proyecto de reparcelación de la actuación urbanística

PROYECTO DE REPARCELACIÓN
DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA
“EL RECREO” EN SUELO URBANO
DEL PGOU DE GODELLETA
OCTUBRE 2008
ÍNDICE
DOCUMENTO NÚM. 1. MEMORIA DE LA REPARCELACIÓN DE LA ACTUACIÓN
URBANÍSTICA “EL RECREO” EN SUELO URBANO DEL PGOU DE GODELLETA
DOCUMENTO NÚM. 2. RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS Y
DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS APORTADAS.
DOCUMENTO NÚM. 3. PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS
RESULTANTES
DOCUMENTO NÚM. 4. TASACIONES DE LOS DERECHOS, EDIFICACIONES,
CONSTRUCCIONES O PLANTACIONES QUE DEBAN EXTINGUIRSE PARA LA
EJECUCIÓN DEL PROYECTO
DOCUMENTO NÚM. 5. CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
DOCUMENTO NÚM. 6. MEMORIA DE FIJACIÓN DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN
DOCUMENTO NÚM. 7. RELACIÓN DE FINCAS APORTADAS Y PROPUESTA DE
FINCAS ADJUDICADAS EN LA REPARCELACIÓN
DOCUMENTO NÚM. 8. PLANOS
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GODELLETA
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DOCUMENTO NÚM. 1
MEMORIA DE LA REPARCELACIÓN DE LA ACTUACIÓN URBANÍSTICA “EL
RECREO” EN SUELO URBANO DEL PGOU DE GODELLETA
1. INTRODUCCIÓN GENERAL
1.1. Antecedentes
El actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio de Godelleta fue aprobado
definitivamente por acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo, el 29 de marzo de 1988 y
publicadas sus Normas Urbanísticas en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia núm. 107 de
fecha 6 de mayo de 2008, de acuerdo con el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora
de las Bases de Régimen Local.
El conjunto de esta Actuación Urbanística abarca parte del vial conocido como “El Recreo” en
Suelo Urbano del PGOU de Godelleta.
Mediante acuerdo de fecha 23 de enero de 2008, la Junta de Gobierno local del Ayuntamiento de
Godelleta acordó contratar con la mercantil Programas de Gestión y Ordenación Urbana SL la
relación de los documentos de reparcelación y urbanización al objeto de desarrollar urbanísticamente
la calle conocida como “El Recreo”.
El Ayuntamiento aprobó definitivamente en fecha 17 de abril de 2008 la Modificación Puntual que
afecta a este ámbito y por la que se cambiará el parámetro de parcela mínima de 500 m2 que
establecía el PGOU a 300 m2. El documento fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de
Valencia núm. 107 de fecha 6 de mayo de 2008.
En julio de 2008, el Ayuntamiento de Godelleta., como agente urbanizador, presentó solicitud ante
el Registro de la Propiedad de Chiva, a fin de proceder a la expedición de Certificación de dominio y
cargas de las fincas afectadas por la actuación, a los efectos de lo previsto en el artículo 5 del Real
Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad
de Actos de Naturaleza Urbanística.
Como se ha indicado, el conjunto de la presente actuación urbanística abarca el suelo urbano “El
Recreo” del PGOU de Godelleta y en este sentido, el Ayuntamiento de Godelleta optó a proceder
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por gestión directa como urbanizador de la misma.
La superficie total de la actuación “El Recreo”, que coincide con la zona definida según el PGOU es
de 11.944,30 m2s.
Se pretende en el presente proyecto la reparcelación de la actuación “El Recreo”, en suelo urbano del
PGOU de Godelleta.
1.2. Bases legales y justificación de la actuación
Conforme a lo establecido en la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana en su
artículo 4 apartado f), la actividad urbanística tiene, entre otros, como objetivos y finalidades :
“Equidistribuir los beneficios y cargas de la actividad urbanística, de manera que todos los
interesados obtengan y soporten la parte que les corresponda, asegurando de manera especial la
participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes
públicos, en cumplimiento del artículo 47, segundo párrafo, de la Constitución ”, según el cual: “La
comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.
