Los Inmuebles de Renta: Una Opción Estable

Noviembre 2011
Contempora Artículos
Los Inmuebles de Renta: Una Opción Estable
Manuel Ahumada Berthoud
Director Gerente
Contémpora Servicios Inmobiliarios
Miembro de la Alianza Cushman & Wakefield
Los inversionistas profesionales están permanentemente midiendo sus riesgos. O al menos deberían hacerlo. Está en su esencia aprovechar las oportunidades que el mercado les ofrece para lograr el mayor beneficio
en el menor tiempo posible, teniendo siempre en cuenta el viejo axioma que dice que las opciones que ofrecen mayores rentabilidades son normalmente las de mayor riesgo. Y esto funciona bien cuando la mayoría
de las variables son relativamente estables y los resultados se hacen previsibles. Sin embargo, cuando se
vislumbran tiempos de crisis el desarrollo de esas variables y por ende, el desempeño de esas inversiones
suele ser cualquier cosa menos previsible. Es cuando vemos las estampidas de inversionistas desde las bolsas para ir a refugiarse, en última instancia, en aquellos bienes que ya nuestros abuelos consideraban lo
más seguro. Por ejemplo, oro. Y el oro se dispara. Cuando la situación se revierte y los sustos pasan reiniciamos el ciclo, se vende el oro y se buscan aquellas acciones que prometen un crecimiento vertiginoso. Y el
ciclo se reinicia.
¿Qué hacen aquellos inversionistas con aversión al riesgo? ¿Y los que
por tener que responder ante terceros deben optar por opciones más
seguras? ¿Qué opción tomar que rinda más que un depósito a plazo
bancario o un fondo mutuo de renta fija?
Hoy por hoy la respuesta ha sido clara: activos inmobiliarios. Los bienes
raíces generan un beneficio que puede provenir de dos fuentes. Producen una renta de arrendamiento y tienen la expectativa de que su valor
se incremente en el tiempo, es decir, tienen plusvalía. Obviamente, estos
valores no han alcanzado niveles tan altos como los que ha proporcionado el mercado accionario pero no por eso su rentabilidad ha sido despreciable. Todo lo contrario. Además cuentan con un elemento de seguridad
de la inversión que les da el hecho de contar con un activo subyacente
como es la propiedad misma. En otras palabras, por mucho que las rentas se deterioren en momentos de crisis, por mucho que los propietarios deban enfrentar la ausencia parcial
de arrendatarios en esos instantes y por mucho que el valor de las propiedades se estanque o incluso decrezca, el inmueble sigue estando ahí y tarde o temprano todo vuelve a su nivel. Con este panorama no es
de extrañar la alta preferencia que han tenido los inversionistas institucionales por poner
sus recursos en edificios de oficinas de alta calidad que cuenten con arriendos de largo
plazo con arrendatarios corporativos de buen nivel.
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Los Inmuebles de Renta: Una Opción Estable
INVERSIONES DE CIAS. SEGUROS DE VIDA - TOTAL VS INMOBILIARIAS
Total Inversiones
( Cifras en millones de US$ de diciembre de cada año)
Inv. Inmobiliarias
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
1.869
2.134
2.901
2.854
4.682
1.477
3.917
1.210
2005
2006
2007
2008
2009
2010
902
2004
884
2002
884
2001
796
2000
779
1999
673
1998
580
1997
514
1996
402
1995
254
1994
229
1993
1991
0
182
1992
5.000
2003
10.000
Los principales inversionistas inmobiliarios de nuestro país, y de todo el mundo, son las compañías de seguros de vida y los fondos de inversión. En Chile, su colocación en activos relacionados con bienes raíces alcanza a más de 5.400 millones de dólares llegando solo a algo más de la mitad de lo que la normativa autoriza. ¡Es que los productos que se pueden considerar “investment grade” son escasos”! Si tomamos en cuenta
el crecimiento que debiera tener la cartera de inversiones de esas instituciones en una década, no sería extraño que la demanda por activos inmobiliarios tuviera espacio para crecer hasta más de 10.000 millones de
dólares. ¡Se necesitaría bastante más de dos millones de metros cuadrados de oficinas para satisfacer esa
demanda!. En suma se puede esperar que haya liquidez y profundidad suficiente para financiar la oferta futura de proyectos en desarrollo. Solo queda latente la pregunta de si existe una demanda fuerte y sostenida de
ocupantes y operadores por tomar en arriendo esa nueva oferta lo que dependerá del desempeño de nuestra
economía y como ella resiste los embates de la crisis financiera internacional.
El desafío, por tanto, para los desarrolladores inmobiliarios es identificar los productos de oficinas, retail, bodegaje, esparcimiento, etc., los patrones de localización y los estándares tecnológicos y de calidad que aseguren que sus productos serán atractivos para los ocupantes finales. De esa manera, podrán seguir captando el interés de los inversionistas que miran con agrado oportunidades con rentabilidades razonables y un
alto grado de seguridad.
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