Cuestiones puntuales sobre la ejecución hipotecaria

JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Cristina Carretero Peña. Secretario Judicial Juzgado Primera Instancia no 7 L’Hospitalet de Llobregat.
EL INCIDENTE DEL ARTÍCULO 675 DE LA LEC. LA PUESTA EN POSESION JUDICIAL. Entrega del bien inmueble REGULACION LEGAL Artículo 675. Posesión judicial y ocupantes del inmueble.
1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare
ocupado.
2. Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario judicial acordará de inmediato el
lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del
artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes
desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.
Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo
dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la
ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan
considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en
el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario,
transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que
corresponda.
3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes
indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Secretario judicial dentro
del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de
su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el
lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren
sin justa causa.
4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo,
cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el
juicio que corresponda.
Artículo 661. Comunicación de la ejecución a arrendatarios y a ocupantes de hecho.
Publicidad de la situación posesoria en el anuncio de la subasta.
1. Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de
cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas
del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la
ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que
justifiquen su situación.
En el anuncio de la subasta se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del
inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta
circunstancia al Secretario judicial responsable de la ejecución.
2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el tribunal declare que el
ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya
enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3
del artículo 675 y el tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la
declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o
sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u
ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que
pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.
Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en el anuncio de la
subasta.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA La Ley 1/2000 de 7 de enero introdujo el incidente del artículo 675 y 661 de la Lec, que
fue valorado positivamente al resolver un problema tradicional que existía en la ejecuciones de
sentencias de entrega de bien inmueble cuando al comparecer la comisión judicial para llevar a
efecto el lanzamiento se encontraba viviendo en el mismo a personas distintas del ejecutado que
alegaban su derecho a permanecer en el inmueble al no haber sido partes en el procedimiento
judicial.
Con la vigencia de la Lec de 1881 se dieron reiteradas situaciones de fraude en la
ejecución de sentencias de entrega de bienes inmuebles cuando el día del lanzamiento aparecían
ocupantes en el inmueble, sin embargo nada se había comunicado ni a los propietarios en caso
de desahucios, ni a la entidad bancaria acreedora del derecho en caso de acción hipotecaria.
Estas situaciones fueron puestas de manifiesto por el propio Tribunal Constitucional
quien también analizó la situación de indefensión de los ocupantes de los inmuebles objeto de
ejecución y adjudicación (STC 69/1995 de 9 de mayo) y provocaron que el legislador del año
2000 pusiera coto a ciertas corruptelas que se producían cuando el demandado de forma
sorpresiva introducía en el inmueble a un tercero con la apariencia de una relación contractual
con el poseedor, lo que, al no haber sido parte en el procedimiento, generaba un problema
técnico procesal a la hora de ejecutar la resolución judicial.
La propia Exposición de Motivos de la nueva LEC se refiere a los ocupantes,
procurando tener noticia de su existencia en la ejecución, llamándoles al proceso para que
aporten sus títulos, regulando un incidente para desalojar inmediatamente a quienes se
consideren ocupantes de mero hecho o sin título suficiente.
Lo que se introduce es una sistemática procesal que introduce seguridad jurídica en
estas situaciones, que con anterioridad a su existencia provocaba que los juzgados “crearan”
trámites incidentales en ejecución sin cobertura legal a fin de resolver en la propia ejecución y
evitar mayores retrasos.
PUNTO DE VISTA PROCESAL Noticia de la ocupación Existe la exigencia legal de que el ejecutado haga constar si el inmueble está ocupado o
no (589). Cuando por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o
de cualquier otro modo se tenga la noticia de la existencia de un ocupante, se le notificará la
existencia de la ejecución, para que en DIEZ DIAS presenten los títulos que justifiquen su
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA situación. El incidente lo puede promover tanto la parte ejecutante como el propio ejecutado,
pero también lo puede promover el ocupante que presenta un documento en el que plasma la
razón jurídica de su ocupación.
Pronunciamiento por el juez civil sobre la inexistencia del derecho del ocupante a poseer.
Existen dos posibilidades:
•
Que llegado el momento de dación de posesión tras la adjudicación ya se hubiere resuelto
con anterioridad a la subasta si el ocupante tiene o no derecho a permanecer en el
inmueble, en cuyo caso el adquirente puede pedir el lanzamiento, y así se hará sin perjuicio
de la acreditación en juicio por el ocupante del derecho que cree que le asiste. (1 año de
plazo desde la adquisición del inmueble para realizar la petición)
•
Que no se hubiere resuelto con anterioridad, en cuyo caso hay que convocar a una vista en
el plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno en cuanto
a su situación. El Tribunal resolverá mediante auto sin ulterior recurso sobre el
lanzamiento, que acordará en todo caso si el ocupante no compareciere sin justa causa.
El auto que resuelve dejará a salvo los derechos del interesado, que podrán ejercitarse
en el juicio que corresponda, es decir, carece de efecto de cosa juzgada material.
Publicidad en la subasta. Al hacer público el edicto, si se ha resuelto con anterioridad
sobre el incidente, se hará constar la situación posesoria y si el ocupante tiene derecho a
permanecer en el inmueble tras la adjudicación, dado que no vale lo mismo un inmueble con
ocupante que sin él, evitando situaciones sorpresivas en esa fase.
PUNTO DE VISTA MATERIAL (posibles derechos de fondo de quienes ocupan el inmueble) Ocupación por el ejecutado El final de la ejecución debe comportar necesariamente el lanzamiento del mismo si no
entrega voluntariamente la posesión, sin que pueda existir incidente alguno para determinar si se
decreta o no su lanzamiento.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Se debe requerir a los deudores hipotecarios para que desalojen la finca con
apercibimiento en caso contrario de procederse a su lanzamiento.
Resulta aplicable en este supuesto el artículo 703 y 704 de entrega de bien inmueble, se
concederá el plazo de un mes para desalojarlo si se tratare de vivienda habitual. Se admite
incluso la prórroga un mes más por motivo fundado. Vienen considerándose como tales
situaciones tradicionales como la Navidad, o enfermedad sobrevenida de un familiar que reside
en el inmueble, así como la inexistencia de un hogar al que acudir tras el lanzamiento. Los
tribunales suelen ser benevolentes en la aplicación de estos plazos.
El tribunal acordará de inmediato lo que proceda. “Lo que proceda” es una expresión
ambigua que intenta recoger la amplia gama de incidencias que se pueden producir en dicho
acto de ejecución (fuerza pública, Medico Forense, asistencia zoológica, cerrajero..).
