42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 42 Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario Caso Práct ico 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 43 [ www.estrategiafinanciera.es ] Dossier Renting/Leasing Aunque las necesidad de financiar las inversiones es común tanto para grandes como para medianas empresas, las vías para conseguirlo son proporcionalmente distintas. De un tiempo a esta parte el leasing se está imponiendo entre las pymes, tanto es su vertiente mobiliaria como inmobiliaria, dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez. Dos ejemplos prácticos ayudarán a ilustrarlo J. Boronat Ombuena , GonzaloEconomista Pastor Andrés , Pablo Economista Director General GDF Consultores Consultor GDF Consultores as empresas se encuentran periódicamente con la necesidad de financiar sus inversiones en activos fijos: esta necesidad, en muchas ocasiones, se convierte en una actividad presupuestaria anual con el desarrollo del presupuesto de inversiones y el plan financiero asociado a las mismas. Ante esta situación las alternativas de financiación son distintas según el tamaño de la empresa. La gran empresa puede financiar sus proyectos de inversión tanto en activos fijos como en sus proyectos de expansión y crecimiento a través de unas vías distintas a las de la pequeña y mediana empresa. La posibilidad de acceder al mercado bursátil mediante ampliaciones de capital o al mercado de capitales mediante emisiones de distintos instrumentos financieros es una alternativa que, por tamaño, riesgo, solvencia y precio, no es válida para la pyme. Así, nos encontramos con que la pequeña y mediana empresa en España, se ve obligada a utilizar dos vías básicas: La ampliación de capital, bien con sus socios actuales o con la incorporación de nuevos partícipes, o bien, la más utilizada: la financiación externa a largo plazo a través de las entidades de financiación. Dentro de esta línea de financiación las fórmulas mas habituales son, de una parte la apelación al préstamo a largo plazo –en la mayoría de las ocasiones con garantía hipotecaria– y, de otra, el leasing. Esta última línea de financiación ha ido creciendo en importancia a lo largo de la última década como una fórmula financiera para la adquisición de distintos bienes de equipo: maquinaria, instalaciones, informática, vehículos… pero no es menos cierto que cada vez más nos estamos encontrando que dentro de las distintas modalidades(1), y en función del tipo de operación, nos podemos encontrar con dos posibilidades: el leasing mobiliario y el leasing inmobiliario. Este último con un peso cada vez mayor en la financiación de proyectos empresariales tanto en España como en nuestro entorno europeo. L (1) Ver Estrategia Financiera numero 321. Septiembre 2006 –Cinco Sistemas de Financiación y Análisis Empresarial. En efecto, si atendemos a la información que nos suministra Leaseurope - The European Federation of Leasing Company Associations, asociación que agrupa a 47 entidades de financiación empresarial mediante operaciones de leasing de 34 países europeos - nos encontramos con los datos que aparecen en el Cuadro 1. De ellos se desprende una evolución en la inversión nueva creciente que alcanzó un total de 262.902 millones de euros en el año 2005. Del mismo modo observamos una creciente participación del leasing inmobiliario como fórmula de financiación con una cuota creciente en cada uno de los años analizados (Gráfico 1). Del mismo modo, si analizamos la participación española en dicha inversión observamos una cuota creciente, es decir por encima de la media europea en la financiación vía leasing, pero que es mayor todavía si analizamos la cuota por operaciones nuevas de le- Ficha Técnica AUTORES: Boronat Ombuena, Gonzalo J.; Pastor Andrés, Pablo TÍTULO: Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario FUENTE: Estrategia Financiera, nº 239. Mayo 2007 LOCALIZADOR: 39/2007 RESUMEN: El leasing es un instrumento de financiación con una mayor presencia en los pasivos empresariales, dado que puede presentar una ventaja importante a la hora de financiar la adquisición de nuevos activos. Esta posición se plantea con mayores ventajas en el caso de aplicarse para la adquisición de activos inmobiliarios dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez, aunque dependerá de la planificación estratégica de cada compañía su adecuación como fórmula de financiación. La flexibilidad en la operatoria y la ventajosa fiscalidad, tanto en el Impuesto de Sociedades como en el Impuesto sobre el Valor Añadido, hacen del leasing inmobiliario una de las mejores fuentes de financiación. Esta figura presenta una serie