REPRESENTACIÓN. PODER. PODER OTORGADO EN EL
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Consultas técnicas Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Diego Rodríguez, Mildred Secondo y Adriana Silva, comparte la opinión de consultante. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu el 6 de noviembre de 2012, expediente 321/2010.) REPRESENTACIÓN. PODER. PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO. PROMESA DE COMPRAVENTA. ERROR. COMPARECENCIA Resumen La dación de fe del escribano de que RR otorgó el negocio por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de MM disipó cualquier duda interpretativa, y tiene fuerza de verdad impuesta por la ley mientras no se pruebe judicialmente lo contrario. A ello se puede agregar que la interrelación entre los hechos y el texto nos conduce hacia un resultado interpretativo que es coincidente con lo certificado por el escribano. Corresponde proceder a la inscripción de la promesa, cumpliendo de esa manera con lo acordado por las partes contratantes. Consulta I. Relación de hechos 1. El Sr. RR, casado en primeras nupcias con MM, hubo los solares de terreno baldíos, originalmente empadronados con el número …6 en mayor área y que se individualizan de la siguiente manera: a) balneario L, padrones …; b) balneario S, padrones …, de: i) AA, soltero, y ii) BB, soltera, según escritura de compraventa que autorizó el 12 de noviembre de 1981 el Esc. …, cuya primera copia fue inscripta en el Registro de Traslaciones de Dominio. Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas Informe: Civil 309 Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas Consultas técnicas 310 2. Con fecha 26 de octubre de 1982, los cónyuges entre sí MM y RR se otorgaron poder general amplio y recíproco con facultades de disposición y afectación, según escritura que se autorizó en la ciudad de Buenos Aires. Se estableció asimismo en el citado poder, entre las facultades que se confirieron los cónyuges mencionados, una cláusula de asentimiento conyugal, que textualmente establece: «Otorgar el consentimiento conyugal requerido por el artículo 1277 del Código Civil». 3. El 23 de marzo de 2010, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República Argentina, el Sr. RR, argentino, casado en primeras con MM, confirió poder especial a EE para que en su nombre y representación vendiera, cediera o transfiriera en la forma que creyera conveniente, a favor de quien o quienes indique, los solares de terreno baldíos que allí se describiern. El compareciente, en nombre y representación de su cónyuge, MM, argentina, en mérito al poder general amplio recíproco que se otorgaron según escritura de fecha 26 de octubre de 1982, otorgó el consentimiento prescripto por el artículo 1277 del Código Civil argentino y con relación al presente otorgamiento. Asimismo, entre las facultades del citado poder se estableció la de «suscribir documentos públicos o privados que exijan este requisito y que sean necesarios para el mejor desempeño de lo establecido en el presente mandato, con las condiciones y cláusulas que se requieran para el acto que deba suscribir». El referido poder, debidamente legalizado, fue protocolizado el 6 de setiembre de 2010 por el Esc. TI, adjuntando fotocopia del primer testimonio de protocolización a efectos, entre otros, de solicitar el mandatario ante la Suprema Corte de Justicia el testimonio de la primera copia de escritura de compraventa relacionada ut supra, en el punto 1, en virtud de no poseer el Sr. RR los títulos de propiedad originales. El trámite fue iniciado el 8 de setiembre de 2010 y el testimonio solicitado se expidió con fecha 14 de febrero de 2012. 