SENTENCIA DEFINITIVA 235/2015 Saltillo, Coahuila, a nueve (09) de septiembre de dos mil quince (2015). Vistos para dictar sentencia definitiva del juicio ordinario civil, radicado bajo el número de expediente 784/2014 acumulado al 14/2015, promovido por XXXXXXXXXX, en contra de XXXXXXXXXX; y, RESULTANDO Primero. Mediante escrito presentando en Oficialía Común de Partes compareció ante este juzgado XXXXXXXXXX a demandar en la vía ya señalada de XXXXXXXXXX la PRÓRROGA del contrato de arrendamiento celebrado el uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004), respecto del XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX, así como los gastos y costas que se generen por el trámite del juicio. Para obtener lo anterior, el interesado se fundó en el hecho de que el uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004), los aquí litigantes celebraron un contrato de arrendamiento respecto del XXXXXXXXXX descrito en el párrafo anterior, en el que estableció un negocio de paletería, estableciendo en la cláusula cuarta del mismo, que el término del contrato de referencia sería por diez años que empezarían a partir del día de su celebración para concluir el uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014) y, llegado dicho plazo el arrendador no se opuso a que el aquí actor en el carácter de arrendatario, continuara en el uso del inmueble, por lo que a su consideración ese convirtió en contrato por tiempo indefinido. Agregó, que con fecha trece (13) de octubre de dos mil catorce (2014), el hoy demandado, le hizo saber que daba por terminado el contrato que nos ocupa, que el importe de la renta era la cantidad de $32,120.00 (treinta y dos mil ciento veinte pesos 00/100 moneda nacional), convirtiéndose de contrato por tiempo indefinido en contrato por tiempo determinado, ya que estableció la fecha para concluir el día trece (13) de diciembre de dos mil catorce (2014). También dijo, que el hoy demandado le manifestó que daba por terminado el contrato de arrendamiento y con ello lo hizo de tiempo determinado, al establecer una fecha para su conclusión, por una parte y por la otra, ante la negativa del hoy demandado de seguirle rentando el bien respectivo, considera encontrarse en los supuestos legales para solicitar las prórrogas normal y adicional de un año más cuatro meses por cada año arrendado, toda vez que durante ese tiempo, acudiendo para ello ante esta autoridad. Segundo. Admitida que fue la demanda se le asignó el número estadístico 784/2014, y se ordenó el emplazamiento a la parte demandada para que en el plazo de nueve días compareciera a manifestar lo que a su derecho conviniere, habiéndolo hecho oportunamente mediante escrito presentado ante este juzgado, en la cual, reconoció la existencia del contrato de arrendamiento, su posterior reconducción por tiempo indefinido y el aviso indubitable. Sin embargo, negó que el contrato se haya convertido en uno de tiempo determinado en virtud del aviso indubitable ya que esa no fue la voluntad del demandado, pues lo que pretendía fue la terminación del negocio jurídico y otorgar el plazo legal de dos meses para la desocupación. Tercero. Por escrito presentando en Oficialía Común de Partes compareció a este órgano jurisdiccional XXXXXXXXXX a demandar en la vía ordinaria civil de XXXXXXXXXX la TERMINACIÓN del contrato de arrendamiento celebrado entre los aquí litigantes sobre el XXXXXXXXXX, la desocupación y entrega del mismo, pago de rentas pendientes, daños y perjuicios, así como los gastos y costas. La parte interesada relató para justificar sus pretensiones, el hecho de que el uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) convino con su contraparte un contrato de arrendamiento sobre el XXXXXXXXXX descrito en líneas anteriores, cuyo vencimiento se pactó para el uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014). Expuso, que una vez transcurrido el periodo de vigencia ninguna de las partes definieron en forma verbal o escrita la renovación o modificación de los términos y condiciones del negocio jurídico, ni tampoco sucedió en ningún momento que el demandado solicitara extrajudicial o judicialmente la prórroga legal, además, señaló que entre las partes se recondujo tácitamente el contrato de arrendamiento objeto de la demanda pues ambos siguieron cumpliendo las obligaciones