220-87593 Asunto: RÉGIMEN NORMATIVO APLICABLE A LA

220-87593
Asunto: RÉGIMEN NORMATIVO APLICABLE A LA LIQUIDACIÓN DE PERSONAS NATURALES O
JURÍDICAS DEDICADAS A LA CONSTRUCCIÓN Y ENAJENACIÓN DE INMUEBLES DESTINADOS A
VIVIENDA Y COMPETENCIA.
En atención a su escrito radicado en esta entidad el día 6 de agosto de 1999 con el número 380.977-0, en el cual
consulta sobre el régimen procesal aplicable a la liquidación de personas naturales o jurídicas dedicadas a la
construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, este despacho se permite hacer las siguientes
consideraciones de orden legal, en el entendido de que de esta manera se brindará un adecuado entendimiento al
asunto planteado.
1- Régimen legal de intervención sobre la actividad constructora.
Sea lo primero advertir que la actividad constructora de vivienda ha sido objeto de regulación constitucional
cuando en el artículo 313 numeral 7, correspondiente al capítulo 3 del título XI de la organización territorial,
establece como de competencia de los concejos municipales reglamentar los usos del suelo y, dentro de los límites
que fije la ley, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción y enajenación de inmuebles
destinados a vivienda. Es decir, este mandato de rango constitucional de intervención sobre la actividad
constructora deviene en un control objetivo en la medida en que se da con ocasión del desarrollo de una actividad
determinada y específica de mayor significación social y política que otras de menor entidad.
Con la expedición de la Ley 136 de 1994, por la cual se dictaron normas tendientes a modernizar la organización y
el funcionamiento de los municipios, se dispuso que el ejercicio de tales funciones de vigilancia y control fuera
trasladado a los municipios, después de transcurridos seis (6) meses a partir de la vigencia de la referida ley, esto
es, a partir del 2 de diciembre de 1994 (artículo 187).
Por otra parte, "la vigilancia que ejercen dichas entidades territoriales consiste en llevar el registro de las personas
naturales y jurídicas que se dedican a las actividades contempladas en la Ley 66 de 1968 y en el Decreto 2610 de
1979, otorgar los permisos para anunciar y desarrollar tales actividades, controlar el otorgamiento de créditos para
la adquisición de lotes o viviendas o para la construcción de las mismas, atender las quejas relacionadas con el
anuncio y desarrollo de las mismas, atender las quejas relacionadas con el anuncio y desarrollo de las actividades
de enajenación de inmuebles sin contar con el permiso correspondiente o sin ajustarse a la verdad de los hechos,
con relación a los respectivos planes de vivienda, examinar los negocios de las entidades bajo su control, para
cerciorarse de que están funcionando conforme con las disposiciones legales."
2- Dualidad de régimen liquidatorio y organismo competente.
Ha querido el legislador que las personas naturales o jurídicas que desarrollen actividades de construcción y
enajenación de vivienda puedan acceder a dos regímenes diversos, ya sea de recuperación empresarial o de
liquidación patrimonial, a saber: Toma de posesión para administrar o liquidar conforme al estatuto orgánico del
sistema financiero, Decreto 663 de 1993 y Ley 510 de 1999, o en su lugar concordato o liquidación obligatoria de
conformidad con lo establecido en la Ley 222 de 1995.
Los presupuestos normativos para que estas personas puedan acceder a un concordato o liquidación obligatoria los
establece el artículo 125 de la Ley 388 de 1997 en concordancia con los numerales 1 y 6 del artículo 12 de la Ley
66 de 1968, y su acaecimiento corresponde calificarlo bien a la Superintendencia de Sociedades, autoridad cuya
competencia privativa para su conocimiento la faculta para ello, o al Juez Civil del Circuito Especializado o Civil del
Circuito a falta de aquel, cuando se trate de personas naturales, y dicen relación, por una parte, a que hayan
suspendido el pago de sus obligaciones o a que su patrimonio, si se trata de persona natural, o su capital y
reservas si es de personas jurídicas, sufra grave quebranto que ponga en peligro la oportuna atención de sus
obligaciones y, por otra, a que estén desarrollando la actividad urbanística con sujeción a las disposiciones legales
de orden, nacional, departamental, municipal o distrital.
Es decir, el acaecimiento de cualquiera de los presupuestos establecidos en los numerales 1 y 6 del artículo 12 de
la Ley 66 de 1968, en todo coincidentes con los previstos en el artículo 91 de la Ley 222 de 1995, que hacen
referencia a la crisis patrimonial del deudor insolvente y la consecuente incapacidad para el cumplimiento de sus
obligaciones, no supone por sí solo la admisión al trámite concursal, pues, adicional y complementariamente,
deberá verificarse que el solicitante o convocado esté desarrollando la actividad urbanística con sujeción a las
disposiciones legales, esto es, que haya obtenido licencias de construcción, permisos de venta válidamente
expedidos por autoridad competente y que esté dando cumplimiento a los demás requisitos técnicos relacionados
con la actividad constructora.
Una vez acreditado el cumplimiento de tales presupuestos se procederá a la admisión respectiva, sin perjuicio de lo
establecido en el artículo 97 de la Ley 222 de 1995, en cuanto a los requisitos formales para acceder al proceso
concursal, y el procedimiento aplicable será el previsto en la ley mencionada
De otra parte, cuando quiera que respecto de tales personas se den los supuestos establecidos en los numerales 2,
3, 4, 5 y 7 del artículo 12 de la Ley 66 de 1968, no procederá el trámite concordatario o de liquidación obligatoria
de que trata la Ley 222 de 1995 en sus artículos 89 y siguientes, sino la toma de posesión de sus negocios, bienes
y haberes, ya sea para administrarlos o liquidarlos, en los términos del estatuto orgánico del sistema financiero y
demás normas que lo complementen o modifiquen, independientemente de que estén desarrollando la actividad
urbanística en legal forma.
En conclusión, cuando la respectiva entidad territorial disponga la toma de posesión de los negocios, bienes y
haberes de una persona natural o jurídica dedicada a la actividad tantas veces referida, ya sea para administrar o
liquidar, dicho trámite se llevará a cabo conforme al procedimiento establecido para el efecto en el estatuto
orgánico del sistema financiero, Decreto 663 de 1993, artículo 291 y siguientes, y demás normas que lo
modifiquen y complementen.
Luego, resulta de suyo obvio que los municipios no son competentes para conocer y tramitar procesos concursales
de concordato y liquidación obligatoria de ninguna persona natural o jurídica en los términos de la Ley 222 de
1995, así como tampoco lo será la Superintendencia de Sociedades ni el Juez Civil del Circuito Especializado para
la toma de posesión para administrar o liquidar, respecto de personas naturales o jurídicas dedicadas a la
construcción o enajenación de inmuebles destinados a vivienda.
En los anteriores términos esperamos haber absuelto la consulta formulada, advirtiendo que su alcance es el
contemplado en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.