Recuadro El ajuste del sector de la construcción

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Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008
Recuadro
El ajuste del sector de la construcción en Cataluña
El sector de la construcción ha vivido un dilatado periodo de expansión desde el final de la
última década hasta 2007, y se ha consolidado como el más dinámico de la economía catalana, con
crecimientos máximos por encima del 6% interanual a finales de 2005 y principios de 2006 y un
crecimiento importante, pero ya claramente inferior, del 3,6% en 2007. Esta fuerte expansión de la
construcción refleja diversos factores de demanda que han actuado de manera simultánea. En
primer lugar, la inversión de los hogares en vivienda ha ido ganando importancia de manera
significativa, en cuanto a las viviendas tanto de primera como segunda residencia. En segundo
lugar, la inversión pública y la fuerte expansión de la obra civil no residencial privada también han
contribuido a la fuerte alza del valor añadido y de la ocupación de este sector. Sin embargo a partir
del primer semestre de 2007 ha habido un cambio sustancial en la economía catalana, hasta el
punto de que el verano del pasado año puede considerarse como el cambio del ciclo económico. A
partir de este momento, y en un escenario de crecimiento claramente menos expansivo, el conjunto
de acontecimientos que se han producido tanto en el ámbito internacional como interno (crisis
financiera, elevada inflación, caída de la confianza de las familias) han acabado provocando un
ajuste en el sector de la construcción más drástico de lo que se esperaba. Así, en el ámbito
residencial, tanto la oferta como la demanda han iniciado una etapa de ajuste acelerada (en el
primer trimestre las viviendas iniciadas han caído un 48,9%, y han pasado de 19.674 a 10.044
unidades, y las transacciones inmobiliarias lo han hecho un 47,0% en el mismo período). Esta
tendencia se prevé que continuará con intensidad en el futuro inmediato.
En este contexto, es de máxima importancia disponer de una visión clara de hasta qué punto se
está produciendo el necesario ajuste de la oferta en construcción residencial a las nuevas
condiciones de demanda. Por este motivo, este recuadro pretende hacer un análisis de la evolución
de los datos de viviendas iniciadas y acabadas. Estos registros se comparan con los datos de
transacciones inmobiliarias del Ministerio de la Vivienda, factor que puede dar alguna pista del
número de viviendas en stock que existe en Cataluña en la actualidad, y, como consecuencia, de
cuál será la evolución de las viviendas iniciadas en el futuro más inmediato. De manera similar, se
realiza el mismo cálculo por demarcaciones.
1. Las viviendas de nueva construcción en Cataluña. 1995-2008
Las viviendas iniciadas en Cataluña se han
incrementado en 2,6 veces entre 1995 y 2006,
pasando de 49.904 a 131.517 unidades, y se han
reducido hasta 88.391 en 2007 y 21.931 en los
ocho primeros meses de 2008
Las viviendas iniciadas en Cataluña experimentaron, especialmente a partir de principios de la
década actual, un salto importante respecto a su media histórica. Así, mientras en el periodo 19951997 se iniciaron 54.307 viviendas de media, en 1998-2003 fueron 87.817, y esta cifra se
incrementó hasta 118.269 en 2004-2006, años de máximo crecimiento. De hecho, el registro del
2006 fue extraordinario, con 131.517 viviendas iniciadas. En síntesis, y en relación a los valores
históricos de largo plazo, que situaban el número de viviendas iniciadas en torno a 40.000, los
cambios demográficos y otros elementos que han estado impulsando la demanda han generado una
importante desviación respecto a esta media, hasta situarse por encima de 120.000 en los últimos
años.
CAJA CATALUNYA – Economía catalana
77
Es esta notable desviación sobre los valores medios la que ahora se está corrigiendo de
manera especialmente intensa, situación que ya se puso de manifiesto con claridad en 2007, con
sólo 88.391 unidades iniciadas y 21.931 en los ocho primeros meses de 2008, un ritmo de bajada
que en caso de continuar dejaría el ejercicio con unas escasas 30.000 nuevas viviendas iniciadas.
