empresas inmobiliarias

Nuevas oportunidades
y enfoques de gestión
Este libro sobre el sector inmobiliario analiza
rigurosa y sistematizadamente, desde diversos
enfoques, la situación y características de uno de
los sectores relevantes y de máxima actualidad
sobre los que se sustenta la economía española.
En la primera parte del trabajo se destacan las
características del sector, así como su impacto en
la economía española. También se realiza un análisis
de la burbuja inmobiliaria y sus posibles causas.
Asimismo, se compara dicha situación con lo que
ocurre en la Unión Europea.
Posteriormente se realiza un exhaustivo estudio del
plan de viabilidad económico-financiero, así como
del project finance inmobiliario, ya que las inversiones de este sector son de grandes magnitudes
y volúmenes, resultando adecuados nuevos instrumentos de financiación.
Otros temas tratados en el trabajo son la normativa
existente en el sector, el análisis presupuestario y
el cuadro de mando integral, de manera que se
aborda el estudio del sector inmobiliario desde
distintas ópticas: económico-financiera, legal, fiscal
y otras, todo ello desde una perspectiva rigurosa
y sistemática, compaginada con una vertiente
práctica de aplicabilidad y de utilidad social para
los distintos agentes decisores implicados en el
sector.
Finaliza la obra con un análisis de la sostenibilidad
del sector y de los Senior Resort, la última y
novedosa tendencia residencial, muy importante
dado el progresivo envejecimiento que está sufriendo
España y, en general, toda Europa.
Edita:
Asociación
Española de
Contabilidad y
Administración
de Empresas
DECLARADA DE UTILIDAD PUBLICA
Promoción Inmobiliaria: Nuevas oportunidades y enfoques de gestión
Promoción
Inmobiliaria
Promoción
Inmobiliaria
Nuevas oportunidades
y enfoques de gestión
Luis Ferruz
Laura Andreu
Luis Vicente
Promoción Inmobiliaria:
Nuevas Oportunidades
y Enfoques de Gestión
aeca
Asociación Española de Contabilidad
y Administración de Empresas
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PUBLICACIÓN IMPRESA EN PAPEL ECOLÓGICO
CON CUBIERTA EN CARTULINA Y PLASTIFICADO
ECOLÓGICOS
AGRADECIMIENTOS
Los autores deseamos expresar nuestro agradecimiento por el apoyo financiero obtenido mediante proyectos de investigación a la Universidad de
Zaragoza, al grupo financiero Ibercaja, al Gobierno de Aragón, así como al
Ministerio de Educación y Ciencia por la concesión del proyecto de Investigación SEJ2006-04208, los cuales han permitido el desarrollo del presente trabajo. También al Grupo Analistas Financieros Internacionales (AFI)
por facilitarnos diferentes informes del sector.
También queremos mostrar nuestro más sincero reconocimiento al riguroso proceso de evaluación externa anónima seguido por el Editor. Las
oportunas sugerencias, reflexiones y comentarios realizados en la evaluación anónima han contribuido a mejorar la presente obra.
Igualmente estamos profundamente agradecidos al Editor AECA, Asociación Española de Contabilidad y Administración de Empresas, y al Patrocinador INDAE, Institución de Dirección y Administración de Empresas, sin cuya extraordinaria colaboración no hubiese sido posible la
publicación de esta obra.
Por último, agradecer por anticipado a los amables lectores que nos puedan hacer llegar sus reflexiones, críticas y sugerencias para una continua
mejora de los contenidos de esta monografía.
lferruz@unizar.es, lavicent@unizar.es, landreu@unizar.es.
http://gesfin.unizar.es
Cualquier error incluido en el trabajo es responsabilidad exclusiva de los
autores.
5
PRÓLOGO
Pocos sectores han destacado tanto en la creación de valor en una economía como el sector constructor-inmobiliario español en la última década. Por encima de la posible burbuja en la creación de los precios de los pisos, lo cierto es que se ha producido una más que importante contribución
del sector al crecimiento del PIB español, una economía que ha llegado por
si sola en algunos ejercicios a construir el mismo número de viviendas que
el resto de miembros de la Unión Europea.
En este contexto se entiende la importancia de un estudio en profundidad del sector que permita conocer los factores que explican este desarrollo tan espectacular. El presente libro realiza un análisis sistemático que da
respuestas a una gran parte de las principales preguntas que se puede realizar cualquier persona que intente explicar el fenómeno desde un punto de
vista racional.
Hay que tener presente que se deben tener en cuenta multitud de factores explicativos, no basta con mencionar la importante reducción de tipos,
ni la llegada de un fuerte colectivo de inmigrantes, ni siquiera la entrada en
el mercado inmobiliario de la generación del «baby boom», etc. por sí solos ninguno de ellos puede explicar probablemente ni la mitad de lo acontecido con la evolución de los precios inmobiliarios. Hay que ir mucho más
allá hacia una explicación multifactorial y multidisciplinar para comprender este rompecabezas.
En conclusión, si Burton Malkiel en su famoso libro Un paseo aleatorio
por Wall Street: la estrategia para invertir con éxito defiende la casi imposibilidad de predecir el comportamiento futuro de los precios de los valores
bursátiles, y la existencia de burbujas especulativas, este libro se aparta de
la aceptación apriorística de la tan mencionada burbuja inmobiliaria para
bucear en los hechos y factores que pueden ayudar a entender lo ocurrido
en los últimos años en nuestro país en este sector.
Indae, como patrocinador del libro y habitual organizador de cursos sobre el sector inmobiliario a instituciones financieras y otras empresas no
podía haber encontrado un producto de mayor calidad y que encajara tanto en su visión formadora como este libro del que recomendamos con insistencia su lectura.
DR. FRANCISCO JAVIER RIVAS COMPAINS
Top Management de Indae
Institución de Dirección y Administración de Empresas
que realiza formación empresarial y a distancia
http://www.indae.net/index.htm
6
ÍNDICE
Pág.
INTRODUCCIÓN..................................................................................................................
1.
9
EL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA ...........................................................
11
1.1.
SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS DE FUTURO .................................................
11
1.2.
EL SECTOR INMOBILIARIO EN EUROPA ..................................................................
25
1.2.1.
Situación y Perspectivas .....................................................................
25
1.2.2.
Amenazas y Oportunidades de los distintos inmuebles ............
28
1.2.3.
La Europa Emergente y Experiencias de las Inmobiliarias .........
34
VIABILIDAD DE LOS PROYECTOS Y FORMAS DE FINANCIACIÓN ...............
39
EL PLAN DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA ..............................................
39
2.1.1.
Definición ...............................................................................................
39
2.1.2.
Fases del Plan ........................................................................................
40
2.1.3.
La Planificación Estratégica .............................................................
44
2.
2.1.
2.2.
PROJECT FINANCE INMOBILIARIO ..........................................................................
50
2.2.1.
Definición y Origen .............................................................................
50
2.2.2.
Características de los proyectos ..............................................
52
2.2.3.
Puntos Fuertes y Débiles ....................................................................
54
2.2.4.
Estructura Económico- Financiera. Modelo ..............................
55
7
Pág.
3.
3.1.
3.2.
4.
ESTRUCTURA DE COSTES Y ANÁLISIS PRESUPUESTARIO
..........................
60
EL PROYECTO Y EL PRESUPUESTO EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS ............
60
3.1.1.
Proceso Presupuestario .......................................................................
64
3.1.2.
Análisis de Costes en las Empresas Constructoras ...................
65
EL BALANCED SCORECARD ....................................................................................
67
3.2.1.
Introducción y Perspectivas .............................................................
67
3.2.2.
Agentes del BSC del Sector Inmobiliario e Indicadores
de Gestión ..............................................................................................
76
FISCALIDAD DE LOS INMUEBLES E INVERSIONES INMOBILIARIAS
.........
78
4.1.
LA FISCALIDAD EN ESPAÑA ......................................................................................
78
4.2.
LA FISCALIDAD EN EUROPA......................................................................................
83
4.3.
LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS...........................................................................
84
4.3.1.
Los Fondos de Inversión Inmobiliarios .......................................
86
4.3.2.
Los REIT (Real Estate Investments Trusts) .................................
89
LA SOSTENIBILIDAD Y LOS SENIOR RESORT.................................................
92
LA SOSTENIBILIDAD .................................................................................................
92
5.1.1.
Memorias y Normas de Sostenibilidad ..........................................
93
LOS SENIOR RESORT Y EL ENVEJECIMIENTO DE LA POBLACIÓN..........................
95
5.
5.1.
5.2.
6.
CONCLUSIONES
......................................................................................................
96
ANEXOS DEL CAPÍTULO I ....................................................................................................
101
ANEXOS DEL CAPÍTULO II ...................................................................................................
115
ANEXOS DEL CAPÍTULO III ................................................................................................
122
ANEXOS DEL CAPÍTULO IV .................................................................................................
133
ANEXOS DEL CAPÍTULO V ...................................................................................................
136
7.
141
8
BIBLIOGRAFÍA
........................................................................................................
INTRODUCCIÓN
En los últimos años, se ha producido un fuerte incremento en los precios de las viviendas, observándose un crecimiento exponencial en la contribución del sector inmobiliario al crecimiento del PIB.
Los autores de este trabajo han planteado una investigación sobre dicho sector, dada la importancia que tiene para la economía española, con
significativos efectos en magnitudes económico-financieras tan importantes como son el PIB, tasa de empleo, etc.
La primera parte del trabajo aquí expuesto centra la atención en las características del sector, impacto en la economía española, análisis de la
burbuja inmobiliaria y sus posibles causas. Se ha realizado también una
comparación entre España y la Unión Europa.
Posteriormente se ha realizado un exhaustivo y riguroso estudio del
plan de viabilidad económico financiero, así como del project finance
inmobiliario, ya que las inversiones de este sector son de grandes magnitudes y volúmenes, resultando adecuados nuevos instrumentos de financiación. Otros temas tratados en el trabajo han sido la normativa
existente en el sector, el análisis presupuestario y el Cuadro de Mando
Integral, de manera que se aborda el estudio del sector inmobiliario desde distintas ópticas: económico-financiera, legal, fiscal, dirección estratégica, informática financiera y otras, todo ello desde una perspectiva
rigurosa y sistemática compaginada también con una vertiente práctica
de aplicabilidad y de utilidad social para los distintos agentes decisores
implicados en el sector.
Los autores del presente trabajo destacamos su gran actualidad y vertiente operativa en la práctica, aspecto éste que se refuerza debido al estudio del Balanced Scorecard y la aplicación informática desarrollada en el
Anexo correspondiente.
También se ha tratado el tema de los Fondos de Inversión Inmobiliarios
debido a la extraordinaria importancia de estos instrumentos para el ahorro e inversión no sólo de las familias, sino también de las Comunidades
Autónomas, etc.
Otro aspecto abordado es el de la Sostenibilidad en su triple vertiente,
Económica, Social y Medioambiental, aspecto importante dado el gran interés y sensibilidad social que la Sostenibilidad implica tanto en el propio
Sector Inmobiliario, como en Ayuntamientos, Comunidades Autónomas,
Gobierno y, en general, muy diversos agentes implicados directa o indirectamente en las decisiones del Sector.
9
Por último, se hace una referencia específica y con cierto detalle a los
Senior Resort, la última y muy novedosa tendencia residencial, muy importante si consideramos el progresivo envejecimiento que está sufriendo
toda Europa y especialmente España. Esta tendencia está llamada en Europa, y muy particular y especialmente en nuestro país, a ser de una gran
importancia en los próximos años.
Los autores del trabajo esperan que su investigación, análisis y aportaciones sean de gran validez en la toma de decisiones empresariales en el
Sector Inmobiliario, dado que del estudio de los antecedentes del tema tratado se ha observado que los análisis, informes y estudios tienen un carácter fragmentario, no existiendo ningún estudio detallado que aborde en
profundidad todas las perspectivas eclécticas e integradas que se abordan
en el presente trabajo.
10
1
■
EL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA
1.1.
SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS DE FUTURO
El sector inmobiliario se ha convertido en uno de los pilares de la economía española en la última década. La relevancia de dicho sector en el
conjunto de la economía está potenciada por sus importantes efectos sobre el resto de actividades, concretamente, el sector inmobiliario tiene una
gran importancia en el negocio de las entidades financieras españolas a
través del mercado hipotecario.
Es por esta vital importancia del sector inmobiliario por lo que este tema debe abordarse con una gran rigurosidad y racionalidad.
El dinamismo de la economía española en 2005 ha tenido un claro reflejo en la construcción, que avanzó a un ritmo anual del 6,3 por ciento,
como se apunta en el reciente informe de Analistas Financieros Internacionales. Ello supone la generación de más de 100.000 nuevos empleos al
año. Por otra parte, para el año 2006 las previsiones indican un crecimiento medio del 5,7 por ciento, con un avance del 4,9 por ciento en el segmento de la obra civil y del 6,6 por ciento en el residencial.
En este sentido, la actividad de la edificación en 2006 se verá beneficiada por el elevado número de proyectos que se visaron en 2005, en el que
se alcanzó un record de más de 780.000 viviendas, si se consideran las rehabilitaciones y las de nueva construcción. La ralentización de las ventas
llevará a que este año se produzca un ligero descenso en el número de nuevas promociones a iniciar.
La elevada producción de viviendas de los últimos años ha respondido
a factores de demanda asociados tanto a variables económicas como demográficas. Es de esperar que, en el medio y largo plazo, los factores demográficos aporten unos flujos brutos entorno a los 600.000 hogares al
año. Tres serán los pilares de este aumento: el proceso de formación de hogares de la población residente, la evolución de los flujos migratorios y la
llegada de no residentes para estancias de larga duración.
La desaceleración generalizada de los precios de la vivienda quedó patente a lo largo de 2005. La expectativa es que este comportamiento de los
precios residenciales se extienda también en 2006, en un contexto en el
que los principales factores que han contribuido a sostener la actual fase
11
de expansión —tipos de interés muy bajos, fuerte dinamismo del empleo
y elevada demanda exterior— van a presentar una evolución relativamente favorable en el corto y medio plazo.
Los datos de los últimos trimestres de 2005 confirman la tendencia de
moderación ordenada del crecimiento de los precios inmobiliarios y las
previsiones apuntan a revalorizaciones entorno al 5-7 por ciento a finales
del presente ejercicio, con un nivel de transacciones ligeramente inferior
al de años pasados.
Con respecto a la actividad, podemos decir que ha habido un importante crecimiento del número de viviendas. Este crecimiento hace referencia a factores de demanda, cuyo principal componente ha sido el de
origen demográfico, rompiéndose el mito de que el envejecimiento de la
población haría disminuir la formación de hogares, ya que éstos a diferencia de lo que se esperaba han crecido debido a la inmigración y a la disminución del tamaño de los hogares. Otro factor de demanda ha sido la
compra de segundas viviendas.
En lo que respecta a los precios, éstos se han visto favorecidos no sólo
de tipos de interés bajos que han permitido la expansión del crédito con
garantía hipotecaria (en 2005 dicho epígrafe creció a tasas entorno al 25
por ciento), sino también de un alargamiento de los plazos de concesión
de las hipotecas.
Podemos concluir que los precios de las viviendas se explican por factores de oferta (escasez de suelo) y de demanda, siendo estos últimos los
más importantes.
La expansión inmobiliaria registrada en los últimos años en algunos
países como EE.UU., España o, en menor medida, Francia, parece responder en buena parte a fundamentos macroeconómicos. Ahora bien, todo apunta a que las favorables condiciones financieras, en un entorno de
abundante liquidez y tipos de interés muy bajos, han supuesto un estímulo adicional.
Respecto al impacto de los precios de la vivienda sobre el consumo, habitualmente se identifican dos canales a través de los cuales los precios inmobiliarios pueden afectar al consumo privado.
El primero, es el canal de la riqueza, ya que la vivienda representa una
parte significativa de la riqueza de las familias, y el aumento de los precios
inmobiliarios implica un aumento de su riqueza, por lo menos, de la de
aquellos que poseen vivienda. En cambio, los no propietarios pueden estar peor, bien porque tengan que hacer frente a un alquiler más alto, o porque tengan que ahorrar más para una futura compra. El impacto agregado, por tanto, no es tan directo como el de otros activos, ya que puede
producirse un aumento de los precios de la vivienda sin que eso implique
un incremento de la riqueza agregada de la economía.
12
El segundo canal es el financiero. Un aumento de precios inmobiliarios
permite a las familias propietarias obtener más crédito más barato al incrementar el valor de su colateral disponible. Este impacto es especialmente relevante para aquellas familias con mayores restricciones de crédito, que suelen ser las que cuentan, proporcionalmente, con un menor
peso de activos financieros en su riqueza total.
A lo largo de 2005, los precios residenciales continuaron con la tendencia de moderación paulatina y ordenada. Para 2006, las previsiones indican tasas de crecimiento entorno al 6 por ciento a finales de año.
En 2005 el mercado inmobiliario español continuó mostrando el dinamismo de años pasados, si bien, se intensificaron las señales de ralentización, tanto en cantidades como en precios. Los indicios de moderación están llegando no solo al segmento de las viviendas principales, sino también
al mercado de la segunda residencia. De todas formas, los avances de precios continúan siendo de dos dígitos y las transacciones superaron la media de los últimos cinco años.
En este sentido, el precio medio de la vivienda en España cerró 2005
con una revalorización del 12,8 por ciento, lo que supone una moderación
de 4 puntos porcentuales respecto de las tasas de finales de 2004 y de 6
puntos porcentuales desde su momento de máximo crecimiento. Las previsiones indican que, también en 2006, continuará esta tendencia de moderación.
Esta ralentización de los precios residenciales se está produciendo en
un entorno de menor empuje de la demanda, como pone de manifiesto el
descenso de los ritmos de ventas, con un nivel de oferta aún creciente, tanto en el segmento de la vivienda nueva como en el de la usada, si bien está siendo más acusada en la vivienda usada, que ha tenido revalorizaciones más elevadas que la vivienda nueva desde principios de 2002.
La desaceleración está siendo generalizada en casi todas las Comunidades Autónomas: en el último año, en tan solo tres CC.AA. (Navarra, Galicia y Comunidad Valenciana) los precios de las viviendas aceleraron su
ritmo de crecimiento, mientras que han sido las CC.AA. donde las revalorizaciones aumentaron más en 2004 (Murcia, Andalucía y Cataluña) las
que han experimentado una desaceleración más intensa (entre 14 y 9 puntos porcentuales) en 2005. En general, no se aprecian diferencias significativas en la evolución de los precios entre costa e interior, aunque sí se
observan comportamientos dispares en las grandes ciudades.
En conjunto, la tendencia de los precios de la vivienda avanzaba a un
ritmo del 12,6 por ciento en tasas interanuales a finales de 2005, casi seis
puntos por debajo del máximo del tercer trimestre de 2003. Esta moderación de los precios se está produciendo en casi todas las Comunidades Autónomas, como ya se ha mencionado.
13
En general, las moderaciones de precios más acusadas se han producido en aquellas comunidades donde las revalorizaciones han sido más elevadas, como en el caso de Baleares, País Vasco o Murcia. Por el contrario,
ha sido en las comunidades donde los precios máximos fueron menores
donde los ajustes están siendo más suaves.
La desaceleración se está produciendo tanto en las CC.AA. del interior
como en las más orientadas al turismo. Es de destacar, sin embargo, que
fue en las CC.AA. insulares donde primero se observó el auge de los precios y la moderación de los mismos. Al igual que en Navarra y el País Vasco. En Madrid, Andalucía y Cataluña, las más pobladas, la tendencia de los
precios de la vivienda ha sido similar a la media nacional.
Esta evolución de los precios se ha realizado en un contexto de suave
ralentización de las ventas. En 2005, las primeras estimaciones de transacciones de viviendas apuntan un ligero descenso en el número de ventas
y marcan una tendencia que llevará a un menor volumen de ventas en
2006. El año pasado, se vendieron un total de más de 1.175.000 viviendas,
mostrando un descenso del 2 por ciento respecto a las cifras de 2004.
Las previsiones indican que en el presente año el nivel de ventas será
superior a 1,1 millones de viviendas. Los descensos de ventas se están produciendo tanto en la vivienda usada como en la nueva, y en prácticamente todos los mercados.
La moderación de la demanda residencial del último año está asociada
al deterioro que se ha producido en las condiciones de acceso a la vivienda por el endurecimiento del entorno financiero. Desde comienzos de la
presente década, el alza de los precios inmobiliarios ha afectado de forma
negativa a los indicadores de accesibilidad, efectos que eran parcialmente
mitigados por los continuos descensos de los tipos de interés y el alargamiento de los plazos de amortización.
En la actualidad, se están produciendo ligeros aumentos de los tipos de
interés, los cuales no han impedido que aumentara la capacidad de financiación de las familias, pero si han provocado cierto endurecimiento de los
indicadores de accesibilidad a la vivienda.
En el medio y largo plazo, la demanda de vivienda vendrá condicionada principalmente por la evolución tanto de los fundamentos demográficos como de los económicos.
En relación con los ingresos familiares, el precio medio de una vivienda en 2005 fue equivalente a algo más de cinco años de trabajo para una
familia media, con ingresos ponderados brutos de 1,65 salarios al año. Este ratio supera en dos años el observado en 2000.
En términos de pagos mensuales, la compra de una vivienda media con
financiación hipotecaria suponía destinar el 25 por ciento de los ingresos
familiares al pago de las cuotas derivadas de dicho préstamo, porcentaje
que se reduce al 20 por ciento si se tienen en cuenta las desgravaciones fis14
cales a la compra. En los últimos cinco años, este ratio ha empeorado y la
tendencia indica que se producirá un deterioro añadido a lo largo de 2006.
Este deterioro será consecuencia de unos precios residenciales y tipos hipotecarios ligeramente más altos.
Observando la elasticidad de los ratios de accesibilidad a la vivienda ante
alteraciones de tipos de interés o de los plazos de amortización de los préstamos, se puede concluir que el incremento de un punto en los tipos de interés
hipotecarios implicaría un deterioro de tres puntos porcentuales del esfuerzo
para acceder a una vivienda, a la vez que se produciría un descenso de algo
más del 8 por ciento en la capacidad de endeudamiento de los hogares.
La evolución que tendrá la demanda de viviendas en España en el medio y largo plazo es una de las preocupaciones más generalizadas dentro
del sector inmobiliario en la actualidad, dado que afectará a la evolución
de la oferta y, previsiblemente, también a los precios.
Según el informe del BBVA sobre la situación Inmobiliaria elaborado en febrero de 2006, las perspectivas muestran una mejor situación
económica en el conjunto de la UE que sostendrán la demanda de viviendas y llevarán a revalorizaciones similares a las de 2005 en el conjunto de la UE.
Se espera que las subidas de los tipos de interés sean suaves y dilatadas
en el tiempo, de manera que la capacidad financiera de las familias se mantenga en los niveles actuales. Si bien, este endurecimiento de la política monetaria llevará a ratios de accesibilidad a la vivienda más negativos.
LA BURBUJA INMOBILIARIA Y LA ESPECULACIÓN
Se entiende por «burbuja» en un mercado, aquella situación que se produce cuando hay una disociación entre el precio de un activo y su valor,
con los flujos futuros que podrá generar el activo.
Se pueden apuntar muchas razones por las cuales las viviendas son tan
caras, algunas que consideramos dignas de mención son:
1.
2.
3.
El boom inmobiliario que se ha producido en los últimos años tiene su origen en unos bajos tipos de interés.
En el precio final de la vivienda cada vez representa un mayor porcentaje el precio del suelo ya que hoy en día ya es más del 50 por
ciento del mismo. Los precios del suelo han aumentado en los últimos años muchísimo más que los otros componentes de este producto final que es la vivienda (materiales, mano de obra, ...), haciendo subir enormemente el precio final de ésta.
Los especuladores están en situación de oligopolio a la hora de fijar los precios del suelo y al no intervenir el estado nos encontramos ante un clarísimo fallo de mercado.
15
4.
5.
En España los pisos se venden en un plazo de tiempo mucho menor que en Irlanda y en Alemania. Además, en España se cobra una
comisión media del 5 por ciento a la hora de formalizar la compra
de un inmueble, frente al 3,19 por ciento de la media europea, y
muy superior al 2 por ciento de Grecia, Gran Bretaña u Holanda.
Sólo nos superan las agencias francesas, que cobran de media un 6
por ciento del precio del piso en concepto de comisión.
Otro aspecto negativo del mercado inmobiliario español son los altos costes para formalizar los documentos («papeleo»), de notarios
y registros asociados al préstamo hipotecario, que suponen una
cantidad equivalente al 7 por ciento del precio de la vivienda (la
media europea es del 5,19 por ciento del valor del inmueble).
La especulación inmobiliaria
La especulación consiste en realizar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios en las variaciones de los precios o de los cambios, es decir revender un bien con beneficio.
Se pueden distinguir dos tipos básicos de especulación, la especulación
financiera y la especulación con los inmuebles o especulación inmobiliaria. La primera consiste en la reventa de activos financieros y la segunda,
en la reventa de inmuebles.
La clave de la especulación económica es que se trata de una operación
que no implica ninguna actividad productiva que justifique la ganancia de
la persona que realiza la operación.
Desde un punto de vista económico, la obtención de beneficios se explica por el aumento de valor del bien que se comercializa; este aumento
de valor se puede conseguir de diversas maneras, como por ejemplo ofreciendo alguna característica en el producto que no es ofrecida por los competidores. Sin embargo, cuando hablamos de especulación económica el
incremento de valor se produce en la percepción de las personas, lo cual
no se corresponde con la realidad.
La especulación inmobiliaria provoca el encarecimiento de las viviendas de forma artificial, generando problemas sociales, económicos, medioambientales, políticos, etc.
En la actualidad, el acceso a la vivienda y el crecimiento urbanístico se
han convertido en los mayores problemas a los que hay que hacer frente,
no sólo en España sino también en el resto de países de nuestro entorno,
ya que generan desigualdad social y segregación territorial.
La vivienda es un tema muy sensible, que afecta a amplios sectores de
la población, con repercusiones no sólo económicas y jurídicas sino también sociológicas y políticas.
16
Socialmente, el encarecimiento del precio de la vivienda provoca que
dicho bien, de primera necesidad, sea inaccesible para enormes sectores
de la población, al tiempo que empeoran las condiciones de vida de los individuos, al saturarse las infraestructuras y masificarse el territorio.
Económicamente, conviene resaltar el hecho de que como hemos indicado anteriormente, la economía española está excesivamente centrada en
el desarrollo urbanístico, lo que provoca graves desequilibrios, con consecuencias importantes como son: incremento de la inflación, reducción de
la productividad (la construcción es un sector de baja productividad), riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria, etc.
Ante la falta de otras alternativas más rentables, gran parte del ahorro
ha ido a la compra de vivienda, fomentando así los comportamientos especulativos. El «ladrillo» se ha convertido en la inversión preferente de
muchos ahorradores, guiados únicamente por la plusvalía que se puede
obtener del activo.
Desde el punto de vista medioambiental, las actuaciones urbanísticas
están provocando la destrucción de nuestro entorno, en particular las costas españolas y el entorno de las grandes urbes.
También hay que tener en cuenta que las modernas prácticas urbanísticas se caracterizan por una creciente exigencia de suelo, agua, materiales, energía y otros recursos, tanto para su conformación como para su
mantenimiento.
Y el suelo es también un recurso limitado al que el sector inmobiliario
le está sacando el máximo beneficio, gracias a una escalada de precios que
acentúa el endeudamiento de las familias y agrava los problemas de acceso a la vivienda.
Desde el punto de vista político, los gobiernos autonómicos están modificando los límites de los espacios naturales protegidos, modifican las
normativas y autorizan viviendas, grandes infraestructuras, estaciones de
esquí, puertos deportivos, etc., provocando una degradación del medio
ambiente y una pérdida del patrimonio cultural, histórico y arquitectónico, que únicamente se pueden explicar desde las irregularidades urbanísticas y la corrupción.
En la última década se han perdido miles de hectáreas de suelo forestal, mientras la cantidad de suelo urbanizable aumentaba a grandes tasas.
Por otra parte, España figura en el grupo de países que ha registrado crecimientos más acusados del precio de la vivienda, por lo que el acceso a la
vivienda sigue siendo uno de los principales problemas sociales.
En 2005 se batieron todos los record de construcción llegando a las
800.000 viviendas. La construcción ha pasado a convertirse en uno de los
principales negocios y el motor económico del país. Sólo en 2005 la construcción en España acaparó el 40 por ciento del aumento del empleo total
generado y el 33 por ciento del crecimiento del PIB.
17
En 2005 la relación entre el crédito a las familias y la renta disponible
familiar ascendió al 115 por ciento. Es decir, los elevados niveles de construcción no están produciendo descensos en los precios de las viviendas,
sin embargo, sí están creando importantes problemas ambientales.
Nunca hasta ahora, había tenido lugar una ocupación del suelo tan extrema por sus dimensiones y su impacto como la que tiene lugar actualmente.
Por otra parte, no hay que olvidar que en España se dan ciertos factores
que garantizan un volumen estable y relevante de la demanda de viviendas,
lo que hace que el estallido de la «burbuja» a corto plazo sea algo poco probable. Dichos factores son la inmigración, la demanda extranjera de segunda residencia y las ventajas sobre otros activos de inversión (Bolsa).
LA EVOLUCIÓN DEMOGRÁFICA Y LA INMIGRACIÓN
En relación con la demografía, en la última década se han producido
cambios estructurales que están condicionando significativamente el proceso de formación de hogares en España.
En primer lugar, existe un mayor porcentaje de hogares por cada 100
habitantes. Este aumento es coherente con el crecimiento que se está produciendo en el número de hogares unifamiliares, tanto entre los más jóvenes como en los de edades más maduras, y con un mayor índice de separaciones y divorcios.
En segundo lugar, se observa un incremento muy significativo de los
hogares en los que la persona que declara ser la cabeza de familia es una
mujer. Además, el aumento se ha producido en todos los segmentos de
edad, si bien ha sido más intenso en los tramos de 20 a 40 años. Esta evolución es consecuencia de la mayor participación de la mujer en el mercado laboral, que ha pasado del 25 por ciento del total de mujeres a principios de los noventa hasta alcanzar casi el 50 por ciento en la actualidad.
Por último, en España se ha registrado un espectacular incremento de
la población inmigrante, que ha triplicado su peso en la población española hasta suponer el 10 por ciento del total, sumando ya 4,4 millones de
personas en 2005.
La estructura de edades de los inmigrantes difiere de manera notable
de la población nativa, con un peso mayor de los grupos en edad de demandar vivienda: el 60 por ciento de la población inmigrante se concentra
en los tramos de edad entre los 20 y los 44 años, frente al 40 por ciento de
la población española.
Esta fuerte entrada de inmigrantes ha presionado de manera importante la demanda de vivienda en España en los últimos años. Y si bien se
observa que, al principio esta demanda se orientó a la vivienda de alquiler
18
(compartida en la mayoría de los casos), en la actualidad se está desplazando hacia la compra de forma creciente.
Por tanto, es necesario crear unas condiciones favorables para que los
inmigrantes puedan acceder a la compra de la vivienda o a un mercado de
alquiler con garantías para inquilinos y propietarios que absorba un gran
número de viviendas vacías y únicamente rentables desde la perspectiva
de sus expectativas de revalorización y especulación.
LA DEMANDA DE SEGUNDA RESIDENCIA EXTRANJERA
La estabilidad que supone la pertenencia de nuestra economía a un
área monetaria común, ha incrementado la confianza de los agentes extranjeros en la economía española.
