Regulación de las promociones de viviendas en Polonia

Regulación de las promociones de
viviendas en Polonia
2011-10-21 09:34:18
2
Cambio previsto en las normas relativas a la promoción de viviendas
El 31 de agosto de 2011, el Congreso del Parlamento de Polonia aprobó la ley de protección de los derechos del
adquirente de viviendas o casas unifamiliares ("Ley"). Si la Ley entra en vigor con su contenido actual, se
producirán cambios muy importantes en las condiciones legales de la actividad de promoción, imponiendo
numerosas nuevas obligaciones a las empresas promotoras que desarrollan su actividad en el mercado polaco
de viviendas. Ahora mismo el Senado está trabajando en este proyecto de ley. No obstante, para terminar los
trabajos legislativos es necesario que el Congreso adopte o rechace posibles modificaciones introducidas en la
Ley por el Senado y que la misma sea sancionada por el Presidente de Polonia. La Ley entrará en vigor 6 meses
después de la fecha de su publicación en el Diario Oficial.
Estado legal actual
La normativa legal actual por lo general no prevé requisitos específicos para el desarrollo de promoción de
viviendas y para los contratos celebrados entre las empresas promotoras y sus clientes. También faltan
instrumentos de protección de los adquirentes de las viviendas ante la posible pérdida de los fondos pagados a
las empresas promotoras antes de establecer la división de la propiedad y la venta de los locales. Esta situación
provoca que en el caso de declaración de concurso de la empresa promotora antes de la terminación (venta) de
la inversión, los adquirentes, que normalmente abonan la mayoría del precio antes de adquirir su propiedad
(caso de la adquisición de viviendas sobre plano), no puedan recuperar el importe total de los fondos invertidos.
Por esta razón,las soluciones planeadas tienen como objetivo sobre todo reforzar la posición de los adquirentes
de inmuebles frente a las empresas promotoras, lo cual implica la imposición a éstas de nuevas obligaciones.
Obligaciones informativas
El proyecto de Ley impone a las empresas promotoras una serie de obligaciones informativas frente a los
clientes potenciales. Antes de empezar a ofrecer las viviendas a la venta, las empresas promotoras estarán
obligadas a preparar un folleto informativo según el modelo que constituirá un anexo a la Ley. El folleto
contendrá datos de la empresa promotora, del inmueble en el que se está desarrollando la actividad, los
edificios que se prevea construir, así como las condiciones básicas del contrato de promoción. Después de
celebrar el contrato de promoción, el folleto informativo se convertirá en parte integral del contrato. La falta del
folleto informativo se sancionará con una pena de multa. El suministro de informaciones falsas o la ocultación de
informaciones verdaderas implicarán pena de multa, pena restrictiva de libertad, o pena privativa de libertad de
hasta 2 años. Las empresas promotoras estarán obligadas a mantener actualizadas las informaciones en los
folletos. Además, a petición de cualquiera de los clientes potenciales, la empresa promotora estará obligada a
presentar una serie de documentos, como las cuentas anuales, licencia de obra o proyecto arquitectónico.
Cuentas escrow
El proyecto de Ley prevé que todos los abonos realizados por los adquirentes de las viviendas tendrán que ser
desembolsados en cuentas escrow. Los fondos depositados en las cuentas escrow serán transferidos a las
empresas promotoras después de: (i) la transmisión del derecho de propiedad de la vivienda al adquirente (una
cuenta escrow de viviendas cerrada) o (ii) bajo la condición de garantizar la devolución de los importes
abonados mediante una garantía bancaria o un contrato de seguro, después de terminar los siguientes etapas
de la inversión (una cuenta escrow de viviendas abierta). Las disposiciones correspondientes a la gestión
obligatoria de las cuentas escrow de viviendas no se aplicarán a las inversiones empezadas antes de la fecha de
la entrada en vigor de la Ley.
Contrato de promoción
El proyecto de Ley determina detalladamente los requisitos que debe cumplir un contrato de promoción, así
como sus elementos. En caso de no cumplir con los requisitos, los clientes estarán autorizados a rescindir los
contratos celebrados.
3
Además, el proyecto de Ley prevé regular la ejecución del contrato de promoción en el marco de la recepción
del inmueble y la eliminación de los posibles defectos, al tiempo
que indica las premisas y el modo de rescisión del contrato de promoción. La declaración en concurso de la
empresa promotora. En virtud de las disposiciones del proyecto de Ley, la normativa concursal polaca será
modificada. El cambio introducirá un tipo especial de procedimiento en el caso de declaración de concurso de
empresas promotoras según el cual, entre otras cuestiones, algunas decisiones correspondientes al futuro de la
empresa concursada las tomará la junta de adquirentes de locales.
Resumen
La entrada en vigor de la Ley significará para las empresas promotoras de viviendas la necesidad de adaptarse a
las nuevas condiciones. Sobre todo, será necesario realizar la inversión utilizando cuentas escrow de viviendas y
prepararse para cumplir las obligaciones informativas. Adicionalmente, las empresas promotoras tendrán que
verificar los modelos de contratos aplicados para adaptarlos a las disposiciones de la Ley. Obviamente, no es
seguro si la Ley entrará finalmente en vigor y cuál será su contenido definitivo. No obstante, la probabilidad de
que se impongan a las empresas promotoras las obligaciones descritas arriba es muy alta, dado que desde hace
mucho tiempo se viene hablando de las soluciones propuestas por la Ley (o similares), y últimamente se nota
una mayor determinación por parte de las autoridades en la introducción de medidas debido a los efectos de la
reciente crisis económica.
Elaborado por:
Sr. Jan Bagatel
DOMAŃSKI ZAKRZEWSKI PALINKA sp. k.
BUFETE DE ABOGADOS
Rondo ONZ 1 00-124 Warszawa
tel.: (+48) 225 577 600
fax: (+48) 225 577 601
E-mail: Jan.Bagatela@dzp.pl
4