de ajustes contables y de información derivados de la implantación del nuevo Plan General de Contabilidad a las Normas Internacionales de Información Financiera. DESCRIPTORES: Dossier renting/leasing, instrumentos financieros, leasing inmobiliario, arrendamiento financiero, fiscalidad, contabilidad, préstamo, inversión, financiación, costes financieros, Impuesto sobre Sociedades, IVA, Plan General de Contabilidad, NIFF, estrategias de financiación. w Nº 239 • Mayo 2007 Estrategia Financiera 43 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 44 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario w Cuadro 1. Inversión nueva en leasing (2001-2006) - Europa Leasing inmobiliario Variación (%) Total leasing Variación (%) Cuota leasing inmobiliario 1999 24.791 0 160.665 0 15,43 2000 27.815 12,20 178.449 11,07 15,59 2001 33.494 20,42 193.227 8,28 17,33 2002 38.946 16,28 199.042 3,01 19,57 2003 35.693 –8,35 193.912 –2,58 18,41 2004 37.430 4,87 231.127 19,19 16,19 2005 46.765 24,94 262.902 13,75 17,79 (millones de euros) Fuente: Leaseurope, the European Federation of Leasing Compay Associations y elaboración propia. Gráfico 1. Evolución de la inversión nueva en leasing en Europa MILLONES DE EUROS EVOLUCION INVERSION LEASING NUEVA EN EUROPA 300000 250000 • Una cuota creciente del leasing inmobiliario que representa un 17/20% de los nuevos contratos de leasing realizados. (Ver Cuadro 3 y Gráficos 2 y 3). 200000 150000 100000 50000 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 AÑOS LEASING INMOBILIARIO TOTAL LEASING Cuadro 2. Inversión nueva en leasing (2001-2006) - Europa Leasing inmobiliario Total leasing España Cuota Europa España Cuota 2001 33.494 1.655 4,94 193.227 9.661 5,00 2002 38.946 1.699 4,36 199.042 9.803 4,93 2003 35.693 2.391 6,70 193.912 11.715 6,04 2004 37.430 2.958 7,90 231.127 14.120 6,11 2005 46.765 3.352 7,17 262.902 18.143 6,90 (millones de euros) Fuente: Asociacion Española de Leasing, Leaseurope, the European Federation of Leasing Compay Associations y elaboración propia. asing inmobiliario, donde en los últimos años la cuota siempre ha sido superior (Cuadro 2). Si observamos la situación española(2) y analizamos los datos que nos ofrece la Asociación Española de Leasing podemos obtener dos importantes conclusiones: (2) Ver Estrategia financiera. Septiembre 2006. J.A.Lozano y E.Hermida. Leasing Inmobiliario: Un nuevo enfoque para la financiación. Estrategia Financiera Del mismo modo, resulta significativo observar la evolución de estas cifras en función de las distintas entidades de financiación según se desprende de la información suministrada por el Banco de España (Cuadro 4). Así, observamos una supremacía de los bancos sobre las cajas de ahorro que no se presentan muy activas en este segmento de financiación donde tienen más peso las entidades dedicadas a la intermediación financiera. (Ver Cuadro 5 y Gráfico 4). LEASING INMOBILIARIO Europa 44 • Un fuerte crecimiento interanual en el riesgo vivo por operaciones de leasing, que en el mes de enero de 2007 (Banco de España) alcanzó los 40.273 millones de euros y tasas de crecimiento cercanas al 20%. Como indicábamos, la inversión en activos fijos inmobiliarios se realiza básicamente sobre dos alternativas: el leasing y el préstamo. Como veremos, cada una de ellas plantea ventajas e inconvenientes, por lo que deberemos de estudiar la situación concreta en cada caso. Es por ello que trataremos de ver cuándo resultará ser más adecuada la financiación por leasing inmobiliario, teniendo en cuenta cuál es la problemática con la que nos podemos encontrar. Podemos definir un contrato de leasing inmobiliario como aquél celebrado por entidades de financiación, cuyo objeto exclusivo es la cesión del uso de bienes inmuebles adquiridos para dicha finalidad, según las especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de las cuotas. Los bienes objeto de cesión han de quedar afectos por el usuario únicamente a sus actividades económicas y empresariales. El contrato de arrendamiento financiero debe incluir necesariamente una opción de compra, a su término, a favor del usuario. El leasing inmobiliario permite financiar todo tipo de inmuebles: edificios, naves, locales comerciales, almacenes, oficinas, hoteles, etcétera. Nº 239 • Mayo 2007 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 46 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario w Cuadro 3. Inversión nueva en leasing (2001-2006) –España Cuota Riesgo leasing vivo total imobiliario Leasing imobiliario Resto leasing Total leasing 2001 1.655 8.006 9.661 17,13 20.209 Variación anual (%) Una de las ventajas más importantes que aporta el leasing afecta, sobre todo, al Impuesto sobre Sociedades, con una doble incidencia: • La carga financiera es plenamente deducible. 