La ejecución urbanística mediante programas de

Tabla de contenidos
LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA MEDIANTE PROGRAMAS DE ACTUACIÓN INTEGRADA (PAIS). ... 2
INTRODUCCIÓN Y ASPECTOS GENERALES. .................................................................................................................. 2
ALTERNATIVA TÉCNICA DEL PAI (ART. 125 Y 126)................................................................................................... 4
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA (ART. 127). ...................................................................................................... 5
CARGAS DE URBANIZACIÓN (ART. 168). .................................................................................................................... 6
INICIATIVA PRIVADA-GESTIÓN INDIRECTA (ART. 130) ............................................................................................... 7
BASES REGULADORAS DE LA GESTIÓN INDIRECTA (ART. 131) ................................................................................... 8
ANUNCIO DE LICITACIÓN. (ART. 132). ....................................................................................................................... 9
PRESENTACIÓN DE PROPOSICIONES. (ART. 133)......................................................................................................... 9
INFORMACIÓN PÚBLICA DE LOS DOCUMENTOS DE ORDENACIÓN (ART. 134)............................................................ 10
PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN. (ARTS. 135, + 136, + 137). ............................................................................. 11
FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO (ART. 138)........................................................................................................... 12
GARANTÍAS (ART. 140). .......................................................................................................................................... 12
MODIFICACIONES EN ADJUDICACIÓN DE PAIS. (ART. 155-6). .................................................................................. 12
LICITACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN (ART. 160) ...................................................................................... 13
DEBERES DE LOS PROPIETARIOS EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO (ARTS. 21 Y 23) ........................................ 14
OBJETIVOS A SATISFACER POR LOS PAIS (ART. 121) ............................................................................................... 14
APLICACIÓN DE LOS CONVENIOS A LOS DEBERES DE LA PROPIEDAD (DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA)................. 15
EJECUCIÓN URBANÍSTICA POR GESTIÓN DIRECTA (ARTS. 117, 118, 89, 128 Y DISPOSICIÓN ADICIONAL 4ª). ........... 15
EJECUCIÓN DE LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN INTEGRADA (ARTS. 162 A 167 Y 181). .......................................... 17
LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA MEDIANTE PROGRAMAS DE ACTUACIÓN AISLADA (PAAS). ...... 19
OBJETIVOS DE LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN AISLADA -PAAS- (ART. 146)........................................................ 19
CONTENIDO DE LA DOCUMENTACIÓN TÉCNICA A PRESENTAR (ART. 147)................................................................ 20
PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN DEL PAA.................................................................................. 20
Página 1 de 21
La ejecución urbanística
mediante programas de
actuación integrada (PAIs).
Profesor: Gerardo Roger Fernández. Arquitecto-Urbanista.
Introducción y aspectos generales.
PROGRAMAS DE ACTUACIÓN INTEGRADA (PAI).- No se define su concepto, aunque sí su
función (Art. 39) y su objeto, (Art. 117). En función del Requerimiento de la Comisión Europea
de Mercado Interior (de Marzo-Diciembre de 2005) que entiende que las obras de
urbanización deben ser reguladas por la Contratación de la Obra Pública (Directiva
93/37/CEE), la LUV asume la consideración del PAI como un “híbrido” entre la regulación de
la Legislación de Contratos de la Administración (LCAP) y el Sistema Urbanístico
Español.
Sin embargo, establece una importante (y sorprendente) EXCEPCIÓN EN EL ART. 120-6 y 7
para Actuaciones Urbanizadoras de Cu ≤ 5,278 M€ (sin IVA) o de propietario único o
unanimidad de los propietarios: EN ESTOS CASOS, NO SE APLICA EL RÉGIMEN DE LA
CONTRATACIÓN DE OBRA PÚBLICA.
Página 2 de 21
Redactor de los documentos del PAI que establezcan las
Bases (Ordenación y Proyecto de Urbanización), incluso
el Proyecto de Reparcelación
URBANIZADOR (Art.
119)
EMPRESARIOCONSTRUCTOR
(Art. 120)
REGIMEN JURÍDICO
(Art. 119 y 120)
Contratador del Empresario-Constructor (en Notaría
según artículos 82 y siguientes de la LCAP, salvo la
excepción del Art. 120-6 y 7, que lo contratará directa y
libremente).
Ejecutor de la Urbanización
Urbanizador: Supletoriamente: Título IV-Libro II de
LCAP: Contrato de Consultoría y Asistencia y de los de
Servicios.
Empresario-Constructor: Concurso o Subasta de Obra
Art. 82 y siguientes de la LCAP - Solvencia +
Clasificación - Incompatibilidad con el Urbanizador (¿?).
