ÍNDICE TITULO PRIMERO EL ARRENDAMIENTO -ASPECTOS GENERALES. CONSTITUCIONALIDADCAPITULO I EL ARRENDAMIENTO Y EL DESAHUCIO EN LA HISTORIA I.- SÍNTESIS HISTÓRICA ............................................................................ 3 1.-En el Derecho antiguo y moderno .......................................................... 3 2.-En Costa Rica ........................................................................................... 5 a.- El Código General de Carrillo de 1841 .................................... 5 b.- El CPC de 1887 ......................................................................... 6 c.- El Código Civil de 1888............................................................ 8 d.- Las reformas de 1933 y 1937 al CPC .................................... 10 e.- La Ley de Inquilinato de 1942 ................................................ 14 f.- La Ley de Inquilinato de 1988................................................. 21 g.- El Código Procesal Civil de 1989 .......................................... 26 h.- La Ley de Arrendamientos de 1995 ....................................... 29 CAPITULO II LA INTERPRETACIÓN CONSTITUCIONAL EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS I.- INTERPRETACIÓN A LA LEY DE 1942.......................................... 35 1.-Arrendamiento no limita derecho de propiedad................................... 35 2.-Prórroga automática no trasgrede derecho de propiedad y de libertad de contratación .............................................................................. 36 3.-Limitación a pedir la vivienda para uso familiar no infringe el derecho de propiedad.................................................................................. 37 II.- INTERPRETACIÓN A LA LEY DE 1988 (N° 7101) ...................... 38 1.-Retroactividad y no apelación de renta provisional ............................ 39 2.-Inconstitucionalidad de toda la Ley por no haberse aprobado por mayoría calificada ................................................................................ 40 455 3.-Sentencia de casación sobre los efectos de la inconstitucionalidad de la Ley 7101en situaciones consolidadas .............................................. 45 III.- INTERPRETACIÓN AL CPC DE 1887........................................... 52 1.-Desahucio contra ex-trabajador, no se infringe el derecho de propiedad..................................................................................................... 52 IV.- INTERPRETACIÓN AL CPC DE 1990........................................... 53 1.-Desalojo administrativo, opción de venta de acciones y administración de un hotel ......................................................................... 53 2.-No puede limitarse el derecho a la prueba por no depositar alquileres atrasados –inconstitucionalidad-............................................... 55 3.-Plazo de apelación de sentencias en desahucio –tres días-.................. 57 V.- INTERPRETACIÓN A LA LEY VIGENTE DE 1995 ................... 59 1.-La notificación del artículo 19 LGAU se refiere a comunicaciones privadas no judiciales...................................................................... 60 2.-Visita del arrendador a la casa, límites, necesidad de que existan daños anteriores.............................................................................. 61 3.-Despenalización, contravenciones, corte de servicios públicos .......... 64 4.-Reducción de plazo para revisión de precio de renta de cinco a un año ............................................................................................. 65 5.-Procedencia de apelación de resolución que fija renta provisional ........................................................................................................ 68 6.-Reajuste automático de renta en viviendas, para contratos anteriores a la vigencia de la ley ................................................................ 71 7.-Desahucio administrativo. Poseedores con más de un año o con litigio pendiente ................................................................................ 72 8.-Desahucio administrativo poseedor con título diverso y con más de un año ............................................................................................. 75 9.-Facultad de fijar renta provisional, parámetros .................................... 82 10.-No pago de renta provisional, causal de desahucio; en nuevo juicio................................................................................................. 83 11.-Arrendamiento de empresa mercantil, derecho de llave, aplicación de LGAU .................................................................................. 84 12.- Derecho de retención de bienes. Rechazo de la acción, no hay asunto pendiente ............................................................................. 91 13.- Sentencia de reajuste de renta, retroactiva a partir de la notifi456 cación de demanda ..................................................................................... 93 14.-La renta provisional rige a partir del mes siguiente de la notificación de la demanda ........................................................................ 95 15.-Desahucio administrativo, fundamento; limitaciones, proceso judicial pendiente.......................................................................... 95 16.-Retención de bienes de inquilino, rechazo de la acción, por no ser medio razonable ........................................................................ 98 17.-Vencimiento de plazo, derecho de llave, rechazo por no haberse cumplido tres años de la ley ........................................... 100 18.- Casas de interés social, requisito de desalojo; vencimiento del plazo ....................................................................................................101 19.-Desalojo administrativo basado en vivienda compartida -no existe amenaza de desalojo................................................................ 102 20.-Pago en tractos de renta definitiva, solo se aplica a viviendas ........ 106 21.-Indicar el domicilio del propietario en depósito judicial del pago ..................................................................................................... 107 22.-Reajuste automático del precio de renta en viviendas, diferencia con otros destinos .................................................................... 