2002 1.699 8.104 9.803 17,33 22.034 9,03 2003 2.391 9.324 11.715 20,41 25.069 13,77 2004 2.958 11.162 14.120 20,95 29.282 16,81 2005 3.352 14.791 18.143 18,48 34.994 19,51 jun-06 1.652 7.818 9.470 17,44 36.309 (millones de euros) Fuente: Asociacion Española de Leasing y elaboración propia. Gráfico 2. Inversión nueva en leasing 20000 MILLONES DE EUROS Ventajas fiscales 15000 • La parte correspondiente a la recuperación del coste del bien satisfecha es deducible con el límite del resultado de aplicar al coste del bien el duplo del coeficiente de amortización lineal, según tablas de amortización oficialmente aprobadas que corresponda al citado bien, siendo deducible el exceso sobre esa cantidad en los periodos impositivos sucesivos, respetando igual límite. En el caso de las empresas de reducida dimensión (cifra de facturación de menos de ocho millones de euros), la amortización deducible es el triple del coeficiente de amortización según tablas. Por supuesto, sólo se podrá amortizar la parte correspondiente a la construcción y no el terreno. 10000 Se trata pues de un diferimiento en el Impuesto sobre Sociedades, que se podrá aprovechar si se cumplen los siguientes requisitos: 5000 0 2001 2002 2003 2004 2005 AÑOS L.INMOBILIARIO • El contrato de leasing debe incluir obligatoriamente una cláusula de opción de compra a favor del destinatario. RESTO LEASING Gráfico 3. Evolución riesgo vivo de leasing • Debe diferenciarse la carga financiera del valor de recuperación del coste del bien, excluido el valor de la opción de compra. MILLONES DE EUROS 38000 33000 • El importe anual correspondiente a la recuperación del coste del bien, debe permanecer constante o creciente a lo largo del periodo contractual. 28000 23000 18000 2001 2002 2003 2004 2005 AÑOS RIESGO VIVO TOTAL Cuadro 4. Riesgo vivo en operaciones de leasing Total riesgos Bancos Cajas de ahorro Cooperativas Establecimiento de credito financiero 2001 20.209 8.213 1.586 111 10.299 2002 22.033 9.123 2.073 160 10.676 2003 25.069 12.619 3.410 523 8.517 2004 29.282 15.319 3.904 633 9.426 2005 34.994 18.676 4.499 748 11.072 2006 40.713 21.744 5.338 901 12.731 (millones de euros) Fuente: Banco de España y elaboración propia. 46 • La duración mínima ha de ser de diez años. Estrategia Financiera Otra ventaja con respecto a otras formas de financiación radica en que el IVA se repercute a lo largo de la operación. El IVA se pagará en concepto de prestación de servicios sobre las cuotas periódicas de capital e intereses. Por lo tanto, no se soporta una carga importante de IVA en el inicio de la operación, lo que supone un aspecto positivo para la liquidez de la empresa adquirente. Si financiamos el inmueble mediante un préstamo, el IVA no podrá formar parte del importe a financiar. Ello implica, disponer de una cantidad considerable que tendremos que desembolsar y que sólo podremos recuperar pasados unos cuantos meses, plazo que dependerá de cada empresa en función de diversas variables: • Si optamos por la compensación, habrá que ver: – Si las declaraciones de IVA se liquidan con carácter mensual o trimestral, que dependerá de si la sociedad tiene la condición de gran em- Nº 239 • Mayo 2007 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 47 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario presa (volumen de operaciones mayor de 6.010.121,04 euros). Gráfico 4. Riesgo vivo en operaciones de leasing – Si se repercute mucho IVA y se soporta poco en términos relativos se podrá recuperar mediante compensaciones. RIESGO VIVO EN OPERACIONES DE LEASING Bancos Cajas de Ahorro • Si optamos por la devolución, habrá que considerar el mes del año en el que estemos, ya que sólo puede solicitarse en el mes de diciembre (a no ser que estemos dados de alta en el registro de exportadores y otros operadores económicos). Como última ventaja podemos señalar que la financiación del bien suele ser de entre el 80% y el 100% del valor de escritura del inmueble, siempre que sea inferior al de tasación y en función de las características del inmueble y de su ubicación. Esto se debe a que el inmueble es propiedad de la entidad financiera hasta que se ejercita la opción de compra. ¿Qué inconveniente presenta? En consecuencia, todo parecen ser ventajas a la hora de adquirir un inmueble mediante un leasing: permite una mayor amortización deducible en el Impuesto sobre Sociedades, el IVA se va pagando a lo largo de la duración del contrato y el importe financiado siempre es mayor que en el caso del préstamo. ¿Qué inconvenientes presenta? Básicamente podemos destacar la