(Art. 234 LCAP) ni empresas vinculadas, salvo
Excepción Art. 120-6 y 7 ya señalada.
Página 3 de 21
Alternativa técnica del PAI (Art. 125 y 126).
DOCUMENTACIÓN FUNDAMENTAL:
Proyecto de Desarrollo (por remisión al aprobado por el
Ayuntamiento o propuesta propia de Plan)
Justificación del cumplimiento de Integración al Entorno.
Plazos de desarrollo, tanto de urbanización como de
edificación (los de Urbanización, el plazo lo fijan las BBPP
Art. 131-2-i- y los de edificación: ≤ 4 años -Art. 125-6-)
Proyecto de Urbanización.
Objetivos complementarios, solo asumibles por el Urbanizador
(Art. 124-2, compromisos de edificación simultánea, etc……)
Control de Calidad Ambiental.
Inventario Preliminar de Indemnizaciones.
Estimación de Gastos variables, imposibles de determinar en
ese momento.
Documentación de Arts. 72-74, si comporta MODIFICACIÓN
ESTRUCTURAL (Documento de Justificación de Integración
Territorial).
Página 4 de 21
Proposición jurídico-económica (Art. 127).
MAGNITUDES ECONÓMICAS.
Presupuesto Licitación de Obras
Costes de Proyectos.
Gastos de Gestión: como % s/
Beneficio Urbanizador. ≤ 10% s/
Cargas de Urbanización repercutibles como máximo, a los propietarios.
Coeficiente de Cambio (en tanto por uno).
Precio del Suelo a efectos del Cambio.
Condiciones de Financiación para las Cuotas.
OTRAS DETERMINACIONES
Información justificativa de las consecuencias para el propietario del modo
de retribución.
Acreditación de Titularidad de terrenos del Urbanizador o de propietarios
adheridos (con inscripción registral).
Hoja-resumen de Datos Económicos según modelo.
Regulación relaciones Urbanizador-Propietario.
Página 5 de 21
Cargas de urbanización (Art. 168).
1. CARGAS A RETRIBUIR POR TODOS LOS PROPIETARIOS OFERTADAS EN LA
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA.
Coste de obras de Urbanización, incluidas las de conexión con las redes primarias de
servicios y la conservación de las mismas hasta su recepción definitiva.
¾ El reintegro de los costes derivados de las extensiones de las redes de
suministro por las Cías. Concesionarias, se sujetan a Convenio con
Administración o Urbanizador.
Obras de Rehabilitación de edificios impuestos por el Programa, en la parte que supere el
Deber Normal de Conservación.
Coste de Redacción y Dirección de Proyectos Técnicos.
El beneficio empresarial del Urbanizador (≤ 10%) y sus Gastos de Gestión.
Los Honorarios por Informes Técnicos y Jurídicos para la adjudicación del PAI
(contradicción con el Art. 137-1, que los atribuye al Urbanizador).
2. GASTOS A ASUMIR INDIVIDUALIZAMENTE POR LOS PROPIETARIOS.
Parte proporcional de obras de urbanización preexistentes que sean útiles para la actuación
y de indemnización por destrucción de bienes, cese de actividades, o extinción de
derechos, por incompatibilidad con la ejecución del planeamiento.
Gastos, derivados de recaudaciones ejecutivas de cuotas de urbanización o de la rescisión
de derechos, contratos u obligaciones que graven las fincas o disminuyan su valor en venta.
Gastos financieros por aplazamiento de pago de cuotas establecido entre urbanizador y
propietarios (Art. 181-4).
3. LAS CARGAS DEL 1.-,
Solo podrán retasarse por circunstancias no previsibles por el urbanizador o el transcurso
de dos años desde la presentación de la Proposición Jurídico-Económica, por razones no
imputables al urbanizador.
La retasación exige procedimiento administrativo específico, audiencia a los propietarios y
no podrá suponer modificación o incremento del beneficio empresarial del urbanizador.
Si la retasación ≥ 20% s/ P.J.E.
El exceso s/ 20% NO PODRÁ REPERCUTIRSE A LOS
PROPIETARIOS (¿lo asume el Urbanizador?: si no, Rescisión de Adjudicación -Art. 143-22-).
Página 6 de 21
Iniciativa privada-gestión indirecta (Art. 130)
Sólo el Ayuntamiento abre el Concurso.
* De oficio: Aprueba la Gestión Indirecta e Inicia Procedimiento.
* A INSTANCIA DE PARTICULAR.-
Página 7 de 21
Bases reguladoras de la gestión indirecta (Art. 131)
BASES GENERALES:
Aprobadas como
Ordenanza Municipal con regulación
Jurídica
Económica
Administrativa
General
BASES PARTICULARES: Aprobadas con la aprobación de la Gestión Indirecta. Señalarán …
Ordenación Urbanística vigente.
