PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS.

LA PERSONALIDAD
DEL CONSORCIO
DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
Paraguay
Ana Manuela González Ramos
Agosto 2011
Buenos Aires – Argentina
LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL – PARAGUAY
Ana Manuela González Ramos
Presentación. ..................................................................................................................... 5
Parte I .................................................................................................................................... 6
Nociones fundamentales ................................................................................................... 7
1.- Concepto. ...................................................................................................................... 7
2.- Constitución. ................................................................................................................. 8
3.- Importancia.. ................................................................................................................. 9
4.- Naturaleza Jurídica. ....................................................................................................... 9
5.- Objeto. ........................................................................................................................ 10
6.- Derechos y Obligaciones sobre las partes propias. ..................................................... 11
7.- Derechos y Obligaciones sobre las partes comunes.................................................... 11
8.- Innovaciones suntuarias ............................................................................................ 12
9.- Partes comunes de uso exclusivo. ............................................................................... 12
Parte II ................................................................................................................................. 13
1.- Órganos de Gobierno. ................................................................................................. 14
Legales.......................................................................................................................... 14
2.- Reglamento. ................................................................................................................ 15
2.1.-Reglamento de Copropiedad y Administración. .................................................... 15
2. 2.- Obligatoriedad. ................................................................................................... 16
2.3.- Importancia. ......................................................................................................... 16
2.4.- Naturaleza Jurídica. .............................................................................................. 17
2.5.- Contenido............................................................................................................. 18
2.6.- Modificación. ....................................................................................................... 18
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EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS .................................................................................. 20
Personalidad Jurídica ....................................................................................................... 21
a.
Fallos Judiciales ................................................................................................ 21
b.
Resolución Dirección General de los Registros Públicos ................................... 41
c.
Resolución Ministerio de Hacienda .................................................................. 43
Aporte Gremial ................................................................................................................. 53
Propuesta de modificación ............................................................................................... 54
Palabras Finales ................................................................................................................ 57
Bibliografía ....................................................................................................................... 59
Legislación ........................................................................................................................ 59
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Presentación.Hablar de la personalidad del consorcio de la propiedad horizontal en
el Paraguay, no es nada fácil, y mucho menos analizar esta figura
jurídica desde el campo notarial, considerando que en la práctica se
dan criterios no contemplados en la legislación. Este es un análisis
breve sobre esta singular figura del derecho positivo paraguayo que
de un tiempo a esta parte ha despertado el interés por estudiar,
investigar y modificar algunos preceptos de la normativa actual.
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Parte I
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Nociones fundamentales
Propiedad horizontal
En nuestros días la propiedad horizontal está admitida en forma
prácticamente universal, aunque la misma es una figura relativamente
nueva, si bien ya conocida por pueblos antiguos, no es muy difundida.
En el año 1876, en la pos guerra, el Paraguay adoptó el Código Civil
Argentino de Vélez Sarsfield quien no la reguló, pero la necesidad de
admitirla y reglarla se hizo impostergable promulgándose en 1960 la Ley
677 que estableció el régimen en nuestro país, 12 años después de la Ley
13512 de la República Argentina. Posteriormente en 1986 el Código Civil
Paraguayo, regula expresamente la figura, consagrándola en los Arts.
2128 al 21621 derogando las disposiciones contrarias de la citada ley, e
incorporando la institución definitivamente a nuestro derecho positivo.
1.- Concepto.“La propiedad horizontal –dice un autor- es un derecho real
inmobiliario que está fuertemente penetrado de relaciones personales,
nuevo y autónomo, complejo pero único, que se ejerce sobre unidades
interdependientes, susceptibles de aprovechamiento independiente, de un
edificio o de un complejo edilicio, sujeto a régimen legal, el cual se integra
en forma inseparable con las facultades exclusivas, pero limitadas, que
derivan de la propiedad de la unidad, y de las facultades compartidas que
1
Código Civil Paraguayo. (Arts.2128 al 2162 )
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derivan de la copropiedad y de la gestión colectiva de las cosas
comunes”2.
Se destaca la esencia de la figura por el dominio de la unidad privativa y
el condominio de las partes comunes desde el punto de vista objetivo y
material, pero las mismas se integran en forma indisoluble y la titularidad
del dominio implica la del condominio en una misma persona. Abarca el
aspecto jurídico y social en el sentido del servicio que presta al hombre la
estructura física del inmueble sometido al régimen y a la convivencia.
2.- Constitución. Cuándo nace la PH. ?
El estado de propiedad horizontal logra su constitución jurídica por
medio del instrumento notarial en el que se asienta la voluntad de
otorgar el reglamento de copropiedad y administración y su posterior
inscripción en el registro público respectivo.3 Cumpliendo previamente
todos los trámites de rigor que establecen además las normas
complementarias.
La escritura pública y la inscripción de la misma,
es un
requisito esencial e ineludible para que la propiedad horizontal surja a
la vida jurídica.
2
GATTARI, Carlos Nicolás: “Práctica Notarial” Tomo 11 Contratos conducentes a la Propiedad
Horizontal. Edit. Depalma – Bs. As. 1994
3
Art. 2.146.- A los efectos de la constitución de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o
grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por
escritura pública, que será inscripta en el Registro de Inmuebles…(Código Civil Paraguayo)
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3.- Importancia.
El crecimiento demográfico actual acompañado de la concentración de
la población en ciudades importantes del interior, como en la capital de la
Republica del Paraguay, desplaza la vivienda individual –por el elevado
costo- y da lugar a la necesidad de implementar un sistema de acceso a la
propiedad privada como es la propiedad horizontal, que significa
transformarse en titulares de dominio a personas que reunidas podrán
enfrentar al elevado costo de la vivienda que individualmente es
inalcanzable.
4.- Naturaleza Jurídica.Lo cierto es que la legislación paraguaya establece que cada
propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y partes comunes. 4 Está conformada - como podemos verpor estos dos elementos, pero el contenido central y más preciado está
siempre constituido por la propiedad exclusiva mientras que el condominio
es accesorio del derecho de propiedad. Pero no se agota en el dominio y
condominio, sino que se debe resaltar la voluntad asociativa, que se pone
de manifiesto en la conformación del grupo de propietarios, como órganos
voluntarios.
La propiedad horizontal tiene una naturaleza sui generis, que no
permite encasillarla dentro de los parámetros rígidos de otras figuras
jurídicas.
4
Art. 2.130.- (CCP) Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, y
copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad.
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5.- Objeto: a) Partes propias.
b) Partes comunes.-
El objeto sobre el cual recae la propiedad horizontal, es el edificio en el
que existen partes propias de todos los propietarios y partes comunes,
conviene distinguirlas brevemente:
a) Partes propias: son aquellas que pertenecen en exclusividad a cada
propietario, consiste en
su unidad privativa, que puede ser un
departamento, una oficina, un local comercial etc. De esas partes cada
uno puede realizar actos de disposición o enajenación.
b) Partes comunes: son las de uso común del edificio o las indispensables
para mantener su seguridad. Están establecidas en la ley de manera
enunciativa y por tanto no existe inconveniente en que en el reglamento
de copropiedad se convenga que otras partes del edificio serán comunes
como suele ocurrir con frecuencia en la planta baja o alta del edificio que
podrían incluir quinchos, piscinas, terraza, gimnasio, patios adicionales,
cocheras, etc.5 Como puede notarse el condominio se extiende a todas las
partes y cosas que no sean objeto de dominio exclusivo. La enumeración
no es taxativa, por tanto, es posible complementarla estudiando
minuciosamente por ejemplo el plano de mensura, teniendo en cuenta el
destino del edificio etc.
En edificios pequeños, principalmente en
unidades de planta baja, los patios pueden ser comunes pero de uso
exclusivo si se tiene acceso a ellos por una o más unidades, etc.
5
Art. 2.130.- (C.C.P.) Se consideran comunes:
a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada;
b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración,
aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica;
c) las dependencias del portero y de la administración; y…
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. La presente enumeración no es
limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
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6.- Derechos y Obligaciones sobre las partes propias.El principio general es que cada propietario es dueño exclusivo de su
parte propia, con todos los derechos que nacen de su condición de dueño,
puede disponer de su unidad, alquilar, dar en comodato, hipotecar, etc.,
pero ese derecho por más que sea exclusivo, está sujeto a diversas
limitaciones impuestas necesariamente por la convivencia con los demás
copropietarios.6
7.- Derechos y Obligaciones sobre las partes comunes.
Los propietarios son condóminos de las partes comunes en proporción
al valor del departamento o piso de su propiedad. Pero este condominio es
de naturaleza particular, porque está conectado de manera indisoluble al
dominio de cada unidad privativa, razón por la que los condóminos no
pueden ni separada ni conjuntamente disponer de las partes comunes,
independientemente de las departamentos a los que acceden, porque las
mismas están al servicio de las unidades, de tal manera que no podría
transferirse su propiedad a terceros separadamente, sin anular la
naturaleza del derecho de propiedad horizontal y sin crear graves
inconvenientes a los propietarios. 7
6
Art. 2.139.- (C.C.P )Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de
acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el …
7
Art. 2.131.- (CCP) El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes será proporcional al valor de su piso
o departamento, el que será determinado por acuerdo de partes, o en su defecto, por el valor oficial fijado por la
Dirección de Impuesto Inmobiliario a los efectos del pago del impuesto correspondiente. El condómino no puede
renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de contribuir a los gastos de
conservación de dichas cosas. Art. 2.132.-(CCP) Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión
forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de
los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos.
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8.- Innovaciones suntuarias.
Cuando la innovación signifique un gasto elevado y la misma tenga
carácter ostentoso con respecto a las condiciones particulares del edificio,
y consista en obras que puedan ser utilizadas separadamente, los
condóminos que no la aceptan quedan exonerados de pagar los gastos, si
las modificaciones no pueden utilizarse separadamente, la innovación no
podrá ser autorizada, salvo acuerdo de la mayoría en cuyo caso éstos
asumen íntegramente la obligación de pagarlas.8
9.- Partes comunes de uso exclusivo.El reglamento puede establecer
que algunas partes comunes del
edificio sean de uso exclusivo, como podría ocurrir principalmente con los
patios, terrazas, jardines etc., correspondiendo al usuario correr con los
gastos de mantenimiento en una proporción diferente a los demás, salvo
que se trate de reparaciones que no se originan en el uso exclusivo. (Art.
2142 CCP).
8
Art. 2.141.- (CCP) Cuando una innovación importe un gasto muy gravoso o tenga carácter suntuario con
respecto a las condiciones particulares e importancia del edificio, y consista en obras o mecanismos
susceptibles de utilización separada, los condóminos que no quisieren obtener beneficios de ellas,
quedarán eximidos de toda contribución en los gastos. Si la utilización separada no fuere posible, …
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Parte II
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1.- Órganos de Gobierno.Legales:
En el Código Civil Paraguayo la autoridad máxima es:
Asamblea de propietarios: Es el órgano máximo de representación de la
voluntad de la comunidad, que tiene por objeto cuidar la buena marcha y
normal funcionamiento de los intereses comunes de los copropietarios. 9
El administrador: Es un órgano legal, necesario y permanente de
administración y representación, cuya actuación está enmarcada por la ley
y el reglamento. a) Designación: la ley exige que sea designado en el
reglamento al constituirse la propiedad horizontal. Posteriormente la
designación se hará por asamblea y en algunos casos excepcionales de
controversia puede ser necesario hacerlo judicialmente. b) Funciones:
organiza la vida interna y externa del edificio, recauda fondos para el
cuidado de los bienes comunes con el fin de hacer cumplir las reglas de
convivencia ejecutando las decisiones de la asamblea y hacer cumplir el
reglamento
10
c) Remuneración: el reglamento debe disponer
obligatoriamente las bases para la remuneración, funciones y remoción.
9
2.150.- (CCP) Si la asamblea de propietarios no proveyere el nombramiento del administrador, éste será
nombrado de lo civil a petición de uno o varios propietarios.
10
Art. Art. 2.151.- (CCP) El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y
velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos
comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio.
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d) Remoción: En cuanto a la remoción se estipula la misma mayoría que
para su nombramiento (Art. 2156 CCP)
a. Órganos Voluntarios: serán tratados en otro punto.
2.- Reglamento.2.1.-Reglamento de Copropiedad y Administración.
Es un texto jurídico que contiene reglas sobre el funcionamiento del
edificio concreto y de su destino de convivencia, hay partes que se
consideran comunes, pero no podrían aplicarse las mismas reglas a un
edificio de tres o cuatro unidades que a uno de cincuenta, cien o más,
destinado a regir la conducta y convivencia de los propietarios. Debe ser
antes que nada muy claro, preciso, redactarse con palabras apropiadas,
limpias, eliminando aquellas inútiles e innecesarias que den lugar a
confusiones y conflictos. Podría considerarse el acta de nacimiento de la
propiedad horizontal, en el que se establecen aspectos sobre la propiedad
exclusiva y del condominio sobre bienes comunes, las obligaciones de los
copropietarios de dar, de hacer y de no hacer, en fin, regula sobre el
destino de cada edificio, de los distintos sectores, de construcciones ya
terminadas o aún en proyecto11. Puede ser redactado por el dueño de un
inmueble
que
se
propone
constituir
propiedad
horizontal
para
posteriormente vender las unidades, o por condóminos de un terreno que
se proponen levantar en él un edificio para dividirlo entre ellos en
11
Art. 2.148.- (CCP) Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo
establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título.
La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio.
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propiedad horizontal, lo cierto es, que conforme a la ley, es indispensable
para que la misma nazca a la vida jurídica, y el papel del notario en el
asesoramiento y redacción, es de fundamental importancia, porque una
vez formalizado en escritura pública, e inscripto en el registro respectivo,
se convierte en le ley interna, la columna vertebral que rige toda la
estructura de
la institución y el relacionamiento entre copropietarios y
terceros.
2. 2.- Obligatoriedad.El reglamento de copropiedad y administración es obligatorio para los
propietarios aunque no lo hubieran firmado, por el solo hecho de ser
titulares de dominio, nace la obligatoriedad desde el momento de la
incorporación del comprador por la adquisición de su unidad. La ley al
establecer la obligatoriedad de redactar el reglamento por escritura pública
e inscribirlo en el registro público correspondiente, no ha querido otra cosa
que darle una publicidad suficiente para reputárselo conocido erga omnes
y no permitir a los propietarios excusar su cumplimiento.
2.3.- Importancia.
