La donación de inmuebles en el IRPF

CONSULTORIO FISCAL
La donación de inmuebles
en el IRPF
Por Gonzalo de Luis Otero
Asesor fiscal del Consejo General
de Procuradores
Una vez terminada la
campaña de Renta,
los abogados que nos
dedicamos al derecho
tributario sacamos
conclusiones muy concretas
sobre la desinformación
relativa a diversos conceptos
fiscales. En este año nos
ha llamado la atención la
confusión reinante en torno
a la donación de inmuebles.
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Esta sección relativa a temas fis­
cales está abierta a las preguntas
de nuestros lectores. Si lo desean,
pueden hacer llegar sus consultas a
la dirección de correo ­ electrónico
equipocuatro@equipocuatro.com.
En sucesivos números de la revista
iremos publicando todas aquellas
respuestas que sean de interés ge­
neral. Muchas gracias por su cola­
boración.
48 / procuradores • Agosto 2007
A
lgunas Comunidades Autó­
nomas han aprobado, o han
anunciado que van a apro­
bar en un futuro próximo, la apli­
cación de deducciones y bonifica­
ciones fiscales sobre la cuota del
impuesto de donaciones cuando la
donación se realiza entre ­cónyuges,
descendientes, ascendientes y adop­
tados. Dado que el impuesto de
donaciones es gestionado por las
Comunidades Autónomas y éstas
tienen cierta capacidad normativa
para aplicar deducciones y bonifi­
caciones, no es nuestro propósito
tratar sobre todas las variedades de
la aplicación del impuesto conforme
la residencia de los contribuyentes,
materia harto compleja y extensa,
pero sí incidir en una cuestión que
muchas veces no se tiene en cuenta,
y es que la transmisión lucrativa de
un inmueble tributa por el impuesto
de donaciones, pero también en el
IRPF, tal como si se hubiese trans­
mitido de manera onerosa, es decir,
como si se hubiese vendido.
La imposición del impuesto de
donaciones ha sido tradicionalmen­
te muy elevada. Esto provocaba, y
sigue provocando allí donde no se
han aprobado bonificaciones, que
no se recurriese a la donación ­como
instrumento jurídico de transmi­
sión de un bien o derecho. En caso
de necesidad, un buen padre de fa-
milia no donaba a un hijo lo que
éste requiriese, sino que le entregaba
un montante de dinero instrumen­
tando la operación en un contrato
de préstamo entre familiares sin
aplicación de intereses. Si el importe
prestado no había sido devuelto a
la fecha de fallecimiento del presta­
mista, o si sólo había sido devuelto
en parte, en la liquidación de la
herencia se llevaba el montante de
la cantidad debida al activo del cau­
dal hereditario. El préstamo privado es una solución práctica y genera poco o ningún gasto, pues no
devenga impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados,
no es obligatorio otorgarlo ante fe­
datario público y queda fehacien­
temente datado al liquidarse como
exento ante la Comunidad Autóno­
ma correspondiente.
Sin embargo, actualmente, y ­para
ciertas situaciones, la posibilidad
de una donación empieza a consi­
derase como más apropiada que la
del préstamo. De un tiempo a esta
parte, muchas Comunidades han
aprobado bonificaciones al impues­
to sobre determinadas donaciones,
siendo las principales dos: las apli­
cables a donaciones de cantidades
destinadas a la compra de primera
vivienda, y las aplicables a la dona­
ción entre familiares, cualquiera que
sea el objeto. Estas ventajas fiscales,
y el encarecimiento de los bienes
inmuebles, que ha dificultado –si
no imposibilitado– a los jóvenes al
acceso a la vivienda, ha llevado a
muchos padres a ayudar a sus hijos
donándoles la vivienda que necesi­
taban para independizarse en lugar
de otorgarles un préstamo.
Ahora bien, para plantearse la
donación de un inmueble, es muy
importante estudiar las repercusio­
nes fiscales y los gastos que devenga
la operación.