Esta situación ha tenido un fiel reflejo en una modificación clara en los
hábitos de los turistas que visitan España en relación con el modo de alojamiento: así, mientras en 1997 un 13 por ciento de los turistas extranjeros acudieron a viviendas gratuitas (bien en propiedad bien cedidas), en
2005 este porcentaje se elevaba ya al 22 por ciento del total. En este periodo de tiempo, el número de turistas que llegan a España se ha incrementado en 16 millones. Sin duda, se trata de un hecho relevante por las
implicaciones evidentes sobre el mercado inmobiliario.
Por tanto, los turistas que llegarán a residir en una vivienda turística en
el futuro dependerá de la capacidad de atracción de nuevos flujos turísticos hacia España (en promedio, éstos han crecido a una tasa media de casi el 4 por ciento en los últimos años) y de las preferencias de los turistas
en relación al alojamiento empleado.
Cabe destacar que, si bien el turismo español está perdiendo cuota a escala global, el margen de expansión del sector no está aún agotado.
Con relación a las preferencias de los turistas, en los últimos cuatro
años el porcentaje de los mismos que acude a vivienda de su propiedad ha
oscilado entre el 8 y el 10 por ciento del total. Pudiendo alcanzar el 15 por
ciento en los próximos años debido a los procesos demográficos existentes
hoy en Europa, con una tendencia acusada hacia el envejecimiento de la
población, y con una preferencia creciente por la vivienda en propiedad.
Sin embargo, es necesario distinguir, por una parte, el «mercado real»
asociado a aquellos compradores que realmente sí viven en España y utilizan su vivienda, bien como residencia fija o de vacaciones y, por otra, el
«mercado especulativo», ligado a inversores extranjeros cuya única motivación para la compra es conseguir rápidas revalorizaciones con la venta
sin llegar a utilizar la vivienda comprada.
Desde hace años la especulación se desarrolla en paralelo a la demanda real. A pesar de que muchos europeos se trasladan a vivir o pasan am19
plias temporadas en España, también hay un gran número de promotores
y agentes que viajan a diferentes países para atraer inversores que no conocen prácticamente lo que compran y son seducidos por las altas revalorizaciones y rentabilidades de las inversiones de la vivienda en España.
Dicha demanda especulativa es uno de los factores que puede desencadenar una alta perturbación a la hora de hablar de un posible «estallido»
de la burbuja inmobiliaria en nuestro país. El crecimiento de la demanda
no debería venir determinado por la demanda especulativa sino por las necesidades y preferencias del mercado real. De lo contrario, puede formarse una bolsa de inmuebles de baja calidad, urbanisticamente mal planteados, a precios demasiados altos que el mercado real no va a absorber en
muchos años.
Una solución para frenar esta burbuja inmobiliaria sería configurar un
sólido y atractivo modelo para la expansión del mercado real de segunda
residencia de europeos que buscan en España un país para residir que por
sus condiciones y singularidades es único en Europa.
Con respecto a la inversión extranjera en inmuebles (IEI) con carácter
residencial, podemos decir que ésta ha experimentado una fuerte expansión durante la última década. La entrada de España en la Unión Europea
y la fuerte inversión en infraestructuras han permitido intensificar el desarrollo de amplias zonas turísticas, dando cabida a un creciente número
de turistas tanto nacionales como extranjeros en el litoral mediterráneo y
en las islas españolas.
El peso del turismo está estrechamente relacionado con el desarrollo
del mercado inmobiliario vacacional. Así, el peso de la vivienda secundaría en países como Grecia, España o Portugal es muy superior al del resto
de socios europeos.
Pero, además de estos factores atrayentes, en los determinantes de demanda de vivienda turística por parte de extranjeros también juegan un
papel importante los factores económicos, como la evolución de la renta
del potencial inversor, el nivel de renta respecto a la inversión a realizar, es
decir, la accesibilidad de ese inversor, así como otro tipo de factores como
el coste de vida relativo del país de destino frente al de origen.
Por otro lado, existe una serie de factores estructurales que afectan
también al nivel de inversión como pueden ser la seguridad jurídica, la estabilidad político-social o la estabilidad macroeconómica.
Durante la última década, la fuerte expansión inmobiliaria ha venido
acompañada de una importante entrada de capital extranjero en el sector
inmobiliario español. De hecho, el peso de la IEI en la economía española
se multiplicó por siete entre 1993 y 2003 hasta alcanzar el 0,9 por ciento
del PIB. Desde entonces, los flujos de inversión se han ido desacelerando,
aunque en 2005 siguieron representando un 0,6 por ciento del PIB.
20
El escaso dinamismo económico de los principales países demandantes
durante los últimos dos años y la pérdida de competitividad de los inmuebles provocado por la fuerte revalorización de los activos inmobiliarios ha
llevado a un descenso del flujo neto de inversión extranjera.
La inversión extranjera en inmuebles ha tenido históricamente, al igual
que el mercado inmobiliario, un comportamiento marcadamente cíclico.
De hecho, en los últimos treinta años se aprecian claramente dos periodos
de expansión, el primero entre los años 1981 y 1989 y el segundo entre
1994 y 2003. Además se observa que los ciclos de la IEI han estado relacionados con la evolución del precio de la vivienda, incluso adelantando
un poco los cambios de tendencia de los mismos.
El primer factor determinante de la IEI es la evolución de la renta de
los países inversores. La relación entre el índice de renta y la IEI es positiva, es decir, incrementos del PIB de los países inversores llevan a un aumento de la inversión en inmuebles en España.
Un segundo factor determinante es la evolución del precio relativo de
la vivienda. En este caso, la relación es negativa, ya que ante un aumento
de los precios inmobiliarios en España superior al de los países emisores,
la IEI tiende a contraerse.
Por otra parte, también es interesante notar que la variación de la inversión extranjera en inmuebles depende en el largo plazo de la evolución de la
renta de los países de origen de la inversión y del precio relativo de la vivienda, mientras que en el corto plazo depende de la evolución del índice de
competitividad de la economía española frente a la Unión Europea.
Se observa que la evolución de la renta es la variable más importante,
teniendo una aportación siempre positiva al crecimiento de la IEI que ha
sido compensada en parte por el deterioro de los precios relativos.
Por un lado, se espera una recuperación del índice de PIB de los países
inversores, que en 2007 alcanzarían el mayor crecimiento de los últimos
siete años. Por otra, la continuación en el proceso de desaceleración que
se observa en el precio de la vivienda en España desde finales de 2003 continuará en los próximos años, lo que unido a una previsible mejora de la
evolución del mercado inmobiliario en algunas economías europeas como
la alemana reducirá de manera ostensible el deterioro de los precios relativos de la vivienda. Por lo que todo apunta a que la evolución de los factores provocará una mejora de la IEI en el corto plazo.
Otros factores estructurales que afectan a la demanda de vivienda por
parte de los extranjeros es el proceso de globalización financiera, el desarrollo de las comunicaciones y de las líneas aéreas de bajo coste experimentados durante los últimos años.
Un porcentaje creciente de la inversión realizada en Europa en el sector inmobiliario se ha realizado a través de operaciones entre países. Esto
pone de manifiesto asimismo, el creciente acceso a la información nece21
saria para acometer este tipo de inversiones, así como a los instrumentos
financieros, aunque el desarrollo de estos sea aun muy escaso. Gran parte
de estas inversiones la realizan los fondos de inversión inmobiliaria según
los datos de Jones Lang LaSalle.
Además, se está experimentando un desarrollo importante en las comunicaciones que facilita la decisión de invertir en un activo inmobiliario
en el extranjero. Por una parte, en España, se han realizado importantes
inversiones en infraestructuras viarias, que han mejorado de manera importante tanto la comunicación entre provincias como el acceso a las zonas turísticas.
Por otro lado, el fuerte crecimiento experimentado por las líneas
aéreas de bajo coste, ha reducido de manera importante el gasto de desplazamiento entre países europeos, lo que motivaría la inversión en vivienda secundaria en el extranjero. En 2005, se produjeron más de 15 millones de entradas de pasajeros a través de una compañía de bajo coste, lo
que supone el 30 por ciento de los pasajeros que entraron a través de una
compañía aérea, lo que pone de manifiesto la relevancia que el desarrollo
de estas compañías está teniendo en el turismo.
Otra de las razones que han provocado el fuerte aumento de la IEI
está relacionada con la creciente proporción de turistas extranjeros que
vienen a España y optan por la vivienda propia en lugar del hotel o el
alquiler.
Este movimiento está liderado principalmente por ciudadanos británicos y alemanes, que representan el 61 por ciento de este colectivo. No obstante, es de destacar el dinamismo de otras nacionalidades como la italiana, que se ha triplicado en el último quinquenio.
Además, se observan diferencias en los patrones de inmigración de ciudadanos de los diferentes países. Así, mientras que los ciudadanos franceses e italianos que fijan su residencia en España, se sitúan en los tramos
de edad entre los 30 y los 40 años, en el caso de los británicos y los alemanes, la población pertenece de forma predominante a la tercera edad.
(una tercera parte de la población residente con estas nacionalidades tiene más de 60 años).
La costa española se está convirtiendo de manera creciente en el principal destino de residencia de una parte de la población jubilada europea,
que además, al no encontrar opciones de alquiler de larga estancia, opta
en muchas ocasiones por adquirir un inmueble.
De consolidarse como opción residencial de retirados europeos, el potencial de crecimiento de la IEI sería muy importante.
Por tanto, a pesar de que es de esperar que se desarrollen nuevas opciones vacacionales en Europa y de que debe existir una limitación para
poder contar con un desarrollo urbanístico sostenible, la costa española
continúa teniendo potencial de crecimiento notable en el medio plazo.
22
¿BOLSA O VIVIENDA?
Finalmente, nos ocupamos de la canalización del ahorro de los inversores entre el binomio Invertir en Bolsa/Invertir en vivienda.
Dados los precios actuales de la vivienda, existen dudas sobre si se pueden
seguir obteniendo fuertes revalorizaciones y si las precauciones señaladas
por el FMI (Fondo Monetario Internacional), BCE (Banco Central Europeo),
no ralentizarán notablemente el furor de compras masivas y especulativas.
Por contra, la Bolsa ha aportado ganancias en los últimos tiempos y los precios de muchos valores sólidos siguen siendo bajos y atractivos.
Nos tememos que lo que está manteniendo la burbuja inmobiliaria en España son unos tipos de interés bajos y estables por un lado y, por otro, el diseño de préstamos hipotecarios (25 ó 30 años de amortización, 100 por ciento ó 120 por ciento de la tasación...) que han sido capaces de evolucionar
hasta afrontar las exigencias derivadas de los altos precios de la vivienda.
A continuación, vamos a analizar también la situación actual de la actividad de la construcción en España.
En 2005 se mantuvo el ritmo de crecimiento de la construcción, que alcanzó un avance del 6,3 por ciento de media en 2005, según el estudio
realizado por Sociedad de Tasación. Este dinamismo se debió, básicamente, al intenso crecimiento del segmento residencial y, en menor medida, a la buena marcha de la ejecución de obra civil. En estos nueve años
de ciclo expansivo de la construcción, el peso relativo del sector se ha elevado desde el 11,8 por ciento de 1997 hasta el 15,3 por ciento del total del
valor de lo producido en España en 2005.
A lo largo del 2005, los indicadores adelantados de actividad del sector
mostraron un menor ritmo de crecimiento, anticipando una cierta moderación de la construcción en el presente año. Tanto el segmento de la edificación como el de la obra civil moderarán ligeramente su ritmo de expansión en 2006.
Apoyando esta tendencia, los datos trimestrales tanto del empleo en la
construcción como el de viviendas iniciadas muestran tasas de crecimiento
cada vez menores. Véase Anexo 1 de este Capítulo. De todas formas, tanto el
nivel de ocupación del sector, superando los 2,4 millones de empleos a finales de 2005, como el volumen de cemento consumido, que se sitúa entorno
a los 4,2 millones de toneladas por mes, están en máximos históricos.
Los indicadores de confianza de la construcción se están manteniendo
en niveles positivos desde finales de la pasada década, con una tendencia
suavemente creciente en los dos últimos años. De los datos actuales se desprende que los empresarios del sector, apoyados en el elevado nivel de actividad, mantienen en máximos su nivel de confianza en la buena marcha
del sector y la tendencia del indicador apunta a que continuará esta visión
positiva también en 2006.
23
Este aumento de la actividad constructora ha llevado también a un incremento de los costes en el sector superior a los del conjunto de la economía, especialmente en el caso de los materiales y consumos diversos que han
crecido a un ritmo del 8,5 por ciento de media en 2005. El coste de la mano
de obra, sin embargo, ha evolucionado más en línea con la del resto de los
sectores, creciendo por debajo de la inflación. A lo largo de 2006 es de esperar que continúen las tensiones de costes en el sector de la construcción.
En 2005, por quinto año consecutivo, la inversión en obra civil ha mostrado tasas positivas. El aumento de la licitación del año pasado asegura
un buen nivel de inversión en 2006. En 2005, la inversión en dicho segmento creció a un ritmo medio superior al 6,5 por ciento, mostrando un
perfil de suave moderación a final de año.
La materialización tanto de la inversión privada y pública española como la de los fondos estructurales europeos está llevando a un nuevo dinamismo del segmento civil, que continúa evolucionando a tasas positivas
desde finales de 2000.
En 2005, los contratos de obra ofertados por las administraciones públicas y los organismos autónomos alcanzaron un volumen de casi 22.500
millones de euros, lo que supuso un aumento del 8,3 por ciento respecto
del volumen licitado en 2004.
Dentro de la oferta pública de 2005, las inversiones destinadas a infraestructuras de transporte (carreteras, ferrocarriles, puertos y aeropuertos)
acapararon casi dos de cada tres euros licitados, mientras que a la inversión destinada a regadíos, abastecimiento de agua y saneamientos le correspondió el 14,1 por ciento del total.
Este aumento de la licitación pública en 2005 se verá apoyado también
por la financiación proveniente de los fondos estructurales y por la financiación privada de algunos proyectos en marcha, de tal forma que la actividad en el segmento de la obra civil continuará aumentando a lo largo de
2006, si bien a un ritmo menor que en 2005.
La iniciación de viviendas en 2005 alcanzó de nuevo máximos históricos. El menor volumen de vivienda demandada llevará a una ralentización
de nuevos proyectos en 2006.
En el conjunto del año, los visados de los colegios de aparejadores
cuantificaron en 780.000 el número de viviendas a iniciar, lo que supondrá
un aumento del 5,4 por ciento en tasas interanuales.
El empuje del segmento se ha producido principalmente en los municipios más turísticos de menor tamaño, mientras que en las principales ciudades, donde las tensiones en el mercado del suelo inciden con mayor intensidad y la generación de oferta de nueva vivienda es más compleja, el número
de viviendas a iniciar descendió, siendo en los municipios o provincias colindantes, por el contrario, donde se ha producido la expansión de la oferta.
24
A lo largo de 2005, los ritmos de venta han continuado moderándose de
forma casi generalizada, lo que llevará a una ralentización de la producción de viviendas en aquellas zonas más saturadas de oferta.
El número de viviendas terminadas en 2005 aumentó casi un 6 por
ciento en relación con el año anterior, superando las 525.000 unidades. En
los últimos cinco años se han entregado más de 2,25 millones de nuevas
viviendas, lo que supone un aumento del parque de viviendas del 10 por
ciento respecto de las existentes en el Censo de 2001. Para 2006, la tendencia indica que se terminarán un total de casi 600.000 nuevas viviendas,
lo que supondrá un máximo histórico.
La edificación no residencial también se mostró dinámica. A pesar
de la desaceleración de la inversión en oficinas y el suave retroceso de
la producción de naves industriales, el mayor número de proyectos visados para espacios comerciales y almacenes, junto al aumento de la
construcción de otro tipo de superficies, como las dedicadas al ocio,
han permitido cambiar la tendencia de años pasados y han llevado al
segmento a presentar tasas de crecimientos positivas en 2005.
El desarrollo de la promoción de superficies comerciales mantuvo una
dinámica creciente a lo largo de 2005, rompiendo la tendencia del año anterior. La elevada rentabilidad obtenida por este tipo de proyectos en los
últimos años está siendo un importante aliciente para el aumento de este
tipo de superficies. Así, en 2005 se visaron un total de 6,8 millones de metros cuadrados.
La desaceleración del consumo esperada en 2006 junto con una política de aperturas más restringida afectará al ritmo de promoción de nuevas
superficies comerciales, lo que llevará a un crecimiento más moderado de
la actividad en este segmento.
En 2005, el mercado de oficinas continuó con el bajo tono de meses anteriores y el volumen de obra nueva descendió casi un 9 por ciento, hasta
los 2,4 millones de metros cuadrados, un 5 por ciento inferior a la media
de los últimos cinco años. A pesar de que se está reduciendo el volumen de
superficie destinada a oficinas, no se está produciendo aún un impulso
claro en la oferta de este tipo de superficies no residenciales. Un aumento
de los alquileres en este segmento sería un claro estimulo para la puesta
en el mercado de nueva oferta.
1.2.
1.2.1.
EL SECTOR INMOBILIARIO EN EUROPA
Situación y perspectivas
Los inversores cada vez aceptan mayores riesgos para obtener activos
inmobiliarios. Seguirán buscando nichos en los que se pueda añadir valor
25
mediante rehabilitación o reposicionamiento de activos con el objetivo de
obtener un rendimiento adicional.
Los inversores inmobiliarios son optimistas sobre el potencial del sector
para generar ganancias sustanciales durante el próximo ejercicio, según la
tercera edición del informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa
2006, elaborado por PriceWaterHouseCoopers y Urban Land Institute.
Los mejores mercados de inversión para obtener rendimiento con poco
riesgo serán París, Londres y Helsinki. Los tres están experimentando una
mejora en el alquiler y cuentan con factores económicos favorables.
Los mejores mercados en desarrollo, aunque con considerables riesgos
están fuera de la UE. Estambul es un claro ejemplo, con posibilidades en la
mayoría de los sectores, con una economía de elevado crecimiento y cargada de ideas emprendedoras. Moscú ofrece su enorme mercado potencial
y sus ingresos en aumento. Sin embargo, son los países de Extremo Oriente y la India los que ofrecen oportunidades de inversión a gran escala.
Los mejores sectores para invertir serán las zonas comerciales (venta al
por menor y centros comerciales). Posteriormente se sitúan los hoteles,
que se han beneficiado de la calidad de sus edificios y del incremento de
los viajes de ocio en Europa y la vivienda, único sector en el que se considera más probable que los rendimientos suban a que bajen.
Los menos favorecidos en 2006 serán los parques de negocios, oficinas
del extrarradio y fábricas. Para las zonas industriales, el declive es importante en la mayor parte de Europa.
Las perspectivas de inversión para 2006 han mejorado para el mercado
inmobiliario y para la renta variable en comparación con hace un año. Sorprendentemente, se sigue creyendo que el inmobiliario tiene las mejores
perspectivas en relación con otros tipos de activos, a pesar del fenomenal
rendimiento del pasado año (véase gráfico en el anexo 2 de este Capítulo).
Se prevé que el mercado inmobiliario asiático va a ser el que ofrezca los
activos con mejores rendimientos, muchos inversores que actúan a escala
mundial, tanto europeos como estadounidenses, se están empezando a fijar en él. Las oportunidades están tocando a su fin en la mayoría de los
mercados europeos y para hacer dinero, hay que irse al Este. Evidentemente, ninguna de estas opciones mencionadas es viable para los inversores que buscan un rendimiento estable y liquidez a bajo riesgo.
La creciente demanda de valores inmobiliarios como activo es evidente en las entidades de toda Europa. En sus esfuerzos por gestionar de un
modo más efectivo y diversificar al objeto de reducir el riesgo, la mayoría
ha aumentado los coeficientes de ponderación objetivos con una visión estratégica a largo plazo.
Evidentemente, las entidades no son los únicos inversores rebosantes
de dinero para invertir en activos inmobiliarios. Están los fondos de private equity, las empresas cotizadas, las sociedades limitadas, las ventures,
26
los hedge funds, los sindicatos privados, las personas con grandes patrimonios netos, los fondos de Oriente Medio, etc.
La inversión paneuropea seguirá ampliándose en 2006. Las causas habituales de diversificación y el potencial para conseguir un mayor rendimiento siguen estando ahí. Por otra parte, la inversión transfronteriza se
incrementó durante 2005 en comparación con el año anterior, y no hay razón para esperar que el crecimiento se reduzca en 2006.
Sin embargo, los obstáculos a la inversión en la Europa sin fronteras no
han disminuido. A pesar de todo lo dicho, sigue siendo difícil ir más allá
de las fronteras del propio país. Las diferencias fiscales lo complican, y a
eso hay que añadirle las diferentes políticas de arrendamiento de cada
país, los diferentes métodos de medición de los edificios, etc.
Los expertos jurídicos están haciendo verdaderos esfuerzos para dar
con estructuras que permitan a los inversores de cualquier parte del mundo invertir en el sector inmobiliario del país que deseen. Los asesores profesionales ya cuentan con una base de datos sobre cómo superar las barreras, y de este modo los inversores pueden tener más idea de lo que les
costará cada operación, de modo que lo tienen en cuenta a la hora de establecer precios. También están mejorando los datos sobre muchos mercados, así como la transparencia. De todo ello se deriva un mayor interés
y una mayor participación en inversiones transfronterizas. (Véanse gráficos del anexo 2 de este capítulo).
En cuanto a las perspectivas para 2006 de la actividad de la construcción, se espera una tendencia positiva, especialmente en el segmento residencial debido a la mejora de dicha actividad en la segunda parte de 2005.
El ligero repunte de la economía europea en la segunda parte de 2005
ha tenido una incidencia positiva en el segmento de la construcción, que
en el tercer trimestre del año mostró variaciones interanuales positivas por
primera vez desde comienzos de 2004. En el segundo y tercer trimestre de
2005, la actividad constructora mostró un mayor dinamismo y todo indica que se extenderá la tendencia a los primeros trimestres de 2006.
La recuperación de la economía europea a lo largo de 2006 y el mayor
crecimiento esperado para 2007 tendrán un reflejo positivo en la evolución
del sector. El segmento de la edificación será más dinámico que el de la
obra civil, más sujeto a restricciones presupuestarias.
La mejora de las expectativas está llevando a promover un mayor número de proyectos inmobiliarios, especialmente en el segmento residencial mientras que la mejora de la inversión pública en infraestructuras y la
mayor demanda residencial están llevando también a un aumento de la actividad constructora en Europa y, especialmente, en los países de la UEM.
De hecho, la reactivación de la obra pública en el Reino Unido y la menor
caída de la producción en Alemania explican gran parte de esta recuperación del sector.
27
Este optimismo también ha tenido un claro reflejo en el número de nuevos proyectos inmobiliarios a desarrollar, como pone de manifiesto el incremento del 12,7 por ciento en el número de viviendas visadas para su construcción en los tres primeros trimestres del 2006 en el conjunto de la UEM.
Y en el empleo en el sector, que está aumentando a tasas del 1,5 por ciento.
Desde el punto de vista geográfico, si bien el mayor dinamismo ha correspondido a las economías recién incorporadas de menor tamaño, el
nuevo impulso que ha tomado la actividad constructora en Alemania junto con el aumento de la inversión en Francia, Holanda y Reino Unido permitió que el sector presentara una tendencia creciente a finales de 2005.
Un avance más intenso de la economía europea en 2006 y la consecuente mejora del empleo en las principales economías de la Unión serán
los nuevos alicientes que ayudarán a impulsar la demanda residencial, que
deberá acomodarse, sin embargo, a un entorno de tipos de interés creciente; si bien estos se mantendrán bajos a lo largo del presente año.
Las mejores perspectivas de crecimiento de las principales economías
europeas auguran cierta mejora de la demanda, por lo que los precios se
mantendrán sostenidos en Alemania y continuarán avanzando en Francia,
Italia y los países del entorno. En el caso de los mercados más dinámicos,
como en Irlanda o España, los datos de 2005 apuntan a crecimientos más
moderados para 2006.
1.2.2.
Amenazas y Oportunidades de los diferentes inmuebles
Las Oficinas
El sector de las oficinas es el que se considera que tiene un mayor potencial de crecimiento, pero si dicho sector quiere sobrevivir a largo plazo
necesita que aumenten los alquileres en 2006, ya que si éstos no se recuperan puede haber problemas. La presión a la baja en la rentabilidad del
sector de oficinas seguirá vigente en el 2006 en toda Europa, y se notará
sobre todo en las oficinas céntricas.
Sigue habiendo una división clara entre las oficinas céntricas y los parques de negocios o espacios de negocios del extrarradio. Las oficinas céntricas es un sector donde los inversores recomiendan la compra en 2006
mientras que en los parques de negocios o espacios del extrarradio los inversores prefieren vender.
Las mejores opciones
Los mercados estratégicos con expectativas de crecimiento de los ingresos son los favoritos. París y Londres son los países donde se espera
una rentabilidad total sólida y un crecimiento de alquileres. El mercado de
28
alquiler londinense tiene dos o tres años de buen rendimiento por delante, por su parte París sigue fuerte y su crecimiento debería continuar a lo
largo de 2006.
Los mercados principales de compra para el sector de oficinas son Helsinki, Moscú, Lyon, Madrid y Estambul. Helsinki, Lyon y Madrid se consideran mercados de bajo riesgo con razonables perspectivas de crecimiento de alquiler, y Moscú y Estambul tienen buenas perspectivas de
crecimiento. Con la excepción de Madrid, la rentabilidad de las oficinas es
relativamente elevada en estos mercados.
Otros inversores en busca de valor seguirán peinando las ciudades fuera de las capitales en 2006. Una respuesta típica ha sido centrarse en ubicaciones con fuertes perspectivas de alquiler y con precios que aún no se
han adaptado para reflejarlo. En el caso de Francia, dos ejemplos son Marsella y Lyon, y para España, Alicante y Valencia.
La tendencia también se está extendiendo a Italia, donde se experimentará una reducción de la demanda de oficinas en las principales ciudades y aumentará en las ciudades de tamaño medio, tanto para la promoción como para la inversión.
El RU es la excepción que confirma la regla, pues hay mucha prudencia con los mercados regionales, que suelen ser más maduros en relación
con los de las ciudades secundarias de la Europa continental. Es muy importante fijarse en la oferta local de los mercados de oficinas regionales
del RU.
Advertencias
Es necesario ser prudente tanto en Alemania como en los Países Bajos.
En el caso de Alemania, pocos inversores se quieren meter en Frankfurt y
Berlín, pero las demás ciudades sí tienen algunos méritos de cara a 2006.
Las preocupaciones sobre el rendimiento económico siguen respaldando la
falta de confianza en el mercado alemán, pero donde hay menos desequilibrios oferta/demanda, los mercados pueden recuperarse con más rapidez.
En el caso de los Países Bajos, la prudencia está más relacionada con la
falta de producto, ya que habrá escasez de oficinas de buena calidad en
unos años.
El Retail
Las grandes superficies de venta al por menor y los centros comerciales son sectores que han tenido un comportamiento muy interesante, con
buenos rendimientos totales y además muy estables. Ahora bien, existe
una creciente inquietud en torno al aumento de los alquileres y a las perspectivas de promoción.
29
Los bajos niveles continuados de consumo privado en Europa están
creando una cierta preocupación entre los inversores. En este sentido, España y el RU se enfrentan a un 2006 difícil. Alemania sigue débil, por el
contrario, encontramos que Francia, al menos temporalmente, está superando las previsiones económicas con relación al consumo privado.
Las perspectivas para Alemania, Francia, el sur de Europa y la región
nórdica son muy atractivas, pero no se puede decir lo mismo de los precios en el RU y la Europa central.
Las mejores opciones
Alemania ofrece oportunidades pero los riesgos son más elevados que
en mercados como Francia. Entre las ciudades con mayores índices de
compra para retail se encuentran Estambul, Praga, Budapest, Lyon y Helsinki. Las tres primeras ciudades son mercados con un fuerte crecimiento
en regiones en desarrollo, unos factores que están fomentando la demanda privada para retail. Otras ciudades de la Europa central y oriental, como Bucarest y Sofía, también necesitan más centros de primera calidad.
Las grandes superficies de venta al por menor ofrecen las mejores perspectivas de promoción con respecto a las demás categorías del sector inmobiliario. Estos grandes proyectos siguen siendo un concepto novedoso en algunas partes de Europa, y la demanda del producto es bastante importante.
Actuación con cautela
El potencial de los centros comerciales de la Europa central sigue siendo fuerte, sobre todo fuera de las capitales, pues las principales ciudades
ahora están acusando una sobreoferta y también surgen interrogantes sobre la calidad de esa oferta. Las mejores perspectivas se encuentran en las
ciudades de más de 300.000 habitantes y con tendencia a construir centros
comerciales de retail más pequeños.
En comparación con las grandes superficies de venta al por menor, las
perspectivas de promoción de centros comerciales y zonas comerciales en
la ciudad son menos convincentes.
Advertencias
El RU, a pesar de su madurez, está marcado como un área prohibida
para los inversores de retail en 2006, en Irlanda la situación es similar.
El Sector Industrial
Las perspectivas para el sector industrial en 2006 se muestran divididas, por un lado, están los activos inmobiliarios dedicados a manufactura
y por el otro, los dedicados a almacenes/distribución (logística).
30
Las perspectivas para las fábricas no son muy buenas, mientras que para la logística son mejores, aunque la competencia de otros sectores la ha
hecho descender algunos puestos en comparación con 2005.
El sector industrial se ha beneficiado de lleno del enorme flujo de capitales del mercado, y todo ello empieza a reflejarse en la compresión de la
rentabilidad. Los rendimientos probablemente se mantendrán estables,
aunque no se descartan más compresiones en 2006.
Las mejores opciones
La mejor apuesta sigue siendo la Europa central y oriental, pues aún se
está beneficiando de las ayudas de la UE para mejoras de infraestructura,
lo que les permite responder al consumo privado. Los mercados de compra preferidos en el sector industrial son Varsovia, Moscú, Praga y Budapest. Las mejores perspectivas se encuentran en el sur de Polonia, con conexión a la República Checa y Alemania. Las peores estarían en las partes
del norte de Polonia.
También existen buenas perspectivas para España, los corredores entre
las capitales y entre las principales ciudades merecen especial mención,
especialmente Barcelona, Valencia, Toledo y Zaragoza.
Puntos débiles
En general las fábricas siguen siendo un sector debilitado en el mercado inmobiliario europeo, con perspectivas bastante bajas en cuanto a incremento de alquileres en 2006. El incremento de alquileres para almacenes/distribución no se espera que mejore demasiado (se mantendrá en
niveles aceptables) y los inversores tendrán que tener en cuenta las perspectivas de crecimiento del capital para prosperar en el sector de los almacenes en 2006.
Hoteles
El sector hotelero parece encontrarse en una excelente posición teniendo en cuenta sus rendimientos totales y sus perspectivas de promoción.
El terrorismo y los desastres naturales han perjudicado al sector en todo el mundo, pero los flujos turísticos se han redireccionado, no se han detenido. El turismo de ocio sigue mejorando gracias a las bajas tarifas de
los trayectos cortos, pero las pruebas de que los viajes de negocios mejorarán son anecdóticas.
Las mejores opciones (RU y Francia) siguen contando con el favor de los
inversores y esto coincide con el crecimiento experimentado por su sector hotelero, especialmente Reino Unido ha experimentado un fuerte crecimiento.
31
El crecimiento de Francia resulta menos atractivo, mientras que Italia
ofrece oportunidades de consolidación. Tiene hoteles, pero con una estructura de propiedad fragmentada. En el sur, hay oportunidades de desarrollo en complejos turísticos (resorts).
Polonia también presenta algunas oportunidades de inversión. Varsovia está experimentando una subida del precio de las habitaciones y
de la ocupación, tras la crisis derivada de la sobreoferta de los últimos
cinco años. Las principales ciudades fuera de la capital también están
ganando interés.