La entrega de la posesión habilita al propietario para hacer todo lo que corresponde a un
propietario, por ejemplo, cambiar cerraduras.
El derecho de uso del cónyuge no titular Artículo 96.4 CC. Vivienda privativa del cónyuge al que no se le ha conferido el uso.
Artículo 96.
En defecto de acuerdo con los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda
familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya
compañía queden.
Cuando alguno de los hijos queden en la compañía de uno y los restantes en la del otro,
el Juez resolverá lo procedente.
No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que
prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular siempre que, atendidas las
circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección.
Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no
titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial.
La protección del cónyuge no titular al que se ha atribuido el uso por sentencia de
nulidad, separación o divorcio debe ser Registral. Si no se ha inscrito conforme al 26.2 L.H.
(“las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad ..2º
Las que deban su origen a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de
anotación preventiva”) el adquirente y adjudicatario habrá actuado de buena fe y con la
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA salvaguarda del artículo 34 de la LH. (STS 11 de diciembre de 1992). Si se inscribe constituye
una carga que pesa sobre el inmueble.
Si el derecho de uso no ha tenido acceso al Registro habrá de estarse a la fecha de
constitución de la hipoteca. Se paralizará el lanzamiento cuando la hipoteca se constituyó
posteriormente a la sentencia que atribuyó el uso (AAP Zaragoza de 11 de septiembre de
1995).
A pesar de dicha resolución se ha sostenido reiteradamente que la decisión sobre el
lanzamiento de la esposa puede adoptarse en el mismo proceso de ejecución, el cual puede
acordar la cancelación de la anotación del derecho de uso del cónyuge. Así, se podrá acordar:
-
Cuando la hipoteca estaba constituida e inscrita antes de que se dictara la sentencia de
divorcio o de separación, con la consiguiente adjudicación en la misma del derecho de uso a
uno de los cónyuges.
-
Cuando la esposa había prestado su consentimiento a la hipoteca y la separación es
posterior.
-
Cuando la esposa, después titular del derecho de uso, es una de las partes ejecutada como
deudora e hipotecante, habiendo anotado su derecho después de la inscripción de la hipoteca
Bien ocupado por tercero a) Inmueble arrendado
b) Ocupante de mero hecho o sin título suficiente.
a) Inmueble arrendado Este supuesto ha dado lugar a gran complicación doctrinal y jurisprudencial:
No se había discutido sobre este supuesto de constitución de la hipoteca después de la
existencia e inscripción del arrendamiento (2.5º LH) pues en este caso se admitía sin problema
que éste debía prevalecer y por tanto el arrendamiento anterior subsiste.
El debate se había centrado en el supuesto de que el arrendamiento se concertara
después de la constitución de la hipoteca, y respecto del mismo se había entendido que al
adquirente había que entregarle la posesión efectiva de la finca en el mismo procedimiento. “El
adjudicatario ha de recibir los bienes judicialmente enajenados libres de toda carga o limitación
que no sea anterior o preferente a su propio crédito, esto es, en el estado que tenía al ser inscrita
la hipoteca..” (SAP Oviedo 17 de junio de 1989)
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Pero a finales de los años 90 comenzaron a aparecer estudios de la más variada índole y
condición dedicados al tema. Una parte de la confusión radicó en que no se llegaba a distinguir
entre clases de arrendamientos sujetos al CC y especiales.
Posturas tradicionales Tesis de la Extinción defendida por la STS 22 de mayo de 1963. En dicho supuesto se
planteó si la cancelación de un asiento registral no afecta a la sustantividad de un derecho.
El TS aplica el principio de prioridad registral fundado en la regla prior in tempore potior in
iure, por lo que la hipoteca opera al modo de una condición resolutoria. El adjudicatario debe
recibir los bienes judicialmente enajenados libres de toda carga o limitación que no sea anterior
o preferente a su crédito, esto es, en el estado que tenían al ser inscrita la hipoteca, pues la
prelación hipotecaria en su efectividad ejecutiva provoca la liberación o extinción,
cancelándolos, de todos los derechos reales, gravámenes o anotaciones posteriores por
disponerlo así la regla 17 del artículo 131 LH.
La ejecución hipotecaria debía producir el lanzamiento del arrendatario sin perjuicio de
que éste pudiera acudir al proceso declarativo que correspondiera para instar la tutela de su
derecho.
Tesis de la Subsistencia defendida en STS 18 de febrero de 1968. Se suele aducir
como manifestación de la doctrina minoritaria que admitía la subsistencia del arrendamiento,
aunque referido a un arrendamiento especial sujeto a la Lau. En esta sentencia se manifiesta que
“cuando el cambio de propiedad se opera por vía de compraventa, la norma general contenida
en el artículo 1571 es que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a dar por
terminado el arrendamiento pero la LAU no sigue este sistema, sino el supuesto de subsistencia
de la relación arrendaticia a pesar de los cambios de la propiedad, sin tener en cuenta si esta
figura o no inscrita en el Registro, se sujeta a régimen especial y diferente estatuido en el
artículo 57 conforme al cual, llegado el día de vencimiento de plazo pactado, éste se prorrogará
obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun
cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones”.
El cambio de orientación del TS se produjo a partir de la sentencia de 9 de junio
de 1990. Se trataba de un arrendamiento rústico, posterior a la inscripción de la hipoteca y no
inscrito en el Registro de la Propiedad. Sujeto a la Ley 83/1980 de 31 de diciembre. Se afirma
como doctrina del TS que:
-
En el régimen del CC todos los arrendamientos se extinguen por resolución del derecho del
arrendador (1571 CC)
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA -
Este régimen no es aplicable a los arrendamientos rústicos o urbanos en los que se ha de
estar a la subsistencia de la relación arrendaticia, sin tener en cuenta si existe o no
inscripción registral.
-
Más concretamente en la legislación de arrendamientos urbanos y en el artículo 57 de la
LAU supone un derecho positivo excepcional cuya finalidad es proteger al máximo al
arrendatario, lo que no puede quedar enervado por la regla 17 del artículo 131 de la LH.
-
La única forma de interpretar la Ley 83/1980 es tener en cuenta su carácter de norma
excepcional.
