AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN DE LA UNIDAD URBANÍSTICA INTEGRADA DE COSTA BALLENA CHIPIONA, REFERIDA A LA ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN PARA REGULACIÓN DE APARTAMENTO VACACIONAL EN TIPOLOGÍA DE VIVIENDA COLECTIVA DE LA ZONA DE CONDOMINIOS MODIFICACIÓN Nº 4 APROBACIÓN DEFINITIVA AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA ANTECEDENTES. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA Oficina: Obras y Urbanismo PROVIDENCIA El Plan Parcial de Ordenación Urbanística de La Ballena de Chipiona prevé en el Título Séptimo: Condiciones Particulares de las Zonas. Capitulo 3°: Condiciones Particulares de la Zona de Condominios. Apart. 1 del Art. 219 "Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", que todas sus viviendas, sea cual sea su programa, tengan una Superficie Útil minima de 70,00 m². La realidad existente ha cambiado sustancialmente, tal y como todos conocemos, llegando a la conclusión que el Apart. 1 del Art. 219 "Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", limita en exceso las posibilidades de creación de viviendas con un programa de uno (1) y dos (2) dormitorios, con superficies ajustadas al Art. 23 "Programa de la Vivienda", donde se determinan los mínimos que debe cumplir cada pieza; teniendo además presente que en la zona de La Ballena perteneciente al municipio de Rota, no existía esta limitación de superficie útil minima, y queda constancia como modelo ya desarrollado la viabilidad del mismo. Al objeto de viabilizar la urbanización, sin menoscabo de su calidad urbanística, por medio del presente vengo a Ordenar: - Que por la Oficina Técnica Municipal se proceda a redactar la modificación del Plan Parcial de La Ballena de Chipiona al objeto de incorporar la edificación de apartamento vacacional con superficie mínima de 40 m². Chipiona, a 14 de diciembre de 2010. EL CONCEJAL DELEGADO DEL ÁREA DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO, Fdo.: José Antonio Sotomayor Palacios.- AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA MEMORIA. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA MEMORIA J U S T I F I C A T I VA El Plan Parcial de Ordenación Urbanística de La Ballena de Chipiona prevé en el Título Séptimo: Condiciones Particulares de las Zonas. Capitulo 3°: Condiciones Particulares de la Zona de Condominios. Apart. 1 del Art. 219 "Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", que todas sus viviendas, sea cual sea su programa, tengan una Superficie Útil minima de 70,00 m². La realidad existente ha cambiado sustancialmente, tal y como todos conocemos, llegando a la conclusión que el Apart. 1 del Art. 219 "Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas", limita en exceso las posibilidades de creación de viviendas con un programa de uno (1) y dos (2) dormitorios, con superficies ajustadas al Art. 23 "Programa de la Vivienda", donde se determinan los mínimos que debe cumplir cada pieza; teniendo además presente que en la zona de La Ballena perteneciente al municipio de Rota, no existía esta limitación de superficie útil minima, y queda constancia como modelo ya desarrollado la viabilidad del mismo. El Plan Parcial con su Articulo 23 que regula las dimensiones mínimas de las estancias de las viviendas, garantiza que estas tengan la calidad que la Norma pretende, si bien y comparándolas con la Normativa Municipal recogida en su PGOU, esas dimensiones están por encima de los parámetros que se .aplican en el Municipio de Chipiona en su núcleo de población. Es reconocido que el planeamiento de Costa Ballena se inició conjunto para la zona de Rota y Chipiona. En un momento del desarrollo del planeamiento de la Unidad Urbanística Integrada de Costa Ballena, donde el ámbito de actuación inicial contemplaba ambas zonas como unidad integrada, se separó por municipio. El hecho que la normativa naciera como única para ambo municipios Rota y Chipiona, ha genera a la hora de su separación, que hereden prácticamente las mismas ordenanzas, salvo matizaciones. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA La zona de Costa Ballena de Rota está desarrollada completamente, siendo notorio el buen resultado que en la práctica, se ha conseguido en la configuración formal de los edificios y viviendas. La densidad de vivienda en la zona de Rota también estaba controlada por la misma norma que en la de Chipiona. El número máximo de viviendas la determina el número de piezas que tienen cada parcela y que corresponde a la regla de dividir la edificabilidad de la parcela por veinticinco (25). En cuanto al programa y superficies útiles mínimas de las estancias o piezas para las viviendas son las mismas. En el Plan Parcial de la zona de Rota, para la zona de condominios y según establecen las Ordenanzas de las subzonas, las superficies útiles mínimas de las viviendas se establecen en 40,00 m² para la viviendas plurifamiliares y 60,00 m² para las viviendas son unifamiliares. Artículos del Plan Parcial de Costa Ballena de Rota. Art.229 Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas. 1. La superficie útil minima por vivienda será: * En la subzona C01 de cuarenta (40) metros cuadrados. * En la subzona C02 de sesenta (60) metros cuadrados. 