El reglamento de copropiedad y administración, es una norma vigente
a la que deben someterse en cuanto a sus derechos y obligaciones. Su
importancia radica precisamente en la circunstancia de ser obligatorio y
además, de sus cláusulas –claramente redactadas- dependerá casi por
completo el buen funcionamiento de la comunidad constituida sobre el
edificio. La fundamental tarea en la redacción del reglamento no se refiere
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tanto a la naturaleza y descripción de la estructura física del edificio, sino a
establecer reglas claras a las que deben someterse los propietarios actuales y futuros- y a la regulación de derechos y obligaciones que deben
cumplir para evitar fricciones y conflictos entre los mismos. Se destaca la
labor confiada a los notarios, que no solo debe esforzarse por encuadrar la
voluntad de las partes, sino debe hacerlo dentro de las normas jurídicas
que regulan una comunidad sui generis como es la propiedad horizontal.
Porque el reglamento debe ser dinámico y no estático, los escribanos no
pueden admitir un texto de redacción uniforme ni usar “formularios tipo” o
modelos preestablecidos, éstos deben ser una simple guía, pero su
adaptación debe hacerse con un severo análisis previo de cada proyecto y
situación en particular, es por eso relevante la intervención notarial en la
redacción del mismo, por la función preventiva de su actuación reduciendo
al mínimo la instancia judicial.
2.4.- Naturaleza Jurídica.
Existe discusión doctrinaria si el reglamento de copropiedad es un
contrato (porque hay acuerdo de copropietarios), una oferta (cuando hay
un solo propietario) o un conjunto de normas. La opinión más generalizada
sostiene ésta última afirmación, y concluyen que no es un contrato sino un
conjunto de normas jurídicas que rigen la vida interna de los copropietarios
12
12
BORDA, Guillermo A. “Manual de Derechos Reales” Edit. Perrot Bs.As. 1.976
17
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2.5.- Contenido.El reglamento constituye la ley interna destinada a regir claramente con
disposiciones precisas, necesarias y convenientes, la vida del conjunto de
propietarios, según el Código Civil, el reglamento deberá disponer
obligatoriamente sobre varios temas 13, sin perjuicio que se puedan agregar
cláusulas optativas que no contradigan el espíritu del régimen de
propiedad horizontal.
2.6.- Modificación.La modificación del reglamento deberá darse necesariamente con la
mayoría de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la
mitad del valor del edificio (Art. 2146 CCP), deberá consignarse en
escritura pública e inscribirse en el registro público correspondiente
(Sección Propiedad Horizontal) de la Dirección General de los Registros
Públicos.
3.- Extinción de la PH. Desafectación
Según opiniones doctrinarias, es uno de los temas menos estudiados de
la propiedad horizontal, pues se da muy pocas veces en la práctica, las
posibles causas están contempladas en la ley y se consignan en algunas
cláusulas de todo reglamento, se trata del estado ruinoso del edificio, como
de la destrucción total o parcial del mismo. Otras dos causas de extinción
13
Art. 2.147.- (CCP) El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:…
18
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son netamente voluntarias como es la desafectación 14 que debe realizarse
por la misma vía que la afectación, es decir, la escritura pública, esta
desafectación unifica las anteriores ya que para demoler el edificio por
aspectos físicos de destrucción, ruina u otra causa, es necesario otorgar
la escritura pública para desafectar el inmueble
15
en forma expresa. Existe
el caso de la concentración de derechos, que se opera cuando,
eventualmente una misma persona adquiere todas las unidades y
desafecta al inmueble del régimen de propiedad horizontal. Parcialmente,
termina para los copropietarios cuando enajenan su unidad.
14
Art. 2.160.- (CCP) La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el
propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las
fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes.
15
Art. 2.161.- (CCP) Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras
partes……Art. 2.162.- (CCP) Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del
edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo
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EL CONSORCIO
DE
COPROPIETARIOS
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Personalidad Jurídica
No aparece en el Código Civil Paraguayo ni en ningún decreto
reglamentario en vigencia,
pero consideramos que siendo facultativo,
puede derivar del reglamento, de acuerdo a las condiciones propias y
particulares de cada grupo de propietarios. Es un órgano convencional
integrado exclusivamente por propietarios. A diferencia del administrador
que es el representante creado por ley, remunerado y encargado de hacer
ejecutar las decisiones de la asamblea puede ser un copropietario o un
tercero no propietario. Gran parte de la doctrina reconoce al Consorcio de
Propietarios como una persona distinta a la de los miembros que la
componen y esto es de toda evidencia en el cobro de las expensas
comunes (mas aun por vía judicial) o en las acciones que el o contra el
personal contratado u otros terceros se sustancian en el Poder Judicial,
donde siempre es reconocido como parte.
Ello se demuestra en numerosos fallos judiciales y administrativos de entre
los cuales seleccionamos los siguientes:
a. Fallos Judiciales:
PRIMER CASO
PROPIEDAD HORIZONTAL ~ PROPIETARIO ~ PROPIETARIO DE INMUEBLE
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3
Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo c. Constructora Atlas
S.A.C.I. s/ Acción ejecutiva. (Ac. y Sent. Nº 5) 08/02/2010
Voces
ACREEDOR ~ ACTOR ~ ANOTACION REGISTRAL ~ BOLETO DE
COMPRAVENTA ~ CERTIFICACION DE DEUDA ~ CODIGO CIVIL ~ COMPRADOR
~ COMPRAVENTA ~ CONDOMINIO ~ CONSORCIO DE PROPIETARIOS ~
CONTRATO ~ COPROPIETARIO ~ DEMANDADO ~ DEUDA LIQUIDA ~ DEUDOR ~
DEUDOR SOLIDARIO ~ DOMINIO ~ EJECUCION DE EXPENSAS ~ ESCRITURA
PUBLICA ~ ESCRITURACION ~ EXCEPCION DE INHABILIDAD DE TITULO ~
EXCEPCIONES ~ EXPENSAS COMUNES ~ INMUEBLE ~ INSCRIPCION ~
INTERESES ~ JUICIO EJECUTIVO ~ LEGITIMACION ~ LEGITIMACION PASIVA ~
MULTA ~ OBLIGACION EXIGIBLE ~ OBLIGACIONES ~ OBLIGADO AL PAGO ~
PAGO ~ PARTE ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ REGISTROS PUBLICOS ~
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SENTENCIA ~ TERCEROS ~ TRANSMISION DE BIENES
Tribunal: Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3
Fecha: 08/02/2010
Partes: Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo c. Constructora
Atlas S.A.C.I. s/ Acción ejecutiva. (Ac. y Sent. Nº 5)
Publicado en: La Ley Online;
Cita Online: PY/JUR/84/2010
Hechos
El demandado apela la sentencia que rechazó la excepción de inhabilidad de título
opuesta por su parte contra la ejecución incoada por el actor. El Tribunal de
Apelación en lo Civil y Comercial, tercera sala, confirma la resolución recurrida.
Sumarios
1 - Debe ser confirmada la sentencia que rechazó la excepción de inhabilidad de
título opuesta por el demandado cuando el certificado de deuda que sirve de base de
la ejecución reúne las condiciones para su exigibilidad al encontrarse determinado el
titular del crédito reclamado, el titular de la deuda y el monto adeudado en concepto
de expensas comunes.
2 - La anotación preventiva en los registros públicos que alega el demandado a fin de
eximirse de la obligación de pagar el crédito por expensas comunes carece de
asidero cuando el efecto erga omnes de la anotación en los archivos públicos no
exime a las partes contratantes de las obligaciones asumidas con anterioridad a la
misma.
3 - Posee legitimación pasiva el demandado para ser ejecutado por el monto
adeudado en concepto de expensas comunes cuando en el presente proceso es
inexistente alguna constancia que acredite que su parte haya perdido la titularidad y
el dominio del inmueble afectado.
4 - La inscripción preventiva del inmueble perteneciente al demandado no causa la
pérdida de sus derechos de propiedad y dominio sobre el bien ya que se perfecciona
con la inscripción definitiva.
5 - Es exigible la obligación consignada en el certificado de deuda cuando se
encuentra perfectamente cuantificada respecto a cada uno de los rubros exigidos por
el reglamento de copropiedad: expensas, multa e interés mensual (del voto de la Dra.
Buongermini Palumbo).
6 - Carece de virtualidad jurídica inter partes y erga omnes la transferencia del
inmueble efectuada por el demandado a favor de un tercero cuando dicha
transmisión no satisface la forma exigida en el art. 700 del CC al haberse efectuado
el acto negocial a través de un contrato privado –boleta de compraventa– sin que
exista constancia de su escrituración (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo).
7 - Tiene derecho el consorcio a reclamar la deuda al copropietario de la unidad
imperfectamente transferida aun cuando el tercero adquirente haya asumido
los gastos que afectan a la unidad, al ser inoponibles al acreedor los acuerdos
que los copropietarios celebren con los particulares (del voto de la Dra.
Buongermini Palumbo).
8 - La liberación del demandado –deudor originario– en razón al convenio de
asunción de deuda no se ha producido cuando faltó la adhesión del consorcio –
acreedor– al acuerdo (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo).
9 - La falta de aceptación por parte del consorcio respecto a la asunción de la
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deuda no impide la conversión del comprador en deudor solidario de las expensas
cuando aquel en su carácter de acreedor tiene la potestad de ejecutar la deuda tanto
a su parte como así también al deudor originario (del voto de la Dra. Buongermini
Palumbo).
10 - El consorcio –actor– tiene el derecho a reclamar la deuda al copropietario
de la unidad imperfectamente transferida, quien tendrá que pagarla, y éste a su
vez podrá accionar por repetición de lo pagado a quien asumió
contractualmente el pago –comprador– (del voto de la Dra. Buongermini
Palumbo).
TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia.- Asunción, febrero 8 de 2010.
1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?
2ª) En su caso, ¿se dicto conforme a derecho?
1ª cuestión: El Dr. Villalba Fernández dijo: El recurrente al no haber fundado este
recurso interpuesto, y siendo, los agravios vertidos por el mismo en sustento de éste
recurso pudiendo ser resuelto por vía de la apelación también ejercitada, debiendo
por ende ser declarado desierto al no haberse constatado en la resolución
examinada vicios u omisiones procesales de naturaleza solemne o formal que
autoricen a éste Tribunal a una declaración de nulidad de oficio, conforme lo
establecen los arts. 15 inc. b), 113 y 404 del CPC.
La Dra. Buongermini Palumbo manifestó: Nulidad: El recurrente, en su escrito de fs.
124/126, no ha fundado el recurso. Por lo demás, y dado que no se advierten en la
sentencia recurrida vicios o defectos que autoricen a esta Magistratura a declarar la
nulidad de oficio, el recurso debe ser declarado desierto.
El Dr. Ortiz Pierpaoli manifestó: Adherirse al voto precedente.
2ª cuestión: El Dr. Villalba Fernández dijo: Por la Sentencia Apelada Nº 486 de fecha
30 de julio de 2008, la instancia anterior resolvió: “I.- No hacer lugar a la excepción
de inhabilidad de titulo deducida por Constructora Atlas S.A.C.I. contra el progreso de
la presente ejecución de conformidad con los términos del exordio de esta
resolución. II.- Llevar adelante, con costas, la ejecución promovida por el
Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo en contra de
Constructora Atlas S.A.C.I., por cobro de la suma de guaraníes veinticuatro
millones quinientos treinta y nueve mil ochocientos cincuenta y uno (Gs.
24.539.851), hasta que la actora se haga integro pago del capital reclamado, más
intereses. III.- Imponer las costas a la parte perdidosa. IV.- Anotar...” (fs. 107/109 y
vlta.).
De dicha sentencia recurre el representante convencional de la parte demandada y
presenta su escrito de expresión de agravios, que obra a fs. 124/126, manifestando
su desacuerdo con la sentencia pronunciada por el a quo. Manifiesta, que su parte
ha demostrado que el instrumento presentado (certificado de deuda) por la
accionante carece de requisitos para la ejecución. Dice, que el instrumento carece de
titular de la deuda, no posee fecha cierta, debe mencionar la suma líquida, carece de
certeza en la determinación de la obligación, se omitió el requisito de las
disposiciones del reglamento de copropietarios. En cuanto a la falta de legitimación
pasiva aduce, que las obligaciones a que se encuentra vinculada su mandante están
determinadas en la Ley Nº 1909/2002, que establece la responsabilidad a los
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compradores del pago de impuestos, tasas y contribuciones que afecten al lote
comprado, causando entonces la inscripción preventiva en los registros públicos el
efecto erga omnes entre vendedor y comprador, no siendo exigible los gastos de
expensas comunes. Termina su exposición con la formulación del petitorio de rigor.
La contraparte, representado por el Abog. O. L. R., contesta el traslado de los
agravios de la contraparte fundando la defensa de la sentencia recurrida. Alega, que
el instrumento presentado reúne todos los requisitos de forma y fondo para su
ejecución. Argumenta, que el reglamento de copropietarios establece los requisitos
básicos la demanda del crédito por vía ejecutiva contra el deudor de las expensas
comunes. De la legitimación pasiva arguye, que la legislación establece la obligación
de pago de las expensas comunes al propietario del inmueble y así lo constata el
informe de la oficina registral a nombre de la parte demandada y la inscripción
preventiva no le desobliga a la accionada. Manifiesta, que la liquidación presentada
reúne todos los requisitos exigidos por la Ley procesal y no existe prueba que la
demandada no sea la propietaria del inmueble. Concluye su contestación,
formulando el petitorio correspondiente.
De las constancias de autos, y a los efectos del reexamen de la sentencia en alzada,
se debe partir, del análisis si efectivamente el instrumento respaldatorio de la acción
presentado reúne los requisitos exigidos por el Código Procesal Civil para ser
demandado por la vía ejecutiva. Es así, que el Certificado Complementario de Deuda
agregado a fs. 35/36 de autos, en donde se consigna que la descripción de los
montos adeudados se encuentra conforme al art. 12 del Reglamento de
Copropietarios en relación al titular del dominio de la Unidad Nº 1301. El cual, se
encuentra avalado por el reglamento adjunto a fs. 06/29 y el informe de la Dirección
General de los Registros Públicos, donde se hace constar que el titular del inmueble
afectado es la demandada “Constructora Atlas S.A.C.I.”. Es así que el art. 449 del
CPC dice: “Créditos por expensas comunes. Constituirá titulo ejecutivo el crédito por
expensas comunes de edificios sujetos al régimen de la propiedad por pisos o
departamentos. Con el escrito en que se promueva la ejecución deberán
acompañarse certificado de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el
reglamento de copropiedad. Si éste no lo hubiere previsto, deberá agregarse
copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de
conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las
expensas. Asimismo, se acompañara? constancia de la deuda líquida y exigible del
plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o
quien haga sus veces”. Entonces, estando determinado el titular del crédito
reclamado, el titular de la deuda y el monto liquido, esos elementos hacen que el
instrumento base de la reclamación reúna las condiciones para su exigibilidad por la
ejecutiva.
