuerdo de constituir una obligación de carácter patrimonial. • El artículo 1254 considera como elemento esencial del contrato al consentimiento. Sin embargo, esta nota es de por sí insuficiente, pues debe ponerse en relación con el artículo 1261 que exige consentimiento, objeto y causa y con los artículos 1278 a 1280 que exigen una forma determinada. - LA CONCEPCIÓN INTERMEDIA O ECLÉCTICA , incluye los acuerdos destinados a crear, modificar o extinguir una obligación. • El artículo 1254 habla de pluralidad de personas, pero esto no es obstáculo para que se admita la figura del autocontrato. a) La noción de contrato en el Código Civil 2 b) Crisis de la autonomía de la voluntad y planteamientos actuales del contrato La llamada crisis del contrato significa por una parte la quiebra de una concepción liberal e individualista u por otra la necesidad de que la autonomía de la libertad tenga determinados limites por ello el Derecho de Consumo supone una serie de normas encaminadas a proteger al consumidor y que no encajan bien en la situación de absoluta libertad del mercado. Hoy en día mas que hablar de contrato se habla de crisis de contrato, lo que se ha convertido ya en un tópico hasta el punto de que hay más trabajos doctrinales dedicados a la crisis del contrato que sobre el contrato en sí. Así, se ha producido una explosión de contratos, que es lo que ha provocado su crisis: tal es el caso de la contratación en masa, contratos de contenido imperativo, relaciones contractuales de hecho, etc. Si por crisis de una figura jurídica hay que entender cuando cae en desuso o no se aplica, lo cierto es que el contrato en lugar de estar en crisis goza de muy buena salud, ya que nunca se han celebrado tantos contratos como ahora. Lo que esta en crisis es la concepción liberal e individualista del contrato que inspiran los códigos del XIX. La práctica demuestra que el principio de igualdad de las partes que es la base del contrato, desaparece cuando un particular contrata con una gran multinacional. Ante esta desigualdad jurídica de las partes tiene que intervenir el estado imponiendo el contenido del contrato, con lo que quiebra otro de los principios tradicionales del XIX, la no intervención del Estado. 3 2) CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS 3) EL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL Los contratos pueden ser CONSENSUALES, REALES y FORMALES, según se perfeccionen por el consentimiento –compraventa-, por la entrega – préstamo- o por la forma. consentimiento objeto causa A t e n d i e n d o a s u fi n a l i d a d p u e d e n s e r : ONEROSOS Y GRATUITOS, según cada una de las partes realiza una prestación que es una compensación o contrapartida de la otra o no. El Código Civil exige como requisitos generales para todo tipo de contratos los siguientes: • Consentimiento de los contratantes. • Objeto cierto materia del contrato. • Causa de obligación que se establezca. Asimismo, atendiendo a su regulación pueden ser TÍPICOS o ATÍPICOS EL CONSENTIMIENTO CONTRACTUAL • Típicos: Son aquellos que aparecen recogidos en el Código Civil o en leyes especiales. El consentimiento es el elemento más importante del contrato y significa, acuerdo de voluntades. El Código Civil lo define como el “concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que ha de constituir el contrato”. • Atípicos: Son aquellos que no tienen una regulación normativa, surgen por los constantes cambios económicos que evolucionan mucho más rápidamente que las reformas legislativas. FINALIDAD onerosos gratuitos REGULACION típicos atípicos El consentimiento contractual exige como requisitos: 1. Pluralidad de sujetos, en todo contrato intervienen varias personas pero no hay ningún inconveniente en admitir la figura del autocontrato. 4 2. Capacidad de contratar, en los términos de la pregunta anterior. La reserva mental se produce cuando un contratante manifiesta una cosa e internamente se dice a si mismo que no quiere eso. Se puede hacer con intención de engañar o con buena intención. 3. Voluntad, esta ha de ser consciente libre y no tener ningún vicio. - Vicios del consentimiento 4. Declaración de voluntad, no basta que se produzca el consentimiento sino que debe manifestarse exteriormente. error dolo violencia intimidación El Código Civil dice que será nulo el consentimiento prestado por e r r o r, d o l o , v i o l e n c i a o intimidación. Debe haber concordancia entre la voluntad interna y externa, lo normal es que coincidan, pero entre ambas voluntades pueden existir una divergencia inconsciente, “error obstativo” (en la declaración), o bien puede existir una divergencia consciente como son las declaraciones “iocandi causa” (declaraciones de broma), divergencia mental o simulación. A) El ERROR es el conocimiento falso de una cosa o de un hecho. El Código Civil admite las siguientes clases de error: El error obstativo o en la declaración, provoca una divergencia inconsciente entre la voluntad interna y la externa, ante el silencio del Código Civil sobre este punto, el TS ha declarado el contrato nulo o inexistente. • Error sobre la identidad de la cosa, confundiéndola con otra. Produce la inexistencia del contrato. • Error sobre la causa del contrato. Produce la inexistencia del contrato. • Error sobre la esencia de la cosa. Produce la anulabilidad del contrato. La declaración iocandi causa, se emite sin seriedad, sin intención de engaño en broma y por tanto será nula. • E r ro r s o b re l a s c u a l i d a d e s s e c u n d a r i a s o accidentales del contrato. Este error no vicia el consentimiento. 5 • Error sobre la cantidad. Vicia el consentimiento cuando el contrato se haya celebrado en consideración a la extensión de una cosa, distinto de este error es el llamado de cuenta que consiste en un error aritmético subsanable por corrección. • Que no se utilice el dolo por la otra parte contratante. El dolo incidental es aquel que hace más onerosas las condiciones de un contrato. Su único efecto es obligar al que lo utilizó a indemnizar daños y perjuicios. • Error sobre la persona. Solo invalidará el contrato cuando la consideración a esa persona hubiera sido la causa principal del contrato. • Error sobre los motivos del contrato. Este no invalida el contrato salvo que expresamente esos motivos se hayan elevado a la categoría de causa del contrato. B) DOLO: en un sentido amplio dolo es sinónimo de mala fe. En un sentido restringido dolo es el artificio que utiliza uno de los contratantes para engañar al otro. El dolo puede ser dolo causante o principal y dolo incidental. El dolo causante o principal es el que determina la celebración del contrato. El CC lo define diciendo que hay dolo cuando con palabras o maquinaciones fraudulentas de parte de uno de los contratantes es inducido el otro a celebrar un contrato que sin ellos no lo hubiese hecho. Este dolo causante o principal exige como requisitos: • • C) VIOLENCIA E INTIMIDACIÓN: Se llama violencia a la coacción física e intimidación es la coacción moral. El CC dice que hay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible. Hay Que sea grave. Que proceda de uno de los contratantes. 6 intimidación cuando se inspira a uno de los contratantes el terror racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes o en la persona y bienes de su cónyuge, descendientes y ascendientes. 4) EL OBJETO DEL CONTRATO: REQUISITOS OBJETO del contrato son las cosas o servicios que son materia de las obligaciones de dar o hacer. El CC exige los siguientes requisitos: Para calificar la intimidación deberá atenderse a la edad y condición de la persona. El simple terror de desagradar a las personas a quienes se deben sumisión y respeto no anulará el contrato. La doctrina lo llama terror reverencial, ej. los hijos respecto de sus padres. lícito posible determinado o determinable • La cosa o servicio ha de ser lícito. Si se trata de cosas, el CC exige que estén en comercio de los hombres. Si se trata de servicios que no sean contrarios a las leyes y a las buenas costumbres. La violencia es causa de nulidad no de anulabilidad del contrato. • La cosa o servicio ha de ser real o posible, ej. que exista en el momento de la celebración del contrato o al menos que pueda existir en lo sucesivo, pueden serlo las cosas futuras, excepto la herencia futura (salvo que su objeto sea practicar entre vivos la división del caudal hereditario). • La cosa o servicio ha de ser determinado o susceptible de determinación, el objeto debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie, la indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato siempre que sea posible determinar esa cantidad sin necesidad de un nuevo documento inter partes. 7 5) LA CAUSA: EXPOSICIONES DOCTRINALES Régimen en el Código Civil La CAUSA es una de las materias más confusas y discutidas de todo el Derecho civil. La causa responde a la pregunta ¿por qué se debe?, a diferencia del objeto que pregunta ¿qué se debe? En el CC la causa es uno de los requisitos esenciales del contrato, art.1261. Pero además del principio general el CC establece una regulación sobre la causa y dispersos en su articulado, hay otras normas sobre la causa. Por ello el régimen legal sobre la causa en nuestro derecho es: El derecho comparado muestra una doble orientación en la materia de la causa. Están las doctrinas anticausalistas que suprimen la causa del contrato por entender que causa es igual a consentimiento o la voluntad de las partes. Las doctrinas causalistas, las legislaciones latinas, admiten la existencia de la causa dentro del contrato pero con matices: • Los contratos sin causa o con causa ilícita no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral. • La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad si no se prueba que estaban fundadas en otra causa verdadera y lícita. • Concepción objetiva: la causa es el fin económico y jurídico del contrato, ej. la finalidad práctica del contrato. • Aunque la causa no se exprese en el contrato se presume que esa causa existe y es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario. • Concepción subjetiva: la causa es la razón que impulsa a las partes a celebrar el contrato, ej. el fin particular que persigue cada uno de los interesados. El contrato simulado • Concepción ecléctica: es una síntesis de las 2 posturas anteriores (refunde las posturas anteriores diciendo que no son contradictorias sino complementarias). La SIMULACIÓN es una declaración de voluntad no real emitida conscientemente por ambas partes para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio que no existe o que existiendo es distinto del realizado. 