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In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135
Fecha de recepción: 30 de octubre de 2015
Fecha de aceptación: 7 de noviembre de 2015
Mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales
frente a la desnaturalización de la propiedad de predios en
el
Perú, año 2014
Registration mechanisms of registration and judicial against
denaturation of ownership of land in peru, year 2014
Wilma Yecela Livia Robalino*
Resumen
E
l presente estudio tiene como objetivo plantear mecanismos registrales de
inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios.
La hipótesis plantea que si se implementan mecanismos registrales de inmatriculación
y judiciales entonces se evitará la desnaturalización de la propiedad de predios. El
método empleado fue el descriptivo-explicativo, y los materiales utilizados fueron textos
de doctrina registral, así como la normatividad y criterios jurisprudenciales. Entre los
principales factores problemáticos que tienden negativamente a la desnaturalización de la
propiedad se encuentran los factores informales de los excesivos costos administrativos en
los trámites registrales, los cuales generan costos onerosos que desaniman o desobligan a
los propietarios a inscribir sus bienes en el registro predial; y por otra parte, la incurrencia
en prácticas indebidas de no cumplimiento con el contrato de arrendamiento del bien
o de la usurpación de bien, apelando los malos inquilinos a la vía judicial para retrasar
la recuperación del bien por parte del titular original, ocasionándole daños y perjuicios
económicos que prácticamente son irreparables cuando se procede al desalojo de los
posesores de la propiedad afectada.
* Magíster en Derecho Notarial y Registral y doctorada en Derecho. Segunda especialidad en Docencia
Universitaria, docente investigadora, conferencista, estudiante de Psicología.
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Mecanismos de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios
ABSTRACT
This article aims general or purpose considers registration of registration and judicial
mechanisms against denaturation of the ownership of land. The hypothesis was designed
in the following manner: “If registration of registration and judicial mechanisms are then
implemented will prevent the denaturation of the ownership of land. The method used
was the descriptivo-explicativo and the materials used have been registry doctrine texts,
as well as the regulatory and jurisprudential criteria. The main problematic factors that
negatively tend to the denaturation of the property they are on informal factors of excessive
administrative costs registration procedures to be held, generating high costs onerous to
be discouraged or desobliga owners to register their property in the land registry; and on
the other hand the incurrence in unfair practice of non-compliance with the good, or the
usurpation of property lease, appealing bad tenants to the courts to delay the recovery
of the property by the original proprietor, causing economic damages that are practically
irreparable when item is evicted from the cataloged in the affected property.
INTRODUCCIÓN
El presente artículo aborda el tema los mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales
frente a la desnaturalización de la propiedad de predios. En el sistema peruano, la propiedad
es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien (art. 923.°
del Código Civil de 1984). Debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los
límites de la ley (art. 70.° de la Constitución Política de 1993). La propiedad es el derecho
real por excelencia y, como tal, constituye un poder jurídico, “una facultad tutelada
por el derecho, que recibe su concreción en el ordenamiento jurídico, en el derecho
positivo”. Los poderes o facultades están determinados, al menos los más importantes,
en la definición que adopta nuestro Código Civil vigente: usar, ius utendi, uso directo del
bien o a través de terceros; disfrutar, ius fruendi, facultad de percibir los frutos que el bien
brinda; disponer, ius abutendi, facultad de disponer de un bien; reivindicar, ius vindicandi,
defensa del contenido del derecho de propiedad sobre el bien. No obstante lo anterior,
es preciso señalar que el derecho de propiedad no constituye la suma de poderes de usar,
disfrutar, disponer o reivindicar, fundamentalmente, sino que “es el centro unitario de
todas ellas, puesto que permanece aunque el propietario quede privado temporalmente
de las mismas”. El tema de importancia en la definición legal que se comenta está dado
por la utilización del término bien y no cosa como ocurrió en el Código Civil de 1852 que
establece la sinonimia propiedad-dominio. Una situación similar se presenta en el derecho
español actual. Desde el Código Civil peruano de 1936, la propiedad estuvo referida a
bienes: muebles o inmuebles, fungibles y no fungibles, etc. El ejercicio de las facultades o
poderes relativos a la propiedad deben ejercerse en armonía con el bien común y dentro
de los límites de la ley. La Constitución Política de 1993 varía el interés social del artículo
923.° del Código Civil por el bien común.