Primeramente hay que calcu­
lar el impuesto de donaciones. En
algunas Comunidades, como la de
Madrid, se aplica una bonificación
del 99% sobre la cuota a pagar por
el donatario, el que recibe el bien,
sujeto pasivo del impuesto. En otras,
la bonificación es inferior o no se
han instrumentado reducciones al­
gunas, por lo que la donación sigue
resultando un instrumento con un
elevado coste fiscal. En cualquier
caso, el valor del bien debe ser,
cuanto menos, el que resulte de
aplicar los criterios de valoración
que las Comunidades Autónomas
ponen a disposición del contribu­
yente. Puede ser el valor superior
a los mínimos establecidos por las
Comunidades, pero la nueva Ley
de IRPF prevé que si el bien hereda­
do posteriormente se enajena, para
el cálculo de la ganancia o pérdida
de esa segunda transmisión, se con­
siderará como valor de adquisición
el que se declaró a efectos de la donación, pero con el límite del valor
de mercado del bien en el ­momen­to
de instrumentar la misma. La razón
de ser de esta medida es que, al ha­
berse reducido tanto el impuesto de
donaciones en algunas Comunida­
des, el contribuyente puede sobre­
valorar el bien con la idea de enaje­
narlo posteriormente, ocasionando
una pérdida ficticia o ganancia muy
reducida.
Las donaciones de bienes inmue­
bles deben de instrumentarse en
documento público, por lo que de­
vengarán gastos de notaría y de inscripción registral. Quizás sobre in­
dicarlo, pues en cualquier caso, sea
cual fuere el instrumento de trans­
misión, estos gastos se devengan
siempre. Asimismo, la transmisión
por donación devenga la llamada
plusvalía municipal o impuesto so­
bre el incremento del valor de los
terrenos urbanos, tributo que no todos los ayuntamientos aplican.
Por último, y lo más importan­
te, es que hay que tener en cuenta
que la donación, aun tratándose
de una transmisión lucrativa, debe
ser declararla en el IRPF del do­
nante por la ganancia patrimonial
que genera. El valor de adquisición
estará formado por el valor de ad­
quisición y el de ciertas inversiones
y mejoras, minorados, en su caso,
en el importe de las amortizaciones
que se hubiesen podido aplicar, más
los impuestos y gastos inherentes,
resultado al que se aplica el coefi­
ciente de actualización de la mone­
da. El valor de transmisión será el
declarado a efectos del impuesto de
donaciones, con el límite del valor
de mercado, reducido en los gastos
e impuestos que hubiese soportado
el donante. La diferencia será la
ganancia que tributa al tipo fijo del
18%. No es una ganancia económi­
ca, ciertamente, es una ficción, pero
en cualquier caso es obligatoria su
inclusión en el IRPF. La donación
nunca puede generar una pérdida,
es decir, si el valor de adquisición
es superior al valor que se declaró
en la donación, la pérdida no se
declara. En definitiva, el IRPF su­
pone un coste de la donación que
generalmente no se tiene en cuenta
a la hora de valorar su viabilidad u
oportunidad.
Evidentemente, se pueden apli­
car los índices de abatimiento por
transcurso del tiempo. Ya hemos
tratado en otros artículos sobre esta
cuestión. A la ganancia generada
por la enajenación de los inmuebles
no afectos a una actividad económi­
ca adquiridos antes del año 1994,
se les puede aplicar una reducción
conforme los años que trascurran
desde su adquisición hasta el 31
de diciembre de 1996. Hasta la en­
trada en vigor de la nueva Ley del
IRPF, la ganancia por la enajena­
ción de los inmuebles adquiridos
antes de 1986 estaba completamente
exenta de tributación. Si se donaba
un inmueble adquirido antes de
esa fecha, la presunta ganancia no
tributaba en el IRPF. Sin embargo,
con la aplicación de la nueva Ley,
las ganancias por transmisiones que
antes estaban exentas por transcur­
so del tiempo, ahora están sujetas,
aunque parcialmente. No queremos
incidir en la forma exacta en que
se debe calcular la ganancia, pero
sí aclarar que los bienes adquiridos
antes de 1986 o entre 1986 y 1994,
generan una ganancia que ya no
está totalmente exenta, y que cuanto
más tiempo transcurra entre el 20
de enero de 2006, fecha de aplica­
ción de la modificación legal, hasta
su transmisión, mayor será la parte
de la ganancia sujeta.
