¿HAY QUE SEGUIR BAJANDO LOS PRECIOS PARA VENDER?

20/11/2015
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NOTICIAS DE AGUIRRE NEWMAN||COMPETENCIA
NO SE CONFÍE PORQUE LAS SUBIDAS ESTÁN
CONCENTRADAS EN ZONAS MUY CONCRETAS
VIVIENDA
¿HAY QUE SEGUIR BAJANDO
LOS PRECIOS PARA VENDER?
Cristina Vallejo
@acvallejo
Los analistas advierten sobre el excesivo optimismo que
puede estar cundiendo entre los vendedores particulares.
El hecho de que existan estadísticas con resultados
diferentes, así como campañas agresivas de
comercialización son avisos que no hay que pasar por alto.
E
n qué situación está de verdad el mercado inmobiliario
español? Por un lado, hay estadísticas que afirman que los
precios están subiendo y, además, a
buen ritmo. La última publicada por
los registradores, de acuerdo con la
que, durante el tercer trimestre de
2015, el incremento trimestral medio
ha sido del 2,25 por ciento, con lo que
en tasa interanual, el avance es de un
6,62 por ciento. No sólo suben los precios, sino que cada vez lo hacen a una
mayor velocidad. De nuevo, de acuerdo con la estadística registral, en los
tres meses anteriores el avance interanual fue del 5,12 por ciento.
Pero hay otros estudios que siguen
indicando que los precios continúan a
la baja. Por ejemplo, el de Tinsa, según
el que en el tercer trimestre del año, los
precios siguieron bajando. Bien es verdad que únicamente un 0,8 por ciento
interanual y menos del 2,9 por ciento
de un trimestre antes, pero es una cifra
que está, de todas formas, muy lejos
del avance del 5 por ciento que indican
los registradores de la propiedad.
8
Quizás esta diferencia tiene que ver
con algo que dice Pelayo Barroso, de
Aguirre Newman: los registradores
toman datos de precios de operaciones
que ya se han cerrado y, en su opinión,
sí es posible que las precios de las viviendas que sí se venden hayan subido
más de un 6 por ciento en los últimos
doce meses.
Además de estas discrepancias estadísticas que, como hemos visto, tienen
explicación, nos encontramos con otra
más cualitativa: aún nos encontramos,
de cuando en cuando, con campañas
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INVERSIÓN & FINANZAS • Nº 996 • DEL 20 AL 26 DE NOVIEMBRE DE 2015
comerciales muy agresivas en precio para lograr vender viviendas,
lo que sigue transmitiendo el
mensaje de que sigue siendo difícil realizar operaciones en el mercado inmobiliario español. Una de
las últimas campañas de estas características ha sido, por ejemplo, la de Casaktua. Hace unos días, la compañía
ponía en marcha un «maratón de la
vivienda» con inmuebles de una media
de 98 metros cuadrados y un precio de
40.000 euros, es decir, viviendas con
precios medios de 408 euros por metro
cuadrado, un valor similar al de principios de los años noventa.
Pedro Soria, de Tinsa, interpreta
esta aparente contradicción entre el
afloramiento de nuevas ofertas en un
mercado que parece estabilizarse del
siguiente modo: «Podemos encontrar
dos situaciones. Por un lado, viviendas
que se han resistido a bajar de precio
que ahora que se reactivan las compraventas se ven inclinadas a adaptarse
para poder competir con ofertas más
baratas que se llevan a los compradores. Y, por otro, no nos olvidemos de
que hay zonas que aún no están en fase
de recuperación de precios».
Aunque hay otra explicación, la que
da Patricio Palomar, de CBRE: «El
EUROS LA
VIVIENDA. AÚN
HAY CAMPAÑAS
QUE OFERTAN
VIVIENDAS A
ESTOS PRECIOS
TAN BAJOS, PESE A LA
RECUPERACIÓN
40.000
mercado sigue muy polarizado, a eso
responde la contracción».
EXCESIVO OPTIMISMO
¿Qué lectura han de extraer los particulares que están intentando vender su
vivienda?, ¿han de bajar los precios
todavía más desde los niveles actuales?,
¿ha cundido un exceso de optimismo
entre los particulares a tenor de lo que
sucede en la realidad?