4. El 20 de diciembre de 2010, en la ciudad de Montevideo, el Sr. RR enajenó a S SA, por título compraventa y modo tradición, la propiedad y posesión de los siguientes bienes inmuebles: a) trece solares de terreno baldíos, señalados con el número 1 al 13 inclusive, sitos en el balneario L, que forman parte de la manzana 21 y se encuentran empadronados con el número …0; b) siete solares de terreno baldíos sitos en el balneario L, señalados como solares 1, 2, 3, 4, 23, 27 y 28 de la manzana 23, empadronados con el número …2. Dicha escritura fue autorizada por el Esc. TI y su primera copia fue inscripta en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria. En la referida compraventa, y como surge de la comparecencia y de la parte dispositiva, el Sr. RR compareció por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de su cónyuge en únicas nupcias, MM, en virtud del poder general amplio y recíproco otorgado por la cónyuge MM el 26 de octubre de 1982 en la ciudad de Buenos Aires, República Argen- Consultas técnicas Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas tina, ante el Esc. …, cuya copia fiel expedida por el Esc. …, debidamente legalizada, fue protocolizada el 20 de diciembre de 2010 por la Esc. KB. Este poder general amplio recíproco fue utilizado en esta compraventa, en virtud de que el suscrito Esc. TI había observado el poder especial otorgado por RR a favor de EE con el asentimiento conyugal de la Sra. MM, atento a que, en opinión del consultante, el citado poder no contenía facultades para que el Sr. EE compareciera en calidad de apoderado de la Sra. MM, ya que, de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, la facultad del asentimiento conyugal que se otorgaron recíprocamente los cónyuges RR y MM no puede ser transferida a otro apoderado si en el poder no se previó la facultad de sustitución, y esta no fue prevista en el poder de 1982. Por los argumentos descritos el suscrito escribano requirió, a efectos del otorgamiento de la compraventa a favor de S SA, que compareciera en forma personal el Sr. RR, a efectos de otorgar su consentimiento por sí y en su calidad de apoderado de su cónyuge, MM. De esta manera, la comparecencia del Sr. RR fue necesaria para el otorgamiento de este acto. 5. En ocasión del otorgamiento de la compraventa a favor de S SA, el Sr. RR, por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de su cónyuge, MM, otorgó poder general para pleitos a favor de los Dres. TI, NP, JP, JC, RS y DP, en escritura que autorizó la Esc. … el 20 de diciembre de 2010. Dicho poder tenía como objeto ser utilizado en un eventual juicio por ocupantes que existen en los inmuebles anteriormente relacionados. 6. Asimismo, en esa reunión mantenida el 20 de diciembre de 2010, donde se encontraban presentes el Sr. RR y el Sr. EE conjuntamente con el Esc. TI y la Esc. KB, estos le solicitaron al escribano instrumentar un compromiso de compraventa por el cual el nombrado en primer lugar, por sí y en su calidad de apoderado de su cónyuge, MM, le prometía vender al nombrado en segundo lugar los bienes de su propiedad descritos en el punto 1, a excepción de los ya enajenados a S SA (padrones …0 y …2). El precio había sido abonado antes de ese acto, por lo que hubo acuerdo de ambas partes en aprovechar la oportunidad de que se encontraban ambos en el estudio del escribano para formalizar la enajenación. En un breve espacio de tiempo, el Esc. TI elaboró en documento privado un compromiso de compraventa. El escribano realizó la certificación notarial de las firmas, pero no se protocolizó y por ende tampoco se registró debido a que el promitente comprador no disponía en ese momento del dinero necesario para el pago de impuestos, gastos ni honorarios. Como causa del corto período para su elaboración y la extensa cantidad de padrones, el Esc. TI padeció error al establecer la comparecencia de la parte promitente compradora, en cuanto omitió establecer que el Sr. RR comparecía por sí y en su calidad de apoderado de su cónyuge, MM, habiendo quedado establecido que comparecían ambos cónyuges. Sin perjuicio del error mencionado en lo que refiere a la comparecencia, en la 311 Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas Consultas técnicas 312 parte dispositiva del compromiso —cláusula primera de objeto, en la cual se expresan las partes— surge clara e indubitablemente que prometen vender ambos cónyuges, y en la certificación notarial de firmas el Esc. TI controló el primer testimonio de protocolización, expedido por la Esc. KB el 20 de diciembre de 2010, del poder general amplio recíproco por el cual compareció el Sr. RR en representación de su cónyuge, MM. 7. En mayo de 2012 se presentó ante el estudio del Esc. TI el Sr. EE, con parte del dinero necesario para pagar los impuestos, aportes notariales y los honorarios, y solicitó al citado profesional que, en consecuencia, procediera a realizar la registración abonando el pago de los impuestos con las multas y recargos que correspondían por el compromiso de compraventa otorgado el 20 de diciembre de 2010. 