1 Acuerdo N° 91 18 En días del mes de la ciudad de Rosario, Abril a los de dos mil doce, se reunieron en Acuerdo los señores miembros de la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Rosario, doctores Ariel Carlos Ariza, María Mercedes Serra y Ricardo A. Silvestri, para dictar sentencia en los autos caratulados “LEMMA, Nancy Noemí contra ADMINISTRACIÓN SAN JOSÉ sobre ORDINARIO” (Expte. Nº 321/2010), venidos del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial Nº 3 de Rosario para resolver los recursos de nulidad y de apelación interpuestos contra el fallo número 2.810 de fecha 22 de septiembre de 2009. Realizado el estudio de la causa, se resolvió plantear las siguientes cuestiones: Primera: ¿Es nula la sentencia recurrida? Segunda: En su caso, ¿es ella justa? Tercera: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? Correspondiendo votar en primer término al señor vocal doctor Ariza, sobre la primera cuestión dijo: En sostén del recurso de nulidad interpuesto a foja 242, la recurrente afirma que la sentencia impugnada carece de coherencia al tener por cierto que la actora conocía la existencia del proceso de ejecución hipotecaria al momento de entregar la seña, hecho que 2 dice ajeno a las probanzas de autos; que el decisorio le otorgó significados impropios y erróneos a los términos textuales empleados por las partes en los documentos fundantes del reclamo; que el sentenciante omitió expedirse sobre una cuestión central tal como el hecho de que los demandados violaron el deber de información. Se advierte que tales críticas no resultan susceptibles de fundar el recurso de nulidad por no referir a vicios de procedimiento sino, eventualmente, a errores de juzgamiento propios del recurso de apelación. Por lo demás, la propia recurrente remite a tales planteos en oportunidad de fundar sus agravios apelatorios, por lo que podrán obtener adecuada respuesta al tratarse el recurso respectivo. Por añadidura, irregularidades no se advierte procedimentales la que existencia justifiquen de un pronunciamiento oficioso. Voto, pues, por la negativa. Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora Serra, a quien le correspondió votar en segundo lugar dijo: Que adhiere a los fundamentos expuestos por el señor vocal doctor Ariza, y vota por la negativa. Concedida la Silvestri, a término, ésta a quien palabra le al señor correspondió cuestión, dijo: Que vocal votar en coincide doctor tercer con lo 3 manifestado por el señor vocal doctor Ariza y vota negativamente a esta cuestión. Sobre la segunda cuestión, el señor vocal doctor Ariza dijo: 1. Mediante sentencia número 2.810 de fecha 22 de septiembre de 2009 instancia rechazó “doblada” y/o inmueble (fs.236/241), la del importe interpuesta Guillermo demanda Osvaldo por el de de de restitución reserva Nancy López juez Noemí de primera de compra Lemma (declarado seña de contra rebelde) y/o Administración San José y/o Agustín Eduardo Funes, e impuso las costas a la accionante. Para así decidir, luego de sentar las bases de su razonamiento en lo relativo a la interpretación de la voluntad negocial señaló el A-quo que, conforme a lo expresado por los firmantes del recibo de seña, la operación concertada entre la actora inmobiliario Agustín “Administración referendum como de Eduardo San la compradora Funes José” y como seguiría aceptación del el corredor titular adelante vendedor de ad Guillermo Osvaldo López y siempre que no existiera un impedimento legal que obstaculizara su correcta concreción. Interpretó que la referencia a un “impedimento legal” exteriorizaba vigente en una el posición ánimo de segura, los concluyente, firmantes en ese 4 momento. Expresó que si bien la actora pretendió tildar de “impedimento legal” a la cuantía original de U$S 44.000 correspondiente a un mutuo garantizado con una hipoteca constituida sobre el inmueble a adquirir, cuantía mayor a la indicada en el recibo de seña, lo cierto era que, según el informe remitido por el juzgado ante el cual tramitaba la ejecución de dicha hipoteca, el monto asimismo demandado que la ascendía a existencia $ de 42.315. Entendió embargos sobre el inmueble, anteriores o posteriores al recibo de seña, no podían ser calificados como “impedimento legal” sino que en todo caso contrariedad, podrían pero significar ciertamente no una un demora, obstáculo una legal para que la compraventa se concretase, ni configuraban un