Memoria de necesidades y objetivos del PAI.
Ficha de Gestión y Directrices de Evolución del PGOU.
Criterios y Objetivos urbanísticos y territoriales.
Objetivos de Edificación y sobre todo de VPO.
Prescripciones técnicas para el Planeamiento de Desarrollo, Proyectos,
Reparcelación, etc.
Posibilidad de ADMISIBILIDAD DE VARIANTES, definiéndose los límites de las
modificaciones.
Prescripción del contenido mínimo del Proyecto de Urbanización.
Estimación de plazos de desarrollo y ejecución. (Para Urbanizar, la LUV no
establece un plazo máximo. Para edificar, ≤ 4 años -Art. 125-6-).
Modelo de Proposición.
Documentación a presentar, especificando la susceptible de valoración.
Plazo y lugar de presentación.
Criterios Objetivos de Adjudicación, por orden decreciente y ponderación.
LA CONSELLERIA puede formular modelos de Bases. GG y PP.
− No son susceptibles de valoración, los documentos establecidos en….
Art. 126:
ALTERNATIVA
TÉCNICA
c) Cumplimiento de condiciones de integración en el
entorno.
d) Existencia o no de AIU
i) Inventario preliminar de indemnizaciones.
j) Estimación preliminar de gastos variables
Art. 127:
PROPOSICIÓN
JURÍDICOECONÓMICA
1.a) Regulación entre Urbanizador y propietarios y modos
de retribución.
1.c) Hoja resumen de datos económicos.
2.g) Precio del Suelo a efectos del canje
h) condiciones de Financiación
Página 8 de 21
Anuncio de licitación. (Art. 132).
Señalando …..
¾ Entidad Local + Dirección Electrónica + Identidad de Publicación de BB GG y
PP + Lugar e idioma + Documentación sobre Solvencia + Documentación a
Presentar + Posibilidad de Variantes + Criterios Objetivos de Adjudicación +
Garantía Provisional del 2% + Garantía Definitiva (10%).
¾
En Tablón de Anuncios + siempre (sea cual fuere el contenido económico)
DOUE (el 1º) + DOGV + Potestativo (periódico o cualquier otro medio).
NO SE NOTIFICA A PROPIETARIOS.
Presentación de proposiciones. (Art. 133)
¾ PLAZO ≥ 3 MESES desde envío al DOUE.
¾ PAI ≡ ALTERNATIVA TÉCNICA + PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA +
SOBRE DE ACREDITACIÓN DEL ASPIRANTE (Acreditación + Solvencia +
Declaración de No Prohibición + Resguardo Garantía Provisional + Sometimiento a
Juzgados Especializados + Acreditación de Avisos del 134).
¾ En 3 Sobres Separados.
¾ UNA SOLA PROPUESTA, con posibilidad de variantes si así se establece en las
BBPP.
NO HAY COMPETENCIA CRUZADA ENTRE PROPUESTAS: NI ENTRE ALTERNATIVAS
NI ENTRE PLICAS ECONÓMICAS.
PREVIAMENTE A LA PRESENTACIÓN DE PROPOSICIONES DE LOS PAI, SI EL
URBANIZADOR FORMULA EL PLAN PARCIAL Y EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN (y la
eventual Modificación, en su caso), DEBERÁ:
Página 9 de 21
Información pública de los documentos de
ordenación (Art. 134)
El ofertante, en SEDE NOTARIAL, expone a Información Pública por un mes (Art. 132-1-e).
¾ El Plan Parcial.
¾ El Proyecto de Urbanización, y , en su caso …….
¾ Modificación Estructural del PGOU .
Anuncio en DOGV y Periódico y Aviso a domicilio fiscal de afectados (reforzado el Aviso).
Deposita Copia en Ayuntamiento.
Alegaciones: en Notaría o Ayuntamiento.
El Acta Notarial, constancia de todo.
1ª NOTA IMPORTANTE:
EL PLAZO PARA PRESENTAR OFERTAS DEBERÁ SER SUPERIOR A LOS 3 MESES,
PUES SI NO, RESULTARÁ PRÁCTICAMENTE IMPOSIBLE CUMPLIR LOS PLAZOS DE
INFORMACIÓN DEL PP Y DEL PU, SALVO QUE YA ESTUVIERAN REDACTADOS EN EL
MOMENTO DEL ANUNCIO DEL CONCURSO.
2ª NOTA IMPORTANTE.SI SE ASUME EL PLANEAMIENTO QUE YA ESTUVIERA APROBADO O INTEGRADO EN
EL PGOU: NO HAY AVISO A PROPIETARIOS.