“La legislación especial de alquileres no es un derecho positivo normal,
sino excepcional, cuya finalidad es proteger en el grado máximo posible al
inquilino o arrendatario, principios que no pueden ser enervados por la
consideración de aquellos otros que son propios del derecho privado tradicional”.
“El artículo 1571 no es aplicable a los arrendamientos regidos por la
legislación especial de arrendamientos rústicos y urbanos, dado que en la LAU no
se sigue tal sistema sino el supuesto de subsistencia de la relación arrendaticia a
pesar de los cambios que acontezcan en la propiedad o titularidad de la finca, sin
tener en cuenta si esta figura está inscrita o no en el Registro de la Propiedad,
régimen especial que, sustancialmente, está estatuido en el artículo 57 de la LAU”.
El paso siguiente se dio con la STS de 23 de febrero de 1991 referida a un
arrendamiento urbano. La atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al
adjudicatario según la subasta a tenor del artículo 131, regla 17 de la Ley Hipotecaria, afecta
solamente según dicha norma a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la
hipoteca que se ha realizado, pero de ahí no deriva que haya de afectar a derechos
personales que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad como es el derecho de
arrendamiento litigioso. Se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento no
catalogada en la relación imperativa de esas causas que hace el artículo 114 de la LAU.
La STS 6 de mayo de 1991 se limitó a reproducir la anterior si bien afirmando que la
existencia de arrendamiento no se ve perjudicada por la realización forzosa de la hipoteca
anterior siempre que no se acredite fraude o confabulación en perjuicio del acreedor
hipotecario y del adjudicatario.
−
inexistencia por simulación de la relación arrendaticia
−
cuando se pruebe que ha habido fraude, dolo o confabulación entre el arrendador y el
arrendatario
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA −
cuando con el arrendamiento se haya causado un grave perjuicio económico al acreedor
hipotecario disminuyendo el valor de garantía o de subasta de la finca hipotecada, para
lo cual puede servir como pauta, salvo prueba en contrario, las disposiciones del
artículo 219,2º del RH. (disminución del valor de la finca por arriendo posterior a la
hipoteca por renta que no cubre el capital del préstamo).
Conclusiones sobre el régimen jurídico aplicable 1) Arrendamientos sujetos al CC: Anterior a la hipoteca: Si está inscrito subsiste. Si no
está inscrito no subsistirá (art. 1549)
Posterior a la hipoteca: Si no está inscrito se extingue (1549). Si está inscrito
también se extingue pero por la aplicación de la LH.
2) Los arrendamientos urbanos y la LAU de1994 . Artículo 9 fija el límite cinco años a la
prórroga forzosa, lo que varía el régimen.
Durante los cinco primeros años se produce la ejecución hipotecaria: Subsiste
con independencia de si está inscrito o no. Pasados esos cinco años se extingue el
arrendamiento, y deberá hacerse valer la pretensión en juicio de desahucio en los
términos del artículo 39.3 LAU
No obstante, si se demuestra el carácter fraudulento del arrendamiento se podrá
solicitar el lanzamiento en la propia ejecución hipotecaria.
Transcurridos los cinco años se produce la ejecución hipotecaria. Si no estaba
inscrito la resolución del derecho del arrendador produce la extinción del
arrendamiento.
Si el contrato se pactó con anterioridad a la constitución de la hipoteca por
tiempo superior a cinco años y accedió al Registro de la Propiedad, subsiste por todo el
tiempo pactado.
La protección al arrendatario por medio de la inscripción registral tiene un coste
muy elevado, por lo que en la práctica dado que los cinco primeros años protege la ley
al arrendatario normalmente dicha inscripción no se realiza. Convendría flexibilizar el
precio para facilitar la protección.
3) Arrendamientos rústicos. Se sujetan a la Ley 49/2003 de 26 de noviembre:
Según el artículo 22.1 el adquirente de la finca aun cuando estuviese amparado por
el artículo 34 de la LH quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA arrendador, y deberá respetar el plazo de la duración mínima que le reste (5 años según Ley
26/2005)
Si no está inscrito subsistirá hasta que termine el año agrícola y se extinguirá por
resolución del derecho del arrendador.
b) Problema del precarista u ocupante de mero hecho o sin título suficiente La problemática que existe en estos casos es que el conocimiento del arrendador o
propietario del inmueble puede llegar el mismo día señalado para el lanzamiento al aparecer en
el inmueble terceros ocupantes que aleguen a la comisión judicial la existencia de derechos o
título que le habilita para poseer el inmueble. Aunque ciertamente será difícil que prospere la
alegación de los ocupantes lo que si es cierto es que retrasará el lanzamiento al tener que
suspenderse éste, darse traslado del incidente al ejecutante, que por éste se inste la celebración
de la vista del 675.3 LEC, que se celebre la vista y que en el caso de que se inadmitan las
alegaciones de los ocupantes se proceda de nuevo a señalar fecha para el lanzamiento incluidos
los ocupantes del inmueble.
No puede pasar desapercibido que esta puede ser una vía oculta para conseguir una
moratoria en el lanzamiento, ya que obliga al ejecutante a instar un trámite procesal para
conseguir el lanzamiento cuando ignoraba la existencia de terceros ocupantes.
El TC STC 158/1997 analiza el supuesto de arrendamiento fingido concertado tras
préstamo hipotecario para dificultar la ejecución hipotecaria. Se trata de un supuesto de fraude
en el que ante la existencia de crédito hipotecario se procede a fingir un arrendamiento para
evitar la ejecución hipotecaria.
La Audiencia Provincial de Lleida, sección 2ª de 4-7-2003, analiza un supuesto de
simulación de un arrendamiento concertado en un proceso de ejecución hipotecaria. En este
supuesto, en el requerimiento se le hace saber al ejecutado la obligación de poner en
conocimiento del tribunal la posible existencia de ocupantes en relación a la finca
hipotecada, pero el problema en este caso se ciñe a que la norma ha pecado de indefinición en
este punto, porque se ha criticado la falta de definición de las sanciones al ejecutado en el caso
de que no manifiesten que están ocupados o arrendados. Se puede entender que no ha dado total
y debido cumplimiento a lo que se le requería y por lo tanto se podrá imponer multas
coercitivas periódicas (589.3).
Respecto al ocupante, Vicente Magro Servet considera que si el ejecutado no ha
comunicado la existencia de ocupante en estos casos no sería admisible abrir un incidente de
ejecución por la aparición sorpresiva de terceros ocupantes en el inmueble, ya que al ejecutado
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA se le dio la oportunidad de indicarlo y omitió esa obligación, por lo que la ejecución continuaría
adelante sin abrir incidente alguno respecto a los mismos.