Por otro lado, cabe constar que la parte demandada en realidad no ha alegado la
inexistencia de la deuda, solo argumentado que no es su parte la obligada al pago
del crédito exigido. Aduciendo la existencia de una anotación preventiva en los
registros públicos que obra en el informe registral mencionado precedentemente.
Cabe aclarar en ese sentido, que el efecto erga omnes de la anotación en los
archivos públicos no la eximen a las partes contratantes de las obligaciones
asumidas con anterioridad entre ambas.
En cuanto a la legitimación pasiva, cuestionada por la accionada, el vínculo procesal
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se encuentra establecido por las mismas pruebas instrumentales que fueron
presentadas por la demandante. Y no existe constancia alguna en el proceso que la
obligada haya perdido la titularidad y el dominio del inmueble afectado, que como se
mencionaron en el párrafo anterior la inscripción preventiva no causa la perdida de
los derechos de propiedad y dominio del otorgante. Esos efectos recién se
perfeccionan con la inscripción definitiva, conforme lo determina el art. 302, 306 del
Código de Organización Judicial.
En conclusión, de todo lo expuesto en los párrafos precedentes es criterio de este
Miembro preopinante que la sentencia recurrida debe ser confirmada en todas sus
partes.
En cuanto a las costas ellas deberán ser impuestas a la parte perdidosa de
conformidad a lo dispuesto en el art. 203 del CPC.
La Dra. Buongermini Palumbo manifestó: Apelación: Se trata de establecer la
procedencia o no de la excepción de inhabilidad de título opuesta al progreso de la
ejecución, bajo dos argumentos: la falta de legitimación pasiva para el cobro de la
deuda y la irregularidad del título presentado a ejecución -en la especie un certificado
de deuda, por expensas comunes-. Las veremos sucesivamente.
En cuanto a la regularidad de la certificación, ella debe verse tan solo en sus
aspectos formales esto es de creación del título, facultades y competencias del
órgano emisor y cumplimiento de los requisitos legales para su emisión. El art. 449
del CPC trae a cuento estos requisitos, los cuales son propios y especiales de este
tipo de crédito, al cual la Ley ha entendido conveniente otorgarle, fuerza ejecutiva.
Estos créditos, cuyo titular es siempre el consorcio, son creados como
consecuencia de la existencia, conservación y el funcionamiento de un edificio.
Es decir, se requieren para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del edificio común. De ahí que ningún copropietario se pueda
liberar de contribuir a la satisfacción de tales gastos -arts. 2138 y 2140 del CC-.
Como vemos, los títulos por expensas comunes tienen una naturaleza singular y
propia, por lo que pretender equipararlos o sujetarlos al régimen de otros
documentos obligaciones, como son los títulos de crédito, que cuentan con una
mecánica y un funcionamiento bien distinto -nacen para circular-, constituye un
desacierto.
El Código de Formas prescribe que constituirá titulo ejecutivo el certificado de deuda
que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de propietarios. Luego, los
requisitos para la creación de cada crédito en particular -por expensas comuneshabrán de ser expresamente contenidos en cada reglamento de copropiedad
particular, y no otros. A su vez, la certificación debe ajustarse al requerimiento
general establecido en el art. 4...del CPC; debe tratarse de una deuda liquida y
exigible.
El art. 12 del reglamento de copropiedad y administración del consorcio
accionante (fs. 19) prescribe que el coproprietario que no cumpliere con el pago
anticipado de las expensas se constituirá en mora de pleno derecho y que podrá ser
demandado por vía del juicio ejecutivo, previa notificación por telegrama colacionado
que le hará el administrador, bastando la liquidación debidamente firmada y sellada
por la administración. De este artículo deben ser extraídas las exigencias que debe
reunir el instrumento para constituir un titulo regular. Se observa que éstas son: la
liquidación de la deuda suscrita y sellada por el administrador y la notificación de la
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deuda al copropietario realizada por medio de telegrama colacionado. Nada
prescribe respecto de la individualización nominal del titular del piso o departamento.
Luego, el requisito no es exigido y la titulación indirecta o innominada del certificado
indicando al titular del dominio de la Unidad Nº 1301 es perfectamente válida. Por lo
demás, con esta designación se puede identificar perfectamente al sujeto obligado,
que lo será en tanto y en cuanto sea propietario de la cosa. No hay, pues,
indeterminación del sujeto pasivo obligado, lo cual de por si? invalidaría el titulo.
A fs. 35/36 obra el certificado de deuda expedido por el Consorcio Altos de
Palermo a través de su administrador, el Lic. Javier Cardozo, quien fuera
designado en tal carácter en la Asamblea General Ordinaria Nº 6 de fecha 27 de
abril de 2006, protocolizada por Escritura Pública Nº 14 de fecha 2 de junio de 2006.
Este certificado, al igual que el de fs. 53/54, muestra una liquidación precisa y
detallada de la deuda del titular de dominio de la Unidad Nº 1301, que va desde el
mes de diciembre de 1999 hasta el mes de noviembre de 2006. No pueden, pues,
haber dudas respecto de la liquidez de la deuda; esta se encuentra perfectamente
cuantificada y precisamente explicitada respecto a cada uno de los rubros exigidos
por el reglamento de copropiedad: expensas, multa e interés mensual.
En cuanto a su exigibilidad, vemos que el art. 11 prescribe que el administrador
presentara a fin de mes la totalidad de los gastos comunes, y cada propietario
deberá retirar de la administración y abonar el gasto correspondiente, del primero al
quinto día del mes, en el domicilio de la administración, la suma que le corresponda
conforme a su porcentaje de copropiedad. Luego, recordemos aquí que el art. 12 del
reglamento establece la mora automática en el pago de los gastos comunes, sin
necesidad alguna de interpelación previa por parte del administrador. En estas
condiciones, la deuda deviene enteramente exigible. Por último vemos que se ha
notificado por telegrama colacionado a la firma Constructor Atlas S.A.C.I. de la deuda
en fecha 8 de agosto de 2006. Esta empresa, según surge del informe de
condiciones de dominio expedido por la Dirección General de Registros Públicos (fs.
43), es propietaria registral del departamento Nº 1301 –Piso 13.
Así las cosas, tenemos que el examinar los requisitos formales del título se ve que se
han cumplido los presupuestos legales de la emisión, así como respecto del sujeto
del cual emana y la suscripción respectiva del instrumento y su notificación.
Otro asunto es el referente a la legitimación. A continuación se harán algunas
consideraciones acerca de la falta de legitimación pasiva. El accionado alego? haber
transferido a la Sra. María Angélica Quiñonez el departamento sobre el cual pesa la
deuda. De las constancias de autos vemos que a fs. 73/81 ha sido agregado un
boleto de compraventa, y que el mismo ha sido inscripto preventivamente en los
registros públicos. Debemos, pues, referirnos a la virtualidad que tiene un contrato
privado, respecto de las partes y frente a terceros, en relación a la transferencia de la
propiedad inmueble. Primeramente debe decirse que los bienes, aún inmobiliarios,
se transmiten por contrato -art. 1967 del CC- pero esta regla debe ser armonizada
con la normativa relativa a las formas, contenida en el art. 700 y ss del mismo cuerpo
legal, la cual exige que los actos traslativos de dominio relativos a inmuebles -entre
los que se inscriben, desde luego los contratos- sean hechos en escritura pública, so
pena de no tenerlos por concluidos -esto es, de no quedar perfeccionados como
actos jurídicos-. La omisión de la forma exigida encuentra su solución en la ejecución
forzada de la obligación de hacer la escritura, regulada en el art. 701. En autos
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tenemos un boleto de compraventa, sin que exista constancia alguna de
escrituración. Este acto negocial sobre el inmueble no satisface la forma exigida por
el art. 700, con lo cual no puede producir el efecto traslativo ni siquiera inter partes.
La mayoría de la doctrina esta? conteste en que el boleto de compraventa no es
suficiente para hacer adquirir la propiedad. Así se ha dicho: “El comprador por boleto:
No tiene el dominio (por ser su titulo insuficiente para adquirir derechos reales). La
suscripción del boleto no produce la pérdida del dominio en el vendedor; tampoco lo
tiene el comprador aun recibido de la posesión [...] No tiene justo titulo (por ausencia
de la formalidad legal) (escritura...) [...] No tiene dominio perfecto ni imperfecto...”
(Morello, Augusto M. y De la Colina, Pedro Rafael. El Boleto de Compraventa
Inmobiliaria. 4ª Ed. Librería Editora Platense. Ps. 63/64. La Plata, 2008); El boleto de
compraventa es un contrato de compraventa imperfecto por falta de forma
(conversión formal), cuyo defecto lo priva del más importante de sus efectos propios,
cual es el de servir de titulo suficiente para que trasmita el dominio”; El titular del
boleto de compraventa no tiene acciones reales, salvo por subrogación” (Fazio de
Bello, Marta E. Teoría y Técnica del Boleto de Compraventa. Ed. Ábaco. Buenos
Aires. Ps. 83 y 153). En jurisprudencia de la Corte Suprema Argentina en la causa
“Melis, Hilda c/ Baudo, Antonio, desalojo” se ha dicho que “... quien se dice
propietario de un inmueble sin más titulo que boleto privado de compraventa, no
reviste la calidad de tal ni se encuentra comprendido en el periodo inicial del inc. 1
del art. 602 (los propietarios poseedores a titulo de dueño...), porque tratándose de
bienes raíces el dominio recién se consolida con el otorgamiento de la
correspondiente escritura pública de transferencia” (opus cit. 4-12-1962, DJBA, v. 68,
p. 173).
Aclarado el punto, pasemos a lo que prescribe el reglamento de copropiedad sobre
transmisiones de derechos sobre una unidad. Es menester recordar que el
reglamento de copropiedad tiene naturaleza contractual, por lo que se le aplican los
principios generales del contrato, con la particularidad de que cada adquirente
posterior a quienes originariamente constituyeron el consorcio se convierte en
adherente automático de sus reglas. El art. 1 del reglamento de copropiedad reza:
“A los efectos de este reglamento, y de acuerdo a lo dispuesto por el Código Civil
Paraguayo queda constituido el condominio que se denominara? “Altos de Palermo”,
integrado por los titulares de dominio exclusivo de los sectores que se denominan en
el art. 2º inc. b, todo lo cual se acreditarán con las respectivas escrituras públicas
debidamente inscriptas en registro pertinente”. Se ve aquí que el reglamento se
adecua perfectamente tanto a los modos como a las formas de transmitir el dominio,
dado que requiere la extensión de escritura pública para la inserción de un nuevo
sujeto -adquirente- al condominio.
Luego prescribe: “En caso de transmisión de dominio, el sucesor, ocupara? “ipso
jure” el lugar del antecesor de la entidad, a partir de la fecha de la respectiva
adquisición. En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación o comodato, o de
cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión, tenencia, o
uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título de dueño, los
titulares de aquellos derechos no tendrán intervención en el condominio
permaneciendo el nudo propietario, en cuanto a sus relaciones con la entidad, en la
plenitud de sus responsabilidades y obligaciones para con ella y en el ejercicio de
todos sus derechos de copropietario, cualesquiera sean los términos de los contratos
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celebrados con terceros...” (fs. 11). Aquí se prevé la hipótesis de transmisión de
dominio por parte de un adquirente originario a un nuevo sujeto, con posterioridad a
la celebración del consorcio y de su respectivo reglamento de copropiedad. Como
se ve, la traslación de las obligaciones opera ipso iure, sin necesidad de ninguna otra
formalidad. Pero para que ello tenga operatividad, como vimos, el propio reglamento
demanda escritura pública.
Por último, resulta importante también referirnos a la cláusula décimo quinta del
boleto de compraventa celebrado en la Constructora Atlas S.A.C.I. y la Sra. María
Angélica Quiñones Sanguina (fs. 74 vlto.), por la cual ésta asume los gastos que
afecten a la unidad. Aquí tiene lugar otro negocio jurídico, ya entre el demandado y
un tercero, por el cual el comprador quedaría obligado en la misma forma que el
vendedor frente al consorcio. Aquí debemos hacer algunas precisiones, que
inevitablemente nos llevan a la desestimación de la defensa opuesta. Primeramente,
el consorcio es un tercero ajeno a los acuerdos que los copropietarios celebren
con particulares, por lo que las estipulaciones que se celebren entre éstos resultan
inoponibles a aquél. El consorcio tiene el derecho a reclamar la deuda al
copropietario de la unidad imperfectamente transferida, quien tendrá que pagarla y,
en todo caso, accionar por repetición de lo pagado frente a quien asumió
contractualmente el pago -respecto de éste negocio nos referirnos mas adelante-.
Luego, y aún en el hipotético caso de que la asunción de deuda pueda operar -por
permitirlo el reglamento de copropiedad-, el consorcio, en su calidad de acreedor,
tendría la potestad de ejecutar la deuda a cualquiera de ellos, y el copropietario
registral sólo quedaría liberado por efecto de una estipulación expresa. Como se ve,
ello no ha sucedido en estos autos.
Entre el demandado y el tercero comprador de la unidad, observamos que se ha
producido una asunción de deuda -respecto de las expensas-, en los términos del
art. 543 del CC. La norma, citada textualmente, prescribe: “Si el deudor y un tercero
convienen en que éste asuma la deuda de aquél, el acreedor puede adherirse a la
convención, caso en el cual será irrevocable la estipulación hecha a su favor. La
adhesión del acreedor importa la liberación del deudor originario sólo si éste
constituye condición expresa de la estipulación o si el acreedor declara
expresamente que lo libera. Si no hay liberación del deudor, queda éste
solidariamente obligado con el tercero. En cualquier caso, el tercero queda obligado
hacia el acreedor que se ha adherido a la estipulación dentro de los limites en que ha
asumido la deuda, y puede oponer el acreedor las excepciones fundadas sobre el
contrato en virtud del cual la asunción se ha verificado”. Se entiende que la asunción
de deuda opera inter partes con independencia de la posición asumida por el
consorcio respecto de la convención, según se colige de los términos de la
norma. La adhesión al convenio por parte del accionante -de haberse producidotendría como efecto, si fuere el caso, la liberación del demandado -propietario
registral-, pero la falta de aceptación no impide la conversión del comprador en
deudor solidario de las expensas. En este tipo de figura cualquier objeción fundada
en el interés que podría llegar a tener el acreedor respecto de la persona del deudor
queda subsanada al supeditar la validez de la asunción -en el sentido de extinguir la
obligación para el deudor originario; delegación perfecta- a la aceptación o
conformidad del acreedor. Tal conformidad y liberación del deudor originario no han
tenido lugar. Luego, las expensas son enteramente exigibles al propietario registral
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que ha sido demandado.
