tribunal registral

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 675-2012-SUN ARP-TR-T
Trujillo, nueve de noviembre de dos mil doce.
APELANTE
: PERCY MORÁN PURIZAGA
TITULO
: 73092-2012 del 29.08.2012
INGRESO
: 655-2012
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° V – SEDE TRUJILLO
REGISTRO
: PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO ROGADO : COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA
:
Calificación de parte notarial proveniente de un proceso judicial de
otorgamiento de escritura pública
La escritura pública otorgada en ejecución de sentencia en el proceso de
otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no resultando
aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo
del artículo 2011 del Código Civil.
I.
ACTO ROGADO Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
El señor Morán solicitó la inscripción de la compraventa e
independización de un área de 114.0360 hás. del predio inscrito en la
partida 11014469 del Registro de Predios de Trujillo, otorgada por
Justo Vera Paredes, Juez Provisional del Sétimo Juzgado
Especializado en lo Civil de Trujillo, en rebeldía de Luz Alejandrina
Gamarra Chávez de Mauricci, a favor de Carlos Óscar Álvarez
Jaramillo.
Para dicho efecto acompañó los siguientes documentos:
- Traslado de la escritura pública del 01.07.2011 extendida ante el
notario de Trujillo Alejandro Ramírez Odiaga.
- Memoria descriptiva y plano perimétrico suscritos por el ingeniero
civil Jorge Lozano Díaz.
II.
DECISIÓN IMPUGNADA:
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El título fue calificado por el Registrador Público Daniel Montoya
López, quien decretó su tacha mediante la esquela de fecha
08.09.2012, que a continuación se transcribe:
“De conformidad a lo establecido en el Décimo Pleno del Tribunal
Registral publicado en el diario oficial El Peruano el 09 de junio del
2005, se establece que "la escritura pública otorgada en ejecución de
sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no
constituye titulo judicial, no resultando aplicables las limitaciones a la
calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo 2011° del
Código Civil.
Estando a que la naturaleza del proceso es el otorgamiento de la
escritura pública y esta ya ha sido otorgada, es procedente la
calificación del instrumento público notarial.
De conformidad a lo prescrito en el artículo 11 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, dispone que el informe del área
de catastro es vinculante para las instancias registrales y estando a lo
expuesto en el Informe de Catastro N° 4527-2012ZR-V-ST/OC que
señala: que el área materia de transferencia no se encuentra inscrita
dentro del Fundo Salitral P.E. 11014469 tal como se indica en la
escritura pública N° 705, sino que se encontraría afectando a otros
predios inscritos en las P.E. 03083274, 11136283, 11155719, tomo
165 folio 137 entre otros, incluso áreas de vías públicas entre otros; de
conformidad a lo establecido en el artículo VI del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, y el Art. 2015° del
Código Civil, el mismo que establece que "ninguna inscripción, salvo la
primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensión, salvo disposición en contrario", siendo causal de tacha lo
antes expuesto.
En consecuencia, la persona que interviene en calidad de vendedora
del área de 120 has. no puede disponer de parte del inmueble inscrito
en la partida 11014469, por cuanto éste nunca fue propietario del
mismo, no estando facultado para disponer parte del área.
Criterio establecido en la Resolución N° 544-2012-SUNARP-TR-T.
Asimismo, teniendo en consideración que parte del área que es
materia de independización se encuentra parcialmente superpuesta a
la vía pública, debe tener presente:
Conforme al artículo 73 de la Constitución Política del Perú, los bienes
de dominio público son inalienables e imprescriptibles.
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Asimismo, conforme al inc. a del artículo 2.2 del Decreto Supremo N°
007-2008- VIVIENDA, Reglamento de La Ley General del Sistema
Nacional de Bienes Estatales y lo establecido en el artículo 56 de la
Ley Orgánica de Municipalidades 27972, las vías y áreas públicas son
de dominio y uso público, teniendo la calidad de inalienables e
imprescriptibles.