Promoción
Dos países destacan especialmente en lo referente a nueva promoción:
Rusia y Turquía. En Moscú, la demanda de espacio hotelero supera cuatro
veces la capacidad real. La ciudad también tiene el récord de incremento
de tarifa por habitación. El mercado se ha beneficiado de unas perspectivas de desarrollo de negocio en alza, su mayor importancia para los que
viajan por negocios y la falta de oferta.
Las oportunidades se extienden fuera de Moscú, pues los inversores fijan sus miradas en regiones de más de un millón de habitantes con pocos
hoteles de calidad como San Petersburgo.
En cuanto a Turquía, ésta ya está preparada para explotar su potencial
como mercado turístico, y para ello necesita más hoteles. El turismo de las
personas que juegan a golf es importante en ciudades como Estambul, Izmir y Aegean, y también se necesitan hoteles de primera categoría en los
destinos de nieve como Kartalkaya, Erzurum, Sarikamis y Kastamonu.
Sin embargo, en Estambul resulta complicado llevar a cabo promoción.
El Residencial
Las perspectivas para la vivienda fueron bastante buenas. La vivienda
es el único sector en que se considera más probable que los rendimientos
suban que bajen. También en el sector de la vivienda se están empezando
a detectar algunas tendencias a largo plazo que afectan a los inversores.
Éstos se mostraban muy conscientes del impacto de la inmigración en sus
ciudades y de que el volumen y el tipo de alojamiento deberían responder
a la nueva situación.
La inmigración afecta a la demanda de alquiler o a las adquisiciones de
propiedades residenciales menores, por lo que habrá un incremento general del consumo, pero es necesario desarrollar una oferta de alojamiento
adecuada. Las perspectivas de promoción son, por tanto, excelentes, y la
vivienda tiene perspectivas bastante buenas en Europa.
32
Asimismo, este sector espera los efectos de los cambios demográficos,
pues las unidades familiares son cada vez más pequeñas. En el sector de
la vivienda, las tendencias están cambiando, la media de la unidad familiar ha descendido, y por tanto ahora se necesitan más viviendas con una
o dos habitaciones, y menos con tres.
Las mejores opciones
El dinero más oportunista se dirigirá hacia el Este en 2006. El mercado de la vivienda seguirá siendo fuerte en Polonia en 2006, con buenas
perspectivas en Varsovia y las ciudades secundarias clave.
Son muchos los que están aprovechando las oportunidades que ofrece
Polonia, lo que ha llevado a ciertos inversores a declarar que «El mercado
tiene un exceso de oferta, con productos grandes de baja categoría. Vemos
potencial de promoción con proyectos más pequeños y de mayor calidad».
Se trata de un mercado claramente movido por las ventas: son pocos los
que están dispuestos a dedicar una gran parte de su sueldo al alquiler.
Sin embargo, con todas las oportunidades hay un cierto riesgo. Esto es
así porque el aumento de los alquileres en gran medida se ha visto impulsado por la demanda de inversión especulativa y no por una demanda
real de pisos. También hay barreras a la entrada, incluyendo un elevado nivel de burocracia para lograr los permisos de construcción de obra nueva.
El rápido crecimiento demográfico y la migración a las grandes ciudades están haciendo que el mercado residencial turco resulte atractivo para algunos. Por su parte, el Gobierno está fomentando la compra, a través
de cambios en la legislación en materia de hipotecas. Los compradores podrán acceder a hipotecas a tipos fijos o variables de hasta 30 años, en lugar de limitar los préstamos a cinco o diez años, lo cual ahora hace que la
propiedad sea mucho menos accesible.
Advertencias
La mayoría de los inversores niega que haya burbuja inmobiliaria en
general, pero cuando se trata de la vivienda en el RU o España, no hay ningún reparo en usar el término.
Sin duda, existe burbuja inmobiliaria en España. La vivienda está un
20-25 por ciento por encima de su precio, además el número de viviendas
que se construye caerá desde los actuales niveles de 700.000 a aproximadamente 400.000. El mercado español de la vivienda es una oportunidad
de crecimiento lento, la sobreoferta será evidente en 2006. Cualquier ajuste en el precio dependerá de los posibles incrementos de los tipos de interés y del ritmo de dichos aumentos.
33
Los altos precios del suelo han tentado a algunos a salir de las ciudades
principales en busca de mejores perspectivas, y se han dirigido a ciudades como Valencia, Murcia y Castellón, donde el suelo tiene aún precios razonables.
Otros tienen la vista puesta en el mercado de segunda residencia, pues
consideran que es el que tiene un mayor potencial, ya que España se está
convirtiendo en la opción elegida por muchos europeos.
En el RU, existe la creencia de que el mercado de propiedad está afrontando una corrección de cuatro o cinco años. Además, se ha producido un
efecto desestabilizador, debido a las compras privadas de activos con el objeto de comprar para alquilar, y ahora esa tendencia sufrirá porque no se
prevé crecimiento para 2006.
Grecia también puede pasar por dificultades en 2006. Su mercado de
vivienda notará las consecuencias de la aplicación del IVA a la nueva promoción, lo que comportará una desaceleración en el mercado. El mercado de la vivienda en Grecia muestra una desaceleración similar cada vez
que se introducen cambios fiscales; además el reajuste del mercado suele
llevar entre un semestre y un año. Con independencia de esto, el mensaje
de Grecia es que hay demanda en Atenas y en otras ciudades importantes.
Perspectivas
Está por ver hasta qué punto Europa sigue a los Estados Unidos hacia
un mercado residencial altamente segmentado, pero los cambios demográficos que se avecinan están ahí; más hogares y una población que envejece. Los primeros que entren en los mercados de vivienda para mayores deberían beneficiarse de fuertes rendimientos a medida que el
mercado vaya madurando y se establezca como un nicho.
Los que dominen las zonas de las ciudades con buenos servicios, la renovación y regeneración urbanas y el uso mixto de las promociones, se harán populares entre los urbanistas y responderán satisfactoriamente a la
tendencia de la vivienda urbana.
Si bien es difícil generalizar, los planes urbanísticos europeos parecen
incapaces de responder a la demanda latente de viviendas en los lugares
en que la gente quiere vivir y trabajar, dando lugar a un desequilibrio entre la oferta y la demanda.
1.2.3.
La Europa Emergente y Experiencias de las inmobiliarias
españolas
Según un informe sobre los países de la «Europa emergente» elaborado por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield Healey & Baker
(C&W/H&B), República Checa y Hungría siguen liderando el ranking inmobiliario de los países del este del continente. Tras ellas se sitúan Polo34
nia, Eslovaquia y Estonia, en una lista en la que Rumania ha sido el país
que más puestos ha ascendido.
El ranking, que se elaboró por primera vez en el año 2003, se establece
por medio del estudio de cerca de 50 factores de tipo político, económico
e inmobiliario. Los cinco primeros puestos no han variado con respecto al
año pasado, pero en sexta posición se sitúa ahora Rusia, en detrimento de
Lituania, que baja dos puestos, hasta el octavo. El séptimo lugar lo ocupa
Letonia (que también sube una plaza).
Rusia es el país que mayor crecimiento económico espera experimentar durante el presente año, seguida por tres países, todos ellos también
ubicados en la franja más oriental del continente, dichos países son Rumania, Bulgaria, y Turquía.
Los rendimientos en la franja más oriental de Europa duplican los que
se dan en la Europa Occidental y darán buenos resultados, especialmente
a aquellos inversores que hayan entrado en estos mercados en las fases
tempranas de su emergencia.
De los países de la franja oriental, Rusia es el que ofrece un mayor
atractivo por varios factores, entre los que destacan el enorme tamaño de
su mercado, que asciende a 143 millones de personas, y el dinamismo de
su economía, cuyo potencial augura un fuerte crecimiento. Los rendimientos de los distritos de oficinas en la capital rusa, son aproximadamente el doble de los de las capitales de Europa Occidental y un 50 por
ciento más altos que en otras capitales de la Europa Emergente.
En lo referente a otros sectores, se está proyectando un nuevo distrito comercial en la ciudad, donde Mirax City construye el que será el edificio más
alto de Europa: la Torre Federación, una construcción de uso mixto (residencial, oficinas y hotel), con una superficie total de 340.900 metros cuadrados y cuya primera fase está previsto que se complete a finales de 2006.
El mercado de retail en Rusia es especialmente dinámico, gracias a la
incorporación de más de 1,3 millones de metros cuadrados de espacio de
centros comerciales entre 2005 y 2006. Ikea se ha convertido en uno de los
promotores más activo, abriendo tres centros comerciales de más de
150.000 metros cuadrados cada uno. Se prevé que se inauguren otros cuatro centros en Rusia durante el año 2006. Además, Moscú está siendo considerada una de las capitales europeas en las que el mercado hotelero dará unas mayores rentabilidades en un futuro próximo.
En algunos países como la República Checa, Polonia, Hungría y Eslovaquia, sería necesaria la construcción de más de nueve millones de viviendas para igualar la media por habitante de los países occidentales de
la Unión Europea, lo que nos da una idea clara de las posibilidades de estos enclaves. Los mercados que se han considerado más interesantes por
su potencial de desarrollo económico fueron Polonia y Rumania, mientras
35
que Hungría y República Checa se valoraron como los más atractivos en
madurez y estabilidad económica.
Asimismo, en este conjunto de países, como en el mercado español y al
contrario de lo que ocurre en otras muchas zonas de Europa Occidental,
prima la propiedad sobre el régimen de alquiler. La tasa de accesibilidad a
la vivienda es similar a la de España, aunque algo superior, y el peso del
sector inmobiliario dentro de la inversión extranjera que está comenzando a entrar en la zona, asciende al 10 por ciento de media sobre el total.
Todo apunta a que las empresas del sector inmobiliario español ven en
estas regiones de la Europa Emergente auténticas oportunidades de negocio. Por un lado, estos países disponen de grandes cantidades de suelo
donde construir promociones mientras que, por otro lado, existen sectores
de población interesados en invertir en las costas españolas, convirtiéndose en potenciales clientes del asentado turismo residencial.
El atractivo de los nuevos países europeos se debe a un compendio de
razones. En primer lugar, los fondos estructurales y coyunturales de la UE
vendrán a subvencionar proyectos urbanísticos de importante envergadura con el objeto de modernizar las urbes. La inversión en suelo promete
rentabilidades satisfactorias a la hora de llevar a cabo actuaciones de obra
nueva mientras que, en terreno nacional, los resorts se preparan ante la
llegada de turistas checos, polacos o húngaros que buscan el sol y el mar.
Los promotores inmobiliarios españoles han comenzado a apostar por
los países de Europa del Este. El alto potencial de crecimiento y la alta
rentabilidad son algunas de las características de estos mercados. Europa
del Este ya no es un mercado incipiente para el sector inmobiliario, sino
que es una realidad.
Polonia, Hungría, República Checa, Eslovaquia y Rumania, aún lejos
de ser mercados maduros, necesitan más de nueve millones de viviendas
para igualar la media del conjunto de la Unión Europea, que supera las
524 viviendas por cada 1000 habitantes.
Son mercados reales muy interesantes, especialmente para las empresas medianas que quieren diversificar. Sólo en Polonia el crecimiento necesario para el parque de viviendas supera los seis millones. Además, las
empresas españolas están muy bien vistas en estos mercados.
Son mercados con un régimen de propiedad similar al español, donde prevalece la vivienda en propiedad, hasta el 92 por ciento en Hungría, menos en República Checa donde este porcentaje no llega al 50 por
ciento.
Mientras que en España entre el 40 por ciento y el 60 por ciento de la
estructura de costes corresponde al suelo, en los países analizados (Polonia, Hungría, República Checa, Eslovaquia y Rumania) éste sólo representa entre el 25 por ciento y el 30 por ciento del coste total. Sin embargo,
urbanización y construcción tienen un peso mayor y pueden alcanzar el 55
36
por ciento de la estructura total de costes, debido a la ausencia de infraestructuras. Además, estos países pueden presentar riesgos, por ejemplo sólo Hungría cuenta con un registro de la propiedad, y el potencial de crecimiento está muy concentrado en las grandes áreas de población,
especialmente en las capitales, mientras que la inversión en zonas rurales
es aún arriesgada.
EXPERIENCIAS DE LAS INMOBILIARIAS ESPAÑOLAS
EN EUROPA DEL ESTE
Ferrovial
El primero en cruzar la frontera fue Ferrovial en el año 2000 a través
de la adquisición, por 140 millones de euros, de más de la mitad del primer grupo constructor de Polonia: Budimex. El negocio residencial es el
frente en el que Budimex Nieruchomosci, la filial inmobiliaria, se ha hecho fuerte en ciudades como Varsovia, Cracovia o Poznan. Para Ferrovial,
el objetivo principal es consolidar su presencia, posicionarse en un mercado en expansión a medio plazo y apuntar a Europa del Este como alternativa al cambio de ciclo en España.
Por otra parte, transmitir la identidad corporativa y la filosofía que lleva implícito el hecho de trabajar para Ferrovial, es un factor de integración fundamental. La formación de profesionales naturales de Polonia en
el campo de la ingeniería y la administración se lleva a cabo a través de estancias de 5-9 meses en nuestro país.
Dragados
Si el caso de Ferrovial resulta sorprendente, el de Dragados lo es aún más.
Esta compañía, la primera del sector por volumen de negocio, considera la
formación un pilar tan sumamente primordial, que lo está desarrollando antes que las gestiones de suelo o la adquisición de empresas participadas. La
constructora ha dado prioridad absoluta al fichaje de expertos polacos, preparando el terreno para futuras inversiones en este país.
Para esta compañía es mucho mejor contar con gente instruida bajo su
tutelaje que comprar directamente una empresa extranjera. Como en el caso de Ferrovial, Dragados concede a la cultura empresarial un papel vital
dentro de sus planes de expansión: de esta forma, si a medio plazo la compañía encuentra una oportunidad para entrar en ese mercado, contara ya
con profesionales propios, naturales de Polonia, conocedores del país y
formados por la empresa.
37
Fadesa y Grupo Pinar
Si bien la experiencia de Ferrovial está bastante lograda, la aventura de
la Europa del Este aún no ha llegado a despegar. Este es el caso de Fadesa; la empresa gallega lleva casi dos años estudiando a fondo las posibilidades en países como Hungría, Eslovaquia y Polonia. El complicado sistema hipotecario es uno de los mayores frenos que se ha encontrado
Fadesa, pero en materia de suelo todo resulta más sencillo: estos países
cuentan con muy buenas oportunidades para la compra de suelo en el centro de las ciudades, algo que en España resulta casi imposible.
Otra de las empresas del sector que aún está madurando la idea es Grupo Pinar. Desde la empresa se comenta que es hora de ir posicionándose
poco a poco en estos países —República Checa, Hungría, Eslovenia y Polonia—, ya que cuentan con unas economías emergentes y con una clase
media-alta muy potente.
38
2
■
VIABILIDAD DE LOS PROYECTOS
Y FORMAS DE FINANCIACIÓN
2.1.
2.1.1.
EL PLAN DE VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERO
Definición
Un plan de viabilidad es un documento que permite al emprendedor
evaluar la rentabilidad económica de su proyecto. Para ello, se analizan
tanto las inversiones y gastos que el negocio ocasionará como los ingresos
que se prevén obtener.
Su objetivo consiste en analizar la rentabilidad económica de un proyecto empresarial, estimando la facturación necesaria durante los tres primeros ejercicios para que dicho negocio sea viable.
En el plan de empresa se recogen, de forma ordenada y coherente, los
objetivos y las estrategias que piensa realizar la empresa que se pretende
crear. Se incluyen todas las actividades a desarrollar, así como la planificación de los medios necesarios para llevarlas a cabo.
La elaboración de un plan de este tipo es de gran importancia para la
puesta en marcha de una nueva actividad. El plan de empresa ayuda al
promotor en el análisis económico de su idea empresarial, al tiempo que
permite a otras instituciones —entidades financieras, Administración, posibles inversores, etc.— evaluar el proyecto empresarial.
El estudio de viabilidad se ocupa precisamente de comprobar si el proyecto que se propone elaborar cumple con las restricciones que imponen
los clientes, mercado, normas legales, etc.
Para ello, será necesario desarrollar en mayor o menor profundidad y
en función del tipo de promoción inmobiliaria, estudios de mercado (oferta y demanda) y estudios técnicos de diversa índole.
La ecuación que preside el estudio de viabilidad es:
Ventas – Coste = Rendimiento
Por lo que es de vital importancia el establecimiento de los precios de
venta, ya que debe existir un doble compromiso, los precios deben ser
competitivos y además deben cubrir costes.
39
La competitividad de los precios la define el mercado, pero también influye el marketing (conjunto de técnicas de promover, vender, distribuir el
producto, etc). Con respecto a los costes, éstos se determinan mediante
una estimación.
2.1.2.
Fases del Plan
Un estudio de viabilidad se compone de una serie de fases, como se presenta a continuación:
FASES DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD
FASE 1. Definición Inicial
FASE 2. Plan Preliminar (Planificación Temporal, Económica y Financiera)
FASE 3. Análisis de Rentabilidad.
El estudio de viabilidad será el mejor fundamento de la decisión que toma el promotor de acometer o no una promoción inmobiliaria. El promotor puede valerse de el como excelente herramienta de comunicación para explicar a sus socios el nuevo negocio que acometen así como sus
riesgos, para proponer a la entidad financiera su solicitud de préstamo,
para indicar al tasador cómo valorar su producto, etc.
La entidad financiera a su vez podrá utilizar este instrumento para el análisis y contraste de la información que le suministra su cliente promotor.
En la Fase 1 de Definición Inicial del proyecto se establecen pocos datos,
sólo los grandes rasgos del futuro resultado del proyecto.
Para la definición de la Promoción Inmobiliaria es necesario llevar a
cabo un Estudio de Mercado, de la Normativa sobre el Suelo y definir los
productos de la Promoción.
Actividad a desarrollar, productos a comercializar y servicios a ofrecer
El emprendedor debe definir de modo concreto el proyecto que pretende poner en marcha. En este punto, se incluyen las principales novedades
o diferencias que este proyecto presenta con respecto a la oferta actual disponible en el mercado.
La propia ubicación del negocio puede ser un aspecto importante en la
determinación de la viabilidad del mismo.
Estudio de mercado
El estudio de mercado es básico para la toma de decisiones y tiene por
objeto el análisis del sector en que se ubica el nuevo negocio. Se pretende
estudiar la oferta y demanda existente actualmente en la zona.
40
Es necesario, por tanto, realizar estimaciones de tendencias a partir de
hipótesis sobre tasas de crecimiento familiar y migratorio, grupos de edad,
tamaño medio familiar, etc. para de esta forma determinar la demanda potencial.
Los autores de este trabajo hemos realizado una pequeña investigación
sobre oportunidades del sector inmobiliario debido a la gran preocupación que impera en España y en el resto de Europa sobre el progresivo envejecimiento de la población; intentando descubrir algún nicho de mercado no cubierto para este tipo de personas, obteniendo como conclusión
que los Senior Resort son una novedosa tendencia de promoción residencial con grandes oportunidades.
Las características, particularidades y tendencias generales de los Senior Resort así como también, un breve resumen de las previsiones estadísticas sobre el envejecimiento de la población serán explicadas y comentada en el Capítulo 5 del presente trabajo.
El estudio de la oferta es más sencillo, ya que la información es más directa. Las administraciones suelen publicar resultados de encuestas oficiales sobre viviendas iniciadas en los últimos años, etc. Algunas de estas
publicaciones las hemos recogido en el Anexo 1 del Capítulo 1.
Por otro lado, la Normativa Urbanística impone restricciones al diseño
arquitectónico, también existen condiciones de edificabilidad y volumen
que son las que limitan las superficies de las edificaciones que pueden
construirse en una parcela. Otro aspecto a tener en cuenta es que la legislación aplicable es muy variable, diversa y cambiante según la Comunidad
Autónoma de que se trate.
En la Fase 2 de Plan Preliminar se detallan más datos mediante una planificación Temporal, Económica y Financiera.
La planificación temporal requiere la realización de unos procesos
como son:
Ordenación de las actividades
Definición
de las actividades
Cálculo
del programa
Estimación de la duración de las actividades
La definición de las actividades supone descomponer el trabajo que representa cada fase del proyecto en componentes de menor tamaño, hasta
llegar a un nivel de detalle suficiente que permita estimar sus duraciones
correctamente.
41
Por otra parte, las actividades no son independientes entre sí, sino que
están ligadas por relaciones de dependencia, y hay que establecer un orden, identificando esas relaciones de dependencia (actividades que preceden, que siguen, si hay solapamientos, etc.). Las secuencias de las actividades se representan típicamente en forma de grafo (la teoría de Grafos
constituye una rama de las matemáticas que tiene muchas aplicaciones
prácticas).
La secuencia lógica de las actividades en una promoción inmobiliaria es:
• Adquisición del solar.
• Obtención del Proyecto y Licencia. El otorgamiento de la Licencia de
Obras nos permite:
— Pedir ofertas inmediatamente con nuestro Proyecto de Ejecución,
es decir Contratamos las Obras. A la contratación de las obras le
sigue la Ejecución de las Obras.
— Iniciar la campaña de Ventas, ya que disponemos de Proyecto y
de Licencia de Obras, y posteriormente realizar la entrega.
La estimación de las duraciones consiste en establecer con la mayor aproximación posible para cada actividad el número de unidades de tiempo
(días, semanas, meses) que es necesario emplear para su completa ejecución.
La Planificación Económico-Financiera
La planificación económica incluye la planificación de los recursos a
utilizar, la estimación de costes, periodicidad del presupuesto de coste y
periodificación de las ventas, mientras que la planificación financiera tiene en cuenta los cobros y pagos.
Plan de inversiones y su financiación
Se analizan las diferentes inversiones que el negocio debe acometer al
inicio de su actividad, tanto en activo fijo como en activo circulante.
Los recursos para financiar las inversiones iniciales pueden ser de los
socios (fondos propios) o bien recursos ajenos (financiación bancaria,
subvenciones, préstamos). Es preciso analizar el ratio de endeudamiento,
ya que nos indica la proporción entre fondos ajenos y propios del negocio.
Recursos Ajenos: financiación bancaria
Es importante determinar el instrumento financiero elegido para financiar el negocio, de modo que sea el producto más conveniente para cada proyecto.
42
En determinados casos, es interesante analizar fuentes de financiación
alternativas a la bancaria, como son entidades de capital-riesgo, sociedades de garantía recíproca, etc.
Plan de Amortización
El plan de Amortización presenta un desglose de las dotaciones a amortizaciones a realizar en cada ejercicio.
Las amortizaciones son el reflejo contable de la depreciación del inmovilizado, representan el desgaste de los bienes materiales o inmateriales
que la empresa ha adquirido para realizar la actividad.
En caso de no realizar esta práctica, la empresa se estaría descapitalizando, es decir, el inmovilizado podría perder valor con el paso del tiempo, y la empresa no dispondría de fondos para reemplazarlo.
Ventas, ingresos estimados. Compras. Margen de Contribución
Se determinan los ingresos que el negocio podría realizar a través de la
comercialización de bienes o prestación de servicios durante los tres primeros ejercicios.
Gastos Variables
Hay que analizar los gastos que mensualmente origina el negocio, tales
como luz, agua, teléfono, alquileres, seguros, etc.
Cuenta de Resultados
En este punto se analiza la rentabilidad económica del proyecto empresarial, al tiempo que se determina el beneficio o pérdida para cada ejercicio, en función de los datos empleados.
El objetivo del plan de viabilidad no consiste en «acertar» la facturación
que realizará el negocio en estos primeros años, sino en determinar objetivos de ventas, es decir, en facilitar al emprendedor información sobre
cuánto debería facturar el negocio para que el proyecto tenga éxito.
Cuadro de Tesorería
Se determina el momento en que se realizan los cobros y pagos por el
negocio. De este modo, se analiza la capacidad financiera del negocio, así
como su fondo de maniobra.
En la mayor parte de las ocasiones, los cobros no coinciden con las ventas, ni los gastos con los pagos. Por ello, es preciso examinar las condicio43
nes de pago con que trabaja el negocio, con objeto de prever posibles problemas de tesorería a los que se enfrente.
Balance de Situación
Este documento permite al emprendedor valorar la situación del negocio. Mediante el sistema de ratios, se puede analizar la solvencia de la empresa o su nivel de endeudamiento.
Análisis DAFO y conclusiones
El análisis DAFO es una herramienta que permite concretar las principales ventajas y desventajas del negocio.
Los Puntos Fuertes son los hechos positivos del propio negocio, internos, que dependen del emprendedor y hacen a la empresa fuerte.
Los Puntos Débiles son hechos internos del negocio que inciden desfavorablemente en el proyecto.
Las Amenazas son aspectos del entorno que afectan de forma negativa
al proyecto, y no pueden ser modificados por la actitud o evolución de la
empresa. Sería el peligro de estallido de la burbuja inmobiliaria.
Las Oportunidades son aspectos externos al promotor, que influyen de
modo positivo en el negocio. En el caso de la creación de un Senior Resort, sería el aumento de la esperanza de vida de las personas y sus mejores condiciones de salud.
La empresa debe analizar sus puntos débiles, con objeto de realizar las
acciones necesarias para superarlos. Asimismo, el emprendedor debe intentar adaptarse al entorno para superar las amenazas a las que se enfrenta el proyecto.
La Fase 3 de Análisis de Rentabilidad se expone en el siguiente epígrafe
junto con la evaluación de riesgos.
2.1.3.
La Planificación Estratégica
La planificación estratégica de la empresa ha de recoger las expectativas de la empresa a medio y largo plazo, sus previsiones del volumen de
obras a realizar, perspectivas de crecimiento y política de expansión, detallando en la medida de lo posible las partidas y actuaciones concretas que
van a configurar dicho plan estratégico.
Uno de los aspectos más importantes de la planificación estratégica
consiste en la correcta adopción de las decisiones de inversión, particularmente en lo concerniente a proyectos de obras a realizar en el futuro.
44
Desde la perspectiva financiera, una inversión se caracteriza por la existencia de una corriente o flujo de desembolso y de otra corriente de ingresos que se extienden a lo largo de un intervalo de tiempo, que se denomina duración u horizonte económico de la inversión.
Por lo tanto, para que un proyecto de inversión quede perfectamente
determinado es necesario conocer:
— El conjunto de capitales que define esa corriente de desembolsos.
— El conjunto de capitales que define la corriente de ingresos.
— La duración económica de la inversión.
A continuación, pasamos a describir cada uno de los componentes de
una inversión.
El desembolso inicial
El desembolso inicial puede considerarse independiente de la forma en
que se financia la inversión y es la suma que se ha de desembolsar en el
período inicial hasta la puesta en funcionamiento, debiendo incluir además del precio de compra del equipo, el coste de las obras, maquinaria, los
gastos indirectos, etc.
Por otra parte, si la empresa recibe alguna subvención debe restarse su
importe, para que figure el desembolso neto que ha de realizarse.
Rendimientos Netos
Son los flujos financieros que, en cada período, genera la inversión. Durante cada año se producen unos cobros o entradas que se denominan Is y
unos pagos Cs, resultando una diferencia Is – Cs = Rs que puede ser de signo
positivo o negativo y mide el rendimiento neto de la inversión en el año s.
La estimación de los cash-flows o rendimientos netos de una determinada inversión es una labor ciertamente complicada, dado que con frecuencia existe un cierto riesgo de que, en el futuro, los resultados difieran
de los previstos.
Duración u horizonte económico.
Es el tiempo durante el cual la inversión es rentable desde el punto de
vista económico. No debe confundirse con la vida a efectos fiscales de
amortización.
No siempre resulta fácil su estimación y, cuanto más corta se prevea,
mayor cuidado habrá que prestar en su medición porque un error en uno
o dos años puede alterar de forma importante los resultados. Si la dura45
ción es larga un error en uno o dos años no suele alterar los resultados significativamente.
Es necesario destacar que para que dos proyectos de inversión sean
comparables con cualquier criterio de selección de inversiones es necesario que sean homogéneos, es decir, que tengan el mismo desembolso inicial y la misma duración.
Una vez definidos los componentes de las inversiones financieras y determinados los rendimientos netos de cada proyecto de inversión, se ha de
proceder a evaluarlos de acuerdo con uno o más criterios, tarea que suele
recaer en el departamento financiero de la empresa.
Los distintos criterios de decisión de inversiones se pueden clasificar en
criterios de decisión parciales (no contemplan el momento en que vencen
los diferentes capitales) y criterios de decisión globales (si que tienen en
cuenta ese aspecto).
CRITERIOS DE DECISIÓN PARCIALES:
Tanto Medio de Rentabilidad:
1 n
——
R
n s=1 s
TMR = ———————
CO
Σ
Relaciona el rendimiento medio que proporciona la inversión con el desembolso total o volumen de fondos que se han invertido. Por tanto, mide
el rendimiento medio producido por cada euro invertido y año de vida de
la inversión, que será tanto mayor cuanto más alto resulte el TMR. Este
criterio permite establecer una ordenación de los proyectos de inversión,
siendo preferidos aquellos que proporcionen mayor TMR.
Plazo de Recuperación:
Este criterio mide el plazo que ha de transcurrir hasta que los rendimientos netos igualen al desembolso o coste de la inversión. Llamando K
al tiempo que ha de transcurrir:
C0 = R1 + R2 + … + Rk ➡ K
y cuando los Rs son constantes:
C0
C0 = K · R ➡ K = ———
R
46
Debe observarse que este criterio presta más atención a la liquidez que
a la rentabilidad del proyecto. Otro problema de este criterio es que da el
mismo tratamiento a los capitales más próximos que a los más alejados
del origen del proyecto, es decir no tiene en cuenta el valor del dinero en
el tiempo. Este inconveniente se supera con una variante de este método,
el Plazo de Recuperación con Actualización o pay-back descontado.
Plazo de Recuperación con Actualización o Pay-Back Descontado:
Consiste en actualizar los rendimientos de cada período utilizando el tipo de valoración que fije la empresa. Llamando i a este tipo o tanto de interés, se obtiene que:
C0 = RS (1 + i)–S ➡ K’
Σ
Obteniéndose K’ que es mayor que K (plazo de recuperación), porque
estamos descontando los valores de los rendimientos, con lo que su valor
es más pequeño, es decir, se necesita más tiempo para recuperar el desembolso inicial.
CRITERIOS DE DECISIÓN GLOBALES:
Valor Actual Neto (VAN)
Al valor actual de una renta de cuantía variable deducido el desembolso inicial se le denomina Valor Actual Neto (VAN) de una inversión. Su expresión matemática es:
VAN = RS (1 + i)–S – C0
Σ
Cuando se está evaluando un solo proyecto la decisión a tomar consiste en que fijado un tanto i de valoración para la empresa:
Si VAN(i) > 0 Se acepta el proyecto.
Si VAN(i) < 0 Se rechaza el proyecto.
Cuando se trata de un conjunto de proyectos, este criterio permite realizar una ordenación total de ellos, estableciendo que, entre dos proyectos,
es preferido el que proporcione mayor valor actual.
Las críticas al criterio VAN son:
• Problema de fijación del tanto de valoración i. La opción más generalizada es la de que se ha de utilizar el tanto de coste promedio de
los capitales con los que se financia la empresa.
• No es un criterio adecuado cuando los proyectos no son homogéneos (distinto desembolso inicial o duración).
47
Tanto de rendimiento interno (TIR)
Es aquel tanto r que anula el beneficio actualizado del proyecto. Es decir:
VAN (r) = 0
Σ R (1 + i)
–S
s
= C0
Pudiendo definirse también como el tanto de actualización que la empresa puede soportar sin pérdidas. Es, por ello, el rendimiento de la inversión respecto a su coste.
El criterio de decisión basado en el TIR consiste:
— Cuando se trata de una inversión aislada:
Si r > i se acepta el proyecto.
Si r < i se rechaza.
Siendo i el tanto mínimo de rentabilidad que exige el decisor a sus
proyectos, normalmente es el tanto de coste promedio de su financiación.