del propio contrato, destacando que ello fue sin pactar en forma verbal o escrita nueva fecha de plazo de vigencia; pues a consideración del interesado se renovó legalmente por una vigencia indefinida. Manifestó, que dada la relación contractual de vigencia indefinida, el trece (13) de octubre de dos mil catorce (2014) interpeló a su contraparte, mediante aviso indubitable realizado ante la fe del Notario Público XXXXXXXXXX con ejercicio en esta ciudad, informando por ese acto en forma expresa y formalmente la terminación de la relación contractual de arrendamiento, concediéndole el término de dos meses para la desocupación y entrega del inmueble. Finalmente, dijo que expirado el término concedido por medio de la interpelación, es decir, el trece (13) de diciembre de dos mil catorce (2014), el demandado no desocupó ni entregó la finca arrendada; y de manera extrajudicial se le ha requerido desde entonces y constantemente al mismo para que cumpla con dicha obligación, sin embargo éste no lo ha hecho, razones por las cuales acude ante esta autoridad. Cuarto. Admitida que fue la demanda, se radicó bajo el número de expediente 14/2015, y se ordenó el emplazamiento a la parte demandada para que en el plazo legal compareciera a emitir su contestación, la cual, llevó a cabo en escrito presentado ante este juzgado, reconociendo la existencia del contrato de arrendamiento, su posterior reconducción por tiempo indefinido y el aviso indubitable. Sin embargo, refirió que desde la fecha de la interpelación realizada por el actor el trece (13) de octubre del dos mil catorce (2014), se puede apreciar que ya transcurrió con exceso el término de diez días para promover el presente juicio, operando la tácita reconducción a favor del demandado, a más de que, el propio actor ha estado recogiendo la renta y entregado los recibos dentro del juicio 784/2014 tramitado en este juzgado y también, en base a tal procedimiento opuso la excepción de conexidad. Así mismo, en sentencia interlocutoria 74/2015 dictada en audiencia celebrada el veintisiete (27) de marzo del presente año, se ordenó la acumulación del expediente 14/2015 al 784/2014, lo cuales, fueron tramitados en forma separada y una vez concluidas todas las etapas procesales, quedaron ambos juicios en estado de resolución; y CONSIDERANDO Primero. Es necesario hacer mención que el objeto de la acumulación de autos, es que dos juicios conexos se resuelvan en una sola sentencia, ello con el fin de evitar que dos sentencias distintas puedan resultar contradictorias. En tal contexto, se resalta que en ambos expedientes la litis planteada se ciñe en determinar si el contrato de arredramiento de fecha uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) que fue reconducido tácitamente por las partes quedando a virtud de ello por tiempo indefinido, se convirtió o no, a consecuencia del aviso indubitable realizado por XXXXXXXXXX, en uno de vigencia determinada; y partiendo de ello, dilucidar sobre las prestaciones de las partes consistentes por un lado sobre la prórroga, y por otro, la terminación del mismo. Se llega a esa conclusión, puesto que tanto XXXXXXXXXX (arrendatario), como XXXXXXXXXX (arrendador) reconocieron en sus respectivos escritos que fijaron el debate en ambos juicios los siguientes hechos, que en términos del artículo 409 del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila quedan fuera de la controversia a resolver. 1. La existencia del contrato celebrado el uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004), al respecto del XXXXXXXXXX, que concluyó el día uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014). 2. La tácita reconducción de dicho contrato, a virtud de la falta de oposición de las partes a seguir arrendando el inmueble, continuando si vigencia por tiempo indefinido. 