En el presente caso, teniendo en consideración que parte del área a
independizar se encuentra ubicado en parte de la vía pública, resulta
improcedente amparar el pedido de independización respecto del área
que corresponde a la superposición.
Sin perjuicio de lo anteriormente señalado, teniendo en cuenta el
informe técnico emitido por el área de catastro respecto a que los
datos de área señalados en el título que da mérito a la independización
discrepan de lo obrante en la base gráfica que adjunta, y teniendo en
consideración lo establecido en el artículo 7 del RIRP respecto a que
en el presente caso los planos y memoria descriptiva son documentos
que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción sino
que de manera complementaria sólo coadyuvan a que ésta se realice,
se advierte que el presente título adolece de defecto insubsanable que
afecta la validez del contenido
BASE LEGAL:
ART. 42 del TUO del RGRP
Sin perjuicio de lo expuesto de pone de conocimiento los defectos
técnicos advertidos por la Oficina de Catastro a través del Informe N°
4527-2012-ZR-VST/OC de fecha 13/09/2012, el que se transcribe en
su parte pertinente:
2.1. Aspectos de carácter técnico registral
2.1.1. El presentante solicita la inscripción de una compraventa del
predio denominado El Salitral, conformada por un área de 114.0360
Ha (1'140,360.00 m2) según memoria descriptiva y plano presentado,
pero un área de 120.00 Has, aproximadamente según escritura pública
presentada; de la propiedad inscrita en la partida 11014469.
2.1.2. Revisada la partida 1014469, no indica o especifica sus medidas
perimétricas ni área en su primer asiento; en el asiento 18 se indica
una relación de independizaciones, indicando el área total
independizada de 31,665.70 m2; asimismo, en el asiento 26, indica
que existen otras independizaciones, conformando un área de
55,779.77 m2. Además indican, en este mismo asiento, que el área
original era de 100,478.00 m2, por lo que el remanente registral queda
en 45,153.43 ni2; es así que hasta el asiento 37 indican que queda un
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área remanente de 43,723.54 m2; actualmente existen varias
independizaciones posteriores al asiento 37, no indicando el área
remanente registral actual, por lo que el área materia de inscripción por
compraventa de 114.03060 Has (1140,360.00 m2) es mucho mayor al
área remanente registral del predio inscrito en la partida 11014469.
2.1.3. Asimismo considerando la descripción de predios colindantes y
cercanos, como es el caso del fundo El Cortijo, se puede indicar que la
ubicación del polígono presentado por compraventa no se encuentra
comprendido dentro del fundo denominado El Salitral inscrito en la
partida 11014469.
2.1.4. Adicionalmente, considerando la base gráfica del área de
catastro a la fecha, se ha identificado que la totalidad del polígono
materia de estudio, se encuentra superpuesto en forma gráfica y
parcial con las siguientes propiedades inscritas:
Tomo 8 folio 212 (partida 03083274) fundo El Cortijo partida 11136283
Tomo 165 folio 137 y sus independizaciones partida 11155719
Tomo 165 folio 135 Partida 11155739 Tomo 259 folio 167
Partida 11164356 Ficha 72007
Partida 11136282 Tomo 482 folio 181
Tomo 401 folio 167 Tomo 458 folio 59
Tomo 286 folio 461 Tomo 259 folio 465
Partida 11145502 y sus independizaciones Ficha 21422
Partida 11029280 Tomo 306 folio 509
Tomo 357 folio 441 Ficha 21421
Tomo 259 folio 157 Ficha 21420
Partida 11184543 Ficha 74304 y sus independizaciones partida
11184544 ficha 74305 y sus independizaciones partida 11029279
Ficha 74306 y sus independizaciones Ficha 26466 y sus
independizaciones Tomo 374 folio 375 y sus independizaciones
Título 2012-70691 pendiente de inscripción Partida 03007404 Partida
03007405 Partida 03003834
Partida 11011118
2.1.5. Cabe indicar que existen otros predios individuales que pueden
afectar al polígono materia de estudio, pero no ha sido factible
ubicarlos gráficamente.
