CURSO DE CAPACITACION para CORREDORES INMOBILIARIOS C.U.C.I.C.B.A Escribano JORGE HORACIO ARMANDO Titular del Registro Notarial 348 de la C.A.B.A Septiembre 2012 MODULO UNO: COMIENZO DE LA RELACIÓN INMOBILIARIA RESERVA • Se considera un acuerdo FRAGIL, cuya ruptura solo puede perjudicar al potencial comprador, quien pierde el dinero entregado en concepto de reserva, si es que la misma es aceptada.• Debe ser breve, y el bien que se pretende adquirir no debe ser comprometido a terceros sobre los cuales, llegado el caso se tendrá prioridad.C.N.Comercial “Carrizo Elena c/ Guarinello inmobiliaria s/ ordinario” Sala A - Mayo 14/2009 Oferta de Compra Declaración unilateral y recepticia dirigida a la formación del Contrato Requisitos de existencia Ser dirigida a persona o personas determinada Sobre un contrato especial Con todos los antecedentes constitutivos Completa – autosuficiente El principio de Revocabilidad reconoce dos excepciones -Oferente renuncia a retirar la oferta - Se obliga a mantenerla por un plazo determinado Ref: Artículos 1148; 1150 C.C. OFERTA IRREVOCABLE DE COMPRA CASOS: Campos. Revisión.Edificios anteriores 1941 Afectado a históricos Sujeto a eventual desocupación BOLETO DE COMPRAVENTA Oferta de compra Seña Pacto comisorio Menores Cláusula penal Bancarización Boleto de compraventa ESCRITURA PÚBLICA Poder irrevocable BOLETO DE COMPRAVENTA Acto jurídico bilateral que tiene por objeto reglar los derechos de las partes dentro del ámbito patrimonial Art. 1323 del CC Habrá Compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero Contrato preliminar que genera la obligación de otorgar la escritura publica. Esta doctrina considera que el contrato de compraventa inmobiliaria encuadra dentro en la categoría de solemnes ya que la forma exigida constituye un requisito de validez del acto, lo que se sustenta que la escritura no puede ser sustituida por otra forma. Esta formalidad debe ser cumplida por el juez cuando una de las partes se negase a firmar la escritura publica.- Plenario Cazes Francino, Amalia c. Rodríguez Conde.- Art.1185.-“Lopez de Zavalia”. Nulo como contrato de compraventa inmobiliaria y valido como contrato donde las partes se han obligado hacer escrituras publicas. “Zinny” RECOMENDACIONES PARA ANALIZAR BOLETOS • Revisión del titulo •Revisión del boleto •Datos de los vendedores y compradores (compra en comisión, representación) •Asentimiento conyugal •Datos del inmueble •Precio y forma de pago •Títulos Perfectos •Plano de obra y de construcción •Sin son varios vendedores, clausula de solidaridad •Deudas propter rem •Inmuebles por accesión •Designación de escribano, fecha y lugar de escritura •Cargos de gastos e impuestos •Revisión de certificados •Levantamiento de medidas previas •Clausula Penal •Pacto comisorio •Clausulas especiales MODELO DE BOLETO DE COMPRAVENTA GUIA PRACTICA Comparecientes Arts. 1001 y 1002 C.C. Ley 17.671 DNI. Representación: Poderes.Personas jurídicas.En comisión.Compra para terceros. Vendedores: Cónyuges: codisponen o asienten Bienes Propios o Gananciales.- Artículo 1002: Prevé tres formas de justificar la identidad de los otorgantes, utilizables en forma indistinta. La identidad de los comparecientes deberá justificarse por cualquiera de los siguientes medios: Por afirmación del conocimiento por parte del escribano; Por declaración de dos testigos, que deberán ser de conocimiento del escribano y serán responsables de la identificación; Por exhibición que se hiciere al escribano de documento idóneo. En este caso, se deberá individualizar el documento y agregar al protocolo reproducción certificada de sus partes pertinentes.” REPRESENTACIÓN -Representantes son aquellos que intervienen en la celebración de un acto jurídico por cuenta y en interés ajeno. -Los