EL IMPUESTO PREDIAL EN SABANETA Sebastián Montaño

EL IMPUESTO PREDIAL EN SABANETA
Sebastián Montaño
Buscando dar solución a un esquema tarifario poco equitativo, tener información
actualizada para responder a las inquietudes y reclamaciones de los contribuyentes y
realizar el debido cobro del impuesto predial a los predios municipales, la Alcaldía de
Sabaneta realizó un proceso denominado mantenimiento del inventario físico –jurídico de
predios urbanos y rurales. Este ejercicio, permite a la administración municipal reducir los
elevados costos que conlleva realizar una actualización catastral cada cinco (5) años a partir
de los establecido por la Ley 14 de 1983, como afirma Carlos Enrique Londoño, ex –
secretario de hacienda y, actualmente, gerente de la Promotora de Proyectos de Sabaneta.
El mantenimiento del inventario físico - jurídico de predios urbanos y rurales del Municipio
de Sabaneta, coordinado por la Secretaría de Hacienda y la Dirección de Catastro, es un
proceso que se ha orientado, entre otras cosas, a plantear soluciones para un esquema
tarifario poco equitativo, como se describe a continuación.
La Alcaldía de Sabaneta (2009a) afirma que:
En el municipio […] se ha incrementado […] el valor del impuesto predial a pagar por
que los contribuyentes han visto como el valor de sus propiedades […] ha aumentado en
forma progresiva a causa de la alta demanda y presión que sobre la misma vienen
ejerciendo inversionistas y constructores […].
Adicionalmente, al incremento gradual del precio de las propiedades, se ha dado en este
municipio una “gradualidad de las actualizaciones catastrales realizadas por el municipio en
los últimos años” (Ibíd., 2009a), lo cual ha tenido un peso fundamental en el aumento del
impuesto predial. Esto se puede ver en el gráfico a continuación.
Figura 3. Gradualidad de las Actualizaciones Catastrales
Fuente: Alcaldía de Sabaneta, 2009a.
Esta situación trae cosas positivas, pero al mismo tiempo es problemática en la medida en
que la estratificación socioeconómica de los bienes inmuebles municipales - criterio
fundamental para aplicar las tarifas del impuesto predial - “aglomera en los mismos estratos
propiedades de personas de muy distinta capacidad de pago”, tanto por razones legales
como técnicas. Así como señala la Alcaldía:
… el problema se presenta por la misma estructura del impuesto predial en el Municipio,
la cual no tiene en cuenta en muchos casos las condiciones propias de Sabaneta y en sus
tarifas refleja situaciones generales que ocasionan desigualdades y posibles deficiencias
y diferencias en los cobros que afectan a la gente (Ibíd., 2009).
Esto se puede ver claramente en los dos ejemplos referenciados a continuación. Dicha
situación llevó a que la administración municipal reconozca como imperativo implementar
estrategias basadas en estudios técnicos y estrategias de comunicación que respondan
asertivamente a las reclamaciones de la comunidad y adecuar la estructura del impuesto
predial, de tal forma que los valores a cobrar se ajusten a las verdaderas capacidades de
pago de los contribuyentes (Ibíd., 2009a). En este orden de ideas, se realizó un trabajo de
campo para la identificación, verificación y notificación de novedades en los predios del
municipio, el cual tuvo dos etapas que iniciaron en el cuarto trimestre de 2008 y se extendió
hasta el segundo trimestre de 2009.
Figura 4. Las problemáticas de la actualización
Fuente: Alcaldía de Sabaneta, 2009.
Por otro lado, se contrató un asesor para asistir a la administración en la realización de los
estudios de los componentes legales, técnicos, fiscales y socioeconómicos que han
ocasionado las variaciones de los cobros por concepto de impuesto predial (Ibíd., 2009a),
permitiendo que en el mes de noviembre se presentara el Proyecto de Acuerdo 041 al
Concejo Municipal, por medio del cual se modifica parcialmente el libro de segundo sobre
impuesto predial unificado del Acuerdo Municipal 040 de 1998. De esta manera, se
modificó a partir de un principio de equidad, el esquema tarifario para los predios urbanos y
rurales.
Objetivos y estrategias
El objetivo general del mantenimiento del inventario físico – jurídico de predios, es
“Fortalecer el proceso de vigilancia y control de la Dirección de Catastro, implementando
la verificación y mantenimiento del inventario de los predios urbanos y rurales del
Municipio, respecto a su información física, jurídica, técnica y económica” (Ibíd., 2009).
