ÁMBITO FARMACÉUTICO Documento descargado de http://www.elsevier.es el 24/11/2016. Copia para uso personal, se prohíbe la transmisión de este documento por cualquier medio o formato. ESTUDIOS DE UBICACIÓN Y VIABILIDAD Nuevo centro comercial en Cuenca JUAN MANUEL VÉLEZ Responsable de Desarrollos Comerciales de APEX Inmobiliaria (juan.velez@apexinmo.com). La ciudad de Cuenca no sólo se proyecta al exterior por su patrimonio monumental, con sus hermosas casas colgadas como principal foco de atracción, sino que al tiempo mira hacia el futuro y se está dotando de las infraestructuras económicas necesarias para competir con la oferta comercial de otras capitales de provincia de su entorno. En el presente trabajo se aborda la posibilidad de establecer una farmacia en un nuevo centro comercial que se inaugurará en Cuenca durante 2002. on 44.558 habitantes (censo C de 1998), Cuenca es la capital de provincia menos habitada de Castilla-La Mancha. Sin embargo, cuando se profundiza en la evolución de la población, se observa que mientras en el período comprendido entre 1991 y 1998 las capitales españolas perdían anualmente el 0,14% de su población, Castilla-La Mancha crecía el 1,07%, ganando todas sus capitales residentes. Si la referencia pasa a ser el período comprendido entre los años 1996 y 1998, el crecimiento medio en España se sitúa en el 0,11%, arrojando saldo positivo tres capitales de la comunidad autónoma mencionada: Ciudad Real, Cuenca (0,94%) y Toledo. 108 OFFARM Existe otro centro comercial, con desarrollo nos parece más intereAlcampo como locomotora, en sante al ser una nueva oportunidad esta ciudad, pero el análisis de este de negocio para nuestros lectores, ADVERTENCIA La ubicación es un factor fundamental en la apertura, funcionamiento y rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. OFFARM advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones. ■ VOL 21 NÚM 3 MARZO 2002 Documento descargado de http://www.elsevier.es el 24/11/2016. Copia para uso personal, se prohíbe la transmisión de este documento por cualquier medio o formato. ESTUDIOS DE UBICACIÓN Y VIABILIDAD Fig. 1. Plano de la planta parking P-1. Fig. 2. Planta alta. Fig. 3. Planta baja. VOL 21 NÚM 2 FEBRERO 2002 OFFARM 109 Documento descargado de http://www.elsevier.es el 24/11/2016. Copia para uso personal, se prohíbe la transmisión de este documento por cualquier medio o formato. ESTUDIOS DE UBICACIÓN Y VIABILIDAD Fig. 4. Localización del centro comercial. Fig. 5. Área de influencia geográfica del centro comercial. 110 OFFARM VOL 21 NÚM 3 MARZO 2002 Documento descargado de http://www.elsevier.es el 24/11/2016. Copia para uso personal, se prohíbe la transmisión de este documento por cualquier medio o formato. ESTUDIOS DE UBICACIÓN Y VIABILIDAD que podrán observar otros apartados no menos sugestivos: – Este desarrollo comercial se emplaza al sur de la ciudad, alejado del otro centro antes mencionado. – Está basado en un hipermercado de 6.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) y en una serie de medianas superficies (5.000 m2 de SBA), que también actuarán como imanes de compra del resto de tiendas de la galería comercial (4.200 m2 de SBA). – La presencia de una zona de ocio (3.500 m2 de SBA para salas de cines y 1.500 m2 de SBA para ocio y restauración) permite complementar el resto de actividades y alargar la visita de los potenciales clientes durante las últimas horas de la tarde, así como incrementar su ticket de compra. – El conjunto tiene una masa crítica* suficientemente atractiva para los residentes del área de influencia, con sus 22.700 m2 de SBA Características fectamente regado de visitantes. Localización Emplazado al sur de Cuenca, el nuevo centro comercial se sitúa en plena Avenida del