Sin embargo cabe cuestionarse por qué los derechos del ocupante deberían depender de
la postura que adopte el ejecutado en caso de conflicto de intereses con éste.
Debe tenerse en cuenta al respecto la protección que ofrece para los titulares con
derecho real inscrito el artículo 41 LH. “Las acciones reales procedentes de los derechos
inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil,
contra quienes, sin titulo inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas
acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que
por certificación del registrador se acredite la vigencia , sin contradicción alguna, del asiento
correspondiente.”
El artículo regula la protección del titular, que se debe ejercitar en el juicio verbal
regulado en la LEC contra quien, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben
su ejercicio.
El adjudicatario en subasta, desde el momento en que recibe el testimonio del decreto de
adjudicación y procede a su inscripción, goza de tal protección.
Se exige certificación del registrador que acredite su vigencia sin contradicción alguna
del asiento correspondiente.
¿Cuando se acepta oposición? ¿Cuando se considera titulo bastante para oponerse? Al
precarista de mero hecho en la mayoría de los casos no se le deja en el inmueble. El anterior art.
41 establecía causas de oposición tasadas:
•
la falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones
inscritas que desvirtúen la acción ejercitada.
•
Poseer el contradictor la finca o disfrutar del derecho discutido por contrato o cualquier
otra relación directa con el último titular o titulares anteriores, o en virtud de
prescripción siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.
•
Que la finca o derecho se encuentren inscritos a favor del contradictor,
•
No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el contradictor.
En el incidente que nos ocupa también se valoran los posibles derechos del
precarista sin necesidad de acudir al juicio verbal que indica el precepto. La resolución que se
adopte surtirá efectos dentro de la propia ejecución y todo ello sin perjuicio de acudir al proceso
declarativo posterior.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA ¿Qué se valora actualmente para decidir la situación del ocupante?
-
Aunque se trate de un contrato manuscrito, se valora la fecha de su realización
-
El pago de la renta, cuando se alega la existencia de contrato de arrendamiento
manuscrito o verbal.
-
Que se trate de una renta acorde a los precios de mercado de la zona
-
El pago de suministros o de fianza
-
La introducción de mejoras y reformas en el inmueble
-
Posible inscripción en el INE
-
Declaraciones vertidas en el interrogatorio y credibilidad que suscitan
-
Posible relación familiar entre arrendador y arrendatario como posible indicio
de simulación
Todos ellos son factores a tener en cuenta por el juzgador, que decidirá de este modo la
existencia o no de título suficiente.
Valoración del incidente En la medida en que se regula con mayor seguridad jurídica la situación del
ocupante de inmueble ejecutado, es positiva su valoración desde que se introdujo en la LEC.
Ahorra un procedimiento declarativo posterior, tiempo y costes por lo tanto.
Los resultados ofrecidos son positivos, si bien se observa un cambio de
realidad. Cuando se introdujo el incidente preocupaba sobre todo las situaciones de
confabulación o fraude en perjuicio del adjudicatario.
Actualmente, junto a esas situaciones de simulación, que se siguen produciendo, se
observan otras en que son los deudores ejecutados los que, conociendo la existencia del proceso
de ejecución hipotecaria, incluso la fecha de desalojo, alquilan a terceros en ocasiones incluso el
mes en que esta fijado el lanzamiento. Resulta por ello necesario analizar las circunstancias
concurrentes en el supuesto concreto.
En realidad nos enfrentamos a un problema que no es jurídico sino político
y social. Se trata de un conflicto de intereses en el que no puede convertirse al propietario en
titular de un poder que radica en el Estado de facilitar a todos una vivienda digna.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA LA REHABILITACION DE LA HIPOTECA POR PAGO PARCIAL DEL DEUDOR Y LAS COSTAS REGULACIÓN LEGAL: ARTÍCULO 693 LEC Artículo 693. Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses cuyo
pago deba hacerse en plazos diferentes. Vencimiento anticipado de deudas a plazos.
1. Lo dispuesto en este capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse
una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos
diferentes, si venciere alguno de ellos sin cumplir el deudor su obligación, y siempre
que tal estipulación conste inscrita en el Registro.
Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere
necesario enajenar el bien hipotecado, y aun quedaren por vencer otros plazos de la
obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la
hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.
2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses
si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de alguno de
los plazos diferentes y este convenio constase inscrito en el Registro.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, el acreedor podrá solicitar
que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se
comunique al deudor que, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá
liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e
intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada,
en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan
produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A
estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el
apartado 2 del artículo 578.
Si el bien hipotecado fuese la vivienda familiar, el deudor podrá, aun sin el
consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades
expresadas en el párrafo anterior.
Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores
ocasiones siempre que, al menos, medien cinco años entre la fecha de la liberación y la
del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados
anteriores, se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas
atrasadas abonadas e intereses vencidos, y, una vez satisfechas éstas, el Secretario
judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo
mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del
ejecutante.
Nos encontramos ante TRES supuestos, previstos legalmente en los
apartados 1, 2 y 3 del artículo 693. El primero es una opción del acreedor; los dos siguientes
del ejecutado.
PRIMER SUPUESTO: Despachar por los plazos vencidos e impagados En este caso podrá la parte ejecutante acudir a la vía de la ampliación de la ejecución
por los sucesivos plazos que vayan venciendo conforme al artículo 578 de la LEC.
En este caso se transferirá la finca al comprador (en realidad al rematante o
adjudicatario), si bien con la hipoteca correspondiente a la parte de crédito que no estuviere
satisfecha (127LH). Es decir, subsiste la hipoteca y se subroga el adquirente.
SEGUNDO CASO: Utilizar la cláusula del vencimiento anticipado Se despacha por la totalidad de la deuda ante el incumplimiento de al algún plazo.
El acreedor puede permitir (es necesario, por tanto, consentimiento del acreedor) que
el deudor ponga fin al proceso hasta el día señalado para la celebración de la subasta, incluso el
mismo día, consignando la cantidad exacta que hasta ese día se adeuda por principal e intereses.
Problema básico para ejercer la posibilidad de rehabilitación de la hipoteca:
determinación de la cantidad que se debe abonar por el deudor.