efectos recaen sobre los representados, no sobre el representante Representación legal o necesaria: es impuesta por la ley a los incapaces Patria potestad, tutela, curatela, albaceazgo Representación voluntaria: Se da por libre elección y voluntad de los representados Representación orgánica: Se da en las personas jurídicas y se determina por ley y los estatutos societarios. OBJETO DEL BOLETO DE COMPRAVENTA Capital: de acuerdo a titulo. Provincia: de acuerdo a plano y titulo. Superficie: según mensura -según titulo Reglamento Certificados – Informes. Propiedad horizontal: * Unidad funcional.* Unidad complementaria.* Partes partitivas.* Partes comunes.* Bauleras – Cocheras.- PRECIO Seña seña penitencial (Art.1202). a cuenta de precio.a cuenta de precio y principio de ejecución.VIR – Valuación Fiscal – COTI Fallos.Moneda de pago.Bancarización.- SEÑA - SEÑAL O ARRAS ARREPENTIMIENTO CLAUSULAS Derecho discrecional de arrepentimiento que puede hacerse valer por uno u otro contratante, cuando hay entrega de seña, mediante la pérdida de ella o su devolución con otro tanto • “COMO SEÑA “ • “COMO SEÑA Y A CUENTA DE PRECIO” • COMO SEÑA , A CUENTA DE PRECIO Y COMO PRINCIPIO DE EJECUCIÓN.- SEÑA PENITENCIAL .- Art. 1202 C.Civil SEÑA CONFIRMATORIA.C.COM.- ART 475.- Fallo Plenario Mendez c/ Perrupato de Ferrara.(29/12/1951) LIMITACIONES A LOS PAGOS EN DINERO EN EFECTIVO Régimen impuesto por la ley 25.345 modificada por la ley 25.413 “NO SURTIRÁN EFECTOS ENTRE PARTES NI FRENTE A TERCEROS LOS PAGOS TOTALES O PARCIALES DE SUMAS DE DINERO SUPERIORES A ...$1000” DEPÓSITOS EN CUENTA DE ENTIDADES FINANCIERAS GIROS O TRANSFERENCIAS BANCARIAS.CHEQUES O CHEQUES CANCELATORIOS.- DECRETO 22/2001: “ ADMITE COMO MEDIO IDÓNEO DE PAGO EL DINERO ENTREGADO EN OCASIÓN DE ESCRITURAS POR LAS QUE SE CONSTITUYAN, MODIFIQUEN, DECLAREN O EXTINGAN DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES” En la Asamblea del Consejo Federal del Notariado Argentino (19/04/2001) fue criterio unánime de los Colegios Notariales del país Incluídos en el decreto 22 ACTOS MEDIANTE LOS CUALES SE TRANSFIERE EL DOMINIO SOBRE INMUEBLES PACTO COMISORIO RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL PREVISIÓN CONTRACTUAL POR LA QUE LAS PARTES O ALGUNA DE ELLAS, SE RESERVA EL DERECHO DE TENER POR RESUELTO EL CONTRATO FRENTE AL INCUMPLIMIENTO DE LA OTRA ART 1204 CC EXPRESO Opera derecho de IMPLÍCITO pleno Se debe exigir el previo cumplimiento de la obligación. Se le debe otorgar al deudor un plazo no menor de 15 días, salvo uso y costumbres que establezcan uno menor CLAUSULA PENAL • ES UNA PENA PECUNIARIA PREESTABLECIDA, PACTADA PARA ASEGURAR LO CONVENIDO EN EL CONTRATO Y QUE SE EJECUTA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO Diferencias y semejanzas con la seña Clausula penal: para el caso de retardo o inejecución de las obligaciones establecidas.- Indemnización convencional previamente pactada Seña: arrepentimiento No es necesario probar el perjuicio.No da derecho a otra indemnización aunque fuese insuficiente.Está sujeta a revisión judicial.Ref.- Art. 652 y sig. del Código Civil. Asentimiento Conyugal (Art. 1277 Cód. Civil) -Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales -Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto, el juez podrá autorizarlo previa audiencia de las partes -También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial. MODULO DOS: TITULO SUFICIENTE TITULO SUFICIENTE Es aquel que cumple con todos los requisitos de: *Forma Art. 973 CC Escritura pública *Fondo 1) Titularidad: quien transmite debe ser titular 2) Capacidad: De enajenar y de adquirir EXCEPCIONES al TITULO SUFICIENTE 1) Subasta Pública 2) Transmisión Mortis Causa 3) Prescripción Adquisitiva o Usucapión Títulos provenientes de SUBASTA