En este sentido, el artículo 150 de la Ley Urbanística Valenciana manifiesta que: “La actividad de
ejecución del planeamiento urbanístico es una función pública por la cual se transforma el medio
físico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urbanístico y se cumplen los fines de
equidistribución de beneficios y cargas y recuperación por la comunidad de las plusvalías”.
Según la propia Ley, los particulares podrán participar en dicha actividad con la formulación de
iniciativas o la asunción de los procedimientos de gestión con respeto, en todo caso a las
determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada establecida en el planeamiento
vigente.
Conforme a lo establecido en el artículo 151.1 de la Ley Urbanística Valenciana, según el cual
“Toda actividad de ejecución del planeamiento urbanístico deberá ser precedida de la aprobación
del correspondiente Plan o Programa “, el Planeamiento que determina la ordenación
pormenorizada a desarrollar fue aprobado definitivamente por acuerdo de la Comisión Territorial de
Urbanismo, el 29 de marzo de 1988, siendo aprobado el Programa con fecha 17 de abril de 2008.
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Las funciones que pretende acometer el presente documento reparcelatorio consisten en lo siguiente:
•
Fijar las previsiones precisas para cumplir, entre otros, con el objetivo de gestionar la
transformación jurídica de las fincas afectadas por el programa (art. 124.1. a) de la Ley
Urbanística Valenciana), la presente reparcelación, en cumplimiento del desarrollo de la
actuación urbanística, procederá a efectuar los cambios necesarios para que esta
transformación se lleve a cabo.
•
Para la legislación urbanística valenciana, la reparcelación es la actividad de ejecución del
planeamiento que tiene por objeto la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para
adjudicarlas entre los afectados según su derecho (art. 169 1. de la Ley Urbanística
Valenciana).
El objeto de la reparcelación viene definido en el artículo 169.3 de la Ley Urbanística Valenciana
según el cual la reparcelación forzosa tiene por objeto:
a) Regularizar urbanísticamente la configuración de fincas.
b)
Materializar
ordenación
la
distribución
urbanística
y
de
retribuir
beneficios
al
y
Urbanizador
cargas
por
derivadas
su
labor,
de
ya
la
sea
adjudicándole parcelas edificables, o bien, afectando las parcelas edificables resultantes
a sufragar esa retribución.
c)
Adjudicar
a
la
administración
los
terrenos,
tanto
dotacionales
como
edificables, que legalmente le correspondan.
d) La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las fincas originarias de los propietarios
por parcelas edificables.
e) Si procede, materializar el cumplimiento de la carga de obtener suelo no urbanizable
protegido a que se refiere la Ley 4/2004 de 30 de junio, de la Generalitat de Ordenación
del Territorio y Protección del Paisaje, en el caso en que la reparcelación se produzca en
ejecución de un instrumento de planeamiento que implique el cambio de clasificación de
suelo no urbanizable a urbanizable, estableciendo los oportunos coeficientes de
ponderación de valor entre el suelo no urbanizable y el urbanizable a que se adscribe, de
acuerdo con la Ley 6/1998, de 13 de abril, de régimen del suelo y valoraciones.”
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De acuerdo con lo establecido en el artículo 21.4.c. de la Ley Urbanística Valenciana:
“Con motivo de una apertura de calle u otra obra pública similar impulsada por la administración
o por los particulares y que venga a convertir en solares las parcelas colindantes vacantes o con
edificación ruinosa o manifiestamente inadecuada. No será requisito para esta modalidad de
Actuación Integrada la aprobación de un Plan de Reforma Interior ni la delimitación de una Unidad
de Ejecución. En este caso se cumplirán por cuenta de la propiedad del suelo beneficiada por las
nuevas posibilidades de edificación, los mismos deberes urbanísticos que le serían exigibles para el
otorgamiento de la correspondiente licencia, como la cesión y equidistribución del suelo viario que
proporcionadamente le corresponda y su parte estrictamente alícuota del coste total que soporte la
administración al urbanizarlo, sin que proceda la alteración del aprovechamiento objetivo que
corresponda a cada propietario”.
Como consecuencia de los compromisos adquiridos, el Ayuntamiento de Godelleta, en su condición
de Urbanizador ha procedido a la redacción del Proyecto de Reparcelación de la actuación
urbanística.
