TPC 285 Responsabilidad de los copropietarios por deudas

TPC 285
Responsabilidad de los copropietarios por deudas del Consorcio
Por el Dr. Pablo Acuña
El hecho de que un consorcio esté próximo (o ya afectado) al déficit de su caja, puede deberse a
muchos factores, como ya lo he expuesto en el artículo “sin cambio, solo billetes de -100”.
Una de las posibles causas desencadenantes de tal circunstancia, es un alto grado de morosidad
respecto a la obligación del pago de las expensas por parte de los titulares de dominio.
Cuando esto sucede, muchas veces el administrador se ve obligado a exponer a la Asamblea la
necesidad del aumento de las expensas, de modo que se puedan cubrir con el ingreso de los
“habituales cumplidores” los egresos regulares del edificio. Esta medida no resultaría reprochable
siempre y cuando el mandatario pueda exponer una actividad eficaz respecto de su obligación de
medios en cuanto a la puesta en marcha de todas las herramientas a su disposición para el
recupero de los créditos del consorcio. Recordemos que la obligación del administrador no es de
resultados y, por ejemplo, en el caso de tener unidades funcionales sometidas a un procedimiento
ejecutivo, es de conocimiento general que los plazos de la justicia no son tan expeditivos como
pretenderíamos. En este caso, habiendo arbitrado los medios para la cobranza de los deudores,
hay un “tiempo de espera” que no puede ser trasladado a las demás obligaciones a las que el
consorcio debe responder: Energía Eléctrica; Agua; Seguros; Sueldos; Cargas sociales, entre
muchas otras.
Frente al marco anterior, suena fuerte la voz de aquellos cumplidores con la expresión “yo pago
mis expensas, y no tengo por qué soportar lo que los deudores no pagan”. Este reproche es
totalmente entendible; pero no puede perderse de vista que la comunidad de intereses opera con
algunas “injusticias prácticas” propias del régimen, por ejemplo: hay unidades –por disposición del
reglamento de copropiedad y administración- que soportan conservación y mantenimiento de
espacios que no usufructúan (se da mucho en el caso de los locales) y el caso actual: los “justos
pagan por los pecadores”.
Sin perjuicio de lo anterior, no hay que perder de vista que el incremento de las expensas impacta
a todas las unidades funcionales en la proporción que aplique el coeficiente asignado a cada una
de ellas por el reglamento de copropiedad y administración. Es decir, el dinero ingresará por los
cumplidores de siempre, pero no se reservará del aumento a los morosos por el solo hecho que no
abonan en tiempo y forma. A estos también les serán aplicados los incrementos acordados, y
formará parte del crédito que tendrán que abonar en el momento procesal pertinente. Cuando
estos abonen, el dinero pasará a ser parte de la liquidez de la caja, y los propietarios podrán
proyectar con ello mejoras, reparaciones y obras que puedan llegar a revalorizar el patrimonio y
hasta quizás retrotraer el incremento sufrido oportunamente.
Claro está que lo explicado en el párrafo previo resulta muy pocas veces consolador frente a una
propuesta que no deja de ser antipática e injusta. Sin embargo, este tipo de medidas atienden
principalmente a prevenir “males mayores”, e introducido el disparador del tema que nos interesa
desarrollar: la jurisprudencia ha sostenido que si la recaudación de expensas comunes o el fondo
de reserva del consorcio de propietarios resulta insuficiente para cubrir una deuda, los
copropietarios tienen responsabilidad subsidiaria, previa exclusión de los bienes sociales que
debe alegarse por el consorcista (art. 1713 Cód. Civil), respondiendo ellos por partes iguales y sin
perjuicio de repartir luego, en el orden interno, la deuda en la proporción asignada para el pago de
las expensas comunes (C. Nac. Civ., Sala L, 15/12/1999, <<Mazzolini de Yacopino, Celestina c.
Consorcio Avenida Nazca 20226/30/32>> JA 2000-III-776; id. Sala H, 21/8/2002, <<Lagreca,
Miguel A. c. Consorcio Avenida Rivadavia 6356>>, JA 2003-IV-817, SJA 5/10/2005).
En la causa cuyo fallo cita los argumentos anteriores, una mujer celebró con el consorcio
demandado un acuerdo conciliatorio de 12 cuotas, en el cual el último incurrió en mora a partir de
la tercera. La parte actora solicita el embargo de cada una de las unidades funcionales que
componen el inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal y sobre la recaudación de
expensas comunes. El juez de primera instancia hace lugar solo a la segunda de sus pretensiones
en un 30%; decisión que, ante la apelación de la actora, la cámara revoca porque vuelve
desmesurado el plazo del cobro y resuelve la responsabilidad subsidiaria de los propietarios en
vistas de la insuficiencia de la recaudación de las expensas para hacer frente a la deuda en un
tiempo razonable, teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
Tal como lo argumenta el Lic. Gurovich: “existe responsabilidad subsidiaria cuando una persona
(los copropietarios, en este caso) distinta del obligado a responder principalmente (el consorcio de
propietarios) deba pagar en lugar del obligado principal. En esta responsabilidad se fundamenta el
embargo de las unidades funcionales de los copropietarios. El administrador en esta situación debe
actuar sin dilación y recaudar los fondos extras necesarios para que el consorcio cumpla con el
convenio celebrado. Además, los propios copropietarios deberían estar interesados en hacer los
aportes para evitar el embargo de sus unidades. Considérese, por ejemplo, que un propietario
deseara vender su unidad funcional. Sin embargo está trabado, primero va a tener que levantarlo
y luego llevar adelante la operación.”(Consorcios de Propiedad Horizontal. Situaciones Conflictivas)
Por lo anterior, la existencia de una situación financiera comprometida del consorcio, no puede ser
tomada a la ligera. Menos aún agravándola con demandas constantes “yo pago mi expensa,
hágase esto y aquello”, sino que debe ser atendida en el marco que el universo de la propiedad
horizontal y sus particularidades exige. La salud financiera del edificio es importante en todos los
sentidos, y la atención a estos aspectos es vital respecto de todas las partes que tienen un rol en el
consorcio: administrador y propietarios.
07/01/2015
Dr. Pablo Acuña
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Abogado egresado de UBA, dedicado a la administración de consorcios
Graduado de la “Escuela de Altos Estudios de la Propiedad Horizontal”
Director de Administración Alas
Fundador y Director de “Pintando Horizontes”, el primer magazine de distribución gratuita
especializada en propiedad horizontal de la Provincia de Buenos Aires
Colaborador de la sección “Rincón Solidario” de Pequeñas Noticias
pabloa@alas-admconsorcios.info