8 La simulación puede ser absoluta o relativa. En la primera las partes aparentan realizar un negocio con la intención de no celebrar ninguno, ej. por fines publicitarios una empresa dice que tal sociedad compró un elevado número de su producto. La segunda, las partes realizan aparentemente un negocio pero en realidad están celebrando otro distinto. 6) LA FORMA: SIGNIFICADO Y CLASES En un sentido amplio la FORMA El CC establece como principio se identifica con general la libertad absoluta de la propia forma, art.1278 declaración de voluntad de las partes. En un sentido más restringido, al hablar de forma se alude a la forma específica y determinada que debe de tener un contrato en concreto bien por pacto inter partes o bien por imposición legal. En estos casos el TS ha señalado que la simulación absoluta produce la inexistencia del negocio, mientras que la simulación relativa (o negocio disimulado) será válido siempre que sea lícito y reúna los requisitos exigidos por ese otro contrato. Cualquiera que sea la forma en que se celebran los contratos serán obligatorios si en ellos concurren las condiciones civiles. Este art.1278 recoge los principios de libertad de forma o la no necesidad de forma para la eficacia de ese contrato siguiendo con ello el criterio de nuestro derecho histórico del Ordenamiento de Alcalá. Este principio de libertad de forma no significa que el CC no exija una forma determinada en determinados casos. Por ello este art.1278 se estudia en relación con el art.1279 que es la norma fundamental sobre la forma de los contratos. Este art.1279 dice que si la ley exigiera el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato los contratantes podrán compelerse 9 recíprocamente a llenar esa forma pública desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez. otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero. 6. L a c e s i ó n d e a c c i o n e s o d e r e c h o s procedentes de un acto consignado en escritura pública. Este art.1279 reconoce a las partes el derecho y la obligación recíproca de cumplir una forma determinada cuando esa forma sea necesaria para una finalidad concreta. Cuando un acto o contrato deba constar necesariamente en documento público, la falta de forma determina la NULIDAD del mismo (ej. la donación de bienes inmuebles o la constitución de una sociedad mercantil sin constar en escritura pública). Estos dos arts.1278-1279 se complementan con el art.1280. Este art.1280 dice que deberán constar en documento público -los autorizados por notario o funcionario público con los requisitos legales necesarios- los siguientes: En todos los demás casos, el principio general es la libertad de forma, por lo tanto los contratos verbales son validos aunque su prueba resulte más dificultosa que la de los contratos realizados por escrito. 1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. 2. Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero. 3. Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones. 4. La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal. 5. El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier 10 7 ) L O S E L E M E N T O S A C C I D E N TA L E S D E L CONTRATO: LA CONDICIÓN, EL TÉRMINO Y EL MODO 8) LA FORMACIÓN DEL CONTRATO: FASES La vida de todo contrato tiene tres FASES o momentos esenciales: generación perfección consumación Elementos accidentales del contrato son aquellos que se presumen que no acompañan al contrato salvo pacto en contrario como son la condición, el término y el modo. Se llama MODO, CARGA o GRAVAMEN a la obligación accesoria que puede imponerse al beneficiario en los negocios a título gratuito como son la donación, la herencia o el legado. •Generación: Comprende los tratos o negociaciones para contribuir a la formación de la voluntad contractual. • Perfección: Comprende el nacimiento del contrato en la vida jurídica. • Consumación: Comprende el cumplimiento del fin para el cual se constituyó el contrato, es decir, los efectos de dicho contrato. El modo es una carga o gravamen que se impone al destinatario de los negocios gratuitos para dar o hacer algo en beneficio del disponente o en beneficio de un tercero. Los tratos preliminares: la responsabilidad precontractual El modo tiene una gran aplicación en el derecho de sucesiones y en las donaciones. Los llamados TRATOS PRELIMINARES son los actos que llevan a cabo las partes para discutir y elaborar un contrato. Estos tratos no constituyen por sí solos ningún acto jurídico; sin embargo, tampoco son irrelevantes, porque contribuyen a formar la voluntad de los contratantes y sobre todo sirven para interpretar el contrato. 11 Además, estos tratos empiezan con las negociaciones y terminan, bien con la celebración del contrato, bien con la ruptura de los tratos o negociaciones. Por el hecho de entrar en contacto las partes, estas asumen un deber de lealtad recíproca y de buena fe. esas negociaciones preliminares. Esta indemnización comprenderá los gastos y desembolsos realizados [pero no parece que deba comprender también la posible pérdida de otras ofertas más ventajosas durante esas negociaciones preliminares]. El problema fundamental que plantea es si producen o no algún tipo de responsabilidad -lo que sería una RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL o culpa in contraiendi-. En principio, la respuesta parece negativa. En definitiva, la cuantía de esa responsabilidad será fijada por el juez según las circunstancias de cada caso concreto. Sin embargo, la doctrina –siguiendo mayoritariamente la postura alemana- entiende que sí puede producirse alguna responsabilidad buscando su f u n d a m e n t o e n l a l l a m a d a re s p o n s a b i l i d a d extracontractual o aquiliana. Los contratos consensuales se perfeccionan por el mero consentimiento (y este se produce por la concurrencia de dos declaraciones de voluntad –oferta y aceptación-). En concreto, el Código Civil dice que el CONSENTIMIENTO se manifiesta por el concurso de la OFERTA y de la ACEPTACIÓN sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. La oferta y la aceptación Sin embargo, el verdadero fundamento de esta RESPONSABILIDAD PRECONTRACTUAL está en el Principio General de la Buena Fe, que es exigible no sólo en las relaciones jurídicas ya constituidas, sino también en los tratos preliminares (Art. 7.1. C.C.). La OFERTA deberá reunir los siguientes requisitos: - Ha de emitirse con la intención de obligarse contractualmente. - Ha de se concreta. - Ha de dirigirse a personas con las que el oferente quiere celebrar el contrato. Por excepción cabe la oferta dirigida al público o a persona indeterminada Las consecuencias de esta responsabilidad precontractual son la obligación de resarcir el llamado Interés Contractual Negativo, es decir, el daño que debe resarcirse como consecuencia del fracaso de 12 [como ocurre en la pública promesa de recompensa o en la oferta en pública subasta]. los requisitos específicos para el contrato definitivo [porque de otra manera el precontrato perdería su utilidad práctica]. Por su parte, la ACEPTACIÓN deberá cumplir los siguientes requisitos: Además, el objeto del precontrato es la conclusión ulterior de un contrato que por el momento no se quiere o puede celebrar. Asimismo, el plazo es un elemento esencial del precontrato, pues al tener por objeto un contrato futuro, el precontrato es esencialmente una obligación a plazo o a término. Por esta razón, si no se hubiese determinado un plazo de duración serán los tribunales los que lo determinen. - Ha de ser pura y simple. En caso de existir variaciones se tratará de una contraoferta, no de una aceptación. - Debe dirigirse al oferente. - Ha de ser emitida con intención de obligarse contractualmente. - Ha de hacerse dentro del plazo señalado para ello. - Efectos EL precontrato El efecto principal es obligar a las partes a celebrar en su día el contrato definitivo. En caso de incumplimiento de esa obligación, surge del precontrato una acción para exigir que se concluya ese contrato definitivo. - Concepto El PRECONTRATO es una convención o un acuerdo por el cual dos o más personas se comprometen a hacer efectiva en un tiempo futuro la conclusión de un determinado contrato, que por el momento no se quiere o no se puede celebrar como definitivo. - Capacidad y Forma, Objeto y Término del Contrato En cuanto a la capacidad y la forma, podemos decir que las condiciones del precontrato son las habituales para cualquier contrato general; no hace falta cumplir 13 9 ) L A I N T E R P R E TA C I Ó N D E L C O N T R AT O : CONCEPTO Y TIPOS • Según una teoría ecléctica, toda interpretación debe tener en cuenta el elemento subjetivo y objetivo. - Concepto de interpretación del contrato En el Código Civil se aplica la teoría subjetiva, aunque sin desconectarla de otros elementos. Las normas jurídicas son disposiciones de carácter general y abstracto que deben ser aplicadas a cada caso concreto, razón por la cual hay que determinar y concretar su sentido. A esta búsqueda del sentido jurídico de una norma es a lo que se de llama INTERPRETACIÓN. - Tipos Diferenciaremos varios tipos de Interpretación en función del órgano que la realiza y en función de sus resultados. Por tanto, INTERPRETACIÓN es interpretar –valga la redundancia- el sentido jurídico de una norma. Esta definición plantea un problema: ¿Qué debe entenderse por sentido jurídico de una norma? Para responder a esta cuestión podemos seguir a las siguientes tres teorías: En función del órgano que la realiza: • Según una teoría subjetiva, el sentido de la ley hay que buscarlo en la voluntad del legislador que la ha aprobado. En función de sus resultados: • Según una teoría objetiva, el sentido de la ley debe buscarse en la voluntad de la ley, no en la voluntad del legislador. 