1.3. Contenido formal del proyecto de reparcelación
El presente Proyecto de Reparcelación se ajusta en sus documentos y en su contenido a las
prescripciones de los artículos 175 y siguientes de la Ley Urbanística Valenciana.
El contenido de la reparcelación se concreta en un proyecto, que consta de los siguientes
documentos:
a) DOCUMENTO 1. Memoria
La Memoria del proyecto expresa y justifica los siguientes extremos
(art. 176.1 de la Ley
Urbanística Valenciana):
a) Circunstancias o acuerdos que motivan la reparcelación y peculiaridades que en su caso
concurran.
b) Descripción de la unidad reparcelable.
c) Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
d) Criterios de valoración de las superficies adjudicadas.
e) Criterios de adjudicación.
f) Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las
cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
g) Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.
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b) DOCUMENTO 2. Relación de propietarios e interesados
La relación de propietarios e interesados incorporará sus datos identificativos de modo que sea
posible la práctica de cualesquiera comunicaciones dirigidas a los mismos. (Art. 176.2. de la Ley
Urbanística Valenciana) y Descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la
Reparcelación. La relación de fincas aportadas expresará la naturaleza y cuantía de las fincas y
derechos aportados por los propietarios con descripción de las fincas o partes de fincas aportadas a la
Reparcelación.
c) DOCUMENTO 3.- Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes
La propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, expresa el aprovechamiento urbanístico que a
cada una corresponda y la designación nominal de los adjudicatarios. Las adjudicaciones de fincas
de resultado y su descripción cumplirán los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria para
permitir la inscripción del Proyecto en el Registro de la Propiedad (art. 176.4. de la Ley Urbanística
Valenciana).
d) DOCUMENTO 4.- Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o
plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan
El Proyecto de Reparcelación contiene la tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o
plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan.
e) DOCUMENTO 5.- Cuenta de liquidación provisional y cuenta de liquidación
individual respecto a cada propietario.
La Cuenta de liquidación provisional establece respecto a cada propietario, las cantidades que le
corresponde abonar o percibir (art. 176.6. de la Ley Urbanística Valenciana).
g) DOCUMENTO 6.- Memoria de fijación de cuotas de urbanización en los términos
establecidos en la Ley.
h) DOCUMENTO 7.-Relación de fincas aportadas y propuesta de fincas adjudicadas en
la reparcelación.
i)
DOCUMENTO 8.-Planos. En una escala comprendida entre 1:500 y 1:2.000
•
Plano de situación y relación con la ciudad.
•
Planos
de
física,
incorporando
información,
los
que
reflejen
parcelarios
la
o
evolución
planos
histórica
catastrales
de
la
anteriores
realidad
en
el
tiempo, correspondientes a la misma superficie.
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•
Planos
de
delimitación
unidad
reparcelable,
e
información,
linderos
de
las
con
expresión
de
los
límites
fincas
afectadas,
edificaciones
y
de
la
demás
elementos existentes sobre el terreno.
•
Plano de ordenación, en el que se reproduzca, a la misma escala que el
anterior, el correspondiente plano del plan que se ejecute.
•
Plano de fincas aportadas.
•
Plano
de
adjudicación,
con
expresión
de
los
linderos
de
las
fincas
resultantes adjudicadas.
•
Plano superpuesto de los de fincas aportadas y adjudicación, en el que se
justificará la aplicación de los criterios de adjudicación.
1.4. Circunstancias o acuerdos que motivan la reparcelación y peculiaridades que en su
caso concurran
No existe ninguna circunstancia a destacar.
1.5. Descripción del Área Reparcelable “El Recreo” en Suelo Urbano
Límites
Norte: C/ El Recreo y Suelo Urbano consolidado.
Sur: Carretera y futura zona verde.
Este: Suelo Urbano.
Oeste: Futura zona verde.
SUPERFICIE:
Superficie del área reparcelable......................................................11.994´30 m2s
Uso: Residencial.