La excepción de inhabilidad de titulo opuesta debe ser desestimada. En
consecuencia, corresponde confirmar la sentencia apelada.
Las costas han de ser impuestas a la perdidosa, de conformidad con el art. 203 del
CPC.
El Dr. Ortiz Pierpaoli manifestó: Adherirse al voto de la Magistrada precedente, con
los mismos fundamentos.
Por el mérito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de
Apelación en lo Civil y Comercial, tercera sala. Resuelve: Declarar desierto el recurso
de nulidad. Confirmar, en todas sus partes la sentencia apelada. Imponer las costas
a la parte perdidosa. Anótese, regístrese y remítase copia a la Excma. Corte
Suprema de Justicia.- Neri E. Villalba Fernández.- María Mercedes Buongermini
Palumbo.- Fremiort Ortiz Pierpaoli.- Sec.: Pablo Costantini.Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com.
Resumen
La parte demandada apela la sentencia sobre la ejecución de la deuda
promovida por el consorcio de copropietarios que afecta a la unidad
alegando inhabilidad de titulo del certificado de deuda siendo que el mismo no
reúne todos los requisitos para su ejecutoriedad.
Conforme a la Resolución de la Cámara de Apelación, el consorcio tiene
derecho a reclamar la deuda al copropietario de la unidad imperfecta
transferida quien tendrá que pagarla y en todo caso, accionar por repetición de
lo pagado frente a quien asumió contractualmente el pago, pero, para que
proceda el caso hipotético de que el comprador sea interpelado por el
consorcio, este deberá consentir la convención hecha. En síntesis entre la
demandada y el tercero comprador se ha producido una asunción de deuda,
respecto de las expensas. El copropietario registral solo quedaría liberado por
efecto de una estipulación expresa, que como se ve en autos esto no ha
sucedido, por lo que corresponde confirmar la sentencia apelada.
Cabe destacar que la demandada no ha negado la existencia de la deuda por
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falta de personalidad jurídica del demandante y la Cámara dio la razón al
consorcio al confirmar la SD de 1ra. instancia.
SEGUNDO CASO
Paraná Country Club S.A.I. c. Consorcio de Propietarios de Paraná Country
Club s/ Cumplimiento de Reglamento de copropiedad y disposiciones
estatutarias. (Ac. y Sent. N° 597) 10/08/2009
Voces
ACTOR ~ ADMINISTRADOR DE BIENES ~ CODIGO CIVIL ~ COSTAS ~ COSTAS
POR SU ORDEN ~ DEMANDADO ~ ESTATUTO DE LA SOCIEDAD ~ GASTOS DE
CONSERVACION ~ JUEZ ~ LEY ~ MONTO DEL JUICIO ~ OBLIGACIONES ~
PAGO ~ PRIMERA INSTANCIA ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ PROPIETARIO ~
SENTENCIA ~ VENTA
Tribunal: Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com.
Fecha: 10/08/2009
Partes: Paraná Country Club S.A.I. c. Consorcio de Propietarios de Paraná
Country Club s/ Cumplimiento de Reglamento de copropiedad y disposiciones
estatutarias. (Ac. y Sent. N° 597)
Publicado en: La Ley Online;
Cita Online: PY/JUR/386/2009
Hechos
La parte actora apela la sentencia que revocó la resolución de primera instancia que
hizo lugar a la acción ordinaria por cumplimiento de reglamento de copropiedad y
disposiciones estatutarias instaurada por su parte. La Corte Suprema de Justicia,
Sala Civil y Comercial, confirma el pronunciamiento impugnado.
Sumarios
1 - Debe ser confirmada la sentencia que revocó la resolución de primera instancia
que hizo lugar a la acción ordinaria por cumplimiento de reglamento de copropiedad
que exonera a la sociedad loteadora el pago de expensas en relación a los lotes no
vendidos cuando los estatutos que rigen actualmente al consorcio obliga a la
actora a contribuir con los gastos comunes de mantenimiento y limpieza de la
urbanización.
Tribunal de Cuentas de Asunción, sala 2. 12/05/2009. Confederación Paraguaya de
Patinaje Artístico y de Carrera (CO.P.P.A.C.) c. Res. N° 177 del 10/10/2006, dictado
por la Secretaría Nacional de Deportes. (Ac. y Sent. N° 55). PY/JUR/253/2009
(*) Informacion a la época del fallo.
2 - Carece de sentido examinar si la sociedad loteadora recibe o no las
contraprestaciones brindadas por la administración del consorcio a cambio del
pago de expensas –limpieza de los lotes, servicio de seguridad– cuando de la
interpretación de los cuerpos normativos que regulan la vida del club de campo surge
su obligación al pago de las contribuciones.
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 09/09/2002.
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Ana Manuela González Ramos
Multiplaza Km. 5 S.A. c. Angulo, Manuel José (Ac. y Sent. N° 95) LLP 2002, 1236.
PY/JUR/279/2002
Doctrina Vinculada (*)
Características definitorias del perjuicio patrimonial establecido en hechos punibles
en el Código Penal, ley 1160/97. Duarte Cacavelos, José. ADPL 2007 (febrero) 1
(*) Información a la época del fallo.
3 - Corresponde a los órganos correspondientes –administrador, asamblea de
propietarios– la cuantificación de las sumas de dinero adeudadas por la actora en
concepto de expensas cuando el juez mal podría expedirse sobre la situación actual
de la sociedad urbanizadora como propietaria de los lotes de terreno baldíos.
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 09/09/2002.
Multiplaza Km. 5 S.A. c. Angulo, Manuel José (Ac. y Sent. N° 95) LLP 2002, 1236.
PY/JUR/279/2002
Daño Moral. Riera Escudero, Manuel. Derecho Privado 2007 (noviembre) 239
(*) Información a la época del fallo.
4 - Se encuentra fuera de discusión la modificación de las sumas adeudadas por la
sociedad loteadora cuando su pretensión inicial estuvo dirigida a negar su calidad de
obligada al pago y no a impugnar el monto de la deuda.
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 5. 29/07/2009.
Banco de la Nación Argentina c. Boscarino, Ricardo José y otro s/ Ejecución
hipotecaria. (Ac. y Sent. N° 83) La Ley Online. PY/JUR/336/2009
Doctrina Vinculada (*)
Pagaré en blanco, facultad de llenado y responsabilidad penal. Fossati, Giuseppe.
LLP 2006, 411
(*) Información a la época del fallo.
5 - Se adquiere la calidad de obligado al pago de los gastos comunes con el sólo
hecho de ser propietario de una unidad y en la medida proporcional al valor de la
propiedad, salvo pacto en contrario –art. 2140 del CC–
Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de Asunción, sala 3. 05/07/2007. Reg.
de Honor. Prof. Del Abog. S., J. en el Expte: Marcial López. (Ac. y Sent. Nº 65). LLP
2007 (octubre) 1186. PY/JUR/176/2007
Cuestiones relevantes acerca de los regímenes patrimoniales del matrimonio. Cocco
Samudio, Guido Rubén. LLP 2006, 1031
(*) Información a la época del fallo.
6 - Deviene procedente la imposición de las costas en el orden causado cuando la
parte actora vencida actuó sustentándose en convicción razonable acerca del
derecho invocado en el litigio (del voto del Dr. Garay).
Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com. 04/06/2007. Lu Wu, Chun
Hui c. Romero, Víctor Cipriano. LLP 2007 (agosto) 885. PY/JUR/98/2007
Doctrina Vinculada (*)
La excepción de pago en el juicio ejecutivo. Peroni, Juan Guillermo. LLP 1979, 35,
Rev. N° 1
(*) Información a la época del fallo.
TEXTO COMPLETO:
Asunción, agosto 10 de 2009.
1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?
2ª) En caso contrario, ¿se halla ajustada a derecho?
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1ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser dijo: El recurrente ha desistido expresamente de
este recurso en el escrito de fs. 443/454. Por lo demás, no se advierten en la
sentencia recurrida ni en el procedimiento anterior a la misma, vicios o defectos que
autoricen a declarar de oficio su nulidad, por lo que corresponde hacer lugar al
desistimiento. Es mi voto.
Los Dres. Bajac Albertini y Garay manifestaron: Votar en igual sentido.
2ª cuestión: El Dr. Torres Kirmser dijo: Por el Acuerdo y Sentencia apelado, el a quo
resolvió: "1) Declarar desierto el recurso de nulidad. 2) Revocar la SD N° 350 de
fecha 31 de agosto de 2006, dictada en estos autos, en atención a lo expuesto en el
exordio de la presente resolución. 3) Imponer costas a la parte actora. 4) Anotar..."
(fs. 415/428).
Por SD N° 350 de fecha 31 de agosto de 2006, revocada por el Tribunal Inferior (sic),
el Juez de Primera Instancia resolvió: "1- Hacer lugar, a la presente promueve el
Paraná Country Club Sociedad Anónima Inmobiliaria en contra del Consorcio
de Propietarios del Paraná Country Club, y en consecuencia, establecer que la
firma demandante Paraná Country Club S.A.I. no se halla obligada al pago de
expensas comunes por lotes de terrenos de su propiedad, catastrados o no, que no
se hayan desprendido de la Finca Matriz N° 3343, conforme al art. 9 del Reglamento
de copropiedad y por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente
resolución. 2- Imponer las costas a la demandada. 3- Anotar..." (fs. 341/355).
El recurrente expresó agravios en los términos del escrito de fs. 443/454 y solicitó la
revocación del fallo, alegando principalmente que el Reglamento de Copropiedad no
obliga a su mandante a pagar por expensas comunes de aquéllos lotes no
desprendidos de su Finca madre, sino que este cuerpo normativo prevalece, en
algunos casos, y en otros se complementa con el Estatuto Social del Consorcio de
Copropietarios. De esta forma, sostuvo el Apelante, la única tarea de interpretación
posible es la de desentrañar el alcance y sentido de esas disposiciones en relación a
su reclamo, que en esencia se reduce a no pagar en concepto de expensas comunes
por aquéllos lotes de terreno que no reciben contraprestación o servicio alguno por
dicha imposición que no es indivisible o general, sino proporcional en función a la
prestación recibida.
Finalmente, agregó que el carácter que inviste y ostenta la firma Paraná Country
Club S.A.I. como propietaria y creadora del Club de Campo, le otorga una condición
distinta a la de los demás propietarios, residentes y/o moradores del Club de Campo,
sin que ello implique un trato privilegiado, y que el debate se centra en asentar si el
Reglamento de Copropiedad de la Urbanización ha sido derogado con la aprobación
del primer Estatuto del Consorcio a fin de saber si la Inmobiliaria (que sigue
poseyendo a nombre propio y hasta la fecha, alrededor de 400 lotes aún no
vendidos, que no requieren ni reciben ninguno de los servicios comunes), debe
abonar expensas comunes porque aún no se desprendieron de la Finca madre, y
este punto fue establecido en el Reglamento de Copropiedad cuya vigencia sostiene
la Parte Actora. En base a estos fundamentos solicitó la revocación del Acuerdo
recurrido.
Por AI N° 1814 de fecha 19 de noviembre de 2008 (fs. 495) la Sala Civil de esta
Excma. Corte Suprema de Justicia resolvió dar por decaído el derecho que ha dejado
de usar el Abog. P.E.P., representante convencional de la Parte Demandada,
Consocio de Propietarios del Paraná Country Club, para presentar su escrito de
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LA PERSONALIDAD DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL – PARAGUAY
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contestación del traslado que le fuera corrido por providencia de fecha 19 de
setiembre de 2008.
En el caso sub júdice, la entidad Paraná Country Club S.A.I. promovió demanda por
cumplimiento de reglamento de copropiedad y disposiciones estatutarias contra el
Consorcio de Copropietarios de Paraná country Club, solicitando se declare la
exoneración del pago de expensas comunes respecto de los lotes que conforman el
inmueble inscripto como Finca N° 3343 del Distrito de Hernandarias, catastrados o
no, que permanezcan como de propiedad de la actora, sosteniendo que estos lotes
deberán abonar en el concepto indicado recién a partir de la transferencia, conforme
a lo establecido en el art. 9 del Reglamento de Copropiedad aprobado por Res.
Municipal de Hernandarias N° 23 del 17 de octubre de 1989, en concordancia con las
disposiciones estatutarias que sucedieron al Reglamento y no lo derogaron en forma
expresa. Como un justificativo más de la inexistencia de la obligación y no de una
"excención" (como manifestó a fs. 73), la actora -también denominada "Sociedad
Urbanización"- refirió que no recibe, respecto de los lotes no vendidos, los beneficios
provenientes de los servicios esenciales como agua corriente, alumbrado público y
otros.
El Consorcio de Propietarios del Paraná Country Club, al contestar la demanda,
señaló que la actora pretende escudarse en un reglamento de copropiedad del año
1987, cuando los Estatutos Sociales ahora vigentes establecen en forma específica
el carácter de copropietario de la Sociedad Urbanizadora Paraná Country Club S.A.I.,
y como tal debe contribuir, como todos los demás copropietarios, con los gastos
necesarios para el buen mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de
servicios comunes, según el art. 15 del actual Estatuto Social y que esta obligación
ya le estaba impuesta desde el estatuto originario del año 1994. Señaló, además,
que la misma accionante reconoció en un Contrato-Acuerdo que abonaría el 50 %
del importe que corresponde tributar por los lotes catastrados que se vayan
incorporando a la urbanización, y que este régimen se mantendría por cinco años a
partir del 23 de junio de 1997. Alegó, además, que el Reglamento de Copropiedad
fue explícitamente modificado por el Estatuto originario de conformación del
Consorcio (año 1994) como por los Estatutos Sociales ahora vigentes, y que el
Reglamento invocado por la Sociedad Urbanizadora había entrado en vigencia
cuando ella era la exclusiva y única propietaria de todo el predio y obviamente no
existía un Consorcio de Propietarios, mientras que recién en el año 1992 se
estableció la figura del Consorcio, aprobándose el primer Estatuto de esta
entidad en el año 1994. Por este motivo, indicó que mal puede desconocer ahora la
Parte Actora su calidad de Copropietaria del Consorcio de Propietarios del
Paraná Country Club. Negó, asimismo, que la Sociedad Urbanizadora no haga uso
de los espacios comunes.