108 23.-Mora automática por no consignar el precio. Enervación de desahucio en viviendas de interés social, rechazo ............................ 111 24.-Enervación de desahucio por falta de pago, sólo se aplica a viviendas de interés social ..................................................................... 112 25.-Depósito dentro del sétimo día –validez- ......................................... 115 26.- Aplicación retroactiva de la Ley a contratos preexistentes ............ 116 27.-Pago de mejoras, plazo de caducidad ............................................... 119 28.- Competencia juzgados de menor cuantía, materia inquilinato .................................................................................... 121 29.-Fijación convencional del precio,no desproporcionado .................. 125 30.- Avalúo pericial para desahucio, puede hacerlo cualquier profesional –inconstitucional-.................................................................. 126 31.-Aumento de ley en renta de viviendas y no en locales .................... 128 32.- Alquiler, crédito privilegiado en quiebra o concurso...................... 129 TITULO II DESAHUCIO CIVIL Y AGRARIO (Cuestiones excluidas de la LGAU) CAPITULO III 457 DESAHUCIOS BASADOS EN EL CÓDIGO CIVIL I.- CÓDIGO CIVIL -APLICACIÓN-...................................................... 134 1.-Arrendamientos excluidos de la LGAU ............................................. 134 2.-Supuestos excluidos del Código Civil ................................................ 137 a.- Por aplicación de la LGAU ................................................... 137 b.- Por aplicación del Derecho Agrario ..................................... 137 c.- Arrendamiento del establecimiento mercantil ..................... 138 d.- Arrendamientos civiles..........................................................140 II.- CAUSALES DE DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTOS CIVILES .................................................................................................. 141 1.-Vicios, defectos que impidan o desmejoren el uso de la cosa........... 141 2.-Cambio de destino del bien; variación de la forma; construcciones no autorizadas ......................................................................... 143 3.-Daños a la propiedad por el arrendatario o su familia ....................... 146 4.-Goce abusivo del bien.......................................................................... 151 5.-Pérdida total de la cosa; demolición e inhabitabilidad....................... 153 6.-Incumplimiento de una obligación positiva o negativa ..................... 157 7.-La quiebra o concurso.......................................................................... 161 8.-Rescisión o anulación del título de arrendamiento ........................... 165 9.-Cambio de propietario a título oneroso............................................... 169 10.-El no pago de la renta......................................................................... 171 11.-Cesión y subarriendo no permitidos ................................................ 174 12.-Solicitud anticipada del dueño .......................................................... 184 13.- Vencimiento del plazo ...................................................................... 187 14.-Causales pactadas por las partes y resolución de pleno................... 189 a.- Resolución de pleno derecho ................................................ 190 b.- Jurisprudencia ........................................................................ 191 CAPITULO IV DESAHUCIOS BASADOS EN EL DERECHO AGRARIO I.- DESAHUCIOS REGIDOS POR EL DERECHO AGRARIO: COMPETENCIA..................................................................................... 195 1.-Regulación normativa .......................................................................... 195 458 2.-Criterios determinantes de un arrendamiento agrario ........................ 197 a.- Contenido ............................................................................... 197 b.- Criterios jurisprudenciales..................................................... 198 c.- Naturaleza productiva del bien ............................................. 198 d.- Características y elementos ................................................... 200 e.- Extensión del terreno ............................................................. 203 II.- CAUSALES DE DESAHUCIO EN MATERIA AGRARIA: LEY APLICABLE................................................................................. 206 1.-Aplicación de las causales previstas en el Código Civil.................... 206 2.-Desahucio en ocupación por mera tolerancia..................................... 207 3.-Aplicación de las causales de la LGAU ............................................. 208 III.- REGLAS ESPECIALES PARA EL DESAHUCIO EN MATERIA AGRARIA ........................................................................ 210 1.-Contrato de esquilmo, improcedencia de la vía sumaria de desahucio.............................................................................................. 211 2.-Casos en que el I.D.A debe ser parte en el proceso ........................... 212 3.-Conflicto en precario, inexistencia, ocupación por tolerancia, innecesario agotar vía administrativa ...................................................... 212 4.-Monto de honorarios profesionales: reglas especiales....................... 213 5.-Depósito judicial del pago debe cumplirse con la oferta real de pago y consignación judicial............................................................... 215 CAPITULO V EL PROCESO DE DESAHUCIO (En arrendamientos agrarios y civiles) I.- VÍA PROCESAL DE DESAHUCIO EN CONTRATOS AGRARIOS Y DEL CÓDIGO CIVIL ................................................ 217 II.- LA LEGITIMACIÓN Y LA CAPACIDAD .................................... 219 1.-La legitimación..................................................................................... 219 2.-Diferencia entre capacidad procesal y legitimación .......................... 219 3.-Legitimación activa y pasiva en el desahucio .................................... 222 459 a.- Legitimación activa ............................................................... 222 b.