La desnaturalización de la propiedad en sí se constituye en una temática importante
de gran relevancia en la actualidad jurídica para el Derecho Civil Peruano; teniendo en
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cuenta que el ejercicio del Derecho a la Propiedad en el Perú desde inicios del presente
siglo, viene teniendo una influencia ya no solo de carácter jurídico-legal, conforme a lo
determinado en el ordenamiento jurídico nacional sobre la aplicación y garantías de dicho
derecho para los ciudadanos peruanos, sino que también se tienen factores económicos y
socio-culturales e incluso hasta informales e ilícitos que han venido afectando el normal
desarrollo de ejercicio del derecho a la propiedad, hasta provocar una preocupante
desnaturalización del mismo.
La interrogante que se desprende es la siguiente: ¿de qué manera la implementación
de mecanismos registrales de inmatriculación y judiciales evitan la desnaturalización de
la propiedad de predios en nuestro sistema jurídico? Así, el objetivo que se desprende
es determinar la forma en que la implementación de mecanismos registrales de
inmatriculación y judiciales evita la desnaturalización de la propiedad de predios en el
sistema jurídico peruano.
Este tema es importante por cuanto permite identificar las principales causas o factores
que viene ocasionando la desnaturalización de la propiedad en el Perú y por qué dicho
problema viene teniendo tanto implicancias jurídicas como sociales en la sociedad
peruana, llegándose hasta el nivel de percepción pública de que la propiedad de los
ciudadanos no se encuentra debidamente asegurada ni protegida por el Estado, dado
que sus entidades administrativas de registros públicos y el Poder Judicial no aplican los
respectivos mecanismos de ley en forma efectiva y eficaz para evitar los riesgos de pérdida
y perjuicios sobre la propiedad de los titulares originarios frente a casos complejos como
la informalidad en el registro de predios, el pago de deudas pendientes y la ejecución
abusiva de garantías reales, la usurpación de bienes inmuebles por posesión precaria y
hasta el inquilinato con incumplimiento de contrato de arrendamiento, que han venido
vulnerando el normal ejercicio legal y constitucional del derecho de propiedad de muchos
ciudadanos peruanos.
MATERIALES Y MÉTODOS
El tipo de investigación es básico, por cuanto a partir de la revisión de la doctrina
y las normas se estudió y obtuvo una solución jurídica a un problema fáctico registral.
El diseño es de naturaleza descriptiva y analítica, realizando el análisis de lo resuelto
por el tribunal registral, análisis doctrinal y legislación comparada. Asimismo, es de tipo
histórico o ex post, y prospectivo. Los sujetos de estudio fueron los titulares de predios, a
quienes se encuestó y se pudo obtener información sobre los gastos que realizan, así como
sobre las dificultades que afrontan para formalizar su propiedad.
RESULTADOS
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Mecanismos de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios
El promedio del costo del servicio de redacción y firma de una minuta de compraventa
asciende a S/. 360.20 nuevos soles, monto que se considera relativamente alto y poco
accesible para personas de bajos recursos. Se puede notar también que no todas las notarías
ofrecen este servicio ya que solo 8 de las 13 consultadas redactan y firman minutas de
compraventa (es decir, solo un 61.5 % de las notarías consultadas).
Tabla de servicios notariales
Servicios de las notarías
N.°
Porcentaje
Redactan y firman minutas
8
61,5 %
No redactan ni firman
minutas
5
38,5 %
Total
13
100 %
Según las entrevistas realizadas, en el caso de la compraventa de una casa, cuyo precio
fluctúa entre S/.300.000.00 y S/ 500.000.00 nuevos soles, un abogado de las características
consideradas cobraría al vendedor alrededor de S/. 1.000.00 y S/. 2.000.00 nuevos soles
al comprador. Por lo tanto, se deduce que el primer factor para determinar los honorarios
profesionales del abogado es el valor del predio transferido y el segundo factor es la
complejidad de los títulos a estudiar.
Adicionalmente, de las indagaciones realizadas, existen otro tipo de servicios accesorios
que puede realizar el abogado y que tiene relación con la determinación de sus honorarios.