2.2. Aspectos de carácter técnico operativo
2.2.1. La Directiva 08-2004-SUNARP-SN, publicada en El Peruano, en
su ítem 5.2 establece sobre requisitos generales que deben contener
los planos que se adjunten a los actos que requieren informe de
Catastro. Que dichos requisitos técnicos varían de acuerdo a si el
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predio motivo de estudio se encuentra en zona catastrada o no, en el
presente caso, visto el Oficio N° 824-2011-MPT/PLANDET de fecha
27/10/2011, se concluye que el predio motivo de estudio se mantiene
aun como una zona no catastrada.
2.2.2. Respecto al plano de ubicación y localización, se ha ubicado el
predio en base a las características descritas, como son los lotes y
predios colindantes, precisando que el polígono materia de estudio, no
guarda una relación de forma al compararlo con las hojas catastrales
ni con las fotografías aéreas ni satelitales, debido que traspasa y corta
lotes de vivienda y área de vía pública, además de abarcar la totalidad
y parte de predios anteriormente inscritos.
2.2.3. Respecto al plano perimétrico presentado, se ha reconstruido el
predio materia de estudio en base a las coordenadas UTM,
determinándose la conformidad del área gráfica (1'140,360.54 m2 ó
114.0360 has.) y medidas perimétricas.
2.2.4. Respecto a la memoria descriptiva se verifica la conformidad
en cuanto a la descripción del área, medidas perimétricas y
colindantes, las cuales concuerdan con las descritas en el plano
presentado.
2.2.5. Respecto a la escritura pública compraventa, se verifica la
conformidad en cuanto a la descripción de las medidas perimétricas y
colindantes, las cuales concuerdan con las descritas en el plano
presentado; sin embargo respecto al área indica 120.00 has.
Aproximadamente, respecto al descrito en los documentos técnicos
(114.0360 ha).
2.2.6. Se deja constancia que en cuanto a las coordenadas UTM
indicadas en planos y memoria descriptiva, éstas han servido solo para
obtener el área y medidas perimétricas correspondientes al predio
materia de estudio. Sin embargo para obtener la ubicación exacta del
mismo se han considerado las referencias no perecederas del plano
de ubicación y no se han tenido en cuenta las coordenadas UTM,
debido a que no provienen de un catastro oficial vinculado a los puntos
de control de la Red Geodésica Oficial del IGN (Instituto Geográfico
Nacional). Esto de acuerdo a la Directiva 08-2004-SUNARP/SN.
3. CONCLUSIONES
3.1. Se solicita la inscripción de compraventa del predio con un área de
1'140,360.54 m2 (114.0360 has.) de la propiedad de mayor extensión
inscrita en la partida 11014469, según documentos técnicos (memoria
descriptiva y planos), pero indican un área de 120.00 Hás.
aproximadamente, según la escritura pública presentada.
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3.2. Cabe indica que el polígono materia de estudio no se encuentra
comprendido dentro de los linderos del predio inscrito en la partida
11014469: además, el área presentada (1'140,360.54 m2) es mucho
menor al área remanente registral, conforme las características
descritas en el ítem 2.1.2. y 2.1.3.
3.3. Se ha identificado que la totalidad del polígono materia de estudio
se superpone en forma total y parcial con predios inscritos, además
abarca parte de vía pública, conforme se detalle en el ítem 2.1.4.
3.4. Cabe indica que el polígono presentado no guarda una
configuración urbana, debido que afecta y corta lotes de vivienda y
abarca áreas de vías, así como área agrícola, por lo que deberá de
presentar planos visados por entidad competente: además de adecuar
el polígono con el entorno, sin afectar o cortar los ya existentes,
conforme se indica en el ítem 2.2.2.