César Hernández, de Sociedad de
Tasación, cree que el mercado inmobiliario español ya ha alcanzado una situación de estabilización. «De forma
generalizada, podemos hablar de que
se están manteniendo los precios y
sólo en algunos casos estamos viendo
ligerísimas subidas o ligerísimas bajadas. Estamos viendo únicamente movimientos de diez euros por metro
cuadrado arriba o abajo», explica Hernández.
«Los precios suben puntualmente,
en proyectos construidos en 2013,
2014 y 2015 muy bien pensados, en
lugares donde hay demanda solvente
que puede acceder al crédito y que han
salido a precios que coinciden con los
que está dispuesta a pagar la demanda
y, por tanto, con los de venta. Ocurre
en algunos sitios en Madrid y se replica
en ciertas ubicaciones de Barcelona o
de Marbella», añade Pelayo Barroso.
«La vivienda sube puntualmente, en
zonas concretas, pero costará que la
evolución positiva coja inercia», señala
el experto de Aguirre Newman.
«Se dice que están subiendo los precios, pero yo en realidad no lo veo»,
añade Hernández. De hecho, según la
opinión del analista de Sociedad de
Tasación, comienza a proliferar ciertos
vendedores particulares que ofrecen su
vivienda a unos precios que se encuentran «por encima de lo que sería lógico,
porque puede que se hayan confiado»
en una recuperación más potente de la
que se está produciendo. Este experto
añade que en estos momentos, a ubicaciones y características similares, las
viviendas que están sacando a la venta
los particulares salen con precios más
elevados que las de los constructores.
«El promotor se rige por criterios más
profesionales que el vendedor particular. Éste puede haber extraído la interpretación de que los precios están subiendo y no lo están haciendo tanto»,
añade César Hernández.
Las claves
Las estadísticas. Algunas muestran
subidas de precios, sobre todo aquéllas que
utilizan como fuente los precios a los que se
cierran (o escrituran) las operaciones. Las
pocas compraventas que tienen lugar son
suficientes para tirar de los precios al alza.
Campañas agresivas de comercialización.
Los expertos dicen que obedecen a la
polarización que se observa en el mercado
inmobiliario: por un lado, viviendas que sí
suscitan interés en el centro de las ciudades
o en buenas ubicaciones de costa y, por otro,
casas que tienen muy difícil venta por su
malas ubicación y calidades.
«El mercado desengaña en seguida», dicen
algunos analistas, ante una situación en
la que los vendedores particulares pueden
estar tentados a poner precios altos por sus
viviendas, por haber cundido en el mercado la
idea de que la demanda despierta, el crédito
fluye y los precios vuelven a subir.
La mejor estrategia. Observar lo que ocurre
con viviendas similares a la que se quiere
vender, sobre todo en cuanto a los precios a
los que se cierran las operaciones. Si pone el
precio muy alto, su vivienda no se venderá
y se quemará. Esté, siempre, dispuesto a
negociar con los interesados en su piso.
9
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¿Aciertan, entonces, quienes intentan subir un poco los precios cuando
quieren vender sus viviendas a la vista
del aumento del interés inversor, ante
el incremento de la demanda? Los
particulares, dice Rodríguez, además
de observar más operaciones inmobiliarias, que airean en muchos casos los
medios de comunicación que hablan
de recuperación, olfatean también que
los bancos están dispuestos a prestar
más, notan que hay más liquidez, y
ponen a la venta sus casas a precios
que quizás no están muy justificados,
lo que provoca que finalmente tengan
que rebajarlos si
LAS VENTAS
de verdad quieren
JUSTAS
deshacerse de
¿Qué es lo que les
LA OPINIÓN DEL EXPERTO
ellas.
hace pensar que
Rodríguez hala vivienda se reJulio Rodríguez, ex
bla del riesgo de
cupera, y a un represidente de Caja
que se estén
lativo buen ritGranada y del Banco
creando unas exmo? Según Julio
Hipotecario
pectativas muy
Rodríguez, ex
altas respecto a
presidente del «A la vivienda de segunda mano
Banco Hipoteca- se le ha pegado algo de la subida una recuperación
que será muy,
rio y de Caja Grade precios de las operaciones
muy moderada.