Entre ellos se encuentra principalmente el aspecto tributario y municipal. Por lo tanto, el
abogado también se puede encargar del asesoramiento con respecto a los temas tributarios
(pago del impuesto predial, impuesto de alcabala e impuesto a la renta de ser el caso).
Este tipo de asesoramiento aumenta el monto de los honorarios del abogado.
Existen servicios adicionales que enervan el monto del honorario profesional de un
abogado, como, por ejemplo, los servicios de procuraduría que pueden necesitar en la
transacción. En estos servicios se encuentran inmersos costos de transporte, costo de
trámites adicionales (tributarios, municipales y registrales) o inclusive algún tipo de
viáticos que normalmente son asumidos por el cliente.
De las entrevistas, se ha comprobado que el monto de los honorarios de los abogados
dependerá de las necesidades que requiera satisfacer el cliente, ya que existen algunos que,
por ejemplo, solicitan servicios no tradicionales, como realizar explicaciones a familiares
para convencerlos de celebrar el contrato, convencer al comprador de realizar el pago con
un número determinado de cheques de gerencia con constancia notarial o sin esta. La
prestación de este tipo de servicios podría elevar los honorarios pactados con un abogado.
DISCUSIÓN
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Uno de los problemas causantes de que no se haya venido fomentando el sentido
de responsabilidad en los propietarios de inmuebles para la inscripción formal de sus
bienes ante registros públicos son los costos excesivos en el desarrollo y ejecución de los
trámites administrativos en las instancias registrales. Los excesivos costos por trámites
supuestamente formales y otros de carácter informal han desincentivado a los ciudadanos
a inscribir sus propiedades en el registro predial.
Es importante hacer una clasificación de los costos más relevantes que desnaturalizan
la finalidad del registro. Esta clasificación ayudará a diferenciar, analizar y ordenar de
mejor manera los problemas señalados. En esta clasificación se pueden ordenar los costos
de acuerdo con la naturaleza de los requisitos solicitados por el Registro de Predios. Según
Chico. y Ortiz. (2000), algunos costos son generados por requisitos exigidos por el Rregistro,
otros por requisitos que, si bien no son exigidos directamente por el Rregistro, necesitan
de su cumplimiento para la formación del título y del título inscribible. Al respecto, se
han considerado tres aspectos o costos: (a) altos costos generados por procedimientos
registrales propiamente dichos, (b) Aaltos costos generados por procedimientos ajenos al
registro y (c) Aaltos costos generados por requisitos excesivos.
1. Costos generados por procedimientos registrales propiamente dichos
Los costos generados por los procedimientos registrales propiamente dichos han podido
ser definidos como los costos generados por los procesos regulados por el sistema legal
considerados indispensables y necesarios para la inscripción de rogatorias registrales, pero
que muchas veces resulta para los administrados muy oneroso asumirlos (especialmente
para los de menos recursos), desincentivando los procedimientos y, por ende, el acceso
a la inscripción registral. Entre los procesos comprendidos se encuentran los trámites
para la obtención de la documentación que conformará o se anexará el título inscribible
y demás requisitos solicitados directamente por el registro con respecto a la rogatoria
registral. Asimismo, comprende los pagos necesarios para la obtención de los documentos
indispensables para la creación del título inscribible (documentación mencionada) y los
derechos registrales para la inscripción de rogatorias. Por motivos metodológicos, esta
clase está subdividida en dos: a) altos costos generados por la creación y calificación
registral del título inscribible y b) altos montos de aranceles registrales.
2. Altos costos generados por la creación y calificación del título inscribible
Son los costos que se producen durante los procedimientos y trámites necesarios en que
incurren los particulares para la creación de un título inscribible. En estos procedimientos,
los particulares deberán realizar trámites en los que participan tres agentes: el abogado,
quien será el encargado de la creación y firma de la minuta; el notario, quien se encargará
de la creación de la escritura pública; y el registrador, quien evaluará si el administrado
cumple los requisitos establecidos para la inscripción de una determinada rogatoria. Es
importante precisar que, para la realización de cada uno de estos procedimientos, será
necesario sufragar los costos respectivos, lo que, en muchos casos, puede ser el principal
desincentivo para la realización del trámite.
