Trámites Costrucción Vivienda - Arquitecto Arquitecto Agustin

TRÁMITES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA
LICENCIA DE OBRAS
Una vez que el Proyecto Básico (o Básico y de Ejecución) ha sido visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, éste está listo
para presentarse en el Ayuntamiento correspondiente.
La documentación a presentar en el Ayuntamiento para la obtención de la Licencia de Obras puede variar de un municipio a otro,
siendo genéricamente la siguiente:
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Dos o tres ejemplares del Proyecto Básico (o PByE) visados por el Colegio de Arquitectos.
Dos o tres ejemplares, visados, del Estudio Básico de Seguridad y Salud (puede firmarlo tanto un Arquitecto como un
Aparejador, Arquitecto Técnico o Ingeniero de la Edificación).
Hoja de Encargo del Aparejador (Arquitecto Técnico o Ingeniero de Edificación), visada por su Colegio.
El impreso de solicitud de licencia de obras, debidamente cumplimentado.
Ficha Estadística de Edificación y Vivienda (Ficha E.E.V.).
Licencia Fiscal del Constructor (I.A.E. o equivalente).
Justificante de pago de las Tasas Municipales.
Justificante de la propiedad de los terrenos (Escritura de propiedad, último recibo de contribución urbana,... )
Cada Ayuntamiento establece diferentes plazos para otorgar la licencia de obras. Este tiempo puede oscilar entre dos semanas y
tres meses. En algunos casos puede ser todavía mayor.
El coste de la Licencia también varía entre Ayuntamientos. Lo normal es un porcentaje respecto al P.E.M. (Presupuesto de
Ejecución Material o presupuesto de obra del proyecto). Este porcentaje varía entre el 2,5 % y el 4,1 % (incluso superior). Algunos
Ayuntamientos cobran una cantidad fija por superficie o estiman una sobre valoración del presupuesto de obra.
La Licencia tiene un plazo de validez, generalmente de seis meses. Si transcurrido ese plazo no han sido comenzadas las obras,
hay que renovarla, pagando lo que se estipule. La licencia de obra y el proyecto de construcción son independientes respecto de la
persona que la solicita, es decir, se vinculan con el terreno, de manera que se puede comprar o vender un solar con Proyecto y la
Licencia en trámites.
PÓLIZA DE SEGURO DECENAL
Es obligatoria, tan sólo, en caso de viviendas para promoción (para venderlas a terceros), si la vivienda es de autopromoción, si es
usted el promotor y se va a construir su vivienda NO ESTÁ OBLIGADO a suscribir el Seguro Decenal ni por consiguiente el Control
Técnico, lo que supone un ahorro considerable (Aproximadamente, 6.000€ para una vivienda unifamiliar).
Como aplicación de la L.O.E. “Ley de Ordenación de la Edificación” 38/1999 de 5 de Noviembre, todos aquellos proyectos para los
que se solicite licencia de construcción en fecha posterior al día 6 de mayo de 2000, deberán contar con un Control Técnico del
Proyecto de Edificación y será precisa la contratación por parte del promotor de una póliza de seguro decenal. Este seguro podrá
ser contratado con cualquiera de las aseguradoras existentes, pero hay que tener presente que para la expedición de la póliza, la
aseguradora le exigirá los siguientes requisitos: La realización de un estudio geotécnico de la parcela por un laboratorio de ensayos
homologado. La contratación de un seguro todo riesgo a la construcción. La contratación de los servicios de un laboratorio de
control homologado y distinto del encargado del control de calidad de la obra, para el control técnico de la obra. Las actividades y
obras que quedan sujetas a Control Técnico exigidas por la Ley son las de “Solidez y estabilidad de la obra fundamental”, es decir:
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Obras de cimentación, que aseguren la adecuada transmisión de las cargas al terreno.
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Obras de estructura, que aseguren la adecuada transmisión de las cargas de cualquier naturaleza a la cimentación.
FINAL DE OBRA
Cuando se hayan finalizado los trabajos, el Arquitecto y el Aparejador (AT o IE) expedirán el Certificado de Final de Obra, en el que
se reflejará que la obra se ha ejecutado conforme al Proyecto y a la Licencia que le fue concedida y que la casa ya es habitable.
Este certificado se visará en los respectivos colegios profesionales y será el momento en que se liquiden la totalidad de los
honorarios pendientes.
CÉDULA DE HABITABILIDAD, LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Este documento, expedido por el Ayuntamiento correspondiente, es imprescindible para la contratación definitiva de todos los
servicios tales como luz, agua, gas, teléfono, etc. La documentación que se precisa, por parte del Ayuntamiento es la siguiente:
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Certificado Final de Obra, visado por el colegio oficial de arquitectos y arquitectos técnicos.
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Justificante de haber solicitado el alta en el Catastro de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.
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Declaración de Obra Nueva.
El Notario, para confeccionar la Escritura de Declaración de Obra Nueva, nos pedirá un ejemplar del Proyecto visado, La Licencia
de Obras, el Certificado Final de Obra y el último recibo de Contribución Urbana del solar. Recuerde que en este momento debe
aportarle al Notario la Póliza de Seguro Decenal (en el caso de que no fuera una autopromoción), requisito sin el cual la vivienda
no podrá ser escriturada. Posteriormente deberá realizarse la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Para solicitar el alta en el Catastro de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana hay que presentar un modelo 902 (se solicita en el
mismo lugar o se descarga de la página web del Catastro) acompañado de los siguientes documentos: Certificado de Final de
Obra, Escritura de Obra Nueva, Proyecto de Ejecución Final, una fotografía de la fachada y el último recibo de contribución urbana
del solar.
