Productos de Crédito de Entidades Financieras

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Productos de Crédito
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SGC/GCC/GA SC/P/PCEF/19-1207
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Objetivo general
Conocer las principales características de los planes de crédito
hipotecario, que ofrecen las Entidades Financieras que realizan
operaciones en México, con el fin de asesorar al Cliente, en cómo elegir la
mejor alternativa, considerando las necesidades y el perfil del Cliente
versus los requisitos y condiciones de otorgamiento de crédito
especificados por cada Entidad Financiera.
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Aspectos financieros
Entre las características básicas debe tomar en cuenta los siguientes
aspectos para la evaluación de los planes del crédito hipotecario:
Monto financiable: proporción del valor del inmueble, que será
financiada por la Institución Bancaria o Sofol seleccionada.
Denominación del crédito: unidad de valor en la que se otorgará el
crédito: pesos, dólares, Unidades de Inversión (UDI´s).
Enganche: desembolso inicial con el que se pretende asegurar una
operación de compra-venta. Suele ser una proporción del valor del
inmueble que va de un 10 al 35%.
Plazo del crédito: número de años en los que se pagará el crédito.
Tasa de interés: costo que tendrá el crédito expresado en
porcentaje.
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Aspectos financieros
Tasa de interés moratoria: cargo aplicado por la institución por
concepto de pagos vencidos, esto es, cuando se atrasa en sus pagos,
expresado en porcentaje.
Comisión por apertura: pago que se debe efectuar por el hecho de
contratar un crédito. Es determinado como un porcentaje del monto del
crédito y generalmente se trata de un pago único.
Costo Anual Total (CAT): valor expresado en porcentaje, de la
totalidad de costos y gastos en que incurrirá el usuario por la
contratación de un crédito con determinada Institución. Este costo será
mayor a la tasa de interés nominal que cobra el Banco o la Sofol, ya
que incluye:
Intereses ordinarios
Comisión por apertura y/o administración
Primas de seguros
Cobertura de crédito
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Aspectos financieros
No incluye:
Gastos notariales
Impuestos por adquisición del inmueble o constitución de la garantía
Costos por trámites y servicios prestados por terceros
El CAT permite conocer a lo largo del tiempo qué crédito es más o menos
caro, en condiciones similares.
Penalización por pago anticipado: es la comisión que algunas Instituciones
cobran cuando se realiza anticipadamente el pago de alguna mensualidad o
se liquida el crédito en su totalidad.
Gastos notariales: importe que se cubre al momento de la firma de la
compra-venta del inmueble. Incluye los honorarios del Notario Público que
elabora la escritura, impuestos de adquisición, gestoría de certificados y
gastos en el Registro Público de la Propiedad. Este importe depende del
valor y el lugar donde se localiza el inmueble.
Gastos de avalúo: desembolso previo que debe efectuar el interesado en
adquirir un bien inmueble, por concepto de honorarios de un perito valuador,
quien determinará el valor físico, rentable y comercial del inmueble.
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Destino del crédito
El crédito para vivienda que ofrecen las Entidades Financieras, puede tener
cualquiera de los siguientes destinos, es importante que se asegure que el
destino aceptado por la Entidad Financiera coincide con el destino que el
cliente solicita:
Para adquirir una casa o departamento nuevo o usado.
Para remodelación o mejoras de una vivienda de la cual el Cliente
que lo solicita es propietario del inmueble y el crédito se destina a la
remodelación de su casa o departamento.
Para la construcción en un terreno propiedad del Cliente. En este
destino el crédito se destina para la construcción de la vivienda.
Es importante mencionar que algunas Entidades Financieras otorgan
el crédito dependiendo de la zona geográfica donde se ubique el
inmueble. Por lo anterior, es importante informarse con la Entidad
Financiera, acerca de cuál es la zona de influencia o en qué estados
de la República se ofrecen estos programas de crédito.
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Formalización del crédito
Es necesario informarle al Cliente los requisitos que la Entidad
Financiera le solicitará para la formalización del crédito:
Original y copia de carta del centro de trabajo en donde conste
antigüedad, puesto, sueldo (periodicidad), prestaciones, puesto y
teléfono de la persona que suscribe la carta.
Original y copias de recibos de pago.
Original y copias de declaración anual de ISR (en caso de que el
solicitante no preste sus servicios de manera personal y subordinada).
Original y copias del estado de cuenta de chequeras o de inversiones.
Copia de los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir.
Fotografías de la fachada del inmueble.
Copias certificadas del Acta de Nacimiento y de matrimonio del
solicitante, en su caso.
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Formalización del crédito
Copias del título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a
adquirir, con datos de inscripción en el Registro Público de la
Propiedad.
Copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble.
Copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble
adquirido, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble.
