Resumen Inmobiliario

28 de febrero de 2013
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Resumen inmobiliario
Indicadores Febrero
Coef. Alquileres
Índice IPC enero
Unidad Reajustable
Unidad Indexada
Día
Valor
Día
22.02 2.5383
01.03
25.02 2.5435
02.03
26.02 2.5452
03.03
27.02 2.5469
04.03
28.02 2.5486
05.03
Dólar inter. cierre 28.02.13
Dólar inter. cierre 31.01.13
1.0872
118.94
613.95
Valor
2.5503
2.5520
2.5537
2.5555
2.5572
19.116
19.143
Las noticias destacadas
En temporada con menos turistas, el informalismo gana espacios 25/02/2013
países, anunciado y puesto en vigencia hace pocos días, que generó temor en mucha gente.
Solo con una ley que espera aprobación en el Parlamento
se podrá combatir mejor la competencia desleal
Bistiancic también aseguró que, en menor medida, cayó la presencia de brasileños, que tradicionalmente llegan hasta el balneario durante el período entre Navidad y Fin de Año.
Si bien aún no se ha hecho un balance formal de lo que fue el
comportamiento de la temporada estival, el presidente de la
“Son diez días donde el turista brasileño de buen nivel económico llega en avión, arrienda casas de alto valor y es un gran consumidor en sus salidas y en sus compras. Son capaces de pagar
alquileres por ocho o diez días mayores a los que habitualmente
se pagan en una quincena, y requieren servicios de alta calidad.
Pero por la falta de conectividad aérea seguramente su presencia
mermó en forma significativa. Ese fue otro impacto negativo”,
aseveró.
Cámara Inmobiliaria de Maldonado, integrante de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), adelantó para este informe algunos de los aspectos más salientes de lo acontecido durante enero
y buena parte de febrero en Punta del Este y su zona de influencia.
En materia de alquileres, un análisis primario permitiría establecer el descenso en materia tanto de alquileres como de montos
en el orden del 40%, como consecuencia del menor número de
turistas que llegó hasta Punta del Este.
Francisco Bistiancic señaló que si ya en enero se notó la merma
de los visitantes, mucho más se apreció en febrero, aunque la
semana de Carnaval mostró un pico alto de presencia y de actividad en el rubro pero, a diferencia de otros años, fue importante
el movimiento en esos siete días pero no en la quincena.
“El gran ausente fue el turista argentino, que tuvo que enfrentar
dificultades que no dudamos en considerar como tremendas. Hay
que ver que a mediados de diciembre su moneda cotizaba a 3,40
pesos nuestros, y en enero hubo días que estuvo por debajo de
los 2 pesos uruguayos”, señaló. “A eso hay que sumarle los efectos del cepo cambiario establecido sobre fines del año pasado,
por lo que la gente no pudo ahorrar en dólares comprándolos a
lo largo del año, y eso fue un golpe tremendo para la actividad
inmobiliaria de nuestra región”, valoró.
Otro hecho que también redujo la presencia de los argentinos
este verano fue el acuerdo de información tributaria entre ambos
Otro aspecto que se sumó para alterar una temporada que ya se
preveía no sería igual a las anteriores, fue el comportamiento de
los uruguayos.
“Muchos especularon sobre lo que podía acontecer con la ausencia de los extranjeros. Supusieron que habría importantes bajas
en los valores de los alquileres, pero esto, en términos generales, no fue así. La mayoría de los propietarios prefirieron no alquilar que a rematar el precio”, dijo Bistiancic, “en una suerte de
defensa del valor de sus propiedades”.
Asimismo consideró que en los años anteriores y como destino
turístico, Punta del Este vivió muy buenas temporadas, pero no
ha sido así desde el punto de vista inmobiliario, porque el informalismo que existe en el sector ha venido acrecentándose desde
2008, año en que se concretó la reforma impositiva en el país.
“La reforma instaló el pago del IRPF, pero como no hubo desde
entonces mayores controles, muchos propietarios prefirieron no
pagar el tributo y alquilar por si mismos o por la vía de los agentes informales”, analizó Bistiancic, por lo que la relación entre
esa práctica desleal y la vía formal de alquiler pasó a ser de tres
y hasta de cuatro a uno.
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“Si bien para las inmobiliarias formalmente constituidas era un
golpe importante en sus ingresos, la mayor venta de propiedades compensaba, de alguna forma, los ingresos de las empresas.
Pero desde que empezó a trascender que se iba a establecer el
acuerdo de información tributaria con Argentina, se enlenteció el
ritmo de operaciones y últimamente los niveles de venta bajaron
violentamente”, consideró.
Bistiancic dijo que “todo el mundo reconoce que a quién le pega
más el informalismo es al sector inmobiliario formal, pero las acciones de control y represión aún no han tenido los resultados
esperados”.
En ese sentido, informó que desde hace tres temporadas que se
trabaja “en forma amigable” con la Dirección General Impositiva,
“pero aún falta que se sistematice el control y el combate. Se
han hecho inspecciones y como que se están encaminando las
acciones, pero recién están en el comienzo”.
A su criterio, a la DGI “aún le falta un mayor apoyo del marco legal. Sabemos que hay más de un centenar de citaciones a particulares para que presenten sus pagos de IRPF, algo que venimos
reclamando desde hace tiempo. Nosotros, como inmobiliarias,
somos agentes de retención de ese impuesto, pero si no hay mayores exigencias o controles, muchos propietarios y fundamentalmente los consumidores, siempre se vuelcan hacia dónde es
más económico alquilar o no pagar servicios o impuestos”
Lavado: preocupa al gobierno la falta de control
en inmobiliarias 22/02/2013
Dato. En 2012 se recibieron 237 reportes de sospecha de
lavado, 18% más
MARCELA DOBAL
En la Secretaría Antilavado de Activos preocupa que, si bien la
cantidad de reportes de operaciones sospechosas aumentó a 237
el año pasado, aún hay grupos que no cumplen con la obligación
de informar, como las inmobiliarias.