— Cuando se trata de un conjunto de proyectos, se ordenarán de mayor a menor TIR, ya que entre dos proyectos es preferido el de mayor TIR.
Las críticas de este criterio son:
• Ante inversiones aisladas, este criterio presenta la misma limitación
que el VAN, es preciso conocer el tanto i (es el mínimo que se exige
como rendimiento la empresa) para compararlo con r.
• Posibilidad de obtener varios o ningún resultado para el TIR.
Las entidades financieras suelen utilizar en su análisis de riesgos de la
Promoción Inmobiliaria determinados puntos críticos (también llamados
puntos de equilibrio o puntos muertos):
— El punto de cruce de las curvas de ingresos y de gastos acumulados,
que representa el momento a partir del cual la promoción Inmobiliaria empieza a tener resultados positivos (en términos contables).
— El punto en el que las ventas cubren los gastos totales de la Promoción Inmobiliaria, a partir del cual las ventas representan beneficios
netos (en términos de caja).
— El valor mínimo de los precios de venta para que el resultado de la
promoción inmobiliaria sea positivo.
Un criterio específico de la Promoción Inmobiliaria es el Índice de
Calidad, se obtiene mediante el cociente de las Ventas y los Gastos de
Explotación.
48
La Evaluación de Riesgos
La Evaluación de riesgos es muy importante en la gestión de proyectos.
Riesgo es la posibilidad de sufrir daño o pérdida, sin embargo no hay que
entender riesgo sólo como amenazas, sino también como oportunidades,
con consecuencias sobre el proyecto negativas o positivas; por tanto la gestión de los riesgos debe ser proactiva, buscando oportunidades en el entorno de incertidumbre.
Algunos riesgos de la promoción inmobiliaria pueden ser:
•
•
•
•
La adquisición del Suelo: problemas legales y técnicos.
El proyecto: inadecuación a la demanda, errores.
La licencia de obras: Retrasos, modificaciones al proyecto.
La selección del contratista: falta de idoneidad, gestión inadecuada
que repercute sobre la calidad, plazo y el coste de las obras.
• Los recursos de personal, materiales: escasez, sobrecostes.
• La financiación: liquidez insuficiente.
La forma de proceder para la evaluación de los riesgos es:
• Identificación de los riesgos (riesgos controlables y no controlables).
• Evaluación de los riesgos (análisis de sensibilidad).
• Respuesta a los riesgos, prevención.
En el ambiente de certeza se han considerado conocidas las magnitudes que definen a una inversión. Sin embargo, teniendo en cuenta que están referidas al futuro, existe el riesgo de que los resultados se desvíen respecto a los previstos inicialmente.
Según el nivel de información que sobre el futuro se posea, se distingue
entre:
— Ambiente aleatorio o de riesgo: se pueden formular previsiones futuras en términos de probabilidad, se conocen los escenarios y las probabilidades.
— Ambiente de incertidumbre: cuando no se está en condiciones de
asignar probabilidades a los resultados futuros. Se conocen escenarios pero no las probabilidades.
El análisis de sensibilidad
El análisis de sensibilidad es una primera forma indirecta de dar entrada al riesgo de un proyecto. Partiendo de unos valores que se espera
tengan las distintas magnitudes que influyen en un proyecto, el análisis de
sensibilidad consiste en dar otros valores admisibles a cada una de esas
magnitudes y ver cómo se comporta el resultado (VAN, TIR, etc). Si el re49
sultado es muy sensible para una variable determinada, es decir, cuando
pequeñas variaciones de ésta modifican en forma acusada aquél, se está
indicando que, sobre esta variable, ha de prestarse una mayor atención y
cuidado al efectuar su estimación. Al contrario ocurrirá con las variables
que apenas modifican el resultado.
El coste inicial de la inversión Co suele ser conocido con certeza por tratarse de cuantías cuyo vencimiento se produce al iniciar la puesta en marcha del proyecto. Algunos especialistas destacan que su estimación suele
pecar de optimista, ya que suelen olvidarse partidas tales como formación
de personal, obras previas de acondicionamiento, etc.
Los rendimientos netos son ahora capitales aleatorios puesto que, al variar el nivel de demanda en el mercado, los precios, los costes de explotación, etc, los rendimientos netos también lo harán.
Otra cuestión importante es la determinación de la distribución de probabilidad de estas variables. Las probabilidades a manejar son de carácter
subjetivo.
Para la elaboración de un estudio de viabilidad inmobiliario existen diversas aplicaciones informáticas, una de ellas es HEPI (Herramienta para
la Evaluación de Promociones Inmobiliarias). Para ver con más detalle
aplicaciones informáticas del sector y al análisis de las inversiones en
Excel véanse Anexos de este capítulo.
2.2.
2.2.1.
PROJECT FINANCE INMOBILIARIO
Definición y Origen
El tipo de inversión que están asumiendo las empresas inmobiliarias
requiere de nuevas formas de financiación que hagan viable obtener los
flujos monetarios necesarios para poder hacer frente a las grandes inversiones.
Así, el «project finance» es una herramienta financiera que surgió a
raíz de la necesidad de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos
que exigían los grandes proyectos. Este revolucionario producto financiero se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento de capital, salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.) que han mostrado ser inadecuados para este tipo de proyectos. A nivel internacional se
puede afirmar que se ha consolidado como modalidad de financiación
para grandes proyectos.
Los sectores susceptibles de financiación vía Project Finance son: el energético, el agua, el de los transportes y otros, entre los que se incluye el inmobiliario, en particular centros comerciales, hoteles y oficinas. En España,
50
a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este tipo de instrumento
financiero no ha sido desarrollado por todas las instituciones bancarias, sino tan solo por aquellas especializadas en el ámbito inmobiliario.
En el sector inmobiliario se inician proyectos que implican inversiones
cuantiosas que exigen un método de financiación que ya no puede satisfacer el tradicional préstamo hipotecario.
Mientras que el préstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca
que afecta al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada el capital
prestado, en el Project Finance será el resultado del proyecto empresarial
el que garantice la devolución de los créditos. Hay que tener en cuenta que
en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone como máximo el 10 por ciento del coste total de la operación.
El Project Finance implica la financiación de una unidad económica independiente que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar un flujo de caja «cash flow» suficiente para amortizar los
créditos (principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos,
además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital propio
invertido. Es imprescindible hacer un examen detallado del proyecto: sus
contratos, riesgos, estructura de costes y de ingresos, cash flows, etc.
La diversificación de los riesgos mediante un complejo entramado de
contratos es fundamental para que aquella parte que controle mejor un riesgo específico sea también la que asuma la mayor responsabilidad sobre el
mismo. Es fundamental que los riesgos estén adecuadamente cubiertos.
Este método de financiación ajena se ha venido utilizando esencialmente en empresas públicas, en la propia Administración Pública, o en
grandes empresas de capital privado o mixto.
El Project Finance puede decirse que es una especie de préstamo privado que está ligado a la evolución de un proyecto concreto y que minimiza
el riesgo para la empresa matriz.
La exigencia principal para que se pueda dar este tipo de financiación
es que sea posible aislar físicamente el proyecto de la empresa y que se garantice al prestamista una seguridad real.
Surgió, por una parte, debido a la búsqueda de nuevas fuentes de financiación, especialmente para los organismos públicos (tanto administraciones
como empresas públicas), sujetos a un presupuesto anual cada vez con más
restricciones y arrastrando un endeudamiento significativo. Y, por otra parte, por la búsqueda que llevan a cabo las instituciones financieras de nuevos
instrumentos financieros con márgenes de rentabilidad superiores.
A continuación, se analizan las características del Project Finance desde el
punto de vista de su aplicación en empresas medianas e incluso pequeñas.
El Project Finance consiste en financiar proyectos de inversión a través de
una sociedad nueva, creada especialmente para llevar a cabo un proyecto, teniendo dicha empresa personalidad jurídica independiente de sus accionis51
tas. (Fernando Carrillo de Albornoz: «Project Finance y programación matemática», Boletín de Estudios Económicos, Vol. LIV, n.º 166, abril 1999).
Se trata de un instrumento de financiación «a la medida», caracterizado por su capacidad para generar recursos suficientes que garanticen el
pago de la financiación del proyecto, dado que la amortización del principal y los intereses se realiza a través de los cash flows generados por el propio proyecto (David Franco y David Muñoz: «Project Finance: estrategia y
configuración», Actualidad Financiera, nueva época, año III, n.º monográfico 2.º trimestre 1998).
2.2.2.
Características de los Proyectos
• Las inversiones suelen ser de cuantía elevada, si bien en los primeros
periodos son pequeñas.
• El período de tiempo es largo para obtener una mayor TIR para los
accionistas.
• Se trata de un instrumento diseñado a la medida del proyecto. El proyecto en sí, y sus activos, son perfectamente identificables y separables de otros proyectos o actividades de las empresas promotoras.
• El pago de la deuda no se basa en los activos del proyecto, ni en las
garantías de los promotores, sino en la capacidad de generar
cash flows.
• Es posible calcular los flujos que se van a generar, y éstos son estables.
• La estructura jurídica y fiscal está perfectamente estudiada.
• El riesgo de la operación está controlado de principio a fin.
Algunos ejemplos de tipos de proyectos que se han financiado con Project Finance de iniciativas públicas son:
— Protección medioambiental: tratamiento de residuos sólidos urbanos, industriales y ganaderos.
— Energía hidráulica.
— Infraestructuras de comunicación: autopistas, túneles, puentes, ferrocarril, puertos, aeropuertos, etc.
— Infraestructura industrial: polígonos industriales, naves, accesos…
De iniciativa privada:
—
—
—
—
—
52
Cogeneración.
Plantas químicas.
Explotaciones mineras.
Centros de ocio como parques temáticos, de atracciones, cines…
Fabricación de elementos de transporte grandes: aviones, barcos...
En el encuentro especializado que sobre Project Finance se celebró en
Madrid en enero de 2001, organizado por el Grupo Recoletos, se expusieron una serie de experiencias que vienen a ilustrar la clasificación anterior,
y que fueron, entre otras:
• Planta de Tratamiento de residuos sólidos urbanos en A Coruña, proyecto de iniciativa pública adjudicado por el Ayuntamiento en 1998 a
la UTE BKU tecmed.
• Construcción del Aeropuerto internacional «Arturo Merino Benítez»,
en Santiago de Chile, inaugurado en 1997, de iniciativa pública, y adjudicado a SCL Terminal Aéreo Santiago SA (sociedad constituida
por Agunsa, Dragados, FCC, Sabco y Yvr).
• Construcción de un gaseoducto entre Bolivia y Brasil, proyecto con
participación de entes públicos y promotores privados.
• Construcción de un proyecto hotelero en España, Méjico y Estados
Unidos.
En principio, las fuentes de financiación de un Project Finance pueden ser:
• Fondos propios aportados por los socios (promotores, entidades de
capital-riesgo, etc.).
• Autofinanciación de la propia empresa.
• Subvenciones: locales, regionales, nacionales, comunitarias.
• Financiación externa bancaria.
• Emisión de obligaciones.
• Financiación de proveedores.
• Financiación por el IVA.
Los sujetos que intervienen en el Project Finance son:
• Promotores del proyecto, son los socios que aportan los fondos propios y el conocimiento técnico del negocio.
• Sociedad vehículo del proyecto (SVP), la nueva sociedad que se crea
expresamente para llevar a cabo el proyecto, con personalidad jurídica y patrimonio independiente de sus socios.
Normalmente se adopta la forma de Sociedad Anónima, de Responsabilidad Limitada, Unión Temporal de Empresas o Agrupación de
Interés Económico.
• Asesores externos, que aportan sus conocimientos sobre aspectos
técnicos, tecnológicos, medioambientales, económicos, financieros y jurídicos.
• Prestamistas, que aportan el capital ajeno. Normalmente, se trata de
entidades financieras, dado que este tipo de operaciones son atractivas para ellas, en la coyuntura económica actual.
53
• Compañías de seguros, que delimitan y cubren los riesgos que lleva
aparejado el proyecto y que pudieran perjudicar a la generación de
fondos para ir pagando la deuda, es decir, los riesgos que asumen los
promotores y los prestamistas.
• Administración pública, en su caso, que otorga permisos, concesiones, subvenciones, etc, en el caso de infraestructuras privadas, y que
puede ser promotor en el caso de infraestructuras de servicios públicos, que suelen derivar en la gestión de dichos servicios públicos, a
través, normalmente, de una concesión.
Las fases del Project Finance son:
1.
2.
3.
2.2.3.
Fase de análisis, comprende el estudio de viabilidad técnica, comercial y económico-financiera del proyecto.
Fase de ejecución, incluye la obtención de licencias, permisos, firma de contratos y construcción.
Fase de explotación, comprende la comercialización, explotación,
revisión de los cuadros económico-financieros, seguimiento de ratios y de riesgos.
Puntos Fuertes y Débiles
Los puntos fuertes del Project Finance son:
— Permite llevar a cabo proyectos que exceden de la capacidad de financiación del negocio de los promotores manteniendo la calidad
crediticia del promotor, no se comprometen otros negocios de la
empresa promotora.
— Al adaptarse la generación de fondos a la amortización de la deuda,
facilita que la financiación sea a largo plazo. Se incrementa la capacidad de endeudamiento de los promotores.
— La nueva deuda no consolida con el balance del promotor y, por tanto, no compromete al resto de las actividades de su empresa inicial.
— Los riesgos están distribuidos entre los socios, y cubiertos con las
correspondientes garantías, no con los respectivos patrimonios.
— Permite la negociación de un coste financiero externo independiente.
Los puntos débiles del Project Finance son:
— La estructura jurídica y económica puede ser compleja, requiriendo
asesores externos especializados, implicando esto un coste, que puede ser importante para las empresas medianas. La contratación de
seguros para cubrir los riesgos también supone un coste.
54
— Al no existir responsabilidades patrimoniales de los promotores, las
entidades que financian asumen un riesgo que hace aumentar el
coste financiero del proyecto.
2.2.4.
Estructura Económico-Financiera. Modelo
La principal característica de la estructura económico-financiera del
Project Finance es que se basa en el análisis del cash-flow del proyecto, que
nos determinará su capacidad para hacer frente a la devolución de la deuda y el pago a los socios. Complementaria e imprescindible, será la determinación de los riesgos en que se va a incurrir y las garantías que los van
a cubrir.
Por tanto, las predicciones y seguimiento del proyecto no se basan tanto en el análisis de balances y cuentas de resultados tradicional, sino en las
cifras de generación de flujos del propio proyecto, si bien en el inicio se deberán elaborar también cuadros previsionales contables, fundamentalmente balance y cuenta de resultados a un número de períodos representativo
(normalmente, como mínimo, cinco ejercicios), con la misma metodología
que se aplica en cualquier análisis de viabilidad de una empresa o negocio,
y que nos permite calcular el VAN y el TIR de un proyecto.
Inversión:
Inicial
Posterior
Financiación: %, tiempo
y coste de:
Fondos Propios
Fondos Ajenos
Subvenciones
Proveedores
Modelo económico: estudio inicial
Ingresos:
Ventas
Alquileres
Gastos:
FUENTE: Elaboración propia.
55
Los cuadros económico-financieros, a los que se denomina «Modelo
Económico», permiten establecer los parámetros financieros ideales para
cubrir los objetivos del Project Finance, y hacer un seguimiento con análisis de sensibilidad y diversos escenarios con respecto a variables fundamentales (tipos de interés, inflación, etc.).
Para determinar todos los parámetros necesarios en la elaboración del
esquema anterior, habrá sido necesario analizar todos los aspectos relativos al desarrollo del proyecto, como la inversión, la financiación y cada
uno de los conceptos integrantes de los ingresos y los gastos.
Mediante la creación de un modelo y de su análisis económico y financiero, a través de un proceso de determinación y cuantificación de todos
los componentes que intervienen en el proyecto, se tratará de determinar
con exactitud si los flujos que se generan en el Project Finance son suficientes para atender el pago de intereses y devolución de la deuda y para
la obtención de una cierta rentabilidad a los inversores, como retribución
al capital que van a aportar.
Es importante diseñar un modelo financiero fiable y que tenga la suficiente flexibilidad que nos permita realizar los análisis actuales y de previsión necesarios para asegurar y demostrar la viabilidad del proyecto y su
rentabilidad a todos los implicados en la financiación del proyecto. Por
ello, el planteamiento del modelo deberá ser real y coherente, a fin de que
los resultados sean correctos.
Los aspectos fundamentales en este proceso son:
— Determinación de la inversión necesaria (terrenos, edificios, instalaciones, maquinaria, obras, etc.).
— Cálculo de todas las partidas de ingresos y gastos variables y fijos,
con los que, debidamente ordenados, obtendremos los flujos de caja previsibles en cada período, que normalmente tendrán un saldo
negativo en los primeros momentos, en la fase de construcción y
preparación, y saldo positivo en la explotación.
— Análisis de la estructura de capital adecuada en el tiempo, financiación con capital propio y ajeno, y su coste.
— Costes de tramitación administrativa (licencias, permisos, etc.).
— Costes medioambientales del proyecto.
— Coberturas de riesgos.
— Estudio de los aspectos fiscales, con determinación de los impuestos a pagar en cada momento.
Mediante la cuantificación de todos estos aspectos, se obtendrán los
flujos en cada período, y esto nos permitirá analizar los resultados previsionales.
56
Si bien la estructura financiera será diferente según el proyecto de que
se trate, básicamente suele ser:
— Capital, normalmente entre el 10 y el 30 por ciento, aunque no debería ser menor al 25 por ciento; es aportado por los promotores,
sean privados, públicos, entidades de capital riesgo, etc. Además de
la aportación de capital inicial, podrían realizarse ampliaciones de
capital ya en la fase de explotación del proyecto, o incluso en el mercado de capitales.
— Deuda subordinada, que suele situarse entre el 0 y el 15 por ciento y es aportada por los propios promotores del proyecto, a largo
plazo. Se la denomina así porque está subordinada al pago del
resto de deudas; es la última en pagarse, sólo el capital social tiene menor rango de exigibilidad. A efectos del cálculo de algunos
ratios, se la considera como capital, aunque en realidad se trata
de un endeudamiento de menor coste, al estar suscrita por los
propios socios.
— Deuda senior, que se suele situar entre el 60 y el 90 por ciento, y se
efectúa con instituciones financieras o mercados de capital. Puede
realizarse a través de un crédito sindicado, o por un acuerdo global
entre las entidades, vía préstamo o vía leasing.
Además puede haber otras aportaciones de fondos provenientes de:
— Subvenciones de las administraciones públicas en sus diversos ámbitos (local, regional, nacional, comunitario, …). Pueden ser directas
en función de la inversión o el empleo, o subsidiaciones del tipo de
interés de los préstamos.
En ocasiones, si la inversión es de interés público, las administraciones públicas aportan bienes (por ejemplo, terrenos), lo cual puede quedar reflejado por una participación en el capital social de la
SVP, o bien por una donación.
— Emisión de obligaciones en sus diversas formas: con amortizaciones
anticipadas o no, y con diversos plazos. Suele hacerse cuando se ha
superado la fase de construcción y se entra en la de explotación, debido a lo complicado de colocar deuda en el mercado al inicio de un
proyecto, por el riesgo que conlleva.
Los créditos sindicados se caracterizan por la igualdad en las garantías de las entidades participantes, excluyéndose cualquier trato de favor.
El contrato de financiación incluye la cláusula «cross-default» por la que
el impago de uno de los préstamos se considera como impago de los demás préstamos a efectos de la resolución del contrato. Así mismo, cualquier amortización anticipada de una parte del préstamo es repartida
entre todos.
57
En los créditos sindicados se nombra a una o varias de las entidades
bancarias como «Lead Manager», «Banco agente», y «Banco de Cálculo»,
cuyas funciones son, respectivamente, negociar y controlar las condiciones y garantías, distribuir entre el resto de los bancos los intereses y amortizaciones, y calcular los ratios económicos y financieros.
Si no se efectúa crédito sindicado pero existen varias entidades financieras que participan en el proyecto, se puede elaborar un acuerdo
global en el que se señalen las diferentes condiciones de los préstamos,
incluyendo acciones de coordinación en caso de pérdidas, garantías o aspectos legales.
En ambos casos, las entidades bancarias comprobarán la solvencia financiera de los promotores y del resto de partícipes en el proyecto, y se
asegurarán de que el proyecto es viable en todos sus aspectos: técnicos, jurídicos, económicos y medioambientales.
Además de redactarse contratos financieros, se elaboran contratos de
garantía, cuyo fin es que los ingresos del proyecto estén afectos al pago de
la deuda, así como evitar que otros acreedores puedan disponer, mediante pignoración o hipoteca, de los activos de la sociedad vehículo del proyecto.
Por último, destacar que la operación de leasing entra dentro de la financiación «normal», en la que se efectúa un arrendamiento financiero
entre una entidad y la sociedad vehículo del proyecto, a fin de financiar un
activo que al final, pasa a ser propiedad de la empresa.
El concepto de cash-flow en el Project Finance
Cash-flow significa flujo de tesorería, es la diferencia entre los cobros o
entradas de dinero y los pagos o salidas de dinero de una empresa en un
período determinado de tiempo.
En realidad, este fue el concepto originario del término, respondiendo
a una visión dinámica. Posteriormente, evolucionó a una concepción estática, definiéndose como la suma de los beneficios más amortizaciones.
El cash-flow teórico o económico es la suma del beneficio más las amortizaciones, es decir, una fuerza interna generadora de efectivo. Cabría añadir también las provisiones.
El cash-flow real o financiero es la diferencia entre los presupuestos financieros de cobros y pagos (excedente o déficit). Sería el flujo de dinero
disponible, el resultado de la confrontación de los flujos de tesorería de
sentido contrario.
A los efectos del análisis del Project Finance, siguiendo a Ignacio Pérez
de Herrasti, se distingue entre flujo de caja libre, flujo de caja disponible
para el accionista y flujo de caja para la deuda:
58
Beneficio de Explotación (BAI)
– Impuesto de Sociedades
+ Amortizaciones
= Flujo de Caja Bruto
– Inversión en activos fijos de explotación
– Inversión en circulante no financiero
= Flujo de Caja Libre
– Intereses pagados
– Amortizaciones del principal de la deuda
= Flujo de caja disponible para los accionistas
El flujo de caja libre se origina de la explotación del proyecto, mientras
que el flujo disponible para los accionistas descuenta el pago de las deudas.
Por su parte, el flujo de caja para la deuda retribuye a las entidades bancarias y resto de prestamistas por la financiación que se ha recibido:
+ Intereses pagados
+ Amortizaciones del principal de la deuda
= Flujo de caja para la deuda
Se cumplirá que el flujo de caja libre es igual a la suma del flujo de caja disponible para el accionista más el flujo de caja para la deuda.
59
3
■
ESTRUCTURA
DE COSTES Y ANÁLISIS PRESUPUESTARIO
3.1.
EL PROYECTO Y EL PRESUPUESTO
EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
La construcción en sentido amplio abarca un gran campo de actividades que se pueden resumir en tres grandes grupos:
La edificación residencial: abarca la construcción concebida para ser
utilizada como vivienda familiar o colectiva
La edificación no residencial: obras de construcción de edificios destinados a fines agrarios, industriales, comerciales o de servicios.
Ingeniería Civil: está constituida por obra de infraestructura distinta de
la edificación, en ella podemos distinguir los estadios polideportivos, pistas, piscinas, parques, jardines. Sería el caso de los campos de golf.
Existen gran cantidad de definiciones de Proyecto, de ellas nos parece
interesante mencionar dos:
• Emprendimiento temporal acometido para crear un único producto
o servicio.
• Combinación de recursos humanos y de otros recursos reunidos en
una organización temporal para conseguir un propósito determinado.
En estas definiciones hay que destacar el carácter temporal de las promociones inmobiliarias (tienen un comienzo, una duración limitada y un
final) y la unicidad de cada promoción inmobiliaria, en el sentido de que no
hay dos iguales. Estas características derivan en algunas consecuencias
decisivas para el estudio de viabilidad:
— Las características del resultado o producto final están poco definidas al comienzo del Proyecto, y se van elaborando progresivamente,
en un desarrollo por fases.
— Los proyectos se realizan por tanto, en un entorno de incertidumbre, de desconocimiento de situaciones futuras.
— Los proyectos son dinámicos, están en constante evolución.
— La necesidad de coordinar diferentes recursos impone a los proyectos una cierta complejidad.
60
— Las decisiones de los proyectos son irreversibles, en general no hay
oportunidad de corregirlas.
Otras características básicas del sector de la construcción son:
• Trabajos por pedido.
• Largo plazo del proceso productivo.
• La venta es anterior a la producción, pues el constructor antes de construir ha de obtener el encargo o adjudicación de tal construcción.
• Gran rotación de personal y de capital.
En todo proyecto hay tres situaciones o etapas: Planificación, Ejecución y control. Deben considerarse también el Inicio del Proyecto y su Cierre final, cada una de estas situaciones se caracterizan por los procesos
que en ella se desarrollan.
Inicio
Planificación
Ejecución
Control
Cierre
Los proyectos se desarrollan en un entorno de incertidumbre o probabilístico, por lo que no es admisible quedarse en una aplicación determinista de los criterios de rentabilidad sino que es necesario un tratamiento
moderno y por tanto una aplicación probabilística que considere los riesgos identificados en el proyecto, para obtener unos resultados que aunque
menos precisos serán más completos y fiables.
Un proyecto tiene su origen como consecuencia de diversas situaciones,
como pueden ser, el encargo de un cliente, una iniciativa empresarial que
aprovecha una situación de mercado, una necesidad empresarial, etc.
Por otra parte, las empresas constructoras pueden reconocer sus resultados mediante el método de contrato cumplido o bien mediante el método
del porcentaje de realización. La utilización de uno u otro método tendrá
consecuencias en la contabilidad analítica.
• El método del contrato cumplido, requiere llevar un control de costes
e ingresos por separado para cada obra o contrato, puesto que hay
que determinar, a final de ejercicio, qué contratos están terminados
para incorporarlos a resultados y cuáles continúan todavía sin terminar. La aplicación de este método requiere un desarrollo analítico,
obra por obra.
• El método del porcentaje de realización, requiere también un control,
por separado, para cada obra, de los ingresos y costes, ya que al final
del ejercicio hay que determinar los ingresos a computar.
Habrá que determinar el porcentaje de realización (costes incurridos/costes totales estimados), posteriormente se aplica el coeficiente
61
a los ingresos globales presupuestados, de donde se obtendría el valor de las obras certificadas a origen, luego se determina el ingreso
del período y se obtiene el beneficio del periodo (ingresos del período-costes incurridos durante el mismo).
Tres son las variables básicas a controlar en la actividad de construcción: Tiempo, Coste y Calidad.
Tiempo: es necesario el cálculo de los tiempos necesarios para llevar a
cabo cada una de las tareas productivas. Sin embargo, el grave problema
con el que se encuentra el constructor reside en la falta de control de los
tiempos muertos y de espera debidos a la falta de coordinación entre las
múltiples tareas que intervienen.
Calidad: está cada vez más definida en base a la normativa vigente y
suele materializarse en la memoria de calidades que debe acompañar al
proyecto de construcción y que ha de ser certificada por una auditoria final de calidad.
Costes: la empresa ha de disponer de un sistema de información contable adaptado a las características de la actividad desarrollada y que responda a la demanda de los gestores en relación con la toma de decisiones.
Las características específicas de la actividad de construcción permiten
que sea aplicable el sistema de contabilidad por órdenes de fabricación o
producción bajo pedido, pues ésta se lleva a cabo a partir de los encargos
efectuados por los clientes.
El sector de la construcción es un sector supeditado a una amplia normativa legal, las principales normas que conforman el marco jurídico se
pueden observar en el Anexo 1 de éste Capítulo.
Las fases del proyecto son: realización de un estudio previo, anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución y dirección de obra.
• Estudio previo: constituye la fase preliminar y recoge las ideas básicas a desarrollar, las características básicas del pedido u obra a ejecutar, los esquemas, croquis y dibujos básicos, la recogida de información, el planteamiento del programa técnico de necesidades y una
orientación estimativa del coste económico, de modo que el cliente
promotor pueda hacerse una idea global y adoptar la decisión inicial
de acometer la ejecución del proyecto o efectuar su adjudicación.
• Anteproyecto: se exponen las características más importantes de la
obra, recogiendo sus aspectos funcionales, formales, constructivos y
económicos.
• Proyecto básico: define con mayor precisión las características de la
obra.
62
• Proyecto de ejecución. Constituye un desarrollo del proyecto básico en
el que se detallan los materiales y acciones a desarrollar. Su contenido es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar
las obras.
• Dirección de obra: requiere una labor de coordinación del equipo técnico, la interpretación técnica y económica del proyecto de ejecución, estableciendo las adaptaciones y modificaciones que sean precisas con objeto de llevar a cabo la ejecución de las obras.
El presupuesto constituye un documento básico dentro del proceso de
planificación de una obra de construcción, pues presenta un estado descriptivo medido y valorado de las diferentes unidades de obra que conforman el proyecto de ejecución de la misma. El presupuesto debería ser elaborado conjuntamente por las áreas técnicas y económicas.
El presupuesto es el documento del proyecto que establece el alcance
económico de la obra determinando su importe económico, si bien puede
ser objeto de revisión atendiendo a las posibles modificaciones del proyecto original o a alteraciones oficiales de los precios.
La elaboración del presupuesto consta de las siguientes fases:
1.
2.
3.
Medición de las distintas unidades de obra que intervienen en el
proyecto.
Cálculo de los precios unitarios valorando todos los factores directos e indirectos que intervienen en la composición de la unidad de obra.
Aplicación de los precios así obtenidos a cada una de las partidas
que forman parte del estado de mediciones proyectado.
Por unidad de obra se entiende cada una de las partidas en que puede
dividirse la ejecución de una obra y que puede ser medida o, al menos descrita y valorada. La unidad de obra suele estar compuesta por el coste de
los materiales específicos que consume, el importe de la mano de obra necesaria para su ejecución y el coste de la utilización de la maquinaria y el
utillaje requeridos (medios auxiliares).
Por otra parte, el presupuesto completo se compone de tres apartados:
Estado de Mediciones, Estado de Precios y un Presupuesto Final.
1.
2.
Estado de Mediciones: en él se determinan con la mayor precisión
posible las cantidades de cada unidad de obra que han de ejecutarse, de acuerdo con los planos del proyecto, determinando para cada partida el espacio físico donde han de ser realizadas y el número de unidades iguales a efectuar.
Estado de Precios: en él se detallan los cálculos efectuados para determinar los precios de las distintas unidades de obra y partidas al63
3.
3.1.1.
zadas que van a servir de referencia para elaborar los presupuestos,
determinando la forma en que se incorporan los costes directos e
indirectos.
El estado de precios deberá recoger: el cuadro de precios de materiales, de mano de obra, de trabajos y servicios auxiliares,…
Presupuestos Finales: la aplicación de los precios de cada unidad
de obra al estado de mediciones da como resultado el importe
presupuestado de dicha partida. La suma de las diferentes partidas de cada capítulo proporciona el importe total del mismo y, finalmente, la suma de todos los capítulos equivale al importe total
de la obra o importe de la ejecución material. La acumulación al
importe anterior de los gastos generales y del beneficio industrial
dará como resultado el importe del presupuesto de contrata y si, finalmente se añaden otra serie de conceptos tales como los honorarios facultativos, tasas, etc., se obtendrá el importe del presupuesto general. El Anexo 2 de este Capítulo recoge un ejemplo de
presupuesto general.
Proceso Presupuestario
El proceso presupuestario comprende la elaboración del presupuesto
maestro que, engloba:
1.
2.
La previsión de ventas.
Los presupuestos operativos:
— Presupuesto de ventas.
— Presupuesto de producción.