8. Al día siguiente de que el Sr. EE entregase parte del dinero para pagar los impuestos, aportes notariales y parte de los honorarios, el Sr. RR se contactó con la Esc. KB con la intención de revocar el poder general para pleitos otorgado el 20 de diciembre de 2010 a los Dres. TI, NP, JP, JC, RS y DP. Al dialogar con el Esc. TI y con la Esc. KB, el Sr. RR se percató de que en realidad lo que quería revocar era el poder otorgado al Sr. EE y no el poder general para pleitos. Se le explicó lo que debía hacer a tales efectos y se le facilitó fotocopia simple del compromiso de compraventa otorgado el 20 de diciembre de 2010 conjuntamente con EE, en virtud de haber manifestado este que había extraviado la vía original que el escribano le entregó en oportunidad del citado otorgamiento. En esa ocasión el Sr. RR le expresó al Esc. TI que en realidad no había querido otorgar el compromiso de compraventa con EE y que quería dejarlo sin efecto. El Esc. TI le explicó que para rescindir el compromiso debía, o bien realizarlo de común acuerdo con EE, o eventualmente hacerlo por vía judicial, debiendo abonar la multa establecida para el caso de incumplimiento. Le expresó asimismo que, sin perjuicio de la manifestación que le realizaba al suscrito, este último, por responsabilidad profesional, debía proceder a la registración del compromiso de compraventa otorgado, ya que ahora sí se contaba con los recursos económicos que habían impedido en su momento la registración. No obstante, el suscrito se ofreció a mediar entre los otorgantes para buscar una eventual solución al problema planteado. Se encontraban presentes en la reunión, además de los citados profesionales y el Sr. RR, dos acompañantes de este, uno argentino de apellido Z y otro uruguayo, el Sr. H. 9. Unos pocos días después de esa reunión, el Esc. TI se encontraba realizando los cálculos de las multas y recargos que se deberían abonar por el pago fuera de fecha del itp-irpf, cuando recibió un llamado de Sr. RR. Este le expresó que el documento estaba mal y ello surgía de la comparecencia, la Consultas técnicas cual establecía que lo hacía su cónyuge cuando en realidad no lo hacía; que, en consecuencia, no se debía inscribir el citado documento, y que en caso de hacerlo formularía las denuncias correspondientes contra el escribano interviniente. Desconocía de este modo que otorgó el citado compromiso por sí y en su calidad de apoderado de su cónyuge, amparándose para tal desconocimiento en el error de la comparecencia, en la cual se establece que comparecieron ambos cónyuges cuando lo hizo solamente RR. 10. En consecuencia, el suscrito escribano recibe por un lado el requerimiento de EE a efectos que realice la protocolización y posterior inscripción de la promesa de compraventa que otorgó en calidad de promitente comprador con RR, por sí y como apoderado de su cónyuge en calidad de promitentes vendedores, y por otro el requerimiento de este último a efectos de que no realice la inscripción de la citada promesa, atento a que de ella surge que no compareció su cónyuge y falta su consentimiento, y que de proceder a registrar la mencionada promesa formulará las denuncias que correspondan respecto del compareciente. La consulta se plantea respecto del compromiso de compraventa otorgado el 20 de diciembre de 2010 entre RR, por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de su cónyuge, MM, con EE, y cuyas firmas certificó en Montevideo en la misma fecha el Esc. TI. Específicamente, se consulta si por el error padecido al establecer en la comparecencia que lo hacían ambos cónyuges, RR y MM, cuando en realidad compareció únicamente el primero nombrado, por sí y en su calidad de apoderado de la mencionada en segundo término, aunque sí quedó establecida la voluntad de ambos en la parte dispositiva, esto implicaría que se tenga por no otorgado el consentimiento respecto de la Sra. MM, lo que afectaría la validez del negocio por entender que faltó el consentimiento de la cónyuge de RR. Se formula la presente consulta