LAS PROPOSICIONES
PROPIETARIOS.
ECONÓMICAS:
NUNCA
SE
COMUNICAN
A
LOS
EN EL CASO, POR TANTO, QUE EL AYUNTAMIENTO TUVIERA APROBADOS LA
ORDENACIÓN Y EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN, LOS PROPIETARIOS NO SE
ENTERAN DEL PROCEDIMIENTO HASTA LA COMUNICACIÓN DE LA APROBACIÓN
DEL PAI.
SI HAY VARIOS OFERENTES CON PPs y PUs DIFERENTES, DURANTE UN PLAZO NO
DETERMINADO ANTES DE LA PRESENTACIÓN DEL PAI, “INUNDARÁN” DE AVISOS A
LOS PROPIETARIOS.
Página 10 de 21
Procedimiento de adjudicación. (Arts. 135, + 136,
+ 137).
ART. 135: CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN.
* Establecidos en las BBPP y en el Anuncio por orden decreciente los criterios objetivos.
* A LA ALTERNATIVA TÉCNICA (entre otros ….):
a) Cumplimiento de criterios señalados sobre calidad técnica de la ordenación + la
integración en su entorno (¿no era inevaluable según Art. 126?) + estructuración de
suelos públicos + calidad de soluciones de urbanización.
b) Medios para el control de calidad de las prestaciones.
c) Cantidad y localización de VPO que se compromete a promover el Urbanizador.
d) Inversión en Programas de Restauración Paisajística o de Imagen Urbana (Arts. 30 a
35 LOT).
e) Plazo de Ejecución del PAI.
f) Compromisos de edificación simultánea por encima del mínimo exigible.
* A LA PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA (entre otros ..):
g) Importe de las cargas de urbanización….
h) Coeficiente de cambio.
i) Menor Coeficiente de Cambio en Reparcelación forzosa y mayor superficie de suelo
afectada a la actuación mediante inscripción registral como garantía real (del
Urbanizador o de terceros).
ART. 136: ACTUACIONES PREVIAS.
1º.- Análisis del 1er Sobre: Cualificación del Oferente y, en su caso subsanación de defectos.
2º.- Análisis de criterios de selección y admisión de licitadores.
3º.- Apertura de Propuestas de PAI en acto público bajo fe del Secretario.
4º.- Informes Técnicos. (i/. Consell del Territori y el Paisatge si es muy complejo y se establece
en las BBPP y siempre que S ≥ 50 Ha).
5º.- Posibilidad de informes técnicos externos que serán abonados por el Urbanizador.
ART. 137: ADJUDICACIÓN Y APROBACIÓN.
5º.- Tras
y ≤ 2 meses de Apertura de Proposiciones y tras Informes Técnicos
Propuesta de Adjudicación i/. ponderación de los Criterios de adjudicación.
• Proposición más ventajosa en función de criterios, sin atender al valor económico
necesariamente (o DESIERTO).
• Posibilidad de introducir modificaciones ¿sólo en el Proyecto de Urbanización (art.
155-6)?. ¿No se puede modificar la Ordenación?. ¿Qué ocurre con las Alegaciones a
las mismas?.: la respuesta en las BBPP.
•
Aprobación simultánea del PAI.
Página 11 de 21
•
Si Modificación Estructural ≡ ADJUDICACIÓN PROVISIONAL:
• Aprobación Definitiva del PAI por Consellería: SI SE DENIEGA, ABONO DE
COSTES POR EL AYUNTAMIENTO AL OFERENTE ADJUDICATARIO.
• Si no Modifica Ordenación Estructural ≡ Remisión a Consellería para Publicar y
Notificar.
NOTA IMPORTANTE.- SE ADJUDICA A LA “PROPOSICIÓN MAS VENTAJOSA”. PERO, ¿Y
LA ALTERNATIVA TÉCNICA?. AHORA YA NO HAY PLICAS CRUZADAS. HABRÁ QUE
ENTENDER QUE ES A LA QUE MÁS PUNTÚE (SUMADOS LOS CRITERIOS DE LA
ALTERNATIVA TÉCNICA Y DE LA PROPOSICIÓN JURÍDICO ECONÓMICA) DE LAS
OFERTAS PRESENTADAS.
Deberá aclararse en el desarrollo reglamentario o por las BBPP por el Ayuntamiento.
Formalización del contrato (Art. 138).
≤ 1 mes de Notificación
formalización del Contrato entre Alcalde y Adjudicatario.
Contenido: Ayuntamiento + Urbanizador + Fecha de Aprobación + Prestaciones + Cargas +
Modo de Retribución + Plazos + Garantías + Penalizaciones + ……
Faltaría señalar plazos para Proyecto de Reparcelación y subsanación de deficiencias o
modificaciones no sustanciales, en su caso.