— Presupuesto de compras.
— Presupuesto de gastos de ventas.
— Presupuesto de publicidad.
— Presupuesto de I+D.
— Presupuesto de administración.
3.
4.
5.
El presupuesto de inversiones.
El presupuesto de tesorería.
Los estados contables previsionales:
— Balance de Situación previsional.
— Cuenta de Pérdidas y Ganancias previsional.
— Estado de origen y aplicación de fondos previsional.
El contenido de cada uno de los presupuestos antes enumerados se descompone con total detalle y rigurosidad en el Anexo 3 de este Capítulo.
64
3.1.2.
Análisis de costes en las Empresas Constructoras
Los costes en los que incurren las empresas constructoras, y por tanto
los que deben analizar son:
—
—
—
—
—
—
—
—
—
Los materiales.
Los trabajos realizados a subcontratistas.
Los trabajos realizados por otras empresas.
La mano de obra.
Los servicios exteriores.
Los tributos.
El coste financiero.
La amortización.
Las dotaciones a las provisiones y el coste de seguros y garantías.
Dichos costes se encuentran ampliamente desarrollados en el Anexo 5
de éste Capítulo.
A una obra se le pueden asignar los siguientes productos:
— Producción:
• Obra certificada.
• Obra ejecutada pendiente de certificar (certificable sin problemas).
• Obra ejecutada pendiente de certificar, en distintas fases de trámite.
— Ingresos accesorios: son los originados en una obra que no tienen
naturaleza de producción.
•
•
•
•
Venta de Residuos y chatarra.
Venta de hormigones y áridos.
Alquiler de maquinaria a terceros.
Prestaciones a subcontratistas.
Respecto a los costes asignables a una obra hay que distinguir entre:
— Costes directos:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Consumo de materiales.
Mano de obra directa.
Mano de obra auxiliar.
Subcontratación de mano de obra.
Alquiler de maquinaria ajena.
Utilización de maquinaria propia.
Gastos iniciales del proyecto o anteproyecto.
Coste de amortización.
Dotación a la provisión.
65
— Costes indirectos:
•
•
•
•
•
Imputación por trabajos auxiliares.
Gastos generales de la propia obra.
Gastos financieros imputables a la obra.
Gastos de zona.
Gastos de servicios centrales imputables a la obra.
Cabe indicar que a una obra determinada se le pueden asignar, los siguientes componentes de inversión:
— Inversiones fijas:
• Elementos de Inmovilizado material implantados en la obra.
• Fianzas y depósitos constituidos.
— Inversiones operativas:
•
•
•
•
•
•
Obra ejecutada pendiente de certificar.
Certificaciones pendientes de cobro.
Anticipos a proveedores.
Anticipos al personal.
Caja de la obra.
Cuentas bancarias asignadas a la obra.
En cuanto a los componentes de financiación:
— Financiación ajena:
•
•
•
•
•
•
•
Deudas con proveedores y subcontratistas.
Deudas con otros acreedores.
Remuneraciones al personal pendientes de pago.
Deudas con la Hacienda Pública.
Deudas con la Seguridad Social.
Fianzas y depósitos recibidos.
Anticipos de clientes.
— Beneficio y provisiones:
• Beneficio de la obra.
• Provisiones para terminación, retirada y liquidación de la obra.
Respecto a los sistemas de costes, existen dos sistemas:
El sistema de costes completo: imputa a la obra la totalidad de los costes de producción, tanto directos como indirectos.
El sistema de costes variables: dado que un porcentaje muy importante
de los costes de producción de las obras de construcción son costes direc66
tos, no resulta de particular relevancia diferenciar los sistemas de costes
completos y de costes variables.
En la práctica es preciso establecer el nivel de capacidad normal en función del grado de utilización de los elementos de inmovilizado, en condiciones habituales de trabajo en términos económicos racionales, habida cuenta
de las restricciones propias del proceso productivo, de la empresa y el mercado. De este modo, es preciso determinar el grado de ocupación del inmovilizado, estableciendo el coeficiente de subactividad de la siguiente manera:
Capacidad Normal – Capacidad Utilizada
Coeficiente de subactividad = —————————————————————
Capacidad Normal
Nivel de actividad = 1 – Coeficiente de subactividad
3.2.
3.2.1.
EL BALANCED SCORECARD
Introducción y Perspectivas
El cuadro de mando integral desarrollado por Robert S. Kaplan y David P. Norton constituye uno de los instrumentos de gestión de mayor
aceptación en la actualidad, ya que permite vincular la gestión estratégica
con la logística a corto plazo dentro de un único y coherente sistema de
control, atendiendo a cuatro variables básicas:
—
—
—
—
La financiación.
Los clientes y el mercado.
El proceso interno del negocio: seguido de la cadena de valor.
La formación del personal, la innovación y el crecimiento de la empresa.
La alta competitividad de los entornos en los que en la actualidad se desarrolla la actividad de las organizaciones ha hecho crecer la conciencia de
la gran importancia de la creación de ventajas competitivas. De esta manera han surgido modelos que intentan proporcionar información útil para la gestión de las compañías, tratando de integrar las medidas financieras tradicionales con otras de naturaleza no financiera, cuantitativas y
cualitativas, más adecuadas para medir la repercusión de los activos intangibles sobre los recursos financieros.
Tradicionalmente, el control de gestión de las organizaciones se ha llevado a cabo centrando la atención en las cifras presentadas por indicadores de carácter financiero. Éstos consiguen poner de manifiesto los resultados financieros alcanzados por las empresas con las actuaciones
67
llevadas a cabo hasta la fecha de su medición, sin embargo, no expresan el
camino seguido hasta su consecución.
El control de la gestión empresarial basado en indicadores de este tipo
no contempla, por tanto, los factores clave para el logro de su éxito, propios y distintivos de cada organización, que llevarán a la misma a diferenciarse de otras que operan en el mismo sector o en el mismo mercado.
Todo ello ha llevado a la necesidad de definir otro tipo de medidas para
las realizaciones de una organización, que la sitúen no sólo ante los resultados a los que han llevado sus actuaciones pasadas, sino ante el camino que
la misma debería seguir para el logro de sus objetivos en el largo plazo.
Fue en este marco donde surgieron propuestas de nuevas herramientas
de gestión, encuadradas en los que podrían denominarse nuevos sistemas
de contabilidad para la gestión (new management accounting systems), entre los cuales se encuentra el Balanced Scorecard.
Uno de los rasgos más novedosos de los nuevos modelos de contabilidad de gestión ha sido la introducción de medidas de performance de carácter no financiero, con la pretensión de crear sistemas de medida que
enfaticen no sólo los resultados alcanzados por la organización como consecuencia de acciones pasadas, sino también aquellos factores clave que
pueden llevar a la misma a la mejora de dichas realizaciones en el futuro.
Otro cambio producido, tal y como indican Kaplan y Norton (2000) ha
sido el paso de centrar la atención en el control de la eficiencia y productividad de áreas aisladas dentro de las organizaciones, a tomar en consideración los vínculos entre diferentes funciones, con objeto de promover
una mejora en las realizaciones de las entidades.
El Balanced Scorecard o Cuadro de Mando Integral, se compone de medidas de performance tanto de carácter financiero como no financiero,
que se conciben como los «conductores» del éxito futuro de la organización, agrupadas en cuatro perspectivas, desde las que se contempla la organización: financiera, del cliente, de los procesos internos, y de aprendizaje y crecimiento. Estas cuatro perspectivas permiten a las empresas
traducir su misión y objetivos estratégicos en medidas operativas que puedan ser seguidas por los empleados para estructurar nuevas relaciones con
los clientes, e identificar una gama amplia de procesos internos que deberían llevarse a cabo adecuadamente, para la consecución de los objetivos.
La gran aportación del Balanced Scorecard no radica en la consideración de medidas de carácter no financiero, sino en su calidad de instrumento integrador de las diferentes partes de una organización, al establecer un entramado de relaciones causales entre los indicadores integrantes
de las cuatro perspectivas de las que se compone.
El cuadro de mando integral es una herramienta de gran utilidad para
plasmar en acciones concretas dentro de la organización la visión estratégica de la misma. Sin embargo, no hay que olvidar, que el cuadro de man68
do integral no sustituye al aparato presupuestario de la empresa, sino que
ambos instrumentos son complementarios.
Ha sido grande el interés atraído por el Balanced Scorecard desde que
fue concebido por sus autores como instrumento de gestión estratégica al
servicio de la mejora de la gestión de las organizaciones.
El cuadro de mando integral, tal y como se ha indicado anteriormente,
se configura como una herramienta para traducir la visión y la estrategia
empresarial en las acciones concretas necesarias para el logro de los objetivos estratégicos de la organización en la que se implante, al establecer
tanto los resultados a alcanzar como sus inductores.
El primer paso para la definición e implantación de un Cuadro de Mando consiste en la identificación de la unidad de negocio a la que va a estar
referido. La misma habrá de tener sus propios clientes, canales de distribución, medios de producción, y sus propias medidas financieras.
Una vez definida la unidad de negocio, se estructurará la visión de la
misma desde cuatro perspectivas:
• La perspectiva financiera: representa cómo la unidad de negocio
desearía ser vista por sus propietarios.
• La perspectiva del cliente: muestra la forma en que desea ser vista
por sus clientes.
• La perspectiva del proceso interno: describe los procesos a llevar a
cabo por la unidad de negocio, a los que debe prestar especial
atención para satisfacer a sus propietarios y clientes.
• La perspectiva de aprendizaje y crecimiento: refleja los cambios y
mejoras que se deben llevar a cabo en la organización para conseguir realizar su visión estratégica.
Los objetivos generales de la unidad se desagregarán en los distintos
objetivos concretos a alcanzar en cada una de esas cuatro perspectivas para posibilitar el logro de aquéllos.
La idea de este instrumento radica en el hecho de que cualquier estrategia que se diseñe para alguna de las perspectivas desde las que se puede
contemplar la unidad de negocio puede tener repercusiones en la demás.
De lo mencionado hasta aquí se desprende una conclusión muy clara,
la filosofía del Balanced Scorecard descansa sobre el concepto de estrategia desarrollado en Porter (1980, 1985), quien argumenta que la esencia de
la formulación de una estrategia competitiva se basa en relacionar una
compañía con las fuerzas competitivas de la industria en la que desarrolla
su actividad (rivalidad entre las empresas que operan en el sector, amenaza de productos sustitutivos, amenaza de entrada, poder negociador de los
proveedores y poder negociador de los compradores).
Así pues, dado que hemos detectado un nicho de mercado no atendido,
como son los Senior Resort, las empresas constructoras deberían
69
plantearse en qué procesos de negocio interno deben ser excelentes, nosotros creemos que deberían ofrecer servicios que el público objetivo valora
positivamente, que como se verá más adelante son variedad gastronómica, áreas deportivas donde practicar deportes como el Golf, servicios sanitarios muy especializados, etc.
De este modo, la estrategia de las empresas constructoras debe estar
guiada por el entorno, en la actualidad nos muestra un progresivo envejecimiento de la población que es muy beneficioso para este tipo de
construcción.
También con una simple observación del mercado inmobiliario, con
sus estadísticas y datos, se puede comprender que existe una burbuja inmobiliaria, pero este hecho no debe llevarnos a pensar que hay que abandonar el sector, sino que las empresas constructoras pueden seguir aumentando su cuota de mercado, incluso los precios, siempre y cuando esto
vaya unido una mejora de la calidad. Esta calidad puede ser percibida por
los clientes de muy diversas maneras, algunos clientes la perciben a través
de un respeto del medioambiente (Sostenibilidad), otros a través de construcciones como los tan mencionados Senior Resort, etc.
EL CUADRO DE MANDO INTEGRAL COMO MARCO ESTRATÉGICO
Clarificar y traducir la visión y la estrategia
Formación y feedback
estratégico
Comunicación
Planificación y Establecimiento de objetivos
FUENTE: Kaplan y Norton (1996).
El proceso de formación estratégica comienza con la clarificación de una
visión compartida que toda la organización desea conseguir.
El proceso de comunicación y alineación moviliza a todos los individuos
para que realicen acciones dirigidas a conseguir los objetivos organizativos. El énfasis que el proceso de elaboración de un Cuadro de Mando Integral pone en las relaciones causales entre los indicadores que lo conforman introduce sistemas de pensamiento dinámico, de manera que permite
que individuos de diversas áreas de la unidad de negocio comprendan la
forma en que su actuación influirá en las demás, y a nivel de la organización globalmente considerada.
70
El proceso de planificación, establecimiento de objetivos e iniciativa estratégica define unos objetivos de actuación, cuantitativos y específicos para la unidad de negocio, a través de un conjunto equilibrado de inductores
de actuación o de causa y de resultados o de efecto. Una comparación de los
objetivos de actuación deseados con los niveles actuales indicará las áreas
en las que es necesario acometer iniciativas estratégicas.
Los inductores de resultados constituyen variables diseñadas para representar los objetivos particulares para cada perspectiva en los que se
concretan los establecidos en términos generales para el conjunto de la organización, y pueden reflejar los objetivos comunes de muchas estrategias.
Los valores que alcancen dichos inductores indicarán los resultados obtenidos en cada perspectiva, pero no mostrarán la manera en la que los
mismos se han logrado, es decir, los caminos que han llevado a su consecución. Distintas organizaciones podrán diseñar diferentes rutas para el
logro de los mismos objetivos.
Así pues, para que el Cuadro de Mando Integral pueda alcanzar su utilidad plena, es preciso que tales indicadores de resultados se vean complementados por otros que muestren el camino seguido hasta los efectos
reflejados por aquéllos. Estos últimos se conocen como inductores de actuación, y reflejan la estrategia seguida por la unidad de negocio.
Se puede afirmar, por tanto, que los indicadores de efecto podrían ser
comunes para diversas unidades de negocio, pero no así los inductores de
actuación, que habrán de ser diseñados específicamente para cada unidad
que se considere, en tanto que mostrarán la especificidad de su estrategia.
Estos tres procesos de gestión son vitales para poner en práctica la estrategia, pero, por sí solos, resultan insuficientes e inadecuados para las
unidades económicas actuales. En entornos como los actuales, es fundamental que los directivos de las empresas dispongan de una retroalimentación que les ayude a verificar si las estrategias inicialmente planificadas
siguen siendo válidas en la situación actual.
Es preciso conocer la Cadena de Valor de la empresa, que abarca el conjunto de actividades desarrolladas para diseñar, producir, comercializar, entregar y prestar servicios postventa de sus productos. El análisis de la cadena
de valor, al explicitar la forma en la que se están gestionando las relaciones
entre la empresa y sus empleados, proveedores y clientes, permitirá detectar
las áreas críticas en las que la entidad desarrolla su actividad:
— De cara a la elaboración del Cuadro de Mando Integral, el logro de
los objetivos financieros se condiciona a una gestión coordinada en
tres perspectivas (o áreas críticas): clientes, procesos internos y formación y crecimiento.
— Para la Teoría de los Agentes Interesados, en el logro del objetivo
primario de la entidad se identifican como áreas críticas las vincu71
ladas con los restantes agentes: empleados, clientes, proveedores y
la comunidad.
Vamos a realizar a continuación, un análisis exhaustivo de las distintas
perspectivas que integran y relacionan el Cuadro de Mando Integral.
Perspectiva financiera
Los objetivos financieros deben servir como enfoque para los objetivos
e indicadores de todas las demás perspectivas del Cuadro de Mando Integral. Cada una de las medidas seleccionadas para integrar éste debe formar parte de una cadena de relaciones causales que habrá de culminar en
la mejora del desempeño financiero de la unidad de negocio.
Las medidas financieras típicas suelen estar relacionadas con la rentabilidad, el crecimiento y el valor de mercado de las acciones.
Los temas financieros que impulsan la estrategia empresarial son:
— Crecimiento y diversificación de los ingresos.
— Reducción de costes/mejora de la productividad.
— Utilización de los activos/estrategia de inversión.
Algunos factores de esta perspectiva, adaptados al sector que nos ocupa serían:
— El control de los costes, que como hemos analizado son muchos y
de gran volumen.
— Conseguir una alta rentabilidad en cada una de las obras.
— Crecimiento rentable.
Perspectiva del cliente
La consecución de los objetivos de carácter financiero de la unidades
económicas, requiere la consecución de un volumen adecuado de ingresos, lo que, en entornos fuertemente competitivos como los actuales, exige la identificación de los segmentos de clientes a los que irá dirigida la
oferta de productos y servicios, así como la perfecta comprensión de sus
necesidades y exigencias. Sólo de esta manera, las empresas conseguirán
entregarles productos y servicios realmente valorados por ellos, lo que
contribuirá al logro de una buena actuación financiera en el largo plazo.
Algunos factores de esta perspectiva, adaptados al sector que nos ocupa serían:
— Satisfacción del cliente y relación con él.
— Reputación e imagen.
72
— Óptima relación precio/calidad.
— Respeto del medioambiente.
— Aumentar la satisfacción post-venta del cliente.
Cuota de mercado
Adquisición
de Clientes
Retención
de clientes
Rentabilidad de clientes
Satisfacción de los clientes
FUENTE: Kaplan y Norton (1997).
Perspectiva del proceso interno
Se trata de definir nuevos procesos que pudieran llevar a la unidad económica a tener ventajas competitivas sostenibles frente a sus competidores. Esta perspectiva debe revelar los nuevos procesos en los que una organización ha de sobresalir con excelencia.
En esta tarea de identificación de los procesos clave de cara a la satisfacción de los objetivos relativos a accionistas y clientes resulta de inestimable ayuda la consideración de un modelo genérico de cadena de valor.
LA PERSPECTIVA DEL PROCESO INTERNO. EL MODELO
DE LA CADENA GENÉRICA DE VALOR
Proceso de
innovación
Las
necesidades
han sido
identificadas
Identificación
del mercado
Proceso
operativo
Creación
del pdto.
Oferta
del servicio
Construcción
productos
Proceso
servicio
Post-venta
Entrega
productos
Servicio
al cliente
Las
necesidades
están
satisfechas
FUENTE: Kaplan y Norton (1997).
En el proceso de innovación, la unidad de negocio investiga las necesidades de los clientes, y crea los productos y servicios que estima satisfarán
tales necesidades.
73
A través del proceso operativo, que históricamente ha centrado la atención de los sistemas de medición de la actuación de la mayoría de las organizaciones, se producen y entregan a los clientes los productos y servicios existentes.
El tercer paso de la cadena de valor consiste en atender y servir al cliente después de la entrega del producto o servicio.
La cadena genérica de valor pone de manifiesto que, pese a que la excelencia en las operaciones y la reducción de costes en los procesos de fabricación son objetivos importantes, no dejan de constituir sólo un componente de toda una cadena de valor interna para alcanzar los objetivos
financieros y del cliente. La importancia relativa de dicha cadena de valor
variará en función del tipo de negocio considerado. Así, en el caso de las
empresas constructoras que tienen largos ciclos de diseño y desarrollo la
fase de innovación es de notable importancia.
Perspectiva de aprendizaje y crecimiento
Los inductores integrados en esta perspectiva son los que permitirán
conseguir unos resultados excelentes en las tres perspectivas anteriores.
En la actualidad, es un hecho reconocido que resulta imprescindible
para el logro del éxito en la gestión empresarial potenciar los recursos intangibles de las compañías, al constituir éstos una de sus mayores fuentes
de ventaja competitivas sostenibles.
Kaplan y Norton (1997) identifican tres categorías principales de variables en la perspectiva de aprendizaje y crecimiento:
1.
2.
3.
Las capacidades de los empleados.
Las capacidades de los sistemas de información.
La motivación, delegación de poder (empowerment) y coherencia
de objetivos.
Resultado
Retención
del empleado
Competencias
del personal
FUENTE: Kaplan y Norton (1997).
74
Satisfacción
del empleado
Infraestructura
tecnológica
Productividad
del empleado
Clima
laboral
La satisfacción que los empleados sienten respecto al trabajo que desempeñan constituye un aspecto de gran importancia; una fuerza de trabajo satisfecha y motivada se convierte en una condición previa indispensable para el aumento de la productividad, la rapidez de reacción, la
calidad y el servicio al cliente.
Otro de los aspectos importantes en la perspectiva de aprendizaje y crecimiento es el trabajo en equipo; aquellas organizaciones que consideran
que la mejora en diferentes procesos requiere la creación de equipos, precisarán objetivos e indicadores para controlar el éxito de la constitución y
la actuación de dichos equipos.
Por su parte, la retención de los empleados suele medirse a través del
porcentaje de rotación del personal clave. Para una organización es muy
importante retener a este personal, pues el mismo representa y lleva consigo los valores de la organización, el conocimiento de sus procesos, y la
sensibilidad necesaria ante las necesidades de los clientes.
Todos los aspectos anteriormente mencionados en relación con la consecución de un buen clima laboral, la motivación de los trabajadores y la
inversión de las compañías en la buena formación de su personal pueden
desempeñar un papel fundamental de cara a la consecución de buenos valores en las tasas de retención del personal clave.
Respecto a la productividad de los empleados, su indicador más sencillo
lo constituyen los ingresos por empleado, medida representativa del resultado que cada empleado puede generar.
Para la consecución del éxito de la organización, resulta imprescindible, que la misma disponga de unos sistemas de información oportunos y
eficientes, ya que serán ellos los que permitan dicha coordinación y el necesario contacto con el entorno en el que se desenvuelve la actividad de la
empresa, así como también la necesaria alineación de los objetivos individuales de los trabajadores con los genéricos de la organización. Sin esta
retroalimentación, el diseño e implantación del Cuadro de Mando Integral
carecería de sentido.
La definición de las relaciones causa-efecto de la estrategia son:
Perspectiva financiera: «Si tenemos éxito, ¿cómo nos verán nuestros accionistas?»
Perspectiva del cliente: «Para alcanzar mi visión, ¿cómo deben verme
mis clientes?».
Perspectiva Interna: «Para satisfacer a mi cliente, ¿en qué procesos debo destacar?».
Perspectiva de aprendizaje y crecimiento: «Para alcanzar mi visión ¿cómo debe aprender y mejorar mi organización?».
75
3.2.2.
Agentes del BSC del Sector Inmobiliario e indicadores
de gestión
Las partes implicadas en un Proyecto de Promoción Inmobiliaria son
los Agentes de la Edificación que marca la Ley de Ordenación de la Edificación, es decir:
• El promotor.
• El proyectista.
• El constructor.
• El director del proyecto u obra, su equipo.
• Los propietarios y usuarios.
• Los laboratorios de control de calidad.
• La entidad financiera.
ACTORES DEL CUADRO DE MANDO INTEGRAL
Proyectista
Jurista
Proveedores
Cliente
Promotor
Contratista
Ayuntamiento
Hacienda
Aseguradora
Notario
y Registrador
Propietario del terreno
FUENTE: AECA (2002). La contabilidad de Gestión en las empresas constructoras. Documento n.º 25 AECA Contabilidad de Gestión. Ed AECA. Página 22.
En lo que respecta a los indicadores de gestión, hay que destacar que
dado que la actividad de construcción requiere fuertes inversiones tanto
en bienes de equipo, como en fondos de rotación, debido al largo período
de ejecución de determinadas obras, es preciso efectuar un seguimiento riguroso de las variables clave, de acuerdo con los objetivos de la planificación estratégica y táctica.
Los principales indicadores financieros son:
• Solvencia a c/p = Activo circulante / Pasivo Circulante
Activo circulante – Existencias
• Liquidez inmediata = —————————————————
Exigible a c/p
Beneficio antes de intereses e impuestos
• Rentabilidad económica (ROI) = —————————————————
Activo total
76
Beneficio antes de impuestos
• Rentabilidad financiera (ROE) = ———————————————
Recursos propios
Los principales indicadores de control de las obras en curso son:
Costes incurridos por contrato en curso
• Porcentaje de ejecución = ————————————————————
Costes totales presupuestados
por contrato en curso
Importe de las certificaciones de obra emitidas
• Porcentaje certificado = —————————————————————
Presupuesto global de la obra
tiempo transcurrido
• Porcentaje de tiempo de ejecución = ————————————
Tiempo Estimado
de ejecución de la obra
% presupuestado de la obra efectuada
• Grado de desfase temporal = ———————————————————
% de tiempo transcurrido
Por último, en el Anexo 6 de este capítulo se realiza un análisis de las
desviaciones.
77
4
■
FISCALIDAD DE LOS INMUEBLES
E INVERSIONES INMOBILIARIAS
4.1.
LA FISCALIDAD EN ESPAÑA
Desde hace varios años, el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema social, no sólo en España, sino también en el resto de países de nuestro entorno, a pesar de que el artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de todos a «disfrutar de una vivienda digna y adecuada».
No hay que olvidar que la vivienda en la sociedad actual es un tema muy
sensible que afecta a amplios sectores de la población y que incide especialmente en aquellos de menor poder adquisitivo y que merecen una especial
atención, como son los jóvenes y, más recientemente, el colectivo de inmigrantes. Lo cual supone que esta materia tenga importantes implicaciones no
sólo económicas y jurídicas, sino también sociológicas y políticas.
La solución al problema no es fácil y no puede venir de la mano de un
sólo ámbito de actuación ni de un sólo nivel de gobierno. Precisamente, un
elemento que incide de lleno en esta problemática es la política fiscal, tanto desde el punto de vista de la tributación de la vivienda como desde la
perspectiva del gasto público.
A este respecto, debe tenerse presente que la fiscalidad de la vivienda se
aborda en nuestro ordenamiento jurídico desde todos los ámbitos competenciales de los distintos entes territoriales (el estatal, el autonómico y el local).
Por otro lado, debe mencionarse que el sector inmobiliario, clave en
nuestra economía, es uno de los ámbitos donde se produce un importante volumen de evasión fiscal.
A continuación se pasa a exponer de forma breve y resumida algunos
aspectos clave de la fiscalidad de los inmuebles en nuestro país, realizando al final alguna puntualización de lo que sucede en nuestro entorno más
cercano, como es la Unión Europea.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
En este impuesto de carácter local los inmuebles se valoran por su valor
catastral para formar la Base Imponible. Todos los inmuebles tienen un valor
catastral que tiende a acercarse al valor de mercado, pero sin superarlo.
78
El valor catastral es fijado de acuerdo a determinados criterios como
por ejemplo, el uso al que se destina, habitabilidad, antigüedad, deterioro,
localización, etc.
VC total = VC suelo + VC construcción
Dado que el valor de mercado de los bienes inmuebles crece sin cesar a
lo largo del tiempo, son necesarios dos mecanismos de corrección del valor catastral.
La actualización del valor catastral (VC en adelante): se trata de un mecanismo automático para el cual no se precisa ningún acuerdo del Ayuntamiento. Pretende ajustar el VC a la inflación, por tanto las actualizaciones se realizan todos los años.
Conforme pasa el tiempo la diferencia entre el valor de mercado y el valor catastral es mayor, para solucionarlo se aplica un segundo mecanismo.
La revisión del VC: supone un mecanismo más profundo de modificación, se lleva a cabo cada 10 años y se necesita un acuerdo del Ayuntamiento, no todos los Ayuntamientos hacen la revisión el mismo año.
También se recogen una serie de Bonificaciones como son:
— Bonificación del 50 por ciento de la cuota durante los tres periodos
siguientes al otorgamiento de la calificación de «Vivienda de Protección Oficial».
— Se puede regular una bonificación de la cuota de hasta el 90 por
ciento para aquellos sujetos que ostenten la calificación de titulares
de familia numerosa.
— Se puede regular una bonificación de la cuota de hasta el 50 por
ciento para los bienes inmuebles que hayan instalado sistemas para
el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía proveniente
del Sol.
Impuesto sobre Patrimonio (IP)
En dicho impuesto los bienes inmuebles se valoran por el mayor valor
entre: Valor de Adquisición, Valor Catastral del año corriente y el Valor
comprobado por la Administración a efectos de otros impuestos.
Existe una exención para la vivienda habitual hasta un importe máximo
de 150.253,03 € mientras que las segundas viviendas están gravadas en su
totalidad.
El legislador ha intentado favorecer, como se desprende de lo anteriormente mencionado, la posesión de vivienda habitual.
79
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Entre los hechos imponibles sujetos a IVA encontramos que: «Estarán
sujetas las entregas de bienes y prestación de servicios realizadas por empresarios y profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional a titulo oneroso y con carácter habitual u ocasional».
Se consideran realizadas por empresarios o profesionales cuando se realicen varias entregas de bienes y prestación de servicios que supongan la explotación de un bien corporal con el objeto de obtener ingresos continuados,
como son los arrendadores.
También aparecen mencionadas de forma explícita que estarán sujetos
a IVA la promoción, construcción y rehabilitación de edificaciones.
Con respecto a las exenciones, cabe destacar:
— Se encuentran exentas las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavados, cuando
tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
— Se encuentran exentos los arrendamientos de edificios o parte de los
mismos destinados exclusivamente a viviendas.
El tipo de gravamen que se aplica a los edificios o parte de los mismos
aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje
con un máximo de dos unidades será del 7 por ciento.
También hay que mencionar que en la Ley del IVA aparecen una serie
de reglas para distinguir entre el IVA soportado deducible y el IVA soportado no deducible.
La deducción del IVA soportado en la adquisición de los bienes de inversión presenta una serie de peculiaridades.
Se definen los bienes de inversión, como bienes corporales, muebles
o inmuebles que por su naturaleza y función están destinados a ser utilizados durante más de un año como medios de trabajo o medios de explotación y además su valor de adquisición ha de ser superior a
3.005,6 €.
En el caso de los inmuebles la deducción se regulariza durante 9 años,
ya que la adquisición de un bien de inversión desvirtúa las operaciones llevadas a cabo por el empresario y por tanto la liquidación de IVA.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
La posesión de bienes inmuebles en régimen de arrendamiento genera
unos rendimientos gravados en el IRPF denominados Rendimientos del
Capital Inmobiliario.
80
En los Rendimientos del Capital Inmobiliario se consideran gastos deducibles, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, son los gastos en los que incurre el arrendador. En la Ley del IRPF
aparece una lista de gastos deducibles, la cual no es cerrada, entre otros
aparecen:
— Intereses por los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble.
— Los Gastos de Conservación del inmueble.
— El impuesto sobre Bienes Inmuebles.
— Los Gastos de Administración, Portería, etc.
— Gastos de Amortización del inmueble siempre que respondan a su
depreciación efectiva, que no puede ser superior al 3 por ciento del
mayor valor entre el valor catastral y el valor de adquisición excluido el suelo, ya que el suelo no se amortiza.
Existe además una reducción del 50 por ciento para los arrendamientos
de bienes inmuebles destinados a vivienda.
En el caso de enajenación de la vivienda o venta de un fondo de inversión inmobiliario se producirá una Ganancia (Pérdida) Patrimonial, que
son las modificaciones en el valor del patrimonio derivada de una modificación en su composición.
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición.
El Valor de Transmisión incluye el precio de venta menos los gastos inherentes a la venta satisfechos por el contribuyente.
El Valor de Adquisición incluye:
— El precio de compra más las mejoras o inversión realizadas.
— Los gastos inherentes a la compra satisfechos por el contribuyente
(gastos de notaría, registro, …).
— La amortización del 1 por ciento del valor de adquisición del mismo, excluido el suelo.
Debido a que los inmuebles tienen la característica de que sufren incrementos de valor de mercado muy elevados, el valor de adquisición se debe
actualizar por el efecto de la inflación, multiplicándolo por un coeficiente
de actualización, que depende de la fecha de adquisición del inmueble y de
si dicho inmueble está o no afecto a una actividad económica.
Por otra parte, también hay que tener en cuenta que en 1996 se produjo una modificación en el cálculo de las Ganancias o Pérdidas Patrimoniales, creándose un régimen transitorio. Este régimen transitorio sólo se
aplica a las Ganancias Patrimoniales.