rigidez inherente a este tipo de contratos, rigidez que se da en varios sentidos: • En lo que se refiere al cumplimiento de requisitos para que la recuperación del coste del bien sea deducible: duración mínima de diez años, opción de compra, requisitos de las cuotas, el bien debe estar afecto al 100% a la actividad empresarial, etcétera. • Se trata de una financiación directamente relacionada con el inmueble. Por lo tanto, no podemos venderlo y seguir financiando la compra de otro inmueble con la misma fuente de financiación, tal y como sucede en el préstamo (aunque sí que se deberían cambiar las garantías). Además, la cancelación anticipada del contrato de arrendamiento financiero conllevará posiblemente la pérdida de beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sociedades y habrá que efectuar las correspondientes regularizaciones. Si optamos por el hecho de que otra empresa se subrogue en el contrato de leasing tendremos otro problema añadido: dependerá del criterio de la entidad financiera, dado que a veces son reacias en este aspecto. • Las amortizaciones y cancelaciones anticipadas tienen un coste en concepto de comisiones muy elevado. Cooperativas de Crédito Establecimientos Financieros Cuadro 5. Riesgo vivo en operaciones de leasing Total riesgos Bancos Cajas de ahorro Cooperativas Establecimiento de credito financiero 2001 100,00 40,64 7,85 0,55 50,96 2002 100,00 41,41 9,41 0,73 48,45 2003 100,00 50,34 13,60 2,09 33,97 2004 100,00 52,32 13,33 2,16 32,19 2005 100,00 53,37 12,86 2,14 31,64 2006 100,00 53,41 13,11 2,21 31,27 (millones de euros) Cuotas de mercado-composición por entidades de financiación. Fuente: Banco de España y elaboración propia. En consecuencia, queda patente la falta de flexibilidad que presenta el leasing inmobiliario, motivo que puede llevarnos a renunciar a este tipo de financiación, a pesar de las significativas ventajas fiscales y de financiación. De manera que si, por ejemplo, una empresa desea adquirir una nave industrial, pero prevé que se le puede quedar pequeña en poco tiempo, desde luego la opción del leasing inmobiliario no sería adecuada. Habría que ver si opta por el préstamo o, incluso, por el alquiler. Esta última opción muchas veces se descarta en las pequeñas empresas por la cultura tan arraigada a favor de la propiedad que tenemos en nuestro país. Muchas empresas han desaparecido por la compra de una nave o cualquier otro inmueble y, otras tantas tienen problemas graves de liquidez para hacer frente al pago de la deuda. Habremos oído decir a más de un empresario que mientras estaba alquilado ganaba dinero y ahora no llega (y no es que ahora no gane, pero no genera suficiente cash flow para pagar las cuotas del préstamo o del leasing). Es por ello por lo que es fundamental tener en cuenta el alquiler como otra opción, ya que la cuota de alquiler puede ser perfectamente la mitad de lo que supone la de un leasing sobre un inmueble de las mismas características. En definitiva, la alternativa del alquiler proporciona mayor liquidez y flexibilidad, a w Nº 239 • Mayo 2007 Estrategia Financiera 47 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 48 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario w • Tipo de interés: 5,5%. Cuadro 6. Amortización Año Carga financiera Coste recuperación Cuota IVA C. bruta 1 2007 37.090,05 41.973,20 79.063,20 12.650,16 91.713,36 2 2008 34.722,43 44.340,81 79.063,20 12.650,16 91.713,36 3 2009 32.221,25 46.841,99 79.063,20 12.650,16 91.713,36 4 2010 29.578,99 49.484,23 79.063,20 12.650,16 91.713,36 5 2011 26.787,70 52.275,53 79.063,20 12.650,16 91.713,36 6 2012 23.838,94 55.224,29 79.063,20 12.650,16 91.713,36 7 2013 20.723,88 58.339,38 79.063,20 12.650,16 91.713,36 8 2014 17.433,06 61.630,16 79.063,20 12.650,16 91.713,36 9 2015 13.956,62 65.106,59 79.063,20 12.650,16 91.713,36 10 2016 10.284,11 68.779,11 79.063,20 12.650,16 91.713,36 11 2017 6.404,41 72.658,80 79.063,20 12.650,16 91.713,36 12 2018 2.305,88 76.757,33 79.063,20 12.650,16 91.713,36 N.º VALOR RESIDUAL TOTAL 700.000,02 • Valor residual igual a una cuota. El valor del terreno asciende a 105.000, siendo el 15% del importe total. El resumen anual del cuadro de amortización (Cuadro 6) se trata la suma de las cuotas mensuales resumidas en términos anuales. El asiento contable que deberíamos reflejar a la firma del contrato con fecha 1 de enero de 2007 sería el del Cuadro 7: Cuadro 7. Asiento contable CUENTA DEBE (217) Dchos. s/ bienes arren.fin. HABER 700.000,02 (272) Gtos. por intereses diferidos 255.347,32 6.588,60 255.347,32 • Comisión de apertura: 1%. 