Los 237 reportes que recibió la Unidad de Información y Análisis
Financiero (UIAF) el año pasado suponen un aumento de 17,9%
y continúan con la tendencia creciente observada en los últimos
años (ver gráfico), según surge de la "Memoria de actividades"
de esa dependencia del Banco Central.
El lavado de activos es el proceso por el que se encubren fondos
generados mediante actividades ilegales, como el narcotráfico y
el contrabando. Para prevenirlo, varias entidades y profesionales
que participan en transacciones utilizadas para "legalizar" fondos
-como compras de inmuebles o transferencias bancarias- están
obligados a efectuar controles. En diciembre de 2010 el decreto
reglamentario de la ley 18.494 estableció la forma en que escribanos, inmobiliarias y rematadores deben hacerlo.
Pero los reportes recibidos por la UIAF dependen en gran medida
de bancos y casas de cambio (o empresas de servicios financieros), que el año pasado originaron el 78,7% del total que llegó a
la UIAF.
Advirtió que “desde nuestra institución y desde la CIU seguimos
aguardando, día a día, la aprobación de la ley de intermediación
inmobiliaria, que será una gran herramienta para controlar el informalismo. Nosotros trabajamos cada día más por profesionalizar nuestra actividad, pero necesitamos ayuda. Le hemos venido
diciendo a las autoridades, a todo nivel, que necesitamos que
esta solución llegue lo antes posible, antes de que los problemas
se sigan agravando y se generen consecuencias peores para las
empresas establecidas”.
Para Bistiancic, se cuenta con el gran apoyo del Ministerio de Turismo, pero falta que otros agentes del Estado se sumen y reconozcan la importancia que el sector inmobiliario tiene para el
país.
“Nuestra actividad es fundamental para el desarrollo de la construcción y del turismo. Influye en forma importante en lo que son
las economías regionales y ni que hablar en la nacional. El ingreso por turismo supera los dos mil millones de dólares, que es el
doble de lo que el país obtiene por sus exportaciones de carne,
por ejemplo. Basta imaginar lo que podría aún mejorar esa cifra
con mayor formalidad en el sector para entender por qué es importante que una ley como esa entre en vigencia lo antes posible”, aseguró.
Fuente: Cámara Inmobiliaria Uruguaya
moderada hacia la diversificación entre las distintas categorías
de sujetos obligados" a informar (en 2007 las mencionadas instituciones aportaban el 93,7%), señala el informe. La UIAF entiende que "sigue siendo escasa la participación de los sujetos obligados no financieros": en 2012 se recibieron tres reportes de casinos, cinco de escribanos y ninguno de parte de administradores
de sociedades, rematadores, inmobiliarias ni de otros sujetos
obligados por la ley.
Eso preocupa a la Secretaría Antilavado de Activos. Su titular,
Carlos Díaz, dijo a El País que "obviamente hay un sector que no
está cumpliendo porque no puede ser que no haya casos que
despierten reportes".
Díaz resaltó la labor de los escribanos, "que se han involucrado,
trabajado, estudiado e incluso viajado para informarse" y cumplir. En tanto, le "preocupa el sector inmobiliario, porque alguna
operación debería haber despertado inquietud".
El secretario Antilavado de Activos dijo que se hicieron contactos
con ese sector, pero que "a esta altura esto se reduce a si se
cumple la ley o no". "Tenemos que inferir que todas las inmobiliarias han hecho la ficha de control y la tienen guardada y que
ninguna dio lugar a reporte. Lo que es un error grave es que no
se haya guardado la ficha", advirtió. Desde que están obligados
(2010) inmobiliarias, rematadores y administradores, no han
presentado un solo caso de sospecha.
En cuanto a los casinos, "tienen que afinar un poco los
controles", pero "no los estamos percibiendo como un sector de
riesgo alto en Uruguay", dijo Díaz ya que la mayoría son del Estado y el Conrad está "tutoriado" por su casa matriz.
Aunque, en los últimos años "las cifras muestran una tendencia
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A LA JUSTICIA.
Con todos los reportes recibidos y los análisis complementarios
que efectuaron técnicos de la UIAF, en 2012 se puso en conocimiento de la justicia penal competente la información vinculada
a ocho casos (dos menos que en 2011), a efectos de continuar
las investigaciones en ese ámbito "porque podrían estar vinculados con actividades delictivas o el financiamiento del terrorismo",
indicó. En 2012 "no se dispuso la inmovilización previa de fondos
en ningún caso que habilita la ley 17.835, pero en el período
2005-2012 hubo cuatro de los 52 casos que se pusieron en conocimiento de la justicia penal donde se hizo uso de esa facultad.
Esto alcanzó a fondos por un total que se aproximó a US$ 1,6
millones y además en otro caso se determinó "la inmovilización"
de un cofre fort.
Díaz:
"A esta altura, esto se reduce a si se cumple la ley o no" en referencia a inmobiliarias.
Se declararon US$ 402: que ingresaron al país
El año pasado se recibieron declaraciones de entrada de efectivo
al país por US$ 368 millones, de metales preciosos por US$ 2,3
millones y de instrumentos monetarios (como bonos y cheques)
por US$ 31,9 millones, según surge de la Memoria de la UIAF. En
total, suman US$ 402 millones.
Para investigar posibles maniobras relacionadas con el lavado de
activos, se considera que la "trazabilidad de las operaciones" es
fundamental. Por esto existe una base de datos de los movimientos que involucren valores superiores a US$ 10.000. Toda
persona que entre o salga del país con esos valores debe declararlos a la Dirección de Aduanas.
La UIAF informa que en 2012 Aduanas detectó solo un caso (por
un importe aproximado de US$ 10.500) en el que el transporte a
través de la frontera no fue debidamente declarado (como establece la ley 17.835), por lo que el dinero no declarado fue puesto
a disposición de la justicia penal competente.
En cuanto a las declaraciones de efectivo recibidas, un 49,7% del
monto total fue en reales, el 33,6% en dólares, el 12,5% en pesos uruguayos, el 2,9% en euros y el 1,3% en pesos argentinos.
En tanto, el monto asociado al ingreso de metales preciosos provino casi en su totalidad de Suiza (95,8% del total). Finalmente,
la mayoría de los instrumentos monetarios que ingresaron al país
provenían de Brasil (60,9%) y Paraguay (24%).