3. La existencia del aviso indubitable realizado el trece (13) de octubre de dos mil catorce (2014), por el cual se hizo saber que daba por terminado el contrato de arrendamiento. Así pues, XXXXXXXXXX alegó que el contrato que se recondujo tácitamente y que era por tiempo indeterminado, se convirtió en uno de tiempo definido en virtud del aviso indubitable realizado por su contraparte en el cual se le otorgaba un plazo de dos meses para desocupar el bien que interesa; situación que el arrendatario interpreta en el sentido de que tal manifestación de voluntad implica que el negocio jurídico objeto de este juicio adquirió una fecha de vencimiento, que lo fue el trece (13) de diciembre de dos mil catorce (2014). Sin embargo, este juzgador no comparte tal interpretación ya que del análisis de las pruebas documentales aportadas por las partes al juicio, consistentes tanto en el acta fuera de protocolo levantada por el Notario Público XXXXXXXXXX de este Distrito Notarial (véase foja 31 del expediente 784/2014), como en el aviso signado por el arrendador (véase foja 10 del mismo juicio), no se revela que la voluntad de XXXXXXXXXXhaya sido la de modificar el contrato en un arrendamiento por tiempo definido con vencimiento a la fecha que alega su contraparte, y por el contario, de su lectura se obtiene que la intención de éste último fue dar por terminado el negocio jurídico en seguimiento a las reglas que establece para ello el artículo 2901 del Código Civil para el Estado de Coahuila. Dichas documentales que exhibió la parte actora junto con su demanda, hacen prueba plena toda vez que no fueron objetadas en los términos del artículo 463 del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila, atribuyéndoles eficacia demostrativa de conformidad con lo dispuesto por los artículos 461 y 513 del mismo ordenamiento. Además, el resto del material probatorio ofertado y desahogado por XXXXXXXXXX, tanto en el expediente 784/2014 como en el 14/2015, no aportó certeza sobre el supuesto consentimiento del arrendador para convertir la vigencia del contrato en determinada, pues en las confesionales y declaraciones de parte XXXXXXXXXX negó tal situación; igualmente, de las testimoniales que obran en las constancias de ambos procesos se advierte que los declarantes nada manifestaron con respecto a la voluntad de transformar la vigencia del contrato. En mayor abono a lo anterior, debe destacarse que de una interpretación sistemática de los artículos que integran el capítulo relativo a la terminación del arrendamiento, en el cual se contiene el ya referido numeral 2901, este juzgador estima que el plazo de dos meses a que refiere el código civil en aplicación refiere únicamente a un lapso prudente que se concede al inquilino para desocupar el inmueble arrendado, sin que pueda considerarse que ello entrañe la voluntad del requirente para otorgar nueva vigencia al contrato, pues, el fin de dicho aviso indubitable es dar por terminada la relación contractual. Esto, obtiene mayor sustento en base al siguiente criterio. Séptima Época. 256993. Tribunales Colegiados de Circuito. Aislada. Semanario Judicial de la Federación. Volumen 26, Sexta Parte. Materia(s): Civil. Tesis: Página: 15. ARRENDAMIENTO. EL TERMINO QUE SE CONCEDE AL ARRENDATARIO PARA QUE DESOCUPE LA LOCALIDAD ARRENDADA, CUANDO EL ARRENDADOR LE NOTIFICA LA TERMINACION DEL CONTRATO, NO ES UN TERMINO DE VIGENCIA, SINO EL DE LA INTERPELACION. No es exacto que el término que se concede a un arrendatario para que desocupe el local arrendado, cuando el arrendador quiere dar por terminado un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido o voluntario, o bien un contrato de arrendamiento que siendo por tiempo fijo se ha convertido en indefinido por virtud de la tácita reconducción, sea un término de vigencia final que venga a transformar el contrato en definido o a tiempo fijo, de tal manera que resulte aplicable al caso el artículo 2485 del Código Civil referente a la prórroga del contrato por un año mas, si el inquilino se encuentra al corriente en el pago de sus rentas. Se dice que ese término de dos meses a que se refiere el artículo 2478 del Código Civil o el convencional que las partes hubieren fijado en el contrato no es de vigencia o de duración postrera del contrato de arrendamiento, porque ese lapso sólo viene a ser el plazo de la interpelación que resulta de la transformación de la obligación del arrendatario de devolver la cosa dada en arrendamiento, de indeterminada, a determinada o por tiempo fijo. En efecto, en el ámbito doctrinal de las obligaciones, se distinguen obligaciones exigibles a cierto tiempo o a plazo, que por esta circunstancia son obligaciones de duración definida, en cuyo caso no se necesita interpelar al deudor u obligado para ponerle en mora o para que cumpla con la obligación, porque el mismo