COMUNICACIÓN3/2014DELAFEDERACIÓNHIPOTECARIAEUROPEA Marzo2014 Dos líderes del sector se unen para lanzar en Italia el primer Modelo de ValoraciónAutomática(AVM)enelmomentoenelquelosbancossesometen alarevisióndelacalidaddesusactivosporpartedelBCE. AndreaBiguzzi, StrategyDirector,Hometrack& LukeBrucato,AVMSales&MarketingManager,CRIF Los Modelosde ValoraciónAutomática (AutomatedValuationModels–AVMs) aparecieronhace unos años en varios países europeos donde, a día de hoy, bancos y otros participantes de los mercados hipotecarios e inmobiliarioslosutilizanparavalorarcarterasinmobiliarias.EnaquellospaísesenlosquelosAVMsestánmuy extendidos,éstosdesempeñanunafunciónclavetantoenelcálculodecapitalregulatorioydeprovisionescomo en los mercados de capitales –en el contexto de los bonos de titulización hipotecaria (Residential Mortgage BackedSecurities–RMBS)ydelasoperacionesconcoveredbondsͲ. LosAVMssonunasolucióninnovadoraquepermitelaobtencióndeunvalorestimadoparacualquierinmueble utilizando sofisticadas técnicas de modelos matemáticos de una forma autómata y, por tanto, totalmente objetiva. En su formato másbásico, solo es necesarioque el usuario identifiqueun inmueble,normalmentea través de su dirección u otra referencia única, y especificar la fecha de la valoración. No obstante, suele ser beneficiosoañadirotrascaracterísticasdelinmueblequepuedanutilizarsecomoparámetro. Los AVMs han ido consolidándose y su adopción, reconocimiento y madurez en Europa han ido creciendo. La constituciónaprincipiosde2013delaEuropeanAVMAlliance,queaúnaalosprincipalesproveedoresdeAVMs de Holanda, Noruega, Suiza y Reino Unido, es un ejemplo de esta evolución. Ahora, desde Italia viene una novedadqueimplicaotroimportantepasoadelanteparaelsector.Aquí,CRIFyHometrack,ellíderdelmercado en la Europa continental en el ámbito de la informacióncrediticia de bancos y el proveedor líder de servicios AVMenReinoUnidoyAustralia,respectivamente,hanlanzadoelprimerAVMparainmueblesresidencialesde Italia. Esta asociación marca un importante hito, ya que combina el conocimiento del AVM de Hometrack con la excelenciaanalíticaenlavaloracióninmobiliariadeCRIFysuimportantebasededatosdetasaciones,lamayor deItalia,puesCRIFofrecevaloracionesamásde100bancosyentidadesfinancierasenItalia,siempreacorde conlosmásrigurososestándaresdetasaciónreconocidosaescalainternacional. LarecientementelanzadasolucióndeAVM,enlaqueparacadaestimacióndevalorinmobiliarioseincluyeun Nivel de Confianza que expresa la exactitud estimada del resultado del AVM según los estándares internacionalesalsector,proporcionavaloracionesdecarteraycapacidadesparalaelaboracióndemodelosde riesgo sin precedentes para el sector bancario italiano. Se trata de una herramienta de gran valor para los gestores de riesgos que necesitan controlar y actualizar con precisión el valor de mercado de las carteras inmobiliariasparamitigarlosriesgoscrediticios,yhacerlocumpliendoconlanormativavigente.Tambiénpuede utilizarse para identificar activos que necesitan un mayor nivel de revaloración; para limitar el fraude hipotecario;ofrecerunindicadordelvalorparainversoresyconsumidoresoparaactualizarelvalordemercado delcolateralsubyacenteenproductosdefinanciaciónestructurada,comolosRMBSoloscoveredbonds. Traducciónalespañol:AsociaciónHipotecariaEspañola 1 Los AVMs ofrecen una serie de ventajas con respecto a la metodología tradicional para la actualización de carterasatravésdeíndices: No requiere necesariamente como parámetro necesario una tasación previa y, por tanto, no arrastra ningúnsesgo,fraudeuoptimismoexcesivoquepudieraderivarsedelastasacionesoriginales. Portanto,tambiénescapazdevalorarinmueblescuandonoseconocenoperacionespreviasalaparte quesolicitalavaloración,loquecompensalapérdidadedatosdelacarterahipotecaria. De forma indiscutible, es más preciso y por tanto más fiable que la metodología tradicional de actualización de carteras a través de índices. Así ha quedado demostrado de una forma simple y científicaenvariaspruebasempíricasrealizadassobregrandesmuestrasdedatosextraídosdecarteras inmobiliarias italianas, para los que se puede utilizar tanto el AVM como el sistema tradicional de índicesparaactualizarelvaloryencuyocomportamientoseobservaunagrandiferencia.* El AVM incluye un Nivel de Confianza para cada resultado de valoración, lo que proporciona a los gestoresderiesgosunaindicacióndeprecisiónindividualporinmueblesypermiteobtenerunamayor granularidadensusmodelos,algoimposiblehastalafecha.ElNiveldeConfianzatambiénconstituyela base para el tratamiento que dan las agencias de rating a los AVMs, que normalmente dan como resultadohaircutsmuchomásbajosquelosaplicadosalaindexación. En el momento en el que los bancos europeos se están sometiendo a la revisión de la calidad de sus activos (AssetQualityReview)porpartedelBCE,esfundamentallaformaenlaquelosbancoscontrolanelvalordelos activosinmobiliariosquerespaldansuscarterashipotecarias.LaAutoridadBancariaEuropea(EuropeanBanking AuthorityͲEBA)hasidomuyclaraaesterespectoensus“Recomendacionessobrelarevisióndelacalidaddelos activos,AnexoII–Buenasprácticasparaacometerlarevisióndelacalidaddelosactivos”,enlasqueindicaque lasautoridadesdeberán“valorarcómolasentidadesdecréditoevalúan,gestionanycontrolanelcolateraly(…) valoranlasherramientasestadísticasdeactualizaciónparalosactivosinmobiliariosdemenortamaño”.EnItalia, losbeneficiosquepuedeaportarelAVMsoninclusomásrelevantes,yaqueelsectorbancariodeItaliaseestá recuperando de una inspección regulatoria, particularmente sancionadora, que realizó el Banco de Italia el pasadoañosobrelospréstamosmorososyelvalordesuscolaterales,loscualessevieronreducidosenmásde3 MMde€paracompensarlosmétodosdeficientesdetasaciónyactualización. En este contexto, los AVMs representan la técnica más innovadora y fiable para obtener una estimación con baseestadísticadelvalordemercadoy,porello,cadavezsonmáslosbancos,supervisoresdetodaEuropay agencias de rating que están adoptándolos. Con los AVMs se completa la oferta de CRIF en servicios inmobiliarios, la cual va desde las tasaciones totales Ͳtanto de inmuebles residenciales como comerciales con inspecciónocularinternayexternaͲ,hastalasactualizacionesdeltotaldelacarterahipotecaria. ElacuerdodeCRIFconHometracksecentrainicialmenteenlaprovisióndeAVMsparalaactualizaciónperiódica decarterasdeinmueblesresidencialesenItaliaapartirdefebrerode2014.Posteriormente,CRIFyHometrack tienenintencióndedesarrollarycomercializarconjuntamenteserviciosAVMenotrospaíseseuropeos. * PuedenobtenerselosinformesyanálisisdetalladosbajopeticiónaCRIF Traducciónalespañol:AsociaciónHipotecariaEspañola 2