- Legitimación pasiva .............................................................. 224 III.- REQUISITOS FORMALES DE LA DEMANDA .......................226 1.-Identificación de las partes................................................................... 226 2.-Los hechos ............................................................................................ 227 3.-La prueba .............................................................................................. 227 4.-El fundamento de derecho ................................................................... 228 5.-La petitoria ............................................................................................ 229 6-.Estimación ............................................................................................ 230 7.-Los timbres de ley ................................................................................ 231 8.-La individualización de la causal ........................................................ 231 9.-Certificación del valor del inmueble ................................................... 232 10.-Intimación previa ............................................................................... 233 11.-Forma de la demanda......................................................................... 234 12.-Lugar o medio para oír notificaciones .............................................. 234 13.-Autenticación por un abogado .......................................................... 234 IV.- ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA Y NOTIFICACIÓN.... 235 1.-Prevención de inadmisibilidad ............................................................ 235 2-.Traslado (contenido) ............................................................................ 236 3.-Notificación (forma) ............................................................................ 236 V.- CONTESTACIÓN Y EXCEPCIONES A LA DEMANDA ......... 237 1.-Excepciones previas............................................................................. 237 a.- Forma de oposición y tramitación ........................................ 237 b.- Excepción previa de incompetencia..................................... 238 c.- Falta de capacidad.................................................................. 238 d.- Defectuosa representación .................................................... 239 e.- Indebida acumulación de pretensiones................................. 240 f.- Prescripción ............................................................................ 249 g.- Caducidad .............................................................................. 256 h.- Cosa juzgada .......................................................................... 258 i.- Litisconsorcio necesario ......................................................... 263 j.- Litis pendencia ........................................................................ 264 2.-Contestación (requisitos) ..................................................................... 264 3.-Excepciones de fondo oponibles......................................................... 265 460 a.- Pago ........................................................................................ 265 b.- Falta de derecho ..................................................................... 265 c.- Falta de legitimación.............................................................. 267 d.- Excepciones improcedentes: falta de acción y sine actione agit .................................................................................. 269 4.-Réplica a la contestación y contraprueba............................................ 271 5.-Allanamiento, rebeldía, no oposición del demandado....................... 271 VI.- SENTENCIA Y RECURSOS............................................................ 272 1.-Resoluciones definitivas ......................................................................272 a.- Requisitos ...............................................................................272 b.- Tipos de resoluciones finales ................................................ 272 2.-Recursos................................................................................................ 274 a.- Improcedencia de la revocatoria ........................................... 274 b.- El recurso de apelación ......................................................... 275 c.- Improcedencia del recurso de casación ................................ 280 d.- Improcedencia del recurso de revisión................................. 282 e.- Recurso de casación por prescripción ..................................282 TITULO III DESAHUCIO ADMINISTRATIVO (Supuestos y procedimiento) CAPITULO VI SUPUESTOS DE DESAHUCIO ADMINISTRATIVO I.-EXCLUSIONES CONTENIDAS EN LA LGAU ............................. 287 II.-ACLARACIÓN: DESALOJO O DESAHUCIO ADMINISTRATIVO .................................................................................. 288 III.- POSEEDOR EN PRECARIO........................................................... 289 1.-Regulación ............................................................................................ 289 2-.Origen etimológico e histórico ............................................................ 291 461 3.-Definición ............................................................................................. 291 4.-Caracteres del precario......................................................................... 293 5.-La distinción con otras figuras............................................................. 295 a.- Con la posesión agraria en precario ...................................... 296 b.- Con el comodato.................................................................... 297 c.- Con la ocupación por pura tolerancia ................................... 297 6.-Jurisprudencia sobre poseedor precario .............................................. 298 a.- Posesión precaria, sin título para ocupar local ..................... 299 b.- Posesión en precario, falta de demostración, improcedencia ........................................................................................... 299 c.- Posesión como dueño, diferencia con mera tolerancia, falta de consentimiento ............................................................... 