3.5. Respecto al plano perimétrico, se ha determinado la conformidad
de área gráfica, al reconstruirlo en base a las coordenadas UTM, pero
deberá de tener presente lo descrito en el ítem 3.4., 3.3 y 3.2. 3.6
respecto a la memoria descriptiva y escritura pública compraventa, se
verifica la conformidad en cuanto a la descripción del área, medidas
perimétricas y colindantes, las cuales concuerdan con las descritas en
el plano presentado. Sin embrago el área descrita en la escritura
pública es diferente a la descrita en los documentos técnicos (memoria
descriptiva y plano), conforme se indica en el ítem 2.2.4 y 2.2.5.
3.7. El plano ni memoria descriptiva se encuentran visados por entidad
pertinente.”
III.
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El señor Morán interpuso recurso de apelación mediante escrito
autorizado por él mismo en calidad de abogado. A continuación se
resumen sus argumentos:
- El Registrador fundamentó su tacha en el hecho de que el
instrumento público extendido en ejecución de sentencia en el
proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye un título
judicial. En ningún momento se ha sostenido que se califique con
las limitaciones del artículo 2011 del Código Civil. Lo que se
argumenta es que el Poder Judicial ya evaluó en el proceso la
validez de la transferencia. Por lo tanto, es un título cuya antigüedad
permite por sí solo la inmatriculación del predio porque ha
transcurrido en exceso el plazo de cinco años.
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- El Registrador sustentó la denegatoria además en el hecho de que
el predio no se encuentra en la partida del Fundo El Salitral, inscrito
en la partida 11014469, sino que afecta a otros predios inscritos. No
obstante, se perdió de vista que el órgano jurisdiccional evaluó que
el predio adquirido proviene de El Salitral, conforme se aprecia en
los insertos donde consta la copia literal de la mencionada partida.
En otras palabras, el juez estimó, entre otros documentos, la partida
registral y ordenó el otorgamiento de la escritura pública porque
constató que su derecho proviene de los demandados que tienen su
derecho inscrito en la partida 11014469.
- Respecto de la superposición con la vía pública, no amerita una
tacha sino una observación porque el título puede ser subsanado
mediante la renuncia de área.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL:
Se solicita la inscripción de la compraventa e independización respecto
del predio inscrito en la partida 11014469 del Registro de Predios de
Trujillo.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
El recurrente sostiene que en el proceso de otorgamiento de escritura
pública el juzgador evaluó la validez de la transferencia y además la
pertenencia del derecho de la demandada, el cual obra inscrito en la
partida 11014469. Por tanto, no cabía que el Registrador denegara la
inscripción.
Estando a lo expuesto, corresponde en el caso de autos definir en qué
consiste el proceso judicial de otorgamiento de escritura pública. Con
la respuesta sabremos si el título podía ser objeto de calificación
registral.
VI. ANÁLISIS:
La obligación legal o convencional de formalizar un contrato
1. Conforme con el artículo 1412 del Código Civil, los contratantes
pueden compelerse recíprocamente a formalizar un contrato mediante
escritura pública, cuando así lo disponga la ley o se haya convenido.
La formalización de un contrato constituye una obligación legal o
convencional, cuyo cumplimiento puede demandarse judicialmente.
En el presente caso, el contrato de compraventa de fecha 10.02.1993
celebrado entre el señor Carlos Mauricci Ullaury y el señor Carlos
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Óscar Álvarez Jaramillo debía ser formalizado mediante escritura
pública por constituir una obligación legal implícita, derivada de la
exigencia de titulación auténtica para efectos de inscripción contenida
en el artículo 2010 del Código Civil.