Como se puede comprobar, se trata de un dato que se sitúa por debajo de la media histórica, y que,
atendiendo a los fuertes incrementos poblacionales, está indicando la rapidez y la intensidad del
proceso de ajuste. Estos datos implican, en términos relativos, que mientras que en el periodo 19962006 las viviendas iniciadas en Cataluña avanzaron un 9,7% de media anual, en 2007 cayeron un
32,8%, y en 2008 (hasta agosto) el desplome ha sido del 67,8%.
En cuanto a las viviendas acabadas, según los datos de certificaciones de final de obra del
Colegio Oficial de Aparejadores proporcionados por el IDESCAT, han pasado de un promedio anual
de 52.491 unidades en 1995-2003 hasta 74.283 en 2004-2007, y los últimos datos de enero-agosto
de este año son de 47.294 unidades. En términos relativos, estos registros representan un
crecimiento medio anual del 6,6% entre 1996 y 2007, y una caída del 6,1% en los ocho primeros
meses de 2008.
Gráfico 1. Evolución de las viviendas iniciadas en
Cataluña
En valores absolutos y tasas de variación interanual en %
Valores absolutos
45.000
80
Gráfico 2. Evolución de las viviendas acabados en
Cataluña
En valores absolutos y tasas de variación interanual en %
Valores absolutos
Variación interanual (esc. derecha)
25.000
Variación interanual (esc. derecha)
40.000
60
35.000
80
60
20.000
40
30.000
20
25.000
40
15.000
20
0
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Idescat.
0
5.000
-20
I 2008
I 2007
III 2007
I 2006
III 2006
I 2005
III 2005
I 2004
III 2004
I 2003
III 2003
I 2002
III 2002
I 2001
III 2001
I 2000
III 2000
I 1999
III 1999
I 1998
III 1998
I 1997
I 1995
-40
III 1997
0
I 2008
I 2007
III 2007
I 2006
III 2006
I 2005
III 2005
I 2004
III 2004
I 2003
III 2003
I 2002
III 2002
I 2001
III 2001
I 2000
III 2000
I 1999
III 1999
I 1998
III 1998
I 1997
III 1997
-80
I 1996
-60
0
III 1996
5.000
I 1995
-40
III 1995
10.000
I 1996
15.000
10.000
III 1996
-20
III 1995
20.000
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Idescat
Las viviendas en construcción alcanzaron un
volumen máximo de 225.570 unidades en octubre
de 2006, y desde entonces se han ido reduciendo
gradualmente hasta 118.944 en agosto de 2008
Si se considera un periodo de maduración en torno a 21 meses1, entonces se puede aproximar
el volumen de viviendas en construcción en un momento determinado del tiempo a partir de la suma
de las viviendas iniciadas los 21 meses anteriores a la fecha escogida. De esta manera, se obtiene
que el volumen de viviendas en construcción en Cataluña habría pasado de niveles en torno a
123.935 unidades de media en 1996-2000 hasta 156.429 en 2001-2004 y a 204.555 en 2005-2007.
En concreto, el nivel máximo fue de 225.570 viviendas en construcción en octubre de 2006, y a
partir de aquel momento se han ido reduciendo hasta 150.230 de media en enero-agosto de 2008.
Se trata, pues, de unas cifras muy elevadas, que reflejan el periodo de expansión del subsector
residencial catalán.
1
Se calcula a partir de la correlación máxima entre las viviendas iniciadas y las acabadas.
Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008
40
30
30
-50
-50
-60
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Idescat.
Vivienda nueva
Vivienda de segunda mano
I 2008
-40
-40
II 2008
-30
-30
III 2007
-20
-20
06/2008
06/2007
06/2006
06/2005
06/2004
06/2003
06/2002
06/2001
06/2000
06/1999
06/1998
06/1997
06/1996
0
-10
IV 2007
50.000
0
-10
I 2007
100.000
10
II 2007
0
IV 2006
150.000
20
II 2006
10
III 2006
20
I 2006
200.000
Tasas de variación interanual en %
40
IV 2005
Valores absolutos
Variación interanual (esc. derecha)
250.000
II 2005
En valores absolutos y tasas de variación interanual en %
Gráfico 4. Transacciones inmobiliarias en Cataluña
III 2005
Gráfico 3. Volumen de viviendas en construcción en
Cataluña
I 2005
78
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de
Vivienda.