nada, en las cirExiste, pues, el
cunstancias actua- que han realizado inversores
institucionales. Existe el riesgo de peligro de que se
les, con tan pocas
operaciones, bas- que se estén creando expectativas esté gestando un
optimismo exagetan unas cuantas
muy altas»
rado de subida de
para que se mueprecios «cuando
van los precios.
en realidad la genHay pocas trante lo que hace es
sacciones, pero
las justas para que
Patricio Palomar, CBRE buscar habitaciones de alquiler».
cuajen la idea de
Para César
que suben los pre- «Los propietarios son conscientes
Hernández, si ese
cios y ello se refle- de dónde se absorbe la vivienda
precio ambicioso
je en las estadístiy dónde no. El mercado sigue
de partida es inacas.
muy polarizado: hay cosas que
movible, el venEs cierto, dice
no se van a vender, pero sí hay
dedor se equivoca.
este experto, que
ha habido opera- productos que suscitan el apetito Si el vendedor tiene grandes aspiraciones de inverso- del comprador»
ciones, ha de sares mayoristas, de
ber, añade Hernández, que puede estar
institucionales, y también por parte de
un poco fuera de mercado. El vendeinversores con ahorros que no han
dor que tiene su producto sobrevaloencontrado otras alternativas rentables
para sacar partido de su dinero, y ello, rado respecto a su mercado local tenpor efecto contagio, ha llegado al mer- drá más difícil cerrar una venta. En
general, pues, se anima a la prudencia
cado de segunda mano, al que se ha
a la hora de poner precio a la vivienda
pegado algo de esas subidas, sin que
que se desea vender.
en muchos casos haya fundamentales
que lo justifiquen. Aunque el estado de
ánimo también ha podido mejorar por- UN CONTEXTO GENERAL POCO
que, como señala César Hernández, FAVORABLE
han desaparecido o al menos se han
Prudencia porque hay que tener en
reducido muy sustancialmente las ven- cuenta que ni los factores demográfitas por necesidad de liquidez, las ven- cos ni los laborales son favorables al
tas rápidas y a la desesperada aunque
mercado inmobiliario. Como recuerda
fuera a un precio bajísimo.
el experto de Aguirre Newman, ahora
Quizás el vendedor se ha hecho
ilusiones. Quizás ha percibido un mayor apetito por la vivienda como inversión, o simplemente para vivir por
parte de aquellos que han esperado a
que caigan los precios para comprar.
Pero no hay que olvidar precisamente
eso: que si la demanda ha despertado
es porque los precios están bajos. En
este sentido, Pedro Soria, de Tinsa,
explica que la demanda que ha estado
embalsada a la espera de que los precios tocaran suelo empieza a creer que
es buen momento para comprar.
10
V.PUB.: 7.607
NOTICIAS DE AGUIRRE NEWMAN||COMPETENCIA
Los precios ya suben a un ritmo del 6 por ciento
Datos trimestrales en tasa interanual, en %. Fuente: Registradores.
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
También el INE es optimista con los precios
Datos trimestrales, evolución anual, en %. Fuente: INE.
8
ÍNDICE GENERAL
Vivienda nueva
Vivienda de segunda mano
6
4
2
0
-2
2014
I Trim.
II
III
2015
I
IV
-4
II
Transacciones: aún en mínimos
En número de operaciones. Datos mensuales. Fuente: INE.
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
20.000
15
mismo, la generación que debería estar
comprando viviendas es la menos numerosa de las últimas (pertenece la
época en la que España era el país con
menor tasa de natalidad del mundo) y
sufre una tasa de paro del 50 por ciento. Además, un gran número de quienes tienen trabajo, sufre contratos temporales y precarios, incompatibles con
la compra de una vivienda. Medidas
que tengan por objetivo elevar de manera consistente el poder adquisitivo
de los ciudadanos podrían apoyar al
mercado inmobiliario, según apunta el
experto de Sociedad de Tasación. Por-
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NOTICIAS DE AGUIRRE NEWMAN||COMPETENCIA
VENTAS EN EL
TERCER TRIMESTRE
Asturias
351
1.044
Cantabria
264
891
Transacciones por provincias:
mucha disparidad
País Vasco
922
2.827
Galicia
1.207
1.838
En número de operaciones. Fuente: Registradores.