impedimento para celebrar el boleto de compraventa que la actora escrituración se negó definitiva. a suscribir, Recordó ni que para los la artículos 1.174 y 1.179 Código Civil autorizan la venta del bien embargado como tal, siempre que no se oculte la existencia del embargo. En tal sentido señaló que el bien embargado compraventa pero puede ser ésta será objeto del inoponible al contrato de embargante, quien podrá actuar respecto del bien como si no hubiese salido del patrimonio de su deudor, tratándose de un supuesto de indisponibilidad relativa en la cual se 5 establecen límites al poder de disposición del propietario pero únicamente en la medida del interés del embargante, y siempre que la contratación sea de buena fe, esto es, con denuncia del embargo existente sobre el bien. Indicó que en caso de negociación de mala fe, el contratante obligación que de actúa liberar en el tal carácter inmueble del adquiere gravamen la bajo riesgo de incurrir en delito civil de estelionato con la responsabilidad establecida en el artículo 1.179 del Código Civil. En definitiva, el magistrado expresó no advertir que la existencia de la ejecución hipotecaria, de la cual la actora habría tomado conocimiento al suscribir el recibo de seña, y de los embargos, de los cuales habría tomado conocimiento per se, pudiera ser calificada de “impedimento legal” para celebrar la contratación y que, por ende, no justificaba la pretensión esgrimida, juzgando que en verdad existió un arrepentimiento de la compradora, motivando ello el recurso de rechazo de la demanda. Contra el fallo interpuso la actora apelación (a fs.242, concedido a fs.243). Radicada la causa en esta Sala, la recurrente expresó sus agravios (fs.259/274). Sus quejas pueden resumirse en los siguientes términos: a) le achaca al sentenciante el error de considerar que la actora tenía conocimiento, al 6 momento de la suscripción del recibo de seña, de la existencia de hipotecaria. suscribir un Afirma la existencia seña de un proceso la judicial apelante sólo que tenía contrato de al ejecución momento conocimiento de mutuo con de de la garantía hipotecaria por la suma de $ 70.000, y agrega que no surge de las probanzas de la causa, ni del recibo de seña, ni de las manifestaciones vertidas por las partes, que hubiese tenido conocimiento del juicio de ejecución de la hipoteca como tampoco de los embargos trabados sobre el bien en ese y otros pleitos que también desconocía. Expresa que en realidad, posteriormente a la suscripción del hipoteca que ascendía a recibo le $ de habían 70.000, seña supo informado, era en per que verdad se que la supuestamente por un monto superior, de U$S 44.000, anoticiándose también de dos embargos que habían sido trabados sobre el inmueble, uno antes y otro después de la suscripción del recibo. Alega que el yerro atribuido al decisorio es fundamental, y que es bien diferente adquirir un inmueble hipotecado, que no adquirir presupone un embargo inmueble con alguno sobre ejecución el bien, hipotecaria a en trámite que sí permitiría representarse la existencia de un embargo. Afirma que sólo le informaron la existencia de una hipoteca y le ocultaron dolosamente la existencia 7 del proceso de ejecución hipotecaria y de los embargos trabados antes y resumen, sostiene después de que juez el entregar de la seña. En grado fundó su sentencia en un extremo no afirmado ni probado; b) se queja porque, a su entender, el juez de grado le asignó a los términos “impedimento legal” y “obstaculizar” el significado de “imposibilidad”. Arguye que, en el razonamiento del juez, la compraventa debió llevarse a cabo a pesar de todo, lo cual, afirma, le habría ocasionado daños mayores a los ya padecidos, y recién allí la compradora podría reclamar por sus derechos. Afirma que, por el contrario, su comportamiento fue diligente y, que cuando conoció por sus propios medios los gravámenes que le habían sido dolosamente ocultados, se negó a la suscripción del boleto, lo cual no puede configurar un arrepentimiento. Agrega que es de público conocimiento que las averiguaciones pertinentes se efectúan en el término que transcurre entre la entrega de la seña y la suscripción del boleto o escritura pública. Aduce que los fundamentos del fallo no permiten dimensionar cuáles serían circunstancias calificables como “impedimentos legales” toda vez que el A-quo los equipara a la “imposibilidad”. Remarca que su intención