designacion de administrador en el reglamento de copropiedad

TPC 189
Designación de administrador en el reglamento de copropiedad
Por la Dra. Diana C. Sevitz
Es muy común que en los edificios nuevos al confeccionarse el reglamento de copropiedad la
constructora designe a un administrador para el consorcio, por un plazo estipulado.
Debo recordar que lo se establece en el reglamento, al tener origen contractual, es ley para las
partes. Cuando se adquiere la unidad funcional se presta consentimiento al reglamento del
consorcio.
La razones que esgrimen las constructoras para incluir este tipo de nombramientos es que en
el plazo previsto (duración del mandato del administrador designado por ellos) finalizarán con la
venta de los departamentos y también se garantizan que el edificio se encuentre en óptimas
condiciones y no se desvalorice la venta de sus unidades.
Otras veces se los nombra a los fines de proteger a la constructora de distintos vicios en la
construcción o fallas, cuya reparación los propietarios deben encaminar a través del
administrador y muchas veces se diluyen en el tiempo porque el representante no los reclama
en término.
Si se ha estipulado un plazo, ejemplo 5 años, para que el administrador desempeñe sus
funciones y es removido por una asamblea con las mayorías requeridas por el reglamento,
antes de la fecha de expiración del mandato, sin expresar causa alguna de remoción, éste
tendría derecho a percibir los honorarios pactados por todo el término que restare, en concepto
de indemnización.
Ahora bien distinta sería la posición si se demostrare que existen causas fundadas que
comprueban que el administrador está incumpliendo sus obligaciones establecidas por la
ley: contratación de seguros, rúbrica de los libros del consorcio, aportes previsionales del
encargado impagos, incumplimiento de resoluciones asamblearias, excederse en el mandato,
disposición de fondos del consorcio para fines no autorizados, etc.
En esta hipótesis nos encontraríamos en la posibilidad de la remoción en forma causada,
librándose al consorcio de pago de indemnizaciones y/o daños y perjuicios.
Es prudente que, en este último caso, un abogado especialista evalúe si las causales que el
consorcio esgrime para la remoción antes del plazo establecido, revisten la gravedad para la
toma de decisión, sin tener posteriormente consecuencias económicas.
Al respecto la jurisprudencia ha entendido que: " causas de remoción: No es motivo suficiente
para remover al administrador del consorcio el hecho de que llevara el libro de actas sin
rubricar sin las formalidades del caso. CNACivil Sala A 147/1967 ED 201-103"
"Culpa del administrador:"Si hubo culpa de parte del administrador de consorcio, cuya
actuación se regirá por las normas del mandato, la revocación de éste antes del término
contractual le impide pretender cobrar retribución por el monto y tiempo no cumplido... CnCic
Sala D 30/08/1977 LL D 5470) (jurisprudencia extractada del libro El administrador en el
consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal. Juan Antonio Constantino Lexis NexisDepalma , año 2003).
Ahora bien, además de lo ya expresado, existe otra opinión en la doctrina y en la
jurisprudencia acerca de la designación de un administrador de consorcio con carácter
irrevocable o por un plazo mayor a cinco años, y es que la misma podría ser entendida como
una cláusula lesiva y abusivas de los derechos individuales de los propietarios, en cuyo caso
podría intervenir la justicia para analizar su validez y, en su defecto, declararla nula. "....cuando
el reglamento es redactado por el vendedor del inmueble y éste ser reserva el dominio de
alguna de las unidades, se adjudica la administración y representación del consorcio y el
reglamento determina una mayoría especial del 75% para la desaprobación de la rendición de
cuentas y para la remoción del administrador, se está en principio frente a uno de esos casos
de excepción que justifican la intervención de los órganos jurisdiccionales para modificar
algunas de las cláusulas o disposiciones del reglamento, como ocurre en el caso de autos
(CNCiv Sala C 9.-5-75 LL 155-379 ; JA 974-22-405 ED 55-510) (cláusulas abusivas en el
régimen de la propiedad horizontal VIX Dr. Juan C. Constantino, Reunión de administradores,
marzo 2000)
16/07/2013
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
dsevitz@hotmail.com.