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3. Altos aranceles registrales
En esta subclasificación cabe referir exclusivamente los pagos de los particulares que
desean inscribir sus rogatorias deben realizar a la SUNARP. Estos montos se denominan
tasas registrales y se pagan por concepto de inscripción, publicidad y otros servicios
que presta el rRegistro. Acá cabe enfocarse directamente en los pagos necesarios para el
ingreso y la inscripción de las rogatorias registrales. Estos pagos presentan una especial
problemática, que, en muchos casos, representa otro grupo de los principales costos que
desincentivan la inscripción.
4. Costos generados por procedimientos ajenos al registro
En segundo lugar, están los costos de procedimientos ajenos al registro, los cuales, pese
a no ser indispensables para la inscripción registral, la normatividad vigente los requiere
para la obtención de documentos, certificaciones o constancias adicionales previas para
la inscripción de rogatorias o para la creación del título inscribible. Esto no hace sino
generar mayores desincentivos para el acceso al registro. Estos costos adicionales se
generan, por ejemplo, cuando se requiere la presentación de documentación que acredite
la realización de actos previos ante entidades ajenas al registro, como son los gobiernos
locales y regionales.
Estos requerimientos obligan al administrado a realizar trámites y procedimientos ante
instituciones ajenas al registro de forma tal que pueda obtener la documentación necesaria
para la inscripción registral. Toda esta documentación deberá ser adjuntada a la rogatoria
registral para la calificación del registrador.
Como lo afirman estudios de la ONG Ciudadanos al dDía, las personas no solo
invierten tiempo en el desplazamiento ante la entidad pública donde deberán realizar un
trámite determinado, sino que previamente tienen que conseguir información, acopiar
documentación, realizar fotocopias, etc. Todo esto toma tiempo e inversión de dinero, lo
cual es un gran impedimento para personas de bajos recursos que si bien desean inscribir
sus derechos, muchas veces el costo y tiempo de tramitación de estos procedimientos los
desincentiva a formalizarse.
5. Costos generados por requisitos excesivos
Finalmente, los requisitos excesivos se pueden definir como requerimientos que no son
ajenos a la inscripción de títulos, pero los costos de su cumplimiento por los administrados
superan ampliamente los beneficios que generan. En este grupo se encuentra, por ejemplo,
el catastro. Nadie duda de que, para lograr un sistema registral seguro y eficiente, es
indispensable contar con una base catastral o catastro registral que permita una clara
definición de la ubicación y linderos de los predios sobre los cuales versan los derechos
registrados. Sin embargo, lo que sí está en discusión es el tipo de catastro necesario para
estos propósitos. Las características y técnica del catastro registral deben estar acordes con
su finalidad y con el contexto socio-económico al cual se va a aplicar, evitando recurrir
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a sistemas catastrales muy sofisticados e innecesarios que generan costos excesivos tanto
para el país como para los usuarios.
6. Costos generados por la creación y calificación del título inscribible
Según Nélida Palacios (2008), cualquier persona que desee inscribir sus derechos
sobre inmuebles (como por ejemplo, el derecho de propiedad de un inmueble adquirido
a través de un contrato de compraventa) y poder gozar de todos los beneficios que brinda
la inscripción registral, necesitará crear el título inscribible, el cual se configura como el
único documento que puede ser calificado por un registrador durante el proceso registral
(p. 7). Al tenerse como regla general que el título inscribible es un instrumento público,
salvo que la ley establezca lo contrario, solo los instrumentos, que de acuerdo con la
ley son títulos inscribes, son materia de calificación por el registrador, por ende, los
administrados que pretenden inscribir sus derechos y contratos necesariamente deberán
crear dicho título. Lamentablemente, la creación del título inscribible no es simple,
ya que será necesario realizar una serie de procedimientos previos, los cuales, debido
a su onerosidad, complejidad y su prolongado tiempo de gestión, desincentivan a los
ciudadanos a iniciar o culminar el procedimiento dirigido a la inscripción registral.
Los costos de los procedimientos se derivan de lo siguiente: a) La contratación de los
servicios profesionales de un abogado, b) La contratación de los servicios profesionales de
un notario, y c) Los requisitos específicos solicitados por el Registro de pPredios para la
inscripción de una determinada rogatoria. El abogado se encargará necesariamente de la
redacción de la minuta o contrato, el notario será el encargado de elevar dicho contrato a
Escritura Pública (cuando esta sea requerida), para que posteriormente pueda ser enviado
a los rRegistros pPúblicos. Finalmente, el registrador evaluará si el administrado cumple
con todos los requisitos establecidos para la inscripción de una determinada rogatoria.