Garantías (Art. 140).
Garantía Provisional …….. 2% sobre Cargas del PAI.
Garantía Definitiva ……….. ≥ 10% ≤ 20% sobre Cargas.
Modificaciones en adjudicación de PAIs. (art.
155-6).
• En la Selección del PAI ≡ Pueden introducirse modificaciones en el Proyecto de
Urbanización.
•
La modificación, si ≥ 20% del Presupuesto original ≡ NUEVO CONSURSO.
Página 12 de 21
NOTA IMPORTANTE.- Sobre la posibilidad de introducir modificaciones, en el Art. 131-2-g
(Bases Particulares), se aclaran las modificaciones relativas al perímetro o a las conexiones,
pero con respecto a la Ordenación, nada se dice (ni en este artículo, ni en el 134 ni en el 137).
Parecería lógico admitirlas (las Alegaciones deben servir para algo), pudiendo regularse en
concreto en las BBPP (Art. 131-2-g), pero su modificación unilateral por el Ayuntamiento ¿qué
consecuencias tendría en función de la Legislación de Contratos?
Licitación de las obras de urbanización (Art. 160)
* PROCEDIMIENTO GENERAL.- Para actuaciones de Cu ≥ 5,278 M€ (sin IVA) o que no
exista unanimidad de la totalidad de propietarios (Art. 120-6 y 7).
El Empresario Constructor será seleccionado por el Urbanizador según Art. 120 LUV.
Procedimiento: El Urbanizador, en SEDE NOTARIAL, lo seleccionará, diciendo previamente
la aplicación del procedimiento de Concurso o de Subasta.
En Sede Notarial se presentarán: ofertas + apertura de plicas + integridad de
documentación.
¾ Los Pliegos de Cláusulas Particulares y Prescripciones Técnicas se remitirán
al Ayuntamiento ….. 15 días para ratificarla, previa audiencia “sucinta” al
urbanizador en caso de rectificación, con silencio positivo: solo rechazables
por infracción legal.
La Propuesta de Adjudicación
al Ayuntamiento …… 15 días para ratificarlas, con
silencio positivo: solo rechazable por infracción legal.
Los Costes de las Obras que se giren mediante cuotas, se ajustarán a lo que resulte de la
liquidación real del contrato de las obras.
Las cuotas se girarán a los propietarios en régimen de transparencia contable, que deberá
ser fiscalizado por la Administración.
* PROCEDIMIENTO EXCEPCIONAL.- Para actuaciones de A).- Cu ≤ 5,278 M€ (sin IVA), o B).con unanimidad de sus propietarios (Art. 120-6 y 7).
¾ NO ES PRECEPTIVA LA LICITACIÓN ANTERIOR.
¾ LAS OBRAS SERÁN EJECUTADAS POR EL URBANIZADOR, POR SÍ O
POR CONTRATISTA DE SU ELECCIÓN (A.-) O EN LOS TÉRMINOS QUE
PACTEN ENTRE URBANIZADOR Y PROPIETARIOS (B.-).
NOTA IMPORTANTE.- ¿NO ES INCOHERENTE ESTA EXCEPCIONALIDAD CON EL
RÉGIMEN GENERAL DE APLICACIÓN DEL CONTRATO DE OBRA PÚBLICA?. ¿QUÉ TIENE
QUE VER EL LÍMITE ECONÓMICO NECESARIO PARA PUBLICAR EN EL DOUE CON LA
CONSIDERACIÓN JURÍDICA DE LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS?
Página 13 de 21
Deberes de los propietarios en la ejecución del
planeamiento (Arts. 21 y 23)
Aplicación del principio general de reparto de cargas y beneficios.
Se aplica a las Actuaciones Integradas (Sectores de Urbanizable y Unidades de
Ejecución en Urbano no Consolidado a desarrollar por Programas).
Los propietarios, con cargo al 90% del Aprovechamiento otorgado (en Suelo Urbano -art.
21.2-: disposición equívoca y farragosa: en cualquier caso, debe tenerse en cuenta la Ley
Estatal)……
• Ceden al suelo para las dotaciones públicas de la Red Primaria y
Secundaria necesarias para el desarrollo de la Actuación.
• Ceden el suelo para materializar el 10% del aprovechamiento público. La
Administración abonará los costes en la cuantía que fije el PGOU.
• Costean las cargas de urbanización reguladas en el PAI y las que excedan por
ser necesarias a otras actuaciones, sin perjuicio de la aplicación del canon de
urbanización. (Art….).