1.5.1. Situación urbanística de los terrenos
Para describir la situación urbanística de los terrenos procederemos a analizar:
A. Situación de los terrenos en el momento actual.
B. Características del planeamiento que se ejecuta.
C. Relación entre ambas situaciones.
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A. Descripción de los terrenos en su situación actual
Los terrenos totalizan, según medición para la reparcelación una superficie de 11.994,30 m2s, y
abarca la zona “El Recreo” de suelo urbano del PGOU de Godelleta, con una distribución de
titularidades que es la siguiente:
-Terrenos de titularidad privada
-Terreno de titularidad pública (caminos)
TOTAL
10.592´11 m2s
1.402´19 m2s
11.994´30 m2s
Descripción del Área Reparcelable
a) Características físicas del terreno.
En los cuadros núm. 1 a y b se incluye la relación de propietarios y fincas aportadas y se describen
pormenorizadamente todos y cada uno de ellos, incluyendo al mismo tiempo un cuadro con
expresión de las superficies de cada una según, el Registro de la Propiedad y la medición real
efectuada, que será la que se tome como válida a los efectos de determinación de derechos y cargas.
Al norte de la parcela aportada núm. 8 existe un colector de aguas residuales que se considera
necesario mantener con el objeto de solucionar la evacuación de las mismas a las viviendas situadas
aguas arriba.
B. Características del planeamiento que se ejecuta.
a) Características de la Ordenación
El área reparcelable en la que se incluye la actuación urbanística “El Recreo” del suelo urbano del
PGOU de Godelleta, se encuentra ubicada al sur del núcleo urbano. La superficie total es de
11.994,30 m2s.
El uso característico es residencial.
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b) Cuadro de Superficies
Las superficies resultantes de la reparcelación según su ordenación y medición real para la
reparcelación son las siguientes:
-Superficie total del área de reparcelación “El Recreo”.....
11.994´30 m2s
-Espacios libres de dominio y uso público:
Zona Verde............................................. ……………….267´51 m2
Red Viaria.....................................................................3.157´38 m2
Red Viaria externa…………………….. ………………..161,54 m2
c) Normas Urbanísticas
Las características urbanísticas recogidas en el PGOU de Godelleta para el suelo urbano que nos
ocupa son las siguientes:
“Artículo 33.- Parcelación. Normalización de fincas.Todos los terrenos de suelo urbano quedan sometidos a parcelación, entendiendo por ésta el sometimiento a
las condiciones de parcela mínima que se establecen en cada caso.
Al parcelar no podrán quedar porciones residuales de terrenos que no cumplan las condiciones de parcela
mínima establecida en cada caso.
Los solares tendrán formas regulares y al parcelar manzanas las líneas de medianería no formarán con la
fachada un ángulo inferior a 60º.
En las zonas consolidadas por la edificación en que se ponga de manifiesto la imposibilidad de cumplir los
requisitos mínimos de parcela por hallarse ésta entre solares edificados, no será de aplicación este artículo,
siempre que la parcela no ofrezca problemas sanitarios.
Para obtener licencias de edificación los propietarios deberán proceder previamente, en su caso, a la
normalización de fincas.
En caso de disconformidad entre ellos el Ayuntamiento acordará la normalización de oficio, de acuerdo con lo
dispuesto en los artículos 117 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística, aplicando los criterios de
reparcelación contenidos en el artículo 99 de la Ley del Suelo, según el cual el derecho de los propietarios
será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de delimitar la unidad
reparcelable.
Artículo 34.- Solares.A efectos de las limitaciones establecidas en los artículos 74 y 82, de la Ley del Suelo, tendrán la calificación
de solares las superficies urbanizadas con arreglo a las normas máximas establecidas, o que además de
contar con los servicios de acceso rodado, agua y energía eléctrica, la vía a que de frente la parcela tenga
pavimentada la calzada y encintado de aceras y que tenga señaladas alineaciones y rasantes.
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Artículo 35.- Alineaciones.Las alineaciones oficiales quedan grafiadas en los planos.
Con carácter previo a la edificación deberán fijarse sobre el terreno por el técnico municipal.
Para cualquier interpretación o adaptación de las mismas que se requiera, podrán formularse los oportunos
Estudios de Detalle.
Artículo 36.- Condiciones estéticas- Medianerías.Con carácter general se establecen las siguientes normas:
Las construcciones tanto en aspecto como en calidad deberán ser acordes con el conjunto de la zona.
La composición es libre.
