proposición jurídico-económica - Conselleria de Vivienda, Obras

PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
DEL PROGRAMA PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIÓN INTEGRADA
DE LA UNIDAD EJECUCIÓN ROIG ROQUETES-3, RR-3 DEL P.G.O.U.,
XÀBIA, ALICANTE.
DOCUMENTOS EN SOBRE CERRADO
Octubre de 2.007
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA. PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
U.E. ROIG ROQUETES-3, RR-3, JAVEA, ALICANTE
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PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
La presente Propuesta se realiza, al amparo del artículo 127 de la Ley 16/2005, de
30 de diciembre, Ley Urbanística Valenciana (L.U.V.), para coordinar las relaciones
entre el Urbanizador y los propietarios, de la UNIDAD DE EJECUCIÓN ROIG
ROQUETES 3 (RR-3), en el aspecto jurídico y económico, en caso de ser el proponente
adjudicatario del estatuto de Urbanizador.
ANTECEDENTES
DATOS DEL PROPONENTE:
Se propone como agente Urbanizador la sociedad mercantil SALVADOR VILA
S.L. con C.I.F.: B-46.151.411 y domicilio fiscal en la calle Isabel La Católica nº 2 de
Valencia, representada por D. Salvador Vila Soria.
OBJETO DEL PROGRAMA:
El OBJETO del Programa es el de planificar la realización de la Actuación
Integrada que denominamos “U.E. RR-3”, situada en partida Roig.
ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN.
El ámbito definitivo de la Actuación Integrada es el de la Unidad de Actuación
RR-3 del P.G.O.U. de Xábia, ajustada a los límites de las U.E. colindantes aprobadas y
cumpliendo el artículo 131.2.g) de la L.U.V.
En el P.G.O.U. de Xábia se clasifica como una Unidad de Actuación en Suelo
Urbano RESIDENCIAL INTENSIVO.
CONTENIDO DE LA PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
A continuación se incluye la documentación de los aspectos relacionados en la
BASE XIX de las Bases Particulares para la selección y adjudicación del P.A.I.
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A) RELACIONES
AFECTADOS
ENTRE
URBANIZADOR
Y
LOS
PROPIETARIOS
Las relaciones entre Urbanizador y propietarios estarán sujetas a los principios de
buena fe y transparencia. En cualquier fase de la tramitación o ejecución del programa
los propietarios tendrán acceso a la documentación y derecho a recibir información
acerca del contenido del mismo. Dicho derecho podrá ser ejercitado tanto ante la
administración actuante, como ante el Urbanizador.
Las relaciones entre Urbanizador y propietarios podrán articularse en los términos
que libremente convengan, siempre que se respete la ordenación urbanística y la
programación aprobada. La falta de acuerdo se suplirá con las previsiones de la Ley
Urbanística Valenciana.
La participación del propietarios en la urbanización se regirá por las siguientes
bases:
El Urbanizador debe soportar las cargas de la urbanización en la medida en que le
sean compensadas por los propietarios.
Los propietarios afectados pueden cooperar con el Urbanizador mediante la
compensación de las cargas de la urbanización en alguna de las siguientes modalidades:
- Mediante cesión de terrenos se compensará al Urbanizador las cargas de
urbanización con la proporción de terrenos según el coeficiente de canje establecido en la
presente proposición.
- Mediante pago en metálico con carácter obligatorio cuando por consolidación de
la edificación sea imposible la retribución en suelo o cuando haya acuerdo unánime de
los afectados. También procederá la retribución en metálico a solicitud del propietario
interesado en ella.
- El abono mixto se producirá mediante el pago de una parte en metálico y el resto
mediante cesión de terrenos cuando concurran parcialmente las circunstancias previstas
en el apartado anterior. También procede esta modalidad de retribución por libre acuerdo
entre los interesados y el Urbanizador.
Los propietarios pueden renunciar a la adjudicación de finca resultante solicitando
una justa compensación por la pérdida de su finca. La compensación será fijada por la
administración, previo informe técnico y según criterios objetivos, en el mismo acuerdo
aprobatorio de la Reparcelación atendiendo al valor real de la finca de origen. Esta
renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o comparecencia administrativa,
durante la información pública del expediente de reparcelación, pudiendo acompañarse o
condicionarse a una propuesta de tasación, formulada por el propietario.
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El urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus retribuciones, ha
de presentar ente la administración actuante la acreditación de los gastos generales
soportados hasta el momento y, las correspondientes certificaciones parciales de
ejecución de obra. Sin perjuicio de ello, el urbanizador puede adelantar al ayuntamiento
propuestas de las cuentas de liquidación provisionales, pero el ayuntamiento no podrá
aprobar su imposición hasta tanto no se verifique la ejecución de la urbanización
correspondiente.