14 • Pública u oficial, cuando se hace a través de otra ley o del Derecho Consuetudinario. • Privada o Doctrinal, que es la que dan los autores. • Declarativa, que se dirige a determinar el sentido de las palabras que utiliza la ley. • Restrictiva, que limita el texto de la Ley a lo que señala su espíritu. Se aplica, por ejemplo, en las normas fiscales. • Extensiva, que es la contraria a la anterior y además la regla general en el ordenamiento jurídico. • Elemento histórico. Por último, debe tenerse en cuenta que toda norma jurídica es siempre un desarrollo, una modificación o una ruptura del régimen jurídico anterior. - Elementos Como CONCLUSIÓN se puede decir que esta enumeración no significa que haya que utilizar cada elemento por separado o por este orden. (Lo fundamental es que a través de estos elementos interpretativos se pueda llegar a conocer cuál es el sentido jurídico de una norma). Los elementos de la INTERPRETACIÓN son cuatro: • Elemento gramatical. Como la ley se expresa en palabras, el jurista debe interpretar el sentido de cada una de esas palabras. Sin embargo, en la práctica esto no siempre es fácil –por ejemplo, cuando hablamos de actos de riguroso dominio, hay que matizar su significado. LAS REGLAS DEL CÓDIGO CIVIL SOBRE INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO El Código Civil habla reiteradamente de buscar la intención común a ambas partes independientemente de que cada uno de los contratantes persiguiera finalidades distintas. El RÉGIMEN LEGAL sobre la interpretación de los contratos es el siguiente: • Elemento lógico. Las palabras no bastan para interpretar, sino que fundamentalmente debe atenderse al espíritu, a la razón o a la finalidad que persigue esa ley. • Elemento sistemático. Consiste en relacionar una norma con otra que regule la misma situación jurídica, y a esta con las otras instituciones para llegar a los Principios Generales del Ordenamiento Jurídico. [Así sucede con el contrato de permuta, que en parte se asimila al de compraventa, o el de uso y habitación, que se asimila al de usufructo]. • Si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieran contrarias a la intención de los contratantes, prevalecerá dicha interpretación lógica sobre aquellas. 15 • Para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenerse principalmente a los actos de estos simultáneos o posteriores al contrato. El Tribunal Supremo ha declarado que hay que tener en cuenta también los actos anteriores, previos o preliminares de los contratos. • La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no debe favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad. Por este principio general, la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios dice que cuando una de las partes de un contrato genere una cláusula oscura, esta se interpreta en contra de las partes que han generado tal oscuridad. • Cualquiera que sea la generalidad de los términos con que está redactado un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los cuales quisieron pactar los contratantes. • Cuando sea imposible resolver las dudas sobre las normas anteriores, si recaen sobre la esencia del contrato –es decir, sobre su elemento esencial-, este contrato será nulo. • Si alguna cláusula de un contrato admite diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para producir efectos. • Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto. • Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que se ajuste a la naturaleza y el objeto del contrato. • El uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar la ambigüedad de los contratos. 16 10) LA EFICACIA DEL CONTRATO b) La relatividad del contrato obligatoriedad relatividad irrevocabilidad El contrato, una vez se ha perfeccionado, presenta como características esenciales la obligatoriedad, la relatividad y la irrevocabilidad. La RELATIVIDAD del contrato significa que un contrato sólo vincula a las partes que lo celebran y a sus herederos sin que pueda beneficiar o perjudicar a terceras personas. El Código Civil recoge esta relatividad del contrato al afirmar como regla general que los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos. a) La obligatoriedad El Código Civil impone esta obligatoriedad en los siguientes términos: • Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos. • Los contratos son obligatorios siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez: consentimiento, objeto y causa. • • Por excepción a esta regla, hay casos en que un contrato no produce efectos para los herederos, y otros en que el contrato produce efectos para terceras personas: - Casos en que el contrato no produce efectos para los herederos.- Se produce cuando los derechos y obligaciones de un contrato no son transmisibles, bien por su naturaleza, bien por pacto o bien por disposición legal. Los contratos obligan no sólo a lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. - Casos en que el contrato produce efectos para terceras personas.- Distinguimos las tres posibilidades siguientes: La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. 17 Cuando los contratantes transmitan a terceros los derechos adquiridos en virtud de ese contrato (contrato de cesión). La rescisión por lesión en los casos legalmente admitidos por la ley. La posible revisión/rescisión de un contrato cuando se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias que es la llamada cláusula “rebus sic stantibus”. Cuando los terceros ejerciten la Acción Subrogatoria o la Acción Pauliana (art. 1111 del C.C.) Cuando el contrato contenga alguna estipulación a favor de terceros. c) La irrevocabilidad. La regla general del Código es que no cabe una modificación unilateral del contrato. Solamente ambas partes de común acuerdo podrán modificarlo, siempre y cuando esta modificación no perjudique a terceras personas. E s t a re g l a g e n e r a l t i e n e l a s s i g u i e n t e s excepciones: Revocación de donaciones por causa de ingratitud o por supervivencia de hijos. El desistimiento unilateral en aquellos contratos en que es posible –por ejemplo, en el de mandato. La posibilidad de pedir la resolución de un contrato bilateral cuando una de las partes no cumple su prestación –Art. 1124 C.C.-. 18 11) LA INEFICACIA DEL CONTRATO • Puede deberse a que se celebre un contrato contra una disposición legal, nulidad La TEORÍA DE LA INEFICACIA DE LOS CONTRATOS es una aplicación específica a esta materia de la teoría general de los negocios jurídicos, que ya hemos analizado en el tema anterior. En este sentido, nulidad, anulabilidad, revocación, rescisión, etc. Están contenidos dentro de la ineficacia. • Puede deberse a un vicio de defecto de contrato susceptible de ser impugnado judicialmente, anulabilidad. • Puede deberse a una lesión o perjuicio económico para las partes, rescisión. La ineficacia es uno de los conceptos más confuso de todo el Derecho Civil porque los códigos y los autores mezclan indistintamente una serie de conceptos como ineficacia, inexistencia, nulidad, anulabilidad, rescisión, etc. • Puede deberse a causas sobre venidas posteriormente a ese contrato (resolución, revocación). Sin embargo, la doctrina actual ha conseguido una cierta claridad de conceptos en esta materia. a) LA NULIDAD ABSOLUTA: CAUSAS Y EFECTOS - Concepto y características La ineficacia es un acto que se caracteriza por carecer de efectos jurídicos. Por tanto en un sentido amplio la ineficacia engloba todos los conceptos antes explicados. La NULIDAD ABSOLUTA, RADICAL o DE PLENO DERECHO se produce cuando un acto o contrato se realiza contra lo dispuesto en la ley. Las características de la nulidad son las siguientes: La ineficacia del contrato puede deberse a las siguientes causas: Puede ser reclamada por cualquier persona que tenga interés en ella. • Que falte uno de los elementos esenciales del contrato, en este caso se habla de inexistencia. 19 La nulidad absoluta es perpetua e insubsanable, y en consecuencia, no puede ser objeto de confirmación ni de prescripción. Si la culpa es de ambas partes, ninguna de ellas podrá reclamar lo que ya hubiese entregado voluntariamente ni podrá reclamar el cumplimiento a la otra parte. - Causas Si la culpa es de una sola de las partes, esta no podrá reclamar lo que ya haya entregado, mientras que la otra parte podrá reclamar lo que ya hubiese entregado, pero sin obligación de cumplir lo que hubiese ofrecido. Las CAUSAS de la nulidad absoluta son las siguientes: Cuando falta alguno de los elementos esenciales del contrato –consentimiento, objeto o causa. CONVALIDACIÓN Y CONVERSIÓN DEL CONTRATO NULO Cuando el contrato se ha celebrado contra lo dispuesto en una norma imperativa. La CONVERSIÓN es un medio para evitar la nulidad de un negocio nulo cuando pueda transformarse en otro contrato cuyos requisitos reúna. En algunos casos el Código señala expresamente la conversión del contrato, pero en aquellos casos en que el Código no la prevé expresamente surge el problema de si la ley puede o no imponer con carácter general la conversión. - Efectos Cuando la nulidad provenga por ser ilícita la causa u objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o falta común a ambos contratantes, estos carecen de toda acción entre sí y se procederá contra ellos. Además, la cosa que haya sido objeto del contrato se les dará el destino previsto en el Código Penal para los efectos del delito o falta. La doctrina estima que la conversión es un remedio extremo de situaciones anómalas. Por ello, habrá que interpretar en cada caso concreto cuál ha sido la voluntad de las partes, es decir, si estas querían realizar un determinado contrato negociado o si explícitamente quería realizar ese contrato nulo. Si el hecho no es constitutivo de delito o falta, hay que distinguir los dos supuestos siguientes: 20 Falsedad de la Causa. La inclusión de esta falsedad como supuesto de anulabilidad es muy discutible, porque