Las medianerías vistas serán tratadas con la calidad de fachada, debiendo pintarse o revestirse
adecuadamente si no son de ladrillo visto o materiales nobles.
Artículo 37.- Aparcamientos.Se entiende por plaza de aparcamiento un mínimo de 30 m2 por vehículo, incluso accesos, rampas, etc,
excepto aparato elevador.
Artículo 38.- Barreras arquitectónicas.Será de aplicación a las viviendas construidas en régimen libre, la normativa establecida para las viviendas
de Protección Oficial, tendente a eliminar las barreras arquitectónicas.
En las construcciones de edificios públicos el técnico autor del proyecto de edificación, deberá justificar la
inexistencia de barreras arquitectónicas y el fácil acceso de los minusválidos a todas las dependencias
públicas.
También deberán adecuarse aquellas calles o vías importantes y especialmente las que comuniquen diferentes
zonas de la población, así como las que conduzcan a edificios públicos y lugares de esparcimiento
comunitario.”
[…]
“NORMAS PARA EL SUELO URBANO RESIDENCIAL DE CIUDAD JARDÍN
Artículo 56.- Delimitación.Se rigen por las Normas específicas contenidas en este capítulo, las superficies edificables delimitadas en el
plano correspondiente del presente Plan General, bajo la denominación de suelo urbano residencial de
Ciudad Jardín.
Artículo 57.- Condiciones de edificabilidad..Vivienda unifamiliar aislada:
Parcela mínima: 300 m2. (Según modificación puntual aprobada por acuerdo plenario de fecha 17 de
abril de 2008).
Edificabilidad máxima: 0,35 m2/m2 de parcela incluidas las edificaciones complementarias.
Retranqueo: Se establece un retranqueo mínimo de la edificación de 5 m a fachada y 3 m a lindes
laterales y traseros
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Altura máxima: La altura máxima de la edificación permitida, es de dos plantas con un máximo de
altura de cornisa de 7 m.
Edificaciones complementarias: Además de la edificación principal, se permite la construcción de
edificaciones complementarias destinadas a garaje u otros usos, adosadas a la edificación principal,
siempre que respeten los retranqueos mínimos establecidos en este artículo. Sin embargo, podrán
adosarse a medianeras si se cuenta con acuerdo expreso del propietario colindante, que conste en
Escritura Pública inscribible en el Registro, como servidumbre voluntaria. En ningún caso estas
edificaciones complementarias ocuparán más del 25% de la superficie de la parcela.
Vallado de parcela: Será obligatorio el vallado de las parcelas. El vallado tendrá una altura máxima
de 2 m, teniendo que cumplir las siguientes características:
a) Basamento macizo de fábrica de 1 m como máximo de altura.
b) Verja o tela metálica, celosía o seto, etc, hasta alcanzar con el basamento una altura
máxima de 2 m.
c) Puertas practicables diáfanas de acceso con un mínimo de 1,50 m de altura, y máximo de 2
m.
La obligación del vallado en los lindes de medianerías, no regirá en los casos en que exista acuerdo
expreso fehaciente entre los propietarios colindantes de no vallar las respectivas parcelas en el linde
común.
El cerramiento entre parcelas, deberá ser costeado entre los dos propietarios colindantes afectados
por partes iguales.
El Ayuntamiento podrá fijar anualmente previo dictamen competente, el presupuesto medio que se
tiene ajustado por m2 de vallado, en caso de que no fijara un modelo fijo de cerca obligatoria.
Si la valla propuesta por uno de los colindantes fuera de coste superior a dicho presupuesto medio, el
otro colindante afectado, sólo estará obligado a abonar el 50% del coste del vallado fijado en el
presupuesto medio determinado por el Ayuntamiento.
El resto de superficie de parcela no ocupada por la edificación, se destinará a zona libre privada
ajardinada, si bien se permitirá en la misma, la construcción de instalaciones deportivas siempre que
respeten los retranqueos establecidos, salvo acuerdo expreso en documento público, e inscribible en
el Registro, entre los propietarios colindantes.