Navarra
250
800
La Rioja
155
488
Castilla y León
877
3.204
Vivienda nueva
Vivienda usada
Cataluña
1.873
12.635
Aragón
445
1.961
Madrid
2.773
10.359
Más de 10.000
3.000-6.000
Menos de 3.000
Extremadura
160
1.130
Comunidad
Valenciana
2.485
11.565
Castilla
La Mancha
588
2.448
Murcia
459
2.690
Andalucía
3.724
14.952
Baleares
557
2.206
Canarias
927
3.731
Evolución del número de hipotecas
Datos mensuales. En número de créditos concedidos. Fuente: INE.
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
03
04
05
06
07
08
que puede ocurrir que, en cuanto se
satisfaga la demanda embalsada «con
posibles» de los últimos años, el precio
de la vivienda entre en una fase de encefalograma plano.
«Entre un 25 y un 30 por ciento de
las operaciones que tienen lugar en
estos momentos son al contado. Cuando desaparezca este tipo de inversión,
si la banca da financiación, no se notará su ausencia, pero sí si el grifo del
crédito está cerrado», comenta César
Hernández.
Gonzalo Bernardos, profesor de la
Universidad de Barcelona, respecto a
09
10
11
12
13
14
esto último comenta que la banca sí
ha abierto el crédito, pero de momento únicamente para las clases medias
o medias-altas, y por eso las casas que
suelen comprar estos estratos sociales
son las que, en su opinión, están subiendo de precio. A juicio de este
experto, las advertencias que han recibido las entidades financieras españolas respecto a lo pobre de su negocio, a los escasos ingresos que obtienen, deberán tener como respuesta la
apertura del crédito a personas de
rentas más bajas. En su opinión, tomar esa decisión será interesante para
A CORUÑA
1.291
ALAVA
496
ALBACETE
474
ALICANTE
7.459
ALMERIA
1.804
ASTURIAS
1.395
AVILA
225
BADAJOZ
828
BALEARES
2.763
BARCELONA
9.820
BURGOS
818
CACERES
462
CADIZ
2.612
CANTABRIA
1.155
CASTELLON
1.643
CIUDAD REAL
546
CORDOBA
1.102
CUENCA
253
GIRONA
1.958
GRANADA
1.826
GUADALAJARA
574
GUIPUZCOA
1.218
HUELVA
1.019
HUESCA
421
JAEN
807
LA RIOJA
643
LAS PALMAS
2.612
LEON
605
LLEIDA
757
LUGO
435
MADRID
13.132
MALAGA
6.434
MURCIA
3.149
NAVARRA
1.050
OURENSE
327
PALENCIA
310
PONTEVEDRA
992
SALAMANCA
459
SEGOVIA
362
SEVILLA
3.072
SORIA
153
TARRAGONA
1.973
TENERIFE
2.046
TERUEL
176
TOLEDO
1.189
VALENCIA
4.948
VALLADOLID
936
VIZCAYA
2.035
ZAMORA
213
ZARAGOZA
1.809
NACIONAL
92.786
15
los propios bancos, puesto que tiene
menos riesgo financiar cuatro viviendas de 100.000 euros que una de
400.000. Además, también han de
valorar que si una pareja ingresa 1.800
euros mensuales, comprar una vivienda de 100.000 euros le supondrá un
coste mensual de hipoteca de 300
euros. «Cuando las entidades financieras se den cuenta de todo esto,
abrirán el crédito a este tipo de familias. Los bancos están a la caza de la
clientela de clase media-alta y alguien
reparará algún día en la conveniencia
de dar créditos a la clase baja, aun11
20/11/2015
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V.PUB.: 7.450
NOTICIAS DE AGUIRRE NEWMAN||COMPETENCIA
-10%
BAJAN LOS PRECIOS
DE LA VIVIENDA
AÚN EN ALGUNA
CAPITAL DE ESPAÑA,
DE ACUERDO CON
DATOS DE LA
TASADORA TINSA
que sólo sea porque permite elevar el
negocio como diversificar el riesgo»,
explica Bernardos.
¿QUÉ PASARÁ CON EL PRECIO?