el código dice que la falsedad de la causa equivale a la inexistencia de la causa, salvo que haya otra causa verdadera y lícita. b) LA ANULABILIDAD: CAUSAS Y EFECTOS - Concepto y características El Código Civil dice que los contratos en que concurran los requisitos del artículo 1261 – consentimiento, objeto y causa- pueden ser anulados aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalida con arreglo a la ley. Sin embargo, el Tribunal Supremo permite en estos casos que la acción pueda ser ejercitada por terceras personas y sin sujeción al plazo de cuatro años [que es el que se señala para la anulabilidad]. Por lo tanto, las características de la anulabilidad o nulidad relativa son las siguientes: Un Defecto de Capacidad que no implique falta de consentimiento, como los contratos que pueda celebrar un cónyuge sin la intervención del otro. La acción de impugnación sólo podrá ser ejercitada por las personas a cuyo favor se establece expresamente en la ley. - Efectos El acto anulable puede subsanarse por la confirmación o por la prescripción. El Código Civil dice que la acción de nulidad sólo dura cuatro años. Este plazo se empezará a contar en diferentes momentos en función del caso en el que nos encontremos: - Causas En los casos de intimidación y violencia, desde el día en que hayan cesado. Las CAUSAS de la Anulabilidad son las siguientes: En los casos de error, dolo o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato. Por Vicios del Consentimiento –error, dolo, violencia o intimidación. 21 Cuando la acción se refiera a contratos celebrados por menores o incapacitados, se contarán los cuatro años desde que han salido de la tutela. fundar su actuación en esos vicios si ellos mismos lo han provocado. - Efectos: obligación de restitución Si la acción se dirige a invalidar actos o contratos celebrados por un cónyuge sin el consentimiento del otro este plazo empezará a contarse desde el día de la disolución de la obligación conyugal o desde el día de disolución del matrimonio. Mientras un contrato no sea anulado produce los efectos del contrato válido, pero una vez declarada la nulidad por sentencia firme dejará de producir efectos ese contrato como si nunca hubiera existido. - Extinción La acción de anulabilidad se extingue por los siguientes motivos: Si el contrato no se ha consumado o no se ha perfeccionado, las partes quedan libres. Por el transcurso de los cuatro años. Si el contrato se ha perfeccionado en todo o en parte, los contratantes deben restituirse recíprocamente todo lo que hubiesen recibido. Por confirmación del acto anulable. Por la pérdida de la cosa. Este efecto conlleva las siguientes consecuencias: Cuando la nulidad proceda de la incapacidad de uno de los contratantes, el incapaz sólo estará obligado a restituir en cuanto se enriqueció por la cosa o el precio. - Personas que pueden ejercitar la acción de nulidad Pueden ejercitar la acción de nulidad de los contratos los obligados principal o subsidiariamente en virtud de esos contratos. Sin embargo, las personas capaces no podrán alegar incapacidad de aquellos con quienes contrataron, ni los que causaron la intimidación o violencia o produjeron el error podrán LA CONFIRMACIÓN - Concepto La CONFIRMACIÓN es un medio de subsanar un contrato anulable mediante la renuncia a la acción de 22 nulidad hecha por quien podría invocar ese vicio o defecto. La confirmación expresa no exige ninguna forma determinada –pública o privada-, bastando que conste con claridad el propósito de confirmar o convalidar ese acto anulable. - Ámbito de aplicación Sólo se pueden confirmar los contratos meramente anulables –no los contratos nulos-, es d e c i r, a q u e l l o s e n l o s q u e h a n c o n c u r r i d o consentimiento, objeto y causa. - Efectos de la Confirmación La confirmación extingue la acción de nulidad. La confirmación convalida retroactivamente el contrato anulable. - Requisitos Que exista la confirmación de la persona que podría ejercitar la acción de nulidad. c) LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO La RESOLUCIÓN DEL CONTRATO es una forma en virtud de la cual el contrato deviene ineficaz, bien por incumplimiento unilateral por una sola de las partes – Art. 1124- o bien por el incumplimiento de una condición resolutoria. Que se haga esa renuncia con conocimiento del vicio de ese contrato. Que ese vicio o defecto del contrato haya desaparecido. d) LA RESCISIÓN: CAUSAS Y EFECTOS - Formas de la confirmación - Concepto La CONFIRMACIÓN puede hacerse de una manera expresa o tácita. Se entiende que hay confirmación tácita cuando con conocimiento de la causa de la nulidad y habiendo esta cesado, el que tuviese derecho a invocarlo ejecute algún acto que implique necesariamente su voluntad de renuncia. La RESCISIÓN es una forma de ineficacia del contrato que se produce en virtud de la ley, no por la voluntad de las partes. 23 - Requisitos Los contratos celebrados en fraude de acreedores, cuando estos no pueden cobrar de otro modo lo que se les deba. Esta causa está íntimamente relacionada con la acción revocatoria y la subrogatoria –Art. 1111 C.C. Los requisitos de la rescisión son los siguientes: Que exista un contrato inicialmente válido. Que exista una lesión o perjuicio económico para las personas que señala la ley. Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubieran sido celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la autoridad judicial competentes. - Causas El Código Civil dice que son rescindibles los siguientes contratos: Los pagos hechos en estado de insolvencia por cuenta de obligaciones en cuyo cumplimiento no podía ser compelido –obligado- el deudor al tiempo de hacerlos. Los contratos que pudieran celebrar los tutores sin autorización judicial, siempre que las personas a quienes representen hayan sufrido una lesión o perjuicio en más de una cuarta parte de las cosas objeto del contrato. También pueden ser rescindidos los contratos en los casos que determine la ley –como por ejemplo, cuando la finca que se vende tenga una cabida mayor o menor que la fijada en el contrato. Los contratos celebrados en representación de los ausentes, siempre que estos hayan sufrido lesión en más de una cuarta parte y el contrato se haya celebrado sin autorización judicial. - Legitimación activa Puede ejercitar la acción resolutoria El perjudicado Sus representantes legales Sus herederos Las particiones de herencia, siempre que la lesión a uno de los herederos sea en más de una cuarta parte, atendido el valor de los bienes cuando fueron adjudicados. 24 Los acreedores en virtud de la acción subrogatoria o pauliana cuando haya cesado la incapacidad de los primeros o cuando sea conocido el domicilio de los segundos. - Legitimación pasiva Se puede ejecutar Contra el autor del perjuicio y sus herederos Contra las personas que hubiesen adquirido de mala fe en fraude de acreedores - Efectos El efecto principal de la rescisión es destruir ese contrato obligando a las partes a la devolución de las cosas que fueron objeto del mismo con sus frutos, y del precio con sus intereses. El efecto subsidiario de la rescisión en el caso de que no sea posible la devolución es la indemnización de daños y perjuicios. - Plazo para la acción rescisoria Finalmente, el plazo para la acción rescisoria dura cuatro años. Para las personas sujetas a tutela y para los ausentes, los cuatro años empiezan a contarse 25 12) LA COMPRAVENTA cierto en dinero o signo que lo represente (art. 1445). De esta definición del código se desprenden los tres elementos esenciales de este contrato: A) CONCEPTO, CARACTERES Y SIGNIFICADO • El consentimiento, que es común a todos los contratos. • La cosa. • El precio, que junto con la cosa es característico de la compraventa. - Caracteres • Es un contrato CONSENSUAL , es decir, se perfecciona en el momento en que vendedor y comprador se ponen de acuerdo sobre la cosa y sobre el precio. - Concepto El CONTRATO DE COMPRAVENTA es el prototipo de los contratos traslativos de dominio, es decir, de aquellos contratos que tienen por objeto transmitir la propiedad de una cosa. El Código Civil dice que por el CONTRATO DE COMPRA Y VENTA uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio 26 • Es un contrato BILATERAL , porque impone obligaciones recíprocas a ambas partes. • Es un contrato ONEROSO porque normalmente hay equivalencia de las prestaciones. • Generalmente es un contrato CONMUTATIVO , aunque también puede ser un contrato ALEATORIO – por ejemplo, en el caso de compraventa de cosas futuras. • Es un contrato TRASLATIVO DE DOMINIO, pues sirve de título para transmitir y adquirir la propiedad3. Las prohibiciones legales para celebrar un contrato de compraventa son las siguientes: - Significado • El tutor o curador no puede adquirir por compra los bienes de la persona o personas que están bajo su tutela o curatela. Antes de la ley de 24 de Octubre de 1983, el Consejo de Familia podía autorizar al tutor a comprar los bienes de los menores o incapacitados sometidos a tutela. En la actualidad se suprimió la figura del Consejo de Familia, pero jueces y tribunales pueden conceder esta facultad al tutor que antes concedía el Consejo de Familia. • Los mandatarios no pueden comprar los bienes de cuya administración o enajenación estuvieran encargados. Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo suaviza esta prohibición, en el sentido de que quedará sin efecto cuando el mandante o poderdante vende los bienes al apoderado o autoriza a este para que los pueda comprar. • Los albaceas –designados por el testador- no pueden comprar los bienes confiados a su cargo. • Los empleados públicos no pueden comprar los bienes del Estado, Provincia o Municipio de cuya Desde un punto de vista económico, la compraventa es el principal factor de toda la vida económica. Desde un punto de vista jurídico, la compraventa es el contrato regulado en el código con más detalle y que sirve de modelo a los otros contratos. B ) S U J E T O S D E L A C O M P R AV E N TA : L A S PROHIBICIONES Los elementos personales del contrato de compraventa son el VENDEDOR y el COMPRADOR. El código dice que pueden celebrar este contrato todas las personas a quienes el propio código autoriza para obligarse, no obstante las prohibiciones que se establezcan. La ley de 13 de Mayo de 1981, que fue una de las que reformó profundamente todo el derecho de familia, suprimió la antigua prohibición legal de que marido y mujer no podían venderse bienes recíprocamente. 