955.347,0 (528) Acreed.arren.fin.c.p 79.063,20 (178) Acreed.arren.fin.l.p. 876.283,80 Por el pago de las doce primeras cuotas: cambio de no tener la propiedad y, por tanto, un inmovilizado que proporcione más solvencia a la sociedad a largo plazo. Un supuesto bajo el cual es incompatible la utilización del leasing inmobiliario se da cuando queremos solicitar una subvención relacionada con la inversión en un inmueble. En este caso, no podremos siquiera plantearnos esta alternativa de financiación, dado que normalmente se exige que las inversiones subvencionables sean propiedad de la empresa. Como es obvio, en el leasing inmobiliario este requisito no se cumple, dado que el inmueble va a estar a nombre de la entidad financiera hasta que se ejerza la opción de compra. Ejemplo práctico Antes de entrar a analizar otras peculiaridades intrínsecas al leasing inmobiliario, cabe plantear un ejemplo en el que podamos ver tanto su contabilización como las ventajas fiscales: Imaginemos que una empresa de reducida dimensión (facturación menor de ocho millones de euros) está interesada en adquirir una nave cuyo valor de adquisición asciende a 700.000 euros y decide financiarla mediante un leasing inmobiliario. Supongamos que consigue las siguientes condiciones de la entidad financiera: Cuadro 8. Pago doce primeras cuotas CUENTA DEBE (528) Acreed.arren.fin.c.p 79.063,20 (472) H.P. IVA soportado 12.650,11 (572) Bancos HABER 91.713,31 Por los gastos financieros devengados durante el primer año: Cuadro 9. Gastos financieros CUENTA DEBE (660) Intereses de leasing HABER 37.090,05 (272) Gtos. por intereses diferidos 37.090,05 Por la amortización, que será calculada aplicando el porcentaje del 3% a la parte correspondiente al valor de la construcción (595.000 euros), sin tener en cuenta el valor del terreno (105.000 euros) que no es amortizable Cuadro 10. Amortización • Importe de la financiación: 700.000 euros (100%). • Plazo de amortización: 12 años. • Frecuencia de pago: mensual. 48 Estrategia Financiera CUENTA (681) Amort.inmov.inmat. (281) Am.ac.inmov.inmat. DEBE HABER 17.850,00 17.850,00 Nº 239 • Mayo 2007 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 49 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario Y, al final del primer año, por el traspaso de las cuotas a corto plazo: Cuadro 11. Traspaso de cuotas a corto plazo CUENTA (178) Acreed.arren.fin.l.p. DEBE HABER 79.063,20 (528) Acreed.arren.fin.c.p 79.063,20 con el límite del triple del coeficiente máximo de amortización, según tablas, que en este caso es 53.550 euros (cantidad obtenida de multiplicar 595.000 X 0,03 X 3). Tendremos que calcular qué parte del coste de recuperación corresponde a la construcción, ya que la del terreno no es amortizable. Por lo tanto, si multiplicamos el coste de recuperación del bien por el 85% obtendremos el siguiente Cuadro: Cuadro 15. Cálculo de recuperación Año Coste recuperación Coste recup. construcción Año a año se contabilizarán las cuotas, gastos financieros, amortizaciones y traspaso a corto siguiendo el mismo esquema que en el primero, hasta que llegue la fecha de finalización del contrato, en la que se ejerce la opción de compra: 2007 41.973,20 35.677,22 2008 44.340,81 37.689,69 2009 46.841,99 39.815,69 2010 49.484,23 42.061,60 Cuadro 12. Opción de compra 2011 52.275,53 44.434,20 2012 55.224,29 46.940,65 2013 58.339,38 49.588,47 2014 61.630,16 52.385,64 2015 65.106,59 55.340,60 2016 68.779,11 58.462,24 2017 72.658,80 61.759,98 2018 76.757,33 65.243,73 CUENTA DEBE (528) Acreed.arren.fin.c.p 6.588,60 (472) H.P. IVA soportado 1.054,18 (572) Bancos HABER 7.642,78 En este momento, el inmovilizado inmaterial pasa a ser material, por lo que hay que hacer el correspondiente asiento de reclasificación, teniendo en cuenta que una parte corresponde al terreno y otra a la construcción: Cuadro 13. Asiento de reclasificación CUENTA DEBE (217) Dchos. s/ bienes arren.fin. (281) Am.ac.inmov.inmat. HABER 700.000,02 214.200,00 (220) Terrenos 105.000,00 (221) Construcciones 595.000,02 (282) Am.ac.inmov.inmat.. 214.200,00 A partir de aquí habrá que ir amortizando año a año la construcción: No obstante, sabemos que el límite que opera para poder aplicar la máxima amortización fiscal permitida es de 53.550 euros que, a su vez, deberemos de comparar con la contable para efectuar los correspondientes ajustes extracontables (Cuadro 16). Para calcular el impuesto diferido se ha tenido en cuenta que el tipo impositivo para las empresas de reducida dimensión, a partir del ejercicio 2007, es del 25% hasta los primeros 150.000 euros de base imponible. Tal y como se puede apreciar en el Cuadro 16, el diferimiento que se produce en el Impuesto sobre Sociedades es muy significativo. Esta situación se daría hasta que se terminase