SALVEDAD PARA ÁREAS SEMI-CONSOLIDADAS. (Art. 28).
Objetivos a satisfacer por los PAIs (Art. 121)
Los PAIs deben cumplir los siguientes objetivos…
¾ Gestionar la Reparcelación.
¾ Urbanizar completamente la Unidad de Ejecución.
¾ Conectar adecuadamente con las redes de servicios públicos existentes.
¾ Suplementar los servicios públicos en lo necesario para garantizar su
corrección.
¾ Obtener el suelo para PPS.
¾ Ordenar el reparto de cargas y beneficios.
¾ Establecer plazos de edificación.
¾ Complementariamente, asumido por el Urbanizador y NO REPERCUTIDO A
LOS PROPIETARIOS, la realización de obras de interés social, instalaciones
recreativas privadas, obras públicas accesorias, etc……
Página 14 de 21
Aplicación de los convenios a los deberes de la
propiedad (disposición adicional cuarta)
La suscripción “voluntaria” de Convenios entre particulares y la Administración en relación
con la formulación y aprobación del planeamiento o en relación a la ejecución del mismo se
condicionan a:
* En los de Ejecución:
• No podrán alterar las determinaciones del Plan de que se trate.
• No podrán sustituir el procedimiento de aprobación del PAI.
• No podrán perjudicar derechos o intereses de terceros.
* En los de Planeamiento:
• Respetar las facultades de promoción.
• Justificar la conveniencia para el interés general.
• Información pública por ≥ 20 días.
• Respetar normas de rango superior (nulidad).
• Garantizar potestad de planeamiento y condiciones suspensivas.
Ejecución urbanística por gestión directa (Arts.
117, 118, 89, 128 y Disposición Adicional 4ª).
Se considera gestión directa cuando la totalidad de las obras e inversiones son financiadas
con fondos públicos y gestionadas por la Administración, por sí misma o a través de
sus organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público (Art. 117-4).
El Art. 118, también regula la intervención por los Ayuntamientos y por la Administración
autonómica con empresas también participadas mayoritariamente.
Cuando la Iniciativa sea por el Ayuntamiento (Art. 128):
• Redactará la documentación del Art. 126 (Alternativa Técnica del PAI) y Art. 127
(Proposición Jurídico-económica).
• Redacción de la descripción detallada de los compromisos de inversión y gestión
que contrae la Administración actuante y de la disponibilidad de presupuesto
suficiente de financiación en previsión de impago de las cuotas.
• No percibirá beneficio empresarial, pero tampoco está obligada a actuar a “precio
cerrado”.
•
El porcentaje de permuta: en Proyecto de Reparcelación.
• No se establece procedimiento para tramitación de PAIs municipales. Habrá
que arbitrar un periodo de información pública para exponer el contenido, en plica
Página 15 de 21
abierta, de la Alternativa Técnica y de la Proposición Jurídico-económica siguiendo el
procedimiento y plazos previstos para los documentos de ordenación (Art. 134) por
periodo de un mes (Art. 132-1-e) previo anuncio en el DOUE, en el DOGV, en un
periódico y aviso al domicilio fiscal de los titulares catastrales afectados mediante el
procedimiento reforzado previsto en el Art. 134-4.
• Asimismo, se formulará y tramitará el Proyecto de Reparcelación, de acuerdo a lo
previsto en el Art. 169 y siguientes, culminándose con la contratación pública de las
obras de acuerdo a lo establecido en la Legislación de Contratos para la contratación
de las obras públicas.
Cuando la Iniciativa sea de Administración No Municipal (Art. 89):
Por la Generalitat:
Por otras
Administraciones No
Municipales:
Tramitación por procedimiento de Plan Especial ≡
exposición pública y aprobación provisional por Consellería
sectorial y aprobación definitiva por Consellería de
urbanismo.
Administración actuante la Generalitat.
Podrán promover PAIs públicos, en ejercicio de sus
competencias específicas, por el procedimiento previsto
para la Generalitat.
Iniciando la tramitación, se necesitará la conformidad del
Conseller de urbanismo para aprobar PAIs alternativos.
Si la promotora dispone de potestad expropiatoria, será la
Administración actuante. Si no, lo será el Ayuntamiento.
- Alternativamente, podrán tramitar los PAIs por el
procedimiento ordinario (gestión indirecta), a través de
los Ayuntamientos (posibilidad de Convenio Interadministrativo-Disposición Adicional 4ª).
FINANCIACIÓN DE LA ACTUACIÓN.El pago en metálico a los propietarios, solo puede ser impuesto cuando sea imposible la
retribución en suelo (cuando lo soliciten los propietarios) ≡ Artículo 162-2-b).