SERVICIOS PROFESIONALES
En toda obra, según la Ley de la Edificación, es necesario contar con los servicios de un Arquitecto y un
Aparejador (Arquitecto Técnico o Ingeniero de la Edificación). Las funciones de éstos son:
EL ARQUITECTO
El arquitecto tiene dos funciones fundamentales: Redactar el Proyecto de Edificación y realizar la
Dirección de Obra.
El Proyecto se realiza de acuerdo con las necesidades del cliente: número y distribución de los
dormitorios, baños, garaje, materiales, metros cuadrados, etc. Un trato directo y fluido entre el cliente y el
profesional garantizará que el proyecto se ajuste por completo a sus necesidades.
El Proyecto incluye un Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M), que servirá como base para el
cálculo de los pagos de las Licencias y Tasas Administrativas. Este presupuesto se acoge a tarifas
colegiales y módulos orientativos de las compañías de seguros, pudiendo no coincidir exactamente
con el presupuesto real de la obra (lo habitual es que sea inferior al precio real de la obra).
Los honorarios de Arquitecto se pagan en tres fases claramente diferenciadas: El 40 % correspondiente
al Proyecto Básico; un 30 % correspondiente al Proyecto de Ejecución y un 30 % por la dirección
facultativa y contra la entrega del certificado final de obra. Los dos primeros pagos suelen ser agrupados
en el caso de viviendas unifamiliares, ya que proyecto Básico y de Ejecución se realizan normalmente de
modo simultáneo. Es muy habitual que los honorarios correspondientes a la fase de Dirección de Obra
se abonen por Certificaciones, siguiendo el ritmo de construcción de la obra.
En la Declaración de Obra Nueva que redacta el Notario se incluye un Certificado del Arquitecto Director
de la Obra en el que afirma que la misma se ha realizado conforme al Proyecto visado que obtuvo la
correspondiente Licencia Municipal de Obras.
EL APAREJADOR
(ARQUITECTO TÉCNICO O INGENIERO DE LA EDIFICACIÓN)
El Aparejador (A.T. o I.E.) es un profesional cuya función principal es la Dirección de la Ejecución
Material de la obra, la redacción y seguimiento del Control de Calidad y la Coordinación de los aspectos
de Seguridad y Salud en la misma.
Los honorarios del Aparejador (A.T. o I.E.) se agrupan en tres grupos diferenciados:
• Dirección de Ejecución Material: Suele ser similar a la Dirección de Obra del Arquitecto.
• Control de Calidad: Redacción de la Memoria y Control en Obra.
• Seguridad y Salud: Estudio y Coordinación en Obra.
Para la petición de la Licencia de Obra, los Ayuntamientos exigen la hoja de nombramiento del
Aparejador (antiguamente conocida como “hoja amarilla”), visada por su Colegio Profesional, por lo que
se le deberá abonar una parte de sus honorarios en ese momento.
El resto de honorarios se satisfacen a medida que se van terminando y entregando los trabajos
(Programación del Control de Calidad y Estudio de Seguridad y Salud). El resto suele abonarse contra la
entrega del Certificado Final de Obra. También es habitual que los honorarios correspondientes a la fase
de Dirección de Ejecución se abonen por Certificaciones, siguiendo el ritmo de construcción de la obra.
DIRECCIÓN DE OBRA
Tenga presente que para la fase de construcción de su vivienda la Ley le obliga a contratar la Dirección
de Obra a un Arquitecto y la Dirección de Ejecución Material, el Control de Calidad de los materiales y la
Coordinación en Obra en materia de Seguridad y Salud a un Aparejador (Arquitecto Técnico o Ingeniero
de Edificación), y que ambos técnicos, a su vez, expedirán el Certificado Final de Obra.
RESUMEN DE COSTES
SOLAR
• El precio que se fije para la compra/venta.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (8%) si se compra a un particular.
• I.V.A del 18% si se compra a una empresa y un 0,5% de Actos Jurídicos.
ARQUITECTO
• Honorarios pactados (varían en función de la superficie construida).
APAREJADOR
• Honorarios pactados (varían en función de la superficie construida).
LICENCIA DE OBRA
• Varía entre el 2’5 y 4’5%, según el Ayuntamiento (puede ser superior).
• Plazo medio: entre 1 y 3 meses (puede ser superior).
TASAS POR ENGANCHE
• Red de alcantarillado: Depende del Ayuntamiento: 300 €, aprox.
• Agua: Depende de la Zona: 150 €, aprox.
• Electricidad: Depende de la zona (Iberdrola): 320 €, aprox.
• Gas: Depende de la zona, si existe (gas natural): 270 €, aprox.
COSTE DE LA OBRA
• El coste de la obra depende directamente del proyecto y de las calidades que solicite. (I.V.A. = 8%).
• Si el propietario se encarga de los materiales o contrata directamente cada partida, I.V.A = 8%.
DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
• Se tienen que pagar un 0,5% por Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la declaración de
obra nueva.
GASTOS POR APLICACIÓN DE LA L.O.E.
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Estudio Geotécnico: Depende del tamaño de la obra y naturaleza del terreno: de 1.500 a 2.000€
aprox. más 18% I.V.A.
Gastos no aplicables en caso de autopromoción:
• Control técnico de la obra: Depende del tamaño de la obra: 2.500€ aprox. más 18% I.V.A.
• Seguro todo riesgo a la construcción: Depende de compañías.
• Póliza de seguro decenal: Del 0’42 al 0’70 % del sumatorio de: Presupuesto de ejecución
material, Honorarios técnicos, honorarios de la OCT (Organismo de Control Técnico) .
LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
(Cédula de Habitabilidad)
• El coste puede ser variable (un 30% del coste de la Licencia) o fijo, dependiendo del Ayuntamiento.