27 administración estuvieran encargados. Esta prohibición comprende también a los jueces y peritos que intervengan en la venta y a los funcionarios de la Comunidades Autónomas como consecuencia de la Organización del Estado tras la Constitución de 1978. • incorporales, muebles e inmuebles, presentes y futuras), pero para ello deberán reunir los siguientes requisitos: • Que las cosas tengan una existencia real o posible. Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto del contrato, este quedará sin efecto. Si sólo se hubiese perdido en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, disminuyendo el precio en proporción al total convenido. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados, y Oficiales de Justicia tampoco pueden comprar los bienes y derechos que estuvieren en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción realicen sus funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Esta misma prohibición comprende también a los Abogados y Procuradores respecto de los bienes y derechos que fueran objeto de un litigio en el que intervengan por su profesión u oficio. Respecto de las cosas futuras existen dos modalidades: • La compra de la cosa esperada. Si las partes subordinan el contrato a la existencia de la cosa, el contrato será conmutativo y condicionado, porque si esa cosa no llega a existir en la realidad el contrato se considera no celebrado y el comprador no debe pagar el precio. • La compraventa de la esperanza. Si las partes celebran el contrato a todo evento –a toda circunstancia-, se tratará de un contrato aleatorio y el comprador habrá de pagar el precio aunque no llegue a existir. [Un ejemplo muy claro de compraventa de esperanza es la lotería.] C) OBJETO: LA COSA Y EL PRECIO Los elementos reales del contrato de compraventa son la cosa y el precio. - La cosa En principio, puede ser OBJETO DEL CONTRATO de compraventa todas las cosas (corporales e 28 • Precio determinado. El código exige que el precio sea cierto, pero no es necesario que se cuantifique ese precio en el momento de la celebración del contrato, pudiendo concretarse también posteriormente. Por este motivo el propio código señala varios medios para determinar cuál es el precio, y así dice que para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta o que se deje su señalamiento al arbitrio de una persona determinada. Lo que nunca puede quedar es al arbitrio de uno de los contratantes – porque entonces ese contratante sería juez y parte-. • Que sea cosa de comercio lícito. El código establece como principio general que puede ser objeto del contrato todas las cosas que están en el comercio de los hombres. • Que sea determinado o determinable. El código exige expresamente que la cosa objeto de la compraventa sea determinada, pero no es necesario que esa determinación sea actual, pudiendo determinarse posteriormente sin necesidad de convenio entre las partes. - El precio • Que consista en dinero o signo que lo represente. Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato se calificará sobre la voluntad de las partes –según se desprenda del contrato-. En su defecto, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero. El PRECIO es el elemento más característico del contrato de compraventa, y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa vendida. Los requisitos del precio son los siguientes: • En cuanto a si el precio ha de ser o no justo, el código no recoge este requisito, que procede del Derecho Romano y las partidas. El Tribunal supremo ha declarado, no obstante, que no es requisito esencial que el precio sea justo. • Debe ser un precio real y verdadero. El código no exige expresamente este requisito, pero es indudable que si el precio fuese ficticio, irrisorio o simulado no se trataría de una compraventa, sino de una permuta o de una donación, según el caso. 29 • Prestar la garantía o saneamiento por evicción y vicios ocultos. D) LA FORMA El principio, el contrato de compraventa no tiene ningún requisito de forma, por lo que será aplicable el principio de Libertad de Forma del artículo 1278 del Código Civil, con la excepción del artículo 1280. • Pagar los gastos del otorgamiento de la escritura, salvo pacto en contrario, y los gastos de entrega. LA CONSERVACIÓN DE LA COSA: LOS RIESGOS Como elemento accidental del contrato de compraventa pueden intervenir las arras o señales, que sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de conclusión del contrato. El Código Civil establece con carácter general que el obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia de un buen padre de familia, es decir, de una persona normal. Por lo tanto, no cabe duda de que el vendedor ha de responder de la pérdida o deterioro de la cosa vendida cuando esté en mora o cuando actúe con dolo o negligencia. E) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Las OBLIGACIONES DEL VENDEDOR son las siguientes: Pero el problema surge cuando se trata de pérdida o destrucción por caso fortuito. Es decir, si la cosa se pierde o destruye antes de que el vendedor entregue la cosa, ¿quién soporta el riesgo de esa pérdida? • Conservar y custodiar la cosa que ha de entregar al comprador. • Entregar la cosa vendida. El Derecho Germano atribuyó los riesgos de la pérdida al vendedor, según el principio “la cosa perece para su dueño”; mientras, el Derecho Romano imputó el riesgo al comprador, según el principio “el riesgo es del comprador”. • Entregar al comprador los títulos de pertenencia y en general facilitarle todos los datos para permitir su inscripción en un registro público. 30 El Código civil establece una regla general y una excepción: La TRADICIÓN o ENTREGA es el medio jurídico de trasmitir al comprador la propiedad de la cosa o el derecho real sobre ella. Por tanto, la entrega es la transmisión de la posesión jurídica de una cosa que hace adquirir la propiedad al comprador. La Regla General es aplicable para las cosas no fungibles y para las fungibles cuya venta se hace aisladamente y por un solo precio. Aunque no está nada clara la postura del código, sin embargo late en el fondo la solución romana de imputar los riesgos de la pérdida al comprador. El código dice que el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y en posesión del comprador. La Excepción rige para las cosas fungibles que se vendieron por un precio fijado con relación al peso, número o medida, en los cuales no se imputa el riesgo al comprador hasta que se haya pesado, medido o contado, salvo que el comprador incurra en mora. Hay que distinguir una serie de casos en los que el vendedor no está obligado a la entrega: En la venta con precio al contado [presente].- El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago. LA ENTREGA DE LA COSA: EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO Y LA VENTA DE COSA AJENA En la venta con precio aplazado.- El vendedor tampoco tiene obligación de entregar la cosa vendida cuando se haya pactado o convenido un aplazamiento para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de modo que el vendedor corre el riesgo de perder el precio. - Concepto El código regula, dentro del contrato de compraventa, la figura jurídica que la doctrina llama TRADICIÓN o ENTREGA y que es aplicable no sólo a la compraventa, sino también a todos los contratos traslativos de dominio. Se exceptúa este caso cuando el comprador afiance pagar en el plazo pactado. 31 - Objeto de la entrega que la finca tenga menor cabida que la expresada en el contrato). El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato. Si embargo, como puede haber variaciones en el estado de conservación de la cosa, el código civil establece las siguientes reglas especiales de la entrega: En la venta de una finca hecha por un precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número no tendrá lugar el aumento o la disminución del precio aunque la finca tenga mayor o menor cabida que la expresada en el contrato. Si la finca tiene menor cabida que la señalada en el contrato.- En este caso, el vendedor debe entregar –en principio- al comprador todo lo que se especifique en el contrato. Si esto no es posible, el comprador podrá optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último caso la disminución no baje de la décima parte de la superficie de esa finca. Las acciones que nacen de estas reglas especiales prescriben a los seis meses contados desde el día de la entrega. [Los gastos de la entrega serán a cargo del vendedor y los de transporte a otro lugar a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.] - Pacto de reserva de dominio Si la finca tiene mayor cabida que la expresada en el contrato.- En este caso, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida no pasa de la vigésima parte de la señalada en el contrato. Si excede de esa vigésima parte, el comprador podrá desistir del contrato. El precio es un requisito esencial en el contrato de compraventa, y puede ser “de pasado” –es decir, confesado-, “de presente” –esto es, al contado- o “de futuro” –aplazado-. El Código y los Derechos Forales exigen que este PACTO DE DOMINIO sea expreso. La finalidad esencial de este pacto de reserva de dominio es garantizar el precio de futuro, reservándose el vendedor el dominio Si alguna parte de la finca medida es de peor calidad que la expresada en el contrato.