Si el solicitante es extranjero, FM2 vigente (original y copias para
cotejar).
Firmar un contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria.
En el caso de que el inmueble por adquirir, se encuentre gravado, las
entidades financieras solicitarán:
Copias del último recibo de pago de la deuda que originó el
gravamen.
Instrucciones de cancelación del gravamen.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
¿Qué es el contrato de crédito con garantía hipotecaria?
El contrato de crédito, es aquél en virtud del cual, el Banco que otorga el
crédito (Acreditante) se obliga a entregar una cantidad de dinero al Cliente
(Acreditado) quien puede ser una persona física o una sociedad o empresa,
obligándose el cliente a pagarle al Banco el dinero que le haya entregado, y
todos los demás gastos a los que se haya comprometido y, en todo caso, a
pagarle los intereses, gastos y comisiones en los que hayan estado de
acuerdo.
La hipoteca es una garantía real, es decir, un gravamen sobre un inmueble,
que no se entrega al acreedor y le da derecho, de que en caso de
incumplimiento de la obligación que se está garantizando, se le pague con el
valor de los bienes.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
¿Quiénes intervienen en el contrato o quiénes son las partes?
La Entidad Financiera.- En su carácter de Acreedor, ya que es quien
entrega el dinero que solicitó su Cliente.
El Acreditado.- Es el Cliente de la Entidad Financiera, la persona que
recibirá el dinero que le preste la Entidad Financiera y generalmente
va a dar la garantía hipotecaria.
¿Qué derechos y obligaciones tienen las partes, una vez firmado el
contrato?
La Entidad Financiera o Acreditante:
Recibir los pagos que realice el Acreditado.- Una vez que el
contrato esté firmado, el Acreditado podrá pedir a la Entidad
Financiera le informe las cantidades por las que tendrá que realizar
los pagos y cuando lo realice la Entidad Financiera no podrá
negarse a recibir el pago.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
Elaboración y envío del estado de cuenta.- En el estado de cuenta
deben mencionarse los pagos realizados y por cuánto fue cada uno,
la forma en la que la Entidad Financiera calculó los intereses y
cuánto fue de éstos en caso de haberse generado y de los demás
cargos y comisiones debidamente detallados.
Solicitar el pago anticipado del total del crédito cuando considere que
el Cliente está haciendo un uso incorrecto del dinero prestado.- En
caso de que la Entidad Financiera considere que su Cliente no ha
cumplido con lo establecido en el contrato, ocasionando que el
crédito sea más difícil de recuperar, podrá solicitar la cancelación y
pago anticipado del crédito.
Cargar al importe del crédito, las cuotas por comisiones.- Una vez
definidos los conceptos por los que se cobrarán las comisiones, la
Entidad Financiera cargará el importe al monto total del crédito.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
El Cliente o acreditado:
Realizar el pago de la cantidad objeto del crédito, de la manera
establecida en el contrato.- La Entidad Financiera y el Cliente podrán
estar de acuerdo en que se pague en una sola vez o en varias,
dependiendo del tiempo en el que se vaya a pagar y el monto del crédito,
siendo responsabilidad del cliente cumplir con las fechas de pago.
Pagar los intereses normales y los que ocasionen los retrasos, así como
cualquier otra cantidad que la Entidad Financiera le cobre, siempre y
cuando la cantidad sea de acuerdo con las que se le hayan informado en
el contrato.
Constituir la garantía hipotecaria a favor de la Entidad Financiera.
Conservar el valor del bien dado en garantía.- En el caso que la garantía
pierda su valor por cualquier circunstancia, el Cliente deberá informar a la
Entidad Financiera de este hecho, y ésta decidirá si quiere otro bien en
garantía. La Entidad Financiera puede reservarse el derecho de efectuar
visitas para verificar si el bien está en buen estado.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
Contratar un seguro de vida por la cantidad que falte de pagar del
crédito y un seguro que cubra el valor del bien otorgado en garantía.En ambos casos quien recibirá el dinero del seguro será la Entidad
Financiera, para que en caso de muerte del Cliente o de que algo le
pase al bien, (por ejemplo que se queme o destruya), los herederos en
el primer caso y el cliente en el segundo, ya no tengan que pagarle al
Entidad Financiera.
Disponer de los recursos en la forma pactada en el contrato.- El Cliente
y la Entidad Financiera, desde la firma del contrato estarán de acuerdo
en la forma en la que la Entidad Financiera le va a dar el dinero al
Cliente, puede ser en una sola exhibición o en varios pagos, esta forma
de entregar el dinero es obligatoria para las dos partes.
Políticas con relación al uso del inmueble durante la vigencia del crédito:
Factibilidad de rentar el inmueble.
Cesión de derechos.