2. El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas las cocinas, baños y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco (25). Art.233 Condiciones Particulares de Uso. 1. El uso determinado será el residencial en las clases siguientes: a) Para la subzona C01: residencial plurifamiliar. b) Para la subzona C02: residencial unifamiliar. Al estar totalmente desarrollado Costa Ballena de Rota, se puede analizar, cual ha sido la consecuencia de la aplicación de sus normas directoras. El resultado de dicho análisis nos lleva a poder extrapolar a nuestro ámbito algunas conclusiones: AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA Se ha visto que no es necesario limitar la superficie útil mínima de la vivienda a una superficie grande, como garantía de vivienda de calidad. Es el parámetro del número de piezas que dispone una parcela, la que ha definido la densidad máxima de viviendas y las superficies mínimas de cada estancia o pieza la que ha dado calidad en cuanto a tamaño, al programa de las viviendas. La posibilidad de permitir programas mas flexibles en las promociones ha dado riqueza al producto y respuesta a las necesidades que en cada momento se han planteado. El ejemplo del desarrollo urbanístico de Costa Ballena de Rota nos tendría que hacer reflexionar. Pensar que las circunstancias varían a lo largo del tiempo y permitir una cierta flexibilidad, da como resultado poder ofrecer en cada momento un producto que satisfaga a la demanda. Concretando, la Normativa del Plan Parcial que nos afecta en Costa Ballena de Chipiona, en su Art.219 .Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas, no hace posible proyectar viviendas de uno (1) y dos (2) dormitorios con superficies ajustadas al Art. 23 "Programa de la Vivienda", donde se determinan los mínimos que deben cumplir cada pieza. Actualmente esta limitación produce un efecto de encorsetamiento, que dificulta la posibilidad de creación dentro de la tipología de vivienda colectiva de una mayor variedad dentro del programa de vivienda en las Parcelas de Condominios como hemos visto, y teniendo en cuenta la situación de estancamiento actual en una zona con vocación vacacional y turística, esto supone el freno en el desarrollo urbanístico, implicando una perdida de valores de la zona y un deterioro en su cuidado, y puesta en valor de la misma. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA MEMORIA DE ORDENACIÓN No podemos olvidar que la ordenación urbanística tiene que dar respuesta a las necesidades específicas de su territorio, y que el ejercicio de esta potestad de ordenación urbanística debe ser motivada con expresión de los intereses generales a los que sirve, y que como cualquier otra actuación urbanística está subordinada a los principios inspiradores de ésta, establecidos en el artículo 103 de la Constitución, y en consecuencia el servicio al interés general, debe figurar, como principal principio inspirador, tanto en la concepción del conjunto, como al establecer las determinaciones entre las distintas alternativas posibles, y que debe estar en armonía con los intereses de los particulares de modo que estos se vean afectados negativamente en la menor medida posible, dentro del contexto de la prevalencia del interés general. Pues bien, el interés general, actualmente en la zona de La Ballena y en Chipiona en general está en su desarrollo urbanístico. La Ballena Chipiona es una zona totalmente urbanizada, si bien ínfimamente construida, debido a la situación de crisis. El freno en el desarrollo urbanístico, significa una pérdida de valores de la zona y un deterioro en su cuidado, y puesta en valor de la misma. Se propone, con el espíritu de poner a disposición del mercado productos inmobiliarios que puedan ser puestos en valor. El apartamento con vocación vacacional que permita una mayor flexibilidad y aprovechamiento de los parámetros que el mismo Plan Parcial contempla, sin modificar edificabilidad, ni el número de piezas habitables. Queda garantizado que el producto de Costa Ballena, es de mayor calidad en cuanto a superficies mínimas, que en la población. Art. 23. Programa de la Vivienda. 