PUBLICA Subasta Judicial. Su procedimiento procesal regulado por el Art. 586 del CPCC. ¿Cuando se produce la transmisión de dominio? -Aprobación del Remate. -Pago del precio (Art. 380 del CPCC). -Tradición del inmueble a favor del comprador que debe ser conferida judicialmente. TRANSMISION MORTIS CAUSA Para que se produzca la trasmisión del derecho real a los herederos se deberá iniciar el juicio sucesorio correspondiente a) Ab intestato Art. 699 del CPCC y siguientes. Apertura. Nota al Art. 3282 del CC. “ La muerte, la apertura y la transmisión de la herencia se causa en el mismo instante.” Citaciones - Edictos - Cedulas Declaratoria de Herederos. Posesión de la Herencia. Art.702 in fine del CPCC.Partición. Inscripción b) Testamentaria PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual El poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA BREVE Para adquirir el inmueble se requiere: -Buena Fe -Justo Título -Posesión continua, pacífica y pública de 10 años PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA Para adquirir el inmueble se requiere: -Posesión continua, pacífica y pública de 20 años CESION DE ACCIONES Y DERECHOS HEREDITARIOS Cesión de créditos. Art. 1444 del CC.- Concepto: contrato mediante el cual el heredero transmite a otra persona sus derechos patrimoniales sobre la herencia o sobre una cuota parte de ella, pero no transmite la condición de heredero. Caracteres: es consensual, formal (inc. 6 del Art.1184 CC).Inscripción Exp: 98925 Carátula: "DANSIGUER NESTOR LUIS S/ ·· SUCESION AB-INTESTATO" Objeto: incorpora bien. Rol Procesal: Dra. Bontempi.a. Mar del Plata, 26 de Septiembre de 2011 . Agréguense los recaudos acompañados y téngase presente (art. 34 del CPCC).Previo a la regulación de honorarios solicitada, deberá adjuntar copia debidamente autenticada del auto de inscripción o el oficio y testimonio que ordena la inscripción de la parte que le pertenece al causante del bien denunciado, en la sucesión de su madre Sra. Fabiani Sidoria, no así en la sucesión de su padre, toda vez que el causante de autos no ha sido declarado heredero en ésta última y confeccionar correctamente la Declaración Jurada Patrimonial, consignando la parte proporcional correspondiente (1/4) (art. 34 inc. 5° b del CPCC).- Así lo afirma nuestro más alto Tribunal, sosteniendo que "El cesionario de derechos hereditarios no adquiere ni la totalidad ni un porcentaje del patrimonio del cedente, sino un conjunto de bienes o derechos cuya determinación última depende de la partición final del haber relicto (SCBA, C 88998 S 3-32010) Desglósese la documentación original y resérvese la misma en caja fuerte del Juzgado para su posterior entrega al peticionante y/o autorizados, dejándose copia certificada y debida constancia en autos (Ap. IV art. 35 de la Acordada 2514).LUCAS VESPUCCI JUEZ CIVIL Y COMERCIAL MODULO TRES: MODO SUFICIENTE para transferir el dominio MODO SUFICIENTE Para que la tradición genere transmisión del derecho real de dominio se requiere: 1) Que sea hecha por el propietario de la cosa 2) Capacidad de las partes 3) Que haya título suficiente TRADITIO BREVI MANU - Excepción a la tradición -Dos supuestos: 1) El actual poseedor era antes tenedor de la cosa 2) El nuevo propietario de la cosa poseerá por intermedio de quien ya era tenedor de la cosa y a través de él entablará su contacto con la cosa CONSTITUTO POSESORIO -Es una excepción a la tradición -Supuesto donde es innecesaria la tradición de la cosa -Se enajena un inmueble pero continúa ocupándolo la parte enajenante en virtud de otro negocio REGISTRO INMOBILIARIO EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN -El registro es un requisito DECLARATIVO al solo efecto de dar publicidad del acto jurídico RESERVA DE PRIORIDAD -También