Fuente: El País Digital
Novedades del sector y afines
Bajan precios de inmuebles en Unidades Indexadas28/02/2013
Research de Portfolio
El mercado inmobiliario en Montevideo continuó con una tónica
recesiva en los últimos meses de 2012 y comienzos de 2013. De
acuerdo a la opinión generalizada de operadores las compraventas se encuentran virtualmente paralizadas.
De todos modos, el verano suele ser de escasa actividad en el
sector. Generalmente, la actividad retoma en el mes de marzo,
pero con operadores consultados se percibe pesimismo y se duda
de cómo será la actividad en este año 2013.
La principal interrogante proviene de la baja de transacciones
por un desencuentro entre la oferta y demanda del mercado. Los
precios “de demanda” suelen ser inferiores a los precios “de oferta”. Esto no ocurre tanto en las propiedades de bajo valor, de
menor dimensión -1 ambiente o 1 dormitorio- donde la demanda
se acerca más a los valores pedidos por sus dueños.
Las transacciones aparentes medidas a través de la recaudación
en términos reales del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales hasta el mes de noviembre ppdo. confirman la tendencia recesiva marcada por los operadores.
Un hecho que puede parecer curioso pero que no lo es, es que la
caída en el nivel de las transacciones coincide con el cierre del
mercado de dólares argentino y el acuerdo de intercambio de información tributaria con la AFIP. Ambas cosas frenaron el merca-
do inmobiliario en Punta del Este y también en Montevideo y Colonia. Pero este no es el único motivo, la baja del dólar en el segundo semestre contribuyó a que los propietarios se mantengan
firmes en los precios pedidos y en ciertos casos los han aumentado.
Desaparecen los argentinos y suben los costos
Los argentinos de clase media que compraban apartamentos en
el entorno de los 200 mil dólares prácticamente han desaparecido. Los grandes inversores siguen adelante por ahora porque su
dinero no lo traen de Argentina, sino de EE.UU, pero a juzgar por
los nuevos proyectos también disminuyó vertiginosamente. Los
inversores externos mantienen el financiamiento de las obras en
Punta del Este y pagando sus cuotas, pero habrá que ver hasta
cuándo si las ventas no se concretan.
Existen 81 edificios en construcción en Punta del Este pero comienzan a aparecer obras que se detienen porque las empresas
no pueden afrontar el aumento de los costos que no se pueden
trasladar a la demanda porque ya no los absorbe. Los costos salariales en los últimos meses aumentaron 25% en dólares, entre
aumento de salarios y baja del dólar. Los precios están en niveles muy altos y no atraen.
La temporada fue mala tanto para quienes pretendieron arrendar
su casa como para los que pretendieron vender. Prácticamente
se ha vendido muy poco o nada, lo que unido al aumento de costos podría disparar conflictos laborales en otras obras. En este
mes de enero se han detenido tres obras luego del retorno de la
licencia. Esto es muy malo y habrá que ver como pega en el
mercado de Montevideo.
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Según pudimos averiguar con operadores se estima que existen
unas 6000 unidades de vivienda para vender o alquilar. Suponiendo una media de 100 m2, existiría una capacidad ociosa de
600.000 m2. A pesar de esto en el año 2012, se otorgaron
400.000 m2 de permisos de construcción.
Lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario parece una
carrera loca que en algún momento se terminarán pagando los
costos. Esta carrera es producida por el bajo nivel de las tasas
de interés y la desvalorización del dólar que pone presión para
sacarse de encima los dólares.
No se podría esperar que la construcción continúe creciendo a
este ritmo en el futuro, lo cual causará un problema social importante. La salida política para evitar el desempleo que se podría generar al finalizar las obras en construcción no será fácil.
Se espera que el emprendimiento de obra pública con participación del sector privado pueda compensar, pero por el momento
no hay proyectos en marcha.
Fuerzas que empujan y que también retraen la demanda
El ingreso de capitales fortalece al peso y presiona a la baja al
tipo de cambio lo que induce al público a protegerse, reduciendo
su ahorro en dólares en los bancos y comprando activos físicos
para evitar la pérdida de valor del capital. Esto fortalece el precio
de las propiedades. Se opta por invertir en propiedades como reserva de valor pero ahora se estima que están muy caras.
Pero el mismo argumento del dólar opera en sentido contrario en
la oferta, donde los propietarios observan que se descapitalizan
por la caída del dólar.
El aumento de la demanda de inmuebles también se produce por
un aumento de la riqueza. Hemos observado en estos últimos
años, un aumento de riqueza en sectores como el agro y aquéllos relacionados con él, mejoras en el ingreso de las familias que
derraman su efecto al resto de los sectores de la economía y que
contribuyeron a aumentar sus ganancias, como por ejemplo en
las ventas de automóviles, bienes durables, empresas constructoras, supermercados, químicos y farmacia, etc. una parte de
ese aumento de riqueza se vuelva a la adquisición de propiedades, otra buena parte se reinvierte en el negocio. Pero existe un
flujo continuo que alimenta la demanda de inmuebles.
Por último la inversión extranjera directa, que a pesar de haber
sufrido una merma importante por la crisis argentina, igualmente
siguen viniendo extranjeros de otros orígenes interesados en
comprar propiedades en Uruguay.
La percepción generalizada de los potenciales compradores es de
que los precios están muy altos y que no es buen negocio comprar ahora para invertir. Otras plazas como Miami, Paraguay,
etc. empiezan a competir. Algunos grupos que invertían en
Montevideo están redirigiendo sus inversiones a un mercado que
aparece pujante como es el paraguayo donde el precio del m2
ronda los 1000 dólares en zonas Premium. La tierra también está
a precios accesibles en la mejor zona (oriental) donde la hectárea cotiza a unos 2500 dólares.
Por último quien compra para invertir y sacar una renta y mantener el valor del capital ya no le resulta atractivo. Si bien la tasa
bruta de rendimiento se mantiene estable en 6%, ya no puede
esperar que la propiedad aumente mucho de valor como para
compensar la caída del dólar.