La tutela de condena para el reconocimiento de la obligación de
formalizar un contrato
2. La tutela jurisdiccional es dispensada por el Estado de variadas
formas. Frente a un interés cuestionado o desconocido se abre la
tutela de cognición, mediante la cual el juez declarará el derecho,
constituirá la nueva situación jurídica o reconocerá la existencia de una
obligación a cargo del demandado. En este último supuesto, estamos
ante un proceso de condena, cuya finalidad se agota con la resolución
final que contiene la orden dirigida al demandado para que cumpla con
una determinada prestación a favor del demandante, esto es, concluye
cuando queda firma dicha resolución, denominada de condena. El
proceso sobre otorgamiento de escritura pública es típicamente uno de
condena, pues el juez va a determinar si existe una obligación de
formalizar un contrato en cabeza de quienes lo celebraron. En el caso
concreto del proceso del cual deriva la escritura pública alzada,
mediante sentencia del 28.04.2011, el Juez Provisional del Sétimo
Juzgado Especializado en lo Civil de Trujillo, Justo Vera Paredes,
declaró fundada la demanda incoada por el señor Álvarez y ordenó a
la señora Luz Alejandrina Gamarra Chávez de Mauricci, heredera del
vendedor, que cumpla con otorgar la escritura pública.
La tutela de ejecución para el cumplimiento de la obligación
reconocida de formalizar un contrato
3. Cuando existe sentencia firme en un proceso de condena se necesita
la tutela de ejecución, es decir, aquella que permitirá alcanzar la plena
vigencia de lo decidido en dicho proceso de condena. Es por ello que
la sentencia de condena no satisface, por sí misma, el interés de la
parte vencedora.
4. En el caso de autos, emitida la sentencia, resultaba necesario
concretar el mandato del juez de formalizar el contrato celebrado entre
la señora Gamarra y el señor Álvarez. El mismo juez dispensó tutela
de ejecución a favor del señor Álvarez, mediante el otorgamiento de la
escritura reclamada en rebeldía de la señora Gamarra. La intervención
del juez, entonces, se limitó a suplir la voluntad de la demandada
rebelde.
El rol del juez en la ejecución de la obligación de formalizar un
contrato
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5. Como se advierte, la escritura pública presentada no constituye sino el
reflejo o consecuencia material del cumplimiento de una obligación
legal o convencional de hacer. Reconocidas en el proceso de condena
la existencia y validez de un contrato y, consecuentemente, de la
obligación de formalizarlo, el juez procede a hacer cumplir dicha
obligación. La función del juez al otorgar la escritura pública se
circunscribe a sustituirse en la voluntad del obligado rebelde y
renuente a cumplir con su obligación de formalizar.
6. La intervención del juez en la formalización, entonces, no tiene
ninguna incidencia jurídica sobre el contrato de compraventa o sobre
los derechos nacidos de éste, sino que se limita a reconocer la
existencia y validez de una simple obligación de escriturar y,
posteriormente, a hacer cumplir dicha obligación en caso el obligado
no quiera o pueda hacerlo. La controversia en el proceso de condena
se centra en determinar si el contrato existe y si del mismo o de la ley
ha surgido una obligación colateral de escriturar el contrato. El tema de
la eficacia del contrato es ajeno al proceso de condena, pues éste
básicamente busca incorporar el negocio jurídico en un instrumento
público de modo tal que se genere certeza sobre su existencia.
Validez y eficacia del contrato formalizado por el juez ante la
renuencia de una parte
7. En ese orden de ideas, la eficacia del contrato de compraventa o de
cualquier otro, sobre todo frente a terceros, no viene determinada por
la decisión judicial sino por las particularidades de la manifestación de
voluntad contractual común y, registralmente, por el resultado de la
confrontación del título con el contenido de la partida o partidas
involucradas por éste. De ese modo, la situación jurídica del bien
inscrito será modificada por la escritura pública otorgada por mandato
judicial si dicho instrumento es compatible con los derechos inscritos.
En sede registral, la validez y eficacia del contrato será establecida,
entonces, en el procedimiento de calificación registral, teniendo como
base el título – que contiene las declaraciones de los contratantes, y
no las del juez – y las partidas involucradas.
