Reforma tributaria 2014: tributación de inmuebles.

Reforma Tributaria 2014: Tributación de Inmuebles
La Ley N° 20.780, sobre “Reforma Tributaria que Modifica el Sistema de Tributación a la Renta
e Introduce Diversos Ajustes en el Sistema Tributario” 1, contiene algunas normas directamente
relacionadas con la tributación aplicable a la enajenación de inmuebles, tanto para personas
naturales como para empresas, las que se sintetizan a continuación.
Los análisis del Impuesto a la Renta diferencian, esencialmente, desde 2017 en adelante y
según la fecha de adquisición del inmueble.
I.
Modificaciones al Impuesto a la Renta (personas naturales sin actividad empresarial)
Hasta el 2016, si una persona vende su casa o un bien raíz de su propiedad, no paga Impuesto
a la Renta, salvo que se dedique habitualmente al negocio de comprar y vender bienes raíces, o
que se le aplique alguna de las presunciones de habitualidad del artículo 18 vigente de la Ley
de Impuesto a la Renta2.
A partir del 2017, habrá que distinguir antes de definir los impuestos aplicables:
a) Si el bien fue adquirido antes del año 2004 se aplica la norma actual, por lo que la venta
no estará afecta a Impuestos a la Renta, salvo que la persona se dedique habitualmente a estas
operaciones o venda antes de cumplirse un año contado desde la adquisición.
b) Para los bienes adquiridos a contar del año 2004 se establece una ganancia no
constitutiva de renta de hasta 8.000 Unidades de Fomento (UF), no tributable, por toda la vida
del contribuyente, sin limitación en cuanto al número de inmuebles.
Si la ganancia excede de 8.000 UF se deberá pagar el impuesto sobre el exceso de dicho
monto, escogiendo alguna de estas dos modalidades: Impuesto Único con tasa del 10%, o
alternativamente reliquidar el Impuesto Global Complementario durante los años que se fue
dueño del bien, pero con un máximo de 10 años.
Dependiendo del caso, existirán tres alternativas, a elección del contribuyente, para rebajar el
costo en el cálculo de la utilidad:
1
Disponible en: http://bcn.cl/1nfzd (Octubre, 2014).
El inciso tercero del artículo 18 de la Ley de Impuesto a la Renta establece algunas presunciones de habitualidad, que
se deben tener presente al determinar el régimen tributario que afectará al mayor o menor valor que obtengan en la
enajenación de bienes raíces.
1ª. Presunción de derecho aplicable, bajo la condición que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años
siguientes a la adquisición o construcción, a:
•
Los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales.
•
La venta de edificios por pisos o departamentos.
2ª. Presunción simplemente legal, aplicable bajo el requisito que entre la adquisición o construcción de bien raíz y su
enajenación transcurra un plazo inferior a un año y en las siguientes situaciones:
•
En los casos distintos a la subdivisión de terrenos urbanos o rurales.
•
En los casos distintos a la venta de edificios por pisos o departamentos.
Conforme a lo señalado, si las operaciones de enajenación de bienes raíces, derechos o cuotas sobre ellos, representa
el resultado de negociaciones o actividades realizadas habitualmente por el contribuyente, o resulten aplicables las
presunciones de habitualidad, de derecho o legal mencionadas en los párrafos anteriores, obligarán al contribuyente a
gravar el mayor valor en la enajenación con el régimen general de tributación.
2
Biblioteca del Congreso Nacional. Juan Pablo Cavada Herrera, Asesoría Técnica Parlamentaria. jcavada@bcn.cl, anexo
1873. 24/10/2014.
2
i. Costo propiamente tal, correspondiente al monto invertido en la adquisición más las
mejoras que se hayan realizado en el inmueble.
ii. El avalúo fiscal al 1 de enero de 2017.
iii. El valor según una tasación a la fecha de la publicación de la Reforma Tributaria, esto
es, el 29 de septiembre de 2014.
Más abajo se ofrece un diagrama explicativo de la tributación de la enajenación de bienes
raíces por personas naturales.
II.
a)
b)
c)
Modificaciones en el Impuesto al Valor Agregado (IVA)
Desde el 2016 la venta habitual de bienes raíces, salvo los terrenos, quedan afectos con
IVA. Esta norma se aplica en principio a quienes se dediquen al negocio de vender
inmuebles. Se debe tener presente que las modificaciones incluyen una presunción de
habitualidad en los casos que la venta se realice antes del año de haber adquirido o
terminado de construir un inmueble.
Se restringe el uso del crédito especial del 65% contenido en D.L. N° 910 de 1975 en la
construcción de viviendas habitacionales de un monto máximo de 4.500 Unidades de
Fomento, en la siguiente forma:
i. 4.000 UF con un máximo de 225 por vivienda desde el 1 de enero del 2015.
ii. 3.000 UF con un máximo de 225 por vivienda desde el 1 de enero del 2016.
iii. 2.000 UF con un máximo de 225 por vivienda desde el 1 de enero del 2017.
Se crea una exención del IVA en la venta de viviendas, a través de contratos de
compraventa o de leasing con opción de compra, que sean financiados total o parcialmente
con subsidios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
El alza al doble en las tasas del Impuesto de Timbres y Estampillas no se aplicará en el caso de
créditos hipotecarios destinados a la adquisición de viviendas DFL N° 2. En otras palabras, se
mantiene en esos casos la tasa de un 0,2% que los afecta.
III.
Diagrama de tributación de bienes raíces por personas naturales
3
Fuente: www.carey.cl
Notas:
• Tributación aplicable a enajenaciones de inmuebles situados en Chile efectuadas por personas naturales a partir del
2017.
• Abreviaciones:
o 1ºC: Impuesto de Primera Categoría
o IGC: Impuesto Global Complementario
o Imp. Fin.: IGC o Impuesto Adicional
4
o
•
•
•
•
•
IHD: Impuesto a la Herencia y Donaciones
La ganancia afecta a impuestos se determina por la diferencia entre el costo tributario y precio de venta.
En el caso de no residentes, el costo tributario está dado por el valor de adquisición reajustado.
El uso como costo tributario del valor de mercado al 29/9/2014 requiere de una tasación que debe ser informada al
SII durante el 2015.
La reliquidación consiste en la opción de distribuir la ganancia en los ejercicios en que se poseyó el inmueble.
La fecha de adquisición es la de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces El crédito por IHD equivale a la
proporción del impuesto pagado que representa el valor del inmueble respecto del total de la asignación.