Tribunal: Cámara Nacional Comercial, Sala C. Autos: “Mandatos

Tribunal: Cámara Nacional Comercial, Sala C.
Autos: “Mandatos Deguen S.A. v. López, José M.”
2ª INSTANCIA.- Buenos Aires, junio 27 de 2005.Y Considerando: I. Apeló el demandado la decisión de fs. 235/238 que declaró la inoponibilidad
al ejecutante de la anotación como bien de familia del inmueble cuya subasta fue decretada en
autos. Los fundamentos del recurso obran en fs. 246/249 y su contestación en fs. 252/257.
II. Ha sostenido esta sala que la finalidad de la creación del sistema de registros públicos no ha
sido otra que la de establecer un mecanismo seguro y generalizado de publicidad de los
derechos reales en materia inmobiliaria. La clave del funcionamiento del sistema de registros
inmobiliarios reside, precisamente, en la cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el
asiento registral, sea por intermedio de la exhibición del folio real mediante fotocopiado del
legajo o por la expedición de "certificados" que hacen plena fe sobre la autenticidad de la
información proporcionada y su fidelidad con los asientos de la matrícula (art. 22 ley 17801)
(esta sala, 24/11/1989, en "Ponzio v. Cisterna s/ejecutivo").
Si ese conocimiento potencial de la registración no se da, sea por culpa, error, omisión o dolo
del Registro o sus dependientes, al propio interesado o, incluso, a caso fortuito o fuerza mayor,
no será oponible frente a terceros, quienes podrán actuar con arreglo a lo que surge del
informe recibido (esta sala, 5/7/2002, en "Ferrosider S.A. v. Fademet S.R.L. y otros
s/ejecutivo").
Se ha dicho que el acto inoponible es aquel que no tiene efectos frente a determinados
terceros que cuentan en su favor con ciertas prerrogativas jurídicas que al derecho le interesa
tutelar; y que "la situación jurídica registrada no publicitada a través de las certificaciones es
inoponible al tercero que negoció fundándose en la apariencia brindada por aquéllas; de donde
la adquisición por el tercero del derecho que, de mediar una certificación veraz, se vería
neutralizada o postergada por el derecho personal, real o las medidas cautelares previamente
inscriptos, extiende su eficacia con abstracción de aquéllos" (Alterini, Jorge H. y Lloveras,
Néstor L., "Responsabilidad civil por inexactitudes registrales", ED 62-547).
Y en tal contexto dijo haber obrado la actora al aceptar al ejecutado como avalista del papel en
ejecución, luego de haber tomado conocimiento directo del patrimonio de éste a través de
informes de dominio emitidos por el Registro de la Propiedad de la provincia de Buenos Aires,
de las que resultó que el inmueble hoy embargado se hallaba libre de restricción para ser
agredido frente a un eventual incumplimiento de la obligación que el demandado ofrecía
garantizar con aval.
Sobre esa situación registral dan cuenta los certificados obrantes en fs. 64/65, emitidos el
14/12/2000, incorporados a la causa entre otros actos preparatorios de la subasta luego
decretada.
Admitir la tesis propuesta por el demandado en cuanto a la posibilidad de oponer a terceros
derechos con un alcance que no surge de los registros públicos implicaría afectar seriamente el
régimen establecido por la ley 17801 en el art. 21 y ss., en desmedro de la seguridad jurídica,
lo que no resulta aceptable, pues la eficacia de ese principio depende, precisamente, del valor
que se les asigne a las constancias emergentes de las certificaciones de los registros públicos
(fallo "Ferrosider S.A. v. Fedemet S.R.L. y otros s/ejecutivo").
La inscripción tiende a la publicidad, oponibilidad a terceros, de las situaciones jurídicas
registradas, por lo que restarle crédito a lo que de ella surge importaría tanto como tornar
estéril aquella función esencial. Se violaría la seguridad que debe existir en el ámbito de las
relaciones comerciales y jurídicas si se hiciera lugar a la pretensión del demandado de hacer
valer una afectación del inmueble de la que los terceros no pudieron tener conocimiento a
través del correspondiente registro.
A su vez, el precedente invocado por el recurrente dictado por la Corte Suprema de Justicia de
la Nación el 10/9/1985 en "Carrizo, José A. s/inc. de levantamiento de embargo en los autos
`Rodríguez, Armando v. Carrizo, José A.'" no resulta vinculante para este tribunal, dado que al
no haberse pronunciado nuevamente sobre el tema, no reviste el carácter de reiterada doctrina
que impondría su acatamiento, y, por otro lado, en él se hace especial mérito de que en ese
caso se cumplió con la anterior anotación de la presentación en el sistema de ordenamiento
diario, circunstancia que en el sub lite no se cumplió (ver resolución de fs. 200/202).
Ha tenido oportunidad esta sala de pronunciarse adoptando disímil criterio al sostenido por la
Corte, al considerar irrelevante el hecho de haberse iniciado los trámites en el Registro de la
Propiedad para la afectación como bien de familia de un inmueble con anterioridad al
nacimiento del crédito en ejecución, habida cuenta del inequívoco precepto de la ley 14394 (3),
art. 35 , en el que se determina que la constitución del bien de familia produce efectos a partir
de la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente (esta sala, 15/4/1988, en "Grecco,
Stella v. Berson, Eduardo s/ejecutivo"), manteniendo la posición ya sustentada en un fallo
anterior a la decisión de la Corte (25/4/1980).
Concordantemente con tal criterio han fallado otras salas de esta Cámara (sala B, 7/5/1990, en
"Mancho de Suárez Bidondo v. Ozor, Carlos s/ordinario s/inc. ejec. de sentencia"; sala D,
14/8/1989, en "D'Alesio, Miguel v. Visciglia, Norberto") en casos en los cuales se estableció que
es en la fecha de la inscripción en el registro respectivo que la constitución del bien de familia
produce sus efectos; y que el art. 35 ley 14394 no establece disposición alguna que establezca
un efecto retroactivo a dicha inscripción.
III. Por ello se confirma la resolución recurrida en lo que fue materia de agravio, con costas (art.
69 CPCCN.).
Notifíquese por Ujiería y devuélvase. El Dr. José L. Monti no interviene en la presente
resolución por encontrarse en uso de licencia (art. 109 RJN.).- Bindo B. Caviglione Fraga.Héctor M. Di Tella. (Sec.: María G. Vassallo).