a efectos de que la Comisión de Derecho Civil, con los hechos relatados y la documentación adjunta, pueda concluir si surge en forma clara el consentimiento de MM en virtud de la representación ejercida por RR, la cual con posterioridad al otorgamiento pretende desconocer, y emita su opinión sobre si el consultante cuenta con los elementos correspondientes para proceder a la inscripción del citado compromiso de compraventa en caso de que surja en forma indubitable el consentimiento de la Sra. MM por intermedio de su apoderado RR, sin perjuicio del error padecido en la comparecencia del documento, dada la claridad de la parte expositiva, que establece el consentimiento de ambos, y todos los elementos y documentos de los cuales se puede concluir y determinar en forma inequívoca la voluntad de la Sra. MM. Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas II.Consulta 313 Consultas técnicas Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas III.Opinión del consultante 314 De la participación que el consultante tuvo como profesional en las actuaciones relacionadas y cuya documentación se adjunta, entiende que el error padecido en la comparecencia del compromiso de compraventa no afecta el consentimiento otorgado por RR por sí y en su calidad de apoderado de su cónyuge, MM, ya que de la parte expositiva surge el citado consentimiento en forma incuestionable, habiéndose controlado el poder por el que actuó RR en las constancias de la certificación. Más aún: de toda la documentación se desprende en forma inequívoca que el poder de 1982 fue protocolizado por la Esc. KP a efectos de que el Sr. RR otorgara la compraventa relacionada a favor de S SA, el poder general para pleitos y la promesa de compraventa relacionada del 20 de diciembre de 2010. Entiendo que por desavenencias surgidas a posteriori entre los otorgantes, hoy el Sr. RR pretende invocar el error de la comparecencia como falta de consentimiento de su cónyuge, cuando este se desprende no solo de la parte dispositiva de la propia promesa y del control del poder realizado en la certificación, sino también de los otros instrumentos que se realizaron y otorgaron en la misma fecha 20 de diciembre de 2010, a saber: la compraventa a favor de S SA, la protocolización del poder de 1982 y el otorgamiento del poder general para pleitos. Incluso el consultante se pregunta qué objeto o qué sentido tendría el otorgamiento de una promesa de compraventa de un bien de naturaleza ganancial otorgada solamente por uno de los cónyuges, en este caso el cónyuge administrador. La respuesta es una sola: hoy el promitente vendedor pretende desconocer el otorgamiento efectuado por él mismo por sí y por su cónyuge. En ningún momento su voluntad padeció de algún vicio del consentimiento. En la parte dispositiva del compromiso de compraventa se estableció correctamente que prometían vender ambos cónyuges, además de estar controlado en la certificación notarial de firmas del Esc. TI el poder por el cual se actuó. El consultante considera que el documento es totalmente válido y eficaz, y que está en condiciones de ser protocolizado y posteriormente inscripto en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria. Según consulta telefónica realizada por el Esc. TI a la escribana del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del departamento de …, ese Registro no observaría el referido compromiso de compraventa, por haberse establecido correctamente la parte dispositiva del documento y estar controlado en la certificación notarial el poder por el cual se actuó. Consultas técnicas Dada la mala fe que evidentemente inspira al Sr. RR y a efectos de salvaguardar la responsabilidad del consultante, se formula la presente consulta antes de proceder a la registración de la promesa multimencionada. Informe de la Comisión de Derecho Civil I. Introducción 1. Sobre representación voluntaria 87 Dice López Beltrán de Heredia: «La voluntad del interesado puede manifestarse de dos formas: = a) Mediante el apoderamiento que precede al negocio representativo. La autorización para influir en la esfera jurídica ajena es anterior a la gestión. […]. = b) Mediante la ratificación que es posterior al negocio representativo. La autorización para influir en la esfera jurídica se realiza después de la gestión, por voluntad del interesado que decide asumir sus consecuencias» (López Beltrán de Heredia, Carmen, «Gestión ventajosa y ratificación», en Estudios de Derecho Civil en homenaje al Prof. Dr. José Luis Lacruz Berdejo, Barcelona: Bosch, 1993, p. 502). Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas La representación directa puede ser analizada como una actividad o como un efecto. Como actividad consiste en actuar a nombre de otra persona. Como efecto consiste en el logro de la finalidad buscada a través de esa actuación a nombre ajeno, esto es, que los efectos del acto representativo radiquen directamente en el patrimonio del representado. Los dos elementos que caracterizan a la representación directa como efecto son: la actuación a nombre ajeno y la producción de los efectos directamente en el patrimonio del representado. La representación voluntaria se fundamenta en la potestad de las personas de autorregular sus propios intereses, en virtud de la autonomía jurídica que el ordenamiento jurídico les reconoce, de manera que el representado, pudiendo celebrar personalmente el acto, acepta quedar vinculado por actos realizados en su nombre por otra persona. Dicho fundamento tiene como consecuencia que, para que la actuación del representante produzca efectos en el patrimonio del representado, sea necesaria la voluntad del representado permitiendo dicha injerencia. La voluntad del titular del patrimonio autorizando la injerencia de otro sujeto sobre su patrimonio puede manifestarse de dos maneras: a. previamente al negocio representativo, mediante el apoderamiento, o b. posteriormente al negocio representativo, mediante la ratificación.87 En consecuencia, para que se produzca la eficacia representativa voluntaria deben cumplirse dos requisitos: una actuación representativa 315 Consultas técnicas (obrar a nombre ajeno) y la voluntad del representado permitiendo dicha injerencia (mediante el apoderamiento o la ratificación). En el caso planteado, se cuestiona si RR, quien había sido apoderado por MM, actuó por sí y en nombre de MM, o actuó solamente por sí. Concretamente, se cuestiona si estamos ante un acto representativo o no, lo cual nos lleva a centrarnos en uno de los dos requisitos de la eficacia representativa: el obrar a nombre ajeno. 2. Sobre el obrar a nombre ajeno Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas Mediante el obrar a nombre ajeno o contemplatio domini, el representante señala que los efectos que el acto produzca no van a recaer sobre su patrimonio, sino sobre el patrimonio del representado.88 En doctrina nacional señala Gamarra: 316 No hay una forma especial para llenar esta exigencia; esto es, no se necesita la mención textual del nombre del representado. Puede haber una declaración expresa, que es preferible, porque elimina toda duda. En la práctica el representante manifiesta al tercero que contrata a nombre de fulano, o por fulano de tal, o en representación de fulano, o por poder que le confirió fulano, etc. Lo fundamental es que la mención resulte en forma inequívoca. Pero esto puede darse indirectamente (per relationem) o por hechos concluyentes. El obrar a nombre ajeno puede resultar de las circunstancias en que se actúa o hallarse implícito, p. ej., cuando se dice «te vendo la casa de X».89 Por su parte, afirma Sayagués Areco:90 La «contemplatio domini» o actuación a nombre ajeno (representación en nuestra concepción) significa que el sujeto del negocio declara expresamente, o de su actuar y de las circunstancias que lo encuadran se infiere, que «el negocio que se celebra, en intención de quien lo concluye, está destinado a regular intereses ajenos y no los propios». 88 Señala Gamarra: «De manera que este presupuesto tiene una doble importancia; en primer lugar, indica que el representante no contrae deudas ni adquiere derechos; en segundo lugar, señala que el sujeto que contrae las deudas y adquiere los créditos es el representado. Hay pues, una doble valoración: negativa (en cuanto el representante aleja de sí los efectos) y positiva (en cuanto se indica que los mismos van a repercutir en el patrimonio del representado)» (Gamarra, Jorge, Tratado de derecho civil uruguayo, tomo xv, 2.a edición, Montevideo: Fundación de Cultura Universitaria, 2004, p. 136). 