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Enero de 2015
Aplicación doctrina rebus sic stantibus en arrendamiento
Tradicionalmente la doctrina rebus sic stantibus se ha
considerado una cláusula con una caracterización
singular de “cautelosa” admisión y con unos requisitos
de aplicación de “alteración extraordinaria”,
“desproporción exorbitante” y circunstancias
“radicalmente imprevisibles”. En la actualidad se ha
producido un cambio progresivo, como es el caso de
la STS, de 15 octubre 2014, en la línea de un necesario
ajuste a la realidad social del momento, teniendo
en cuenta la relación negocial derivada de su
imprevisibilidad contractual y la ruptura de la
base económica del contrato.
- El cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de
renta de los contratos en vigor.
- La explotación, por el cambio operado en las
circunstancias, comporta un resultado reiterado de
pérdidas (inviabilidad económica) o la completa
desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de
carácter retributivo de la prestación).
La arrendataria aportó un informe pericial contable
para probar la necesidad de reestablecer el equilibrio de
las prestaciones mediante una moderación de la renta,
justificando la caída de la demanda del sector hotelero, la
disminución de ventas e ingresos y el notable registro de
La actual tendencia tiene en cuenta el impacto de la
pérdidas de la empresa arrendataria. En consecuencia, el
crisis económica, como un fenómeno de la economía TS entiende justificada la aplicación de la doctrina rebus
capaz de generar una grave mutación de las
sic stantibus, de forma que la reducción de la renta que
la arrendataria propone en el recurso, resulta conforme
circunstancias. Para su aplicación, tiene en cuenta la
imprevisibilidad del riesgo y excesiva
al reequilibrio de la economía contractual que debe
onerosidad de la prestación debida, como puede seguirse.
ser el caso de una elevada renta en un arrendamiento,
El plazo de duración de la modificación de la renta
pactada en un momento de inusitado crecimiento y
operada se establece para el periodo que comprende
expansión de la demanda.
desde la presentación de la demanda hasta el final del
El litigio se refería al arrendamiento de inmueble para
ejercicio del año 2015, con la consiguiente devolución del
explotación hotelera en zona de expansión urbanística. exceso de renta cobrada durante la tramitación del
El TS valoró las siguientes circunstancias:
procedimiento.
- Actual recesión económica, de efectos profundos y
prolongados.
- La no imputación a la arrendataria de la falta de
previsión acerca de la crisis económica.
- La caída en el sector hotelero de un 42,3% en el
rendimiento por habitación.
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo (591/2014): Nuevos Criterios
para aplicación de la doctrina rebus sic
stantibus (“estando así las cosas”)
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