De lo expuesto, surge que la pretensión de la accionante descansa esencialmente en
la determinación judicial de la vigencia del Reglamento de Copropiedad del Paraná
Country Club S.A.I. aprobado por Resolución Municipal del 17-X-1989, cuyas
disposiciones -según la actora- no han sido derogadas por los sucesivos Estatutos
Sociales que rigieron y rigen al Consorcio de Copropietarios, organismo de
formación posterior a la aprobación del aludido Reglamento de Copropiedad,
mientras que para la accionada, este último ha perdido vigencia, si bien no fue
expresamente dejado sin efecto.
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Nos encontramos, pues, frente al requerimiento de una acción declarativa que defina
la vigencia de reglamentos que se sucedieron en el tiempo, a saber: 1) El
Reglamento de Copropiedad del Paraná Country Club S.A.I. aprobado por
Resolución Municipal del 17-X-1989; 2) El denominado por las partes "Estatuto del
Consorcio de Copropietarios" de fecha 13 de junio de 1994, inscripto en los
Registros Públicos y 3) La modificación de aquel Estatuto original del Consorcio de
Copropietarios de fecha 28 de marzo de 1996 actualmente vigente, también inscripta
en los Registros Públicos.
De las pruebas instrumentales agregadas a los autos, surge que no existe ninguna
disposición del Estatuto original del año 1994 ni del Estatuto actualmente vigente del
año 1996, que deje sin efecto en forma expresa el Reglamento de Copropiedad del
año 1989. A los efectos de dilucidar la vigencia de este Reglamento, reproducimos la
disposición del art. 46 del Estatuto de 1994 que reza: "...Hasta tanto se dicte un
nuevo Reglamento de Copropiedad para la Urbanización, esta seguirá rigiéndose por
el reglamento vigente, aprobado por la Municipalidad en fecha 17 de octubre de
1989", y la del art. 48 del mismo instrumento que establece: "Una vez aprobado el
presente Estatuto, dejará sin efecto todos los reglamentos y/o resoluciones que
mantenían las relaciones entre los Copropietarios". Como es fácil apreciar, de
acuerdo al art. 46 transcripto, el Reglamento de Copropietarios del año 1989 seguiría
vigente, mientras que según el art. 48 del mismo cuerpo legal, podría interpretarse a
contrario sensu que el citado Reglamento fue derogado.
Cabe traer a colación también el art. 11 del Estatuto del Consorcio actualmente
vigente que refiere: "...Todo esto de acuerdo a lo que establece el Reglamento de
Copropiedad vigente, que se halla reconocido y aprobado por la Municipalidad de
Hernandarias y lo que establezcan sus futuras modificaciones".
De estas reglamentaciones se desprende que el Reglamento de Copropiedad del
año 1989 no fue derogado como plexo o conjunto normativo en forma expresa, sino
que antes bien, es considerado vigente por distintas disposiciones contenidas en los
Estatutos que reglaron y reglan la vida del Consorcio de Propietarios. Por lo que
la tarea de este Preopinante se circunscribirá a analizar si las disposiciones
invocadas por la actora han quedado o no implícitamente modificadas por
reglamentaciones posteriores.
Yendo al tema que nos atañe, la obligación o no del pago de expensa por parte de la
Sociedad Urbanizadora en relación a los lotes no vendidos, la misma invoca la
vigencia del art. 9° del Reglamento de Copropiedad del año 1989 en cuanto dispone:
"Los lotes y fracciones transferidos por la Sociedad Urbanizadora, sea por boleto de
compra-venta o escritura pública, cualquiera sea su superficie, a partir de la fecha de
transferencia, quedan sometidos al pago de las tasas por gastos comunes, agua, luz,
seguridad, limpieza y demás cargas y servicios que se establezcan". En base a esta
disposición, la accionante pretende la exoneración del pago de expensas comunes
de aquéllos lotes de los cuales es titular dentro del Club de Campo y que aún no
fueron objeto de transferencia.
Ante esta disposición, la parte demandada invocó especialmente los arts. 4 y 15 del
Estatuto vigente, así como diversas disposiciones del Estatuto original que ya
habrían derogado tácitamente varias normas del reglamento. El art. 4 hace mención
al modo de conformación del Consorcio: "Son integrantes del Consorcio del
Paraná Country Club en calidad de copropietarios la Urbanizadora Paraná Country
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Club S.A.I. y los propietarios de una o más parcelas de la urbanización del Paraná
Country Club"; mientras que el art. 15 del mismo instrumento refiere: "Todos los
copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el buen
mantenimiento y conservación de las cosas y prestación de los servicios de carácter
común independientemente del uso que realicen de los mismos, y será destinada a
atender: a) Los gastos de administración, b) Los impuestos, tasas y contribuciones,
creados o a crearse que de cualquier manera graviten sobre el inmueble en su
conjunto, c) Erogaciones originadas por la reparación y conservación de las partes
comunes...d) La prima de seguro contra incendio...e) Expensas originadas por obras
nuevas, innovaciones o mejora en general...f) Cualquier otro gasto para beneficio de
las cosas comunes no contempladas en la enumeración anterior...Todos los gastos y
expensas comunes serán soportados por los copropietarios de acuerdo al uso de los
servicios que se les prestan...".
La letra de la disposición reglamentaria citada es harto clara en el sentido de generar
la obligación de contribuir a los gastos a cargo de todos los copropietarios, sin ningún
tipo de exclusión. A mayor abundamiento, cabe mencionar también el art. 27 del
Estatuto del Consorcio que reglamenta el modo de participación en las
Asambleas Generales del Consorcio: "Para tener derecho a asistir a las
Asambleas Generales, será menester presentar la constancia expedida por el
Administrador que justifique que el copropietario no está en mora con sus
obligaciones para con el Consorcio...La Sociedad Anónima Urbanizadora en su
carácter de propietaria de los lotes que queden sin venderse, participará en la
Asamblea por medio de tres representantes legales designados especialmente para
la misma mediante autorización escrita autenticada por Escribano Público. A los
efectos de los votos que corresponden a la S.A. Urbanizadora en cada Asamblea, se
establecerá la superficie que en esa fecha queda sin venderse, y tendrá tantos votos
como módulos de mil (1000 m2) metros cuadrados queden comprendidos en dicho
saldo a venderse de los lotes catastrados. Bastará para establecer dicha ficha, el
informe pericial que deberá presentar la Urbanizadora para cada Asamblea a
los efectos de la constancia de pago de la Sociedad Urbanizadora para con el
consorcio...".
También el art. 38 del Estatuto del Consorcio de 1996 dispone en idéntico sentido:
"Hasta contemplarse la Urbanización, la Sociedad Urbanizadora Paraná Country S.A.
sólo abonará sus cuotas de expensas comunes, por los lotes diseñados, mensurados
y catastrados, en la medida de su incorporación a la urbanización en la zona
residencial, comercial y de proyectos especiales...".
De estas disposiciones invocadas por la demandada y transcriptas más arriba surge
con claridad la obligación de pagar expensas por parte de la copropietaria, Sociedad
Urbanizadora Paraná Country Club, ya que las normas citadas son posteriores y
disponen en sentido contrario al art. 9 del Reglamento de copropiedad de 1989. En
efecto, no se aprecia, ni remotamente, la intención de mantener la exoneración
contenida en el reglamento originario sino que muy por el contrario, el art. 48 del
Estatuto del año 1994 refuerza aún más la interpretación de que el objetivo de los
copropietarios fue el de soportar todos los gastos conforme con el art. 15 del
reglamento vigente, lo que viene a coincidir armónicamente con la letra y el espíritu
de las demás disposiciones reglamentarias hasta aquí mencionadas.
Tampoco se debe perder de vista que la obligación de abonar expensas ya se había
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establecido en forma aún más expresa en la primera reglamentación del
Consorcio de 1994, específicamente en el art. 42, última parte, y hacía referencia a
que la Sociedad Urbanizadora podía, contrato mediante, prestar servicios
relacionados al mantenimiento y limpieza de la Urbanización: "La Sociedad
Urbanizadora, para el caso de que sea beneficiaria del contrato en cuestión, podrá a
opción de la misma cancelar el valor de las expensas que adeudare al Consorcio por
los lotes aún no vendidos por el valor de las prestaciones de los servicios realizados,
pudiendo existir un remanente a pagar tanto sea de la Urbanizadora al Consorcio o
viceversa" (fs. 110). Esta fue la primera norma que modificó, en modo claro, el art. 9
del Reglamento de Copropiedad, dejando sin efecto la exoneración que hasta ese
entonces tenía la actora de contribuir a los gastos comunes.
En otro orden de ideas, la parte afectada por las disposiciones de los arts. 4°, 15, 27
y 38 del Estatuto vigente, es decir, la firma Paraná Country Club S.A.I., no sólo objetó
por la vía correspondiente las disposiciones aprobadas en la Asamblea de
Copropietarios de la cual formaba parte la Actora, sino que además, dio principio de
cumplimiento a las mismas desplegando una conducta acorde al Estatuto,
cumpliendo sus disposiciones, si bien acogiéndose a un trato excepcional según lo
demuestran las pruebas instrumentales que analizaremos a continuación, lo que se
transforma en parámetro plenamente válido para la interpretación a tenor del art. 798
del CC.
En efecto, fue la misma actora quien agregó como prueba de su pretensión, el
Contrato-Acuerdo (fs. 23/25), cuya cláusula octava expresa: "La firma Urbanizadora,
Paraná Country Club Sociedad Anónima Inmobiliaria por los lotes catastrados que se
vayan incorporando a la Urbanización pagará sólo el 50 % (cincuenta por ciento) del
importe que corresponde tributar en todo concepto a los lotes ya vendidos existentes
actualmente. Este régimen se mantendrá por cinco años a partir del 23 de junio de
1997...".
En idéntico sentido, la nota de fecha 19 de julio de 2002 (fs. 42/43), da cuenta de que
el Apoderado General de la Sociedad Urbanizadora se dirige al Presidente del
Consejo de Administración del Consorcio de propietarios, mencionando un
acuerdo arribado entre el Consorcio y otro copropietario sobre un trato especial de
pago de expensas comunes de una fracción de propiedad del mismo, solicitando la
firma accionante se le dispense el mismo trato, reconociendo en su nota que la "S.A.
Inmobiliaria ha pagado las expensas comunes por sus lotes catastrados, sin recibir
los servicios que como compensación otorga el consorcio a sus miembros, o por lo
menos una gran parte". La actora sugiere en esta nota que con la firma de un
contrato similar al suscripto con aquél copropietario, se establecerían los importes
que se deben pagar por los lotes catastrados sin vender, conservados como
superficies verdes, y que dichos importes coincidirían con los que resultarían por la
modificación de los Estatutos, mencionando que "al disminuir los valores, la Sociedad
Urbanizadora perdería votos en las Asambleas, proporcionalmente a los importes
pagados".
En la referida nota, presentada por la misma actora y no impugnada por la parte
demandada, se evidencian los siguientes extremos:
1) La Urbanizadora (Parte Actora) reconoce que debe abonar expensas comunes por
los lotes catastrados y aún no vendidos. 2) La Urbanizadora manifiesta encontrarse
en una situación injusta por no recibir servicios que como compensación a las
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expensas otorga el Consorcio. 3) La Urbanizadora sugiere como posibles
soluciones a esta problemática, la modificación de los Estatutos vigentes a fin de
contemplar una relación más justa en cuanto a la prestación de servicios y expensas
comunes, o bien, la firma de un acuerdo similar al que se había arribado con uno de
los copropietarios del Consorcio.
El mismo representante de la Parte Actora, al momento de absolver posiciones (fs.
168) refirió en la 13ª Posición, en donde se afirmaba que la actora debía a partir del
23 de junio del año 2002 abonar el 100 % del valor de las expensas: "que sí y aclara
que en efecto desde dicha fecha la sociedad anónima inmobiliaria se comprometía a
abonar el cien por ciento de los servicios efectivamente percibidos o que beneficien a
aquéllos lotes catastrados no vendidos de propiedad de la sociedad urbanizadora.
Cifra que en mucho difiere de la pretendida en tal sentido por las liquidaciones
presentadas por el consorcio de propietarios". Como se ve, con esta afirmación la
actora dio un giro trascendental a su pretensión inicial, pues al plantear la demanda
afirmaba que nada debía en concepto de expensas de aquéllos lotes aún no
vendidos; en cambio, al absolver posiciones, el problema pareció reducirse a una
mera disconformidad en el monto del pago de las expensas y no ya a la obligación
misma del pago.
De este modo, puede apreciarse que las disposiciones contenidas en el Estatuto que
venimos examinando, se hallan plenamente vigentes incluso respecto de la actora,
que se acogía al régimen conforme acuerdo particulares que reconocen
implícitamente la existencia de esta obligación, estableciendo condiciones especiales
y facilidades para su cumplimiento que, como es obvio, presuponen la efectiva
vigencia y exigibilidad del deber de contribución.
Por lo demás, las disposiciones contenidas en el Estatuto del Consorcio concuerdan
en un todo con la norma del art. 2131 del CC, última parte: "El condómino no puede
renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de
contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas", y el art. 2140, 2° párr.: "Los
gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio,
para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones
acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida
proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario".
Disposiciones estas aplicables, por expresa remisión del art. 207 de la Ley Orgánica
Municipal que reglamenta sobre los Clubes de Campo: "El régimen jurídico que
regirá para los clubes de campo tanto en sus relaciones internas como con el
municipio del cual dependen, será el establecido en el Código Civil en materia de
propiedad horizontal o por departamentos, correspondiendo los lotes o solares a la
propiedad exclusiva del adquirente, y, y las calles, avenidas, paseos y áreas verdes a
las superficies de uso común o condominio".
De todo lo hasta aquí expuesto, se concluye que no existe norma alguna entre las
que actualmente rigen el Club de Campo, que exima del pago de expensas a la parte
actora coincidimos plenamente con la opinión del Magistrado Inferior, cuando refiere
que "sólo el consentimiento aprobado por Asamblea que modifique el artículo
pertinente del Estatuto, en el sentido de exonerar al actor al pago de las expensas,
con el apoyo jurídico de los arts. 9 y 10 del CC, puede hacer viables las pretensiones
de la accionada".