Las transacciones inmobiliarias en Cataluña han
caído en torno al 20% de media en 2007, con el
consiguiente aumento del stock de viviendas sin
vender
El Ministerio de Vivienda proporciona datos de las transacciones inmobiliarias desde 2004, a
partir de las escrituras de compraventa que se registran en las notarías. De esta manera, se puede
observar que si en 2004 se había efectuado un promedio de 9.305 transacciones de vivienda nueva,
en el periodo 2005-2007 (hasta el segundo trimestre) éstas se habían elevado hasta 11.387. En
cambio, a partir de la segunda mitad de 2007 hasta la mitad de 2008 el promedio se ha situado en
8.414 transacciones. A partir de estos datos, y comparándolas con los de viviendas acabadas, se
puede hacer una aproximación del stock de viviendas sin vender que hay en Cataluña, que en el
segundo trimestre de 2008 se situaría en torno a 222 mil.
250.000
200.000
150.000
100.000
I 2008
II 2008
IV 2007
III 2007
I 2007
II 2007
IV 2006
III 2006
I 2006
II 2006
IV 2005
0
II 2005
50.000
III 2005
II 2008
I 2008
IV 2007
II 2007
III 2007
I 2007
-40
III 2006
0
IV 2006
-30
II 2006
2.000
I 2006
-20
IV 2005
-10
4.000
III 2005
6.000
I 2005
0
II 2005
10
8.000
IV 2004
10.000
II 2004
20
III 2004
12.000
I 2004
30
I 2005
Variación interanual (esc. derecha)
14.000
En valores absolutos
IV 2004
40
II 2004
Valores absolutos
16.000
III 2004
En valores absolutos
Gráfico 6. Estimación del stock de viviendas en
Cataluña
I 2004
Gráfico 5. Evolución de las transacciones inmobiliarias
en Cataluña (obra nueva)
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de
Vivienda.
Vivienda.
2. Detalle por demarcaciones provinciales y por ámbitos territoriales
Las viviendas iniciadas en Barcelona han pasado
de 28.606 de media en 1991-1995 hasta 46.319 en
2001-2006; en Girona de 4.387 a 14.996; en Lleida
de 1.916 a 7.142 y en Tarragona de 4.508 a 18.295
Según el detalle por demarcaciones provinciales (demarcaciones de ahora en adelante), a partir
de los datos anuales del Ministerio de Vivienda, el número de viviendas iniciadas en Barcelona ha
pasado de un avance medio anual bastante elevado (15,3% en el periodo 1992-1999, y 9,6% en
CAJA CATALUNYA – Economía catalana
79
2002-2006), hasta una caída del 31,4% en 2007, y del 45,2% en 20082. En valores absolutos,
representa 28.606 viviendas iniciadas de media anual en 1991-1995, registro que se incrementó
hasta 46.319 en 2001-2007, y que se ha reducido hasta 25.545 unidades en 2007-2008. En lo que
concierne a Girona, si entre 1991 y 1995 se habían iniciado 4.387 viviendas de media al año, los
cuatro siguientes ejercicios aumentó hasta 8.476, y llegó a 14.996 en 2001-2006. En cambio, en
2007-2008 se ha reducido hasta 11.158 unidades. Las demarcaciones leridana y tarraconense aún
mostraron unas cifras más sorprendentes: las viviendas iniciadas pasaron en la primera de 1.916 en
1991-1995 hasta 7.142 en 2001-2006, y en la segunda de 4.508 hasta 17.833 en el mismo período.
En 2007-2008 el número de visados de viviendas para construir se ha reducido hasta 6.881 en
Lleida y 10.423 en Tarragona, de media, registros que representan una caída en términos
interanuales del 32,3 y el 33,2%, respectivamente.