El ayuntamiento deberá aprobar las cuotas de urbanización en el plazo de un mes
desde la presentación por el urbanizador de la certificación parcial de obra
correspondiente. Transcurrido el plazo sin la aprobación, ésta se considerará aprobada
por silencio administrativo. Por su parte, los propietarios deberán proceder al pago de las
mismas en el plazo de un mes desde que se les notifiquen. El retraso en el cumplimiento
de estos dos plazos generará intereses de demora a favor del urbanizador.
B) MAGNITUDES URBANÍSTICAS.
El planeamiento existente es el Plan General de Ordenación Urbana de Jávea,
aprobado con fecha de 31 de Enero de 1990 y publicado en el Boletín de la Generalitat
Valenciana con fecha de 26 de Febrero de 1990.
Los terrenos que se delimitan están calificados como Unidad de Actuación en
suelo urbano (RR-3) en el ANEXO 3.
CU-CASCO URBANO
RESIDENCIAL INTENSIVO
SUPERFICIE: 27.690 m2
VIARIO: 6.560 m2
ZONAS VERDES: 3.772 m2
EDIFICABILIDAD: 1,60 m2t/m2
PARCELA MÍNIMA: 500/100 m2
ZONA DE ORDENANZA:
C1 (EDIFICACIÓN ABIERTA) / B ( ENSANCHE)
En sesión ordinaria celebrada el día 26 de noviembre de 1.992, el Ayuntamiento
Pleno adoptó, entre otros, el acuerdo de Delimitación de la Unidad de Actuación RR-6A, promovido por D. Juan Colomer García, que comprende una superficie total de
5.787,00 m2 que limita al Norte, con resto Suelo Urbano Roig-Roquetes; al Sur, con vial
desdoblamiento carretera al Cabo La Nao; al Este, con Carretera al Cabo La Nao y al
Oeste, resto de la Unidad de Actuación RR-3y Unidad de Actuación RR-5. Dicho
expediente de delimitación fue aprobado definitivamente el día 30 de junio de 1.993.
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Conforme a la Alternativa Técnica:
La superficie total es de 22.071 m2, según medición
PARCELAS-USO LUCRATIVO: 12.411 m2
SISTEMA VIARIO: 6.555 m2
ZONA VERDE: 3.105 m2
C) ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD.
La acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos,
dentro del ámbito de la actuación y a disposición del urbanizador se incorpora en un
anexo adjunto (ANEXO I). .
D) DATOS ECONÓMICOS RELEVANTES.
No se dispone de la “Hoja resumen de los datos económicos relevantes” adaptada
al modelo que apruebe reglamentariamente la Conselleria competente en materia de
territorio, según establece el artículo 302.1.e del Reglamento de Ordenación y Gestión
Territorial y Urbanística. No consta su aprobación en el Ayuntamiento de Jávea.
En el apartado siguiente aparecen reflejados los elementos económico-financieros
relativos a las cargas urbanísticas.
E) MAGNITUDES ECONÓMICAS DEL PROGRAMA
Descripción de los elementos económico-financieros relativos a las cargas
urbanísticas:
a) Presupuesto de licitación de la obra de urbanización.
El coste de las obras de urbanización, enunciadas en el artículo 157 de la L.U.V.
incluidas las obras de conexión e integración territorial, se detallan en el presupuesto y
medición adjunto, correspondiente al Proyecto de Urbanización, (ANEXO II).
Presupuesto de Ejecución Material:
Gastos Generales (6%)
Beneficio Industrial (13%)
Presupuesto por Contrata:
I.V.A. 16%:
PRESUPUESTO GENERAL:
738.461,00 €
44.307,66 €
95.999,93 €
878.768,59 €
140.602,97 €
1.019.371,56 €
(1)
El coste de la conservación de las obras públicas de urbanización desde la
finalización de las mismas hasta su recepción por la administración Municipal, se
considera incluido en el Presupuesto General.
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b) Coste de proyectos.
Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, incluidos los gastos
derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros
correspondientes:
- Alternativa Técnica (incluye Proyecto de Urbanización y Estudio de Seguridad y Salud)
y Proposición Jurídico-Económica: 49.245,13 €
- Proyecto de Reparcelación: 28.002,61 €
- Dirección de obras de Urbanización: 12.328,61 €
- Trabajos Topográficos: 5.600,00 €
- Proyectos de desarrollo de instalaciones: 16.438,15 €
Total honorarios de los proyectos técnicos: 111.614,50 € (2) =15,11% S/ (1)
c) Gastos de gestión del urbanizador.