Despejada la duda en cuanto a la interpretación de los distintos cuerpos normativos
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que regularon y regulan la vida del Club de Campo, y establecida la obligación de
pago de expensas en cabeza de la parte actora, carece de sentido examinar si la
firma Paraná Country Club S.A.I. recibe o no todas o parte de las contraprestaciones
brindadas por la administración del Consorcio a cambio del pago de expensas
(limpieza de los lotes, servicio de seguridad, etc.), pues este punto fue solamente
mencionado en forma tangencial por la actora como un justificativo más de su
pretensión de verse exonerada del pago de gastos comunes en relación a aquéllos
lotes no vendidos. No forma parte del objeto de la litis la modificación en más o en
menos de las sumas adeudadas, desde el momento en que -como dijimos- la
pretensión inicial de la actora fue una meramente declarativa, dirigida a negar su
calidad de obligada al pago y no a impugnar el monto de su deuda. Por lo demás, el
mecanismo de cuantificación de las sumas de dinero adeudadas en concepto de
expensas, debe ser establecido de acuerdo a la reglamentación vigente y a través de
los órganos correspondientes (Administrador, Asamblea de Propietarios, etc.), por lo
que mal podría el Juzgador expedirse en el caso que nos ocupa, sobre la situación
actual de la Sociedad Urbanizadora como propietaria de lotes de terreno baldíos y su
pretensión de no soportar los gastos comunes en idéntica proporción a la de aquellos
inmuebles construidos y habitados.
No obstante, abundando en consideraciones, el art. 15 del estatuto vigente refiere
que el pago de gastos comunes está destinado a gastos de administraciones,
impuestos, tasas y contribuciones que graviten sobre el inmueble o su conjunto,
primas de seguro contra incendios, y otros servicios como seguridad, limpieza y
mantenimiento de calles. De lo que se colige que la actora no puede negar la
utilización, aunque sea en forma indirecta, de estos servicios.
Esta situación fue explicitada por la demandada al momento de absolver posiciones
(fs. 187/189). En la 13ª Posición, que afirmaba que los lotes libres de edificación que
no reciben servicios, no tienen la obligación de pagar expensas comunes, el
representante designado por el Consorcio de Copropietarios para absolver
posiciones, negó la posición, manifestando que: "...el simple tenedor de un lote sin
construcción, a parte de estar obligado al pago por el estatuto y la Ley, como lo hace
todo el mundo en el complejo, también recibe los demás servicios. Es simple desde
el momento en que posee un simple lote dentro del complejo, ya estoy obligado a
abonar por los costos que demandan en mantenimiento de todo el complejo, pues
existen guardias que mantienen resguardo de mi inmueble, pues existen calles que
pasan frente a mi inmueble pelado, que están siendo mantenidas, pues existe una
iluminación que se encuentra en las cercanías de mi inmueble, existen campos de
deportes a los que tengo derecho a asistir y usufructuar como condómino y que
irrogan gastos su mantenimiento, pues tengo derecho a usufructuar al club que
tienen una dotación de personal a los que se le debe abonar y como consecuencia
de todos estos beneficios, aún cuando mi lote sea pelado, mantiene su valor en el
mercado mediante esos servicios que tienen sus costos...". (sic).
En otras palabras, la calidad de obligado al pago de los gastos comunes, se adquiere
por el hecho mismo de ser propietario de una unidad, en la medida proporcional al
valor de la propiedad, como refiere el art. 2140 CC citado, salvo pacto en contrario
que como vimos, no existe en la reglamentación vigente, el tratadista Raymundo M.
Salvat comenta esta disposición: "La contribución de cada propietario para costear
los gastos y expensas que la Ley declara comunes, será proporcionada al valor de
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cada propiedad individual. La norma es de equidad, pues debe haber una relación
directa entre la contribución y el beneficio que, en principio, se presume recibido por
el cuidado de las cosas que son de aprovechamiento común, y nada más lógico que
esa proporción sea medida por el valor asignado a la copropiedad. Es más: esta
contribución es íntegramente exigible a cada copropietario sin que le esté permitida
la excusa de que las cosas comunes no le aprovechan en la misma medida que los
demás, si esta dispensa no consta en el reglamento de copropiedad y
administración, pues así lo dispone el art. 8 al hacer la salvedad de la "convención en
contrario" (Salvat, Raymundo M. Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos
Reales, 5ª Edición, Tipográfica Editora Argentina, 1962, Buenos Aires).
Por las consideraciones precedentes, el Ac. y Sent. N° 110 de fecha 28 de diciembre
de 2007 debe ser confirmado. Las costas deben ser impuestas a la parte vencida, de
conformidad con el art. 203 del CPC.
El Dr. Garay dijo: En lo concerniente a la imposición de costas, permítaseme bordar
las reflexiones que se pergeñan seguidamente:
El art. 193 del CPC dispone: "Excención. El Juez podrá eximir total o parcialmente de
las costas al litigante vencido, siempre que encontrare razones para ello,
expresándolas en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad".
De la normativa aludida, valga recordar lo enseñado por César Garay, en su obra
"Técnica Jurídica"; "Piensa Jofré que "la eximición de costas debe fundarse en
razones especiales" y que, para nosotros, ellas deben buscarse en primer término en
la conducta del vencedor y no en la del vencido, y en segundo lugar cuando la buena
fe del vencido es patente...Es poco científico imponer al Juez la obligación de
condenar en costas sin tener en cuenta la razón probable para litigar, sobre todo en
el juicio ordinario... y entendemos que el Juez sólo deberá exonerar de las costas
cuando sea muy considerablemente la razón para litigar" (T. I, Segunda Edición, p.
332).
Es sabido que el Juez -en cada caso- analizará lo correspondiente a las costas, y
tiene la facultad de otorgar la dispensa de las mismas cuando su convicción jurídica y
sana crítica amerite, conforme al art. 193 del aludido Código de Forma.
Observando dichos fundamentos de la Ciencia Procesal en este juicio hubo razón
fundada para litigar, de acuerdo al Principio Procedimental "De la Razón Probable
para Litigar". Más aún, cuando el vencido actuó sustentándose en convicción
razonable acerca del derecho invocado en el litigio, junto a la existencia de
circunstancias objetivas que demuestran la ocurrencia de suficiente mérito para
eximirlo de costas, circunstancia que se pudo apreciar en el caso. Ergo, la eximición
de costas procede con holgura -como ya se advirtió- cuando media "Razón fundada
para litigar", concepto que contempla aquéllos supuestos en que, por las
particularidades del caso, cabe considerar que el vencido litigó sustentado en
convicción razonable acerca de su Derecho reclamado.
Por las sólidas y enhiestas motivaciones explicitadas, corresponde -en estricto
Derecho- la imposición de costas por su orden. Así voto.
El Dr. Bajac Albertini manifestó: Adherirse al voto del Ministro preopinante por los
mismos fundamentos.
Por los méritos del acuerdo que antecede, la Excma. Corte Suprema de Justicia,
Sala Civil y Comercial. Resuelve: Tener por desistido al recurrente del Recurso de
Nulidad interpuesto. Confirmar el Ac. y Sent. N° 110, de fecha 28 de diciembre de
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Ana Manuela González Ramos
2007, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil, Comercial, Penal y Laboral,
Segunda Sala, de la Circunscripción Judicial de Alto Paraná y Canindeyú (a la
sazón). Imponer las costas al apelante. Anotar, registrar y notificar.- Raúl Torres
Kirmser.- Miguel Oscar Bajac Albertini.- César Antonio Garay.- Sec.: Alejandrino
Cuevas Cáceres.-
Resumen
La parte actora apela la sentencia que revocó la resolución de primera
instancia que hizo lugar a la acción ordinaria por cumplimiento de reglamento
de copropiedad y disposiciones estatutarias.
La firma Paraná Country Club S.A.I. promovió demanda contra el Consorcio
de Propietarios de Paraná Country Club, solicitando se declare la
exoneración del pago de expensas comunes respecto a los lotes que
conforman el inmueble inscripto como Finca Nº.3343 del Distrito de
Hernandarias, catastrados o no, que permanezcan como propiedad de la
actora sosteniendo que estos lotes deberán abonar en el concepto indicado
recién a partir de la transferencia conforme a lo establecido el reglamento del
año 1989, la misma alega como un justificativo más de la inexistencia de la
obligación y no de una exención, la actora refirió que no recibe los beneficios
provenientes de los servicios esenciales como agua corriente, alumbrado
público y otros
El consorcio de propietarios al contestar la demanda señalo que la actora
pretende escudarse en un reglamento de copropiedad del año 1989, cuando
los estatutos sociales ahora vigentes establecen en forma específica el
carácter de copropietario de la Sociedad Urbanizadora Paraná Country Club
S.A.I. (Actora) y como tal debe contribuir.
Igualmente existió un Contrato-Acuerdo en el año 1997, en donde se
estipulaba que la Actora abonaría el 50% de las expensas comunes de cada
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lote, manteniéndose este régimen por el lapso de cinco años. La pretensión
de la actora descansa esencialmente en la determinación judicial de la
vigencia del reglamento de copropiedad del Paraná Country Club S.A.I.
aprobado en el año 1989 cuyas disposiciones según la actora no han sido
derogadas por los sucesivos estatutos sociales que rigieron y rigen el
consorcio de copropietarios.
En el año 2002 nota mediante la Urbanización da cuenta al Administrador
del Consorcio del acuerdo firmado en el año 1997 solicitando sea firmado un
nuevo acuerdo justificando no haber recibido los servicios básicos que como
compensación otorga el consorcio a sus miembros, o en todo caso
proponiendo la modificación de los Estatutos Sociales.
La Corte Suprema de Justicia no alegó falta de personalidad jurídica de la
parte demandada, el Consorcio de Copropietarios, a cuyo favor salió la
sentencia.
b. Resolución Dirección General de los Registros Públicos:
R.N.N. No: /2008.
Asunción,
de junio del 2008.
V I S T O:
El escrito presentado por la N.P. María del Rosario Romero Servin, en
fecha 13 de junio del 2008, bajo el indicativo Rpex- 2008-1825 y la nota negativa
de la Sección Personas Jurídicas y Asociaciones y,
C O N S I D E R AN D O:
Que, la profesional interpone el recurso de apelación, contra la nota
negativa consignada por la Sección Personas Jurídicas y Asociaciones y en tal
sentido fundamenta: “ El art. 345 de la Ley 879/81 establece, entre otros puntos “
Podrán inscribirse también
el acto constitutivo y los estatutos de las
Asociaciones” Asimismo se dio cumplimiento a lo establecido en el art. 118 del
C.C inc a) Que la Asociación de Propietarios del condominio Montecillo, que el
órgano ejecutor del Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio,
reúne todas las características de una Asociación Civil sin fines de lucro, el
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Edificio hace nacer el Reglamento y los copropietarios hacen nacer el acto
constitutivo que se convierte en Estatuto de la Asociación Civil y al elevarse a
Escritura Pública completa los requisitos para su inscripción en los Registros
Públicos; y que necesita el amparo legal inscribiéndose en el Registro de
Personas Jurídicas y Asociaciones, de lo contrario quedaría en estado de
indefensión jurídica ante las exigencias procesales y tributarias, a las que esta
obligado a adecuarse conforme a las disposiciones de la Ley 2121/2005 “DE
REORDENAMIENTO ADMINISTRATIVO”. Por todo lo expuesto, no encuentra
razón legal para negar su inscripción, considerando que la misma no atenta
contra los principios registrales, ni perjudica derechos de terceros…..” - - - - - Que, la nota negativa consignada por la Sección Personas Jurídicas, dice
textualmente: “No se procede a la presente inscripción en virtud del Art. 345 de
la Ley. 879/81. Conste: Asunción, 23 de mayo del 2008. Fdo. Lucia Cabral de
Samudio Registradora. Esc. María Luisa González Jefa Interina - - -. - - - - Que, a efectos de resolver el caso planteado, habida cuenta de que estos
actos, siempre han sido inscriptos únicamente en la Sección Propiedad horizontal
y ante los fundamentos expuestos por la apelante, esta Dirección General se
apoya en la Doctrina, al decir de Carlos Nicolás Gattari, en su obra “PRACTICA
NOTARIAL” Volumen 11. PROPIEDAD HORIZONTAL, PAG. 44, que trata el
tema: “EL CONSORCIO ¿TIENE PERSONALIDAD? Hay dos opiniones por si y
por no. Argumentos de ambas opiniones: Jorge Pérez Delgado en 1968,
expresa que en veinte años la mayor parte de la doctrina y la jurisprudencia
sostienen, casi por unanimidad, que el llamado “consorcio de copropietarios”
tiene una personalidad propia y distinta de quienes individualmente lo componen
, personalidad limitada a los fines específicos de su existencia. Esta afirmación
de Pérez Delgado, que se muestra….///…
…..///…conforme con ella es ratificada por Moliniario , quien afirma que con
poquísimas excepciones , la doctrina de la personalidad fue aplicada en forma
masiva en los Tribunales ”... Pérez Delgado resume los argumentos que se dan
para admitir la existencia de personalidad sobre la base de la Ley... a) el
consorcio tiene un acta de nacimiento jurídico Art. 2146 del C.C. Pyo b) es titular
de créditos y obligaciones propter rem contra cada propietario por las expensas
comunes c) tiene una representación constituida en el administrador Art. 2147
inc. a.) d) decide sobre la base de las reuniones de la asamblea Art. 2155 C.C.
Pyo d) y
se gobierna como rasgo característico por el voto de la mayoría. Art. 2155 y
2156 C.C. Pyo. e) A diferencia del condominio,....... el consorcio está destinado a
perdurar y es indispensable en tanto subsista el tipo de P.H.”- - - - - - - - - - Que, la tesis expuesta es la sustentada en la legislación y la doctrina
moderna comparada, por lo que no existiría oposición para su inscripción en el
Registro de Personas Jurídicas y Asociaciones, teniendo en cuenta las exigencias
de la nueva Ley de Reordenamiento Administrativo y de Adecuación y Fiscal,
mas el soporte constitucional, previsto en el Art. 9 : “ nadie está obligado a hacer
lo que la ley no ordena, ni privado de lo que ella no prohíbe”- - - - - - - - - - - - - - - --------------
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Por tanto, la
DIRECTORA GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS.
R E S U E L V E.
REVOCAR, la nota negativa consignada en la Esc. Pca. No. 7 de fecha
28 de abril del 2008, autorizada por la Escribana Publica. María del Rosario
Romero Servin, con entrada No. 1.528.477 de fecha 23 de mayo del 2008, por los
fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución. - - - - - - - - NOTIFIQUESE, al recurrente y a las Secciones Personas Jurídicas y
Mesa de Entradas y Salidas. - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - -
c. Resolución Ministerio de Hacienda:
La administración tributaria reconoce la existencia de este tipo de
administraciones independiente de cada uno de los copropietarios cuando habla
de “Consorcio de Edificios”. Se adjunta una resolución del año 2005:
Eximición de obligaciones formales contenidas en las Res. Nros. 199/05, 260/05,
normas reguladoras del Impuesto. a la Renta, y Ley del Comerciante.
Consulta vinculante de Octubre de 2005
REF: Eximición de obligaciones formales contenidas en las Res. Nros. 199/05,
260/05, normas reguladoras del Impuesto. a la Renta, y Ley del Comerciante.