300 d. Desalojo administrativo, contra precaristas, innecesario plazo de desalojo ......................................................................... 300 IV.- POSEEDOR POR MERA TOLERANCIA .................................. 301 1.-Regulación y antecedentes .................................................................. 301 2.-Concepto ............................................................................................... 303 3.-Características....................................................................................... 305 4.-Diferencia con otras figuras................................................................. 308 5.-Relaciones complejas y mera tolerancia (opción, leasing, usufructo, etc.)........................................................................................... 310 6.- Jurisprudencia sobre poseedor por mera tolerancia .......................... 313 a.- Pura tolerancia por dejar de pagar renta, desahucio ........... 313 b.- Posesión con animus domini, no es tolerancia .................... 314 c.- Tolerancia, no inquilinato, documentos no aptos ................ 315 d.- Tolerancia, concepto y contenido......................................... 316 e.- Discusión sobre accesión, improcedencia de tolerancia ..... 317 f.- Tolerancia, procedencia, anterior dueño no entrega el bien........................................................................................... 320 g.- Tolerancia, discusión sobre posesión y construcciones, juicios anteriores.......................................................................... 321 V.- EL COMODATO .................................................................................. 322 1.-Regulación ............................................................................................ 322 2.-Concepto y caracteres .......................................................................... 323 3.-Elementos ............................................................................................. 325 4.-Causas de extinción y terminación unilateral ..................................... 328 462 5.-Diferencia con otras figuras................................................................. 332 6.-Jurisprudencia sobre comodato ........................................................... 337 a.- Comodato, inexistencia, mejor derecho de posesión .......... 337 b.- Comodato, inexistencia, relación comercial ........................ 337 c.- Comodato. Ad edificandum. Legislación aplicable ............. 337 d.- Explotación agrícola y casa, rechazo de desahucio............. 338 e.- Préstamo gratuito, otorgamiento de plazo contractual para desalojar............................................................................... 340 f.- Contrato ad meliorandum, construcción como parte de alquiler, no accesión............................................................... 341 VI.- EMPLEADOS, FUNCIONARIOS O ENCARGADOS DE CASAS O FINCAS ............................................................................... 342 1.-Regulación ............................................................................................ 342 2.-Análisis ................................................................................................. 343 3.-Jurisprudencia de desalojo contra empleados .................................... 346 a.- Ex-trabajadores, inexistencia de posesión precaria ............. 346 b.- Amparo – desalojo de vivienda, maestra de Escuela pública.......................................................................................... 346 c.- Plazo de trabajador lo concede el patrono o el Ministerio, no la Sala .................................................................. 348 d.- Desalojo de vivienda, dada a conserje de escuela pública.......................................................................................... 348 e.- Ex-trabajadora, innecesaria audiencia previa...................... 352 VII.- HOSPEDAJES OCASIONALES (HOTELES, INTERNADOS Y SIMILARES) ............................................................................ 354 1.-Regulación ............................................................................................ 354 2.-Análisis ................................................................................................. 354 3-.Jurisprudencia sobre hospedajes ocasionales ..................................... 356 a.- Desalojo de huésped, elección del desahucio judicial o administrativa ........................................................................... 356 b.- Huésped por años, se convierte en arrendamiento, reajuste de renta en vía judicial .................................................. 356 VIII.- VIVIENDAS O LOCALES CON FINES TURÍSTICOS ........ 357 1.-Regulación ............................................................................................ 357 2.-Análisis ................................................................................................. 357 463 IX.- ESPACIOS TEMPORALES DE MERCADOS Y FERIAS....... 358 1.-Regulación ............................................................................................ 358 2.-Análisis ................................................................................................. 358 X.- ESPACIO DE ESTACIONAMIENTO O PARQUEO ................. 360 1.-Regulación ............................................................................................ 360 2.-Análisis ................................................................................................. 360 XI.- ESPACIOS PUBLICITARIOS......................................................... 363 1.-Regulación ............................................................................................ 363 2.-Análisis ................................................................................................. 363 XII.- LOCALES O DEPARTAMENTOS EN VIVIENDA DEL PROPIETARIO .....................................................................................364 1.-Regulación ............................................................................................ 364 2.-Análisis ................................................................................................. 365 3.-Constitucionalidad del desahucio de departamentos en el mismo inmueble del propietario. ......................................................... 366 XIII.