era comprar una casa para vivir, y no adquirir juicios. Sostiene que la cuestión radica en determinar el 8 significado y alcance de la expresión “impedimento” empleada por las partes, señalando que estaría haciendo referencia a un obstáculo, embarazo, estorbo, dificultad o traba, descartando que se trate de un sinónimo de imposibilidad. Considera que el sentenciante ha violado las de reglas los de derecho contratos, relativas a la interpretación modificando el significado de los términos empleados por las partes en el documento en que se instrumentó “impedimento la seña. legal operatoria” debe que Indica que la obstaculizare interpretarse la por expresión correcta oposición al “arrepentimiento de la parte compradora” referenciado en la misma oración, ambos con relación a los efectos de la frustración del contrato respecto de la restitución o no del importe de la seña entregada, expresando la recurrente que el adjetivo “legal” fue utilizado para distinguirlo de cualquier impedimento de tipo personal. Agrega que la alusión a la “correcta operatoria” refiere al normal desenvolvimiento de las cosas, cuestionando que pueda operatoria considerarse el razonable encontrarse de para pronto con una que correcta no sólo había una hipoteca sino además un juicio de ejecución hipotecaria en trámite y dos embargos provenientes de otros pleitos. Sostiene que tales extremos, desconocidos y ocultados al tiempo de la seña, sí configuraron un 9 impedimento legal susceptible de obstaculizar la correcta operatoria; c) también le achaca al fallo la omisión de pronunciamiento con relación a lo afirmado en la demanda acerca del ocultamiento doloso en la etapa precontractual, imputado a la contraria, de información sustancial referida a las condiciones del inmueble con inducción a error pues, afirma, de haber conocido el verdadero estado de las cosas no habría concretado la seña. Dice que tales circunstancias no pueden presumirse desconocidas por el vendedor ni por el intermediario, y agrega que la violación al deber de información surge de la sola lectura del recibo de seña en contraposición con los informes expedidos por el Registro General, siendo tal infracción la causa de la contienda y la causal invocada en sustento de la resolución contractual intentada en el intercambio epistolar con la contraria. Expresa que la violación al deber de información en la etapa precontractual da sustento a una pretensión de resolución contractual, como asimismo puede acarrear la nulidad del contrato por vicio de dolo, y añade que si ello es así entonces también tiene la virtualidad de configurar el supuesto previsto por las partes como impedimento legal para la correcta operatoria. Entiende que tanto el vendedor como el intermediario son responsables porque el deber de información recae sobre 10 ambos: López como potencial vendedor estaba obligado a conducirse de buena fe (art. 1.198, Cód. Civ.) y por ello a detallar mientras que obligación actividad el el en verdadero agente virtud del inmobiliario de desarrollada estado la y inmueble, tenía idéntica profesionalidad lo normado por de la la ley provincial 13.154 y la ley nacional 25.028; d) aduce que el A-quo, al descartar la existencia del “impedimento legal” invocado con base en la cuantía original del préstamo hipotecario de U$S 44.000, señalando que el monto reclamado en el juicio de ejecución hipotecaria era en realidad de $ 42.315, confundió a la hipoteca con la ejecución monto del hipotecaria. mutuo “impedimento no legal”, Sostiene que fue invocado aisladamente sino dentro de un el verdadero como conjunto de circunstancias ocultadas maliciosamente, y añade que lo trascendente es que en el recibo de seña se consignó un importe y la escritura de mutuo tenía uno mayor, aparte de que se ocultó la existencia del proceso de ejecución, no apareciendo determinante el importe de la demanda si se tiene en cuenta que al mismo deben sumarse los intereses y los honorarios y costas del juicio. Señala que el A-quo discurrió en la doctrina de la compraventa de inmuebles embargados dejando de lado la ocultación maliciosa de la información perpetrada por los 11 demandados. Descartada la extemporaneidad de la expresión de agravios planteada por el codemandado Agustín Eduardo Funes, según resolución N° 345 del 26.09.2011 obrante a fojas 287/288, apelatorios contestados (fs.278) y por aquél consentido el los agravios llamamiento de autos (fs.292), quedaron los presentes en condiciones de dictar sentencia. 