Asunción, 10 de Octubre de 2005.SEÑORES
PRESENTE.
De nuestra consideración:
Cumplimos en trascribirle el Informe C.C./Nº 174 del Consejo Consultivo y
providencia de esta Subsecretaría de Estado de Tributación obrante en el
expediente Nº XXXXX de fecha XXXXXXXXXX, que textualmente dice:
"ASUNCIÓN, 10 DE OCTUBRE DE 2005.- SEÑOR VICEMINISTRO: En el
presente expediente N° XXXXXX de fecha XXXXXXX la CÁMARA
XXXXXXexpone cuanto sigue: Venimos por el presente escrito a formular
consulta vinculante, de conformidad a lo establecido en el Art. 241º y demás
concordantes de la Ley Nº 125/91, conforme a las consideraciones de hechos y
de derechos que a continuación paso a exponer. Que, teniendo en cuenta la
entrada en vigencia de la Ley 2.421/04 y las diversas reglamentaciones dictadas
por la Subsecretaría de Estado de Tributación, específicamente las que se
refieren a las entidades sin fines de lucro, por la cual se obliga a éstas a presentar
declaraciones juradas, llevar libros de comercio y presentar balances y otros
anexos, por la presente venimos a exponer la situación de las "Administraciones
de las Unidades de Inmuebles Sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal", y
en tal sentido queremos manifestar, que estas administraciones no son similares
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a las entidades sin fines de lucro" definidas en el Art. 14º de la Ley 125/91 y su
modificación por la Ley 2.421/04. Naturaleza de las Administraciones de las
Unidades de Inmuebles sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal: Las
"Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al Régimen de
Propiedad Horizontal" comúnmente conocidas como "Consorcios de Edificios" o
"Condominios de Administración", están conformadas con personas físicas que a
veces pueden ser también personas jurídicas, que tienen en común la propiedad
comunitaria de una misma propiedad horizontal. Estos pueden se dueños de los
pisos o departamentos, como así también oficinas, salones, cocheras, etc. De
conformidad a lo establecido en el Art. 2.130 del Código Civil, cada propietario es
titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, y copropietario de las
cosas de uso común y de aquellas necesarias para su seguridad. Respecto a la
administración de los edificios, el Código Civil en el Art. 2.146º, establece que a
los efectos de la constitución de la propiedad por pisos o departamentos, deberá
instituirse un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por
escritura pública, que será inscripta en el registro de inmuebles. Como se podrá
apreciar, del Código Civil surge que todos los edificios en propiedad horizontal,
obligatoriamente deben contar con una administración de las cosas comunes y
ello debe establecerse en el reglamento de copropiedad y administración. La
existencia de las Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al
Régimen de Propiedad Horizontal, tiene como único fin administrar los gastos
comunes de todos los copropietarios, lo cual se halla expresamente regulado por
el Código Civil, como se mencionó anteriormente. Seguidamente, en el Art.
2.147, el Código Civil establece que el reglamento deberá disponer
obligatoriamente la forma de nombramiento de un representante de los
propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades de
administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para dicho fin. De la
norma legal se infiere con toda claridad, que las Administraciones de los edificios
se conforman al sólo efecto de administrar los gastos, que necesariamente y por
disposición legal deben respecto, es pertinente mencionar a Pepe Gutiérrez y
Anabel Miró, que en su obra, "Compendio de Propiedad Horizontal Perspectiva
Iberoamericana Comparada", Edición 2.003, Madrid, España, sostienen que como
estructura colectiva, la propiedad horizontal da lugar al nacimiento de una peculiar
comunidad de derechos, que denominan "comunidad vecinal" y que está
caracterizada por tener base corporativa y carecer de personalidad jurídica
diferenciada de sus integrantes, pues por su naturaleza no tienen un patrimonio
separado distinto del propio de los titulares de los derechos de propiedad de los
departamentos, además de prevalecer siempre en ellas el componente vecinal.
Además en la página 165 de la obra citada, se señala explícitamente que en la
legislación del Paraguay los condominios no son personas jurídicas, siendo su
representante legal el administrador, según el reglamento, el que es electo en
asamblea. Por consiguiente, las "Administraciones de las Unidades de Inmuebles
sometidas al régimen de propiedad horizontal, existen al sólo efecto de
administrar los gastos comunes de los propietarios de departamentos. No tienen
ninguna finalidad de asistencia, de prestación de servicios o de realizar obras de
tipo social ni de aglutinar a personas para un fin determinado. No se realiza
ningún tipo de actividad con terceros, salvo los de pagar los servicios públicos y
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los gastos propios de mantenimiento y del personal que presta servicios en los
edificios.
Por lo tanto, como se podrá apreciar, las "Administraciones de las Unidades de
inmuebles sometidas al régimen de profesional horizontal" no tienen un fin
lucrativo y tampoco se corresponden con las entidades sin fines de lucro,
previstas en el Art. 14º de la Ley 125/91 y su modificación establecida en el Art. 3º
de la Ley 2.421/04, pues como se mencionó son comunidades vecinales, que por
reglamento tienen una administración para recaudar las expensas y realizar los
pagos de los gastos que se fijan en asambleas. Actividad de las
"Administraciones de las Unidades de Inmuebles sometidas al Régimen de
propiedad horizontal: Las "Administraciones de las unidades de inmuebles
sometidas al régimen de propiedad horizontal" no realizan ningún tipo de
actividad comercial, industrial ni de servicios, es decir no obtienen ingresos de
terceros, pues su función es administrar el edificio y organizar el pago de los
gastos comunes, ya sea de servicios públicos o del personal de portería o de
mantenimiento y recaudar de cada uno de los propietarios de los departamentos
las denominadas expensas comunes. Por lo tanto, en consideración a estas
circunstancias de hecho y al derecho invocado, es que venimos a manifestar que
los condominios de copropiedad y administración no realizan actividades
gravadas ni tienen la característica de las entidades sin fines de lucro, pues no
son entes jurídicos. De manera que no es sujeto de ningún impuesto, lo cual
desde luego siempre fue así, porque no se realizan los actos descriptos en la Ley
como sujetos a impuestos. Por último, queremos manifestar que el cumplimiento
de los innumerables deberes formales implicará una carga onerosa muy grande
dado que se deberá contar con contadores por cada edificio con el consiguiente
pago de honorarios, lo cual implica un aumento muy considerable de los gastos
de expensas para los copropietarios. Las administraciones de los edificios no
tienen un patrimonio, ni ingresos para hacer frente a los gastos adicionales
que implicará cumplir con todas las obligaciones formales que se exigen en
los reglamentos. Finalmente, es oportuno mencionar que la Administración
Tributaria se expidió favorablemente a la consulta formulada por la Cámara a
través de la Nota SG/SSET Nº XXXX, autorizando el uso del "Recibo de
Expensas comunes" y la deducción de los gastos por dicho concepto por parte de
los copropietarios que sean contribuyentes de impuestos. Asimismo, de la
mencionada consulta se desprende que no se exige la inscripción en el RUC. 7.
Criterio de la Cámara XXXXXXXXX: Por consiguiente, teniendo en cuenta la
especial situación de las administraciones de las unidades de inmuebles
sometidas al régimen de propiedad horizontal, y considerando los argumentos de
hechos y de derechos invocados, creemos que las administraciones de los
copropietarios formales establecidas en las normas reguladoras del Impuesto a la
Renta y de la Ley del Comerciante, tales como llevar contabilidad, presentar
balances y declaraciones juradas y demás obligaciones de tipo formal. En tales
condiciones, solicitamos a la Subsecretaría de Estado de Tributación que se
exima de la inscripción en el R.U.C. a las administraciones de las unidades de
inmuebles sometidas al régimen de propiedad horizontal. Al mismo tiempo,
solicitamos que se exima del cumplimiento de todas las obligaciones formales,
tales como la de presentar declaraciones juradas, llevar libros de comercio y
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balances. Por tanto, en base a los fundamentos de hechos y de derechos
expuestos, venimos a solicitar al Señor Subsecretario de Tributación, la
confirmación del criterio técnico y jurídico sustentado por la Cámara XXXXXXXXX
y en consecuencia confirmar la respuesta a la consulta materializada en la Nota
SG/SSET Nº XXX de fecha 30 de junio de 2.004, autorizando lo sgte.: 1-Eximir
de la obligación de inscribirse en el RUC y la expedición de la constancia de no
ser contribuyentes. 2-Eximir del cumplimiento de las normas reguladoras del
Impuesto a la Renta y la Ley del Comerciante y de la obligación formal de
presentar declaraciones juradas y de los balances impositivos, así como llevar
libros de comercio. 3-Utilización del comprobante "Recibo de Expensas" con las
exigencias definidas. 4-La deducción de los gastos de expensas para los
contribuyentes del Impuesto a la Renta. Al respecto este Consejo ha procedido a
su análisis y consideración y como resultado surge lo siguiente:
RESPUESTA: De acuerdo a lo planteado en la presente consulta cumplimos en
informar que el dictado de la Ley Nº 2.421/04 establece en el Art. Nº 14 num. 2
inc. b) las exoneraciones del Impuesto a la Renta a las entidades sin fines de
lucro, y menciona entre otros que …las entidades sin fines de lucro que realicen
alguna actividad que se encuentra afectada por los impuestos vigentes, cuando
tales actos tuviesen carácter permanente, habitual y estén organizados en forma
empresarial en el sector productivo, comercial, industrial o de prestación de
servicios, conforme lo expresado precedentemente, tendrán las obligaciones
contables previstas en las normas reguladoras del Impuesto a la Renta y la Ley
del Comerciantes, debiendo estar inscriptas en el RUC y presentar balances y
declaraciones juradas de impuesto a los efectos del cumplimiento de su
obligación tributaria; y en los demás casos, a los fines estadísticos y de control.
Asimismo, la Res. N° 199/05, modificada por la Res. Nº 458/05, en sus Arts. 1° y
4º estipula que los contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) que
realicen exclusivamente operaciones exoneradas o exentas del impuesto
presentarán sus declaraciones juradas de I.V.A en forma mensual a través del
formulario 801 incluyendo sus ingresos en los rubros correspondientes desde el
período fiscal enero de 2.005, sin que le sen aplicadas sanciones, hasta el 31 de
octubre de 2.005.
Por otro lado, le son aplicables los Arts. 1°, 4° y 5° de la Res. N° 260/05, los
cuales disponen que las entidades civiles que de conformidad con la naturaleza
de su constitución y finalidad perseguida se encuadren dentro de las
denominadas como "Sin fines de lucro" deberán inscribirse en el Registro Único
de Contribuyentes en las obligaciones I.V.A. e Impuesto a la Renta u otros
impuestos según corresponda, munidos de los requisitos comunes mencionados
en la aludida reglamentación, dentro del plazo comprendido hasta el 31 de
octubre de 2.005 (Res. Nº 458/05) sin que le sean aplicables las sanciones
previstas en la Ley N° 125/91.
De lo expuesto precedentemente concluimos que la "Consorcios de Edificios"
deberán inscribirse en el Registro Único de Contribuyentes, en las obligaciones
del IVA e Impuesto a la Renta a fines estadísticos y control, en tanto no realice las
actividades previstas en el Art. 3° de la Ley N° 2.421, modificatorio de los Arts. 2°
y 77° de la Ley N° 125/91. No obstante, deberá exigir a sus proveedores de
bienes y servicios incluido el de Administración, facturas legales con el I.V.A.
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correspondiente. La omisión de esta obligación hará responsable del pago del
Impuesto al Consorcio, con las sanciones tributarias correspondientes.
Por otra parte, es importante señalar que existen entidades sin fines de lucro que
no realizan operaciones de carácter mercantil como lo planteado en el presente
caso y por ende no gravadas por los impuestos, para cuyo efecto la
Administración Tributaria se halla abocada a establecer ciertos procedimientos
simplificados a fin de facilitar el cumplimiento de sus obligaciones formales, sobre
todo en cuanto a la registración de sus ingresos y egresos.
Por último, esta Administración se ratifica en los términos de la nota SG/SET. Nº
XXXX en cuanto a la autorización por parte de la Cámara del uso de "Recibo de
Expensas Comunes" y de la deducción de los gastos por dicho concepto por
parte de los copropietarios contribuyentes, en los demás puntos de la consulta
deberá dar cumplimiento a lo expuesto precedentemente. NOTIFÍQUESE POR
SECRETARIA DEL CONSEJO CONSULTIVO DE LA S.S.E.T. ES NUESTRO
INFORME. FDO. MARIA GLORIA PÁEZ GUEYRAUD, Directora de Apoyo,
ENRIQUE DANIEL RAMÍREZ MARTÍNEZ, Director General de Grandes
Contribuyentes, JUAN FRANCISCO OLMEDO FLORENTIN, Director General de
Recaudación, ERNESTO FELICIANGELI DOMANICZKY, Director General de
Fiscalización Tributaria, PABLINO SILVA CÁCERES Coordinador General del
Consejo Consultivo".
"ASUNCIÓN, 10 DE OCTUBRE DE 2005.- A LA SECRETARIA DEL CONSEJO
CONSULTIVO EL INFORME QUE ANTECEDE, CON EL CUAL COMPARTE
ESTA SUBSECRETARIA, A FIN DE NOTIFICAR AL RECURRENTE. FDO.
ANDREAS NEUFELD TOEWS, VICEMINISTRO DE TRIBUTACIÓN"
Abog. María E. Galván Del Puerto
Secretaria del Consejo Consultivo
Comentario Parcial.
Sabemos que en este país, tan cercano en lo cultural, geográfico y jurídico
a mi país, donde la ley reconoce la existencia del consorcio, existe una
gran cantidad de juristas que niegan su existencia como persona jurídica o
que sostienen que tiene una personalidad jurídica limitada. Esta última
calificación
podemos
rebatirla si
recogemos una afirmación
muy
pedagógica de LLAMBIAS que trascribimos a continuación
“la personalidad no es, por su misma sustantividad, propiedad que se
pueda detentar de manera disminuida. La que se puede tener en más o
menos es la capacidad, pero no la personalidad que hace a la existencia
misma del sujeto y, desde este punto de vista, se es o no persona del
derecho, pues es inconcebible que exista una categoría de semisujetos”
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Mencionamos algunas opiniones que acreditan la existencia de una gran
disparidad de opiniones que trae la cuestión del consorcio en Paraguay.