Nos encontramos frente al problema del impago de los plazos y el vencimiento
anticipado del total de la deuda. Los créditos hipotecarios no suelen concederse en la actualidad
con un solo vencimientos al final de un plazo único, sino que suele tratarse de créditos con
pagos periódicos que son incluso mensuales. Convertida la hipoteca en el instrumento más
utilizado para financiar la adquisición de viviendas, el resultado ha sido que los préstamos
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA hipotecarios se pagan normalmente en plazos mensuales o trimestrales, lo que ha hecho surgir
los problemas derivados del impago parcial.
La cantidad se determina de dos maneras:
-
Parte vencida con sus intereses en el momento de presentación de la demanda. El ejecutante
debe declarar la parte vencida e impagada.
-
La parte que vence entre la demanda y el momento de pago por el deudor, incrementada por
los intereses que se vayan produciendo. El acreedor presentará la liquidación de principal e
intereses. También las costas producidas hasta ese momento si nada se dice.
El problema está en los INTERESES DE DEMORA en los casos de vencimiento
anticipado que se exigen sobre la totalidad del crédito.
No se deben exigir intereses de demora sobre la totalidad del crédito sino sólo sobre las
cuotas impagadas. Lo contrario no hace más que situar a los sujetos en situaciones de
insolvencia. El artículo así lo dispone expresamente, cuando habla de intereses de demora “que
se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte”.
No puede incluir los intereses de demora del importe de principal vencido
anticipadamente, por cuanto al pararse la ejecución queda sin efecto dicho vencimiento
anticipado, y por ende, al no ser exigible el pago del mismo, no puede entenderse que el deudor
ha incurrido en mora (AAP BCN 16/3/2006).
En esta situación de crisis comienzan a escucharse voces que proponen establecer tipos
máximos de demora y también limitar el plazo. Consideran que lo que prevé el artículo 693
debe extenderse a todos los casos de ejecución hipotecaria, no exclusivamente los casos de
enervación. De esta forma la cantidad total reclamada no sería tan elevada y haría más llevadera
la aplicación de los tipos de aprobación de remate en subasta y posterior aplicación del artículo
579 LEC.
REQUISITOS para aplicar la clausula de vencimiento anticipado El artículo 693.2 dispone la posibilidad de vencimiento anticipado, pero solo para el
caso de impago (No podrá aplicarse en este supuesto cláusula de vencimiento anticipado por
otra circunstancia como arrendamiento practicado contra pacto, fin de relación laboral con
prestatario, etc). La posibilidad de aplicar vencimiento anticipado por impago debe estar
inscrita.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA DESARROLLO PROCESAL de la liberación del bien -
En la demanda podrá solicitarse que se indique al deudor la posibilidad de liberar el
bien consignando la cantidad exacta correspondiente.
-
Se notifica la demanda al deudor.
-
En cualquier momento antes de la subasta (incluso el mismo día o antes del inicio del
acto) podrá el deudor consignar la cantidad exacta de lo vencido por principal o
intereses. Se consignará en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado.
-
El acreedor presentará la liquidación final más los vencimientos producidos desde la
demanda y pedirá práctica de tasación de costas.
-
Pagado todo se dictará Decreto liberando el bien, y cancelando la nota marginal prevista
en el artículo 688.2 LEC.
TERCER SUPUESTO: 693.3. Vivienda familiar. Enervación de la acción. Regula el supuesto en que se trate de vivienda habitual del ejecutado.
Surgen dos cuestiones: ¿Quién y cómo se decide si es vivienda familiar?
¿Qué se entiende por vivienda familiar?
Diferencia importante: No es necesario consentimiento del acreedor.
Se trata del supuesto de préstamos hipotecarios de vencimiento gradual con cláusula
de vencimiento anticipado por impago, siendo el bien hipotecado vivienda familiar del
deudor.
Es aplicable a todos los ejecutados: el deudor (persona que compra su vivienda con
hipoteca), al tercer poseedor (que compra la vivienda hipotecada) y al hipotecante no deudor.
La norma habla de “préstamo”, de ahí la dificultad de aplicarlo a operaciones como
crédito o hipoteca en garantía de cuenta corriente.
¿Qué es vivienda habitual/familiar? Según la SAP de Valencia de 30 de septiembre de
1996 se entiende por tal la sede física en la que se desarrolla la convivencia familiar por
decisión de ambos cónyuges o designio de la autoridad judicial.
Se trata de un lugar susceptible de servir de cobijo, destinado a alojamiento, que ha de
ocuparse por la familia con habitualidad, inmueble urbano habitable, afecto a las necesidades de
la familia y no de uno solo de ellos.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA ¿Quién y cómo se decide que es vivienda habitual si hay controversia? La prueba del
carácter de la vivienda habitual. Esto es más difícil de lo que parece desde la PERSPECTIVA
REGISTRAL El carácter de vivienda habitual no suele constar en la inscripción de hipoteca ni
tampoco en las compra ventas. No obstante, cuando los titulares hacen constar como su
domicilio la vivienda hipotecada se le puede presumir el carácter de vivienda habitual. En
relación a esta materia está el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario “Cuando la ley
aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la
vivienda habitual de la familia, y este carácter constare en el Registro, será necesario para la
anotación del embargo de vivienda perteneciente a uno de los cónyuges que del mandamiento
resulte que la vivienda no tiene tal carácter o que el embargo ha sido notificado al cónyuge del
titular embargado”. Es la notificación de vertencia del embargo. Aquí también se hace
referencia a la vivienda habitual a efectos de exigir la notificación del embargo pero
normalmente en el Registro no consta una referencia al carácter habitual de la vivienda.
PERSPECTIVA JUDICIAL
No se regula un incidente para determinar la naturaleza del bien hipotecado, pero parece
que debe existir:
-
un escrito del ejecutado en el que ejercita el derecho, adjuntando resguardo de
ingreso en la Cuenta del Consignaciones y aquellos documentos mediante los
cuales acredite que es vivienda.
-
debe suspenderse la subasta porque pueden causarse perjuicios de muy difícil
reparación.
-
traslado al acreedor
-
Auto o decreto decidiendo si es vivienda.
¿Cabe aplicar la facultad enervatoria si es vivienda de un familiar del deudor? “Lo
mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con consentimiento del ejecutante” Si no
es vivienda del ejecutado requerirá consentimiento del acreedor.