Expectativas inciertas
Pero un factor que sin duda incide a la hora de comprar un inmueble tanto para inversión como para uso, es la expectativa de
su valor futuro. Y en este momento se observa un importante
número de unidades vacías. Quién va a invertir se que hoy existe
una importante cantidad de viviendas ocupadas y piensa: ¿Qué
pasará cuando se terminen las obras en ejecución? ¿Por qué
comprar hoy? El argumento de que el precio será mayor cuando
se termine la obra no es convincente. Es obvio que a menos que
ocurra algo muy raro, el stock de viviendas desocupadas será todavía mayor cuando se terminen. Entonces las expectativas racionales son de esperar que los precios bajen.
El otro factor negativo que genera incertidumbre en las expectativas es la eventualidad de una crisis en Argentina a la que hacemos referencia en otra nota y que de producirse un evento así
hará bajar el precio de las propiedades en Uruguay. Entonces
nuevamente surge la interrogante de porqué comprar hoy.
Precios estables en dólares pero caen en términos de UI
Del lado de la oferta, los propietarios no están dispuestos a bajar
los precios por tres motivos. Uno, porque no tienen alternativas
de reposición a precios accesibles ni tienen mejores opciones de
inversión. Dos, porque fueron inmuebles adquiridos sin préstamos y no tienen una urgencia en vender para pagar deudas.
Tres, la pérdida de valor del dólar como dijimos ya de por sí hace
perder valor a la propiedad.
El precio del m2 en dólares se mantuvo estable en los últimos
doce meses observándose aumentos en aquéllas zonas donde
hay más proyectos en construcción que los precios son más altos
como es el caso de Carrasco. Se recuerda que estos son precios
de venta no transacciones efectivas. La opinión de operadores es
que se venden muy poco los apartamentos porque son caros y
los gastos comunes muy altos por el aumento de los salarios.
Pero la estabilidad de los precios de dólares frente a una inflación
de 8-9% produjo una caída de los precios en UI. Se puede observar en el gráfico que los precios habían venido aumentando
tanto en dólares como UI cuando el dólar se valorizó a mitad de
año. Pero luego que empezó a caer las variaciones del IPC empezaron a ser mayores hasta que finalmente se observa la caída a
fin de 2012 y comienzos de 2013.
Nuestra perspectiva es que los precios se mantengan estables en
dólares y que sigan bajando en UI. Esto es bueno para quien
esté pensando en tomar un préstamo en UI ya que tendrá que
endeudarse en un 10% menos que hace un año.
Fuente: Revista portfolio, Febrero Marzo 2013, Año 10 Nº 57
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Punta del Este: ¿el principio del fin? 28/02/2013
Mayid Sáder Neffa
Transcurrido un 2012 de altibajos, con más bajos que altos, la actividad inmobiliaria en Punta del Este pasó de estar en punto muerto
a comenzar a andar en segunda o en tercera en el mejor de los casos. Después de un año 2011 con más de 700 mil metros cuadrados de proyectos autorizados por la Intendencia de Maldonado, el 2012 disminuyó a 428 mil metros aunque aún con valores altos en
comparación con la estadística histórica donde el promedio se sitúa en los 300 mil metros cuadrados. Con alrededor de 81 obras edilicias de envergadura funcionando en enero de 2013, la maquinaria de la construcción parece estar calentando motores para ver qué
resultados obtiene en el proceso de venta de la presente temporada.
Al no conocerse el nivel de absorción de inmuebles en el balneario, es complejo identificar la demanda por este tipo de bien. Además,
el inmueble en Punta del Este verifica una demanda regional y en determinados lugares; la demanda derivada es global.
Este fenómeno hace que sea por demás complejo determinar a ciencia cierta qué nivel de demanda es la adecuada y qué nivel de absorción es la que realmente verifica el mercado.
Como fue mencionado en otras oportunidades en portfolio, la demanda por inmuebles se puede descomponer en un mercado de uso
(uso para vivienda, uso para la industria, uso agropecuario, uso minero, etc.) y en un mercado de inversión. Estos dos mercados tienen una tendencia común en el largo plazo pero en el corto plazo, en general, están desarbitrados, lo que provoca que los agentes
asignen de forma subóptima las decisiones de inversión en este sector. El pánico financiero del 2002 para los rioplatenses, sumado a
la crisis financiera global posterior a la caída de Lehman Brothers en 2008, ha acentuado la demanda por inversión en inmuebles.
La oferta actual de desarrollos inmobiliarios en Punta del Este está dirigida casi exclusivamente al segmento de la demanda de inversión. Por este motivo, tanto los inmuebles ofrecidos, los amenities como las campañas de marketing de dichos emprendimientos están
dirigidas al mercado regional y global y hacen alusión a que es una inversión rentable más que un bien de uso.
Un dato que llama la atención es que desde 2005 hasta 2012 la comuna recibió pedidos de construcción equivalentes a cuatro millones de metros cuadrados. Las autorizaciones alcanzaron a 81,09%, por lo que en los últimos siete años se dio paso a la construcción
de más de tres millones de metros cuadrados en el departamento (3.250.834). Este valor representa la construcción realizada en el
Departamento desde 1981 hasta 2004 inclusive, o sea, 24 años. Esta coyuntura solo se dio en el boom de fines de la década del setenta donde entre 1975 y 1980 se construyeron cerca de 2,5 millones de metros cuadrados. En esa época al igual que en esta, la política monetaria de Estados Unidos era un cambalache, había una corriente importante de flujos de capital desde el norte, en Argentina
había una importante fuga de capitales (gobierno de Jorge Rafael Videla y José Alfredo Martínez de Oz como ministro de Economía) y
los precios de nuestros productos valían en el mundo.
Otras alternativas de inversión inmobiliaria, altos precios en comparación con balnearios de nivel similar y costos crecientes influyen
en el presente e impactan fuertemente en las expectativas sobre el futuro próximo de la actividad inmobiliaria del balneario.