El primero de ellos es el extraído del libro paraguayo “Condominios en el
Paraguay. Propiedad Horizontal” del Arq. Carlos Raúl Lima Morra que
trascribimos a continuación:
“El mismo Art. 2146 (1) del Código Civil, es el que señala la naturaleza jurídica del
conjunto de propietarios de las unidades sometidas al régimen de “Propiedades
por Pisos o Departamentos”. Dicha naturaleza no se encuadra en la de
sociedades civiles (sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada,
etc.), y solamente cuando en los Títulos del Código dedicados a la Propiedad por
Pisos y Departamentos no se contempla alguna situación, ignorada también en el
Reglamento de Copropiedad, podría por analogía recurrirse a las disposiciones
que rigen el “condominio” en general, y en última instancia a los Capítulos de las
sociedades.
Obviamente “nuestros” condominios no son personas físicas, pero tampoco son
personas jurídicas, no tienen ni pueden obtener personería jurídica (2),
contrariamente a lo expresado por Rodríguez Silvero & Asociados en su
“Consultorio Tributario” del diario Última Hora (30 de agosto de 2007 “Diferencias
entre condominio y consorcio”)(3), pues no se encuadran en ninguna de las
categorías previstas taxativamente para el efecto en los Arts. 91 y 92 del Código
Civil (actualizado el primero por Ley 388/94). (4)Además, si llegaran a ser
consideradas personas jurídicas llegaríamos al absurdo, por la aplicación del Art.
94 del Código Civil que indica que “sus miembros no responden individual ni
colectivamente de las obligaciones de la entidad…”, cuando que en los
condominios en propiedad horizontal todos los miembros sí responden
personalmente con sus bienes y por sus bienes, aunque se lo canalice por
vía de su administración.
Esta circunstancia de no ser personas físicas ni jurídicas, representa un
inconveniente con las entidades bancarias, por ejemplo, en el momento de
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gestionarse la apertura de una cuenta a nombre del condominio, pues éstas
tienen formularios previstos únicamente para uno de los dos tipos de personas.
Tampoco dichos conjuntos de propietarios son asociaciones sin fines de
lucro, pues en el Capítulo VI Art. 76º del Decreto 6359/05 (5)que contempla a
las “entidades sin fines de lucro”, se establece como requisitos para ser
consideradas tales: a) el tipo de actividad (religiosa, social, cultural, etc.) que no lo
tienen los condominios en propiedad horizontal; b) QUE TENGA PERSONERÍA
JURÍDICA, que no la pueden tener; y c) que el destino de las utilidades y
excedentes no se distribuya entre sus “asociados”, lo cual se cumple; y además
por aquello de la propia actividad de la entidad, que por el contrario en los
condominios sólo puede estar dirigida a sus miembros (agregándose lo de que en
caso de extinción su patrimonio sea objeto de donación a entidades de fines
similares, lo cual es de cumplimiento imposible o irrisorio).
NINGUNA de estas categorías y condiciones es aplicable a los condominios de
edificios en propiedad horizontal.
Conclusión del autor:
Como tampoco son entidades con fines de lucro concluimos que en la
realidad son sencillamente, como dice el mencionado artículo del Código
Civil, “grupos de personas”, pudiendo cada una de éstas sí ser físicas o
jurídicas y hasta ser una sola.
Los condominios son pues un conjunto o grupo de personas que
tienen en común solamente el haber adquirido propiedades en un
mismo edificio. La motivación de su constitución como tal, por propia
iniciativa, o inducido por la ley, es para organizarse en su funcionamiento y
racionalizar sus gastos comunes. No hay otro objetivo.
Textos legales citados.
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Art. 2146: “A los efectos de la constitución de la propiedad por pisos o
departamentos, toda persona, o grupo de personas, deberá instituir un
reglamento de copropiedad o administración, formalizado… “
Ley 388/94: “Artículo 1º: MODIFICASE EL ARTICULO 91º DE LA LEY Nº
1.183/85, "Código Civil", el cual queda redactado como sigue:
Artículo 91°.- SON PERSONAS JURÍDICAS:
a) El Estado;
b) Los Gobiernos Departamentales y las Municipalidades;
c) Las Iglesias y las confesiones religiosas;
d) Los entes autárquicos, autónomos y los de economía mixta y demás
entes de derecho público, que conforme con la respectiva legislación, sean
capaces de adquirir bienes y obligarse;
e) Las Universidades;
f) Las asociaciones que tengan por objeto el bien común;
g) Las asociaciones inscriptas con capacidad restringida;
h) Las fundaciones;
i) Las sociedades anónimas;
j) Las cooperativas; y,
k) Las demás sociedades reguladas en el Libro III de este Código”.
Así también tenemos la Opinión de expresado por Rodríguez Silvero &
Asociados en su “Consultorio Tributario” del diario Última Hora, publicado
el 30 de agosto de 2007 “Diferencias entre condominio y consorcio”
Pregunta:
¿Cuáles son las diferencias entre condominio y consorcio? Los consorcios de
copropietarios. ¿Son condominios o consorcios? Mi pregunta se debe a que
aparentemente no solamente yo ando confundido.
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Ana Manuela González Ramos
Respuesta:
Existen diferencias sustanciales entre un condominio y un consorcio.
Hay condominio cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma
cosa mueble o inmueble ya sea porque se realizó un contrato, o por actos de última
voluntad, o por disposición de la ley. En el caso del condominio, ninguna de las
partes puede excluir a la otra en el ejercicio del derecho real proporcional inherente
a su cuota parte ideal del bien. Y sólo existe condominio sobre la comunidad de
bienes que son cosas, es decir muebles o inmuebles.
Por otro lado, el consorcio es una asociación de empresas que se constituyen
temporalmente para realizar una obra, prestar un servicio o suministrar ciertos
bienes.
No debe confundirse a los consorcios para la temporal ejecución de obras o
prestación de servicios con los copropietarios de edificios o consorcios de
copropietarios y administración de edificios.
La copropiedad de un edificio se refiere a los derechos que cada propietario de una
unidad horizontal tiene con respecto a las áreas comunes. No se puede renunciar a
los derechos que se tiene sobre las áreas comunes como tampoco eximirse de la
obligación de pagar los gastos de conservación de esas áreas. Es por ello que se
forman los consorcios de copropietarios, para realizar la administración de los
gastos comunes al edificio.
Existen diferencias para el tratamiento de cada una de estas figuras.
1. La Administración Tributaria trata a los condominios como “personas
físicas”.
2. Mientras que los consorcios para la ejecución de obras, la prestación de
servicios o la provisión de bienes son personas jurídicas, que por lo general
realizan una actividad comercial o profesional.
3. Los consorcios de copropietarios de edificios también tienen el tratamiento
de personas jurídicas, pero no se constituyen con fines comerciales, sino para
administrar los gastos comunes. En este caso, no tienen fines de lucro.
4. Los condominios pueden constituirse en sujetos pasivos, es decir en
contribuyentes, de acuerdo a la actividad que realicen con el bien que poseen
en condominio. Por ejemplo, si se trata de un inmueble arrendado, tendrán la
obligación de inscribirse en el impuesto a la renta comercial IRACIS o en el
Impuesto a la Renta del Pequeño Contribuyente, de acuerdo a los ingresos
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anuales obtenidos en alquileres, así como en el IVA. Si se trata de un
inmueble rural deberán inscribirse en el IMAGRO.
5. Los consorcios son sujetos de impuestos al constituirse para realizar una
actividad comercial o de servicios o de provisión de bienes. De acuerdo a la
actividad que desarrollen se inscribirán en el impuesto que les corresponda.
6. Los consorcios de copropietarios de edificios son personas jurídicas sin
fines de lucro y deberán ajustarse a las reglamentaciones establecidas para
estas entidades.
Para determinar con exactitud que impuestos los afectan, es necesario analizar el
contrato que les dio origen y las actividades que desarrollan particularmente.
En resumen, un condominio se origina en la posesión de un bien común por varias
personas mientras que el consorcio es una asociación de empresas que se
constituyen temporalmente para realizar una obra, prestar un servicio o suministrar
ciertos bienes..- Lic. Carmen de Torres y Dr. Ricardo Rodríguez Silvero
Comentario Parcial.Todas las resoluciones trascriptas nos demuestran que en Paraguay
la doctrina de la personalidad jurídica fue aplicada en forma
generalizada tanto en los Tribunales, en la Dirección General de los
Registros Públicos y en el Ministerio de Hacienda. Los argumentos se
basan en que:
a. El Consorcio tiene un acta de nacimiento jurídico;
b. Es titular de créditos y obligaciones contra cada propietario por las
expensas comunes; c. Tiene una representación constituida en el
administrador; d.
Decide sobre la base de las reuniones de la
asamblea y se gobierna como rasgo característico por el voto de la
mayoría; e. A diferencia del condominio ordinario, vinculación de
intereses transitorios, el consorcio está destinado a perdurar y es
indispensable en tanto subsista el tipo de propiedad Horizontal.
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Aporte Gremial.-
En el XIV Congreso Notarial Paraguayo
II Congreso Paraguayo de
Derecho Registral, realizado en el 2009, se tomo como uno de los puntos
de las conclusiones promover la modificación del Código Civil en lo que
hace a determinar la personalidad y la responsabilidad civil del consorcio.
Esta moción fundamento ante la necesidad de tener un respaldo legal ante
una práctica generalizada y admitida desde que se sancionó la ley 677/60
de Propiedad por Pisos y Departamentos.
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Propuesta de modificación.-
El sistema de la propiedad horizontal se encuentra estructurado en
nuestro país, mediante la combinación del dominio individual con el
condominio de indivisión forzosa, coincidiendo en casi todo, con la
legislación comparada que regula la materia, 16 pero cabe destacar, que los
problemas que plantea esta clase de dominio no pueden ser resueltos
aplicando simplemente las reglas de una u otra figura tomadas en forma
aislada,
porque la fusión entre dominio individual y condominio es tan
íntima en esta figura, que las cuestiones a considerar merecen una
interpretación y un análisis especial.
Hacemos propias las palabras del autor argentino
17
quien manifiesta
que para modernizar la ley que rige, bastan unas pocas modificaciones de
su articulado para adecuarla a la experiencia producida en su aplicación,
como son esencialmente, la personalidad y la responsabilidad civil del
consorcio
-que existe en la práctica pero necesita asidero legal en
nuestro país-
el régimen de las asambleas, los mecanismos de
compulsión para el cobro de los gastos comunes, las nuevas formas del
dominio horizontal
que deberían regularse como el régimen de los
grandes y pequeños consorcios, el consejo de administración del
consorcio de propietarios, etc.
16
LEY 13.512/48 de Propiedad Horizontal de la Rca. Argentina y sus Decretos reglamentarios…
17
RACCIATTI, Hernán: “Propiedad por pisos o por departamentos, ob.cit. p 7
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La normativa vigente en nuestro país –desde hace casi cincuenta
años, considerando sus inicios en los años sesenta, ha resultado bastante
beneficiosa a pesar de algunas imprecisiones y omisiones, que será
necesario estudiarlas detenidamente por todos los especialistas en la
materia, como las agrupaciones profesionales del
arquitectos,
empresas
constructoras,
administradoras
área,
juristas,
de
edificios,
funcionarios municipales, funcionarios de la Dirección Nacional de Catastro
y de la Dirección General de los Registros Públicos, grupo de
copropietarios de edificios, etc., y sin dejar de mencionar como eje central,
a todo el gremio notarial a partir del Colegio de Escribanos del,
considerando que son los escribanos hasta el presente y desde los inicios
de la vigencia de la ley los encargados naturales de interpretar y encuadrar
la voluntad de las partes al régimen de PH, a fin de establecer pautas
claras para la modificación de algunos de los artículos de la ley para
adecuarla y compaginarla con las nuevas situaciones y figuras no
previstas, con el propósito de aunar criterios con los distintos sectores,
buscando impulsar las modificaciones estrictamente necesarias tendientes
a mejorar la regulación de la propiedad horizontal.
Reiteramos nuestra legislación no contempla la figura del consorcio de
propietarios ni del consejo de administración
–que en la práctica está
plenamente vigente- la misma es contemplada por algunos reglamentos
de copropiedad al constituirse la propiedad horizontal; el régimen de las
asambleas en cuanto a su constitución, convocatoria, porcentaje de votos
etc., debe ser más claro; las nuevas figuras como pequeños y grandes
consorcios deben incluirse en el proyecto de reforma.
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En resumen, lo que podría ser objeto de estudio para una modificación
posterior de nuestra normativa vigente sería puntualmente la regulación
de:

El consorcio como persona jurídica y su responsabilidad civil

El régimen de las asambleas,

Los mecanismos de compulsión para el cobro de los gastos
comunes

Las nuevas formas del dominio horizontal

El régimen de los grandes y pequeños consorcios y el consejo
de administración.
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Palabras Finales
Sin entrar en detalles mínimos, lo importante es destacar que la figura
del consorcio de propietarios solo existe como órgano voluntario instituido
en el reglamento de copropiedad. Considerar el régimen de las asambleas
en cuanto a las convocatorias, cómputo de votos, porcentaje mínimo
requerido para las deliberaciones ordinarias y extraordinarias etc. Los
mecanismos de cobro de gastos comunes, así como es necesario someter
a sanción legislativa las nuevas formas de dominio de P.H. y establecer
distinciones en cuanto al régimen de grandes y pequeños consorcios,
que como hemos manifestado líneas arriba, no es lo mismo que sea
afectado un edificio de cuatro o cinco unidades que otro con cincuenta,
cien o más, e incluso tener en cuenta para estos casos la figura del
consejo de propietarios por sectores.
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El consorcio de copropietarios existe y es una
realidad.
Si tiene personalidad jurídica, quizás lo
puedan resolver las próximas generaciones
de juristas.
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Bibliografía
-BORDA, Guillermo A. “Manual de Derechos Reales” Edit. Perrot Bs.As. 1.976
-PEREZ DELGADO, Jorge G.,: “El reglamento de copropiedad
administración” . Universidad Notarial Argentina – La Plata 1968
y
-GATTARI, Carlos Nicolás: “Práctica Notarial” Tomo 11 Contratos
conducentes a la Propiedad Horizontal. Edit. Depalma – Bs. As. 1994
- RACCIATTI, Hernán: “Propiedad por pisos o por departamentos, 3ª Ed.
Depalma - Bs.As., 1975 o reimpresión de 1982 1994 .-
Legislación
- CÓDIGO CIVIL PARAGUAYO. (Arts.2128 al 2162 )
-LEY 1.294/87 Ley Orgánica Municipal.- Ordenanzas Municipales relacionadas
- LEY 13.512/48 de Propiedad Horizontal de la Rca. Argentina
-LEY 677/60 de Propiedad por pisos y departamentos (en cuanto a las
disposiciones que no sean contrarias) y reglamentada por DECRETO 2.216/68
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