Calculados en un porcentaje de lo que representa la suma de las partidas
correspondientes a los conceptos anteriores.
15% S/ (1) + (2) = 148.557,46 € (3)
d) El beneficio empresarial del urbanizador
Los propietarios deben retribuir al Urbanizador no sólo en sus costes sino también
con beneficio propio de una actividad empresarial.
Calculados en un porcentaje de lo que representa la suma de las partidas
correspondientes a los conceptos anteriores, no superando el 10%.
5% S/ (1) + (2) + (3) = 56.947,03 € (4)
e) Cargas de urbanización
Cargas de urbanización que el urbanizador se compromete a repercutir, como
máximo, a los propietarios afectados por los conceptos anteriormente expresados.
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La suma total de las cargas de urbanización es: (1)+(2)+(3)+(4).
Total cargas de urbanización (IVA no incluido): 1.195.887,58 €.
Cargas de urbanización con el IVA (16%) incluido: 1.387.229,59 €.
Conforme al artículo 168.2 de la L.U.V., son gastos que afectan de forma
individualizada a cada uno de los propietarios, sin que constituya remuneración al
urbanizador:
a)
La parte proporcional que le corresponda de las indemnizaciones que procedan
por las obras de urbanización preexistentes y que sean útiles a la actuación, así como para
la extinción de derechos y destrucción de bienes a consecuencia de la ejecución del
planeamiento y, entre ellas las derivadas de la destrucción de construcciones,
instalaciones, plantaciones, edificaciones y cese y traslado de las actividades.
b)
Los gastos generados por la recaudación ejecutiva de las cuotas de urbanización o
derivados de la rescisión de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones que graven
las fincas o disminuyan su valor en venta, serán soportados por sus correspondientes
propietarios. La anterior regla se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho
estatal en materia de arrendamientos no históricos y servidumbres prediales.
c)
Los gastos financieros soportados por el urbanizador como consecuencia del
aplazamiento del pago de las cuotas de urbanización previsto en el artículo 181.4.
Las cargas de urbanización, conforme al artículo 305 del R.O.G.T.U., no incluyen
las indemnizaciones que procedan, ni los gastos variables mencionados en el artículo
126.j) de la L.U.V., cuya estimación preliminar consta en la Alternativa Técnica y debe
fijarse con carácter definitivo en el proyecto de Reparcelación.
El importe máximo de las cargas de urbanización no puede ser modificado al
alza, salvo retasación de cargas. A tal efecto, la retasación de cargas exigirá la
tramitación de un procedimiento administrativo específico con notificación y audiencia
de todos lo propietarios afectados. La retasación de cargas no podrá suponer
modificación o incremento en la parte de ellas correspondiente al beneficio empresarial
del urbanizador por la promoción de la actuación.
Sólo será motivo de retasación el transcurso de dos años desde la presentación de
la proposición jurídico económica por motivos no imputables al Urbanizador, y la
aparición de circunstancias sobrevenidas que no hubieran podido preverse en el momento
de la redacción de la misma.
Si el resultado de la retasación superara el 20% del importe de las cargas previsto
en la Proposición jurídico-económica, la cantidad que exceda de dicho porcentaje no
podrá en ningún caso repercutirse a los propietarios.
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f) Coeficiente de canje
La fórmula de cálculo del coeficiente de canje (en referencia al artículo 127.2.f de
la L.U.V.) aparece en el artículo 306 del R.O.G.T.U.
Ks = Cs / Vs + Cs
Ks = Coeficiente de canje
Cs = Costes de urbanización por metro cuadrado de suelo de origen:
1.195.887,58 € / 22.071 m2 de suelo = 54,18 €/m2 s
Vs = Valor del metro cuadrado de suelo de origen:
480,80 €/m2 s
Ks = 54,18 €/m2 s / (480,80 €/m2 s + 54,18 €/m2 s) = 0,1013 => 10,13%
Kt = Ct / Vt + Ct
Kt = Coeficiente de canje = 0,1013
Ct = Costes de urbanización por metro cuadrado de techo:
1.195.887,58 € / 35.313,60 m2 de techo = 33,86 €/m2 t (Repercusión por m2 t)
Vt = Valor del metro cuadrado de techo sin urbanizar:
300,39 €/m2 t
g) Precio del suelo a efectos de canje
Precio del suelo al que se descontarán de las cargas de urbanización los terrenos
de aquellos propietarios que retribuyan con ellos al urbanizador: 480,80 €/m2 para suelo
bruto sin urbanizar.