8. Si la validez y eficacia de un negocio jurídico no vienen determinadas
por la decisión judicial, sino por la adecuación de los pactos
contractuales con el ordenamiento jurídico y con la partida o partidas
registrales involucradas, podemos concluir que la intervención del juez
no aporta ningún elemento adicional al análisis de la validez o eficacia
contractual. Por ello, la situación de la escritura otorgada por un
juez en rebeldía del obligado es idéntica a la de una escritura
otorgada voluntariamente por dicho obligado, pues en ambos
casos sólo existe certeza de la existencia del contrato y de la
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libertad, inteligencia y conocimiento de hecho de los contratantes
sobre el acto celebrado. Consecuentemente, la escritura pública
otorgada por un juez en ejecución de una sentencia emanada de un
proceso de condena en el que se estableció la obligación del
demandado de otorgar dicho instrumento público constituye un título
genuinamente notarial y no judicial, por lo que se califica
conforme a lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 2011 del
Código Civil, es decir, con amplias facultades para examinar su
validez formal y material. Cabe agregar que este mismo criterio ha
sido elevado a la categoría de precedente de observancia obligatoria
por el Tribunal Registral, en su 10º Pleno1.
La naturaleza genuinamente notarial de la escritura pública
formalizada por un juez en rebeldía del obligado
9. Estando a lo expuesto, este Tribunal encuentra que el título alzado,
constituido por la escritura pública de compraventa del 01.07.2012
otorgada por el Juez Provisional del Sétimo Juzgado Civil de Trujillo,
Justo Vera Paredes, en ejecución de sentencia de fecha 28.04.2011
que estableció la obligación de la señora Gamarra de otorgar dicho
instrumento público, debe calificarse como si hubiese sido la propia
demandada la que lo hubiese otorgado, ejerciendo las instancias
registrales todas sus facultades de calificación que le reconocen los
artículos 2011 – primer párrafo – del Código Civil y 32 del Texto Único
Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. De ello
sigue que no puede admitirse la tesis del recurrente en el sentido de
que el juez valoró la validez de la transferencia y la pertenencia del
derecho inscrito en la partida 11014469, pues -como se explicó líneas
arriba- estos aspectos son examinados en el procedimiento registral.
Defectos encontrados en la calificación registral del título apelado
10. En el caso de autos, como se solicitó la independización por
compraventa de una porción del predio inscrito en la partida 11014469,
el título fue derivado al Área de Catastro para el informe técnico
previsto por el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios (RIRP). El Área de Catastro determinó que el título apelado
no tiene como antecedente registral la partida 11014469 perteneciente
al Fundo El Salitral, el cual fuera señalado en la escritura pública de
compraventa. Por el contrario, informó el área técnica, el predio se
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“CALIFICACIÓN DE PARTE NOTARIAL PROVENIENTE DE UN PROCESO JUDICIAL
DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA: La escritura pública otorgada en ejecución
de sentencia en el proceso de otorgamiento de escritura pública no constituye título judicial, no
resultando aplicables las limitaciones a la calificación contenidas en el segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil” (criterio sustentado en las Resoluciones Nº 375-2003-SUNARP-TR-L del 20
de junio de 2003, Nº 189-2001-ORLC/TR del 30 de abril de 2001 y Nº 100-1999-ORLC/TR del 12
de abril de 1999).
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superpone totalmente con otros predios inscritos. Según el mismo
artículo 11 del RIRP, el informe de catastro es vinculante para las
instancias registrales cuando se trata de aspectos netamente técnicos,
como sucede en el caso de autos. En este sentido, no puede ser
materia de cuestionamiento por el Registrador o el Tribunal Registral.
Como puede verse del pronunciamiento del área técnica, el título no
puede ser inscrito como independización, pues el área adquirida por el
comprador no forma parte del predio de la partida 11014469. Tampoco
puede ser inmatriculado porque la integridad del área en cuestión ya
obra inscrita en el Registro. Estando así las cosas, debe confirmarse la
tacha de la primera instancia.
Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se acordó:
VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR la tacha contra el título venido en grado, por los
fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
ROLANDO A. ACOSTA SÁNCHEZ
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
HUGO O. ECHEVARRÍA ARELLANO
Vocal del Tribunal Registral
WALTER E. MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
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