89 Ibídem, p. 137. 90 S ayagués A reco , Enrique, «El contrato de remate», La Justicia Uruguaya, tomo 55, p. 94. Consultas técnicas II.Análisis del caso planteado 1. Sobre si RR actuó solo por sí, o por sí y en nombre y representación de MM Comienza diciendo el compromiso de compraventa de marras: En la ciudad de Montevideo […] Por una parte: RR y MM, de quienes dice son ambos argentinos, mayores de edad, cónyuges entre sí en únicas nupcias, […] domiciliados en […] República Argentina. Certificado notarial es el instrumento público original autorizado por el escribano, con el objeto de: […] b) autenticar simultáneamente el otorgamiento y firma de documentos privados suscritos en su presencia; c) […]. Y el artículo 250 del mismo Reglamento dispone: En el caso del artículo 248 literal b), el escribano certificará simultáneamente el otorgamiento y la autenticidad de las firmas, debiendo cumplir los siguientes requisitos: […] c) el escribano les leerá el documento y recabará su otorgamiento, aplicando, en lo procedente, lo dispuesto en los artículos 150 y siguientes; d) […]. En virtud de la solicitud mencionada, el escribano TI certifica: Las firmas que anteceden son auténticas, fueron puestas en mi presencia y pertenecen a las personas hábiles RR, por sí en su calidad de apoderado Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas El texto en esta parte presenta cierto grado de ambigüedad, ya que al nombrar a RR y MM está señalando la presencia de dos personas, pero inmediatamente después expresa «de quienes dice son […]», manifestación en singular, que parece indicar la presencia de una sola persona. A su vez, la expresión «de quienes dice son» es típicamente utilizada en los contratos cuando comparece una persona en nombre y representación de otra. Se establece que comparece AA en nombre y representación de BB, «de quien dice es» y siguen los datos personales del representado. De manera que el texto, en esta primera parte, mediante la ambigüedad mencionada, ya nos introduce en la posibilidad de que no se trate de dos otorgantes, sino de uno solo que actúa por sí y en nombre y representación del otro. Y esa posibilidad toma fuerza cuando observamos que el documento es firmado solo por uno de los integrantes de la parte promitente vendedora; firma que, según el certificado notarial pertenece a RR. Llegados a esta instancia se nos plantea la interrogante: ¿los otorgantes de la parte promitente vendedora serán RR y MM, o será RR por sí y en nombre y representación de MM? Y la respuesta surge de lo manifestado por las partes en el propio documento privado al decir: «Se solicita al escribano TI la certificación y protocolización del presente instrumento». Dice el artículo 248 del Reglamento Notarial: 317 Consultas técnicas y en nombre y representación de MM, en calidad de parte promitente vendedora […] quienes previa lectura que del mismo les hice lo otorgaron ante mí en las calidades antes mencionadas. Y luego, en el numeral iii, certifica: Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas Tuve a la vista el primer testimonio de protocolización de poder general amplio recíproco, otorgado por RR y MM, autorizado por el escribano H el 26 de octubre de 1982, en la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, debidamente legalizado y protocolizado por la Esc. KB en Montevideo el 20 de diciembre de 2010. 318 De esta manera surge del certificado notarial (instrumento público) la dación de fe del escribano requerido en cuanto a que RR otorgó el negocio por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de MM (acto percibido y afirmado por el escribano), dación de fe que por su calidad jurídica de fe pública nos coloca en una situación de creencia impuesta por la ley en la veracidad de lo manifestado por el escribano. Esta presunción de verdad alcanza a todas las personas, incluido el juez, llegado el caso, y se mantiene hasta que judicialmente se pruebe lo contrario.91 De esta manera se disipa totalmente la duda, y encontramos la respuesta a la incógnita planteada: RR actuó por sí y en nombre y representación de MM. Partiendo de esa premisa, fluye naturalmente la comprensión de la relación entre la cláusula de objeto cuando dice: «Los cónyuges entre sí en únicas nupcias RR y MM, prometen y se obligan a vender […]» y el hecho de que firme solo RR y no MM. Firma solo RR porque actuó por sí y en nombre y representación de MM, y el obrar a nombre ajeno surge del propio documento, al decir que MM también promete vender. Habiendo obrado el señor RR en nombre y representación de MM, quien además tenía poder de representación suficiente, no surgen de la documentación irregularidades que puedan afectar la validez ni la eficacia del compromiso. 