- DESALOJO POR RAZONES DE SALUBRIDAD O SEGURIDAD......................................................................................... 370 1.-Regulación ............................................................................................370 2.-Análisis ................................................................................................. 370 CAPITULO VII ASPECTOS PROCESALES DEL DESALOJO ADMINISTRATIVO I.- ANTECEDENTES Y REGULACIÓN ACTUAL ........................... 373 1.-El Código Civil de 1887 ...................................................................... 374 2.-La Ley Nº 50 de enero de 1933 y la Ley N° 8 de noviembre de 1937 ................................................................................................ 375 3.-La Ley N° 7130 de 1989 ..................................................................... 376 4.-La Ley vigente (Causales: remisión) ................................................. 377 II.- VÍAS DE TUTELA DEL DESAHUCIO ADMINISTRATIVO . 377 1.-La vía administrativa -desjudicialización- .......................................... 377 464 a.-Características y diferencias de la sede administrativa......... 378 b.- Constitucionalidad de la vía: condiciones............................ 381 2.-La sede judicial ¿es procedente? ......................................................... 392 III.- ÓRGANOS COMPETENTES PARA DECRETAR EL DESAHUCIO ADMINISTRATIVO ................................................ 395 1.-El Ministerio de Seguridad Pública .................................................... 395 a.- Regulación..............................................................................395 b.-Jurisprudencia: Competencia del Ministerio ........................ 396 2.- El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo: regulación y jurisprudencia.........................................................................................397 3.- El Ministerio de Salud ........................................................................ 402 IV.- LEGITIMACIÓN................................................................................ 403 V.- REQUISITOS DE LA SOLICITUD INICIAL ...............................404 1.-Nombre, apellidos y demás calidades del promovente y del promovido ........................................................................................ 405 2.-La pretensión ........................................................................................ 406 3.-Los motivos o fundamentos de hecho ................................................ 406 4.-Las pruebas ...........................................................................................406 5.-Plazo de ocupación............................................................................... 407 6.- Firma y autenticación..........................................................................407 VI.- TRAMITACIÓN; RESOLUCIÓN Y LANZAMIENTO...........408 1.-Audiencia o averiguación previa........................................................ 408 2.-Jurisprudencia constitucional ............................................................. 409 a.-Desalojo administrativo. Averiguación en sitio, innecesario proceso ....................................................................409 b.-Desahucio administrativo, innecesaria audiencia previa de desalojo....................................................................... 412 c.- Desalojo administrativo, necesidad de audiencia y averiguación previa ................................................................ 413 3.-Resolución Administrativa: forma y contenido ................................ 415 4.-Lanzamiento, efectos y jurisprudencia .............................................. 417 VII.- IMPUGNACIÓN DE LA RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA ....................................................................................................... 418 465 1.-Recursos administrativos .................................................................... 418 2.-El recurso de amparo constitucional .................................................. 420 3.- La vía judicial: civil, agraria y contenciosa-administrativo ............. 426 4.- Suspensión de la orden de lanzamiento ............................................ 428 5.- Jurisprudencia constitucional sobre orden de lanzamiento ............. 428 a.- Improcedencia de amparo si se suspendió orden de lanzamiento ........................................................................... 429 b.- Desalojo ejecutado, no procede amparo, recurso anterior . 429 5.- Obligación del Ministerio de restituir al desalojado ........................ 430 a.- Efectos de la sentencia jurisdiccional estimatoria............... 430 b.- Jurisprudencia: restitución posesión, amparo con lugar..... 431 VIII.-IMPROCEDENCIA DEL DESALOJO ADMINISTRATIVO EN RELACIONES COMPLEJAS .......................................... 432 1.- Improcedencia de desalojo administrativo, cuando hay pendiente proceso ordinario por accesión o copropiedad ...................... 433 2.-Improcedencia de desalojo administrativo, local arrendado con opción de compraventa ............................................................ 433 3.- Bien rematado, innecesario desalojo administrativo contra ex-deudor hipotecario ................................................................... 434 4.- Improcedencia del desalojo administrativo si el poseedor había titulado como vivienda campesina ................................................ 434 5.- Desahucio administrativo, no procede para poner en posesión acreedor hipotecario..................................................................435 6.- Improcedencia del desahucio administrativo, con contrato de participación, arrendamiento o consignación .................................... 437 7.- Improcedencia del desalojo administrativo si el ocupante por tolerancia hizo construcción (accesión) ............................................ 440 8.- Desahucio administrativo, fundamento, normativa aplicable, proceso judicial pendiente.................................................................442 9.- No se puede reconocer en sede constitucional “mejor derecho” de propiedad ..................................................................................... 445 BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................... 447 466