Precio del suelo teniendo en consideración la repercusión de las cargas de
urbanización: 480,80 €/m2 s + 54,18 €/m2 s = 534,98 €/m2 s.
Tomando como referencia el techo: 300,39 €/m2 t + 33,86 €/m2 t =334,25 €/m2 t
h) Financiación
El urbanizador podrá convenir con los propietarios obligados a un aplazamiento
en el pago de las cuotas de urbanización, sin que pueda postergarse al inicio de la
edificación, excepto garantía, real o personal, de tal pago.
Los gastos financieros soportados por el urbanizador como consecuencia del
aplazamiento del pago de las cuotas de urbanización afectan de forma individualizada a
cada uno de los propietarios.
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F) MODALIDADES DE RETRIBUCIÓN DEL URBANIZADOR
1.
El urbanizador será retribuido con parcelas edificables o en metálico, en virtud de
acuerdo entre el propietario y el Urbanizador.
2.
El urbanizador será retribuido adjudicándole la proporción de los terrenos
edificables prevista en la presente Proposición Jurídico-Económica, corregida, en su
caso, proporcionadamente, si el presupuesto de cargas anejo al Proyecto de
Urbanización, por retasación de cargas, presentara diferencias de coste respecto al
estimado en dicho Programa. Los gastos variables a que se refiere el artículo 126.j) de la
L.U.V. y no tenidos en cuenta al calcular dicho coeficiente también serán susceptibles de
retribución en terreno al precio de canje resultante de dicho coeficiente.
3.
El propietario que opte por el pago en metálico deberá notificar su opción al
urbanizador y al Ayuntamiento mediante solicitud formalizada en documento público o
mediante comparecencia administrativa. Dispondrá para ello de un plazo de dos meses
desde que reciba la comunicación de aprobación del Programa, regulada el artículo 166
de la L.U.V., con carácter previo a la reparcelación, y deberá cumplir las siguientes
reglas:
a) La solicitud se acompañará de garantía, real o financiera, bastante, que asegure
el desembolso de la retribución.
b) La garantía se prestará mediante los medios que libremente pacten los
interesados y el urbanizador.
c) Si el solicitante adquiere, en escritura pública y en beneficio del Urbanizador,
la obligación de pagarle con desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones
contra la liquidación de cuotas de urbanización, será bastante garantía la prestada hasta
un importe equivalente al valor de los terrenos, sin urbanizar, que se dejan así de retribuir
en especie. Las parcelas que se le adjudiquen quedarán afectas al pago de cuota de
urbanización en proporción al importe no garantizado ante el Urbanizador. El importe
garantizado ante éste podrá reducirse en el momento y medida en que sea suficiente para
garantizar los pagos pendientes.
4.
La retribución en terrenos se hará efectiva mediante la reparcelación, salvo que
otra cosa acuerden los interesados y el urbanizador. Las variaciones en el coste de las
obras por cambios en dicho Proyecto no imputables a la responsabilidad del Urbanizador
y debidamente aprobados, que sobrevengan tras la reparcelación, se saldarán mediante
compensaciones en metálico. Cuando, por tratarse de aumentos de coste, les corresponda
pagarlas a los propietarios, podrán recaudarse mediante cuotas de urbanización.
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G) ESTIMACIÓN PRELIMINAR DE LOS GASTOS VARIABLES Y DE LA
INDEMNIZACIÓN INDIVIDUALIZADA POR CONSTRUCCIONES Y
PLANTACIONES Y OTROS CONCEPTOS.
Tendrán la consideración de gastos variables aquellos derivados de las
actuaciones y trabajos necesarios para la elaboración de los informes arqueológicos y
paisajísticos que resulten exigibles para el desarrollo urbanístico de la actuación, así
como los correspondientes a la ejecución de las medidas que proceda adoptar de acuerdo
con las resoluciones administrativas de dichos informes. No se han considerado gastos
variables.
La estimación aproximada preliminar, no vinculante, de la indemnización por
construcciones y plantaciones que deban desaparecer o por otros conceptos consta en la
Alternativa Técnica y se estiman en 12.000 €.
Siendo la superficie total de 22.071 m2, la repercusión unitaria por metro
cuadrado de los gastos variables y de la indemnización individualizada que corresponde a
los interesados por construcciones y plantaciones que deban desaparecer o por otros
conceptos es de: 0,54 € / m2 de suelo bruto.
Debe fijarse con carácter definitivo en el proyecto de Reparcelación.
Jávea, 7 de noviembre de 2007.
Por SALVADOR VILA S.L.