El abono de las cuotas se realizará contra obra ejecutada: ya no cabe anticipación de las
mismas (Artículo 163-2).
NOTA IMPORTANTE.-
Estas modificaciones sobre el procedimiento
establecido en la LRAU y en el tradicional de
Cooperación, dificulta sensiblemente la gestión
directa pública.
Página 16 de 21
Ejecución de los programas de actuación
integrada (Arts. 162 a 167 y 181).
MODOS DE COSTEAR LA EJECUCIÓN. (Art. 162).
Se considera preferente el pago en aprovechamiento (y Art. 167).
Solo puede imponerse el pago en metálico ……..
¾ cuando sea imposible la retribución en aprovechamiento por consolidación
por la edificación o existencia de reparcelación previa.
¾ cuando lo soliciten los propietarios.
Podrá imponerse el abono mixto, cuando concurran parcialmente las circunstancias del
apartado anterior.
RENUNCIA DE PROPIETARIOS A LA EJECUCIÓN. (Art. 162-3).
Los propietarios pueden renunciar a la ejecución, mediante solicitud a la Administración de
“justa compensación por la pérdida de su finca” (sic).
En el Acuerdo de Aprobación del Proyecto de Reparcelación, la Administración fijará el
“valor real de la finca de origen”….. “según criterios objetivos”, previa tasación en su caso,
por el propietario solicitante.
NOTA.- Obviamente, el valor a determinar por la Administración deberá ser el establecido por
la Legislación Estatal del Suelo.
ABONO DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN. (Art. 163-2).
Las Cuotas se abonarán contra Certificación de Obra y acreditación de los Gastos
Generales soportados hasta ese momento y establecidos en una Memoria y una Cuenta
Detallada y justificada, que se someterá previamente a audiencia de los propietarios (Art.
181-1).
El Ayuntamiento aprobará las Cuotas en el plazo de un mes desde su presentación,
operando el silencio positivo.
NOTA.- Ya no hay pago anticipado. Dificultad adicional para la Gestión Directa por la
Administración.
Los propietarios deberán abonarlas en el plazo de un mes desde que se les notifique. El
retraso: intereses de demora a favor del Urbanizador.
El Urbanizador y propietarios podrán convenir un aplazamiento de pagos (Art. 181-4), sin
que pueda superar el inicio de la edificación y siempre será obligatorio cuando se acredite la
insuficiencia financiera y patrimonial del propietario y se cumpla que …
¾ se proponga, como única, la modalidad del pago en metálico.
¾ cuando existan edificaciones compatibles con la ordenación y el propietario
opte por la retribución en metálico.
Página 17 de 21
NOTA.- Considerar que según el Art. 28 para edificaciones localizadas en actuaciones que
ya dispongan de algunos servicios, no procede imponer cuotas en el PAI correspondiente,
salvo que se difieran al momento de reedificación.
Las cuotas se podrán corregir (obviamente), en función del valor correspondiente del
aprovechamiento (uso y edificabilidad) atribuido.
Los coeficientes de ponderación se podrán establecer, bien en el PAI, bien en el Proyecto
de Reparcelación (Art. 181-5).
NOTA.- Obviamente, lo lógico será justificarlos en un Estudio de Mercado actualizado para
los diferentes productos inmobiliarios.
Página 18 de 21
La ejecución urbanística
mediante programas de
actuación aislada (PAAs).
Objetivos de los programas de actuación aislada
-PAAS- (Art. 146).
Instrumentos de gestión para la ejecución de parcelas ubicadas en Suelo Urbano y que
tendrán como objetivos:
•
ejecución de obras de urbanización perimetrales a la parcela edificable,
necesarias para dotarla de su condición de solar y que afectando a varios
propietarios, no hay acuerdo entre ellos.
•
en parcelas ya solares, cuando para edificarlos sea necesaria la regularización de
sus límites (“normalización de fincas”) y no haya acuerdo entre los afectados.
•
en parcelas ya solares, cuando esté pendiente de repartir jústamente los costes y
beneficios y no hubiera acuerdo entre los propietarios afectados.
•
cuando el inmueble se encuentre sometido al régimen de edificación o de
rehabilitación forzosa.
La iniciativa de los PAAs puede ser pública o privada.
•
La Administración podrá formularlos por gestión directa, bien por ella misma, bien
por sus organismos o empresas de capital íntegramente público.
•
Los promotores particulares habrán de acreditar la disponibilidad civil sobre
terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela en cuestión y que lo
hará antes de 3 años.
•
En Centros Históricos delimitados en el PGOU, se considera acreditada la
disponibilidad con ≥ 10% de la propiedad.
•
Se exceptúa la disponibilidad de terrenos en los casos de ejecución forzosa de
edificación / rehabilitación.