Mediterráneo, vía paralela a la Avenida Juan Carlos I, que se prolonga en la carretera N-420, que enlaza con Teruel (Fig. 4). Accesos Los accesos se realizarán desde la Avenida del Mediterráneo. Área de influencia Las áreas de influencia geográfica (fig. 5) quedan definidas del siguiente modo, mencionando los municipios con mayor peso específico (censo de 1998): Área primaria (0–10 minutos) – Arcas del Villar, Chillarón de El edificio contará con tres plan- Cuenca y Villar de Olalla. tas, de las cuales la situada bajo – Población total: 47.738 habirasante (planta parking P-1) será tantes. destinada en su totalidad a aparcamiento (fig. 1), uso que se prolon- Área secundaria (10–20 minutos) ga en la planta primera (planta – Fuentes, Sotorribas y Villalba alta), donde se emplaza el ocio, de de la Sierra. forma que los clientes puedan – Población total: 2.840 habirecoger sus coches de manera tantes. directa una vez consumido el servicio de ocio correspondiente Área terciaria (20–30 minutos) (cines o restauración), sin tener – Altarejos, Cañada del Hoyo y que recorrer de nuevo todo el cen- Las Majadas. tro comercial hasta la planta –1 – Población total: 2.662 habi(fig. 2). En total habrá unas 1.100 tantes. plazas. En la planta comercial (planta Por tanto, se estiman en 53.329 baja) se localiza el hipermercado de los habitantes que estarán bajo la 6.000 m2 de SBA y la galería comer- influencia geográfica del nuevo cial, que se comprende de 5.000 m2 centro comercial. de medianas más 4.200 m2 de SBA (fig. 3). Puede observarse cómo se articula la galería en forma de y grie- Ingresos disponibles ga, activando sus esquinas al situar y gasto medio en ellas las «locomotoras» comerciales, para que el conjunto quede per- L os habitantes de Castilla-La Mancha ingresan y consumen * Se denomina «masa crítica» al tamaño menos que el español medio, de SBA suficiente como para atraer a los situándose el consumo de la ciuconsumidores del área que se pretende influir. De esta manera, un centro que dad de Cuenca en un 4,66% sobre pretenda afectar regionalmente deberá el consumo medio de la comunitener por encima de 40.000 m2 de SBA. dad autónoma a la que pertenece. 112 OFFARM Al hallarse dentro del área primaria, el dato es favorable, ya que la gran mayoría de los clientes de nuestro negocio estarán localizados en dicha zona. Si aplicamos el IPC y el incremento anual del consumo sobre el grupo de gasto que nos interesa desde 1991 hasta 2002 (año en que será inaugurado el centro comercial) en dicha comunidad autónoma, obtendremos el gasto que los ciudadanos afectados por este centro comercial destinarán a productos farmacéuticos en general. Esta cifra se somete al alza o baja en función del poder adquisitivo de cada municipio afectado, obteniendo la capacidad de compra total de cada población. Aplicando una vez más determinados índices, se obtendrá el gasto total que cada municipio ubicado en el área de influencia destinaría a la oficina de farmacia estudiada, en función de la proximidad del centro comercial, la competencia existente, los habitantes que no encontrarían obstáculo en desplazarse, la pirámide de población y el grado de economía sumergida. Cabe recordar aquí que la planificación y dirección estratégica de la empresa detallista es una herramienta imprescindible para estimar la facturación de un negocio en función de los parámetros externos e internos de éste. Conclusiones – El gasto captable máximo considerado se situaría sobre los 180.000 euros/año. – Para esta facturación, el tamaño adecuado es de unos 60 m 2, mínima superficie exigida en Castilla-La Mancha. – El arrendamiento ideal se situaría sobre los 17,40 euros/m2/mes, más unos 7,8 euros/m 2/mes en concepto de gastos comunes. ■ VOL 21 NÚM 3 MARZO 2002