81
GP = [V. transmisión – V. adquisición · Coef. Actualización] ·
· [100% – %(n-2)]
Siendo:
n: Número de años contados por exceso que hayan transcurrido desde
la fecha de compra del bien hasta el 31 de diciembre de 1996.
%: Porcentaje de reducción que varía en función del bien que estamos
enajenando, porcentaje que en el caso de los inmuebles es del 11,11
por ciento.
De manera que si n = 11 o más, la ganancia patrimonial generada por
la enajenación del inmueble estará exenta.
Existe además una exención de la ganancia patrimonial por reinversión
en vivienda habitual. Se tiene que cumplir que lo que se venda sea una vivienda habitual y lo que se adquiere sea también una vivienda habitual.
Estas variaciones patrimoniales tienen diferentes tratamientos en el
IRPF según el periodo en que se generan, de tal forma que:
— El saldo positivo de las variaciones patrimoniales obtenidas en un
periodo de tiempo inferior a un año se llevan a la parte general de
la Base Imponible del impuesto y tributa, por tanto, al tipo de gravamen marginal del contribuyente.
— El saldo positivo de las variaciones patrimoniales obtenidas en un
periodo de tiempo superior al año se lleva a la parte especial de la
Base Imponible y tributan al 15 por ciento.
Por otra parte el hecho de poseer segundas viviendas o locales no arrendados ni afectos a actividades económicas genera lo que se denominan
Rentas Imputadas.
El importe que tributa como Renta Imputada es el 2 por ciento del Valor Catastral o un 1,1 por ciento si el valor catastral ha sido revisado a partir de 1994.
Por último, mencionar la existencia de determinadas Deducciones. La
más importante de todas es la Deducción por adquisición de vivienda habitual, esta deducción depende de la forma en que se paga dicha adquisición y del importe pagado.
— Cuando no se recurre a la financiación ajena, la deducción es del 15
por ciento con un límite de la base de 9.015,18 €.
— Con financiación ajena,
durante los dos primeros años: 25 por ciento sobre 4.507,59 €.
15 por ciento sobre 4.507,59 €.
— El resto de los años:
20 por ciento sobre 4.507,59 €
15 por ciento sobre 4.507,59 €.
82
También existe otra deducción por las aportaciones realizadas a una
cuenta de ahorro vivienda. Todo el importe que se ahorra en estas cuentas
se puede deducir al igual que en la adquisición de la vivienda en un 15 por
ciento con el límite de 9.015,18 €. El límite de dicha deducción es de 4
años, si durante esos cuatro años no se ha adquirido una vivienda habrá
que devolver todas las deducciones practicadas.
En lo que respecta a la fiscalidad de los Fondos de Inversión Inmobiliarios, éstos no tributan ni en su compra, ni en el periodo de acumulación,
únicamente tributarán en el momento de la enajenación como una ganancia o pérdida patrimonial.
Los Anexos de este capítulo recogen ejemplos prácticos de la fiscalidad
española.
4.2.
LA FISCALIDAD EN EUROPA
Los bienes inmuebles no pueden desplazarse, por lo que los inversores
tienen que acatar las leyes de los países donde deciden realizar sus inversiones.
En relación con la política fiscal, existen países, a diferencia de España, en los que no se produce una sobreimposición local y estatal sobre la
vivienda por el distinto sistema de financiación local, como es el caso de
Suecia.
España es uno de los pocos países que grava el patrimonio, con un tipo
máximo del 2,5 por ciento. Por ejemplo, en Alemania no existe impuesto
sobre el patrimonio y a efectos del impuesto sobre la renta, es irrelevante
la propiedad de una vivienda, por lo que no son deducibles los intereses de
los préstamos hipotecarios.
La mayoría de países tienen en cuenta el valor catastral de la vivienda,
pero, por ejemplo, en Holanda el valor catastral se acerca al valor de mercado. Y en Italia, al igual que en Alemania, se penaliza, desde un punto de
vista fiscal, la vivienda de segunda residencia.
Un estudio de Fay&Co, junto con UHY internacional sobre la fiscalidad
de la adquisición de inmuebles en más de treinta países, ha desvelado que
España se sitúa sobre la media, con un 7 por ciento de IVA en inmuebles
de primera transmisión, más un 0,5 por ciento de Impuesto sobre Actos
Jurídicos Documentados. Sólo algunos países, como Suecia o Dinamarca,
se disparan con un 25 por ciento de IVA.
Países como Dinamarca o Irlanda, imponen ciertos impedimentos legales para la adquisición de viviendas por parte de no residentes, como por
ejemplo, la necesidad de tener una autorización especial del Ministerio de
Justicia.
83
A diferencia de España, en otros países europeos existen impuestos sobre las viviendas desocupadas que aumentan según el tiempo y el número
de viviendas por propietario. En Francia por ejemplo se han realizado actuaciones directas de subvención a la adquisición, rehabilitación o alquiler de vivienda.
Por todo esto, será muy difícil conseguir una armonización en este
campo debido a la disparidad existente en la tributación relativa a los bienes inmuebles.
Muchos expertos fiscales consideran que sería necesaria en España una
reforma en la fiscalidad relativa a la vivienda, ya que se ha realizado una
fiscalidad demasiado centrada en la vivienda. Los ayuntamientos, las comunidades autónomas y hasta el Estado dependen del sector inmobiliario.
Unos gracias al IBI, al Impuesto de Plusvalías o a las tasas por servicios
urbanísticos; otros al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, …
Además, es necesario un mayor control del fraude en dicho sector, ya
que al tratarse de un mercado muy atomizado puede producirse cierta
evasión.
Una de las políticas aplicables, que se podría implantar legislativamente es la de la rebaja de las plusvalías; teniendo en cuenta, por otro lado, que
estas plusvalías deberían repercutir directamente en una mejora social,
cuando lo usual es que se las apropie el empresario.
Otra posibilidad es implementar medidas legales sobre el alquiler y las
viviendas desocupadas, no existe oferta de alquiler porque no se grava la
desocupación de las viviendas.
4.3.
LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS
Una de las reglas fundamentales en la construcción y manejo de una
cartera de activos es la diversificación. Está demostrado que para el inversor, considerando a este aquel que lo hace a medio y largo plazo, una
de las formas más idóneas de mantener las inversiones y reducir drásticamente el riesgo es colocar los activos en diferentes sectores, diferentes clases, diferentes estilos y tamaños. De hecho, los fondos de inversión no especializados presentan esta característica tan importante.
Cada sector se comporta de forma diferente. Los ciclos alcistas y bajistas se suceden de forma a veces dispar a los índices generales del mercado y una forma de compensar las posibles caídas de una sección importante de la cartera es mantener esos estilos diferentes presentes.
Los dos sectores fundamentales de las bolsas son los ya conocidos de
renta fija y de renta variable, ambos con sus riesgos propios. Un sector
84
quizás poco conocido y que es fundamental tener en una cartera balanceada, es el sector inmobiliario.
En el patrimonio de las familias existe en un gran porcentaje el activo
de las propiedades donde se vive. Las inversiones del sector inmobiliario
no se refieren a estas propiedades que aunque son una inversión o pueden
serlo son parte de unos bienes patrimoniales. Los estudios de mercado señalan que la mayor parte de la gente adquiere una vivienda para su uso,
pero también apuntan que está creciendo el número de quienes eligen la
adquisición de un inmueble como alternativa de gestión.
La compra de una vivienda se utiliza no tanto para obtener una gran
rentabilidad con su alquiler, como para sacar una buena plusvalía con su
venta a corto plazo.
Los expertos coinciden en señalar que no es una alternativa rentable
para un ahorrador medio. Incluso empresas vinculadas al sector inmobiliario, como Sociedad de Tasación, desaconsejan invertir en ladrillos. En
la mayoría de las ocasiones, los impuestos y el mantenimiento del inmueble se pueden comer parte de la rentabilidad.
También conviene saber que España es un país deficitario en viviendas
de alquiler, fundamentalmente por la escasa movilidad geográfica de los
trabajadores. Excepto en casos muy puntuales, los expertos creen que es
una opción recomendable para empresas inmobiliarias especializadas en
el alquiler de viviendas, y no tanto para un inversor particular. Al margen
de su escasa rentabilidad, hay que sumar otros riesgos: desocupación, impago o deterioro.
Tampoco es una buena elección adquirir una segunda vivienda en la
costa exclusivamente como inversión, aunque algunos analistas puedan
aconsejarle lo contrario. Es cierto que se pagan alquileres muy altos durante los meses de verano, pero también lo es que muchas de ellas permanecen cerradas la mayor parte del año.
No hay que olvidar que para calcular la rentabilidad hay que descontar
todos los costes (impuestos, mantenimiento, etcétera) y después dividirlo
por 12 meses.
Si no se alquila, la otra posibilidad es revenderla para obtener una buena plusvalía. La vivienda es un activo que, por sus características, no conviene utilizar como elemento especulativo.
A los inversores con patrimonios más altos que apuesten por los inmuebles siempre les quedará otra posibilidad: los locales comerciales, garajes u oficinas. Sin duda, ésta sí puede ser una buena inversión, pero
siempre dependerá de la zona elegida, de su ubicación y del momento económico del país.
Las inversiones del sector inmobiliario al no seguir el ritmo del mercado sino el suyo propio, pueden ser el elemento clave de una cartera o inversión diversificada.
85
En cualquier caso, las inversiones en este sector producen una diversificación fundamental en una cartera bien construida. La correlación con
otras clases de activos es mínima y puede seguir dando buenas satisfacciones en un futuro. La mayoría de los asesores estiman que estas carteras
deben tener un 10 por ciento de esta clase de activos.
4.3.1.
Los Fondos de Inversión Inmobiliaria
Un fondo de inversión es un instrumento de ahorro que reúne a un gran
número de personas que quieren invertir su dinero. El fondo pone en común el dinero de este grupo de personas y una entidad gestora se ocupa
de invertirlo (cobrando comisiones por ello) en una serie de activos como
pueden ser acciones, títulos de renta fija, activos monetarios, derivados, ...
e incluso en otros fondos de inversión o una combinación de todos ellos.
Los fondos de inversión ofrecen una serie de ventajas a los inversores:
1.
2.
3.
Generalmente no requieren grandes cantidades de dinero.
Son fáciles de comprar y vender.
Son instrumentos perfectamente regulados.
El fondo de inversión tiene que respetar unas reglas marcadas por su
propio reglamento de gestión y siempre dentro del marco de la Ley y Reglamento de las Instituciones de Inversión Colectiva. Por otra parte, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) tiene entre sus funciones la de controlar la actuación de los propios fondos de inversión y
proteger a los partícipes de las malas actuaciones de los gestores.
Además, la propia entidad depositaria (la entidad donde están depositados los títulos que el fondo tiene en cartera y la encargada de tramitar
las suscripciones y reembolsos de participaciones) tiene como obligación
supervisar y vigilar la actuación de la entidad gestora. En particular, deberá comprobar que la gestora ha respetado los coeficientes y criterios de
inversión previstos en la ley así como controlar que el cálculo del valor liquidativo ha sido realizado correctamente. También debe contrastar la calidad y suficiencia de la información, documentación y publicidad remitida a la CNMV.
4.
Están gestionados de forma profesional.
Aunque ciertamente conviene que el partícipe entienda cómo funcionan los mercados de acciones y de renta fija, éste en realidad deja que sea
un equipo gestor profesional (mediante pago de una comisión) el que seleccione los valores para él.
En referencia al sector inmobiliario, encontramos los fondos de inversión Inmobiliarios (FII), este tipo de fondos se consideran Instituciones de
86
Inversión Colectiva de carácter no financiero, cuyo objetivo es la captación
pública de fondos que se destinan a la compra de Inmuebles para su explotación en régimen de alquiler. Pueden invertir en viviendas, oficinas, locales y garajes. Se diferencian de los Fondos de Inversión Mobiliaria en
que éstos tienen carácter financiero y su actividad se centra en la inversión
y gestión de activos financieros, mientras que los inmobiliarios se dedican
a la gestión y administración de activos inmobiliarios.
El valor liquidativo de este tipo de fondos se suele fijar mensualmente
en lugar de diariamente. Se trata, por tanto, de inversiones a largo plazo.
En cuanto a la fiscalidad, ésta es la misma que la de los Fondos de Inversión Mobiliarios.
Características de los fondos inmobiliarios.
— Seguridad: ofrecen una rentabilidad sostenida y unas plusvalías patrimoniales que permiten actualizar el capital invertido. Los resultados de los
fondos están en función de los ingresos con origen en los alquileres.
— Inversión a largo plazo: la revalorización de los inmuebles, uno de sus
atractivos, no se produce día a día, sino que necesita periodos amplios
de tiempo. Los fondos no toman posiciones a corto plazo.
— Diversificación: uno de los atractivos de la inversión en fondos inmobiliarios consiste en hacer accesible un patrimonio diversificado con poco desembolso de capital.
— Liquidez: la sociedad gestora tiene que garantizar la posibilidad de retirada de un partícipe, que tiene asegurado el derecho de reembolso. El
valor liquidativo se fija mensualmente y existe un tope para el número
de reembolsos que se pueden realizar a lo largo del año.
— Fiscalidad: la misma que se aplica en los fondos de inversión mobiliaria. Los partícipes no tributarán hasta que no vendan las participaciones.
Tipos de fondos inmobiliarios
Existen tres modalidades básicas de fondos inmobiliarios:
1.
2.
3.
Fondos de viviendas: cuando todo su activo inmobiliario esté compuesto por viviendas (máximo 90%).
Fondos mixtos: cuando al menos un 50 por ciento del total del activo esté invertido en viviendas. El resto, hasta el tope del 90 por
ciento, podrá invertirse en el resto de inmuebles autorizados (oficinas, locales comerciales y aparcamientos).
Fondos libres: cuando menos del 50 por ciento del total del activo
está invertido en vivienda. Su fiscalidad es peor que la de las otras
dos categorías.
87
Estadísticas sobre los fondos de inversión inmobiliaria
Según datos de Inverco (Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva y Planes de Pensiones) el patrimonio se elevó, en junio de 2006, a
7.586 millones de euros, con un crecimiento mensual de 21 millones de
euros, un 0,3 por ciento más. En 2006, el aumento del patrimonio acumulado ha sido de 1.109 millones de euros (un 17,1 por ciento más que
a finales de 2005).
El número de partícipes ha ascendido a 146.291. En 2006, el aumento
acumulado de partícipes ha sido de 10.645 (un 7,8 por ciento más que a finales de 2005).
La rentabilidad media ponderada de los Fondos de Inversión Inmobiliaria en los últimos doce meses fue del 6,12 por ciento. Asimismo, la rentabilidad media anual ponderada en los últimos cinco y tres años ha sido
del 7,01 por ciento y del 6,34 por ciento, respectivamente.
Las rentabilidades obtenidas por cada clase de fondo se pueden observar en la tabla siguiente:
15 Años
10 Años
5 Años
3 Años
1 Año
FIAMM
FIM RENTA FIJA CORTO PLAZO
FIM RENTA FIJA LARGO PLAZO
FIM RENTA FIJA MIXTA
FIM RENTA VARIABLE MIXTA
FIM RENTA VARIABLE NACIONAL
4,72
4,81
5,28
5,41
6,00
9,66
2,56
2,94
3,47
3,62
5,37
10,40
1,75
2,09
2,64
1,95
1,67
6,39
1,24
1,56
1,31
3,77
9,36
20,43
1,36
1,55
-1,23
2,49
8,51
18,70
FIM RENTA FIJA INTERNACIONAL
FIM R. FIJA MIXTA INTERNACIONAL
FIM R.V. MIXTA INTERNACIONAL
FIM RENTA VARIABLE EURO
FIM RENTA
VARIABLE INT. EUROPA
FIM RENTA VARIABLE INT. EEUU
FIM RENTA VARIABLE INT. JAPÓN
FIM RENTA VARIABLE
INT. EMERGENTES
FIM RENTA VARIABLE INT. RESTO
FIM GLOBALES
5,59
4,99
5,31
7,62
3,87
3,30
3,98
7,51
0,95
0,86
-1,13
-0,73
1,42
2,92
6,68
15,77
-0,50
2,27
5,39
15,82
6,45
–
–
6,58
–
–
-0,09
-7,90
-3,30
15,56
4,30
17,32
15,52
1,66
24,55
–
–
5,15
–
–
3,88
9,13
-5,43
-1,14
29,61
10,26
3,69
30,21
10,28
3,65
GARANTIZADOS RENTA FIJA
GARANTIZADOS RENTA VARIABLE
–
–
–
–
2,63
2,31
1,47
2,80
-0,41
0,64
4,72
2,74
1,31
3,45
2,81
7,42
7,01
6,34
6,12
TOTAL FONDOS MOBILIARIOS
FONDOS INMOBILIARIOS
FUENTE: INVERCO.
88
En la tabla siguiente, mostramos la evolución del patrimonio y partícipes de las distintas categorías de instituciones de inversión colectiva:
Millones de €
Patrimonio
Participes
Accionistas
Variación Acumulada
Patrimonio Patrimonio (%) Partícipes
F. I. MOBILIARIOS (1)
SOC. INVERSIÓN (2)
F. I. INMOBILIARIOS
IIC EXTRANJERAS (3)
251.941
28.691
7.586
41.995
9.062.145
421.522
146.291
721.679
6.086
1.074
1.109
8.381
2,50%
3,90%
17,10%
28,80%
505.530
2.602
10.645
161.197
TOTAL IIC
330.213
10.351.637
16.650
5,30%
679.974
FUENTE: INVERCO.
(1) Excluidas inversiones en Fondos de la propia Gestora.
(2) Datos a Marzo de 2006.
(3) Datos a Marzo de 2006.
En la actualidad según datos de Inverco se gestionan siete fondos de inversión inmobiliarios, su nombre, grupo financiero y patrimonio gestionado se puede observar en la siguiente tabla:
FII
SCH Banif Inmobiliario
BBVA propiedad FII
SAB BS INMOBILIARIO
Segurfondo Invers.
AC Patrimonio Inmobiliario
Madrid Patri.Inmob II
Agrupación F. Inmobil.
Grupo Financiero
Patrimonio Gestionado *
SANTANDER
CENTRAL HISPANO
B.B.V.A
BANCO SABADELL
INVERSEGUROS
AHORRO CORPORACIÓN
CAJA MADRID
BANKPYME
3.782
2.015
485
677
113
505
9
7.586
* Datos en millones de Euros.
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos de INVERCO.
4.3.2.
Los REIT (Real Estate Investments Trusts)
Los REIT (Real-Estate Investments Trusts), son una compañía o entidad
corporativa dirigida por equipos de expertos en desarrollo y gerencia de
carteras de propiedades inmobiliarias, de instrumentos y de servicios derivados a partir de ellas, que posee, y en la mayoría de los casos, explota
propiedades inmobiliarias que producen renta.
Para ser REIT, la compañía debe distribuir anualmente por lo menos
un 90 por ciento de su renta imponible a los accionistas en forma de dividendos.
89
Tipos de REIT
Los REIT se pueden clasificar en tres grandes grupos o categorías:
• REITs de capital o patrimonial: son los que invierten directamente en
propiedad. Poseen y explotan propiedades inmobiliarias que producen renta. (constituyen más del 95 por ciento del total de REIT).
• REITs de crédito hipotecario: son los que invierten en deuda hipotecaria. Prestan dinero directamente a los dueños de propiedades y a
sus gerentes, o indirectamente por medio de la adquisición de préstamos o activos financieros respaldados por créditos hipotecarios.
• REITs híbridas o mixtos son las compañías que poseen propiedades y
hacen préstamos a los dueños y gerentes.
Los REIT patrimoniales invierten directamente en inmuebles tales como edificios de oficinas, vivienda, almacenes, hoteles y centros comerciales. Un REIT puede concentrar su actividad por área, tipo de inmueble,
propósito o función. Los ingresos se basan en el dinero percibido por las
rentas generadas por dichos inmuebles. Fuentes adicionales de utilidades
son aquellas basadas en la venta de inmuebles así como también los servicios adicionales proporcionados a los arrendatarios.
Los REIT hipotecarios generan sus utilidades con el interés ganado
prestando el dinero a los propietarios de inmuebles, a menudo utilizando
el mismo activo como garantía.
La Evolución de los REITs
Dichas entidades fueron creadas en los EE.UU. en 1960 por acto del
congreso para permitir a los inversionistas —principalmente a los pequeños— participar en la propiedad de bienes raíces a través de acciones en
el mercado.
A comienzos de los 70, en los EE.UU los REIT experimentaron un crecimiento significativo para luego estancarse por varias razones. Primero, las leyes de entonces prohibían a los REIT gerenciar directamente las propiedades
que poseían. Segundo, dado que los REIT requerían —y requieren— continuamente de capital fresco para crecer (recordemos que reparten prácticamente todos los beneficios, por lo tanto casi no hay re-inversión), el cambio
negativo en la salud económica del país (la conocida estanflación de los 70)
trajo como consecuencia el colapso de los REIT debido al alto nivel de apalancamiento y a la lentitud con la que los REIT podían liquidar sus posiciones en bienes raíces. Por otro lado, los REIT hipotecarios también lo pasaron
mal: su cartera morosa creció más allá de lo que se hubiese esperado y fueron muchos también los que cerraron. La industria aprendió y raramente se
observan niveles de apalancamiento similares a los de entonces. Hoy, la gerencia de dichos fondos y en especial, la gerencia de riesgo, es mucho más
profesional.
90
Durante la década de los 90, el Congreso emitió nuevas leyes que flexibilizaron la industria de los REIT, se limitó además la depreciación acelerada de inmuebles, desincentivando así la inversión directa en inmuebles.
Así, los REIT experimentaron una importante expansión.
En la actualidad hay aproximadamente 180 REITs negociados públicamente en la Bolsa de Valores en los Estados Unidos, con acciones activas
que suman 375.000 millones de dólares.
Dado que los REITs deben distribuir casi toda su renta imponible entre
los accionistas, los inversores pueden confiar en los REITs para producir
dividendos sólidos y significativos (típicamente cuatro veces superiores
que los de otras acciones, de media).
Los REITs ofrecen por lo general una inversión de bajo riesgo y una compensación atractiva. Además, los REITs pueden aumentar ganancias y/o reducir riesgos cuando se añaden a una cartera diversificada de varias acciones.
Algo común en los REIT es la exoneración del pago de impuesto a la
renta bajo las siguientes condiciones:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Ser estructurado como una empresa o similar asociación.
Ser manejado por un directorio o junta de administradores.
Que todas sus acciones sean transferibles.
Tener un mínimo de 100 accionistas.
Pagar, en forma de dividendos, un mínimo de 90 por ciento de la utilidad neta.
Que no más del 50 por ciento de las acciones pertenezcan a cinco o
menos personas durante la segunda mitad del año fiscal.
Que por lo menos un 75 por ciento de la inversión total en activos se
destine a bienes raíces.
Derivar al menos un 75 por ciento de la utilidad bruta de rentas o intereses de origen inmobiliario.
Que no más del 30 por ciento de su utilidad bruta se derive de ventas
de propiedades mantenidas durante menos de cuatro años.
Que no más del 20 por ciento de los activos estén invertidos en acciones de subsidiarias sujetas al pago de impuesto a la renta.
En Europa, La Federación Europea de Propiedad Inmobiliaria (FEP)
ha solicitado recientemente a la Comisión Europea (CE) un marco legislativo europeo para crear un Fondo de Inversión Inmobiliaria (REIT).
El REIT permite orientar la inversión hacia el sector inmobiliario de forma fiscalmente eficiente, ya ha sido adoptado por varios estados miembros y
está previsto por otros. La federación explicó que el fondo debe obtener la
mayor parte de sus ingresos de la propiedad inmobiliaria o de activos o actividades ligadas a la propiedad inmobiliaria. Además, no paga impuestos empresariales, pero está obligado a distribuir la mayor parte de sus beneficios
bajo forma de dividendos a sus accionistas, los cuales sí pagan impuestos.
91
5
■
LA SOSTENIBILIDAD Y LOS SENIOR RESORT
5.1.
LA SOSTENIBILIDAD
En la actualidad resulta necesario plantearse la sostenibilidad en su triple vertiente, la tradicional (económica), social y medioambiental.
Los criterios de sostenibilidad llevan a una utilización racional y conservación de los recursos naturales disponibles para la construcción, una
maximización en la reutilización de los recursos, así como una reducción
de la energía y agua global aplicados a la construcción del edificio y a su
utilización durante su funcionamiento.
La actividad constructora comenzará a contribuir en el desarrollo sostenible cuando tome en cuenta las siguientes actitudes:
— Mejorar la eficiencia energética de las viviendas, esto permitirá disminuir las emisiones contaminantes. La DOMÓTICA (concepto de
vivienda que integra todos los automatismos en materia de seguridad, gestión de la energía, comunicaciones, etc.), se convertirá en
una herramienta esencial.
— Introducir de manera progresiva, las energías renovables (solar, eólica) en las fuentes de producción energéticas.
— Incrementar los procesos de rehabilitación de los edificios ya construidos.
La Construcción Sostenible se puede definir como aquella que, teniendo especial respeto y compromiso con el medio ambiente, implica el uso
eficiente de la energía y del agua, de recursos y materiales no perjudiciales para el medioambiente, resulta más saludable y se dirige hacia una reducción de los impactos ambientales. Por tanto pretende racionalizar,
ahorrar, conservar y mejorar.
La Construcción Sostenible deberá entenderse como el desarrollo de la
construcción tradicional pero con una responsabilidad considerable con el
Medio Ambiente por todas las partes y participantes. Se busca la minimización del agotamiento de los recursos, previniendo la degradación ambiental o los perjuicios, y proporcionar un ambiente saludable, tanto en el
interior de los edificios como en su entorno.
92
El desarrollo urbano sostenible (urbanismo sostenible) tiene el objetivo
de crear un entorno urbano que no atente contra el medio ambiente, y que
proporcione recursos urbanísticos suficientes, no sólo en cuanto a las formas y la eficiencia energética y del agua, sino también para su funcionalidad, como un lugar que sea mejor para vivir.
La actividad de las empresas inmobiliarias ocasiona un gran impacto ambiental, debido a los productos utilizados, así como también debido al proceso de fabricación de los materiales de construcción y consumo de energía,
que deriva en emisiones tóxicas a la atmósfera. Sin embargo la experiencia
ha demostrado que no resulta fácil cambiar el sistema de construcción de los
edificios y de gestionar su funcionamiento. Debe romperse con la rutina y los
hábitos adquiridos por el actual sistema de construcción que no ha tenido en
cuenta el papel finito de los recursos naturales.
Esto conlleva un cambio en la mentalidad de la industria —y las estrategias económicas— con la finalidad de priorizar el reciclaje, re-uso y recuperación de materiales frente a la tendencia tradicional de la extracción
de materias naturales y de fomentar la utilización de procesos constructivos y energéticos basados en productos y en energías renovables.
Fenómenos como el cambio climático, el deterioro de la capa de ozono, la
lluvia ácida, la deforestación o la pérdida de biodiversidad, parecen estar provocados por las actuales actividades industriales y económicas. Sin embargo,
es un error atribuir exclusivamente a la industria y al transporte el origen
principal de la contaminación. Dentro de las actividades industriales, la actividad constructora es la mayor consumidora, junto con la industria asociada,
de recursos naturales como pueden ser madera, minerales, agua y energía.
5.1.1.
Memorias y Normas de Sostenibilidad
La publicación de información medioambiental en la memoria anual se
está generalizando entre las grandes empresas. El análisis de las prácticas de
transparencia ecológica de las compañías revela el aumento de los informes
de sostenibilidad, con aspectos ambientales, económicos y sociales.
Los países en los que es más habitual la emisión de estos informes son
Estados Unidos, Japón, Alemania, Francia y Reino Unido. Se trata de una
tendencia emergente en países como Latinoamérica, Hungría, Grecia, Eslovenia o Sudáfrica.
En España, once de las cien mayores empresas publican de forma adicional informes sobre su actuación ambiental y social. Se trata de Agbar,
Endesa, Ericsson España, Gas Natural, Hidroeléctrica del Cantábrico,
Iberdrola, Iberia, Renfe, Repsol, Telefónica y Unión Fenosa.
El número de empresas de nuestro país que publican datos sobre el impacto ambiental y social de sus actividades es relativamente pequeño, pe93
ro también hay que destacar el creciente interés en las compañías españolas por hacer pública su actuación en estas materias.
Los sectores con más tendencia a publicar memorias de sostenibilidad
son los que tienen un mayor impacto ambiental, como el químico-sintético —el 100 por ciento emite estos informes—; farmacéutico (86%), electrónico (84%), automovilístico (73%) y petrolero (58%). No obstante, se
constata el aumento de la publicación de estas memorias en sectores que
antes omitían este tipo de información, como el financiero.
El Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuentas (ICAC) publicó la
Resolución de 25 de marzo de 2002 por la que se aprueban normas para el
reconocimiento, valoración e información de los aspectos medioambientales
en las cuentas anuales.
En esta resolución se detalla el proceso para la contabilización de la
provisión para actuaciones medioambientales, que es la constituida como
consecuencia de obligaciones legales o contractuales de la empresa para
prevenir, reducir o reparar los daños al medio ambiente.
Los índices Dow Jones Sustainability (creados en 1999) son los primeros
índices internacionales que valoran el comportamiento financiero de las
principales sociedades del mundo que operan con criterios de sostenibilidad.
Los índices Dow Jones Sustainability World (DJSI World) cubren el 10
por ciento de las empresas más importantes dentro de las 2.500 que cotizan en el índice Dow Jones World y analizan su dimensión económica, medioambiental y social. Los índices Dow Jones STOXX Sustainability (DJSI
STOXX) sirven de referencia para las inversiones sostenibles europeas y
cubren el 20 por ciento de las empresas más destacadas en términos de
sostenibilidad de todas que cotizan en el Dow Jones STOXXSM 600.
De este modo, encontramos en dicho índice la presencia de nueve empresas españolas, de las cuales ABERTIS y FERROVIAL pertenecen al sector de la construcción. (Véanse Anexos 1 y 2 de éste Capítulo).
Los mercados de todo el mundo están sufriendo cambios debido a las
incalculables oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologías, el mercado inmobiliario es una de los mercados donde más acogida están teniendo dichas tecnologías.
El Hogar Digital es una vivienda y su entorno próximo, donde las necesidades de los habitantes, de seguridad, confort, gestión y control, ocio
y entretenimiento, telecomunicaciones, ahorro energético, etc. son atendidas mediante la integración y desarrollo de servicios, infraestructuras y
equipamiento basado en nuevas tecnologías.
Los productos y servicios que forman parte del hogar digital son, entre
otros:
• Domótica (ahorro energético con control y automatización de iluminación, climatización, persianas, etc.).
94
• Seguridad (alarmas de intrusión, alarmas técnicas, alarmas de
SOS, …).
• Multimedia (preinstalación de cine en casa, pantallas de plasma, canal digital, audio/video multiroom, etc.) e Informática (PCs, impresoras, scanners, etc.).
• Telecomunicaciones (red de datos ethernet y WiFi, pasarelas residenciales, ADSL, cable módem, módem PLC, etc.).
La Domótica y el Hogar Digital es algo positivo y rentable para el promotor inmobiliario, el usuario y la sociedad. Véase Anexo 3 de este Capítulo.
5.2.
LOS SENIOR RESORT Y EL ENVEJECIMIENTO
DE LA POBLACIÓN
Los turistas senior se están convirtiendo en un objetivo de gran importancia para las empresas turísticas internacionales.
La Unión Europea, con 61 millones de personas que superan los
60 años, es el continente más envejecido: el 15 por ciento de sus habitantes tienen más de 65 años. En Estados Unidos, los senior representan el
13 por ciento de la población total.