91 Dice Mario Antonio Zinny: «[…] fe pública es sencillamente, creencia legalmente impuesta y referida: 1) a la autoría, el lugar y la fecha de ciertos objetos (instrumentos públicos, monedas, sellos oficiales); 2) a la autoría, el lugar y fecha de los actos públicos (acto notarial, administrativo, judicial, legislativo); 3) y a la existencia material del acto o hecho narrados por el escribano, juez de paz, secretario del juzgado o funcionario a cargo del Registro Civil» (Zinny, Mario Antonio, Nulidades. Instrumentos públicos. Mandato, apoderamiento y poder de representación, Buenos Aires: Ad-Hoc, 2010, p. 52). «¿Hasta cuándo estamos sujetos, incluido el juez si llega el caso, a creer que el instrumento público es auténtico y que su autor es veraz? Hasta que en sede judicial se pruebe lo contrario, vale decir, que el documento no es su obra, o que lo es y ha sido adulterado, o que es su obra pero él miente o se equivoca» (Zinny, Mario Antonio, Conocimientos útiles para la práctica del derecho, Buenos Aires: Ad-Hoc, 2007, p. 155). Consultas técnicas a. Un argumento adicional Si bien considero que la certificación notarial eliminó la posibilidad de entender que RR no actuó por sí y también en nombre y representación de MM mientras no se pruebe judicialmente lo contrario, creo oportuno mencionar que la relación entre el texto y ciertos hechos mencionados conducen hacia el mismo resultado. Eros Grau92 señala: El intérprete procede a la interpretación de los textos normativos y, concomitantemente, de los hechos; por lo tanto, la manera en que se presentan los acontecimientos que componen el caso es también determinante para la creación de la(s) norma(s) aplicable(s) al caso. Y más adelante afirma: En consecuencia, considero que debemos tener presente que la interpretación, como actividad tendiente a comprender la voluntad negocial, implica el análisis del texto y de los hechos, y el resultado interpretativo al que se llegue debe explicar coherentemente el texto y los hechos. Al analizar el texto, habíamos dicho que el comienzo presentaba cierta ambigüedad, ya que al nombrar a RR y MM está señalando la presencia de dos personas, pero inmediatamente después expresa, «de quienes dice son», manifestación en singular que parece indicar la presencia de una sola persona que actúa por sí y en nombre y representación de la otra. Y la posibilidad de que se tratara de un acto representativo toma fuerza cuando observamos que, a pesar de que la parte promitente vendedora está integrada por dos personas, el documento es firmado solo por una de ellas: RR. Concomitantemente debe agregarse el análisis de los hechos, entre los cuales se debe considerar que el señor RR tenía facultades suficientes para actuar en nombre y representación de MM, en virtud del apoderamiento otorgado el 26 de octubre de 1982, el cual fue protocolizado el 20 de diciembre de 2010 (misma fecha que el compromiso) por la Esc. KB. Pero, además, es destacable que, en ejercicio de ese poder, el 20 de diciembre de 2010, en la ciudad de Montevideo (mismo día y ciudad del otorgamiento del compromiso objeto de esta consulta) el señor RR, por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de su cónyuge, MM, enajenó a un tercero diversos solares de terreno, según escritura que autorizó el escribano TI (mismo escribano que certifica las firmas puestas en el compromiso). Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas Al incluir textos y hechos, como vimos, la interpretación del derecho lleva a cabo una mediación entre el carácter general del texto normativo y su aplicación particular, es decir, realiza su inserción en la vida. 92 Grau, Eros, Interpretación y aplicación del derecho, Madrid: Dykinson, 2007, pp. 16 y 20. 