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ANEXO I
ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD REGISTRAL DE LOS TERRENOS,
DENTRO DEL ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN.
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ANEXO II
PRESUPUESTO Y MEDICIÓN DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN Y DEL
ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD
El Estudio de Seguridad y Salud, de acuerdo al artículo 350.8 del Reglamento de
Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (en referencia al artículo 156 de la Ley
Urbanística Valenciana) forma parte de la documentación del Proyecto de Urbanización
integrado en la Alternativa Técnica de Programa.
Conforme al artículo 350.10 del Reglamento de Ordenación y Gestión
Territorial y Urbanística, al estar el Proyecto de Urbanización integrado en una
Alternativa Técnica de Programa, el cuadro de precios descompuesto y el
presupuesto de ejecución material forman parte de la Proposición JurídicoEconómica. Asimismo, se incluyen las mediciones y el detalle de las unidades de
obra, tal como permite dicho artículo 350.10 del ROGTU.
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ANEXO A LA
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
DEL PROGRAMA PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIÓN INTEGRADA
DE LA UNIDAD EJECUCIÓN ROIG ROQUETES-3, RR-3 DEL P.G.O.U.,
XÀBIA, ALICANTE.
ANTECEDENTES
DATOS DEL PROPONENTE:
Se propone como agente Urbanizador la sociedad mercantil SALVADOR VILA
S.L. con C.I.F.: B-46.151.411 y domicilio fiscal en la calle Isabel La Católica nº 2 de
Valencia, representada por D. Salvador Vila Soria.
ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN.
El ámbito definitivo de la Actuación Integrada es el de la Unidad de Actuación
RR-3 del P.G.O.U. de Xábia, ajustada a los límites de las U.E. colindantes aprobadas y
cumpliendo el artículo 131.2.g) de la L.U.V.
En el P.G.O.U. de Xábia se clasifica como una Unidad de Actuación en Suelo
Urbano RESIDENCIAL INTENSIVO.
JUSTIFICACIÓN DEL ANEXO.
En el informe técnico de fecha 24 de noviembre de 2008, se requiere
justificar el valor de m2 suelo origen urbanizado. Por consiguiente, considerando
que el valor de la Ponencia de Valores Catastrales para la zona está en unos 704
€/m2 de suelo urbanizado, asumimos dicho valor y se propone sustituir el valor de
534,98 €/m2 suelo, utilizado como valor de m2 suelo origen urbanizado, por el de
704,18 €/m2 suelo más acorde con el valor de mercado actual para dicha zona.
Por tanto, las MAGNITUDES ECONÓMICAS DEL PROGRAMA
correspondientes al Coeficiente de canje y al Precio del suelo a efectos de canje quedan
formulados como a continuación se relacionan.
ANEXO A LA PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA.
PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA U.E. ROIG ROQUETES-3, RR-3, JAVEA, ALICANTE
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MAGNITUDES ECONÓMICAS DEL PROGRAMA
Coeficiente de canje
La fórmula de cálculo del coeficiente de canje (en referencia al artículo 127.2.f de
la L.U.V.) aparece en el artículo 306 del R.O.G.T.U.
Ks = Cs / (Vs + Cs)
Ks = Coeficiente de canje
Cs = Costes de urbanización por metro cuadrado de suelo de origen:
1.195.887,58 € / 22.071 m2 de suelo = 54,18 €/m2 s
Vs = Valor del metro cuadrado de suelo de origen:
650,00 €/m2 s
Ks = 54,18 €/m2 s / (650,00 €/m2 s + 54,18 €/m2 s) = 0,0769 => 7,69%
Kt = Ct / (Vt + Ct)
Kt = Coeficiente de canje = 0,0769
Ct = Costes de urbanización por metro cuadrado de techo:
1.195.887,58 € / 35.313,60 m2 de techo = 33,86 €/m2 t (Repercusión por m2 t)
Vt = Valor del metro cuadrado de techo sin urbanizar:
Vt = Ct / Kt – Ct = 406,45 €/m2 t
Precio del suelo a efectos de canje
Precio del suelo al que se descontarán de las cargas de urbanización los terrenos
de aquellos propietarios que retribuyan con ellos al urbanizador: 650,00 €/m2 para suelo
bruto sin urbanizar.
Precio del suelo teniendo en consideración la repercusión de las cargas de
urbanización: 650,00 €/m2 s + 54,18 €/m2 s = 704,18 €/m2 s.
Tomando como referencia el techo: 406,45 €/m2 t + 33,86 €/m2 t = 440,31 €/m2 t
Jávea, 3 de diciembre de 2008.
Por SALVADOR VILA S.L.
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