Además, es posible identificar objetivos más específicos:
-
-
Tener información actualizada acerca de los predios urbanos y rurales sujetos al
impuesto predial, permitiendo a través de ello responder a las inquietudes y
reclamaciones de los contribuyentes de forma eficaz y eficiente. Además, contar
con información verídica en la recaudación del impuesto.
Dar solución a la problemática ocasionada por el cobro de predial a predios de igual
estrato, sin considerar su capacidad de pago y otras variables que no permiten
aplicar el impuesto a partir de un principio de equidad.
Metodología e implementación
El mantenimiento del inventario físico – jurídico de predios es un proceso que ha tenido
dos fases. La primera de ellas fue iniciada en el mes de octubre de 2008 y se prolongó hasta
el mes diciembre del mismo año. En esta fase se identificó, verificó y notificó a través de
visitas a todos los sectores (manzanas) de la zona urbana y rural, las modificaciones en los
predios (destinación, área construida, entre otros). De forma más específica se realizaron
331 visitas. Diariamente se elaboraron informes de los resultados obtenidos en campo. De
forma semanal, se desarrollaron revisiones de los formatos y planos de registro de
novedades y verificaciones realizadas en campo, se cruzaba y depuraba así los informes en
relación con el sistema de información catastral alfanumérico y cartográfico.
Como producto del proceso, se entregaron tres (3) informes en los que se consignaron las
verificaciones obtenidas en campo:
-
Informe sobre planos manzaneros,
Informe estadístico por manzana, e
Informe estadístico por predio
En esta misma etapa se notificó por escrito a los propietarios de los predios sujetos a
verificaciones y/o modificaciones, a fin de realizar la respectiva inspección (Alcaldía de
Sabaneta, 2009b). En este orden, durante la segunda fase se realización visitas tanto a
predios sujetos a verificaciones, con el fin de recopilar información física, como a predios
sujetos a verificaciones por reglamentos de propiedad horizontal, loteo o ventas parciales
(Ibíd., 2009a). Finalmente, en el mes de noviembre se presentó al Concejo el proyecto de
Acuerdo que modifica parcialmente el código de rentas municipales, en relación con las
tarifas del impuesto predial.
Recursos
La Oficina de Catastro Municipal contó hasta septiembre de 2008 con un funcionario
provisional y dos contratistas, lo que acarreaba para el Municipio la suma de $83. 600.000.
Ya para el 2009 la Dirección de Catastro se conforma por un funcionario de libre
nombramiento, el director, un provisional y ocho (8) contratistas, por un costo total de
$294.176.884, este cambio más que un gasto se considera una inversión toda vez pretende
mantener actualizada y proveer a la administración de forma eficaz y eficiente la
información, y prestar un mejor servicio tanto a la comunidad. Ahora, el trabajo realizado
se puede ver reflejado en reducción de los costos en las actualizaciones catastrales y
mayores recaudos, gracias al monitoreo constante que se puede realizar.
Metas y resultados
El ejercicio realizado en el cien por ciento del territorio municipal entre 2008 y 2009, con el
cual se identificó cambios por destinación económica, predios por incorporar y demoler
construcción y otros, se desarrolló con $33.086.520. Dicho ejercicio, similar a un proceso
de actualización catastral, es comparativamente y significativamente menos costoso, ya que
la última actualización catastral que se realizó en el municipio, durante el año 2006 por una
empresa de consultoría y otra de suministro, acarreó la suma de $176.000.000 (Ibíd.,
2009a).
Los resultados se consolidaron en la siguiente tabla:
Figura 5. Resultados de la actualización
Fuente: Alcaldía de Sabaneta, 2009a.
De lo proyectado con el mantenimiento físico – jurídico de predios se esperaba contar con
600 nuevos predios que representarían en 2009 un impuesto anual proyectado (con
incremento proyectado del 3%) de $185.400.000. Sin embargo, se identificaron 974 por
incorporar construcción lo cual representa $311.680.000 de recaudo por concepto de
impuesto predial para el 2009 (Alcaldía de Sabaneta, 2009b).
De igual forma, la Secretaria de Hacienda de Sabaneta (2009) señala que “dentro de los
ingresos que presentan una mayor participación en el recaudo se encuentran el Impuesto
Predial y el Impuesto de Industria y Comercio”. La siguiente tabla muestra un comparativo
entre el recaudo a Junio 30 de 2009 y el mismo periodo de la vigencia 2008, a partir del
cual se puede ver el incremento de los ingresos por concepto de impuesto predial e
industria y comercio.
Figura 6. Resultados en recaudos
Fuente: Secretaria de Hacienda, 2009.