Más cambios a las sociedades rurales

Martín Cerruti
mcerruti@ferrere.com
Ferrere Abogados
Más cambios a las
sociedades rurales
El Estado es responsable de los daños causados por las normas restrictivas de
derechos o contradictorias que dictó sobre la propiedad inmueble rural
Después de dos leyes y
dos decretos parecía haberse terminado la regulación sobre la propiedad
rural. Pero el 8 de enero se
promulgó la Ley Nº 18.461
que tiene un impacto significativo.
Es necesario repasar la
historia de esta regulación
para entender la relevancia de los cambios.
El origen fue la Ley Nº
18.092 de enero de 2007.
Esta ley dispuso que las
sociedades anónimas sólo
pueden ser titulares de
inmuebles rurales si sus
acciones son nominativas
y sus titulares personas físicas, y que las sociedades
existentes dispondrían de
dos años para adecuar su
capital o para ampararse
en alguna de las excepciones previstas bajo pena de
disolverse y liquidarse.
En junio de 2007 el Decreto 225/007 reglamentó
la ley disponiendo que:
i) para ampararse en las
excepciones se necesitaría la autorización previa
del Poder Ejecutivo; ii) se
prohibía la adquisición
de campos hasta que las
sociedades adecuaran su
capital u obtuvieran dicha
autorización.
En agosto de 2007 la Ley
Nº 18.172 “tapó agujeros”
de la Ley 18.092 abarcando otras entidades inicialmente no comprendidas.
Con el Decreto 201/008
de abril de 2008 el Poder
Ejecutivo cambió radical-
mente de postura y sustituyó parte del Decreto
225/007 disponiendo que
se permitía la compra
de inmuebles. También
modificó el plazo de adecuación que se prorrogó
para el 31 de diciembre
de 2009. Este Decreto,
aunque con fines loables,
generó varios cuestionamientos. Por un lado,
tanto la Ley 18.092 como
sus antecedentes indican
que dicha norma prohibió
desde su vigencia la compra de inmuebles mientras no se cumpliera con
sus requisitos. De esta forma el Decreto sería ilegal
por permitir algo que la
ley prohíbe. Su ilegalidad
es más manifiesta cuando
prorroga un plazo distinto
al previsto en una ley. Este
Decreto, entonces, no
hizo más que aumentar la
incertidumbre jurídica sobre un tema que ya había
generado varias dudas.
La última de las normas es la Ley Nº 18.461
promulgada en enero de
2009. Esta ley subsana
claramente uno de los
problemas de ilegalidad
del Decreto 201/008 al
disponer que el plazo de
adecuación vence el 31
de diciembre de 2009.
Pero además declara “con
carácter interpretativo”
que la Ley 18.092 no impidió comprar campos y
que la prohibición regirá
recién a partir del 1º de
enero de 2010.
Como resultado de
esta ley, cualquier sociedad puede hoy adquirir
inmuebles rurales sin
necesidad de contar con
autorización del Poder
Ejecutivo. Pero tratándose
de sociedades anónimas,
antes del 31 de diciembre
de 2009 deberán (i) tener
su capital representado
por acciones nominativas siendo sus titulares
físicas, o (ii) obtener la
autorización del Poder
Ejecutivo, aún cuando sea
posterior a la adquisición.
A partir del 1º de enero de
2010 sí se necesitará contar con esta previa autorización para cada compra
de campos.
RESPONSABILIDAD
DEL ESTADO
Las normas dictadas sobre este tema generan responsabilidad del Estado si
hubieren causado algún
perjuicio.
La primera (Ley 18.092)
sin dudas limitó el derecho de propiedad y de
comercio a quienes legítimamente iniciaron un
emprendimiento bajo un
régimen que luego cambió y que puede no ser
compatible con las necesidades de los involucrados.
Los damnificados tienen
derecho a que el Estado
los indemnice por lo que
se conoce como responsabilidad por acto legislativo. Esta posibilidad fue
advertida expresamente
en el debate parlamentario de la ley.
La última (Ley 18.461)
pasó inadvertida en cuanto a sus efectos negativos.
Estos se originan en el hecho que el Estado adoptó
dos posiciones contradictorias. Al inicio prohibió
la compra de campos (Ley
18.092 y Decreto 225/007).
Por efecto de estas normas los Registros Públicos
rechazaron inscribir compras de campos que no
cumplieran los requisitos
de acciones o de autorización previa. Pero la última
ley “interpreta” en enero
de 2009 que siempre se
pudieron comprar campos sin exigencia alguna.
Esta última norma, entonces, convierte automáticamente en ilegal y pone en
una posición muy comprometida a la actuación
del Poder Ejecutivo y de
los Registros que impidieron la inscripción de compraventas desde la Ley
18.092. Dicha ilegalidad
obliga al Estado a indemnizar los daños causados.
Y los posibles escenarios
son varios. Piénsese en
quienes perdieron un
negocio inmobiliario u
otro que involucraba la
compra de un inmueble
porque el Poder Ejecutivo
impedía su registro. O el
caso de quien compró, no
pudo inscribir en el Registro sino hasta ahora y en el
ínterin recayó un embargo
sobre el inmueble.
BREVES
Nueva ley:
En enero se
promulgó la Ley
18.461 sobre
sociedades rurales.
Plazo
Prorroga el plazo
de adecuación de las
sociedades anónimas
para el 31 de
diciembre de 2009.
Interpretación
Declara que no es
necesario cumplir
con los requisitos
para comprar y
poseer inmuebles
sino a partir del 1º
de enero de 2010.
Responsabilidad
legal
La restricción a la
propiedad inmueble
obliga al Estado a
resarcir los daños
causados.
Responsabilidad
administrativa
La negativa de los
Registros a inscribir
compraventas
antes del 1/1/10
por no cumplirse
los requisitos de la
Ley 18.092 obliga al
Estado a indemnizar
los perjuicios que se
hubieren ocasionado.