En resumen, las siguientes con­
clusiones sobre la donación de in­
muebles:
◗ El impuesto de donaciones co­
rresponde siempre al donatario, que es el que recibe el bien
donado.
◗ La donación siempre tributará
en la renta del donante como ga­
nancia patrimonial, y en el me­
jor de los casos no se declarará si
genera una pérdida.
◗ Desde el 20 de enero de 2006
ya no existen transmisiones to­
talmente exentas del IRPF por
haber transcurrido más de diez
años desde la compra del bien
antes de 1986 hasta su transmi­
sión.
Tan sólo son estos unos apun­
tes, unas advertencias, pero, como
siempre, invitamos a nuestros lec­
tores a que nos expongan sus casos
concretos.
Agosto 2007 • procuradores / 49
El asesor fiscal del Consejo General
responde a las preguntas de los procuradores
Mi duda es relativa a si
los seguros que concertamos
por medio del Colegio de
Pro­curadores, tales como el
de accidentes, baja laboral,
jubilación e igualatorio médico, se pueden desgravar. Y
en caso afirmativo, hasta qué
porcentaje.
Desgravación de los seguros
Respuesta
Consulta de
una procuradora
de La Coruña
Desconozco cuáles son, en concreto, los seguros que los procu­
radores de La Coruña pueden contratar con su Colegio, pero con las
indicaciones que paso a detallarte puedes establecer su calificación
fiscal.
En el IRPF sólo son deducibles los siguientes productos asegura­
dores:
◗ Como gasto de la actividad pueden deducirse las cuotas por se­
guros de enfermedad o seguros médicos hasta un total de 500 €
por beneficiario. Por ejemplo, si a través del Colegio se contrata
un seguro médico con Adeslas, Sanitas o con el propio Colegio, si
tiene establecido un servicio de asistencia médica, son deducibles
las cuotas pagadas hasta los 500 € indicados por beneficiario si
éstos son cónyuge e hijos menores de 25 años que conviven con él.
A tal efecto, el gasto debe estar contabilizado en el Libro Registro
de Gastos de 2006. Si el seguro cubre accidentes, incapacidad u
otras coberturas, no es deducible la parte de la cuota que cubre
estas otras contingencias.
◗ Como reducción de la base imponible se puede aplicar las aporta­
ciones que realice el contribuyente a planes y fondos de pensiones
hasta el límite de 8.000 € anuales (límite que se incrementa si el
sujeto pasivo tiene más de 52 años). Ahora bien, los planes de
pensiones son un tipo de seguro muy concreto que cubre contin­
gencias similares a las de la Seguridad Social y que no dan derecho
al rescate, salvo por paro de larga duración o enfermedad grave.
Es un producto muy concreto que no se debe confundir con otros
seguros.
◗ Las cuotas pagadas a la Mutualidad de Procuradores por la pre­
visión social tienen la siguiente calificación: si el procurador no
está de alta en el RETA (Régimen de Autónomos de la Seguridad
Social), la Mutualidad es obligatoria y se aplica como un sistema al­
ternativo a la Seguridad Social, siendo las cuotas deducibles ­como
gasto de la actividad. Si el procurador está de alta en el RETA y en la
Mutualidad, ésta se aplica como régimen complementario, siendo
las cuotas del RETA gasto deducible de la actividad y las cuotas de
la Mutualidad serían aptas para reducir la base imponible como
un plan de pensiones.
◗ Respecto a otros seguros de vida que cubran fallecimiento, acci­
dentes, que sean de mero ahorro, y que, en definitiva, no se traten
de la cuota previsión social de la Mutualidad o los seguros de enfermedad, no son gasto deducible en IRPF ni reducen la base impo­
nible. A título de ejemplo, el seguro de vida ahorro voluntario de la
Mutualidad llamado Procuplan no es deducible en renta.
50 / procuradores • Agosto 2007