¿Cómo se puede traducir en los precios,
según Bernardos, que el escenario que
plantea se haga realidad? Contesta que
los precios en el segmento alto seguirán subiendo, mientras que en el bajo,
aunque las valoraciones sí mejoren, sí
lo harán las transacciones. De acuerdo
con su pronóstico, el precio de la vivienda podría subir un 12 por ciento,
de media, el año que viene.
Hablamos de segmentos, de calidades, pero, sobre todo, como ironiza
Eduardo Molet, popular agente inmobiliario que opera en el centro de Madrid, de tres cosas: «Sitio, sitio y sitio».
Lo fundamental que permite predecir
cómo se puede comportar el vendedor
de la vivienda, según Molet, es la ubicación. Es lo que determina el precio
y la probabilidad de una venta rápida.
Respecto a que el propietario se haya
podido crear falsas expectativas, por
demasiado optimistas, comenta: «El
mercado desengaña en seguida y pone
a la gente en su sitio. El vendedor
pronto se da cuenta de que, si sube el
precio por encima del nivel de mercado, no lo vende. Pero si acierta con el
precio y el piso está en una buena ubicación, lo vende sin problema». «Los
vendedores son conscientes de dónde
se absorbe la vivienda y dónde no»,
añade Palomar. Aunque, a continuación, añade que si bien los promotores
no se están pasando con los precios, sí
lo están haciendo los bancos, mientras
que el hecho de que las transacciones
de segunda mano sean las que más
estén repuntando debería dejar sobre
12
la mesa la interpretación de que los
precios de salida son los adecuados.
¿A qué llama Molet buena ubicación? El centro de las grandes ciudades. En cambio, opina que en Toledo,
en Guadalajara, en Ciudad Real, en
Cuenca… no se vende nada. Y con
ello coincide Soria: «No nos olvidemos
de que hay zonas que aún no están en
fase de recuperación de precios. Nuestra estadística apunta que en octubre
hubo un ligerísimo incremento interanual del 0,8 por ciento en el conjunto del país, que ha de interpretarse más
como estabilización que como recuperación. Algunos mercados como Bar-
LA OPINIÓN DEL EXPERTO
Eduardo Molet,
agente de la propiedad inmobiliaria
«La foto del mercado inmobiliario depende de la
ubicación. Para vender un piso, pesan tres cosas:
sitio, sitio y sitio. En el centro de las grandes
ciudades los precios empiezan a subir, pero no en
otros lugares. El mercado desengaña en seguida»
Gonzalo Bernardos,
profesor de la Universidad de Barcelona
«El precio de las viviendas de clase media y alta
subirá, en el caso de las casas de estratos más
bajos, sí veremos un incremento de las operaciones,
si los bancos comienzan a buscar clientela entre
quienes tienen menor poder adquisitivo»
celona, Madrid o las islas están mostrando indicios sólidos de recuperación, pero, al cierre del tercer trimestre,
todavía encontrábamos once provincias españolas con descensos interanuales en su precio medio superiores
al 5 por ciento. Y alguna capital en la
que en los nueve primeros meses del
año se ha abaratado más de un 10 por
ciento de media».
Soria se muestra más cauto que Bernardos a la hora de vaticinar la evolución del precio de la vivienda en los
próximos meses: «En los lugares en los
que todavía están en proceso de ajuste,
las caídas serán cada vez más suaves a
medida que el mercado laboral vaya
cogiendo fuerza. Entendemos que el
precio medio en España crecerá en
2016 sin grandes sobresaltos, por debajo del 5 por ciento. Y no hay que
olvidar que siguen existiendo incertidumbres, como las elecciones de diciembre, el elevado endeudamiento de
nuestra economía y la menor calidad
del empleo que se está generando, que
puede acabar afectando a la evolución
de la vivienda», explica Soria.
Para Hernández, «la situación política obliga a esperar y ver las medidas
que se adoptan, por ejemplo en vivienda protegida o en ayudas al alquiler».
Pero, en su opinión, no hay datos que
permitan anticipar que el mercado inmobiliario se vuelva a caer.
Hablando del alquiler, entre los expertos sí parece que cunde la idea de
que su peso va a seguir siendo muy
moderado. Entre quienes económicamente se pueden permitir comprar,
aunque con sacrificio, seguirán optando por la propiedad. Otra cosa es que
este colectivo cada vez sea de menor
dimensión en nuestra sociedad.