Artículo 58.- Usos permitidos.Atendiendo a las características del tipo de edificación establecido en esta zona, tan solo se permitirán en ella
las viviendas y aquellos usos directamente relacionados con las mismas, que resultan compatibles y
adecuados con esta tipología de edificación establecida en la zona, y concretamente: comercios de
alimentación y consumo doméstico, despachos de prensa y actividades de hostelería, o de equipamiento y
recreativas.”
C. Relación entre ambas situaciones
El aprovechamiento que le corresponde a la parcela aportada se materializa en una edificabilidad
sobre la parcela que se adjudica.
Dadas las grandes dimensiones de las parcelas típicas de los cultivos de secano y la relación con una
ordenación urbanística que modifica sustancialmente la distribución de las parcelas, se ha intentado
adjudicar a los propietarios sus fincas de resultado, conforme a los criterios de superposición y
proximidad de la forma más ajustada posible.
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Para la correcta urbanización de este ámbito resulta necesario también urbanizar el frente de las
parcelas catastrales núm. 9362235 y 9362236, las cuales asumirán su propia urbanización sin
participar en mayores cesiones que las que sean necesarias por el frente de fachada para constituirse
en solares.
Se mantiene una servidumbre de acueducto de dos metros de ancho que grava la parcela adjudicada
núm. 8 y por el que transcurre un colector de aguas residuales.
2. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE
LOS AFECTADOS.
En este apartado se definen los derechos de los titulares de los terrenos aportados a la reparcelación y
los criterios de valoración de los mismos a efectos de su participación en el resultado de la
reparcelación en función de sus aportaciones así como la definición y valoración de las cargas que
pesan sobre ellos.
Para la valoración de los bienes y derechos correspondientes a las fincas aportadas se aplicarán las
normas del Título I de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana y la legislación
estatal sobre valoraciones, conforme establece el artículo 173.1 de la Ley Urbanística Valenciana.
2.1. Criterios de valoración de las superficies adjudicadas
Los derechos de los propietarios se definen de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 170, 172
y 174 de la Ley Urbanística Valenciana y en los artículos 397 y siguientes del Decreto 67/2006, de
19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y
Urbanística, así como en el artículo 8 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que
se aprueba el texto refundido de la ley del suelo (Boletín Oficial del Estado núm. 154 de 26 de junio
de 2008).
La fecha de determinación de los derechos se fija en la del inicio del expediente de reparcelación,
que, en nuestro caso, coincide con la exposición al público mediante publicación en el Diario Oficial
de la Comunitat Valenciana (DOCV).
En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas prevalecerá ésta sobre
aquellos en el expediente de reparcelación.
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Como criterio general y atendiendo a la legislación citada anteriormente, el derecho de los
propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la
aprobación de la delimitación del área reparcelable. Por otra parte y según se desprende de las
ordenanzas y de las características del planeamiento, el valor urbanístico por metro cuadrado es el
mismo para cada una de las fincas originales.
La proporción en que participarán en las parcelas edificables resultantes cada uno de los titulares de
los terrenos afectados por la unidad reparcelable se determina en función del valor de las fincas
aportadas y en nuestro caso al ser igual para toda la superficie la valoración unitaria, el porcentaje de
participación en la edificabilidad y suelo de disposición privada resultante de la reparcelación
correspondiente a cada propietario será directamente proporcional a la superficie de su finca (o parte
de ella) aportada.
Los terrenos urbanos situados en la zona verde no generarán aprovechamiento urbanístico
materializable (pese a que pudieran tener derecho al mismo). Éste se transformará en una
indemnización por el valor equivalente.
Se tendrán en cuenta aquellos terrenos que hayan sido cedidos a cuenta a la Administración.
Con ello se confecciona la tabla que se acompaña y en la que puede apreciarse el nombre del
propietario, la superficie de finca aportada y el porcentaje de derecho que le corresponde.
Es importante hacer notar que a los distintos propietarios de las fincas de titularidad compartida se
les afecta una superficie que es el resultado de multiplicar la superficie total de dicha finca por el
porcentaje de propiedad individual que figura en el Registro de la Propiedad.
El suelo público (caminos) se considerará suelo dotacional ya obtenido por la administración
aplicando el criterio de sustitución.
Las superficies aportadas por cada parcela original y coeficientes de derechos asignados a la misma
pueden observarse en el cuadro núm. 1.b que figura en el Documento núm. 2 del presente proyecto.