Gráfico 7. Viviendas iniciadas en Barcelona1
Gráfico 8. Viviendas iniciadas en Girona1
En valores absolutos y tasa de variación interanual en %
V a lo r e s a b s o lu t o s
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
0
2008
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0
5.000
2007
2.000
10.000
2006
4.000
15.000
2005
6.000
20.000
2004
8.000
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
Tasa de variación interanual
2003
10.000
Valores absolutos
25.000
2002
Tasa de variación interanual
En valores absolutos y tasa de variación interanual en %
2001
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
2000
Valores absolutos
12.000
1999
En valores absolutos y tasa de variación interanual en %
Gráfico 10. Viviendas iniciadas en Tarragona1
1998
Gráfico 9. Viviendas iniciadas en Lleida1
1996
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
-5 0
1997
-4 0
0
1995
-3 0
1 0 .0 0 0
1996
-2 0
1994
-1 0
2 0 .0 0 0
1995
0
3 0 .0 0 0
1993
10
1994
20
4 0 .0 0 0
50
40
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
-60
Tasa de variación interanual
1992
5 0 .0 0 0
Valores absolutos
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
1991
30
1992
40
T a s a d e v a r ia c ió n in t e r a n u a l
1991
6 0 .0 0 0
1993
En valores absolutos y tasa de variación interanual en %
1. Los datos de 2008 son anualizados a partir de los datos reales hasta junio.
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Vivienda
Las comarcas de montaña, las del eje
metropolitano y las del Camp de Tarragona
reducen con más intensidad las viviendas
iniciadas en 2007, mientras que el Pla de Lleida,
las comarcas centrales, las gerundenses y las
Terres de l’Ebre mantienen ritmos por encima del
promedio del periodo 1998-2006
El detalle por ámbitos territoriales de las viviendas iniciadas muestra un elevado incremento
generalizado en la última década, especialmente intenso en 2006, si bien a partir de entonces se ha
reducido de manera notable en prácticamente todos los territorios. En concreto, Pla de Lleida,
Terres de l’Ebre y comarcas de montaña lideran el crecimiento medio anual de las viviendas
iniciadas entre 1998 y 2006, con aumentos del 19,9%, 19,7% y 17,3%, respectivamente. En el caso
del Pla de Lleida, resulta destacable el incremento gradual del número de viviendas iniciadas. Así, si
en 1998 la cifra ascendía a 2.911 unidades, en 2004 era de 6.310, en 2005 de 8.661 y en 2006 de
10.924. En 2007 se ha producido un ajuste parcial, hasta 8.058 viviendas, registro que representa
2
Los datos de 2008 están anualizados a partir de los datos reales de enero-junio.
Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008
80
una caída del 26,2%, si bien aún se sitúa por encima del promedio del periodo (5.188 unidades). En
el caso de Terres de l’Ebre, las viviendas iniciadas pasaron de 2.398 unidades en 1998 a 5.011 en
2003, 6.935 en 2005 y 8.743 en 2006. El ajuste de 2007 ha sido de una caída del 26,5%, con un
total de 6.426 viviendas iniciadas, cifra superior todavía a la del promedio del periodo (4.483). En
cuanto a las comarcas de montaña, se han producido dos saltos importantes en el tiempo: en 2004,
pasando de 2.077 a 2.810 (aumento del 35,3%), y en 2006, que pasaron de 2.707 a 3.372 (24,6%).
En 2007 sólo se han iniciado 1.907, registro que representa una caída del 43,4% y sitúa la cifra por
debajo de la media de 2.137 unidades. Las comarcas centrales, el eje gerundense y el Camp de
Tarragona irían a continuación, con avances medios anuales de las viviendas iniciadas que se
sitúan en el 14,5%, el 14,0% y el 9,2%, respectivamente. En el caso de las comarcas centrales,
destacan los elevados aumentos que se dieron en 2005 y en 2006. Así, si el promedio de 1998-2004
era de 6.151 viviendas iniciadas al año, en 2005 fue de 10.515, y en 2006 de 14.386, es decir, más
del doble que en 1998-2004. El ajuste de 2007, hasta 9.307 unidades (-35,3%) es sólo parcial, ya
que la cifra aún está por encima del promedio del periodo 1998-2006 (7.551 unidades). El eje
gerundense se caracteriza por un aumento gradual de las viviendas iniciadas. Así, si en 1998 se
iniciaron 8.480 viviendas, ocho años después, en 2006, el número era de 21.579. En 2007 las
iniciadas han llegado a 14.276 unidades, aún por encima del promedio del periodo, de 13.715. En
cuanto al Camp de Tarragona, destacan dos subperiodos, que irían en primer lugar de 1998 a 2002,
con un promedio de 11.770 viviendas iniciadas, y en segundo lugar de 2003 a 2006, con 15.997.
