IUS AD REM - curso patrimonio y contratación

DERECHOS REALES Y DE
CRÉDITO
Conclusiones foro 13
PREGUNTAS DEL FORO
3.
Explique en qué consiste la teoría del ius ad
rem y las vocaciones del derecho real,
proporcionando ejemplos en la legislación civil
guatemalteca.
Cómo se explica la eficacia de los derechos
reales en cuanto a la propiedad y en cuanto a
los ius in re aliena. Sobre su eficacia, cómo se
clasifican los derechos reales.
Cuál es la función económica de los derechos
patrimoniales.
M.Sc. Viviana Vega
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M.Sc. Viviana Vega
IUS AD REM
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IUS AD REM
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M.Sc. Viviana Vega
Se trata de una aproximación al derecho real, o un
derecho real en vías de concreción, pero que tiene tal
fuerza que puede distinguirse como un derecho "a la
cosa". No se trata de un tertius genus sino de la
transición normal, que puede darse cuando se tiende a
obtener un derecho. (Nestor Jorge Musto)
Aparece donde el acreedor tiene derecho a conseguir que
la cosa le sea entregada y puede, en vía de ejecución
sobre el patrimonio del deudor, reclamar esa misma
cosa.
Sin embargo, dice Diez Picazzo, al momento de la
codificación la mayor parte de la doctrina consideró al
ius ad rem como un derecho personal, pues aunque se
dirige sobre la cosa no tiene eficacia erga omnes sino
frente al deudor, sus causahabientes y el adquirente de
mala fe.
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IUS AD REM
•
•
Situación jurídica en que se encuentra quien
tiene un título que le da derecho para adquirir
una cosa determinada, cuando todavía no ha
adquirido dicha cosa mediante la necesaria
adquisición de la posesión de la misma.
La plena eficacia de un derecho real frente a
terceros exige la inscripción en el Registro de la
Propiedad, pero cuando la inscripción no ha
podido ser practicada (por defectos subsanables
en los documentos presentados al Registro) hay
un «derecho real en vías de inscripción», que
puede ser provisionalmente protegido mediante
un asiento especial. Art. 1149 num 5 c.c.
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IUS AD REM
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•
Es la protección a la esperanza de adquisición de
un derecho real que todavía no ha quedado
perfeccionado por faltar alguno de los elementos
que para ello exigen las leyes.
Se ubica aquí a la compraventa con reserva de
dominio y a quienes han adquirido una cosa
cierta
y
determinada
pagando
la
contraprestación, sin que les haya sido
entregada. Puig Brutau citado por Diez Picazo.
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EJEMPLOS DEL IUS AD REM
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Compraventa con pacto de reserva de dominio. Art.
1834 c.c.
Si el comprador ha pagado el precio pero el vendedor
no entrega la cosa, puede pedir que se le ponga en
posesión de ella. Art. 1811 2p c.c.
Si algún documento en el que se constituya, modifique
o transmita un derecho real sobre inmuebles o
muebles identificable es rechazado por el Registro
General de la Propiedad por defectos subsanables en
30 días, el interesado puede pedir su anotación
preventiva. Art. 1149 num 5 c.c
La promesa. Art. 1679 c.c.
La opción. Art. 1677 c.c.
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Nótese que en cada uno de los casos expuestos como
ejemplo, la norma protege la expectativa que tiene
una persona de adquirir el derecho en virtud de un
contrato.
En la compraventa con pacto de reserva de dominio,
el comprador espera obtener el dominio en cuanto
termine de pagar el precio.
En la promesa y en la opción, la ley confiere al
promitente o al optante acción para exigir el
otorgamiento del contrato definitivo, de adquirir el
dominio, si es ejercitada dentro del plazo establecido
en la ley. El promitente comprador y el optante tienen
la expectativa de adquirir el dominio al celebrar el
contrato definitivo.
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Finalmente, si el testimonio de una escritura que
contiene una compraventa de bien inmueble es
suspendida por el registro por defectos subsanables
en 30 días, el interesado puede pedir su anotación
preventiva a efecto de evitar que ingrese una
segunda venta y que por su prelación impida la
inscripción de la primera venta hecha a su favor.
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En todos estos casos, según la doctrina, se trata
de un ius ad rem, un derecho a la cosa diferente
al ius in re derecho sobre la cosa o el ius in re
aliena, «sobre» cosa ajena.
 Permite al acreedor de dominio la posibilidad de
que la potestad directa o inmediata (que no la
tiene porque aun no ha pagado el precio, p.e.)
sobre la cosa se produzca en el futuro mediante el
requerimiento de que se le ponga en posesión de
la misma o de la celebración de contrato
definitivo. Por eso, se ha concluido que el ius ad
rem es un derecho personal.

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ANÁLISIS SEGUNDA VENTA
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En cuanto a la doble venta, el problema es que el
primer comprador no adquiere la propiedad si,
tratándose de muebles, no es quien tiene el poder
sobre la cosa y de inmuebles, si no ha inscrito su
derecho. Pues en el primer caso, prevalece la venta
de quien tenga la cosa en su poder y en el segundo,
de quien haya inscrito primero en el Registro
General de la Propiedad. Art. 1807 y 1808 Código
Civil. Además, debe tenerse presente la protección
al tercero que brinda la ley. Art. 1146 c.c.
Lo cual no obsta, a que quien primero compró
pueda ejercitar acciones contra el vendedor o el
comprador si la segunda venta fue mala fe.