- En estos casos serán aplicables las soluciones del primer caso (del caso en 32 de la cosa vendida hasta que el comprador le satisfaga íntegramente el precio. - Venta de cosa ajena Si la obligación fundamental del vendedor es la entrega de la cosa al comprador, a primera vista parece un contrasentido admitir la validez de un contrato cuando la cosa vendida no es propiedad del vendedor. En consecuencia, el vendedor sigue siendo el propietario de la cosa vendida, concediendo al comprador sólo el uso y disfrute de esa cosa. El comprador es, por tanto, un simple precarista –está en su posesión sin ningún derecho-, no puede adquirirla por usucapión, y si dispone de la cosa comete el delito de apropiación indebida. - Efectos El Derecho Comparado admite indistintamente ambas soluciones con esta figura, y así el sistema alemán admite expresamente la venta de cosa ajena, mientras que el sistema francés no la autoriza. Si el comprador paga el precio aplazado, el dominio se transfiere automáticamente del vendedor o comprador sin necesidad de declaración o documento posterior. Si el comprador no paga íntegramente el precio aplazado, la venta se resuelve automáticamente a favor del vendedor [este continua como propietario]. El Código no regula ni una línea sobre la venta de cosa ajena, pero el Tribunal Supremo y la Dirección General de los Registros y del Notariado admiten la venta de cosa ajena por su carácter consensual y en virtud del principio de Autonomía de la Voluntad –Art. 1255 C.C.-. Este pacto de reserva de dominio es utilizadísimo en la venta de bienes muebles –por ejemplo, las financieras de automóviles. Se rige por la ley de venta a plazos de bienes muebles de 13 de Julio de 1998 y su ordenanza de 19 de Julio de 1999, que adapta nuestro ordenamiento jurídico a la directiva comunitaria en esta materia. R o c a S a s t re d i c e q u e e l C ó d i g o s i g u e sustancialmente el sistema romano de la compraventa, y que por tanto el vendedor asume la obligación de entregar la cosa al comprador, pero ningún precepto del código obliga a que el vendedor sea dueño de la cosa que vende. Por tanto, y según este autor, hay que distinguir dos situaciones: 33 De esta idea se desprenden dos clases de garantía que impone el Código Civil: Si el vendedor es dueño de la cosa vendida la tradición instrumental le transmite la propiedad al comprador. • La Garantía por evicción, que garantiza la posesión pacífica de la cosa vendida y evita que el comprador sea perturbado por causas jurídicas. Si el vendedor no es dueño de la cosa que vende le transferirá al comprador el poder y posesión que tuviese sobre la cosa vendida. • El saneamiento por vicios ocultos, que garantiza la posesión útil de la cosa vendida y evita al comprador perturbaciones económicas. De esta forma, si sumando el tiempo de posesión del vendedor más el del comprador se da el plazo de usucapión, el comprador adquirirá la posesión de la cosa transmitida. El código recoge estas dos clases de garantías y formula un principio general sobre el cual el vendedor responde al comprador en virtud del saneamiento: Sin embargo, si antes de consumarse la usucapión la cosa fuese reivindicada por el verdadero propietario, el vendedor estará obligado al saneamiento por evicción. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. GARANTÍA O SANEAMIENTO: POR EVICCIÓN, POR GRAVÁMENES OCULTOS, POR VICIOS OCULTOS De los vicios o defectos ocultos que tuviere. - Saneamiento por evicción Además de la obligación de entregar la cosa vendida, el vendedor ha de asegurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa vendida. Por tanto, la GARANTÍA O SANEAMIENTO es la obligación que asume el vendedor de procurar al comprador de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida o indemnizarle por daños y perjuicios en caso contrario. La palabra Evicción procede del latín evincere, que significa vencer, y es la privación al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa de todo o parte de la cosa comprada. Por tanto, el SANEAMIENTO POR EVICCIÓN es la obligación que tiene el vendedor de indemnizar daños y perjuicios al comprador si este es privado total o 34 parcialmente de la cosa comprada por sentencia firme y en virtud del derecho anterior a la compra. sentencia firme por la cual se condene al comprador a perder en todo o en parte la cosa comprada. - Carácter del saneamiento por evicción • Que se trate de un derecho anterior a la compra. Este requisito es perfectamente lógico, porque los derechos que pueden adquirir terceras personas después de la compra serán imputables al comprador, no al vendedor. El saneamiento por evicción es un elemento natural de un contrato de compraventa, es decir, se presume que lo acompaña salvo pacto en contrario. Sin embargo, las partes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor. • Que se notifique la demanda de evicción al vendedor. Este requisito se basa en el hecho de que el vendedor es quien puede tener, lógicamente, medios de defensa contra la demanda de evicción; por ello, sería injusto hacerle soportar las consecuencias sin posibilidad de defensa. No obstante esta libertad de pacto, el código mira con evidente recelo la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento por evicción. Así, el código restringe esta cláusula en un doble aspecto: - Efectos Por una parte, declara nulo todo pacto que exima al vendedor de responder por evicción siempre que haya mala fe por su parte. Si la evicción se ha realizado, el comprador tiene derechos a exigir del vendedor los gastos siguientes: Por otra, se restringe este pacto en el sentido de que es preciso que el comprador haga la renuncia a la evicción con conocimiento a los riesgos que asume y sometiéndose a sus consecuencias. El precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la evicción, sea mayor o menos que el precio de venta. - Requisitos Los frutos o rentas si se le hubiese condenado a entregarlas. • Privación por sentencia firme. El saneamiento por evicción no podrá exigirse hasta que recaiga Los gastos del contrato (como los gastos de Escritura Notarial, los del Impuesto de Transmisiones 35 Patrimoniales, o los gastos de inscripción en el Registro]. - Los vicios ocultos en las fincas. - Los vicios ocultos en general. Daños e intereses y gastos de puro recreo, si la venta fue de mala fe. - Los vicios ocultos en los animales y ganados. Si el comprador hubiese renunciado a este saneamiento por evicción, el vendedor sólo deberá entregarle el precio que tuviese la cosa vendida en el momento de la evicción. Vicios ocultos en las fincas.- Los requisitos legales son los siguientes: Que el gravamen sea oculto. Por ejemplo, una servidumbre no aparente que no aparezca en el registro de la propiedad. Si el comprador pierde por efecto de la evicción una parte de la cosa comprada, parte de tal importancia con relación al todo que sin esa parte no lo hubiese comprado, podrá exigir la rescisión del contrato devolviendo la cosa con los mismos gravámenes que pudiera tener en el momento de la venta. Que deba presumirse que el comprador no hubiese comprado la finca de haber conocido la existencia de ese gravamen. - Saneamiento por gravámenes y vicios ocultos Que el comprador ejercite la acción en el plazo de un año a contar desde el otorgamiento de la escritura de compraventa. Se llama SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS o REDHIBITORIOS EN GENERAL a la obligación que tiene el vendedor de responder al comprador de los vicios o defectos que tuviese la cosa en el momento de la venta. Los efectos de estos gravámenes ocultos en la finca son que el comprador puede elegir entre rescindir el contrato o la indemnización de daños y perjuicios. El código recoge tres modalidades de vicios ocultos: Los vicios ocultos o redhibitorios en general.- Se incluyen aquí todos los vicios o defectos que pueda tener la cosa vendida, cualquiera que fuese su naturaleza mueble o inmueble. 36 EL PAGO DEL PRECIO: SUSPENSIÓN Y FALTA DE PAGO Los requisitos y efectos son los mismos que los del grupo anterior, con la única diferencia de que el plazo para el ejercicio de la acción es de seis meses contados desde la entrega de la cosa. El código dice que el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si no se han fijado estos, el pago deberá hacerse en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida. Los vicios ocultos en los animales y ganados.- Los requisitos y los efectos son los mismos que los del primer grupo, con la única diferencia de que el plazo para ejercitar la acción es de 40 días contados desde la entrega, salvo que los usos o costumbres locales fijen un plazo mayor o menor. - Suspensión y falta de pago El comprador tiene la garantía del saneamiento por evicción si se ve privado de la cosa; pero sin llegar a esa situación, si el comprador se ve perturbado en la posesión de la cosa, tiene derecho a suspender el pago del precio si todavía no lo ha pagado. F) OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Las O BLIGACIONES DEL C OMPRADOR son las siguientes: El código dice además en este sentido que si el comprador fuese perturbado en la posesión o en la propiedad de la cosa comprada, o tuviese fundado el temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor le garantice el ejercicio pacífico de su derecho. • Pagar el precio de la cosa vendida. • Recibir la cosa que ha comprado, y si se negase a recibirla el vendedor quedaría liberado, procediendo a la consignación judicial de la cosa. • El comprador debe abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, los gastos de traslado y los gastos de la escritura, salvo pacto en contrario. GARANTÍAS DEL PAGO Estas garantías están justificadas en beneficio del vendedor, que normalmente se desprende de la cosa 37 vendida antes de recibir el precio. Por ello, el código establece una serie de garantías convencionales y legales. El vendedor tampoco tendrá obligación de entregar la cosa vendida cuando se haya pactado un plazo para el pago si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, salvo que afiance pagar en el plazo pactado. Las GARANTÍAS CONVENCIONALES más frecuentes son las siguientes: I. El pacto de reserva de hipoteca, es decir, el vendedor se reserva una hipoteca sobre la cosa vendida en garantía de que se le pagará el precio aplazado. II. Pacto de reserva de dominio, según el cual el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta que el comprador le satisfaga íntegramente el precio pactado. III. Pacto o ley comisoria. Consiste