de amortizar fiscalmente, momento a partir del cual se deberían hacer ajustes positivos en la base imponible por el importe de la amortización contable, que ya no sería fiscalmente deducible. Cuadro 14. Amortización anual CUENTA (682) Amort.inmov.mat. (282) Am.ac.inmov.mat. DEBE HABER 17.850,00 17.850,00 Es interesante que nos detengamos ahora a estudiar la amortización acelerada que podremos practicar si nos acogemos al régimen especial de los arrendamientos financieros. Al tratarse de una empresa de reducida dimensión, la amortización podrá ser cada año igual al coste de recuperación de la construcción, pero OTROS ASPECTOS FISCALES Y CONTABLES Otro aspecto a destacar relativo a la fiscalidad del leasing inmobiliario, consiste en valorar cómo afecta al régimen fiscal especial el hecho de que un tercero se subrogue en la posición del anterior arrendatario. El primer aspecto que debe analizarse radica en si la sustitución de la posición del arrendatario por un tercero afecta o no a la duración del contrato. Es decir, si simplemente supone la modificación del contrato o si supone la extinción del mismo y el nacimiento de otro nuevo. w Nº 239 • Mayo 2007 Estrategia Financiera 49 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 50 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario w Cuadro 16. Comparación de amortizaciones Año Amortización contable Amortización fiscal Ajuste Base Imponible Imptos. diferidos al 25% 2007 17.850,00 35.677,22 -17.827,22 -4.456,81 2008 17.850,00 37.689,69 -19.839,69 -4.959,92 2009 17.850,00 39.815,69 -21.965,69 -5.491,42 2010 17.850,00 42.061,60 -24.211,60 -6.052,90 2011 17.850,00 44.434,20 -26.584,20 -6.646,05 2012 17.850,00 46.940,65 -29.090,65 -7.272,66 2013 17.850,00 49.588,47 -31.738,47 -7.934,62 2014 17.850,00 52.385,64 -34.535,64 -8.633,91 2015 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00 2016 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00 2017 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00 2018 17.850,00 53.550,00 -35.700,00 -8.925,00 Se trata de analizar si la subrogación conlleva, exclusivamente, el cambio de la persona del arrendatario financiero sin afectar al contenido del contrato inicial, por lo que puede entenderse que se produce una continuación del mismo en todos sus términos, salvo en la persona obligada como arrendatario financiero. En este sentido, cabe señalar que la jurisprudencia ha entendido que la subrogación por cambio de contratante supone una novación del contrato, pero que, salvo que exista expresa voluntad de las partes, no se trata de una novación extintiva, sino meramente modificativa, operándose una sucesión particular en la persona del obligado por el contrato, pero permaneciendo la misma relación contractual, aunque con persona distinta. Pues bien, desde un punto de vista jurídico, la sustitución de la figura del arrendatario por un tercero con el consentimiento de la sociedad de arrendamiento financiero no implica la extinción de un Cuadro 17. Amortización Año Carga financiera Coste recuperación Cuota IVA C. bruta 2.007 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.008 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.009 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.010 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.011 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.012 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.013 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.014 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.015 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 2.016 38.250,00 38.250,00 76.500,00 12.240,00 88.740,00 50 Estrategia Financiera contrato de arrendamiento financiero. De otro lado, tampoco afecta a su duración, por lo que se puede aplicar el régimen fiscal especial. Ello no quiere decir que no afecte de diferente forma al primer arrendatario y al segundo. Para el arrendatario originario no podrá considerarse la cesión en arrendamiento del bien como un contrato de arrendamiento financiero, ya que incumple voluntariamente los requisitos exigidos. Ello implica que deberá regularizar las cantidades indebidamente deducidas, es decir, deberá devolver el exceso de amortizaciones practicado sobre las establecidas en el régimen general, más los intereses de demora correspondientes. Por lo que se refiere al segundo arrendatario, sí que cumple con el requisito de que la duración mínima del contrato ha de ser de diez años, ya que el contrato sólo sufre una modificación, por lo que, en principio, sí que podrá aplicar el régimen especial. Para ver más claramente cómo afecta la subrogación desde el punto de vista fiscal y