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ORIGEN DEL IUS AD REM
La doctrina lo señala en el derecho canónico
cuando, por ejemplo, se nombraba un nuevo obispo
quien no había tomado posesión del cargo, se decía
que no tenia el ius in re al obispado pero tenia un
ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo.
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VOCACIONES AL DERECHO
REAL
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M.Sc. Viviana Vega
Son, según Atard citado por Díez Picazzo, los ius ad
rem en sentido estricto y técnico. Son titularidades
que se atribuyen a los sujetos por virtud de la ley,
de un contrato, un testamento, una resolución
judicial o una operación del registro para obtener la
posesión o la utilidad económica de una cosa
determinada que aun no se tiene para asegurarlo
ante la posibilidad o el temor de que el derecho real
no se concrete.
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Se comparte el criterio de Valverde en el sentido
que no tiene sentido ni utilidad esta división
porque los iura ad rem son simples derechos de
obligación, aunque con unos efectos más amplios,
es decir, son derechos personales que tienen la
posibilidad de transformarse en derechos reales.
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EJEMPLOS
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No obstante, se citan como ejemplos:
 La posición de los acreedores que obtienen el
embargo de bienes del deudor;
 La anotación preventiva de una demanda de
incapacidad.
 Los derechos que han tenido acceso al registro
por virtud de una anotación preventiva por
defectos subsanables.
 La anotación de demanda de propiedad.
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M.Sc. Viviana Vega
EFICACIA DE LOS
DERECHOS REALES
DE LA PROPIEDAD
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M.Sc. Viviana Vega
Permite al propietario reclamar la cosa donde quiera
que se encuentre y de quien quiera que la detente.
Mediante acciones como la de reivindicación y el amparo
contra el Registro General de la Propiedad por la
inscripción de documentos evidentemente falsos.
La eficacia de este derecho real es plena y más amplia,
pues a diferencia de la posesión y los derechos reales
sobre cosa ajena, el señorío sobre la cosa se ejerce
aunque materialmente el dueño no la detente. Así, a
pesar de que un terreno aparezca aparentemente baldío
o abandonado el propietario tiene el derecho de
reclamarla de cualquier detentador o usurpador quien
no puede alegar la falta de presencia física del
propietario en el terreno o el abandono del mismo para
pretender su apoderamiento.
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DE LA POSESIÓN
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El poseedor cuenta con las acciones interdictales para
proteger su derecho (interdicto de amparo de la posesión o
tenencia) o recuperarlo.
Pero a diferencia de la propiedad, el ejercicio del señorío sobre
la cosa debe ser pública, pacifica y continua, por sí o por
medio de otra persona.
Si el poseedor deja el bien desamparado, sin alguien que lo
cuide o use en su nombre, la ley lo toma como abandonado, y
si el abandono es por más de un año se pierde la posesión
(posesión discontinua). Art. 630 c.c.
Lo que no sucede con la propiedad, pues aunque se trate de
muebles aparentemente abandonados, la ley establece un
procedimiento que debe observarse previo a la adquisición;
concluido el cual si se llega a establecer que el propietario ha
abandonado la cosa mueble, que dejó de perseguir al animal
producto de caza o pesca o al enjambre, hasta entonces puede
darse la adquisición.
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IURA IN RE ALIENA
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Permiten la acción de su titular frente a quien quiera
que sea en todo momento propietario de la cosa.
P.e. El usufructuario conserva su derecho y da su
consentimiento para que la nuda propiedad sea vendida
o fraccionada con o sin el usufructo y ejerce su derecho
contra el nuevo nudo propietario.
El banco como acreedor hipotecario puede limitar la
enajenación de la cosa y al igual que cualquier otro,
puede oponer su derecho contra el acreedor anterior que
no haya inscrito y su preferencia o prelación contra los
posteriores.
El dueño del predio dominante puede exigir a los
sucesores del dueño del predio sirviente la conservación
de la servidumbre, pues ésta es indivisible y sigue al
bien aunque se fraccione o enajene.
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M.Sc. Viviana Vega
CLASIFICACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES POR SU
EFICACIA
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA
DE REALIZACIÓN DE VALOR
PERMITEN LA UTILIZACIÓN PARCIAL O
TOTAL DE BIEN AJENO Y ADQUISICIÓN
DE FRUTOS
OTORGAN FACULTAD DE ENAJENAR,
MEDIANTE TRÁMITES LEGALES, PARA
OBTENER VALOR
USUFRUCTO, USO, HABITACIÓN,
SERVIDUMBRE, SUPERFICIE
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HIPOTECA Y GARANTÍAS MOBILIARIAS
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DE GOCE
M.Sc. Viviana Vega
DERECHOS REALES DISCUTIDOS
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DERECHO DE RETENCIÓN
Arrendatario tiene poder directo sobre la
cosa, extrae frutos sin colaboración del
arrendador
Facultad de denegar la restitución de la
cosa ajena, hasta que no se paguen los
gastos
Es oponible a terceros al inscribirse
Es oponible frente a terceros, acreedores
del deudor y sucesores, sin inscripción.
M.Sc. Viviana Vega
ARRENDATICIO
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DERECHOS REALES DISCUTIDOS
DE TANTEO Y DE RETRAC TO
El titular tiene la opción de adquirir la cosa
pagando el precio pactado
Confieren la facultad de adquirir una cosa
cuando ha decidido enajenar o cuando la ha
enajenado.
Es oponible a terceros al inscribirse . Pero no
confiere poder inmediato y directo. No derecho
real
Son facultades de adquisición, pero se pueden
hacer efectivos contra el propietario y 24
sus
sucesores. No derechos reales.
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PROMESA Y OPCIÓN
M.Sc. Viviana Vega