•
El adjudicatario quedará sujeto al estatuto del urbanizador con las peculiaridades
establecidas en la LUV.
Página 19 de 21
Contenido de la documentación técnica a
presentar (Art. 147).
LA ALTERNATIVA TÉCNICA.
•
Anteproyecto de Edificación o Rehabilitación.
•
Plan de Reforma Interior o Estudio de Detalle, en su caso.
•
Proyecto de Urbanización o de Obras Ordinarias (ver Art. 155).
• Proyecto de Reparcelación (ordinaria, económica u horizontal) o Proyecto de
Expropiación por Tasación Conjunta.
LA PROPOSICIÓN ECONÓMICA.
•
Propuesta de precio de adquisición del inmueble (modalidad de expropiación) o …..
•
Propuesta de participación de los propietarios en el desarrollo del PAA (modalidad
de aportación).
•
Condiciones de realojo a los residentes, en su caso.
En coherencia con la consideración del estatuto del Urbanizador, los aspirantes a
adjudicatarios del PAA, deberán cumplir …….
•
Los requisitos jurídicos establecidos en los Arts. 119, 121, 122 y 123.
•
Presentación en “sobre separado” de los requisitos de acreditación, personalidad y
capacidad del solicitante, tal como establece el Art. 133-1.
•
GARANTÍAS (Art. 148).
•
El adjudicatario ha de garantizar el 100% de las indemnizaciones, costes de realojo
y obras de urbanización y entre 7-25% de los costes de edificación.
•
Las fianzas se devolverán al cumplimiento de los compromisos, salvo en la
modalidad expropiatoria, que se mantendrá el 20% hasta que adquiera firmeza el
justiprecio.
Procedimiento de tramitación y aprobación del
PAA.
En coherencia legal y al no establecerse procedimiento específico, el procedimiento de
tramitación y adjudicación de los PAAs será el mismo que el establecido para los PAIs.
Sin embargo, parece necesario plantear las siguientes salvedades:
•
Para los PAAs que no comporten Obras de Urbanización, NO EXISTE
PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO EN LA LUV. Deberá estarse al desarrollo
reglamentario, sin perjuicio de que los Ayuntamientos, sobre la base de su
Página 20 de 21
capacidad normativa, en las BASES PREVIAS al Concurso, establezcan un
procedimiento concreto (serviría como modelo, el establecido en la LRAU para los
PAIs).
•
No sería necesaria la aplicación del Anuncio en el DOUE ni la contratación del
empresario-constructor, EN EL CASO DE QUE EL PAA NO COMPORTARA LA
EJECUCIÓN DE OBRAS DE URBANIZACIÓN (como en los casos de
normalización de fincas, reparto de cargas y beneficios o edificación / rehabilitación
forzosa exclusivas).
•
EN EL CASO DE LOS PAAs CON OBRAS DE URBANIZACIÓN (EN LA
PRÁCTICA TOTALIDAD DE LOS MISMOS), EN LOS QUE EL VALOR DE LAS
OBRAS DE URBANIZACIÓN FUERAN ≤ 5,278 M€ (sin IVA) O EXISTIERA
ACUERDO DE LA TOTALIDAD DE PROPIETARIOS, TAL COMO ESTABLECE EL
Art. 120-6 y 7, EL URBANIZADOR PODRÁ CONTRATAR DIRECTAMENTE LAS
OBRAS O REALIZARLAS ÉL MISMO.
•
No sería necesaria la tramitación del Art. 134, si no se acompañara de documento
de ordenación detallada.
•
Los criterios de adjudicación (Art. 147-3), serán los siguientes:
1
Preferencia por la proposición económica que ofrezca mejores condiciones
económicas y facilidades de realojo a la totalidad de propietarios y titulares de
bienes y derechos. No se entiende bien esta regulación: en los PAIs de la LUV
no hay “plicas cruzadas”, pues cada Alternativa Técnica va con su Proposición
Económica:
2
Subsidiariamente, la que comporte una mayor parte alícuota del valor del
conjunto de bienes y derechos, superando un 20% el valor de la oferta
siguiente. Si ninguna superara este margen, se preferirá la que tenga mayor
apoyo explícito de propietarios y titulares afectados:
NOTA: Igual argumento anterior: si cada Alternativa Técnica va con su Plica, solo pueden
ser comparadas en conjunto y elegirse una propuesta completa. No se puede mezclar la
Plica de una con la Alternativa Técnica de otra.
NOTA FINAL.- De lo expuesto, se deduce la necesidad de, en vía reglamentaria o en vía
normativa municipal, completar y reajustar el procedimiento de los PAAs.
Página 21 de 21