término interpela por el acreedor (dies interpellat pro homine). En cambio, existen otras obligaciones cuyo cumplimiento o exigibilidad no está previsto por las partes en el contrato o en la ley, y en tales condiciones es menester transformar esa obligación de duración indeterminada, por una obligación cierta o para día fijo. Esto se consigue a través de la interpelación para poner en mora al deudor u obligado y en el Código Civil se tiene una regla general en el artículo 2080, según el cual, si no se ha fijado el tiempo en que debe hacerse el pago o cumplirse con una obligación, si se trata de obligaciones de dar, se requiere poner en mora al deudor interpelándolo ya judicialmente (en vía de jurisdicción voluntaria), o ya extrajudicialmente ante notario o por medio de dos testigos. Trasladadas las anteriores ideas al contrato de arrendamiento, se tiene que el artículo 2478 del Código Civil fija la regla especial para transformar la obligación indeterminada del arrendatario de entregar o devolver la cosa dada en arrendamiento, en obligación determinada o a tiempo fijo; y así dispone este precepto que todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado entre los que también se encuentran los reconductos, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dado en forma indubitable con dos meses de anticipación si el predio es urbano, y con un año si es rústico. Este aviso en forma indubitable obviamente se puede efectuar en la forma como lo dispone el artículo 2080 del Código Civil, o sea, judicialmente, ante notario o por medio de dos testigos. Por tanto, ese término de dos meses o un año a que alude el artículo 2478 del Código Civil o bien el convencional que hayan estipulado los contratantes en el contrato de arrendamiento, no es un término de duración postrera del contrato, sino el término de la interpelación para obligar al arrendatario a que haga entrega del local arrendado. En consecuencia, explicada así la naturaleza jurídica de ese plazo para la entrega o devolución de la cosa dada en arrendamiento, cuando el arrendador le da aviso al arrendatario de la terminación del contrato de arrendamiento, resulta absurdo jurídico hablar de una prórroga de contrato fundada en lo dispuesto en el artículo 2485 del Código Civil, puesto que la prórroga sólo procede cuando se trata de la expiración de un contrato por tiempo fijo. Por tanto, en atención a lo recién expuesto, aunado a lo narrado por XXXXXXXXXX en sus escritos respectivos, así como la confesión expresa que tiene valor probatorio pleno conforme al artículo 513 de la normatividad procesal en aplicación, y que deriva del reconocimiento de XXXXXXXXXX sobre la tácita reconducción del arrendamiento que concluyó el uno (01) de octubre de dos mil catorce (2014) en virtud de la falta de oposición de las partes a seguir arrendando el inmueble, y por tratarse de una finca urbana, con fundamento en el artículo 2908 de la legislación sustantiva en cita se concluye que, tal y como lo señala el arrendador, dicho contrato es por tiempo indefinido. En este contexto, es el momento de analizar la PRÓRROGA del contrato de arrendamiento recién examinado y que es solicitada por XXXXXXXXXXdentro del juicio radicado en este bajo el número estadístico 784/2014. Sobre ello, debe decirse que el artículo 2904 del Código Civil para esta Entidad, dispone que: "No proceden las prórrogas en los contratos celebrados por tiempo indefinido". De ahí, tomando en consideración que dentro de este juicio quedó acreditado que el contrato celebrado por los aquí litigantes el uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) sobre el bien que ellos mismos refieren, fue reconducido tácitamente, por ende, se trata de un arrendamiento por tiempo indefinido, al que nuestra legislación no dá la posibilidad de prorrogar, y en consecuencia a ello, con fundamento en tal disposición, este juzgador habrá de declarar improcedente la acción por la que se pretende obtener la prórroga del contrato que nos ocupa. En consecuencia, es innecesario adentrarse al estudio de la acción ejercida por XXXXXXXXXX y los motivos de prórroga que alega, así como al examen de las defensas y excepciones formuladas por la parte demandada. Esto, encuentra apoyo en los siguientes criterios, aplicando el primero de ellos por analogía: Sexta Época. 