7. Costos derivados de la participación del abogado
El primer costo generado en la cadena de procesos en que deben incurrir los
administrados que desean proteger sus derechos de propiedad son los destinados a la
contratación de los servicios profesionales de un abogado colegiado.
Según la Ley del Notariado, el cuerpo de la escritura pública necesariamente contendrá
“La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado,
la que se insertará literalmente”. Ante este imperativo toda escritura pública con respecto
a ciertos actos, deberá contener una minuta firmada por letrado o abogado colegiado.
Por lo tanto, es después de haber realizado el contrato verbal de compraventa de un
inmueble, los particulares deberán solicitar los servicios de un abogado para que redacte y
firme el documento que contendrá las cláusulas del acuerdo de voluntades. Los honorarios
de los abogados (para la elaboración y firma de una minuta de compraventa) varían según
los servicios y actividades que deba realizar el abogado para la redacción del documento
y según el nivel de preparación profesional del abogado.
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Normalmente, los servicios profesionales de abogados con estudios de postgrado,
máster o doctorados tienen un costo mayor que los servicios de abogados que no poseen
este tipo de preparación. Por otro lado, el prestigio, la cátedra o la experiencia (sin tener
estudios más allá del simple título de abogado) son factores que pueden generar un
aumento en el costo del abogado. Otro factor que aumenta el costo en la contratación
profesional es el lugar de labores o la institución a la que representa el profesional, ya que
existen abogados cuyas tarifas son impuestas por una empresa o un estudio de abogados.
Estas tarifas están prefijadas o tienen márgenes que limitan la negociación con el particular.
A efectos de esta investigación, se ha focalizado el abogado de la ciudad de Lima que
trabaja en forma independiente y que puede tener un mayor acceso a las personas de
recursos medios y bajos. Según las entrevistas, para la determinación de los honorarios
por la redacción y autorización de una minuta, correspondiente a una contratación
inmobiliaria (ej., una compraventa), se debe considerar, como primer aspecto, el valor
del inmueble que se transfiere y la parte contractual que solicita el asesoramiento. Por
ejemplo, si se asesora al vendedor de un inmueble lo que interesa es asegurar el precio
y que la responsabilidad sobre la cosa vendida y sus accesorios termine al momento de
la entrega del bien. Por el contrario, si se asesora al comprador, lo determinante es que
la adquisición sea lo más segura posible, para lo cual será necesario realizar estudio de
títulos y otro tipo de actividades para garantizar la exactitud y seguridad de lo adquirido.
8. Costos derivados de la participación del notario
Para la inscripción de derechos de propiedad, el registrador requiere la presentación de
instrumentos públicos, y, como excepción, aquellos instrumentos privados expresamente
establecidos por la ley. El instrumento público más utilizado para fines registrales es la
escritura pública, documento que solo puede ser otorgado por un notario público. Siendo
esto así, un costo adicional que deben asumir los particulares para la creación del título
inscribible se deriva de los pagos que deben realizarse a las notarías para la obtención de
la escritura pública. Tal como lo afirma la norma notarial, el notario es: “el profesional
del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él celebran.
Para ello, formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que
confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes.
[…]. Su función también comprende la comprobación de hechos y la tramitación de
asuntos no contenciosos previsto en las leyes de la materia”.
Según Gutiérrez. (2001): “Las razones por las cuales un notario no puede ser considerado
como funcionario público son (i) no forma parte del escalafón de la administración; (ii)
no está sometido a dependencia funcional o subordinación jerárquica; (iii) el cliente
elige al notario sobre la base de su idoneidad y moralidad, no le es impuesto como el
funcionario público; (iv) el Estado no responde por los daños que eventualmente se
puedan generar como consecuencia de la actuación del notario; (v) el notario realiza una
actividad empresarial, tal como se desprende directamente de las normas tributarias y
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de libre competencia; y finalmente, (vi) la actividad notarial, lo mismo que en cualquier
profesión liberal, está sujeta a reglas del mercado” (p. 54).