contable, consideremos el siguiente ejemplo: Ejemplo práctico Imaginemos que la empresa A suscribe un contrato de arrendamiento financiero sobre una oficina cuyo coste es de 450.000 euros, amortizable al coeficiente lineal del 2%, siendo la duración del contrato de diez años y la opción de compra de 67.500 euros, coincidente con el valor del suelo. Las cuotas anuales ascienden a 76.500 euros y son constantes. La carga financiera incorporada en esas cuotas es de 38.250 euros también constante. A 1 de enero de 2012 llega a un acuerdo con la empresa B para que se subrogue con el consentimiento del banco, de manera que B le paga a A 153.000 euros. El Cuadro 17 sería de amortización. Nº 239 • Mayo 2007 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 51 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario Analicemos cuáles son las consecuencias para A: En el momento de la firma del contrato, el asiento que debe hacer A es el siguiente: Cuadro 18. Asiento contable CUENTA (217) Dchos. s/ bienes arren.fin. DEBE HABER 450.000,00 (272) Gtos. por intereses diferidos 382.500,00 (528) Acreed.arren.fin.c.p 76.500,00 (178) Acreed.arren.fin.l.p. 756.000,00 Asimismo, hasta el año 2011 inclusive efectuará los siguientes asientos: Cuadro 19. Asientos contables hasta 2011 CUENTA DEBE (528) Acreed.arren.fin.c.p 76.500,00 (472) H.P. IVA soportado 12.240,00 (572) Bancos CUENTA (660) Intereses de leasing (681) Amort.inmov.inmat. DEBE CUENTA (178) Acreed.arren.fin.l.p. 38.250,00 DEBE HABER 7.650,00 7.650,00 DEBE HABER 76.500,00 Dado que el coste de recuperación del bien (38.250 euros) es superior al doble del coeficiente de amortización según cuadros (15.300 euros = 382.500 x 0,02 x 2), la sociedad A practica cada año hasta el 2011 ajustes positivos por la diferencia entre la amortización fiscal y la contable, es decir, por 7.650 euros (15.300 – 7.650). Ello implica que los ajustes negativos totales ascienden a 38.250 euros. El 1 de enero de 2012 es el momento en el que se produce el cambio de arrendatario, por lo que el apunte contable será el que sigue: Cuadro 20. Apunte contable 2012 CUENTA DEBE (178) Dchos. s/ bienes arren.fin. 450.000,00 (281) Am.ac.inmov.inmat. 38.250,00 (572) Bancos 153.000,00 (217) Dchos. s/ bienes arren.fin. DEBE HABER 411.750,00 (528) Acreed.arren.fin.c.p 76.500,00 (178) Acreed.arren.fin.l.p. 373.500,00 (572) Bancos 153.000,00 El resto de asientos hasta que finalice el contrato de arrendamiento financiero seguirán el mismo criterio que los comentados anteriormente. Desde el punto de vista fiscal, podrá realizar los correspondientes ajustes extracontables negativos por una mayor amortización fiscal que contable. En consecuencia, B sí que puede aplicar la amortización acelerada como consecuencia del cumplimiento de los requisitos para acogerse al régimen especial. MODALIDAD 76.500,00 (528) Acreed.arren.fin.c.p CUENTA HABER 38.250,00 (281) Am.ac.inmov.inmat. Cuadro 21. Asiento contable 2012 (272) Gtos. por intereses diferidos 191.250,00 88.740,00 (272) Gtos. por intereses diferidos CUENTA HABER La empresa A recibe de B 153.000 euros, que es igual a la diferencia entre el valor de mercado (valor del inmueble menos amortización acumulada) y la deuda de capital pendiente, es decir, 153.000 euros = 411.750 euros – 258.750 euros. Dado que A incumple los requisitos para acogerse al régimen especial de los arrendamientos financieros, deberá hacer un ajuste positivo en el Impuesto sobre Sociedades del ejercicio 2012 por un importe de 38.250 euros (que es la suma de los ajustes negativos que practicó anteriormente). Por lo que se refiere a B, deberá registrar el siguiente asiento a 1 de enero de 2012: HABER Una modalidad de leasing inmobiliario es la de construcción, en la que existen dos posibilidades: • Que la empresa adquiera el terreno y sólo se financie la construcción, por lo que se deberá ceder a la entidad de leasing el derecho de uso de superficie. • Que la empresa financie el terreno y la construcción. Durante el periodo de construcción existe una carencia de principal, en la que solamente se abonan intereses. Es decir, sólo se generan cargas financieras por las cantidades parciales que la entidad financiera abona en concepto de certificaciones de obra. Pues bien, para analizar el tratamiento fiscal, conviene distinguir entre dos fases que comprenden: 1) Los pagos efectuados con carácter previo a la terminación del inmueble. (217) Dchos. s/ bienes arren.fin. 450.000,00 (272) Am.ac.inmov.mat. 191.250,00 2) Los pagos realizados desde la entrega hasta la finalización del contrato. w Nº 239 • Mayo 2007 Estrategia Financiera 51 42_52_RevWolt239_Boro.qxd 24/4/07 14:25 Página 52 Dossier Renting/Leasing