Cabe destacar que la edad media de la población europea aumenta dos
meses y medio al año. Este envejecimiento se mantendrá de tal modo que
en 2030 la edad media se situará en los 46 años. La proporción de los menores de 20 años también retrocederá, pasando del 23 al 19 por ciento,
mientras que los mayores de 60 años representarán el 34 por ciento del total de habitantes del continente. Es necesario precisar que la denominación «senior» no corresponde forzosamente a las personas que han dejado
de trabajar por razones de edad, sino que identifica a todos aquellos mayores de 60 años, e incluso en la estrategia comercial de algunas cadenas
hoteleras este adjetivo se aplica a los mayores de 55 años.
Según Eurostat (Oficina Europea de Estadísticas), España es concretamente el quinto país europeo más afectado por este envejecimiento de la
población, además de formar parte del grupo que envejece más rápidamente. Es importante conocer las estadísticas de mercados emisores a España: Italia es el país que envejece más rápido de toda la Unión Europea,
seguido de Alemania, Grecia y Suecia. Bélgica y Portugal registran un
16 por ciento de seniors en su población, a la altura de la media europea.
El país más «joven» es Irlanda, junto a Eslovaquia, Chipre y Polonia.
La esperanza de vida de los españoles se ha incrementado notablemente a partir de los 65 años, alcanzando los 80,7 años en 2005 y con la previsión de alcanzar los 84 años en 2030; por ello el volumen absoluto de ma95
yores ha aumentado de forma importante, en detrimento de los menores
de 25 años.
Si analizamos el envejecimiento en las distintas comunidades autónomas españolas, las más afectadas son Asturias, Galicia, Cantabria, Castilla
y León, La Rioja, Cataluña, Navarra, Aragón y el País Vasco, seguidas de
Castilla-La Mancha y Extremadura. Las más «jóvenes» son Canarias, Ceuta, Melilla, Madrid, Murcia, Andalucía y Baleares.
Según algunos estudios realizados, el turista senior da preferencia, entre otros aspectos, a la gastronomía, la oferta cultural y la posibilidad de
practicar deportes en el destino elegido. Por eso en muchos establecimientos la práctica de golf, las rutas de senderismo o el alquiler de bicicletas forman parte de la oferta.
En referencia a la restauración, cada vez son más los hoteles que ofrecen menús para diabéticos, bajos en colesterol y sin grasas, convenientes
para los senior y para cualquier otro tipo de clientela. Esta tendencia global refleja la adaptación de las infraestructuras.
Uno de las aspectos más espinosos de la creación de productos destinados al público senior, es que a muchos clientes no les gusta ser identificados como tal, incluso teniendo edad más que suficiente para pertenecer
a este grupo. Por eso, en las campañas de marketing las imágenes corresponden a parejas saludables, enérgicas, en un estado de salud envidiable.
La premisa de los senior es «tener tiempo para aprovechar el tiempo»,
hecho posible gracias a la buena salud, la curiosidad y el acceso a Internet.
Los Senior Resorts son la última tendencia residencial para la tercera
edad en España. La oferta de complejos residenciales para mayores o Senior
Resorts en España es actualmente limitada y se encuentra prácticamente en
su totalidad en fase de desarrollo. Dichos proyectos se ubican en su mayoría
en la Costa del Sol y en la Costa Blanca. Aunque se trate de un producto inmobiliario que presenta ciertas incertidumbres por su carácter innovador, el
desajuste actual entre la demanda potencial y la oferta existente le otorgan
un potencial positivo de desarrollo, según uno de los informes incluidos en el
último Análisis del Mercado Inmobiliario realizado por la consultora Irea.
El incremento de la esperanza de vida libre de discapacidades y con
buena salud (que en el caso particular de España, aumentó un año para
los hombres y 2,3 años para las mujeres en la última década) ha derivado
en un retraso en el ingreso de los mayores en residencias, existiendo una
tendencia hacia el desarrollo de nuevos productos que van más allá de las
tradicionales residencias de la tercera edad, enfocados a jubilados o mayores próximos a la jubilación que pueden valerse por sí mismos, sin discapacidades o con un nivel leve de discapacidad.
Esta tendencia se materializa en forma de «Senior Resorts». Este producto, ya consolidado en otros países como EEUU, y en fase embrionaria
en España, consiste básicamente en desarrollos residenciales, formados
96
generalmente por viviendas individuales (apartamentos, bungalows, villas,
etc.) construidas alrededor de un edificio central que alberga servicios médicos y asistenciales, servicios de restauración, ocio, etc., rodeados de amplias zonas verdes e incluyendo instalaciones deportivas para mayores.
Las localizaciones responden principalmente a una importante demanda potencial de origen extranjero, relacionada directamente con la afluencia turística y el fenómeno migratorio de jubilados europeos hacia los citados destinos.
A pesar de la dispersión en cuanto al diseño y definición del producto,
hay una serie de tendencias generales y elementos comunes entre los que
están en desarrollo o en proyecto, como son las siguientes:
— Régimen de explotación de viviendas: predominio de fórmulas de
venta, sujeto generalmente a la condición de que el disfrute corresponda a personas mayores por lo general de 55 años.
— Tipología de viviendas: predominio de viviendas tipo apartamento en
bloque, predominando asimismo las tipologías de 1 y 2 dormitorios.
— Perfil del cliente: mayores de 55 años válidos o con alguna discapacidad
leve. Abiertos a una demanda tanto nacional como extranjera, aunque
dada la ubicación de los desarrollos y el alto poder adquisitivo de la demanda extranjera, es esta última el principal objetivo.
— Instalaciones comunes: edificio principal que incluye generalmente
como departamentos básicos un centro médico, área socio cultural,
área de restauración, gimnasio, área comercial y área de Spa.
En cuanto a sus perspectivas de futuro, éstas son positivas, como consecuencia de una serie de factores, como son:
— Progresivo envejecimiento de la población española y europea.
— Aumento de la demanda potencial con acceso a plazas residenciales
privadas, como consecuencia principalmente de las subidas de las
pensiones.
— Incremento del número de mayores independientes, que pueden valerse por sí mismos, como consecuencia del aumento de la esperanza de vida con buena salud y de la esperanza de vida libre de discapacidades.
— Mayor aceptación al ingreso en residencias, consecuencia de un mayor nivel sociocultural y educacional.
— Aumento de la afluencia turística a medio plazo, como consecuencia
de la recuperación prevista de la economía europea, principalmente la alemana.
Por último, un factor a tener en cuenta es la aparición de nuevos destinos turísticos en el arco mediterráneo (Bulgaria, Croacia, Grecia y Turquía), dada la relación directa del producto Senior Resort con productos
97
residenciales para mayores en costa, lo cual representa un riesgo de competencia para los desarrollos existentes en nuestro país a largo plazo, aunque dicho riesgo, sin embargo, es limitado, dada la mayor estabilidad sociopolítica, la cercanía a los grandes mercados origen y la mayor
percepción como destino seguro de España frente a estos nuevos destinos.
También nos gustaría destacar determinados acontecimientos que contribuyen al desarrollo urbanístico como son:
— Zaragoza EXPO 2008
www.zaragozaexpo2008.es
— III edición del Foro Urbano Mundial de la ONU.
El Foro Urbano Mundial, que se lleva a cabo cada dos años, fue establecido por las Naciones Unidas para examinar uno de los temas más
apremiantes a los que el mundo se enfrenta en la actualidad: el crecimiento de las ciudades de forma sostenible.
Esta III edición se celebró en Vancouver durante los días 19 a 23 de junio, con una amplia participación de todos los niveles de gobierno, autoridades locales, etc. Para esta edición, el Ministerio de Vivienda seleccionó a «Ecociudad Valdespartera» para representar a España, de
manera que se dé a conocer a nivel mundial el referente del nuevo barrio de Valdespartera de Zaragoza, donde se están construyendo más de
9.300 viviendas protegidas bajo criterios de máxima calidad medioambiental y eficiencia energética, que se traducen en el fomento de apuesta por las energías renovables y en las últimas tecnologías en innovación de servicios públicos, como la implantación de la Recogida
Neumática de basuras o la red de Telemando y Telegestión.
— Salón inmobiliario
www.saloninmobiliario.com
Del 4 al 8 de abril de 2006 tuvo lugar la octava edición del Salón inmobiliario de Madrid (SIMA), dicha feria inmobiliaria es la más importante de Europa y una de las mayores del mundo. En dicho salón
se comercializó un total de 188.392 viviendas, un 60 por ciento más
que en la edición anterior. Además, la superficie neta de la feria creció un 21,6 por ciento con respecto a 2005, alcanzando los 47.000 metros cuadrados.
— Feria internacional para la tercera edad y la salud, experiencia 2005
La sala Multiusos del Auditorio de Zaragoza acogió a finales de Mayo
la cuarta edición de la feria internacional para la tercera edad, dirigida
a las personas mayores de 55 años y a los profesionales que cada día
trabajan para proporcionar las atenciones y cuidados que necesitan los
mayores.
98
6
■
CONCLUSIONES
Se ha planteado un análisis del sector inmobiliario desde muy diferentes perspectivas, como son la financiera, fiscal, de mercado, etc. dado que
dicho sector es uno de los pilares de la economía española debido a sus importantes efectos sobre el resto de actividades, como es su contribución al
Producto Interior Bruto del país, la tasa de ocupados del sector, su repercusión en la actividad de las entidades financieras, y el impacto que ejerce sobre el consumo.
La vital importancia del sector inmobiliario, hace necesario un estudio
detallado para comprender su situación actual, evolución, perspectivas de
futuro, así como mejoras necesarias.
Se puede afirmar que en España existe una burbuja inmobiliaria, ya
que la vivienda está un 20-25 por ciento por encima de su precio. Además,
el número de viviendas que se construyen es muy superior al necesario de
acuerdo con la demanda real, de manera que existe una sobreoferta.
Sin embargo, no hay que olvidarse que la elevada producción de viviendas de los últimos años ha respondido a factores de demanda asociados a variables económicas y demográficas.
En la actualidad se está produciendo una desaceleración en los precios
de la vivienda en todas las Comunidades Autónomas de España, así como
también una disminución en la demanda nacional de viviendas, hecho que
está asociado al deterioro de las condiciones de acceso a la vivienda debido al aumento de los precios y de los tipos de interés.
Por otra parte, existen factores que garantizan un volumen estable y relevante de demanda de viviendas como son: la evolución demográfica y la
inmigración, la demanda extranjera de segundas residencias y la ventaja
del sector sobre otros activos de inversión.
Los factores anteriormente mencionados hacen que el acceso a la vivienda se haya convertido en un problema social, no sólo en España, sino
también en el resto de países de nuestro entorno.
La vivienda, es un tema muy sensible que afecta a amplios sectores de
la población, ya que esta materia tiene importantes implicaciones no sólo
económicas y jurídicas sino también sociológicas y políticas.
Por otra parte, nos parece interesante destacar que, el sector inmobiliario, clave en nuestra economía es uno de los ámbitos donde se produce
99
mayor volumen de evasión fiscal. Este hecho junto con una fiscalidad demasiado centrada en la vivienda, hacen que algunos expertos fiscales consideren necesaria una reforma fiscal en España relativa a la vivienda, con
medidas que incentiven el alquiler. No hay que olvidar que España es un
país deficitario en viviendas de alquiler.
También es importante destacar la necesidad de una Construcción Sostenible, que tenga un especial respeto y compromiso con el medio ambiente, dado que la actividad constructora es la mayor consumidora de recursos naturales.
En la actualidad, las empresas inmobiliarias y constructoras han aumentado la publicación de información medioambiental, aunque dicha información todavía sigue siendo muy inferior a la que se publica en otros
países como EEUU.
En el estudio realizado se han tratado otros temas de máxima actualidad como son: los cambios que están sufriendo los mercados de todo el
mundo debido a las incalculables oportunidades que ofrecen las nuevas
tecnologías, siendo el mercado inmobiliario el mercado donde más acogida están teniendo estas nuevas tecnologías y el tema de los Senior Resorts,
aspecto de máxima actualidad, dado que son la última tendencia residencial para la tercera edad.
Europa es el continente más envejecido, siendo concretamente España
uno de los países que envejece más rápidamente, por lo que los turistas senior se están convirtiendo en un objetivo de gran importancia para las empresas turísticas internacionales. Este turista da preferencia a la gastronomía, la oferta cultural, la posibilidad de practicar algún deporte, etc., por
ello, las empresas inmobiliarias deberán adaptar su oferta a este tipo de
clientes para de esta manera, satisfacer sus necesidades.
100
ANEXOS CAPÍTULO I
Anexo 1
GRÁFICOS Y TABLAS DEL SECTOR EN ESPAÑA
La evolución del número de viviendas libres en España durante 1991-2005 se
puede ver en el Gráfico 1. En dicho gráfico se observa una evolución claramente
creciente en el número de viviendas libres tanto iniciadas como terminadas, siendo el número de viviendas iniciadas superior al de viviendas terminadas.
GRÁFICO 1
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS LIBRES
EN ESPAÑA: 1991-2005*
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
* Datos estimados a partir de «proyectos visados» por los Colegios de Arquitectos, excepto Comunidad
Foral de Navarra y la Rioja que facilitan datos.
En cuanto a las viviendas protegidas, como puede verse en el Gráfico 2, a
principios de los 90 existía un gran ajuste entre el número de viviendas protegidas iniciadas y terminadas. Sin embargo, a partir de 2002 se ha producido un
desajuste, ya que el número de viviendas iniciadas es muy superior al de viviendas terminadas.
101
GRÁFICO 2
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS PROTEGIDAS
EN ESPAÑA: 1991-2005*
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
* Incluye viviendas protegidas de nueva construcción sujetas a distintos regímenes de protección, promovidas en el ámbito de planes estatales de vivienda, viviendas de promoción pública y otros programas de iniciativa autonómica.
También vamos a exponer la evolución del número de tasaciones y transacciones de suelo que se han producido en nuestro país en el año 2005, dicha información se encuentra en los Gráficos 3 y 4.
En lo que respecta a la evolución del número de transacciones de suelo en España, se observa un comportamiento cíclico en los diferentes trimestres, comportamiento que se rompe en el 4.º trimestre de 2005, poniendo de manifiesto signos
de desaceleración.
GRÁFICO 3
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE TASACIONES EN ESPAÑA
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
102
GRÁFICO 4
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE TRANSACCIONES DE SUELO EN ESPAÑA
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
GRÁFICO 5
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE EDIFICIOS EN ESPAÑA
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Fomento.
En el anterior gráfico se puede visualizar el crecimiento espectacular del número de edificios construidos en España a partir de 2002, alcanzando cifras de
máximos históricos en 2005.
Por otra parte, hemos procedido también a desagregar los datos del número de
edificios construidos en 2005 según el tipo de obra, esta información aparece recogida en el Gráfico 6.
103
GRÁFICO 6
DISTRIBUCIÓN DE LOS EDIFICIOS DE 2005 SEGÚN TIPO DE OBRA
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Fomento.
En dicho gráfico se observa que el 90,58 por ciento de los nuevos edificios fueron edificios residenciales, mientras que el otro 9,42 por ciento corresponde a edificios no residenciales, edificios a rehabilitar y edificios a demoler.
El Gráfico 7 refleja la evolución en el número de licencias en España, mostrando dicha variable un gran crecimiento a partir de 2001, al igual que el número de edificios.
GRÁFICO 7
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE LICENCIAS EN ESPAÑA
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Fomento.
104
Por último, mostramos la trayectoria del número de ocupados en el sector de
la construcción, así como también el porcentaje que dichos ocupados representan
respecto al total de ocupados en España en los últimos 15 años.
GRÁFICO 8
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE OCUPADOS
EN SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN *
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del INE.
* Datos en miles.
GRÁFICO 9
OCUPADOS EN LA CONSTRUCCIÓN SOBRE EL TOTAL DE OCUPADOS *
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del INE.
* Datos en miles.
105
En la Tabla 1 se puede apreciar el número de viviendas libres terminadas e iniciadas en cada comunidad autónoma en 2005. Siendo Andalucía, Cataluña y la
Comunidad Valenciana las comunidades donde se terminaron un mayor número
de este tipo de viviendas.
TABLA 1
VIVIENDAS LIBRES INICIADAS Y TERMINADAS POR CCAA
EN EL AÑO 2005
CCAA
Terminadas
Iniciadas
Andalucía
Cataluña
Comunidad Valenciana
Madrid
Galicia
Castilla y León
Castilla-La Mancha
Murcia
Canarias
Aragón
País Vasco
Asturias
Extremadura
Cantabria
Baleares
Navarra
Rioja (La)
140.593
89.063
73.642
47.330
31.885
31.227
28.286
27.946
27.671
16.091
12.975
12.956
8.499
7.932
6.963
6.547
5.544
137.619
91.053
86.095
48.936
35.739
38.818
43.635
39.299
28.834
14.744
11.987
14.334
9.293
9.857
10.633
6.552
7.494
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
En la siguiente tabla se puede apreciar el número de viviendas, en este caso
protegidas, terminadas e iniciadas en cada comunidad autónoma en 2005. Siendo
Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana las comunidades donde se terminaron un mayor número de este tipo de viviendas. Destaca el hecho de que Andalucía y Comunidad Valenciana fueron también, las comunidades donde se terminaron un mayor número de viviendas libres.
TABLA 2
VIVIENDAS PROTEGIDAS INICIADAS Y TERMINADAS POR CCAA
EN EL AÑO 2005
CCAA
Terminadas
Iniciadas
Madrid
Andalucía
Comunidad Valenciana
Cataluña
País Vasco
Galicia
Castilla y León
Castilla-La Mancha
12.276
11.279
8.044
5.039
4.025
3.050
2.993
2.577
20.662
14.142
6.474
6.932
4.687
2.666
5.304
4.230
(Continúa pág. sig.)
106
TABLA 2 (Cont.)
VIVIENDAS PROTEGIDAS INICIADAS Y TERMINADAS POR CCAA
EN EL AÑO 2005
CCAA
Terminadas
Canarias
Navarra
Extremadura
Aragón
Murcia
Asturias
Baleares
Rioja (La)
Cantabria
Iniciadas
2.407
2.207
1.914
1.889
1.471
1.060
757
741
307
1.229
3.717
1.011
2.171
1.369
1.769
642
1.027
801
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
Las transacciones de suelo llevadas a cabo por cada Comunidad Autónoma se
pueden apreciar en la Tabla 3, siendo Cataluña, Andalucía y Castilla La Mancha,
las comunidades donde se registraron un mayor número de transacciones.
TABLA 3
TRANSACCIONES DE SUELO POR CCAA EN EL AÑO 2005
CCAA
Año 2005
Cataluña
Andalucía
Castilla La Mancha
Comunidad Valenciana
Castilla y León
Madrid
Canarias
Baleares
Extremadura
Galicia
Aragón
Murcia
País Vasco
Navarra
Cantabria
Asturias
Rioja (La)
19.753
11.630
7.184
5.885
5.657
4.848
2.862
2.769
2.737
2.443
2.308
2.022
1.402
1.322
1.201
708
705
Fuente: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de
Vivienda.
107
TABLA 4
NÚMERO DE TASACIONES POR CCAA EN 2005
Y PRIMER TRIMESTRE DE 2006
CCAA
Año 2005
1 T Año 2006
Andalucía
Cataluña
Comunidad Valenciana
Madrid
Canarias
Castilla y León
Galicia
Castilla-La Mancha
Murcia
Aragón
País Vasco
Baleares
Asturias
Extremadura
Navarra
Cantabria
Rioja (La)
179.975
144.674
112.702
105.930
44.799
39.768
33.868
32.424
28.727
22.161
21.667
19.690
16.499
13.661
11.380
10.507
6.888
45.490
39.622
34.433
33.454
10.760
8.871
9.060
10.380
9.190
6.124
3.573
5.725
3.792
3.392
2.346
2.804
1.655
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Vivienda.
De la tabla anterior se desprende que son Andalucía, Cataluña y Comunidad
Valenciana las comunidades autónomas con un mayor número de tasaciones en
2005, mientras que Navarra, Cantabria y La Rioja son las comunidades autónomas donde se produjo un menor número de tasaciones.
TABLA 5
NÚMERO DE EDIFICIOS SEGÚN TIPO DE OBRA
AÑO
EDIFICIOS
RESIDENCIALES
EDIFICIOS
NO RESIDENCIALES
EDIFICIOS
A REHABILITAR
EDIFICIOS
A DEMOLER
2000
2001
2002
2003
2004
2005
142.035
128.874
129.279
150.064
166.180
184.218
15.973
15.702
15.769
17.074
18.098
19.159
25.727
25.818
27.336
28.392
32.229
33.086
11.838
11.799
12.718
14.420
18.165
20.997
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Fomento.
En la Tabla 5 se puede ver que el número de edificios en todos tipos de obras
ha aumentado con el paso del tiempo, siendo los edificios residenciales el tipo de
obra más importante y los edificios a demoler los menos importantes.
Respecto al número de Licencias, se puede afirmar también que dicho número ha aumentado con el paso de los años, siendo las licencias para nueva planta la
modalidad que presenta un mayor número y siendo la rehabilitación en locales y
demolición total las modalidades con menor número.
108
T ABLA 6
NÚMERO DE LICENCIAS SEGÚN TIPO DE OBRA
AÑO
NUEVA
PLANTA
2000
2001
2002
2003
2004
2005
87.518
79.087
80.533
91.526
102.333
106.208
REHABILITACIÓN
EN EDIFICIOS
24.572
24.295
26.037
27.493
30.961
31.934
REHABILITACIÓN
EN LOCALES
5.272
5.421
5.659
5.749
6.020
6.886
DEMOLICIÓN
TOTAL
3.884
4.080
4.674
5.654
7.094
8.714
TOTAL
121.246
112.883
116.903
130.422
146.408
153.742
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del Ministerio de Fomento.
109
ANEXOS CAPÍTULO I
Anexo 2
GRÁFICOS Y ESTADÍSTICAS
DEL SECTOR EN EUROPA
GRÁFICO 1
INVERSIONES PREVISTAS PARA 2006 SEGÚN TIPO DE ACTIVO
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos del estudio Nuevas Tendencias del Mercado Inmobiliario en
Europa 2006.
110
Las inversiones en el sector inmobiliario están aumentando con el transcurso
del tiempo, ya que su rentabilidad esperada es muy superior a la que se espera de
otras inversiones como son las acciones y los bonos.
GRÁFICO 2
INVERSIÓN INMOBILIARIA DIRECTA EN EUROPA
FUENTE: Jones Lang LaSalle European Research.
NOTA: Las cifras excluyen Portugal y Dinamarca.
Como se puede apreciar en el gráfico anterior, la inversión transfronteriza ha
aumentado de forma continuada y suave durante los últimos años.
111
GRÁFICO 3
INVERSIÓN INMOBILIARIA TRANSFRONTERIZA POR PAÍS
FUENTE: Jones Lang LaSalle.
GRÁFICO 4
PREVISIÓN DE BENEFICIOS DE LAS INMOBILIARIAS
FUENTE: Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2006.
Nota: 6 = aceptables, 7 = buenas, 8 = muy buenas.
112
GRÁFICO 5
CAMBIO DE LA DISPONIBILIDAD DE CAPITAL
PARA EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGÚN ORIGEN
FUENTE: Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2006.
113
GRÁFICO 6
CAMBIO DE LA DISPONIBILIDAD DE CAPITAL
PARA EL MERCADO INMOBILIARIO, SEGÚN ORIGEN
FUENTE: Tendencias del mercado inmobiliario en Europa 2006.
114
ANEXOS CAPÍTULO II
Anexo 1
APLICACIONES INFORMÁTICAS
EN EL SECTOR INMOBILIARIO
HEPI (Herramienta para Evalución de Promociones Inmobiliarias)
Es una herramienta que proporciona, como resultado del estudio de viabilidad
de una determinada promoción:
— Diversos criterios de rentabilidad: Resultado sobre ventas y sobre inversión,
TIR de fondos totales y de fondos propios, VAN, etc.
— Análisis de sensibilidad de los resultados a variaciones de los precios de
venta, de los costes de construcción y del suelo, del periodo de obtención de
la licencia.
— Distribución de probabilidades y curva de riesgo del resultado sobre ventas,
obtenidas mediante simulación Montecarlo, diagrama de barras, detalle de
costes.
PRESTO
El programa integral PRESTO es el único software que cubre la totalidad del
proceso de Presupuestación y Control de costes de la obra.
De manera práctica, toda la información sobre costes de obra disponible en
el mercado lo está a través de bases de datos elaboradas por PRESTO. Las mismas se realizan en función de tipologías referidas a viviendas, reformas, edificios en altura, galpones, obras viales, etc, a partir de presupuestos modelos armados por PRESTO que continuamente se actualizan e incorporan otros
nuevos.
Esto permite aprovechar con facilidad los datos de presupuestos anteriores,
propios o de terceros en cualquier formato (Excel, Word, …).
BRICSNET
BRICSNET otorga soluciones tecnológicas, dirigidas a los profesionales de la
Gestión Corporativa de Bienes Inmuebles y Propiedades, que ayudan a alcanzar
mayores eficiencias y ahorro de costes en la gestión del ciclo completo de vida de
los edificios comerciales e instalaciones.
Cualquier persona que esté familiarizado con AutoCAD puede utilizar BricsCAD de forma inmediata sin ningún tipo de formación.
115
ANEXOS CAPÍTULO II
Anexo 2
ANÁLISIS DE LAS INVERSIONES EN EXCEL
1.
Si quisiésemos decidir sobre la viabilidad de un proyecto de inversión
podríamos aplicar en primer lugar el criterio VAN (Valor actual neto).
Para ello se utiliza la función VNA de Excel.
La función VNA
Esta función calcula el valor actual neto de una serie de flujos monetarios en
el tiempo. Se suele utilizar para determinar la rentabilidad de una inversión.
En términos generales, cualquier inversión cuyo VAN sea mayor que cero es
rentable. La forma de la función es:
= VNA (tipo interés; rend. periodo 1: rend. periodo n)
Aunque la función VNA es similar a la función VA, existen un par de diferencias importantes:
1.ª
2.ª
La función VA calcula el valor actual de un flujo constante de cobros,
mientras que la función VNA puede hacerlo sobre flujos variables.
La función VNA considera los costos de la inversión además de los beneficios.
Como vemos, el rango de valores que interviene como argumento en la función VNA recoge únicamente los rendimientos, sin contemplar el importe invertido inicialmente. Por ello, la función VNA nos proporciona el valor actualizado de los beneficios, con lo cual, para obtener el verdadero valor de la
inversión habrá que restarle el capital invertido.
Para saber si aceptamos o no la inversión en función de este criterio, plantearemos una condicional muy simple:
= si (VAN>0; «SI»;«NO»)
2.
Posteriormente queremos obtener la tasa de rendimiento interno (TIR)
de dicho proyecto de inversión.
La función TIR
Esta función calcula la tasa interna de rendimiento. La TIR es el tipo de interés que anula el VAN de una inversión (VAN = 0). Se utiliza también para analizar la rentabilidad de una inversión temporal. Como regla general, una inversión cuya TIR sea mayor que el coste de capital, se puede considerar
rentable. La función TIR tiene la forma:
= TIR(inversión; rend. period1: rend. periodo n)
116
3.
Otra operación que es posible realizar, sería el cálculo de un valor desconocido, que produzca un resultado deseado. Por ejemplo, determinar
la cantidad que deberemos aportar al proyecto como inversión inicial si
deseamos alcanzar un VAN de 30.000 €.
Para resolverlo iremos al menú HERRAMIENTAS/BUSCAR OBJETIVO y
aparece un cuadro de diálogo donde debemos rellenar tres casillas:
• La primera hace referencia a la celda que contiene la fórmula o función que
deseamos que alcance un determinado valor, en nuestro caso el VAN (No
tiene sentido definir un valor para una celda que no contiene una fórmula,
ya que en ese caso el valor podemos teclearlo directamente en dicha celda).
• La segunda se refiere al valor que deseamos que alcance dicha celda, en
nuestro caso 30.000 €.
• Por último la celda que debe cambiar se refiere al valor que estamos buscando, en nuestro caso el desembolso inicial.
4.
Una vez realizados los cálculos ya mencionados, si deseamos realizar un
análisis de sensibilidad debemos utilizar la herramienta TABLA. Por
ejemplo queremos saber como cambia el TIR cuando el Rendimiento del
primer año oscila entre 69.000 y 74.000 €.
Si en el análisis de sensibilidad sólo va a cambiar una de las variables (rendimiento del primer año) que intervienen en el cálculo de la fórmula (en nuestro caso el TIR), deberemos realizar una TABLA de una sola variable.
Así, situando los datos en columna, colocaremos la función que deseamos calcular en la fila superior desplazada una columna. A continuación, seleccionamos todo el rango y seleccionamos DATOS/TABLA.
El valor que va a variar es el Rendimiento del año 1 y lo hemos colocado en
una columna (no en una fila), de modo que haremos clic en el espacio Celda
de entrada (columna) y luego buscar la celda en la que está el valor original,
y hacer clic en ella. La referencia de la celda aparece como referencia absoluta, hacemos clic en Aceptar y se crea la TABLA con los distintos valores que
obtendríamos del TIR al variar el Rendimiento del año 1.
Es importante recordar que las TABLAS no se pueden modificar parcialmente, pero sí se pueden realizar modificaciones globales.
5.
Por último si lo que queremos saber es como se modifica el VAN ante
cambios en el Rendimiento del año 1 y ante cambio en el coste de capital realizaremos una TABLA de dos variables.
Colocamos de nuevo en la columna los datos correspondientes a los Rendimientos del año 1 y en la fila los datos correspondientes a los distintos valores del coste de capital. Situamos la función VAN en la celda de intersección
entre los datos de fila y de columna.
En este caso, tras seleccionar el rango completo que incluya los datos, la función y la matriz de resultados, elegimos la opción DATOS/TABLA. La tabla
anterior muestra los distintos valores que se obtendrían del VAN al variar simultáneamente los rendimientos del año 1 y el coste de capital.
117
FUNCIONES FINANCIERAS
PARA EL CÁLCULO DE PRÉSTAMOS EN EXCEL
Vamos a analizar distintos aspectos importantes que pueden surgir a la hora
de solicitar un préstamo. Supondremos en todos los casos que se trata de préstamos de tipo francés, es decir, con cuota constante.
Excel incorpora varias funciones que permiten efectuar cálculos financieros
sin necesidad de construir modelos complicados o tener que utilizar clásicas fórmulas financieras. En el caso que vamos a resolver utilizaremos una serie de funciones financieras que permiten calcular los distintos elementos asociados con un
préstamo de tipo francés, como por ejemplo el pago a realizar en cada periodo, el
número de periodos en que se amortiza el préstamo, o el tipo de interés nominal
aplicado, entre otros.
Funciones para calcular un préstamo
Las funciones financieras que incorpora Excel para el cálculo de los distintos
elementos de un préstamo, utilizan una serie de argumentos comunes a todas ellas
que definen los distintos elementos asociados a dicha operación financiera. Estos
argumentos son:
• Tasa: es el tipo de interés nominal por periodo.
• Nper: es el número total de periodos de pago.
• Pago: es el importe que se paga en cada periodo. Contiene una parte correspondiente al principal y otra a intereses.
• Va: es el valor actual que se percibe (o se desembolsa) al principio de la operación. Se introduce en las fórmulas con signo negativo cuando se trata de
un préstamo.
• Vf: es el valor final o valor futuro que se percibe (o se desembolsa) al final
de la operación.
• Modelo: indica si la operación es postpagable, en cuyo caso Tipo = 0, o si es
prepagable, en cuyo caso Tipo = 1.
1.
Nos interesa comprar un terreno para construir, por el que nos piden
180.000 euros para lo cuál vamos a necesitar un préstamo. Tras consultar con varios bancos, la mejor oferta consiste en la concesión de una hipoteca por el 80 por ciento del valor del terreno, a un interés nominal
anual del 4,5 por ciento a devolver en 15 años.