Destacan los avances más reducidos de los dos últimos años del periodo, en 2005 y 2006, de sólo
el 2,9% y el 1,9%, respectivamente, cuando en el resto de Cataluña fueron del 13,5% y el 20,6%.
Esto estaría indicando que el ajuste habría comenzado con anterioridad al del resto de los ámbitos
territoriales. En 2007 la caída de las viviendas iniciadas fue del 35,4%, con 10.396 unidades, por
debajo del promedio del periodo, de 13.649. Finalmente, el eje metropolitano, que aglutina un 46,3%
de media del total de las viviendas iniciadas de Cataluña, tuvo una evolución menos acelerada, si
bien en 2006 también tuvo un repunte importante. Así, si el promedio de 1998-2005 fueron 39.801
las viviendas iniciadas, en 2006 éstas llegaron a 52.203. Sin embargo, en 2007 se han reducido
hasta 35.145, cifra que representa una caída del 32,4% y que se sitúa por debajo del promedio de
1998-2006, de 41.159. Destaca en este caso la pérdida de peso relativo de las viviendas iniciadas
con elación al total catalán. Así, si en 1998 el 59,5% de las viviendas que se iniciaban en Cataluña
correspondían al eje metropolitano, este porcentaje sólo era del 40,9% en 2006, reflejo del intenso
incremento que se ha producido en el resto de territorios catalanes en estos últimos años. En 2007,
en cambio, el eje metropolitano ha recuperado una parte del protagonismo, con un peso del 41,1%,
que estaría indicando que el ajuste en algunos territorios ya se ha ido dando de manera significativa
durante este año.
Gráfico 11. Evolución de las viviendas iniciadas en las
comarcas de montaña, Terres de l’Ebre y Pla de Lleida
Valores absolutos
Valores absolutos
Comarcas de montaña
12.000
Pla de Lleida
16.000
6.000
12.000
4.000
8.000
2.000
4.000
0
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
90.000
Comarcas centrales
20.000
8.000
1998
Camp de Tarragona
24.000
Terres de l'Ebre
10.000
Gràfic 12. Evolución de las viviendas iniciadas en Camp
de Tarragona, comarcas centrales, comarcas de Girona
y eje metropolitano
Comarcas de Girona
80.000
Eje metropolitano (esc. dcha.)
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos de la Secretaría de Vivienda de la Generalitat de Catalunya.
2005
2006
2007
CAJA CATALUNYA – Economía catalana
81
A partir de 2007 caen las transacciones
inmobiliarias en todas las demarcaciones,
exceptuando Lleida
Las transacciones inmobiliarias3 en Barcelona, Girona y Tarragona comenzaron a mostrar
registros negativos a partir de 2007. En concreto, en Barcelona pasaron de un promedio trimestral
en torno a 6 mil hasta 4 mil los tres últimos trimestres de 2007 y los dos primeros de 2008. Esto
quiere decir en términos relativos que, desde un avance en torno al 7,1% interanual en 2004-2006,
las transacciones en Barcelona cayeron un 25,6% en 2007-2008. En Girona y Tarragona, estos
registros fueron aún más extremos. Así, si las transacciones inmobiliarias en la demarcación
gerundense avanzaron un 26,8% de media entre el primer trimestre del 2004 y el mismo período de
2006, a partir de entonces mostraron registros negativos, hasta -19,3% de media entre el segundo
trimestre de 2006 y el de 2008. Respecto a Tarragona, el avance medio fue del 38,9% entre el
primer trimestre de 2004 y el último de 2006, y el desplome llegó al 26,6% de media entre el
principio de 2007 y el segundo trimestre de 2008. En lo que concierne en Lleida, fue la demarcación
que tardó más en mostrar caídas en las transacciones de viviendas. Éstas avanzaron un 64,4% de
media entre el inicio de 2004 y el segundo trimestre de 2007, y cayeron un 13,4% de media entre el
tercer trimestre de 2007 y el segundo de 2008, con el consiguiente aumento del stock de viviendas
sin vender, como se verá a continuación.