En base a lo anteriormente expuesto, parecería lógico pensar que esta fase que comenzó en 2005 comience su declive. No obstante,
es de esperar que los valores se mantengan altos por un tiempo. Mientras que la actual coyuntura global continúe sin sobresaltos,
que se mantengan las políticas monetarias expansivas en EE.UU. y la UE, las casi nulas tasas de interés, el descreimiento del sector
financiero global y altos precios de los commodities alimenticios, la demanda por activos inmobiliarios con destino a la inversión en
Punta del Este se mantendrá a niveles cada vez más bajos pero sin sobresaltos.
La corrección de precios se dará en un futuro, por la baja en valores o por un incremento de la inflación en el mundo que licuará los
valores reales de los inmuebles.
Fuente: Revista portfolio, Febrero Marzo 2013, Año 10 Nº 57
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Argentina cada vez más cerca de una devaluación 28/02/2013
Juan Carlos Protasi
El 2013 empezó con el dólar blue o paralelo en sus niveles más altos y con el mercado bajo una presión que fue en aumento con el
transcurso de los días. Simultáneamente, los activos del Banco Central cedieron para contener la suba del dólar libre pero a pesar de
esto llegó a cotizar por encima de los 8 pesos al momento de escribir esta nota generándose una brecha con el mercado oficial de
60%.
Con esa pérdida las reservas del BCRA quedaron en US$ 43.000 millones al 18 de enero, el nivel más bajo desde noviembre de 2007.
La caída es muy significativa si se recuerda que hace un año y medio exactamente las reservas estaban en US$ 52.500 millones.
El descenso desde entonces alcanza el 22%.
Las explicaciones oficiales son de que se trata de un fenómeno estacional por la demanda de dólares para el turismo, pero que a partir de abril el flujo se revertirá. Se argumenta también que este fue el efecto del aguinaldo que muchos argentinos destinan al “atesoramiento”. Lo cierto es que el Banco Central parece querer ignorar el problema en parte debido a su incapacidad para decidir qué hacer para frenarlo. En oportunidad de la crisis de 2008, el BCRA salió agresivamente a vender dólares para frenar la corrida, pero en
aquél momento no existían controles y con una venta de 500 millones lograron su objetivo. Hoy ya no es tan fácil. Si la AFIP diera
curso a las solicitudes de compra de dólares, posiblemente el blue podría bajar, pero se duda que se pueda detener la estampida.
No cabe duda de que hay un componente estacional en el flujo de divisas, pero la caída sistemática de reservas y la disparada del
blue, en opinión de muchos y de nosotros también, se debe a otras razones. Lo fundamental es la desconfianza por la precaria estabilidad derivada del descontrol fiscal que genera expectativas de una devaluación en el futuro.
¿Cuándo? No lo sabemos; ya hace tiempo que creemos que esto ocurrirá pero el régimen K ha tenido un viento de cola que lo ayudó.
Al tiempo que expropió los ahorros de sus ciudadanos impuso un severo control policial sobre las compras de dólares que un poco frenó la fuga de capitales. Pero los hechos recientes ponen en evidencia que la confianza desapareció y que apenas se vuelca un poco de
liquidez al mercado, los argentinos compran dólares.
La medición de temperatura de la enfermedad del régimen K, que es a todas luces inviable y que hace agua por todos lados, es el
precio del blue y las Reservas del BCRA.
Desde el oficialismo se pretende convencer a la gente que comprar dólares como refugio de valor es un delito y que se traiciona a la
Patria. Por eso el gobierno s erige como el protector frente a los especuladores que, haciendo subir el dólar, empobrecen a los argentinos. Así se impuso el cepo cambiario en octubre de 2011, pero pretende ignorar el impuesto inflacionario que aplica a sus ciudadanos.
El impuesto de inflación fue convalidado como tal al derogar una norma que daba credibilidad a la estabilidad del valor de la moneda y
que consistía en la prohibir al BCRA aumentar la base monetaria por otro motivo que no fuera comprar activos de reserva. Así debía
existir por lo menos una relación 1:1 entre base monetaria y activos de reservas. Al derogarse esta norma el peso fue perdiendo el
respaldo que tenía, y se fue minando la confianza de los argentinos. Obsérvese en el gráfico como los Activos de Reserva superaban
en 50% a la base monetaria a comienzos de 2008. En ese momento nadie corría a comprar dólares. A medida de que el Banco Central
empezó a asistir al gobierno, y aplicar el impuesto inflacionario, esa diferencia se fue achicando hasta desaparecer y es en ese momento que se resuelve derogar la norma. Si no se hubiera derogado el gobierno hubiera caído en otro default, no sólo de la deuda
sino de los salarios, proveedores, etc.
Al día de hoy la Base Monetaria supera en 50% a los activos de reserva. El resultado inmediato de la abolición de la norma fue que el
dólar se disparó en el mercado paralelo.
En el siguiente gráfico mostramos la evolución del tipo de cambio oficial, la del tipo de cambio que mantendría la relación 1:1 entre
reservas y la base monetaria y por último el dólar blue. En el mismo gráfico superponemos la evolución de los Activos de Reserva medidos en millones de dólares y que se representan en el eje izquierdo.
Se puede observar que a partir del segundo semestre de 2011, los activos de reserva empiezan a caer, al tiempo que, como vimos en
el gráfico anterior, la base aceleró su velocidad de crecimiento. Esto no fue otro que el resultado esperado de los libros de texto en
cuanto a que si la Base aumenta por mayor crédito al gobierno, si la demanda de dinero del público no aumenta en proporción, o bien
subirá el tipo de cambio o bien se perderán reservas. Cuanto mayor la desconfianza más caerá la demanda de pesos del público y mayor serán esos impactos.
Efectivamente, una vez impuesto el cepo cambiario, el blue se disparó en línea con la relación Base a Reservas, básicamente por la
desconfianza que generó todo el sistema de controles y la suspicacia de que a partir de entonces el BCRA tendría rienda libre para aumentar la asistencia al gobierno todo lo que fuera necesario. Hoy esa relación es de 7:1 pesos por dólar de reservas. El oficial no llega
a 5 y el blue a 8.