• Calcular la cuota a pagar en caso de realizar pagos mensuales.
• Construir la tabla de amortización del primer año desglosando la parte de la
cuota que corresponde a intereses, así como la correspondiente a amortización del principal.
En este caso vamos a utilizar las funciones PAGO, PAGOPRIN y PAGOINT.
118
PAGO
= PAGO(Tasa;Nper;Va;Vf;Tipo)
PAGOPRIN y PAGOINT
Estas funciones son una variante de la función PAGO, cuyos argumento son los
mismos que en el caso anterior, pero incluyen, antes del argumento Nper, el argumento Per que hace relación al periodo concreto de que se trata, en el primer
periodo Per = 1, en el segundo periodo Per = 2, etc.
= PAGOPRIN(Tasa;Per;Nper;Va;Vf;Tipo)
= PAGOINT(Tasa;Per;Nper;Va;Vf;Tipo)
A pesar de que la función PAGO tiene cinco argumentos, podemos observar que
en este caso los dos últimos son cero, dado que el valor final de un préstamo siempre
será cero y si el modelo es postpagable el argumento Tipo = 0. En cualquiera de estas funciones, cuando alguno de los argumentos es cero, puede obviarse de la fórmula, si bien, en el caso de no ser el último habrá que respetar el orden de los mismos, con lo que habrá que colocar los signos de separación correspondientes.
Por otra parte, el argumento correspondiente al Valor actual se pondrá con signo negativo, dado que el valor actual representa lo que tenemos en este momento y
en el caso de un préstamo lo que tenemos es una deuda por el importe concedido.
En cuanto a la tabla de amortización, empezaremos poniendo en una columna los
números correspondientes a los periodos, dado que se trata de pagos mensuales el
primer año estará compuesto por doce periodos. A continuación, en la siguiente columna escribiremos la función PAGO, en la siguiente la función PAGOPRIN y en la
siguiente la función PAGOINT.
Los valores de las funciones para los restantes periodos, los obtendremos copiando las funciones del primer periodo, pero hay que tener en cuenta que es lo
que va a variar de unos periodos a otros y que es lo que va a permanecer constante. Así, Tasa, Nper y Va, coincidirán en todos los periodos, lo que quiere decir que
las funciones deben hacer referencia a las mismas celdas en todos ellos. Por el contrario el argumento Per es variable por propia definición.
Calcularemos además los totales de cada columna para conocer el importe
amortizado al final del año, así como los intereses totales pagados.
CONSTITUCIÓN DE CAPITAL EN EXCEL
Vamos a plantear un ejemplo en el cual una empresa constructora se vería en
la necesidad de constituir un capital, un caso sería que la entidad quisiera crear
un sistema que incentive la labor de los empleados (como hemos expuesto en el
Capítulo del Cuadro de Mando Integral es muy importante la motivación del per-
119
sonal). Para ello, ha decidido pagar una prima de 100.000 euros como premio al
empleado que consiga la mayor productividad a lo largo de los próximos 2 años.
Dado que el pago se realizará al finalizar dicho periodo, el director financiero
ha decidido abrir una cuenta bancaria para constituir el capital necesario mediante aportaciones mensuales constantes durante este periodo de tiempo.
Los cálculos a realizar mediante la aplicación informática Excel son:
1.
Calcular la cuota mensual que tendrá que pagar la empresa para constituir el capital necesario, es decir, para tener los 100.000 euros al final de
ese plazo, suponiendo que el tipo de interés es el 5 por ciento.
Para resolver este apartado podemos utilizar la función PAGO, es decir, la
misma que utilizábamos para calcular las cuotas de un préstamo de tipo francés. La razón que permite utilizar dicha función es que se trata en ambos casos de operaciones financieras de cuota constante:
= -PAGO(TASA; NPER; VA;VF;TIPO)
Siendo:
TASA: Tipo de interés mensual.
NPER: n.º de periodos.
VA (VF): valor actual (valor final).
TIPO: es una variable dicotomica, su valor es 0 si es una renta pospagable y 1
si es prepagable.
2.
Construir el cuadro de constitución en el que aparezca el n.º de cuota,
imposición, intereses, cuota de constitución y el capital constituido.
El n.º de cuota simplemente consiste en poner 1, 2, etc., según el número de
periodos, la imposición será la cantidad calculada anteriormente, los intereses serán el resultado de multiplicar el capital constituido y la imposición por
el t. interés, mientras que el capital acumulado será el capital del periodo anterior más los intereses y la imposición de este periodo.
3.
Vamos a suponer que el tipo de interés puede tomar distintos valores en
función del Escenario que definamos. Definiremos tres posibles Escenarios:
• ALTO con un tipo de interés del 5,25 por ciento;
• MEDIO donde el tipo de interés sería del 4,5 por ciento, y
• BAJO con un tipo de interés del 3,75 por ciento.
Excel dispone de una Herramienta denominada «Administrador de escenarios» que permite definir cambios en determinados valores que afecten a
toda la hoja de cálculo. Su utilidad es similar a la de las Tablas de sensibilidad pero en este caso los cambios los podemos guardar bajo un nombre determinado.
120
En nuestro ejemplo vamos a crear tres escenarios diferentes con una sola variable, la relativa al tipo de interés. Para ello seleccionamos el menú HERRAMIENTAS/ESCENARIOS.
Para crear un escenario elegimos el botón Agregar y definimos el nombre del
escenario, en nuestro caso ALTO y la celda que contiene el dato que queremos
cambiar (tipo de interés nominal anual).
Al pulsar el botón Aceptar pasamos al siguiente cuadro de diálogo en el que
debemos definir los valores para cada celda cambiante, y el valor para el escenario que estamos definiendo será 5,25 por ciento. A continuación seguiremos los mismos pasos para crear los dos escenarios restantes.
3.1.
Queremos ver los cambios que se producirían en el cuadro de constitución al aplicar cada uno de los posibles Escenarios.
Para ello, volveremos a abrir (si lo habíamos cerrado previamente) la
opción Escenarios del menú Herramientas. Seleccionamos en la lista el
escenario que deseamos ver y pulsamos el botón Mostrar, en ese momento todos los datos que dependen del tipo de interés serán modificados para adaptarse al nuevo escenario.
3.2.
Realizar un resumen comparativo de los valores que tomaría la primera
cuota en los distintos Escenarios.
Para ello pulsamos el botón Resumen y seleccionamos las celdas correspondientes a dicha cuota. Al aceptar se crea una nueva Hoja de Cálculo que contiene el resumen solicitado y que se inserta delante de la
Hoja que contiene los datos.
121
ANEXOS CAPÍTULO III
Anexo 1
NORMATIVA LEGAL DE LAS CONSTRUCTORAS
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
Ley 49/1960, de 21de julio de Propiedad Horizontal
Ley del Suelo (BOE del 16 de junio de 1976) en lo que queda vigente.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Seguridad y Salud en Obras (BOE del 25 de octubre de 1997).
Ley 6/1998 sobre régimen del Suelo y Valoraciones (BOE del 14 de abril de
1998).
Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (BOE del 6 de noviembre de
1999).
Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes (BOE del 24 de junio de 2000).
Seguro de edificación condiciones que debe reflejar (BOE del 21 de septiembre
de 2000).
Módulos de Valoración Urbana (BOE del 19 de julio de 2000).
Impacto medioambiental (BOE del 7 de octubre de 2000).
Orden del Ministerio de Economía, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados derechos para ciertas finalidades
financieras (BOE 85/2003, de 9 de abril).
Ley 54/2006, de Reforma del Marco Normativo, aprobada el pasado 13 de diciembre, así como la reciente entrada en vigor el 1 de mayo del Real Decreto 171/2004, de Coordinación de Actividades Empresariales, son las piedras angulares de la nueva legislación vigente en España en materia de Prevención de
Riesgos.
Real Decreto 1/2005, de Plan Vivienda 2002-2005.
Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, Plan Estatal de Vivienda 2005-2008.
122
ANEXOS CAPÍTULO III
Anexo 2
ENFOQUE PRÁCTICO Y OPERATIVO
DEL PRESUPUESTO
EN EL SECTOR INMOBILIARIO
En la elaboración del siguiente presupuesto se han seguido las directrices de
AECA (2002): «La contabilidad de Gestión en las empresas constructoras», Documento n.º 25 AECA Contabilidad de Gestión. Ed. AECA, pp. 32-33.
CAPÍTULO I.
INFRAESTRUCTURAS
SUMA
CAPÍTULO II.
6.768.500
MOVIMIENTOS DE TIERRAS
165,50 m3 excavación en zanjas para cimentaciones
SUMA
CAPÍTULO III.
SUMA
7200
1.191.600
1.191.600
CIMENTACIONES
7.257.980
123
Resumen
Infraestructuras
Movimientos de Tierras
Cimentaciones
Estructuras
Albañilería y mampostería
Cubiertas
Solado y Alicatado
Fontanería y saneamiento
Carpintería de madera
Carpintería metálica
Vidriería
Calefacción
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
15% gastos generales y beneficio industrial
TOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA
124
6768.500
2.615.853
7.257.980
15.009.665
60.853.420
25.775.685
12.043.890
10.335.675
22.870.500
1.850.600
6.120.750
5.678.977
177.181.495
26.577.224
203.758.719
ANEXOS CAPÍTULO III
Anexo 3
PROCESO PRESUPUESTARIO
1.
PREVISIÓN DE VENTAS
Se ha de estimar el importe de las certificaciones de obra a efectuar durante el
ejercicio, habida cuenta del grado de avance actual de las obras y las previsiones
realizadas sobre la ejecución de obra en el período. También habrá que estimar el
valor asignable a la ejecución de nuevas obras.
2.
PRESUPUESTOS OPERATIVOS
a)
El presupuesto de ventas
Es consecuencia directa de la previsión de ventas, una vez efectuada su valoración, así como la estimación de las posibles revisiones de precios que sean aplicables.
b)
El presupuesto de producción
Recoge el coste de la ejecución de obra que se estima va a efectuarse durante
el ejercicio. De él se derivan los costes de los diversos factores que intervendrán en
la producción, como son los materiales, personal…
c)
El presupuesto de compras
La dirección técnica de la empresa es la responsable de seleccionar y determinar el tipo de materiales que han de adquirirse en función de las necesidades de
producción y las características técnicas y de calidad de las diferentes unidades de
obra de cada proyecto a ejecutar durante el ejercicio, estableciendo de este modo
un programa de compras. Dicho programa debe desglosar y agrupar por naturaleza los materiales que es preciso adquirir, detallando en un estado previsional la
clase, calidad, cantidad, precio estimado de compra, momento de suministro y el
importe de la adquisición de cada una de las partidas, determinando finalmente el
importe total del presupuesto de compras.
125
d)
El presupuesto de gastos de ventas
Salvo en los casos de promoción propia de viviendas y edificaciones, la construcción bajo pedido no requiere incurrir en gastos directos de venta, salvo los de
relaciones públicas y búsqueda de nuevos clientes o los de acceso a concursos y
adjudicaciones de obras.
El presupuesto comercial deberá detallar, de acuerdo con el organigrama del
departamento de ventas, tanto los costes por naturaleza, como el desglose por secciones o puntos de venta y la imputación a los proyectos concretos cuya promoción se lleve a cabo.
e)
El presupuesto de publicidad
Las partidas de publicidad genérica deberán ser detalladas de forma independiente, estableciéndose, si fuera preciso, los criterios de reparto entre las promociones previstas.
f)
El presupuesto de I+D
Salvo empresas de mediana y gran dimensión, no es frecuente que se incurra
en gastos de este tipo.
g)
El presupuesto de administración
Debe ser detallado por conceptos y funciones. Los elementos de coste recogidos en este presupuesto suelen tener el carácter de fijos, si bien cabe imputar determinados costes directos de administración a las obras que los consumen, incluyéndose en este apartado las partidas de costes comunes y generales de
administración de la empresa.
3.
PRESUPUESTO DE INVERSIONES
El plan de inversiones de la empresa constructora reviste particular importancia, no sólo desde el punto de vista del elevado coste de la maquinaria requerida
para la actividad, sino por los fuertes desembolsos que es preciso efectuar en las
obras de promoción propia, dado su largo período de ejecución y promoción, hasta el momento de su venta.
En el corto plazo será preciso establecer con precisión el presupuesto de inversiones a realizar a lo largo del próximo ejercicio, distinguiéndose entre las inversiones en bienes de inmovilizado material funcional de aquellas materializadas
en bienes y obras tales como terrenos, cuya venta o incorporación al proceso productivo esté previsto realizar en futuros ejercicios.
El presupuesto de inversión y financiación detalla el montante de los recursos
financieros con los que la empresa puede contar, así como el modo en que van a
ser utilizados, de acuerdo con los objetivos de producción y expansión establecidos a corto plazo.
126
4.
PRESUPUESTO DE TESORERÍA
El presupuesto de Tesorería se elabora teniendo en cuenta dos grandes bloques
de operaciones que generan flujos de dinero: las operaciones de circulante propias
de la explotación y las operaciones de capital o ajenas a la misma.
El primer grupo de operaciones engloba los flujos de tesorería derivados de las
actividades normales de la explotación: cobros operativos derivados del presupuesto de ventas, así mismo se incluyen los pagos originados por el resto de los
presupuestos operativos.
De igual modo se han de recoger los flujos de tesorería que sean consecuencia
de las operaciones financieras en marcha o planificadas, tanto derivadas de la
amortización de deudas, como de la obtención de nuevas fuentes de financiación.
También será preciso prestar atención a los flujos de tesorería derivados de
operaciones por cuenta del inmovilizado: pagos por adquisiciones de nuevos activos y cobros por venta de activos propios.
El estado de tesorería entronca con los saldos procedentes del período anterior,
para recoger, una vez incorporados todos los flujos del período, el saldo final resultante estimado.
Resulta muy interesante establecer estados previsionales de tesorería a muy
corto plazo: mensuales, semanales, e incluso diarios, con objeto de conocer en todo momento la situación real de la tesorería y las previsiones acerca de su evolución inmediata.
De modo particular ha de efectuarse el control de los pagos de tesorería importantes con vencimiento periódico: nóminas, seguros sociales y vencimientos programados de los débitos a proveedores y créditos hipotecarios u otros, con objeto de
efectuar una proyección de las necesidades de tesorería ajustada a la realidad.
127
ANEXOS CAPÍTULO III
Anexo 4
EJEMPLO DE PRESUPUESTO
DE TESORERÍA GENERAL
A. Cobros de explotación
Ventas
Otros ingresos explotación
TOTAL A
B. Pagos de Explotación
Compras de materiales
Costes directos personal
Costes indirectos producción
Coste de venta y comercial
Costes de I+D
Costes de administración
Costes financieros
Impuesto s/beneficios
TOTAL B
1. Variación neto Tesorería Explotación (A-B)
C. Cobros por operaciones de capital
Venta de inmovilizados
Obtención de recursos ajenos.
TOTAL C
D. Pagos por operaciones de capital
Compras de inmovilizado
Pago de inversiones
Reembolso de deudas
Pago de dividendos
TOTAL D
2. Variación Neta Tesorería operaciones ajenas
a la explotación
E. Variación neta mensual ( 1+2)
F. SALDO MES ANTERIOR
G. SALDO MENSUAL ACUMULADO
128
Enero
Febrero
Marzo
...
Diciembre
ANEXOS CAPÍTULO III
Anexo 5
ANÁLISIS DE LOS COSTES
DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
Los materiales:
Resulta de gran importancia llevar a cabo el correcto control del destino dado
a los consumos de las diversas partidas de materiales, ya que constituyen uno de
los componentes más importantes del coste final de la obra. Cuando la facturación
de la compra se destine en exclusiva a una obra concreta, el proceso de imputación de costes se simplifica mucho, a diferencia de cuando la compra se diversifica entre varias obras.
Resulta extremadamente complicado y costoso pormenorizar el destino de determinados materiales de uso permanente como son las arenas, cemento, etc.
Los trabajos realizados por subcontratistas:
Mediante la subcontratación la empresa contratante encarga la ejecución de la
obra a otra empresa. La subcontrata deberá efectuar un adecuado control de su ejecución y someter las unidades de obra terminadas a la aprobación de los peritos, con
carácter previo a la aprobación de las correspondientes certificaciones o facturas.
Los trabajos realizados por otras empresas:
El importe de estos trabajos pasará a formar parte de coste final de las unidades de obra que han precisado de la colaboración externa (carpintería, fontanería,
electricidad...)
La mano de obra:
Junto con los materiales el coste de la mano de obra conforma el conjunto de
costes más importantes de una obra de construcción. Incluso es posible afirmar
que este último es un factor determinante de la eficiencia de la empresa.
Para llevar a cabo un adecuado control de los costes de personal es preciso disponer de un informe diario del trabajo realizado por cada uno de los operarios
donde se detalle tanto la clase de trabajo realizado como el tiempo dedicado a cada tarea.
La mano de obra directa se aplicará de forma inmediata a las unidades de
obra que la consumen, atendiendo a los tiempos y precios presupuestados. Por
otra parte, la mano de obra indirecta engloba el trabajo de aquellas personas
129
que no intervienen de forma directa en la ejecución de la unidad de obra, como
el encargado, los capataces, guarda, etc.
La implantación de adecuados sistemas de incentivos permite incrementar
la productividad de los trabajadores por encima del aumento de costes que el
incentivo genera; por ello es práctica habitual en el sector de la construcción
motivar adecuadamente a los operarios con objeto de mejorar dicha productividad.
Los servicios exteriores:
Se incluyen los siguientes conceptos, los gastos de investigación y desarrollo
del ejercicio, los arrendamientos de maquinaria, vehículos, las reparaciones y conservación, los servicios de profesionales independientes, particularmente los de arquitectos, aparejadores, etc.
Una parte importante de estos gastos, aun siendo costes directos de determinadas
obras que los consumen, no es posible aplicarlos a unidades de obra concretas, siendo preciso que formen parte del conjunto de costes generales de la obra.
Los tributos:
Los tributos que gravan la actividad de la construcción son muy diversos, distinguiendo entres tasas, contribución especial e impuestos.
El coste financiero:
Dada la elevada cuantía de la inversión necesaria para llevar a cabo las obras
de construcción, así como la dilatación en el tiempo del período de fabricación,
constituye una práctica habitual en el sector acudir masivamente a la utilización
de financiación ajena.
La amortización:
El sector que nos ocupa es un sector donde es preciso efectuar importantes
inversiones en maquinaria, utillaje e instalaciones, la amortización de los inmovilizados constituye un elemento de coste que requiere ser tratado adecuadamente.
Las dotaciones a las provisiones y el coste de los seguros y garantías:
Es un sector altamente sensibilizado por las cuestiones relativas a la calidad y
donde el coste de los fallos puede prolongarse ampliamente en el tiempo y suponer importes económicos muy elevados, el coste de las garantías a prestar puede
ser considerable.
130
Estas distintas clases de costes dan origen a un escalonamiento en la determinación del margen de la obra. Este escalonamiento puede ser como sigue:
+ Total de Producción e Ingresos Accesorios.
– Coste Directo
= MARGEN DIRECTO DE OBRA
– Imputación por trabajos auxiliares
– Gastos generales de la obra
– Gastos financieros imputados a la obra
= MARGEN DE OBRA
– Gastos de Zona imputados a la obra
– Gastos de Servicios Centrales imputados a la obra
= MARGEN NETO DE OBRA
131
ANEXOS CAPÍTULO III
Anexo 6
ANÁLISIS DE DESVIACIONES
El estudio de las desviaciones parte de la determinación de los estándares de
producción que vienen recogidos en los presupuestos. Atendiendo a los precios de
referencia, es posible determinar los siguientes tipos de estándares, en relación
con el análisis de los costes:
1.
2.
3.
4.
5.
Estándares elaborados por el técnico proyectista que figuran en el presupuesto del proyecto.
Estándares elaborados por el empresario que concursa a una determinada
obra.
Estándares del proyecto corregidos por la baja otorgada de licitación.
Estándares corregidos por las revisiones de precios que se puedan aplicar.
Estándares corregidos en función de la actividad real desarrollada y las revisiones de precios aplicables.
El análisis de desviaciones se efectuará en la práctica mediante la comparación
realizada entre los costes reales y el estándar del proyecto corregido por la baja
otorgada en la licitación y las revisiones pertinentes de precios.
El análisis de las desviaciones puede desdoblarse en dos grandes apartados:
1. Desviaciones en costes presupuestados: son aplicables a las cifras agregadas
del presupuesto, bien sea el importe global del mismo, bien su desglose por capítulos independientes o por unidades de obra.
Denominando Kr al coste real agregado y Kp al coste presupuestado agregado,
la desviación total sobre el presupuesto vendrá dada por la diferencia:
Dt = Kr - Kp
2. Desviaciones en costes estándares: su análisis permite distinguir el origen o
causa que la motiva y que puede ser de carácter cuantitativo: desviación en las
cantidades presupuestadas o de índole económica: desviación en los precios de las
unidades consumidas.
132
ANEXOS CAPÍTULO IV
Anexo 1
CASO PRÁCTICO DE FISCALIDAD
DE LOS INMUEBLES EN EL IBI
Los hermanos Pedro y Juan tienen en alquiler un bloque de oficinas de 8.000 metros cuadrados de superficie, con valor catastral en 2004, (revisado en 1996), de
10.000.000 de Euros, de los que 2.000.000 corresponden al valor del suelo. El inmueble fue adquirido en febrero de 1998, por 6.000.000 euros. El inmueble se localiza en Teruel. Determinar la cuota tributaria en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
IBI:
— Objeto Imponible: Patrimonio.
— Hecho Imponible: Posesión de la Propiedad sobre un Bien Inmueble de naturaleza Urbana.
— Devengo: Impuesto de Devengo Instantáneo (01 de enero de 2004).
— Sujeto Pasivo: Comunidad de Bienes formada por Pedro y Juan.
— No hay Exenciones.
— BI = Valor Catastral = 10.000.000 €.
— No se realizan reducciones.
— B Liquidable = 10.000.000 €.
— CI = 10.000.000 · t gravamen = Cuota Líquida.
133
ANEXOS CAPÍTULO IV
Anexo 2
CASO PRÁCTICO DE FISCALIDAD
DE LOS INMUEBLES EN EL IP
Una familia reside habitualmente en un piso que adquirieron en 1999 por
600.000 €, valor coincidente con el resultante de la comprobación administrativa. En
el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de 2004, el citado piso figura con un
valor catastral de 350.000 €.
Los Bienes Inmuebles se valoran por el mayor valor entre el valor de adquisición, Valor Catastral o el Valor comprobado por la Administración a efectos de
otros impuestos.
Los Bienes Inmuebles se valoran por 600.000 €.
134
ANEXOS CAPÍTULO IV
Anexo 3
CASO PRÁCTICO DE FISCALIDAD
DE LOS INMUEBLES EN EL IRPF
La Sra. X es propietaria de un apartamento que adquirió en 1994 por 50.000 €.
En 2004, el valor catastral de ese bien, revisado después de 1994, asciende a 30.000 €,
de los que 10.000 corresponden al valor del suelo. Durante los 6 primeros meses de
2004, el apartamento ha permanecido cedido en arrendamiento, percibiendo la Sra. X
un alquiler mensual de 650 €.
Desde el 1 julio hasta el 31 de diciembre, el inmueble ha permanecido desocupado. La Sra. X satisface 200 € mensuales en concepto de gastos de comunidad.
La posesión de un inmueble arrendado da lugar a Rendimientos del Capital Inmobiliario.
Rendimientos del Capital Inmobiliario.
Rdto. Integro: 650 · 6 meses = 3.900 €.
Gtos Deducibles:
Gastos de Comunidad = 200 · 6 meses = 1.200 €.
IBI = 30.000 (vc) · 0,4% · 6/12 = 60
Amortización = 3% · 50.000 · 2/3(suelo no se amortiza) · 6/12 = 500 €.
Rdto. Neto: 2.140.
Reducción por arrendamiento para vivienda 50%
Rdto. Neto Reducido = 1.070 €.
El inmueble ha estado desocupado durante 6 meses, lo cual genera una renta
imputada.
RN = 1,1% VC = 1,1% 30.000 · 6/12 = 165 €
135
ANEXOS CAPÍTULO V
Anexo 1
SOSTENIBILIDAD
DOW JONES SUSTAINABILITY INDEXES
Compañía
Sector Económico
País
Abertis Infraestructuras S.A.
Amadeus Global Travel Distribution S. A.
BancoBilbaoVizcayaArgentaria S. A.
Banco Santander Central Hispano S. A.
Endesa S. A.
Grupo Ferrovial S. A.
Iberdrola S. A.
Inditex S. A.
Telefónica S. A.
Industrial
Tecnológico
Financiero
Financiero
Servicios
Industrial
Servicios
Textil
Telecomunicaciones
España
España
España
España
España
España
España
España
España
FUENTE: Elaboración Propia en base a datos de www.sustainability-index.com.
136
ANEXOS CAPÍTULO V
Anexo 2
EJEMPLO DE UNA MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD
Informe Anual de Medio Ambiente de Ferrovial 2005
http://www.ferrovial.com/medioambiente/recursos/documentos/Medio_Ambiente.pdf
«La política medioambiental de Ferrovial establece, entre otros requisitos y
compromisos:
• La mejora progresiva del comportamiento medioambiental de sus actividades productivas, mediante el estudio, sobre la base de criterios técnicos y
económicos, de las mejores prácticas aplicables a sus sectores de actividad;
• La optimización en el empleo de recursos naturales y la implantación de criterios de máxima eficiencia energética;
• El cumplimiento de la legislación medioambiental aplicable a sus actividades;
• La implantación de sistemas de gestión medioambiental certificados por entidades acreditadas, en aquellas áreas de negocio que conllevan riesgos ambientales relevantes, y
• La comunicación activa con la Administración Pública, ONGs y agentes sociales, aportando soluciones para la protección del medio ambiente y la prevención de la contaminación».
«En 1997, Ferrovial se convirtió en el primer grupo constructor en el mundo
en implantar un sistema de gestión medioambiental normalizado».
«En Ferrovial, los sistemas de gestión medioambiental se conciben e implantan como un instrumento eficaz para la medición, el control y la gestión de los
riesgos ambientales ligados a una parte importante de los negocios, principalmente, construcción y servicios que, en 2005, representan el 82 por ciento de las
ventas totales del grupo.
La evaluación continua de los aspectos medioambientales y la evolución de los objetivos establecidos se reporta a los niveles de la organización con capacidad ejecutiva, de forma que la gestión medioambiental no constituye un elemento adicional a la
gestión diaria de la empresa, sino que se convierte en un factor más de decisión».
«Las direcciones de calidad y medio ambiente de las áreas de negocio junto con
la Línea desarrollan esta labor de vigilancia ambiental y seguimiento de los centros de producción. Durante el ejercicio 2005 se llevaron a cabo un total de 1.319
auditorias medioambientales y evaluaciones técnicas».
137
«En 2005, las actividades con sistemas de gestión medioambiental certificados
generan un 63 por ciento de las ventas de la compañía. En las áreas con mayores
implicaciones ambientales, construcción y servicios, el porcentaje alcanza el 76,4
por ciento».
El índice de Comportamiento Medioambiental (ICM)
para la actividad de servicios
Desde el año 2004 se ha iniciado el proceso para el diseño de un índice de Comportamiento Medioambiental (ICM) en las actividades de Servicios.
El ICM es el primer índice de comportamiento medioambiental diseñado para
una empresa constructora. Dicho índice constituye una herramienta de vital importancia para la eficacia del sistema de gestión medioambiental, ya que permite
conocer en todo momento, bajo un soporte gráfico claro y conciso, los resultados
reales del esfuerzo que se hace en materia de medio ambiente. A su vez, permite
transmitir a los accionistas, clientes y público en general, la evolución del comportamiento medioambiental al proporcionar información fiable, en términos
cuantitativos.
Avances en materia de eficiencia energética
y emisiones de Gases de Efecto Invernadero (GEI)
En 2005 entró en vigor el protocolo de Kioto, así como la bolsa europea de derechos de emisión y el Renade, Registro Nacional de Derechos.
Los objetivos del protocolo de Kioto van a requerir, en el medio y largo plazo,
una mayor presión normativa sobre las «emisiones difusas» de GEI —no reguladas por el régimen de comercio de emisiones— en sectores como el transporte, la
vivienda o la gestión de residuos, donde si opera la compañía.
138
ANEXOS CAPÍTULO V
Anexo 3
LA DOMÓTICA
Home Systems se posiciona como líder en domótica para el sector inmobiliario tras firmar acuerdos de colaboración con las principales promotoras de nuestro país. Home Systems se convierte así en proveedor de sistemas domóticos de
compañías promotoras y constructoras como DETINSA, FCC, FERROVIAL, ESPRODE, MARCIA, o GESTESA que han decidido instalar domótica en sus viviendas para situarse a la vanguardia del sector de la construcción y anticiparse a la
demanda de los clientes.
Actualmente son ya más de 12.000 las viviendas automatizadas en España con
los sistemas de Home Systems y existen numerosas promociones en construcción
o ya planificadas que incluyen sistemas domóticos.
Con la automatización de los hogares, que en muchos casos no representa más
del 0,5 por ciento del valor de la vivienda, las compañías promotoras inmobiliarias consiguen ofrecer un importante valor añadido de seguridad, confort, ahorro
energético y comunicaciones en las memorias de calidades de su producto, valor
añadido que puede ser crucial cuando el mercado de compra-venta de primera vivienda comience su desaceleración.
Hoy en día tanto compradores como vendedores son conscientes de las ventajas
que aporta el control de todos y cada uno de los elementos del entorno doméstico. La
funcionalidad más valorada es la seguridad, tanto personal como técnica, seguida del
confort (control de la climatización, luces y aparatos) y el telecontrol.
Home Systems también ha firmado un acuerdo de colaboración con SECURITAS DIRECT que permitirá que la compañía de seguridad ofrezca sus centrales
Platinum e Iridium con domótica X-10 de Home Systems.
Home Systems pone a disposición de promotoras y constructoras el novedoso
sistema Em·power y la tecnología X-10.
• X-10 es el sistema domótico más económico del mercado, de sencillo manejo e instalación, con una tecnología que utiliza la propia red eléctrica del
hogar.
• Em.power se encarga del control de iluminación y aparatos, control de calefacción y A/C, control de audio y sistemas de seguridad, y monitorización de
consumo de energía, pudiendo el usuario gestionar el sistema con una pantalla táctil de muy sencillo manejo.
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Ventajas y descuentos de los que se beneficiarán las viviendas domóticas
Fagor Electrodomésticos, a través de su división de Sistemas Avanzados para
el Hogar, y Mapfre Seguros Generales han alcanzado un acuerdo por el que se
ofrecerá a los promotores y constructores un seguro especial para las viviendas de
obra nueva que equipen sistemas domóticos Fagor, debido al notable incremento
en la seguridad que significa la instalación en una vivienda de este tipo de sistemas.
Las viviendas domóticas Fagor incorporan componentes de seguridad para el
control de inundaciones, fugas de gas, incendios e intrusos que garantizan la máxima protección tanto de la vivienda como de sus ocupantes, lo que se traduce en
una importante reducción del riesgo del producto asegurado. Esto ha llevado a Fagor y Mapfre a unir fuerzas y diseñar un producto específico para estas viviendas
que se beneficiarán de una solución aseguradora adaptada a sus necesidades y en
unas condiciones realmente ventajosas.
A tenor del acuerdo alcanzado por ambas compañías, Fagor actuará de intermediario ante el promotor de las viviendas, el cual podrá así incorporar un
interesante valor añadido a sus promociones ofreciendo una póliza de seguro en
su memoria de calidades con el respaldo de dos marcas líderes en sus respectivos sectores.
140
7
■
BIBLIOGRAFÍA
LIBROS
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http://www.irea.es/
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