en pactar que si no se paga el precio al vencer el plazo estipulado se resolverá automáticamente el contrato de compraventa. En cuanto a las GARANTÍAS LEGALES, el código concede un derecho de retención al vendedor si todavía no ha entregado la cosa al comprador. En este sentido, el código dice que el vendedor no tiene obligación de entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo para el pago. 38 13) LA P E R M U TA Asimismo, el Código hace mención genérica a las normas de la compraventa, declarándolas aplicables a la permuta en lo que sea aplicable, y en base a esta revisión, la doctrina señala que serán aplicables a la permuta las siguientes materias de la compraventa: La PERMUTA es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a entregar una cosa para recibir otra. La PERMUTA y la COMPRAVENTA se asemejan en que son figuras de intercambio de bienes, pero se diferencian en que en la permuta no existe precio –sino un valor- y por tanto no hay • La capacidad de las partes. • La cosa que pueda ser objeto del contrato. distinción entre vendedor y comprador. • Las obligaciones de entrega y saneamiento con la particularidad que acabamos de ver. El Código contempla la figura de la permuta de cosa ajena, diciendo que si uno de los contratantes hubiese recibido lo que se le prometió a permuta y demostrase que no era propia de la persona que lo entregó, no podrá ser obligado a entregar lo que él ofreció a cambio y cumplirá con devolver la que él recibió. • Por el contrario, no serán aplicables las normas del código sobre la compraventa relativas al precio y los retractos legales al no existir precio. Un ejemplo muy habitual de este tipo de contrato es el de permuta de un solar a cambio de un local o piso futuro. El Código dice también que el que pierda por evicción la cosa recibida en permuta podrá optar entre recuperar la que el entregó o reclamar la indemnización de daños y perjuicios. - Normas de la compraventa aplicables por analogía a la permuta 39 14) EL ARRENDAMIENTO DE COSAS Son características comunes a toda clase de arrendamiento: CONSIDERACIONES GENERALES • Carácter consensual. El arrendamiento se perfecciona por consentimiento entre arrendador y arrendatario. El CC establece una serie de disposiciones generales sobre el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO señalando que puede ser de cosas, obras o servicios. Dice también que en el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. • Carácter bilateral. Impone derechos y obligaciones a ambas partes. • Carácter oneroso. En todo arrendamiento se cambia un uso o disfrute por una renta. Asimismo, establece también que en el arrendamiento de obras o servicios una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar un servicio por precio cierto. En un sentido amplísimo que comprenda estas tres variantes del arrendamiento se define el contrato de arrendamiento es aquel por el cual una de las partes se obliga a pagar a la otra un precio y ésta proporcionará a aquella el uso y disfrute temporal de la cosa, a prestarle determinados servicios o a realizar una obra. • Carácter conmutativo. En el arrendamiento no interviene la idea de riesgo y cada una de las partes sabe desde el principio cual es la ventaja que va a obtener. • Carácter temporal. El arrendamiento siempre tiene duración temporal. Esta definición es simplemente descriptiva pues ni las normas sobre el arrendamiento de cosas se pueden aplicar por analogía al arrendamiento de obras y servicios ni a la inversa. Por eso las legislaciones más modernas regulan por separado las distintas clases de arrendamientos. 40 El CC dice que en el ARRENDAMIENTO DE COSAS una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. De esta definición se desprenden los dos elementos esenciales: desprende que no pueden arrendar las personas que no pueden contratar. Si pueden contratar los emancipados y los habilitados de edad y también aquellas personas que pueden transmitir el goce y disfrute de la cosa, ej. los usufructuarios. También pueden arrendar los que tienen la administración de bienes ajenos, ej. tutores o mandatarios. I. B) Capacidad para ser arrendatario. CONCEPTO Y CARACTERES II. Un precio cierto se fija en relación al tiempo de duración. El CC no establece ninguna norma al respecto, por lo que la doctrina interpreta que será necesaria la capacidad general para contratar y obligarse. Una duración temporal. El CC establece normas generales y normas especiales relativas a los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas como modalidades más importantes del arrendamiento de cosas. II. ELEMENTOS REALES. Son las fincas y el precio o renta A) Fincas. Puede ser objeto de arrendamiento las fincas rústicas y urbanas y con arreglo a la ley de minas de 21 de julio de 1973 también se pueden arrendar los derechos que concede la Administración Pública sobre minas. ELEMENTOS I. ELEMENTOS PERSONALES. Son el arrendador [entrega] y el arrendatario [recibe]. B) El precio o renta. El CC dice que el precio ha de ser cierto pero no es necesario que sea en dinero pudiendo serlo en frutos. Pero si el precio consiste en un tanto por ciento de los frutos el contrato será aparcería y no arrendamiento. A) Capacidad para ser arrendador. Se necesita tener la capacidad general para contratar y obligarse. Sin embargo no hace falta ser dueño de la cosa que se arrienda. De este planteamiento se 41 III. ELEMENTOS FORMALES. La forma de arrendamiento es libre. Rigen las normas generales del CC. • Usar de la cosa arrendada como un diligente de un buen padre de familia. CONTENIDO DEL CONTRATO • Responder de pérdidas o deterioros de la cosa arrendada. - El arrendador está obligado a lo siguiente: • Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. • Notificar al arrendador los daños causados por un tercero en la cosa y las reparaciones necesarias que hubiese de realizarse. • Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias para que la cosa cumpla con su destino. • Pagar los gastos del contrato salvo pacto en contrario. • Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante todo el tiempo que dure el contrato. • Al concluir el contrato debe restituir al arrendador la cosa tal y como la recibió [en los mismos términos en que la hubiera recibido]. • Salvo pacto en contrario el arrendador debe pagar las cargas e impuestos que grave la propiedad de la cosa. TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO El arrendamiento se extingue por: • Debe abonar al arrendatario los gastos necesarios que hubiese efectuado en la cosa. • - Las obligaciones del arrendatario son: • Pagar el precio del arrendamiento en los términos pactados. 42 Vencimiento del plazo. La regla general es que si el acuerdo se ha hecho por un tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Pero esta regla general tiene una importante excepción, la TÁCITA RECONDUCCIÓN. Consiste en que si al terminar el contrato el arrendatario continúa disfrutando por 15 días de la cosa arrendada con consentimiento del arrendador se entiende que hay tácito reconducción por el tiempo que establece la ley salvo que haya precedido requerimiento. Esta figura es un nuevo contrato con idéntico contenido que el contrato inicial excepto en lo relativo a la duración y a las obligaciones contraídas por terceras personas, ej. un fiador. • Por venta de la cosa arrendada al arrendatario. • Por pérdida de la cosa arrendada. • LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS LEGISLACION: CARACTERES Y EVOLUCIÓN ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU DURACIÓN DEL CONTRATO: SUPUESTOS LA RENTA DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES TERMINACION DEL CONTRATO ------------------------------------LEGISLACION: CARACTERES Y EVOLUCIÓN El ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS es uno de los contratos que ha experimentado numerosas modificaciones y han afectado a los principios básicos de su regulación. La regulación que hace el CC de arrendamientos de vivienda giraba en torno a una idea fundamental, que las partes pactaban libremente la duración del contrato como la renta. Por muerte del arrendador o del arrendatario. SUBARRIENDO Y CESIÓN DE ARRENDAMIENTO Salvo que se hubiese prohibido expresamente en el arrendamiento, el arrendatario podrá subarrendar en todo o en parte la misma cosa arrendada. Existirán dos contratos, el segundo se basa y apoya en el primero pero tiene sustantividad propia. Durante el s.XX el éxodo masivo del campo a la ciudad y la gran destrucción de viviendas en Europa por las dos guerras mundiales motivaron cambios en las legislaciones europeas en esta materia para proteger a los inquilinos ante la posible rescisión de contrato y para evitar un incremento incontrolable del precio de los arrendamientos. En España una serie de normas culminaron una norma que plasmaron en Ley de arrendamientos de 24 de diciembre de 1964 cuyas notas más destacadas eran: El subarriendo se extingue por las causas generales del arriendo y por la extinción del arrendamiento que lleva consigo la extinción del subarriendo. 43 1. La prórroga forzosa y automática a favor del inquilino (arrendatario). ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU La nueva ley dedica el Título Primero a regular su ámbito de aplicación distinguiendo entre los arrendamientos de viviendas y los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a uso diferente del de vivienda. Este planteamiento es mucho más amplio que el de la ley anterior que sólo distinguía entre arrendamiento de vivienda y de locales de negocios. 2. La amplitud de las subrogaciones familiares. 3. El control de las rentas. Pero cambian las circunstancias económicas y sociales y un Real Decreto Ley de 30 de abril de 1985, el decreto Boyer, suprimió la prórroga forzosa y automática para los acuerdos posteriores a su entrada en vigor ( 9 de mayo del 85) y permitirá a las partes una mayor libertad de pacto para fijar las rentas pero los contratos anteriores a su entrada en vigor se seguirán rigiendo por la Ley de 1964. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. La ley considera como tal el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea atender permanentemente la necesidad de vivienda del arrendatario y de su familia. Sin embargo el arrendamiento de vivienda no pierde este carácter aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente siempre y cuando habiten en ella su cónyuge no separado de hecho o de derecho o sus hijos dependientes. Las normas aplicables al arrendamiento de viviendas se extiende también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualquier otro accesorio de la finca entregadas por el arrendador. En esta línea la vigente LAU de 24 de noviembre de 1994 se aplica a los contratos celebrados desde su entrada en vigor el 1 de enero de 1995 y sus principios fundamentales son que se mantiene la supresión de la prórroga forzosa y se establece una duración mínima del contrato de cinco años. los contratos celebrados con anterioridad, la nueva ley declara aplicable la Ley de 1964 y el RD de 1985 con algunas ligeras modificaciones de la ley vigente. ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA. Se consideran como tal aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial un uso distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. La ley considera 44 al arrendamiento celebrado por temporada sea o no de verano y los que se celebran para realizar en la finca arrendada una actividad industrial, comercial, profesional, cultural, etc. DURACIÓN DEL CONTRATO: SUPUESTOS - Arrendamientos excluidos de la nueva LAU 1. DURACIÓN DEL CONTRATO EN LA LEY VIGENTE. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta duración fuese inferior a cinco años llegado el día del vencimiento el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta llegar a los cinco años salvo que el arrendatario comunique al arrendador con quince días de antelación la terminación del contrato. El plazo comenzará a contarse desde la fecha de contrato o desde la puesta a disposición de la finca por parte del arrendador. En todo caso corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. Como consecuencia de las innovaciones de la nueva ley distinguimos tres supuestos: • El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados o funcionarios tengan asignados por razón de su cargo. • El uso de las viviendas militares que se regirá por su legislación específica. • Los contratos en los que arrendándose una c a s a - h a b i t a c i ó n l a fi n a l i d a d e s e n c i a l d e l arrendamiento sea una explotación agrícola, forestal o ganadera. Se rige por la Ley de Arrendamientos Rústicos. Se entienden celebrados por un año los arrendamientos en los que no se haya fijado plazo éste fuese indefinido sin perjuicio de la prórroga anual hasta el tope de los cinco años. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando en el momento de celebrarse el arrendador haga constar expresamente que necesita esa vivienda para su uso personal. Si transcurren tres meses sin que el arrendador ocupase la vivienda deberá restituir su uso al arrendatario por un periodo de cinco años o • El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente universidad, al personal docente y de administración y servicios dependiente de la universidad. Se regula por la universidad. 45 indemnizarle daños y perjuicios a elección del arrendatario. LA RENTA La RENTA en el arrendamiento será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros siete días de cada mes. Sin embargo en ningún caso el arrendador podrá exigir que se de pago por anticipado de más de una mensualidad. La nueva ley establece un sistema de prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. Al decir que llegado el vencimiento del contrato una vez transcurridos los cinco años si ninguna de las dos partes comunica a la otra su voluntad de renovarlo el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años. A partir de ese momento las partes pueden volver a establecer o no un nuevo contrato. El pago se hará en el lugar y forma pactada por los interesados o en su defecto en metálico y en la vivienda arrendada. Lo normal es la domiciliación bancaria. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo salvo que se hubiese pactado un procedimiento que acredite el cumplimiento de la obligación. 2. DURACIÓN DE LOS CONTRATOS CELEBRADOS AL AMPARO DEL RDL DE 30 DE ABRIL DE 1985. Los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan al entrar en vigor la nueva ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes sin que les sea aplicable la prórroga automática de la ley de 1964, sin perjuicio de la tácita reconducción del CC. - Actualización de la renta Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada al año de vigencia aplicando a la renta el IPC [es un IPC especial que se aplica a las viviendas]. A partir del sexto año la actualización de la renta se regirá por lo pactado entre las partes y en su defecto por el IPC. La ley establece una serie de normas sobre el aumento de renta por mejoras en la vivienda o por el pago de servicios. 3. DURACIÓN DE LOS CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DEL RD DE 30 DE ABRIL DE 1985. Se rigen por la ley de 1964 con las modificaciones introducidas en la ley vigente, que es la duración del contrato la pactada entre las partes pero el arrendatario tiene derecho a la prórroga forzosa. 46 DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES: OBRAS Y ADQUISICIÓN PREFERENTE REPARACIONES URGENTES. En cualquier momento y previa comunicación al arrendador el arrendatario podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño grave y exigir de inmediato su importe al arrendador. - Obras realizadas por el arrendador La ley distingue obra de conservación y de mejora. OBRAS DE CONSERVACIÓN. El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda sin derecho a elevar la renta. El TC ha considerado como obra de conservación las que afecten al techo, tejados, cubiertas y humedades procedentes de las bajadas de aguas residuales. Esta obligación tiene como límites la ley cuando el deterioro haya sido imputable al propio arrendatario o cuando la vivienda se hubiese destruido por causas sin culpa del arrendador. PEQUEÑAS REPARACIONES. Las pequeñas reparaciones que suponen el desgaste diario son de cargo del arrendatario, p.ej. cambio de cerraduras, grifos, cristales, persianas, pintura, etc. OTRAS OBRAS. El arrendatario no podrá realizar sin consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda. El TS ha declarado que debe examinarse en cada caso concreto el tipo de obras que se van a realizar. OBRAS DE MEJORA. El arrendador también podrá realizar obras de mejora que razonablemente no puedan dilatarse hasta la terminación del contrato. Deberá notificarlo al arrendatario el cual podrá desistir del contrato. Si el arrendatario opta por soportar esas reformas tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar durante esas obras de mejora. OBRAS REALIZADAS POR ARRENDATARIOS CON MINUSVALÍA. El arrendatario con minusvalía previa notificación por escrito al arrendador podrá realizar en la vivienda las obras adecuadas para su situación, la de su cónyuge o personas que convivan con ella. En todo caso podrá pactarse en el contrato que el arrendatario deba reponer su vivienda al estado originario en que se recibió. - Obras del arrendatario - Adquisición preferente 47 La nueva ley concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente y que sea manifiesto en los derechos de tanteo y retracto. LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO 1) Terminación del arrendamiento a instancia del arrendador. En el DERECHO DE TANTEO, el arrendatario podrá ejercer este derecho sobre la finca arrendada en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que el arrendador le notifique su intención de vender la vivienda, su precio y las condiciones. • Por falta de pago de la renta. • Por falta de pago de la fianza. • Por subarriendo o cesión del contrato sin autorización. • Por daños causados dolosamente en la vivienda. Si el arrendador hubiese omitido esta notificación al arrendatario o le hubiese indicado un precio diferente el arrendatario podrá ejercitar el DERECHO DE RETRACTO subrogándose en la posición del comprador, abonándole el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otra pacto legítimo efectuado en esa venta. Este derecho de retracto podrá ejercitarlo dentro de los treinta días naturales siguientes a la venta. 2) A instancia del arrendatario. • Por no realizar el arrendador las obras necesarias. • Por la perturbación de hecho o de derecho que haga el arrendador por el uso de la vivienda. 3) Causas varias. • Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. • Por la declaración administrativa de ruina de la vivienda decretada por la autoridad pertinente. Estos derechos de tanteo y retracto tienen preferencia sobre cualquier otro derecho semejante excepto el retracto concedido al condueño de la vivienda o el retracto convencional que pueda figurar inscrito en el Registro de la propiedad. 48 4. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA Estos arrendamientos son los que tienen por objeto usos distintos: local comercial, naves, cocheras, trasteros, etc. Según la LAU estos contratos se regirán por lo acordado por las partes y en su defectos se aplicarán las disposiciones de la LAU y el CC. De conformidad con la LAU: 1. El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 LH. 5. En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. 2. Lo dispuesto en la ley sobre obras de conservación y mejora será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente título. También lo será lo dispuesto en el art. 19 desde el comienzo del arrendamiento. 6. La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el 3. El arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente en caso de venta al igual que para el caso de la vivienda. 49 contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al, efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente: • Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. • Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. 50