PUNTO DE VISTA DE DESARROLLO PROCESAL DE LA FACTULTAD ENERVATORIA Es necesaria la interposición de demanda y el despacho de ejecución por la dicción
literal del artículo 693 LEC. No basta con un requerimiento notarial de pago, pese a que alguna
sentencia así lo ha admitido (AAP León 24/4/2007).
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Es un derecho que concede la ley, conste o no en la demanda, la notificación o el
requerimiento. La STS 25-3-2003 fijó como requisito que conste tal facultad en el auto
despachando ejecución so pena de dejar vacío de contenido dicho precepto. En el supuesto
analizado declaró la nulidad y ordenó retrotraer las actuaciones al momento del despacho de
ejecución, por cuanto lo entendió como un vicio esencial en las garantías que debe regir el
procedimiento, al privar de la posibilidad de liberar el bien pagando las cuotas vencidas.
El 693.3 LEC se refiere al deudor pero habría que dar una interpretación amplia y
conceder la facultad al hipotecante no deudor.
COSTAS Su imposición no es dudosa, dado el tenor literal del artículo 693.3 LEC. Sin embargo,
existen dos cuantías base muy distintas:
-
la que resulta de aplicar el vencimiento anticipado
-
la vencida e impagada hasta el momento enervador. Esta es a la que se refiere el
artículo. Una vez tasadas las costas y pagadas se dicta decreto liberando el bien
con cancelación de la nota marginal del artículo 688.2 Lec.
PLAZO Cinco años. El añadido al artículo 693 realizado por la Ley 41/2007 fue admitir la
posibilidad de más de una enervación debiendo mediar al menos cinco años desde la fecha del
último decreto liberatorio.
VALORACIÓN DEL ARTÍCULO Y SU APLICACIÓN. Problemas que pueden plantearse El supuesto más habitual que suele suceder: La parte ejecutante presenta escrito en el
que se afirma que extrajudicialmente por el ejecutado se ha procedido a la enervación de la
acción hipotecaria. (incluida la cuantía para costas). La Audiencia Provincial de Barcelona en
AAP 16/10/2006 afirma que si el ejecutante dice que ha sido enervada la acción se decreta la
conclusión por esa vía del 693.3 LEC.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Otra posibilidad es la consignación por el ejecutado antes de la subasta incluido ese día
y antes del inicio del acto, sin contar con el consentimiento del acreedor respecto a la cantidad
adeudada por principal e intereses según plan de amortización hasta ese momento.
Si se utiliza la facultad sin consentimiento del acreedor, hay que tasar costas y
tramitarlas hasta su aprobación: van venciendo plazos de la hipoteca que a veces se consignan
en la cuenta del juzgado, a veces en la cuenta hipoteca, generando confusión. Si falta el pago de
alguna cuota vencida o de las costas no se puede dictar el decreto liberatorio. Hubiera sido
deseable precisar ese extremo y establecer un límite máximo temporal para liberar el bien.
Una vez iniciada la ejecución difícilmente se para. En la práctica, cuando las entidades
de crédito externalizan las ejecuciones resulta muy difícil llegar a acuerdos pues los incentivos
son perversos.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA EL ARTICULO 670.4 LEC REGULACIÓN LEGAL DE LA ADJUDICACIÓN DE BIENES INMUEBLES Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.
1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el
bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución,
mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del
mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta
de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del
remate.
2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 %
del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá
por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y
costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la
hubiere.
3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien
hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes,
bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los
veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor
de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en
favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías
ofrecidas en la misma.
4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del
valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de
diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 %
del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr
la completa satisfacción del derecho del ejecutante.
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el
párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación
del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los
conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a
la mejor postura. (Introducción realizada por Real Decreto 8/2011)
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en
favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del
valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya
despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor
postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la
ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las
circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en
relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades
de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el
sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el
beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que
apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden
general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate,
se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.
5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los
apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes
anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.
6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número
12 del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario judicial expedirá
inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse
pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud
suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez
entregado el testimonio al solicitante.
7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la
adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo
que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
8. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de
Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del
remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha
consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción
con arreglo a la legislación hipotecaria.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA Artículo 671. Subasta sin ningún postor.
Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de
tasación. (Modificación Real Decreto 8/2011)
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad,
el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
Disposición Adicional Sexta de la Ley 37/2011 de Agilización Procesal
«Disposición adicional sexta.Adjudicación de bienes inmuebles.
En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los
términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre
que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes
inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la
adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su
valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los
citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la
mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien
hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor
pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba
por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.»
Mediante Real Decreto 8/2011 “de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de
control del gasto público y cancelación de las deudas de empresas y autónomos contraídas por
las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y
de simplificación administrativa”, se modificó el artículo 671, el 670.4 y el artículo 699 de la
LEC 1/2000.
En su Preámbulo exponía el Real Decreto que la situación específica del mercado
inmobiliario en España plantea situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron
préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles y se encuentran
ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago.
Frente a esta situación el Gobierno considera necesario medidas adicionales para la
protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas necesarias para
garantizar que las ejecuciones hipotecarias no den lugar a situaciones abusivas o de
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA malbaratamiento de los bienes afectados, manteniendo plenamente, sin embargo, los elementos
fundamentales de garantía de los préstamos y con ellos la seguridad y solvencia de nuestro
sistema hipotecario.
La protección económica, social y jurídica de la familia constituye uno de los principios
rectores de la política social y económica.
En base a estos principios se elevó al 60% del valor de tasación la cantidad en la que el
ejecutante podía adjudicarse el bien inmueble, eliminando la posibilidad de hacerlo “por la
cantidad que se le debe por todos los conceptos”. Esta última previsión legal permitía al
ejecutante con una deuda pequeña, quedarse un inmueble cuyo valor de tasación era muy
superior.
Se modificó también el artículo 670.4 de la LEC, para evitar que tras conceder plazo al
ejecutado para mejorar postura sin que nadie lo haga, pueda el ejecutante quedarse el bien
inmueble por el 50% del valor de tasación. Pero llama la atención en la reforma, que se
modifica únicamente el artículo 670.4. párrafo segundo, pero mantiene en vigor el párrafo
tercero, que en realidad es del que hace uso la parte ejecutante al ser el mejor postor en subasta,
para quedárselo por el 50%.