Aspectos financieros, fiscales y contables del leasing inmobiliario w Los alquileres se actualizan periódicamente con el IPC, mientras que las cuotas de leasing, dependientes de los tipos de interés, pueden mantenerse constantes o disminuir En la primera fase se engloban los pagos efectuados con carácter previo al inicio de la construcción y los realizados con posterioridad, hasta que el inmueble objeto del contrato sea puesto a disposición del arrendatario y afectado por éste a su explotación económica. Desde el punto de vista fiscal, se estaría ante una operación de financiación vinculada a una posterior operación de arrendamiento financiero. En consecuencia, no resulta aplicable el régimen fiscal especial que contempla el Impuesto sobre Sociedades. Los pagos realizados no podrán corresponder a cuotas de recuperación del coste del bien, sino solamente a gastos financieros que podrán ser fiscalmente deducibles. No obstante, si existiesen pagos anticipados del principal, no tendrán la consideración de gasto fiscalmente deducible, ya que, de acuerdo con el principio general de imputación temporal de ingresos y gastos, los gastos se imputarán al período en que se devenguen, con independencia del momento del pago. En la segunda fase, que incluye los pagos realizados desde la entrega del inmueble hasta la finalización del contrato, sí que se estará ante una operación de arrendamiento financiero a partir de la entrega del inmueble desde el punto de vista fiscal, siempre que se cumplan todos y cada uno de los requisitos ya mencionados. Por último, otro aspecto que cabe mencionar es que existe la posibilidad de financiar un inmueble a través de una operación de leasing y, posteriormente, subarrendarlo a un tercero. Con los alquileres que proporciona el subarrendamiento, se cubre una parte del leasing. Es importante tener en cuenta que los alquileres se actualizan periódicamente con el IPC y aumentan cada año, mientras que las cuotas de leasing, que depen- 52 Estrategia Financiera den de los tipos de interés, pueden mantenerse constantes e, incluso, disminuir. PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD Al margen de todo lo expuesto no podemos olvidar los efectos que producirá en la contabilización de las operaciones de arrendamiento financiero la entrada en vigor del nuevo Plan General de Contabilidad adaptado a las Normas Internacionales de Información Financiera. En estos momentos contamos con el borrador de este nuevo Plan General Contables elaborado por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas. En el apartado 8 de las normas de registro y valoración se establecen los criterios a aplicar en los arrendamientos y otras operaciones similares, desarrollando en su apartado 1 las aplicables en el caso del arrendamiento financiero. Esta normativa trata de adaptar nuestra actual legislación mercantil a la NIC17 relativa a los arrendamientos. Los cambios obedecen fundamentalmente a que en la actual definición se trata de contratos por los que la empresa puede utilizar un bien determinado como contraprestación a unas cuotas determinadas, mientras que la adaptación supondrá la transferencia de todos los “riesgos y ventajas inherentes a la propiedad del activo” existiendo, además, una diferenciación entre arrendamientos financieros y arrendamientos operativos. Del mismo modo, en el contenido de la Memoria, se deberá incluir conciliaciones de valor inicial y actual así como pagos futuros y mínimos separados por los años de devengo y descripción general de los acuerdos contractuales. Por último, señalar que los arrendamientos serán considerados inmovilizado material (grupo contable 22), mientras que con la normativa actual son considerados un inmovilizado inmaterial contabilizándose por su valor al contado y reconociendo los gastos a distribuir en diferentes ejercicios por la carga futura del contrato de arrendamiento financiero. En la nueva normativa se contabilizaran en el pasivo por el valor presente de las cuotas pendientes o el valor razonable (menor de las dos). Podemos resumir que el leasing es un instrumento de financiación con una cada vez mayor presencia financiera, dado que puede presentar para muchas empresas una ventaja importante a la hora de financiar la adquisición de nuevos activos. Esta posición se plantea con mayores ventajas en el caso de aplicarse para la adquisición de activos inmobiliarios dadas sus posibilidades fiscales y de liquidez, de ahí su creciente importancia en los esquemas de financiación empresarial, aunque como hemos visto dependerá de la planificación estratégica de cada empresa su adecuación como fórmula de financiación. 9 Nº 239 • Mayo 2007