2.2. Criterios de definición y valoración de las cargas de los terrenos afectados
Las cargas existentes sobre los bienes y derechos incluidos en el área reparcelable podrán ser de dos
tipos: las que se extinguen con la ejecución del planeamiento y las que no se extinguen.
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Las cargas y servidumbres incompatibles con el nuevo planeamiento se extinguirán, teniendo lugar
la correspondiente indemnización a los titulares de las mismas si la supresión de la carga o
servidumbre supone detrimento de sus derechos.
El Ayuntamiento se reservará una franja de suelo al Norte de la actuación con el objeto de preservar
suelo que permita solucionar el colector de aguas residuales de las parcelas situadas en la parte de
arriba de la actuación y que necesitan desaguar por este colector dado que el desnivel existente
impide otra solución técnica menos cara.
3. CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.
3.1 Adjudicaciones de parcela
Los criterios generales que rigen en la reparcelación y en la valoración de las parcelas resultantes se
adaptan a lo dispuesto en el contenido del artículo 174 de la Ley Urbanística Valenciana y en los
artículos 406 y siguientes del Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el
Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística.
La descripción de las fincas resultantes tras la adjudicación se ajustará a las determinaciones
establecidas en los artículos 4 y siguientes del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio por el que se
aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
La distribución de las parcelas resultantes entre los propietarios se realiza de acuerdo con los
porcentajes de derecho ya definidos anteriormente según sus aportaciones y puede observarse,
igualmente, en el cuadro núm. 2.
Como resumen de todo lo especificado hasta este momento puede hacerse el siguiente desglose:
Datos Área Reparcelable
-Superficie propia bruta............…............................11.994´30 m2s
-Superficie propia neta............…................................8.836´98 m2s
-Aprovechamiento neto: 0,60 m2t/m2s
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Datos coste de la obra
COSTES DE OBRA URBANIZADORA
HONORARIOS PROFESIONALES
TOTAL COSTE DE URBANIZACIÓN
IVA (16%)
Euros
600.164,49
58.680,88
€.€.-
658.845,37 € 105.415,26
€.-
3.2. Valoración de los derechos
Para el cálculo del valor del suelo a efectos de compensaciones por excesos y defectos de
adjudicación o valor final de la parcela adjudicada se considera apropiado aplicar el Método Estático
de Valoración.
El método Residual determina el valor del suelo urbano descontando de su valor en venta la totalidad
de los costes y gastos necesarios para su producción, incluido el beneficio de la promoción de la
ejecución urbanizadora.
Es decir,
VRS = Vv – (Cu+ Bp)
Donde,
VRS = Valor residual del suelo
Vv = Ingresos por la venta del solar
Cu = Cargas de urbanización (incluidos los gastos generales, financieros,…)
Bp = Beneficio de la promoción.
La justificación doctrinal de la aplicación de la metodología residual en el suelo urbano se manifiesta
con razonable claridad. Al no existir un uso productivo concreto que permita una valoración
económica para su explotación “primaria”, la única circunstancia por al que pueda ser tasado es la
derivada de los exclusivos atributos existentes en el mismo (atribución jurídica, en este caso) y que
no son otros que el uso y la edificabilidad que el planeamiento les ha otorgado. Atributos derivados
de la previa asunción de todas las cargas y derechos de entrega del suelo dotacional y con el destino
a patrimonio público, así como pagar la totalidad de la urbanización.
Para explicar el procedimiento de cálculo del valor del suelo según el método residual procede
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remitirse a la manualística de valoraciones en uso y, en concreto, a las “oficiales” desarrolladas en la
Sección 5ª de la Orden Eco/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes
Inmuebles y de determinados Derechos para ciertas Finalidades o a la Normativa Catastral (Norma
16 del Real Decreto 1020/1993).
De hecho, la fórmula más aplicada tradicionalmente para valorar el suelo urbano es la catastral, que
se define,
VV = 1,4 x (VRS + VC + VU) x F1
Donde,
VV = Valor en venta del producto inmobiliario
VRS = Valor residual del suelo urbano
VC = Valor de la construcción
VU = Valor de la urbanización
F1 = Coeficiente de localización del inmueble
1,4 = Coeficiente que representa la proporción de gastos generales, financieros y más gastos de la
promoción, incluido el beneficio empresarial de la misma.