Sin embargo el 31-10-2011 ha entrado en vigor una nueva modificación de la materia
mediante la Ley de Agilización Procesal, en la cual se establece una nuevo régimen jurídico
para los supuestos en que el inmueble no sea vivienda habitual del deudor. En tal caso
volvemos a la adjudicación al ejecutante por el 50% del valor de tasación o la cantidad que se
debe por todos los conceptos.
En realidad, esta nueva previsión legal es coherente con la voluntad manifestada en el
Real Decreto de proteger a las familias.
El régimen jurídico aplicable en la subasta es distinto atendiendo a si se trata de
vivienda habitual o no. Por lo tanto el procedimiento no puede llegar a subasta sin tener ese
dato, que sería conveniente publicar en el edicto.
¿A quien corresponde acreditar si la finca hipotecada es vivienda habitual al propio
deudor, al juzgado de oficio
o a la parte ejecutante siguiendo el criterio de la buena fe
procesal?.
¿Basta con la declaración efectuada en la fecha del préstamo hipotecario ante Notario,
acerca del carácter de vivienda habitual o esa información tiene que estar actualizada en la fecha
de su subasta?.
¿Qué sucede si celebrada la subasta notificada mediante edictos, con posterioridad se
sabe que era la vivienda habitual del deudor?
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA ¿Qué sucede si no es vivienda del deudor pero es vivienda habitual de un familiar o de
un heredero?
¿Qué sucede si quien tiene las cargas familiares es el fiador que firmó el préstamo,
aunque viva en vivienda distinta?
La variación del régimen jurídico de adjudicación atendiendo al criterio de vivienda
habitual plantea múltiples dudas de aplicación, dado que el procedimiento de ejecución
hipotecaria no prevé un trámite para su determinación.
Consideramos que deberá la propia parte ejecutante en su demanda determinar si es
vivienda o no, y el juzgado comprobarlo en la base padronal del INE y debería añadirse un
punto al edicto de publicación que lo fije, puesto que el valor de aprobación cambia.
Es necesario destacar que la Disposición Adicional Sexta de la Ley de Agilización
Procesal se refiere a “los casos de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en
los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro II”. Se trata de una
remisión general a los artículos 655 y siguientes relativos a la subasta de bienes inmuebles. La
técnica legislativa empleada en la reforma resulta poco deseable, puesto que no deroga ni
modifica el artículo 670 ni 671 de la LEC, lo que plantea muchas dudas de aplicación. A ello
contribuye el haber realizado una nueva redacción del artículo 651 de la LEC relativo a la
subasta de bienes muebles, de donde parece deducirse que los artículos 670 y 671 actuales
quedan en vigor.
La reforma afecta tanto a bienes embargados como a bienes hipotecados, sin diferenciar
un régimen u otro de ejecución. En definitiva, el criterio básico en toda ejecución será el hecho
de si el bien inmueble es vivienda habitual del deudor o no.
Consideramos que el sistema ofrecido supone un equilibrio de intereses que protege al
que compró para poder obtener una vivienda y desfavorece al que compró con otro objetivo,
que ve como el ejecutante se adjudica el inmueble por un 50% del valor de tasación y le queda
pendiente afrontar gran parte de la deuda, pero suscita múltiples dudas de aplicación práctica, y
los motivos declarados en la exposición de motivos de la norma no están recogidos con claridad
en el texto legal regulado, resultando por ello bastante confuso.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA ¿LAS VARIACIONES EN EL MÍNIMO DE APROBACIÓN SE APLICAN A LA VENTA EXTRAJUDICIAL?
En estos casos no existe un tipo mínimo.
La parte ejecutante a la hora de accionar en defensa de su crédito tiene diversas
posibilidades:
1. Incoar una ejecución no judicial basada en crédito otorgado en escritura pública
51.2.4º LEC ejercitando acción personal basada en derecho de crédito
documentado en la escritura pública de hipoteca
2. Promover juicio ejecutivo, ejercitando la acción hipotecaria conforme dispone
los artículos 126 y 127 LH, 222 y 223 RH y 579 Lec sujetándose a la
realización preferentemente del bien hipotecado.
3. Incoar la ejecución forzosa ante la autoridad judicial realizando la finca, de
conformidad con lo previsto en los artículos 681 a 698 Lec, 129 a 135 LH y 225
a 233 del RH siempre que concurran los supuestos del artículo 682
4. Acudir a un procedimiento extrajudicial ante Notario, tendente a la
realización del valor del inmueble (art. 129 LH y 234 a 236 RH), en este sentido
Sentencias TS 20 abril 1999 y 4 de mayo de 1998.
Únicamente se ha reformado la ejecución judicial, y ello puede dar lugar a
situaciones desequilibradas.
EL PROBLEMA DE LA SUBASTA JUDICIAL El valor de tasación es, junto con la designación de domicilio a efectos de
notificaciones, uno de los requisitos que establece el artículo 682.2.1º de la LEC, para la válida
constitución de la hipoteca. Es necesaria su inscripción en el registro para que los postores
puedan comprobar en todo momento el tipo de la subasta a través de la publicidad registral. Si
figura en la escritura de préstamo, pero no ha sido inscrito, no cabrá iniciar el procedimiento
judicial hasta que se subsane ese defecto.
La ratio de este precepto consistía, según el debate parlamentario de la Ley Hipotecaria
de 1909, en evitar el trámite complicado del avalúo por los peritos. Se observó, como en otros
aspectos, el abaratamiento de los costes y la necesidad de rapidez y facilidad en la ejecución. La
naturaleza de este tipo no es alcanzar una valoración real, según el profesor José Manuel García.
No se trata de valorar pericialmente la finca. Se trata de determinar el precio en que los
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA interesados tasan la finca para que sirva de tipo a la subasta. Es el precio de salida de la subasta
y si es alto o bajo es indiferente, porque la subasta misma lo equilibrará.
Puesto de manifiesto el sentido de este requisito tal como fue concebido por el
legislador de 1909 cabe plantearse que ocurrirá en los supuestos en que la subasta queda
desierta, como está sucediendo en la mayoría de los casos, ¿cómo se equilibrará entonces el
precio? De ninguna forma. El valor de tasación adquiere desde ese momento una relevancia
extraordinaria, puesto que es el eje sobre el que gira la ejecución.