319 Consultas técnicas Es decir que el mismo día, en la misma ciudad y ante el mismo escribano, el señor RR enajenó diversos inmuebles a un tercero por sí y en nombre y representación de su cónyuge, MM, a lo cual se debe agregar que RR y MM se domicilian en Argentina. También ese mismo día, 20 de diciembre de 2010, ante la Esc. KB, RR, por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de su cónyuge, MM, confirió poder general para pleitos y asuntos administrativos a diversos doctores. Los acontecimientos mencionados, relacionados con el análisis del texto referido, armonizan perfectamente con el hecho de que en el compromiso de compraventa objeto de esta consulta también RR actuó por sí y en nombre y representación de su cónyuge, MM, por lo cual la coherencia entre el texto y los hechos nos conduce hacia un resultado interpretativo coincidente con lo certificado por el escribano actuante. Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas b. 320 Primera conclusión La dación de fe del escribano de que RR otorgó el negocio por sí y en su calidad de apoderado y en nombre y representación de MM disipó cualquier duda interpretativa, y tiene fuerza de verdad impuesta por la ley mientras no se pruebe judicialmente lo contrario. A ello se puede agregar que, desde el ámbito interpretativo, la interrelación entre los hechos y el texto nos conduce hacia un resultado coincidente con lo certificado por el escribano. Habiendo obrado el señor RR en nombre y representación de MM, quien además tenía poder de representación suficiente, no surgen de la documentación irregularidades al respecto que puedan afectar la validez ni la eficacia del compromiso. 2. Sobre si corresponde o no proceder a la inscripción del compromiso De acuerdo al artículo 1291, inciso 1, del Código Civil: Los contratos legalmente celebrados forman una regla a la cual deben someterse las partes como a la ley misma. Señala Jorge Gamarra: El contrato crea un precepto, una norma de conducta, que tiene por destinatarios, a los sujetos que son parte en el negocio. Una vez perfeccionado, esta «regla» se impone a los contrayentes con la misma fuerza que se impone la ley […] Antes de contratar, los sujetos están en libertad de querer o no, y de querer en tales y cuales condiciones o modalidades. Pero luego de estipulado el contrato, esa libertad desaparece, y es sustituida por Consultas técnicas un estado de sujeción. El contratante, que era libre, queda sometido a las prescripciones del contrato.93 De esta manera, lo estipulado por las partes se impone aun contra la voluntad de las personas que perfeccionaron el negocio, sin que pueda cada parte desligarse individualmente de sus compromisos, de lo que deriva el principio de la irrevocabilidad del contrato por voluntad unilateral. Respecto al caso planteado, surge de la cláusula decimoquinta del compromiso de compraventa: Las partes declaran conocer la ley 8.733, concordantes y modificativas; y acuerdan que el presente contrato se rige por las mismas y que se inscriba en el Registro de la Propiedad de … Sección Inmobiliaria. c. Segunda conclusión Corresponde proceder a la inscripción de la promesa, cumpliendo de esa manera con lo acordado por las partes contratantes. Esc. Juan Pablo Villar Informante La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Astrid Aragone, Enrique Arezo, Sandra Bochard, Miguel Burdín, Daniella Cianciarulo, Gustavo Di Genio, Adriana Goldberg, Adriana Inciarte, Rossana Ivanier, Fátima Izaguirre, Mónica Jover, Florencia López, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Margarita Puertollano, María Ritacco, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Adriana Silva, Silvia Tourné, Silvia Vázquez y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu el 20 de noviembre de 2012, expediente 1441/2012.) 93 Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas Este acuerdo de inscripción, establecido por ambas partes, coloca a cada una de las partes consideradas individualmente, incluyendo a RR, en un estado de sujeción ante lo estipulado que se impone aun contra su voluntad. Por tal motivo, corresponde proceder a la inscripción de la promesa de acuerdo a lo pactado por ambas partes. Gamarra, o. cit., tomo xiv, segunda parte, pp. 209 y 210. 321
