Nuevo centro comercial en Cuenca

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ÁMBITO FARMACÉUTICO
ESTUDIOS DE UBICACIÓN Y VIABILIDAD
Nuevo centro comercial en Cuenca
JUAN MANUEL VÉLEZ
Responsable de Desarrollos Comerciales de APEX Inmobiliaria (juan.velez@apexinmo.com).
La ciudad de Cuenca no sólo se proyecta al exterior por su patrimonio
monumental, con sus hermosas casas colgadas como principal foco de
atracción, sino que al tiempo mira hacia el futuro y se está dotando
de las infraestructuras económicas necesarias para competir con la oferta
comercial de otras capitales de provincia de su entorno. En el presente
trabajo se aborda la posibilidad de establecer una farmacia en un nuevo
centro comercial que se inaugurará en Cuenca durante 2002.
on 44.558 habitantes (censo
C
de 1998), Cuenca es la capital
de provincia menos habitada de
Castilla-La Mancha. Sin embargo,
cuando se profundiza en la evolución de la población, se observa
que mientras en el período comprendido entre 1991 y 1998 las
capitales españolas perdían anualmente el 0,14% de su población,
Castilla-La Mancha crecía el
1,07%, ganando todas sus capitales
residentes.
Si la referencia pasa a ser el período
comprendido entre los años 1996 y
1998, el crecimiento medio en España se sitúa en el 0,11%, arrojando
saldo positivo tres capitales de la
comunidad autónoma mencionada:
Ciudad Real, Cuenca (0,94%) y Toledo.
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Existe otro centro comercial, con desarrollo nos parece más intereAlcampo como locomotora, en sante al ser una nueva oportunidad
esta ciudad, pero el análisis de este de negocio para nuestros lectores,
ADVERTENCIA
La ubicación es un factor fundamental en la apertura, funcionamiento y rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes
económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean
sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la
viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se
elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real
o imaginaria. OFFARM advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo,
por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones. ■
VOL 21 NÚM 3 MARZO 2002
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ESTUDIOS DE UBICACIÓN Y VIABILIDAD
Fig. 1. Plano de la
planta parking P-1.
Fig. 2. Planta alta.
Fig. 3. Planta baja.
VOL 21 NÚM 2 FEBRERO 2002
OFFARM
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Fig. 4. Localización del centro comercial.
Fig. 5. Área de influencia geográfica del centro comercial.
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ESTUDIOS DE UBICACIÓN Y VIABILIDAD
que podrán observar otros apartados no menos sugestivos:
– Este desarrollo comercial se
emplaza al sur de la ciudad, alejado
del otro centro antes mencionado.
– Está basado en un hipermercado
de 6.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) y en una serie de medianas superficies (5.000 m2 de SBA),
que también actuarán como imanes de compra del resto de tiendas
de la galería comercial (4.200 m2
de SBA).
– La presencia de una zona de
ocio (3.500 m2 de SBA para salas
de cines y 1.500 m2 de SBA para
ocio y restauración) permite complementar el resto de actividades y
alargar la visita de los potenciales
clientes durante las últimas horas
de la tarde, así como incrementar
su ticket de compra.
– El conjunto tiene una masa crítica* suficientemente atractiva para
los residentes del área de influencia,
con sus 22.700 m2 de SBA
Características
fectamente regado de visitantes.
Localización
Emplazado al sur de Cuenca, el
nuevo centro comercial se sitúa en
plena Avenida del Mediterráneo,
vía paralela a la Avenida Juan Carlos I, que se prolonga en la carretera
N-420, que enlaza con Teruel (Fig.
4).
Accesos
Los accesos se realizarán desde la
Avenida del Mediterráneo.
Área de influencia
Las áreas de influencia geográfica
(fig. 5) quedan definidas del
siguiente modo, mencionando los
municipios con mayor peso específico (censo de 1998):
Área primaria (0–10 minutos)
– Arcas del Villar, Chillarón de
El edificio contará con tres plan- Cuenca y Villar de Olalla.
tas, de las cuales la situada bajo
– Población total: 47.738 habirasante (planta parking P-1) será tantes.
destinada en su totalidad a aparcamiento (fig. 1), uso que se prolon- Área secundaria (10–20 minutos)
ga en la planta primera (planta
– Fuentes, Sotorribas y Villalba
alta), donde se emplaza el ocio, de de la Sierra.
forma que los clientes puedan
– Población total: 2.840 habirecoger sus coches de manera tantes.
directa una vez consumido el servicio de ocio correspondiente Área terciaria (20–30 minutos)
(cines o restauración), sin tener
– Altarejos, Cañada del Hoyo y
que recorrer de nuevo todo el cen- Las Majadas.
tro comercial hasta la planta –1
– Población total: 2.662 habi(fig. 2). En total habrá unas 1.100 tantes.
plazas.
En la planta comercial (planta
Por tanto, se estiman en 53.329
baja) se localiza el hipermercado de los habitantes que estarán bajo la
6.000 m2 de SBA y la galería comer- influencia geográfica del nuevo
cial, que se comprende de 5.000 m2 centro comercial.
de medianas más 4.200 m2 de SBA
(fig. 3). Puede observarse cómo se
articula la galería en forma de y grie- Ingresos disponibles
ga, activando sus esquinas al situar y gasto medio
en ellas las «locomotoras» comerciales, para que el conjunto quede per- L os habitantes de Castilla-La
Mancha ingresan y consumen
*
Se denomina «masa crítica» al tamaño menos que el español medio,
de SBA suficiente como para atraer a los situándose el consumo de la ciuconsumidores del área que se pretende
influir. De esta manera, un centro que dad de Cuenca en un 4,66% sobre
pretenda afectar regionalmente deberá el consumo medio de la comunitener por encima de 40.000 m2 de SBA. dad autónoma a la que pertenece.
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Al hallarse dentro del área primaria, el dato es favorable, ya que la
gran mayoría de los clientes de
nuestro negocio estarán localizados
en dicha zona.
Si aplicamos el IPC y el incremento anual del consumo sobre el
grupo de gasto que nos interesa
desde 1991 hasta 2002 (año en
que será inaugurado el centro
comercial) en dicha comunidad
autónoma, obtendremos el gasto
que los ciudadanos afectados por
este centro comercial destinarán a
productos farmacéuticos en general.
Esta cifra se somete al alza o baja
en función del poder adquisitivo
de cada municipio afectado, obteniendo la capacidad de compra
total de cada población.
Aplicando una vez más determinados índices, se obtendrá el gasto
total que cada municipio ubicado
en el área de influencia destinaría a
la oficina de farmacia estudiada, en
función de la proximidad del centro
comercial, la competencia existente,
los habitantes que no encontrarían
obstáculo en desplazarse, la pirámide de población y el grado de economía sumergida. Cabe recordar
aquí que la planificación y dirección estratégica de la empresa detallista es una herramienta imprescindible para estimar la facturación de
un negocio en función de los parámetros externos e internos de éste.
Conclusiones
– El gasto captable máximo considerado se situaría sobre los
180.000 euros/año.
– Para esta facturación, el tamaño adecuado es de unos 60 m 2,
mínima superficie exigida en Castilla-La Mancha.
– El arrendamiento ideal se situaría sobre los 17,40 euros/m2/mes,
más unos 7,8 euros/m 2/mes en
concepto de gastos comunes. ■
VOL 21 NÚM 3 MARZO 2002