El proyecto de la Ley 1/2000 preveía aprobación mínima por el 70% del valor de
tasación, que posteriormente se redujo al 50%. En realidad la introducción de un mínimo por
esta ley fue un avance respecto a la LEC 1881 y respecto al anterior procedimiento del artículo
131 LH que regulaban un sistema de tres subastas, la última sin sujeción a tipo, pero parece que
no fue tenida en cuenta por el legislador una coyuntura económica como la que afrontamos.
La utilización del artículo 579 LEC para continuar con la ejecución por la parte no
cubierta con la ejecución de la garantía, ha comenzado desde la situación de crisis; con
anterioridad no se hacía uso del precepto por la parte ejecutante, que se resarcía de otro modo el
resto de la deuda.
El artículo 670.4 que estamos analizando se aplica en los casos de subasta con
postores. En el panorama actual se utiliza en la mayoría de los casos cuando comparece la parte
ejecutante con su inmobiliaria. Se trata de un uso de la norma que desvirtúa su significado y
finalidad.
La subasta no es el acto de ejecución en el que se obtiene el máximo precio entre un
grupo de postores cada uno con su valor de reserva en la puja. El sistema no funciona, ni
funcionaba tampoco antes de la crisis por la existencia de acuerdos previos a su celebración.
Por ello consideramos interesante la novedad introducida por la Ley 13/2009 en su
artículo doscientos setenta y ocho, por el que modifica el apartado 2 del artículo 649 que queda
redactado como sigue:
«2. El Secretario judicial anunciará el bien o lote de bienes que se subasta y las
sucesivas posturas que se produzcan. De existir medios técnicos y con el objeto de lograr la
mejor realización, en el acto de la subasta podrán realizarse pujas electrónicas bajo la dirección
del Secretario judicial.»
La subasta electrónica como medio de evitar acuerdos y ganar competitividad parece
interesante, sin embargo actualmente no está funcionando, ni se dispone de sistema para su
realización.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA El apartado primero del artículo analizado regula la posibilidad del ejecutado de
presentar tercero que mejore la postura ofrecida en el plazo de diez días ofreciendo 70% del
valor de tasación o cantidad suficiente para la completa satisfacción del ejecutante. Respecto a
este derecho del ejecutado se ha discutido si era necesaria la notificación al ejecutado no
personado en forma como parte o si, al no haberse personado, no era necesaria. Este problema
nos remite al problema de las notificaciones en el juicio hipotecario en su totalidad, puesto que
al establecer el requisito de fijación de domicilio a tal efecto, existe el debate de si es necesario
garantizar el conocimiento o cumplir el trámite formal legal. Hay muchas sentencias en ambos
sentidos, aunque éste es otro punto muy discutido y estudiado. Tras la reforma operada por la
ley 13/2009, parece que ha quedado establecido que basta con intentar en el domicilio
designado para notificaciones y si resulta negativo, edicto conforme al artículo 164 LEC.
En el caso que nos ocupa es una discusión más teórica que práctica, dado que el
porcentaje de ejecutados que mejoran postura es ínfimo.
En cuanto a la posibilidad establecida en el último párrafo del artículo 670.4 de
aprobar el remate por cuantía inferior al 50 % siempre que se den las circunstancias fijadas
en el precepto, llama la atención que se admita tal posibilidad por el legislador. La aprobación
es recurrible en revisión ante el Juez.
IMPACTO DE LA NORMA Se ha pretendido proteger al que se ha hipotecado para obtener una vivienda habitual y
eso es positivo. Con el tiempo, habrá que valorar el impacto de la norma y a quien beneficiará la
misma, dado que el índice de morosidad en particulares es muy inferior al de morosidad en
promotores. Por el momento vamos aplicando el criterio más beneficioso al particular en base al
resultado de las notificaciones practicadas en el procedimiento. Desde el momento en que hay
un indicio posible vivienda habitual es preferible aplicar el tipo del 60%.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA BIBLIOGRAFIA + MONTERO AROCA, Juan, Tratado de Ejecuciones Hipotecarias, Valencia 2009.
+ GARCÍA GARCÍA, José Manuel, El procedimiento judicial sumario de ejecución de
hipoteca, Madrid 1994.
+ NOGUEROLES PEIRÓ, Nicolás, “Ejecución Hipotecaria e Intereses de Demora: un
problema oculto”, El Economista, 4 de abril de 2011.
+ MAGRO SERVET, Vicente, “Casuística de la ejecución de sentencia de entrega de bien
inmueble” (arts. 661, 675 y 740 LEC. Los ocupantes sin derecho), El Derecho Editores /
Revista de Jurisprudencia El Derecho, nº 1, pg. 1, noviembre de 2007.
+ PARRA LUCÁN, Mª Ángeles, “Los principios generales de la Ley 41/2007 de 7 de
diciembre, de modificación de la Ley del mercado hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario - Núm. 711, Enero - Febrero 2009.
+ MÍNGUEZ HERNÁNDEZ, Fernando, “La satisfacción del crédito por transferencia de la
propiedad del bien hipotecado a la entidad acreedora: elementos para el debate”.
Revista de Derecho del Mercado de Valores N 9, Año 2011.
+ COMISIÓN DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS, Libro Blanco sobre la integración de los
mercados de crédito hipotecario de la UE, Bruselas 2007.
+ SOLER PASCUAL, Luis Antonio, “Continuación del apremio por la diferencia entre el
valor de adjudicación del bien hipotecado en subasta, y el importe de lo adeudado.
Comentario al Auto de la AP Navarra de 17 de diciembre 2010. Foro Abierto”, El
Derecho Editores / Boletín de Contratación Inmobiliaria El Derecho, nº 77, marzo de
2011.
+ VELA SÁNCHEZ, Antonio José, “Sentencia de 14 de Octubre de 2002: Subasta pública
judicial y su eficacia sobre la transmisión dominical de inmuebles. Requisitos para que
se cumpla la doctrina del título y el modo, y para que, adjudicada la finca,
desconociendo la inexactitud registral, el rematante goce de la condición de tercero del
art. 34 de la Ley Hipotecaria”, Editorial Civitas, Revista Cuadernos Civitas de
jurisprudencia civil.
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JORNADAS SOBRE EJECUCION HIPOTECARIA 26 DE ENERO DE 2012. VALENCIA + SÁNCHEZ, Juan Carlos “Las costas en el procedimiento hipotecario una vez se ha
producido la consignación del principal fijado en la cédula de emplazamiento.”, El
Derecho Editores / Boletín de Contratación Inmobiliaria El Derecho, nº 27, septiembre de
2006.
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