272563. Tercera Sala. Tesis Aislada. Semanario Judicial de la Federación. Volumen XII, Cuarta Parte. Materia(s): Civil. Página: 9. ACCION, ESTUDIO DE SUS ELEMENTOS. Si la autoridad responsable examinó exclusivamente un primer elemento de la acción deducida, consistente en si el demandado cumplió o no con sus obligaciones y concluyó que no se demostró este elemento, lógicamente era innecesario estudiar los demás que debían concurrir para la procedencia de la acción, y las omisiones en que incurrió respecto al estudio de los demás elementos de la acción y otras pruebas, no agravian a la actora. Sexta Época. 272327. Tercera Sala. Tesis Aislada. Semanario Judicial de la Federación. Volumen XVI, Cuarta Parte. Materia(s): Civil. Página: 87. EXCEPCIONES, INNECESARIO ESTUDIO DE LAS (LEGISLACION DEL ESTADO DE PUEBLA). Aun cuando es cierto que el juzgador debe resolver el asunto planteado a su conocimiento de acuerdo con las acciones y excepciones de las partes, es sabido que el actor deberá comprobar los hechos constitutivos de su acción y cuando no lo haga, es inútil e innecesario entrar a estudiar las excepciones opuestas por la parte demandada, y si obra así la autoridad, no ha infringido en perjuicio del promovente quejoso las disposiciones legales que se reclaman en el concepto ni se han violado garantías constitucionales. Aparte de que en todo caso, de no haberse hecho el estudio de las excepciones opuestas, su reclamación incumbía al demandado, que es a quien seguramente beneficiaría su procedencia y no al actor. Luego, por lo que hace a la TERMINACIÓN del contrato de arrendamiento que nos ocupa, y que solicita el arrendador XXXXXXXXXXdentro del juicio ordinario civil tramitado por esta autoridad bajo el expediente 14/2015; acode a los hechos expuestos por el interesado, y atento al contenido del artículo 2901 del Código Civil para el estado de Coahuila, en relación con el numeral 423 de la legislación procesal aplicable, le corresponde al actor a fin de obtener la terminación del contrato que nos ocupa, justificar que le hizo saber al arrendatario su voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento, mediante aviso indubitable. Respecto a este hecho, obran en autos la documentales consistentes en acta fuera de protocolo levantada por el Notario Público XXXXXXXXXX de este Distrito Notarial (véase foja 31 del expediente 784/2014), y aviso signado por el arrendador (véase foja 10 del mismo juicio), que fueron exhibidas por XXXXXXXXXX y XXXXXXXXXX, respectivamente, mismas que fueron debidamente valoradas en párrafos que anteceden. De la lectura de tal material probatorio, se desprende que el arrendador dio legal aviso indubitable, por efectuarse mediante fedatario público, al arrendatario sobre su voluntad de dar por terminado el contrato en el que operó la tácita reconducción; máxime, que (como ya se dijo) XXXXXXXXXX no justificó que en dichos documentos se contenga una intención distinta a esa. Igualmente, de los documentos se observa que dicho aviso indubitable se efectuó el trece (13) de octubre de octubre (2014), y que a partir de ese día se concedió un plazo de dos meses para desocupar el inmueble, mismo que concluyó el trece (13) de diciembre de dicho año. No pasa desapercibido para este juzgador, el hecho narrado por el propio XXXXXXXXXX en cuanto a que desde la fecha de la interpelación, es decir, trece (13) de octubre de dos mil catorce (2014), ha transcurrido en exceso el término de diez (10) días que ha establecido la Suprema Corte de Justicia de la Nación para que el arrendador se oponga a la tácita reconducción, operando ésta última a favor del arrendatario, alegando también que la actualización de dicha figura se corrobora con el hecho de que el actor ha estado recogiendo la renta y entregado los recibos respectivos dentro del juicio ordinario civil 784/2014 que también atañe en esta sentencia; y, para justificar esto invocó la siguiente jurisprudencia en sus conclusiones. Novena Época. 189248. Primera Sala. Jurisprudencia. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XIV, Julio de 2001. Materia(s): Civil. Tesis: 1a./J. 31/2001. Página: 352. TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Si se toma en consideración que la tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, y que dicha presunción inicia una vez que éste ha vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la voluntad de consentir esa novación (actos de oposición que pueden destruir esa presunción), debe manifestarse después del vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el vencimiento se inicia el término de la presunción a favor del inquilino para que opere esa figura jurídica y, por tanto, no puede legalmente manifestarse oposición cuando todavía está vigente el contrato respectivo, pues sostener lo contrario sería tanto como desnaturalizar la figura jurídica de la tácita reconducción. Por consiguiente, la oposición para la continuación del arriendo debe ser manifestada por el arrendador después del vencimiento del contrato, pero dentro del término prudente que señalan las jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, páginas 81 y 557, respectivamente, de rubros: "ARRENDAMIENTO, TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE." y "TÁCITA RECONDUCCIÓN. REQUISITOS PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez días contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato. No obstante a lo anterior, tales consideraciones son tendientes a defender el derecho del arrendatario a obtener una tácita reconducción, y por ello, no guardan relación con el conflicto que ahora se dilucida, pues tanto arrendador como arrendatario han otorgado y reconocido expresamente el derecho recién mencionado, según las constancias de los juicios que ahora se resuelven; resultando innegable que ambas partes han litigado en función a un contrato de arrendamiento en el que ha operado la tácita reconducción, pues uno solicitó la prorroga de éste y otro pidió su terminación, sin que la pretensión de ninguno de ellos haya sido el reconocimiento de dicha figura jurídica. Es por tales motivos, que la jurisprudencia invocada se estima inaplicable, y por ende, tales manifestaciones infundadas. Entonces, acorde a los motivos desarrollados en este fallo, se concluye que XXXXXXXXXX, probó los elementos constitutivos de la acción de terminación de contrato de arrendamiento que ejerció, en tanto que XXXXXXXXXX, no justificó sus defensas; máxime, que (como ya se dijo) su acción sobre prorroga a ese negocio jurídico, resultó improcedente. Esto con fundamento en los artículos 2901 y 2094 del Código Civil para el Estado de Coahuila. Consecuentemente, deberá declararse la terminación del contrato de arrendamiento del uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) y en el que operó la tácita reconducción volviendo su vigencia a tiempo indefinido, celebrado entre XXXXXXXXXX, como arrendador, y XXXXXXXXXX, en el carácter de arrendatario, respecto del inmueble consistente en XXXXXXXXXX. También, habrá de condenarse al arrendatario XXXXXXXXXX, a la desocupación y entrega de la finca arrendada a XXXXXXXXXX; y, al pago de las rentas que se encuentren pendientes, así como al cumplimiento de las demás que se generen hasta el total desalojo del inmueble objeto del contrato. Lo anterior, bajo el entendido de que dichas prestaciones deberán de cumplirse dentro de los cinco días siguientes al en que se requiera este fallo, siempre y cuando sea legalmente ejecutable, además, de que respecto a la condena sobre cantidades ilíquidas habrán de ser liquidadas en ejecución de sentencia. No ha lugar a condenar respecto de los daños y perjuicios solicitados por XXXXXXXXXX, pues el interesado no sustentó tales prestaciones en los hechos bajo los que considere se causaron tales afectaciones, y aun sin conceder lo anterior, las pruebas que ofertó y le fueron desahogadas no revelaron nada al respecto; ya que es necesario justificar fehacientemente tales extremos dado a que no todo incumplimiento genera necesariamente daños y perjuicios por lo que éstos deben de acreditarse en forma independiente, pues sostener lo contrario implicaría decretar una condena en forma automática incluso en los casos en los que no se haya generado daño o perjuicio alguno; por ende, deberá absolverse a XXXXXXXXXX de dicha pretensión. Ello se apoya en la siguiente jurisprudencia. Novena Época. 184165. Tribunales Colegiados de Circuito. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta XVII. Junio de 2003. Página: 727. Tesis: I.7o.C. J/9. Jurisprudencia. Materia(s): Civil. DAÑOS Y PERJUICIOS. EL DERECHO A ELLOS DEBE DEMOSTRARSE EN FORMA AUTÓNOMA AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN EN QUE SE FUNDEN, EN TANTO ESTA ÚLTIMA NO IMPLICA QUE NECESARIA E INDEFECTIBLEMENTE SE CAUSEN. Si bien conforme a lo dispuesto por el artículo 2110 del Código Civil Federal, tales renglones deben ser el resultado del incumplimiento de una obligación, no puede sostenerse que ante tal supuesto el afectado forzosa y necesariamente sufra pérdida o menoscabo en su patrimonio o se vea privado de cualquier ganancia lícita de acuerdo con los artículos 2108 y 2109 del propio ordenamiento, pues casos habrá en que aun ante el deber incumplido ninguna afectación de aquella índole traiga consigo. De lo anterior se sigue que no basta con demostrar el extremo aludido para sostener que se materializaron los daños y perjuicios, que por lo mismo deben probarse en forma independiente, ya que sostener lo contrario conduciría a decretar una condena en forma automática aun en aquellos casos en que no se resintió ninguna de las afectaciones a que se hizo mérito. Tal es el sentido de la jurisprudencia que puede verse en el Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 19171985, Cuarta Parte, página 357, que dice: "DAÑOS Y PERJUICIOS. CONDENA GENÉRICA.-Los artículos 85, 515 y 516 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, y los códigos procesales de los Estados de la República que tienen iguales disposiciones, permiten concluir que si el actor en un juicio que tiene por objeto principal el pago de daños y perjuicios, probó su existencia y su derecho a ser indemnizado, pero no rindió pruebas que permitan precisar su importe, ni establecer las bases con arreglo a las cuales debe hacerse la liquidación, la condena al pago genérico de los mismos es procedente, reservándose la determinación de su cuantía para el procedimiento de ejecución de sentencia.". Desde el momento en que el criterio exige las pruebas del derecho a ser indemnizado, éste no puede ser otro que la presencia de la pérdida, menoscabo o privación que ya quedaron mencionados y, por tanto, si no quedan acreditadas no habrá lugar a la condena por daños y perjuicios, aunque prevalezca la relacionada con que la obligación debe cumplirse. Segundo. Estimando que el caso en estudio no se encuentra comprendido en ninguno de los supuestos previstos por el artículo 136 del Código Procesal Civil, no ha lugar a hacer especial condenación en costas en esta instancia. Por lo expuesto y fundado, se concretan los siguientes: PUNTOS RESOLUTIVOS Primero. Es improcedente la acción ejercida por XXXXXXXXXX en la que se solicitó la prórroga del contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Segundo. XXXXXXXXXX probó los elementos constitutivos de la acción de terminación de contrato de arrendamiento que ejerció, en tanto que XXXXXXXXXX, no justificó sus defensas. Tercero. Se declara la terminación del contrato de arrendamiento del uno (01) de octubre de dos mil cuatro (2004) y en el que operó la tácita reconducción volviendo su vigencia a tiempo indefinido, celebrado entre XXXXXXXXXX, como arrendador, y XXXXXXXXXX, en el carácter de arrendatario, respecto del inmueble consistente en XXXXXXXXXX. Cuarto. Se condena al arrendatario XXXXXXXXXX, a la desocupación y entrega de la finca arrendada a XXXXXXXXXX; y, al pago de las rentas que se encuentren pendientes, así como al cumplimiento de las demás que se generen hasta el total desalojo del inmueble objeto del contrato. Lo anterior, bajo el entendido de que dichas prestaciones deberán de cumplirse dentro de los cinco días siguientes al en que se requiera este fallo, siempre y cuando sea legalmente ejecutable, además, de que respecto a la condena sobre cantidades ilíquidas habrán de ser liquidadas en ejecución de sentencia. Quinto. Se absuelve a XXXXXXXXXX del pago de los daños y perjuicios que se le reclamaron. Sexto. No ha lugar a hacer especial condenación en costas en esta instancia. Notifíquese personalmente. Así lo resolvió y firma el licenciado Jesús Antonio Dávila Villanueva Juez Tercero de Primera Instancia en Materia Civil del Distrito Judicial de Saltillo, ante el licenciado Juan Alberto Valdés Cardona Secretario de Acuerdo y Trámite que autoriza y da fe de sus actos. Doy fe. En la misma fecha se fijó la resolución que antecede en la lista de acuerdo. Conste. Expediente 784/2014 acumulado al 14/2015. javc