2. El relato de los antecedentes de la causa ha sido adecuadamente desarrollado por el sentenciante de primera instancia (fs.236/238), por lo cual a dicha relación de hechos, que no ha sido objeto de reproche alguno, corresponde remitir en esta instancia. Ingresando en el examen de los agravios apelatorios, se estima que éstos satisfacen la exigencia contenida en el artículo 365 del Código Procesal, adelantándose que los mismos habrán de prosperar. Está fuera de discusión en estos autos que en fecha 23.08.2005 el codemandado Agustín Eduardo Funes, como titular de la inmobiliaria que gira bajo el nombre de fantasía “Administración San José”, recibió de la actora Nancy Noemí Lemma la suma de $ 2.400 en concepto de seña a cuenta de precio y como principio de ejecución para la compraventa de un inmueble ubicado en la calle Anchoris número 1918 de esta ciudad, cuyo precio ascendería a un 12 total de $ 80.000, estipulándose que se pagaría la suma de $ 10.000, equivalente a una inhibición que pesaba sobre la vendedora, compraventa, y el al celebrarse resto al el otorgarse boleto la de escritura traslativa de dominio. Se dejó aclarado además que sobre el inmueble pesaba una hipoteca a favor del Banco de Boston por la suma de $ 70.000, mencionándose también que del monto del precio se deduciría el importe recibido en concepto de seña. Se dejó sentado asimismo que la seña se recibía ad referendum de la aceptación de los propietarios del inmueble, quedando la misma en caución del titular de Administración San José, quien por su intervención percibiría de la compradora una comisión del 3% al suscribirse el boleto de compraventa. Se estipuló que la seña tendría vigencia por un plazo de veinte días corridos prorrogable por circunstancias externas que demorasen la operación, y que “en caso de que existiese algún impedimento legal que obstaculizare la correcta operatoria, el importe de seña será reintegrado puesto a disposición mediante telegrama con aviso de entrega, al mismo valor que fue tomado sin ser doblada la suma en común acuerdo entre ambas partes, no así en caso de arrepentimiento de la parte compradora”. Todo ello según surge del recibo acompañado en copia por la actora a foja 8 y reconocido por el codemandado Funes 13 en su responde a foja 31. También está fuera de discusión que Guillermo Osvaldo López, codemandado en carácter de propietario del inmueble, refrendó el negocio suscribiendo el recibo de seña. En este punto son contestes la actora y el codemandado Funes, operando asimismo el reconocimiento tácito del codemandado López sobre el particular por aplicación del artículo 143 del Código Procesal, en tanto no compareció a estar a derecho ni contestó la demanda. Cabe preguntarse entonces si en el caso asiste a la actora el pretendido derecho a obtener el reintegro de la seña en virtud de la frustración de la compraventa. Una aconseja liminar consideración detenerse brevemente de en orden la metodológico calificación del instrumento otorgado por las partes, al que la misma actora le referirse ha dado luego la denominación subsidiariamente a de “seña” “reserva”. para Dicha calificación tiende únicamente a determinar los efectos jurídicos que celebrado por podían las extraerse partes (v. del mencionado REZZÓNICO, Juan acto C., La calificación e integración del contrato, en Contratos. Homenaje al profesor doctor Jorge Mosset Iturraspe, dir. Félix A Trigo Represas y Rubén S. Stiglitz, La Rocca, 1989, p.57/72). 14 Del contenido del documento, obrante en copia a foja 8, se desprende que los otorgantes de manera clara calificaron el acto como seña. Si bien es sabido que en la calificación del negocio no necesariamente hay que detenerse en la denominación que las partes utilizaron, no es menos cierto que la directiva legal indica como primera pauta de interpretación el sentido literal de los propios términos utilizados por las partes (art.217, Cód. Com.; esta Sala, Acuerdo N° 198 del 12.05.2010, causa “Vanni c. Divito”). A su vez, la selección de esa expresión tiene por sí misma una evidente connotación en el campo inmobiliario en tanto que la seña constituye la dación o entrega de una cosa, generalmente dinero, que una parte realiza a favor de otra a fin de asegurar el cumplimiento de un contrato o bien para permitir el arrepentimiento (LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J., Teoría de los Contratos, Zavalía, 1997, T.I, p.668 Parte y General, ss.; 4ta. NICOLAU, ed., Noemí Ed. L., Fundamentos de Derecho Contractual, La Ley, 2009, T.I, p.336/341). Sin embargo, contradictorios en aparecen orden a luego dos determinar el elementos carácter penitencial o no de la seña celebrada. Por un lado se expresó que la seña se entregaba a cuenta de precio y como principio de ejecución -lo cual otorgaría, conforme 15 a antigua jurisprudencia, carácter confirmatorio a la seña (conf. S.C.B.A., 02.09.1949, J.A. 1949-IV-330; del mismo Sala tribunal, F, causa 26.03.1980, “Mussacchio “Felman c. c. Correa”; Casanueva”; CNCiv, v. tb. MORELLO, Augusto M., DE LA COLINA, Pedro R., El boleto de compraventa inmobiliaria, 4ta. ed., Librería Editora Platense, 2008, consideró en p.858/860)-; el mismo y por documento la otro lado se posibilidad de arrepentimiento de la parte compradora. Igualmente, como particularidad del acto celebrado, se previó un plazo de vigencia de la seña por veinte días corridos prorrogables. Bajo las condiciones que acaban de exponerse estimo que el acto suscripto constituyó una seña, celebrada como instrumento precontractual que permitía a los celebrantes el arrepentimiento de la operación con los efectos del artículo 1.202 del Código Civil. Aparte de dicho arrepentimiento, el acto podía quedar sin efecto por el sólo transcurso del tiempo por la consumación de su plazo existencia de de vigencia. Inclusive inconvenientes que se estipuló que la obstaculizaran la “correcta operación” daría lugar justificadamente a la frustración del acto. Cabe descartar, entonces, que el instrumento del caso resulte lo que en la práctica inmobilaria suele ser 16 denominado como “reserva”. Esa Sala ha tenido ocasión de decidir, in re “Rosbaco c. Crestale & Asoc.” (Acuerdo N° 32 del 21.02.2007) que la reserva de compra “constituye un contrato innominado mediante el cual el reservante da una suma de dinero al propietario de un inmueble quien se obliga a no venderlo a terceros durante el tiempo pactado. (…) El dueño asume una obligación de no hacer, consistente comprometido en no vender (Lorenzetti, a un tercero Ricardo el inmueble 'Tratado de los Contratos. Parte Especial', Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2004, pág.293). El mismo autor señaló más adelante: Si el contrato extingue definitivo debiendo no se restituir celebra, el la reserva vendedor la se suma recibida del comprador (Ibidem, pág.293). En el panorama jurisprudencial resulta relevante, al respecto, el pronunciamiento de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, Sala D, recaído en autos 'Bellochio de Montemayor, María v. Potais, Augusto' del 02.09.1997, J.A. 1998-II, pág.97. Sostuvo allí el Dr. Bueres que las reservas subordinan la relación contractual instrumentada en ella a la firma del boleto definitivo, por lo que se está en presencia de una condición suspensiva (art.545 C.C.) atento a lo cual la frustración de tal boleto provoca los efectos del art.548 del dicho Código, que establece que en tal caso 17 la obligación es considerada como si nunca se hubiese formado, razón por la cual, el promitente de venta debe restituir lo recibido en carácter de reserva (Gastaldi, José María 'Las cláusulas de reserva y otras cuestiones en la compraventa Similares inmobiliaria', consideraciones respecto E.D. del 124-284). documento de reserva se siguieron también en un destacado precedente de la Sala C, de la misma Cámara Nacional Civil, in re 'Bacco de 209.1999 Ferreiro, (D.J. Irma 2000-2, c/ pág. Carballo, 983). Rafael' En el del trabajo doctrinario (…) de autoría de Solari Costa, se analizan problemas tradicionales en materia de reserva en tanto que se diferencia, los casos en adecuadamente que vendedor y este acto, comprador ya de han perfeccionado un acuerdo sobre la venta, restando el otorgamiento del boleto (Solari Costa, Osvaldo 'La reserva de compra inmobiliaria', L.L. 2000-B, pág.117). En la reserva quedando la propiamente reserva dicha pendiente no de hay la tal acuerdo, aceptación del vendedor. Sin perjuicio de lo anterior, el mismo Solari Costa indica: 'En el momento de suscripción de la reserva, normalmente se entrega una suma de dinero a la inmobiliaria corredora, a fin de garantizar la seriedad de la propuesta. Vencido el plazo -durante el cual el corredor retira el inmueble de la venta al público- sin 18 