En cualquier caso, hemos de señalar que el coeficiente 1,4 fija el porcentaje de gastos cuantificados
de manera correcta para cada caso de valoración en función de las circunstancias económicas y
empresariales que se manifiesten en el.
Es decir,
VRS = (VV /1,4) – (VC + VU)
Donde,
VV = Valor en venta del producto inmobiliario. Según consultas efectuadas ascendería para una
parcela de 300 m2 de superficie urbanizada y con 105 m2t de edificación a 180.000 €/ vivienda.
VC = Valor de construcción de la vivienda de 105 m2t ascendería a 55.650 €/vivienda (530 €/m2t).
VU = Valor del coste de urbanización de una parcela de 300 m2 ascendería a 30.000 €/ parcela, con
un aprovechamiento de 0,8343 m2t/m2s.
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Por lo que,
VRS = (180.000 / 1,4) – (55.650 + 30.000)
VRS = 42.921 €/m2s neto
Repercusión sobre m2 de parcela = 143,07 €/m2s
Repercusión sobre m2s bruto = 143,07 €/m2s x 0,8343 m2s
VRS BRUTO = 119,36 €
Con todo ello pueden establecerse el cuadro núm. 2 que figura en el Documento núm. 3 del presente
proyecto en el que se observa la asignación de las parcelas resultantes a los propietarios originales y
su valoración.
El valor de la unidad de suelo bruto que se considera es de 119´36 €/m2 (sin IVA) para suelo urbano.
La valoración de las parcelas por este método se especifica en el cuadro núm. 2 “Parcelas
Resultantes y asignación a fincas originales. Valoración”, que se acompaña y en el que se distingue
para cada parcela su superficie total y la valoración otorgada según lo indicado en el párrafo anterior,
así como el coeficiente de participación resultante en el conjunto de la zona edificable.
4. CRITERIOS DE VALORACIÓN DE LOS EDIFICIOS Y DEMÁS ELEMENTOS QUE
DEBAN DESTRUIRSE Y DE LAS CARGAS Y GASTOS QUE CORRESPONDAN A LOS
ADJUDICATARIOS.
Según lo establecido en el artículo 173.2 de la Ley Urbanística Valenciana, el propietario tendrá
derecho a que se le indemnice, con cargo a la actuación, el valor de las plantaciones, instalaciones y
construcciones de su finca originaria que sean incompatibles con la actuación.
El propietario deberá asumir la indemnización de las cargas y gravámenes que afecte a su propia
finca y que no puedan mantenerse sobre ésta por subrogación real.
Igual derecho corresponde a los titulares de las actividades, legalmente establecidas, que deban cesar
o ser trasladadas como consecuencia de su incompatibilidad con el planeamiento de cuya ejecución
se trata.
En la presente reparcelación no consta la existencia de suelos contaminados que sea necesaria su
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descontaminación.
A los efectos de esta reparcelación no se considera la existencia de elementos indemnizables en el
vuelo de la actuación urbanística.
Las normas de valoración, en caso de que surgiera algún elemento indemnizable, son las
especificadas en la legislación expropiatoria.
5. OTRAS CIRCUNSTANCIAS QUE CONTRIBUYEN A EXPLICAR LOS ACUERDOS
QUE SE PROPONEN.
Entre los propietarios se han producido determinados acuerdos por los que varios de ellos renuncian
a parte o todo su derecho que, siendo inferior a la parcela mínima, se distribuirán entre otros
propietarios al efecto que éstos consigan aprovechamiento que resultan múltiples de la parcela
mínima de 300 m2.
6. CONCLUSIONES.
Con el contenido de esta memoria, así como con los restantes documentos que acompañan a este
Proyecto de Reparcelación, se entiende que se cumplen todos los requisitos exigibles al mismo, a los
efectos de llevar a cabo el expediente de reparcelación del área reparcelable “El Recreo” en suelo
urbano del PGOU de Godelleta.
Godelleta, octubre de 2008
Vicente J. García Nebot
Javier Álvarez Fuentes
Abogado Urbanista
Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
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