El argumento de que la suba del blue es un efecto estacional pierde credibilidad cuando se observan los fundamentos de la actual política monetaria, donde existe una clara “dominancia fiscal” como acabamos de explicar. Mientras el fisco siga demandando asistencia
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financiera, el precio del dólar no detendrá su alza o, alternativamente, la tasa de interés tendrá que subir mucho para ofrecer al público una inversión rentable alternativa y evitar que caiga la demanda de dinero. Recientemente el BCRA comenzó a colocar más letras
(LEBAC) de las que vencían, en un intento por contener el aumento de la base monetaria que ronda el 40% anual y así contener aumento del blue. Sin embargo, las tasas de LEBAC no parecen ser atractivas (14%) frente a las expectativas de devaluación que van
en aumento. La contención de la base no fue suficiente para impedir que el blue continuara subiendo.
Transitoriamente puede producirse un alivio cuando ingreses los dólares de la exportación de las cosechas que este año se ven favorecidas por un clima más benigno. Sin embargo la esperanza de que se liquiden exportaciones a un tipo de cambio oficial que mantiene una brecha de 60% con el blue podría verse frustrada. Los exportadores perderían mucho por vender al oficial, por esto la pasividad del banco central atenta en su contra.
Las perspectivas oficiales para 2013 son de una menor pérdida de reservas por tener menos compromisos de deuda, así como una
oferta de divisas de origen comercial más favorable que la observada durante 2012, que se vio afectada por la desaceleración de las
ventas externas producto de la disminución de la cosecha y el freno del nivel de actividad en Brasil. En 2013 el gobierno espera que
las compras netas de divisas de la autoridad monetaria alcancen los US$ 12.500 millones gracias a mejores cosechas y suponiendo un
precio para la soja de 550 dólares la tonelada. Ese ingreso de divisas permitirá recomponer el nivel de las reservas internacionales,
aún después de los pagos de deuda en moneda extranjera del sector público y llegar a las elecciones de octubre próximo con una economía creciendo al 2,5% en su PBI.
¿Pero será esto posible?
La esperanza de que la Soja + Brasil salven a Argentina de un colapso comienzan a ponerse en duda por varios economistas que
aconsejan a los empresarios no creer a ciegas nuevamente como lo hicieron en 2012, de que Brasil los salvaría, porque no es seguro
que esto ocurra en el marco del proteccionismo de ambos países y de la elevada inflación de Argentina que no le permitirá ser competitiva en otros sectores que no sea el automotriz.
Un estudio de Massot y Monteverde considera que el gobierno subestima otros factores que incidirán negativamente en la actividad
económica.
En primer lugar se subestima el enorme poder recesivo del cepo cambiario. Tener bloqueado el giro de utilidades y dividendos al exterior redunda en pérdida de inversiones y desaliento de la producción. En los 3 primeros trimestres de 2012 las filiales de multinacionales pudieron transferir a sus casas marices apenas US$ 91 millones mientras que en todo 2011 habían girado US$ 4.495 millones.
Muchas compañías industriales buscan cubrirse acumulando insumos atados al dólar como manera de protegerse contra la inflación y
la confiscación. La inversión extranjera directa como el total de inversión interna bruta fija se ha desplomado. Esto favorece a Uruguay como declaró el ex ministro Martín Loustau recientemente.
En segundo lugar, en tanto siga vigente el cepo cambiario, el derrumbe del sector inmobiliario y la construcción es irreversible. La
Construcción cayó 4% en diciembre ppdo. El impacto sobre la construcción hasta ahora ha sido menor; la caída fuerte comenzará a
observarse cuando las obras iniciadas antes del cierre del mercado cambiario se vayan terminando.
En tercer lugar, el poder recesivo del aumento de la presión tributaria y de los reacomodamientos tarifarios que se están produciendo
y que se suman al impuesto inflacionario que viene aplicando el gobierno con una tasa de inflación que supera al 25%. Se estima que
la presión tributaria consolidada (federal, provincias y municipios representa 38% del PBI (el PBI incluye impuestos y sectores informales) y asciende a 40% si se computa el impuesto inflacionario. Pero si al PBI se le restan los impuestos y los sectores no registrados –que, obviamente, no pagan impuestos- la presión tributaria efectiva supera el 63% del PBI.
En conclusión, el BCRA y el gobierno han perdido la credibilidad como para que los argentinos atesoren pesos y un ajuste cambiario
se percibe cada vez como más probable. Por esto guardan dólares. Tal vez el gobierno K aguante hasta pasar las elecciones legislativas de octubre, pero el resultado final –si no se restablece un equilibrio de las cuentas públicas que restablezca la confianza en la moneda- parece inevitable.
Las consecuencias para Uruguay en ese caso van a ser muy malas. Voceros oficiales argumentan que Uruguay diversifico sus exportaciones y es menos dependiente de Argentina. Esto no es así, y ya se percibió que la desaceleración económica, la inflación y la expectativa de una devaluación han afectado al turismo y a las inversiones inmobiliarias. A esto se suma el encarecimiento de Uruguay que
a los tipos de cambio actuales implica una pérdida de competitividad de 30% desde que se instauró el control de cambios en la vecina
orilla.
Si sobreviene una devaluación allá, tendremos seguro una caída de la actividad comercial por el abaratamiento de los precios en Argentina que inducirá a los uruguayos a ir a comprar pero también se desviará el turismo de Brasil. También se puede esperar una caída de las exportaciones y de la construcción. Los precios de los inmuebles caerán allá y de rebote caerán en Uruguay lo cual afectará
al sector y al empleo. (Recordamos que sólo en Maldonado hay 20.000 personas ocupadas en la construcción que derraman sus gastos en otros sectores y le dan vida a la zona). Muy probablemente se producirá una salida de capitales desde Uruguay para comprar
inmuebles baratos en Argentina y esto presionará a la baja los precios de inmuebles en Uruguay por la urgencia de liquidez para comprar allá. Hoy la actividad inmobiliaria está paralizada en Argentina ante la expectativa de que una devaluación pueda hacer caer los
precios más de lo que lo hicieron hasta ahora. Y esta expectativa está afectando hoy al mercado uruguayo también.