que la oferta sea aceptada, se entiende que la misma ha sido rechazada, y se debe por tanto restituir el importe al oferente. Si el oferente desiste de su propuesta pierde en favor del inmobiliaria el dinero dejado como garantía' (Solari, Costa, op. Cit., pág.124)”. En autos, el único elemento de contacto que tendría el acto celebrado con la reserva es la existencia de un plazo de vigencia, debiendo prevalecer en cambio, como propio de la seña de autos, la existencia de una facultad de arrepentimiento. Sentado lo anterior, corresponde señalar que en autos el codemandado López no opuso resistencia alguna a la pretensión de reintegro esgrimida por la actora. El codemandado Funes, por su parte, pretendió desligarse de los hechos de la causa afirmando que el importe de la seña fue entregado al codemandado López, invocando en acompañado embargo, en dicho reconocimiento sustento de fotocopia documento de López tal aseveración certificada privado y, por a no lo el foja fue recibo 75. sometido demás, el Sin al extremo invocado tampoco surge de la confesión ficta de este último -ocurrida en virtud de su incomparecencia a la audiencia de absolución de posiciones instrumentada a foja 92 y vta., a tenor del pliego presentado por la actora y obrante a fojas 88/89 (v. especialmente 19 posición n° 8, donde se afirma que el dinero quedó en caución de Administración San José)-. Por lo demás, tampoco se invocó ni se desprende de las constancias de la causa que Funes hubiese obrado en representación de López al percibir la seña. A todo evento, se ha señalado por prestigiosa vender que puede puede doctrina dar ser una un que quien autorización profesional tiene a interés una (martillero en persona, o corredor inmobiliario), para proceder a la venta; el martillero o corredor puede ofrecer el inmueble en venta a nombre y por cuenta del propietario; puede celebrar contratos de reserva de compra y recibir señas, que debe dar al propietario salvo autorización en contrario; si no hace entrega de la seña es depositario de la misma y puede ser intimado a su entrega; si la operación se frustra, está obligado a restituir lo percibido del tercero (v. MORELLO, Augusto M., DE LA COLINA, Pedro R., El boleto de compraventa inmobiliaria, 4ta. ed., Librería Editora Platense, 2008, p.284/286; LORENZETTI, Ricardo L., Tratado de los Contratos, Rubinzal Culzoni, 1999, T.I, p.327). También violación adujo al Funes deber condiciones del aparecieron deudas de en su defensa información inmueble superiores respecto ofrecido al que valor en del no hubo de las venta ni inmueble, 20 sino que el contrato se habría frustrado por arrepentimiento de la compradora, careciendo por tanto de derecho al reintegro de la seña, posición de la que se hizo eco el sentenciante anterior quien en definitiva juzgó que las no eran un impedimento cargas desconocidas legal que pesaban sobre el inmueble por la actora ni constituyeron que obstaculizara la correcta operatoria y que, en consecuencia, la compraventa se frustró por arrepentimiento de la señante. Pero lo cierto es que en el recibo de seña sólo se hizo constar la existencia de una hipoteca sobre el bien por $ 70.000 y una inhibición sobre el vendedor por $ 10.000, mientras que de los informes recabados por ante el Registro General y ofrecidos por la actora como prueba documental a fojas 54/63 se desprende que, además de la hipoteca por U$S 44.000 constituida en fecha 16.05.2001 a favor del BankBoston N.A., pesaba sobre el inmueble de marras un embargo por $ 3.200 inscripto en fecha Jimena 22.10.2003 M. perjuicios” c. y ordenado López, tramitados Hernán ante en M. el los y autos otro Tribunal “Carchano, s. Daños Colegiado y de Responsabilidad Extracontractual N° 2 y, asimismo, según lo informado por el Juzgado de Distrito en lo Civil y Comercial N° 9 a foja 102 vta., en fecha 03.07.2002 BankBoston N.A. ya había iniciado juicio de ejecución 21 hipotecaria contra $ habiendo 42.315 y López, demandando obtenido un sentencia monto de favorable en fecha 14.05.2004, con fecha de subasta fijada para el 13.10.2006 -aunque irrazonable el juzgado conjeturar que no la lo informó, suma no demandada es pudo resultar incrementada en la sentencia con la eventual aplicación del coeficiente por conversión monetaria, intereses y costas del proceso de ejecución-. Tampoco surge de otros elementos de la causa que la señante tuviera conocimiento, al momento de entregar