2006061430 - Superintendencia Financiera de Colombia

AVALÚOS, REGLAS PARA BIENES EN GARANTÍA Y DACIÓN EN PAGO
Concepto 2006061430-002 del 8 de diciembre de 2006.
Síntesis: Criterios para la realización de avalúos de los bienes recibidos en garantía y de los
bienes recibidos en dación en pago. Reglas de objetividad, certeza de la fuente, transparencia,
integridad y suficiencia, independencia y profesionalidad del avaluado, antigüedad y
contenido mínimo del avalúo.
«(…) solicita información sobre la obligatoriedad de presentación de avalúos de parte de los
entes vigilados por la Superintendencia Financiera y las normas vigentes.
Sobre el particular, sea lo primero manifestarle que las entidades vigiladas por la
Superintendencia Financiera de Colombia están obligadas a llevar su contabilidad bajo las
normas especiales que para el efecto dicta este Órgano de Control, y en lo no previsto en ellas,
deben seguir las normas de contabilidad de general aceptación radicadas en el Decreto 2649 de
1993.
Así las cosas, los capítulos II y III de la Circular Básica Financiera y Contable expedida por
esta Entidad ha dispuesto algunas instrucciones relativas a su consulta en los numerales que a
continuación nos permitidos transcribir:
CAPITULO II: REGLAS RELATIVAS A LA GESTIÓN DEL RIESGO CREDITICIO
(...)
“1.3.1.4. Garantías
Las políticas deben definir criterios para la exigencia y aceptación de garantías para cada tipo
de crédito. En lo que se refiere a avalúos de los bienes recibidos en garantía, la política debe
contener criterios de realización de avalúos que se refieran a su objetividad, certeza de la
fuente, transparencia, integridad y suficiencia, independencia y profesionalidad del avaluado,
antigüedad y contenido mínimo del avalúo.
“1.3.2.3.1. Etapa de otorgamiento
El otorgamiento de crédito de las entidades debe basarse en el conocimiento del sujeto de
crédito o contra parte, de su capacidad de pago y de las características del contrato a celebrar
entre las partes, que incluyen, entre otros, las condiciones financieras del préstamo, las
garantías, fuentes de pago y las condiciones macroeconómicas a les que pueda estar expuesto.
como mínimo en el proceso de otorgamiento se deben considerar los siguientes parámetros:
•
Que sean cartas de crédito irrevocables y pagaderas a su sola presentación;
•
Que el banco emisor cuente con una calificación igual o superior a “BBB-’ para deuda de
largo plazo, según la escala de calificación utilizada por Standard & Poors, Duff & Phelps,
Thomson Bankwatch y Fitch Investors Service o igual o superior a “Baa3”, según la
nomenclatura de calificación utilizada por Moody’s.
Para los efectos de la evaluación del RC se consideran garantías idóneas, las garantías
otorgadas por el Fondo Nacional de Garantías SA., que cumplan los requisitos previstos en el
presente literal.
CAPITULO III - REGLAS RELATIVAS A LA ADECUADA ADMINISTRACION DE LOS
BIENES RECIBIDOS EN DACIÓN EN PAGO
(...)
“2. ALGUNAS REGLAS SOBRE LA CONTABILIZAC1ÓN DE BRDPS
La entidades deben establecer criterios uniformes y sustentados para efectos de registrar
montos por concepto de mejoras o gastos de mantenimiento, de manera que el registro
contable se efectúe reconociendo la realidad económica de la erogación, y en ese entendido,
asigne a los activos el incremento real por producto de mejoras y reconozca con cargo a
resultados los conceptos de gasto por mantenimiento.
3. REGLAS EN MATERIA DE AVALÚOS
Para efectos de la realización de avalúos, los mismos deben observar los siguientes criterios y
cumplir los requisitos de contenido y antigüedad que a continuación se indican:
3.1. Criterios
Los avalúos deben realizarse bajo los siguientes criterios:
3. 1.1. Objetividad: El avalúo se debe basar en criterios objetivos y en datos comparables,
cuyas fuentes sean verificables.
3.1.2. Certeza de la fuente: La información, índices, precio total, precio unitario, curvas de
depreciación o proyecciones que se utilicen en el avaluó deben provenir de fuentes de
reconocida profesionalidad y, en todo caso se revelaran.
3.1.3 Transparencia: Se debe revelar la metodología utilizada y todos los parámetros y
supuestos que se hayan tomado en cuenta. Se deben expresar todas las limitaciones al valor
derivadas de los diferentes riesgos endógenos o exógenos y las posibles fuentes de error
derivadas de la aplicación de la metodología respectiva.
3.1.4. Integridad y suficiencia: Los avalúos deben contener toda la información que permita a
un tercero concluir su valor total, sin necesidad de recurrir a fuentes externas al texto.
Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los cálculos que soporten el resultado final y
los resultados intermedios.
3.1.5. Independencia: Los avalúos deben ser realizados por personas que directa o
indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del mismo o en sus posibles
utilizaciones, así como cualquier vinculo con las partes que se afecten con el avalúo. Los
avaluadores no pueden tener con los deudores, ni con las entidades financieras, sus directores
o con sus representantes legales ninguna relación de subordinación, dependencia o parentesco.
3.1.6 Profesionalidad: Los avalúos deben ser realizados por personas que desarrollen habitual
y profesionalmente tal labor, los cuales deben contar con los conocimientos técnicos,
comerciales, científicos o artísticos que sean suficientes para asegurar la idoneidad del avaluó.
3.2. Contenido mínimo del avalúo
Los avalúos deben incluir como mínimo la siguiente información:
a) Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por que es el apropiado
para los propósitos que persigue este instructivo.
b) Explicación de la metodología utilizada.
c) Indicación de los derechos de propiedad de los bienes a ser avaluados.
d) Identificación y descripción de los bienes avaluados, precisando la cantidad, calidad y
estados de los mismos. Para el efecto se deberá tomar en consideración factores tales
como:
- El deterioro físico: pérdida del valor como consecuencia del uso y desgaste a lo largo del
tiempo.
- La obsolescencia funcional: pérdida del valor derivada de deficiencias en el diseño o
adecuaciones en exceso que limitan su utilidad corriente.
- La obsolescencia externa: pérdida de valor que obedece a factores externos de la propiedad,
incluyendo localización, vecindad, acceso, factores económicos, geográficos, ecológicos y
cualesquiera otro riesgo externo que limite el valor.
e) Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes
f) El valor del avalúo
g) La vigencia del avalúo que no podrá ser superior a tres años
h) La identificación e información profesional de la persona que realiza el avalúo
i) Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los
supuestos utilizados, así como el procedimiento que se observó para proyectar. En el caso de
variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los parámetros
y supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.
j) Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuales de estos se utilizaron y la
fuente de donde fueron tomados
3.3. Requisitos de antigüedad del avalúo
En todos los casos los avalúos que se utilicen por parte de las entidades vigiladas no pueden
tener una antigüedad (fecha de elaboración) superior a tres años contados a partir del cierre
contable en el cual se pretenda utilizar.”
Con la anterior información esperamos haber resuelto su solicitud, la cual podrá complementar
consultando la Circular Básica Contable y Financiera y el Plan Único de Cuentas en la página
de Internet de la Superintendencia Financiera, dirección www. Superfinanciera.gov.co.
(…).»