Fuente: Revista portfolio, Febrero Marzo 2013, Año 10 Nº 57
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28 de febrero de 2013
Prensa
Resumen inmobiliario
¿Tiempo de inflación? 28/02/2013
Javier Gómez
Como señalamos en nuestra última entrega, el 2002 quedó marcado por la volatilidad y el comienzo de la recuperación en los mercados financieros globales. Una serie de medidas extraordinarias por parte de las autoridades monetarias sirvieron para evitar un abismo financiero y apuntalaron las expectativas de los inversores.
Ya ingresado este 2013 podemos observar varios indicadores que apuntan a una recuperación económica interesante en EEUU que
por sí sola contribuye a mejorar el ánimo de los agentes en los mercados.
Este “viento de cola” positivo en los EEUU está instalando el debate inflacionario en los agentes del mercado. En efecto, la ampliación
de los programas de recompra de la FED, desde el 2008 conocidos como QE1, QE2, Operación Twist y QE3 generaron un crecimiento
de más de dos Trillones de dólares en el Balance del Banco Central norteamericano.
En la medida que ciertos indicadores de actividad y empleo mejoran contribuyendo a la recuperación de las expectativas de los inversores, comienza a cuestionarse el impacto de la expansión monetaria sin precedentes en los niveles de precios y de tasas de interés.
En esta dirección apuntan los niveles de tasas de los bonos del tesoro de EEUU que se han comportado de la siguiente forma:
Bonos a 5 años
Bonos a 10 años
Bonos 30 años
Julio 2012 (promedio)
0.61%
1.49%
2.59%
Octubre 2012 (promedio)
0.70%
1.72%
2.90%
Enero 2013 (promedio)
0.80%
1.89%
3.08%
Si bien hasta ahora no existen datos que confirmen un repunte inflacionario en las economías del G7, sí existe expectativa cierta de
una recuperación de actividad y empleo. Cuando éste fenómeno comience a traccionar con más fuerza, las tasas de inflación se irán
incrementando. En tal sentido, el mercado de bonos empieza a posicionarse para un repunte inflacionario, a través de una suba de las
tasas de interés.
Esto naturalmente que trae consecuencias negativas para nuestros mercados, en la medida que los costos de financiamiento en dólares ya experimentan un incremento.
Tasas de largo plazo en USD para Uruguay y Comparables:
Brasil 30 años
Colombia 30 años
Perú 30 años*
Panamá 30 años
Uruguay 30 años
EEUU 30 años
*bono vencimiento 2050
31-dic-2012
3.82%
3.94%
4.04%
3.90%
4.13%
2.87%
31-ene-2013
4.35%
4.39%
4.58%
4.25%
4.45%
3.19%
En nuestro país, el tema inflación ya está instalado y los pronósticos para el 2013 dan como mínimo igual al 2012, cuando se registró
un 7.48%. En otras palabras, la inflación seguirá siendo alta en Uruguay.
A pesar de esto, continuamos observando niveles de tasa nominales en el mercado local relativamente planchadas, 30 días en niveles
de 9.25-9.50% y 1 año en niveles del 9.75-10.00%. La realidad indica que los niveles de liquidez a nivel de bancos y fondos de pensión se mantienen en niveles muy altos y por tanto las tasas nominales no despegan. Otro tanto sucede con el mercado de Unidades
Indexadas, donde la tasa de 10 años local opera a fines de Enero en niveles de 2.00-2.10%. Estos fenómenos se comprueban observando los altos niveles de demanda (BID/Cover ratios) de las subastas del BCU y el MEF.
Sin dudas que la necesidad de los agentes de lograr rentabilidad sostiene niveles de tasas reales bajas, pero en la medida que se observe una inflación mayor y una merma de liquidez, es esperable una corrección en el corto/mediano plazo. En tal sentido resultaría
aconsejable acortar duración a la espera de esta corrección de tasas.
Fuente: Revista portfolio, Febrero Marzo 2013, Año 10 Nº 57
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28 de febrero de 2013
Prensa
Resumen inmobiliario
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28 de febrero de 2013
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Resumen inmobiliario
Viviendas suntuarias dejaron de ser el motor de la construcción 26/02/2013
Fuerte desarrollo en edificios de nivel medio modera caída del sector
El mercado de la construcción muestra en los últimos tiempos una menor propensión a la edificación de viviendas suntuosas destinadas a familias de ingresos altos y una mayor incidencia de las viviendas de nivel medio. El estancamiento del mercado de alto poder
adquisitivo y el surgimiento de nuevos incentivos para los proyectos más económicos, están detrás de ese cambio de tendencia. Según los datos difundidos ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el volumen físico de construcción durante el primer semestre de 2012 registró una caída de 15,8% respecto a igual período del año anterior. Se trata del primer retroceso luego de cuatro
semestres consecutivos de fuerte expansión. Sin embargo, no todos los tipos de vivienda redujeron su construcción en el semestre.
La caída se debió a un retroceso de 34,6% en el desarrollo de edificios suntuarios –con ascensor y calefacción–. Se trata de una segunda caída consecutiva, aunque en esta oportunidad, la más pronunciada desde el segundo semestre de 2002 cuando se registró el
peor momento de la última crisis económica que enfrentó el país. Por otra parte, las torres medianas –en una clasificación desde el
punto de vista económico–, registraron un importante crecimiento durante el primer semestre de 2012, con un nivel físico de construcción 48,1% más alto que en igual período del año anterior. Desde el segundo semestre de 2010, la construcción de viviendas para
familias de ingresos medios empezó a dinamizarse. De hecho, durante el año 2011 se duplicó la construcción de esas viviendas respecto al año anterior. La importante demanda de soluciones habitacionales por parte del segmento socioeconómico medio se agrega a
una serie de incentivos fiscales, como motores del mercado de la construcción. Los beneficios vienen por el lado de la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social, aprobada en agosto de 2011 y reglamentada en octubre de ese año. Si bien los nuevos incentivos comenzaron a pesar en el primer semestre de 2012, es de esperarse que el mayor impacto se registre tanto en la segunda mitad
del año pasado como en 2013, cuando inician los principales proyectos amparados en la nueva reglamentación.