la seña, de las circunstancias omitidas en el recibo respectivo. De ello se sigue que existió incumplimiento del deber de informar adecuadamente sobre las cargas y gravámenes que recaían sobre el bien que hacía al objeto del contrato, deber que tiene su fundamento en el principio de buena fe negocial (art.1.198, Cód. Civ., con aplicación específica en el supuesto contemplado en el art.1.179 del mismo cuerpo legal), y que pesaba tanto sobre el intermediario que ofreció el bien a la venta como sobre el propietario del bien que a posteriori refrendó ese trato. Además de aquellas cargas y gravámenes no informados a la actora, se añade la circunstancia de que dentro del plazo estipulado para la vigencia de la seña, en fecha 02.09.2005, se trabó un nuevo embargo sobre el 22 bien por la suma de $ 45.000, ordenado en los autos “Baruffi, Eduardo L. c. López, Hernán y otro s. Daños y perjuicios”, tramitados ante el Tribunal Colegiado de Responsabilidad Extracontractual N° 2 (v. documental de fs.54/63). Así las cosas, se observa que en el caso no medió por parte de la actora ejercicio de la facultad de arrepentimiento sino que, por el contrario, el conocimiento adquirido por aquélla, con posterioridad a la entrega de la seña, acerca de la preexistencia de cargas nuevo no informadas gravamen, impedimento así y la como frustrante repentina su del aparición expresa negocio de invocación en el un como intercambio epistolar habido con los demandados, en oposición a la interpelación recibida tendiente a la suscripción del boleto de compraventa y pago del precio -según narración efectuada en la demanda y reconocida por la contraparte-, conducen a descartar un arrepentimiento en los términos del artículo 1.202 del Código Civil, debiendo analizarse la cuestión bajo la óptica de la previsión de impedimentos las legales partes que referida a obstaculizaran eventuales la correcta operación. En tal faena judicial se estima que la interpretación efectuada por el A-quo respecto de la 23 voluntad negocial plasmada en el recibo de seña sobre la base de sus elementos gramaticales, en el sentido de que la expresión “impedimento legal” exteriorizaba una posición concluyente que no se configuraba por la sola existencia de un juicio de ejecución hipotecaria y de embargos trabados con relación al inmueble de marras en tanto tales circunstancias no constituían obstáculo para que la compraventa pudiera concretarse a tenor de lo normado en el artículo 1.174 del Código Civil sino que en todo caso podrían significar una demora o contrariedad, no resulta correcta. Ello así pues, conforme al Diccionario de la Real Academia Española (22ª ed.), la voz “impedimento” significa, en su primera acepción, “obstáculo, embarazo, estorbo con lo para algo”. anterior, la Del modo subsiguiente eventualidad prevista sentido “obstaculizar” de mismo en el en conexión descripción mentado la y recibo, correcta de en tal el operatoria, expresa la idea de impedir o dificultar la consecución del propósito negocial perseguido. Desde la perspectiva jurídica, interpretando lo pactado en el recibo de seña de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes debieron entender obrando con cuidado y previsión (arg. art.1.198, Cód. Civ.), no puede equipararse el significado de la expresión empleada por las partes 24 (impedimentos, obstáculos, estorbos, dificultades) con una definitiva imposibilidad de llevar a cabo el negocio. Por ello, aun cuando imposibilidad fáctica inmueble, puede sino estipulado por de lo no eventuales ni no existió jurídica para concluirse las inconvenientes que en caso adquirir que, partes el el en función acerca de obstaculizaran la “correcta operación”, la preexistencia de un embargo y un juicio de ejecución hipotecaria respecto del inmueble de marras no informados a la actora al momento de entregar la seña, sumado ello a un nuevo embargo sobre el bien trabado durante el lapso de vigencia de la seña, configuraron verdaderos estorbos que dificultaban la consecución del negocio tenido en vista, dando lugar al reintegro de la seña. Es que no cabe exigirle a la interesada la realización de esfuerzos extraordinarios y no previstos a fin de seguir adelante con la operación, resultando justificada su oposición a celebrar el contrato definitivo cuando la finalidad del negocio se había frustrado para ella debido a circunstancias que no le son imputables (en sentido