conocida como “bloqueo registral” -El acto registrable que ingresa primero en el Registro, se antepone con preferencia excluyente a cualquier otro acto registrable, que siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad (aunque dicho acto sea de fecha anterior) MEDIDAS PRECAUTORIAS -Previo a la escrituración se debe desinteresar a los acreedores que hubieran trabado embargos o inhibiciones, o se resovlerá por la imposibilidad de escriturar -En caso de concurrencia de acreedores del vendedor posteriores al boleto, se determinará judicialmente la prioridad entre: *titular de boleto *acreedores del vendedor REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES 1) Embargo 2) Inhibición -Es una medida de seguridad ordenada por el juez, que crea un obstáculo a la disposición de bienes. -Ningún escribano puede autorizar actos de disposición de bienes del inhibido sin orden judicial de levantamiento ESTUDIO DE TÍTULOS TRACTO SUCESIVO / TRACTO ABREVIADO TRACTO SUCESIVO Concepto: Es un mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno.- ARTICULO 15 Ley 17.801 “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones” ELEMENTOS DEL TRACTO SUJETO: Debe haber IDENTIDAD entre la persona que otorga el acto dispositivo y la que figura en el asiento registral como titular del derecho.OBJETO: COINCIDENCIA en la descripción del inmueble, entre lo que dice el Folio (FR) y el documento.OPORTUNIDAD: La previa inscripción debe existir en el momento de practicarse el asiento respectivo y no al de formalizarse el documento. – EFECTOS: Si no se cumple la exigencia del Tracto, el Registro procederá de la siguiente manera, según pueda o no el adquirente justificar la legitimación de su causante: 4.1) Si no puede: el documento no se inscribe.- La sanción surge expresamente del artículo 15.4.2) Si puede: el documento se inscribirá en forma provisoria por 180 días.- TRACTO ABREVIADO Concepto: Es una MODALIDAD del tracto sucesivo, por la que se permite concentrar en un asiento único, dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto.- NO ES UNA EXCEPCION al tracto sucesivo. “Art. 16.- …En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.” a) cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre; b) cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge; c) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios; d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. MODULO CUATRO: PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley N º 13.512) El derecho de propiedad horizontal recae sobre inmuebles edificados PARTES PRIVATIVAS Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento PARTES COMUNES (La siguiente enumeración carece de carácter taxativo) Terreno Los cimientos, muros maestros, techos Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos Patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes Escaleras, puertas de entrada Jardines Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración Los locales para alojamiento del portero y portería Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes: conforme a su destino sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. UNIDADES FUNCIONALES Conjunto de ambientes principales directamente comunicados y unidos entre sí, necesarios para el desarrollo de las actividades compatibles con el destino del edificio que fija el Reglamento de Copropiedad y Administración UNIDADES COMPLEMENTARIAS Es el conjunto de ambientes y dependencias comunicados y unidos entre sí que, no constituyendo una unidad funcional, complementa a alguna de éstas en su uso, y resulta jurídicamente accesoria de ella. -COCHERAS -BAULERAS Comercialización de emprendimientos inmobiliarios -Fideicomiso -Venta a plazos -Venta con cláusulas de reajuste -Venta al costo