Construcción más focalizada
Tres cuartas partes de las viviendas construidas durante el primer semestre de 2012 correspondieron a edificios de nivel medio y alto,
lo que muestra una fuerte concentración de los tipos de soluciones habitacionales. De hecho, 45,6% del total corresponde a torres
suntuarias, un porcentaje estable respecto al segundo semestre de 2011 aunque en un mercado más reducido. Los edificios de nivel
medio representaron 29,2% del total, con una participación cinco puntos mayor que en el semestre anterior.
Fuente: El Observador
Incertidumbre en inmobiliarias tras una mala
temporada esteña 25/02/2013
Clave. Menor cantidad de alquileres registrados afectó la
rentabilidad
MAXIMILIANO MONTAUTTI
El sector inmobiliario observa con incertidumbre su futuro luego
de una mala temporada esteña. Los operadores señalaron que
descendió sensiblemente la cantidad de alquileres registrados y
prácticamente no hubo ventas.
Los operadores señalan que la actividad cayó cerca de un 40%
en el principio de la temporada y las perspectivas generales no
son mejores para el año. Las mayores dificultades las enfrentaron las inmobiliarias de menor porte que no pueden afrontar sus
costos fijos y resignan cada vez más su rentabilidad.
En Punta del Este, algunas inmobiliarias concretaron menos de
20 alquileres cuando el promedio general es de unos 100 contratos cerrados durante la temporada.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado (Cidem),
Francisco Bistiancic, dijo a El País que hay en el departamento
cerca de 400 empresas, pero solamente unas 10 son inmobiliarias grandes. Las demás funcionan como pequeñas y medianas
empresas, incluso a nivel familiar.
A éstas, se les hace muy difícil enfrentar los costos operativos de
una mala temporada y los operadores sostienen que a pesar de
los datos aportados por el gobierno respecto a la temporada, los
resultados fueron mucho más negativos.
El secretario general de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay
(CIU), Assad Hajjoul, señaló a El País que es complicado hacerle
entender a los propietarios de viviendas que deben adecuar sus
precios cuando las noticias oficiales hablan de una buena temporada.
"Se les dice que deben acomodar los precios, bajar los alquileres
de US$ 2.000 por 15 días pero no lo quieren hacer, porque escuchan que la temporada es buena. Pero al contrario, ha sido muy
mala", dijo Hajjoul. Eso genera un cortocircuito entre lo que percibe la inmobiliaria y las noticias que reciben los propietarios a
través de los medios de información, dijo el empresario.
Una de las mayores complicaciones que tuvo el sector inmobiliario en Maldonado fue la escasa llegada de turistas argentinos.
En ese aspecto tuvieron que ver los controles cambiarios que
adoptó el gobierno de Cristina Fernández para el retiro de dólares en su país. Otro aspecto que impactó en la compraventa de
viviendas fue el acuerdo de intercambio de información tributaria
con Argentina que rige desde el 7 de febrero, aunque su firma se
concretó a principios del año pasado.
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28 de febrero de 2013
Prensa
Resumen inmobiliario
El acuerdo establece que ambos países se prestarán asistencia
mutua mediante el intercambio de información vinculada, entre
otros aspectos sobre la compra de propiedades para la determinación, liquidación, control y recaudación de tributos. Desde el
anuncio del acuerdo de intercambio, se previó que disminuiría la
llegada de capitales argentinos para la compra de propiedades
en Uruguay.
"En octubre dijimos que esta temporada iba a ser celeste, para
los uruguayos", señaló Hajjoul. Los operadores informaron que
una de las características de la temporada fue la de registrar
contratos de alquiler por pocos días.
La mayoría de los turistas argentino llegaron a la península por
cuatro o cinco días y no por quincena como se acostumbraba anteriormente. Esto generó un cambio operativo y los agentes inmobiliarios necesitaron de mayor personal para cumplir con las
tareas de asesoramiento, limpieza y puesta a punto de las viviendas para su alquiler. "Los costos operativos son altos para
las inmobiliarias, alquilar un local tiene un precio, las cargas sociales son altas. Se perdió la rentabilidad en casi todos los negocios. Cobramos en dólares, con un tipo de cambio bajo y los gastos se incrementan considerablemente", dijo Bistiancic.
La pérdida de rentabilidad que afecta a las inmobiliarias más chicas generó preocupación tras los malos números de la temporada y algunos empresas observan con incertidumbre su futuro.
"No hay anuncios de cierre, pero la realidad marca que cuando
los costos no dan el paso siguiente es cerrar", dijo Bistiancic.
"Cuando hay una temporada donde no se pueden cubrir los costos y un año donde se deprimieron las ventas, la expectativa
para adelante no es buena", agregó Hajjoul.
El directivo de la CIU señaló que hubo un "enfriamiento" de las
operaciones inmobiliarias en general en el segundo semestre del
año pasado. Y la tendencia para el primer semestre de 2013 no
muestra cambios positivos. Por eso, el sector inmobiliario ve el
resto del año con incertidumbre y preocupación por la baja rentabilidad que obtuvo en los últimos meses. La preocupación de
este sector de servicios se suma a la de industriales y comerciantes.
En un último informe de la Cámara de Comercio sobre actividad
en el último trimestre se informó sobre una desaceleración de las
ventas, sumado a la pérdida de rentabilidad y una advertencia
por los costos salariales, aspectos que podría impactar en una
reducción de la mano de obra contratada para este año.
Las cifras oficiales de enero
En enero se produjo un descenso de 10,7% en la llegada de turistas a Uruguay, con respecto al mismo mes de 2012, según datos oficiales del Ministerio de Turismo. A pesar de eso, la ministra de la cartera, Liliam Kechichián, señaló que eran cifras "interesantes". Estos datos contrastan con los de los operadores inmobiliarios de Punta del Este que manejan cifras negativas bastante mayores igualmente, el sector inmobiliario señaló que en la
semana de Carnaval mejoró el nivel de ocupación, fundamentalmente en Piriápolis. Pero a pesar de eso, persiste la preocupación en los operadores por los malos números de la temporada.
Fuente: El País Digital
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