similar, v. CNCiv, Sala A, 30.04.1986, L.L. 1986-D-37). A todo evento cabe agregar que si bien conforme al artículo 1.174 del Código Civil pueden ser objeto de los 25 contratos las cosas litigiosas, hipotecadas o embargadas, ello depende del conocimiento que tengan los contratantes sobre la situación del bien (art.1.179, Cód. Civ.), extremo que no parece confluir en el sub iudice en atención a la deficitaria información brindada a la actora respecto de las cargas y gravámenes que recaían sobre el inmueble de marras. Como consecuencia de lo considerado, se arriba a la conclusión de que le asiste a la actora el derecho al reintegro de la seña entregada. Cabe agregar que la seña no debe reintegrarse doblada pues tampoco se configura el arrepentimiento del artículo 1.202 del Código Civil respecto de la recipendaria de la seña sino que, como fuera indicado, la operación se frustró por las circunstancias objetivas ya relatadas y, por lo demás, la señante aceptó expresamente que en caso de que la compraventa se frustrara por algún impedimento legal que obstaculizara ocurrió, mismo el valor la correcta importe que de fue la operatoria, seña tomado como sería sin ser finalmente reintegrado doblada al (arg. art.1.197, Cód. Civ.). Así las cosas, se juzga procedente el recurso de apelación, correspondiendo revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, acoger la demanda y condenar a los demandados a reintegrar a la actora la 26 seña de $ 2.400. Dicha suma devengará desde la mora -ocurrida a partir de la recepción por la parte demandada del requerimiento extrajudicial emitido por la actora en orden intercambio al epistolar reintegro reseñado de por la seña, la actora según en su demanda y reconocido por los demandados-, y hasta su efectivo pago, intereses equivalentes a la tasa pasiva del Banco de la Nación Argentina para operaciones de depósito a plazo fijo a treinta días sin capitalización. Así voto. Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora Serra dijo: Que coincide con lo expuesto por el señor vocal doctor Ariza, y vota en el mismo sentido. Concedida Silvestri, la a la palabra misma al señor cuestión, el vocal Sr. doctor Vocal Dr. Silvestri, dijo: Que hace suyas las razones expuestas por el señor vocal preopinante y vota en idéntica forma. Sobre la tercera cuestión, el señor vocal doctor Ariza dijo: En atención al resultado obtenido al tratar las cuestiones anteriores, corresponde desestimar el recurso de nulidad y declarar procedente el recurso de apelación, revocando la sentencia de primera instancia y, en su lugar, acoger la demanda condenando a los demandados a pagar a la actora dentro del plazo de diez 27 días la suma de $ 2.400 más intereses equivalentes a la tasa pasiva del Banco de la Nación Argentina para operaciones de depósito a plazo fijo a treinta días sin capitalización desde la mora y hasta el efectivo pago. Las costas de ambas instancias se impondrán a los demandados por haber resultado sustancialmente vencidos (art.251, C.P.C.C.). Los honorarios profesionales por la intervención en segunda instancia serán regulados en el 50% de los que en definitiva resulten regulados en primera instancia (art.19, ley 6.767). Así me expido. Sobre la misma cuestión, la señora vocal doctora Serra, dijo: Que coincide con la resolución propuesta por el señor vocal preopinante, y vota en concordancia. Concedida la palabra al señor vocal doctor Silvestri, a esta tercera cuestión dijo: Que concuerda con lo expresado por el señor vocal preopinante y vota en igual sentido. En mérito a los fundamentos del acuerdo que antecede, la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario, RESUELVE: 1) Desestimar el recurso de nulidad. 2) Declarar procedente el recurso de apelación, revocando la sentencia de primera instancia y, en su lugar, acoger la demanda condenando a 28 los demandados a pagar a la actora dentro del plazo de diez días la suma de $ 2.400 más intereses equivalentes a la tasa pasiva del Banco de la Nación Argentina para operaciones días sin de depósito capitalización, a plazo desde la fijo mora a y treinta hasta el efectivo pago. 3) Imponer las costas de ambas instancias a la parte demandada. 4) Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta instancia en el 50% de los que en definitiva resulten regulados en primera instancia. Insértese, hágase saber y bajen. (Expte. Nro. 321/2010). mm. ARIZA SERRA SILVESTRI 29 30 31