1. El programa funcional y la superficie útil de toda vivienda estará relacionado con el número de plazas para el que se destine según los siguientes parámetros: AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA USO DE LAS PIEZAS M2 POR PLAZA M2 MINIMOS/PIEZA Estar Comedor Estar-Comedor Cocina Estar-Comedor-Cocina Dormitorio doble Dormitorio simple Estar-Comedor-Dormitorio 3,5 2,5 4,5 2 5,5 ----10 12 9 15 5 18 11 8 20 2. El número de plazas de un vivienda se considerará a todos los efectos igual al de piezas, excluidas las cocinas, baños y vestíbulos. Pieza es toda habitación interior a la vivienda destinada a la permanencia de las personas, incluyendo el estar, el comedor, los dormitorios, la cocina y los baños. En base al Artículo 23, podríamos tener apartamentos cumpliendo las superficies mínimas de las piezas para 1 y 2 dormitorios: Tabla 1 SUPERFICIES ÚTILES MÍNIMAS APARTAMENTO (Según Art. 23) Nº Dormitorios 1D / 2 piezas 2D / 3 piezas Estar-comedor-cocina Estar-comedor 15,00 m² 15,00 m² Cocina 5,00 m² 6,00 m² Dormitorio principal 11,00 m² 11,00 m² Dormitorio doble 11,00 m² Dormitorio simple Baño 3,50 m² 3,50 m² Aseo 2,50 m² Total Superficie Útil 34,50 m² 49,00 m² En la Tabla 1 solo se han considerado la composición de los apartamentos con las estancias o piezas que el Artículo 23 contempla. La realidad, con lleva en el diseño de distribución de un apartamento o vivienda, casi siempre, la necesidad de zonas de tránsito como vestíbulos, pasillos y distribuidores que aumentarían la superficie útil de la vivienda. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA De este análisis se desprende que seria necesario: • Flexibilizar el producto, permitiendo viviendas con una superficies útiles ajustadas al programa de necesidades, situación inviable a causa del Art.219. • Garantizar unas calidades del producto con minimos (en cuanto a superficies útiles). En la aprobación inicial de la Modificación nº 4 del Plan Parcial de La Ballena se proponía: • La aparición del "Apartamento vacacional" • Que la superficie útil minima de estos apartamentos sea la equivalente a la zona en el planeamiento de Costa Ballena - Rota para la vivienda plurifamiliar, 40,00 m² y que cumpla el “Art. 23 Programa de la vivienda" ya que este regula perfectamente las dimensiones mínimas de las estancias. • Limitar el nº de Apartamentos vacacionales en función del computo de piezas como determina el “Art. 219. en su apartado 2": El número máximo de piezas de Apartamentos vacacionales por parcelas, excluidas las cocinas, baños y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco (25)” La de aparición del "Apartamento vacacional", no supone modificación de sus condiciones urbanísticas en cuanto a Edificabilidad, ni en el número de piezas edificables. Con fecha 25 de abril de 2011 se ha emitido Informe de la Delegación Provincial de Cádiz de la Consejería de Obras Públicas y Vivienda por el cual se informa favorablemente la Modificación Puntual de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial de Ordenación de la Unidad Urbanística Integrada Costa Ballena Chipiona, referida a la Ordenanza municipal de edificación para regulación de apartamento vacacional en tipología colectiva de la zona de condominios, modificación nº 4, con el siguiente condicionado: • No procede la modificación del artículo 21 del Plan Parcial, al no definirse ni regularse el uso de apartamento vacacional. No obstante, esta determinación no impide conseguir la finalidad perseguida por la modificación. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA • De acuerdo con el punto anterior, en el artículo 219 del Plan Parcial únicamente se modificará el primer punto, manteniéndose el segundo punto invariable, quedando de la siguiente forma: 1. 2. La superficie útil minima por vivienda será de cuarenta (40) metros cuadrados. El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas las cocinas, baños y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco (25). Chipiona, a 27 de abril de 2011. LA TÉCNICO JURÍDICA JEFA DE URBANISMO, EL ARQUITECTO TCO. MPAL., Fdo.: Leonor Hidalgo Patino.- Fdo.: José Mateos Pérez-Luna. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN. AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA REDACCIÓN ACTUAL DEL ARTÍCULO QUE SE MODIFICA: Art.219 Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas. 1. La superficie útil mínima por vivienda será de setenta (70) metros cuadrados. 2. El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas las cocinas, baños y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco (25). PROPUESTA DE MODIFICACIÓN: ARTÍCULO 219. Se modifica el primer punto, manteniéndose el segundo punto invariable. REDACCIÓN COMPLETA DEL ARTÍCULO MODIFIADO: Art.219 Condiciones Particulares de Densidad y Diseño de las Viviendas. 1. La superficie útil minima por vivienda será de cuarenta (40) metros cuadrados. 2. El número máximo de piezas de vivienda por parcela, excluidas las cocinas, baños y vestíbulos, será el resultado de dividir la superficie edificable por veinticinco (25). Chipiona, a 27 de abril de 2011. LA TÉCNICO JURÍDICA JEFA DE URBANISMO, EL ARQUITECTO TCO. MPAL., Fdo.: Leonor Hidalgo Patino.- Fdo.: José Mateos Pérez-Luna.