Uso diferente al habitacional.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
¿Qué otras cláusulas y condiciones podemos encontrar en este
tipo de contratos?
La obligación de contratar seguros de vida. Con este tipo de seguros,
no solo se protege a la garantía, sino también al Acreditado, ya que
en caso de que suceda algo que no le permita seguir pagando, no
tendrá que continuar haciéndolo, ya que aunque el beneficiario de los
seguros sea la Entidad Financiera , el pago que haga la aseguradora
libera al Cliente de cualquier responsabilidad, a él o a sus herederos.
Conceptos y monto del cobro de comisiones. Cada Entidad
Financiera deberá indicar dichos conceptos y montos, por ejemplo:
un porcentaje por gastos de administración, un porcentaje por
investigación de crédito, etc.
Forma de cálculo de los intereses, tanto normales como moratorios.En el contrato se debe explicar la forma y la tasa con la que se
calculará el monto de los intereses tanto ordinarios como moratorios.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
El calendario de los pagos y la forma de aplicarse cada una.- Se
debe explicar por cuánto y cuándo se deben hacer los pagos que
hará el Cliente, y las consecuencias de no pagar o de pagar en forma
retrasada.
Descripción de la garantía hipotecaria y los términos de la misma.Se deberá detallar qué es lo que se está dando en garantía, la
cantidad por la que se da la garantía, el orden en el que se pagará a
los acreedores, datos de inscripción en el Registro Público, y las
características particulares de cada caso.
Régimen de ejecución de la garantía.- Se establece en que casos y
bajo que condiciones la Entidad Financiera podrá disponer de la
garantía cuando el Cliente no cumpla con sus compromisos.
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Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria
La o las relativas a los medios de impugnación.- Se refiere a la forma
en que se reclamarán ante los juzgados y demás autoridades el
cumplimiento de alguna obligación que se considere no cumplida,
bien por la Entidad Financiera o por el depositante.
Los incentivos que recibirá el Cliente y las causas que originarán
dichos incentivos, así como la forma de reclamarlos, por ejemplo: el
último año no paga la hipoteca o bien disminución de la tasa de
interés en un determinado tiempo si es un Acreditado cumplido
(realiza oportunamente sus pagos).
Estas podrían considerarse las cláusulas más importantes que se
pueden
encontrar en un contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria.
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Oferta Vinculante
¿Qué es la Oferta Vinculante?
Es el documento extendido gratuitamente por las Entidades Financieras,
a petición del posible adquirente, que permite obligar a la Entidad, por
un plazo de veinte días naturales contados a partir de su recepción, a
respetar todas y cada una de las variables financieras ofrecidas en el
crédito hipotecario para la vivienda, siempre y cuando el usuario
entregue toda la documentación prevista en la Solicitud de Crédito
dentro de dicho plazo. Además de la ventaja anterior, la entidad pondrá
a su disposición, el modelo de clausulado que contenga los derechos y
obligaciones de las partes, conforme al cual pretendan formalizar, una
vez autorizado el otorgamiento del crédito garantizado.
La Oferta Vinculante es un instrumento de gran utilidad, ya que en ella
se identifica las condiciones de crédito de cada Entidad Financiera.
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Crédito sano
¿Cómo mantener un crédito sano?
Se debe informar al Cliente las ventajas de ser un Acreditado cumplido,
en muchas ocasiones, los acreditados caen en incumplimientos por falta
de asesoría. Le recomendamos que a cada Cliente que formalice un
crédito le obsequie una guía con estas recomendaciones:
Días de pago correspondientes a cada amortización, esto con el fin de
evitarle que pague intereses moratorios.
Verificación de estados de cuenta: es importante que el Cliente revise
la aplicación de sus pagos en los estados de cuenta, éstos llegan mes
con mes y en él se encuentran detallados todos los movimientos
efectuados en la cuenta durante un período determinado. En el caso de
que el Cliente no esté de acuerdo con el contenido del mismo, debe
efectuar su reclamación sin rebasar el límite de tiempo que indique la
Entidad Financiera ya que después de ese tiempo, este último no
admite reclamación alguna.
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Crédito sano
Incentivos por la realización de prepagos parciales o por el total de su
deuda.
Teléfonos de asesoría de la Entidad Financiera.
Antes de recomendar al Cliente la contratación de un crédito hipotecario, es
importante que se asegure de comparar las condiciones que ofrecen las
Entidades Financieras, en el sitio: http://www.condusef.gob.mx/ podrá
consultar los cuadros comparativos que contienen las condiciones y
características ofrecidos por las Entidades Financieras; la decisión final debe
ser del Cliente, pero sí debe asegurarse de profundizar en la información del
plan hipotecario que más se adapte a las necesidades y posibilidades del
Cliente.
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