Gráfico 13. Evolución de las transacciones inmobiliarias
por demarcaciones
Variación interanual en %
Barcelona
140
Girona
120
100
80
Gráfico 14. Stock de viviendas sin vender por
demarcaciones. Acumulado 2004-2008 (hasta junio)
Porcentaje de viviendas sin vender dentro del total de
viviendas acabados
55%
Lleida
54%
Tarragona
53%
60
52%
40
51%
20
50%
0
-20
49%
-40
I 2007
II 2007
IV 2006
II 2006
III 2006
I 2006
IV 2005
II 2005
III 2005
I 2005
IV 2004
I 2004
II 2004
III 2004
48%
-60
47%
Barcelona
Girona
Lleida
Tarragona
Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Vivienda
El stock de viviendas sin vender es relativamente
más elevado en Girona y en Lleida, las
demarcaciones con un mayor peso del sector de
la construcción dentro del VAB
El hecho de que las transacciones inmobiliarias hayan mostrado caídas los últimos trimestres
en todas las demarcaciones catalanas ha estado acompañado de un incremento del stock de
viviendas sin vender. Así, calculando éste como la diferencia entre las viviendas acabadas y las
transacciones inmobiliarias, se observa que el stock acumulado entre 2004 y mediados de 2008
llegó a 118.755 en Barcelona, 44.471 en Tarragona, 38.875 en Girona y 19.980 en Lleida. En
términos relativos, expresado como porcentaje del total de viviendas acabadas en 2004-2008 (hasta
junio), el mayor corresponde a Girona con un 55,1%, seguida del 54,7% en Lleida, el 54,5% en
Barcelona y el 51,6% en Tarragona. Estas cifras ponen de manifiesto que el ajuste está siendo
generalizado en todas las demarcaciones, aunque su repercusión sobre el conjunto de la economía
es potencialmente diferente, dadas las diferencias de peso del sector de la construcción en el VAB.
Según los datos de 2007, Girona sería la que tiene una mayor ratio, un 13,3%, seguida de Lleida, un
12,2%, Tarragona (10,1%) y a mayor distancia Barcelona, con un peso del sector del 7,5%.
3
Los datos de transacciones inmobiliarias que proporciona el Ministerio de la Vivienda sólo se desglosan por
demarcaciones, y no por ámbitos territoriales.
Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008
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3. Algunas conclusiones finales
Después del periodo de expansión tan dilatado que ha vivido el sector de la construcción en
Cataluña, a partir de 2007 se ha iniciado un periodo de cambio de ciclo económico, con un ajuste en
el sector más drástico de lo esperado, influido por la coyuntura internacional más adversa (crisis
financiera, caída de la confianza de las familias, restricciones en el acceso al crédito, etc.). Así, si las
viviendas iniciadas habían crecido desde cerca de 50 mil unidades en 1995 hasta cerca de 132 mil
en 2006, se han reducido hasta 88 mil en 2007 y 22 mil en los ocho primeros meses de 2008. El
análisis efectuado permite estimar que, a mediados de 2008, existe un stock en torno a 222 mil
viviendas sin vender en Cataluña. Esta cifra se correspondería con menos de un año de producción
en el momento de máxima expansión de la actividad, pero, según la actual coyuntura, en la que la
demanda de viviendas difícilmente superará las 30 mil, como sugieren las transacciones de los
primeros meses de 2008, implica un stock agregado neto (sin discriminar por zona de origen, con
demandas ciertamente muy diferenciadas) en torno a 192 mil, que equivaldría a 38 meses de una
producción normalizada, en torno a 60 mil viviendas nuevas al año.
Territorialmente, esta acumulación de stock tiene una traslación muy diferenciada, tanto por la
distinta dinámica de cada uno de los ámbitos del país como por el diferente peso que tiene el sector
de la construcción residencial en cada territorio. En este sentido, la demarcación de Girona sería la
que presenta mayor sensibilidad a un cambio de ciclo inmobiliario, dado que la actividad
constructora presenta la mayor ratio sobre VAB en Cataluña, seguida de Lleida y Tarragona, y a
mayor distancia Barcelona, con un estructura productiva más diversificada. En los ámbitos
territoriales, los más sensibles son comarcas de montaña y Terres de l’Ebre (pesos del 20,6% y el
12,8% del VAB en 2007), seguidas de Pla de Lleida y eje gerundense (peso de la construcción del
11,9% en ambos casos), y, a muy poca distancia, las comarcas centrales (11,6%). Cerrarían la
relación las comarcas de Camp de Tarragona (9,3%) i las del eje metropolitano (7,2%).
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