En efecto, los notarios son abogados a quienes el Estado les ha delegado una actividad
pública consistente en todo lo regulado por la normativa notarial, sin embargo, no
podríamos considerarlos como funcionarios públicos. La actividad notarial tiene que ver
más con una profesión de corte económico-liberal, ya que el notario celebra contratos
de prestación de servicios obligándose a realizar determinadas actividades concretas
a favor de sus clientes, a cambio de una retribución económica, de igual forma como
lo realiza cualquier otro profesional liberal (ingeniero, arquitecto, abogado, contador,
etc.). La peculiaridad de su actividad radica en que sus servicios consisten en “dar fe y
credibilidad de actos y contratos a los particulares que intervienen, lo que no pueden
realizar ordinariamente otros profesionales, salvo el caso de los fedatarios”.
En la actualidad, muchas notarías poseen un considerable número de personal,
contratan con otras empresas para el abastecimiento de los suministros que utilizan,
poseen áreas destinadas a la administración y contabilidad, con locales que se van
ampliando con el tiempo, con mayor cantidad de merchandising, con páginas web muy
avanzadas que poseen una diagramación de primera y una interfaz que algunas empresas,
que posiblemente facturan más, envidiarían. Todas las características no difieren mucho
del comportamiento de una empresa, considerando que una notaría trata de buscar
captación de clientes.
Una característica esencial para calificar a una notaría como un ente empresarial son
los aranceles notariales o los montos que cobran por sus servicios. Estos se regulan por
libre competencia, por lo tanto, cada notaría determina libremente los montos por sus
servicios, pero, a su vez, estos se regularán de acuerdo con la competencia del mercado.
Como bien lo afirma Gonzales (2008): “El derecho del notario se centra en cobrar un
honorario libremente establecido por los servicios que presta, pero en ningún caso esa
retribución puede ser objeto de imposición corporativa” (p. 74). El problema puntual
con respecto a los altos costos notariales radica en el hecho de que, a pesar de que los
aranceles notariales se regulan por la libre competencia, existen ciertas características con
respecto a los agentes que brindan los servicios que imposibilitan una regulación eficiente
de precios.
9. Altos montos cobrados en los aranceles registrales
Cuando se habla de los costos registrales se refiere exclusivamente a los montos que
se deben pagar en contraprestación por los servicios prestados por el registro y que
necesariamente deberán realizar los administrados para la inscripción de sus rogatorias.
Según el título preliminar del Código Tributario, se define que los derechos “son
tasas que se pagan por la presentación de un servicio administrativo público o el uso o
aprovechamiento de bienes públicos”. Por lo tanto, es indiscutible la naturaleza tributaria
de los derechos registrales. Estos se configuran como tributos y se sitúan específicamente
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en la subespecie de derechos, asimismo, el reglamento general de Registro Públicos
establece que la naturaleza jurídica de este monto es de una tasa.
Según la norma registral, los derechos registrales corresponden a tasas que deben ser
pagadas por el servicio de inscripción, publicidad y otras que presta el registro. Para los
actos y los contratos objeto de estudio, los montos correspondientes a derechos registrales
son Dderechos de calificación, y Dderechos de inscripción propiamente dichos.
OTRAS FACETAS Y CAUSAS DE LA PROBLEMÁTICA
1. El catastro y su relación con la desnaturalización de la finalidad del registro
de propiedad inmueble
Adicionalmente a lo antes expresado, se puede mencionar que de acuerdo con
lo establecido por la Ley 28294 (Ley de Catastro), todos los propietarios de predios
registrados, que soliciten por primera vez su inscripción (inmatriculación), deben obtener
y registrar el Código Único Catastral (CUC) en forma previa a la inscripción de cualquier
acto o contrato, o, conjuntamente con la inmatriculación en el Registro de Predios. Por
otro lado, el Reglamento de la “Ley de Catastro” ha precisado que esta obligación es
aplicable solo a los predios ubicados en zonas catastradas e inscritos.
De no efectuarse la inscripción del CUC por no contar con la información catastral
correspondiente o con los documentos requeridos, los actos o contratos posteriores
correspondientes a dichos predios solo podrían anotarse preventivamente mas no
inscribirse.
Con esta disposición se pretende castigar con la imposibilidad de inscripción a
aquellos propietarios que no inscriban previamente el CUC de sus predios, con el fin de
motivar la realización de todos los trámites catastrales necesarios y el financiamiento que
estos demandan para la asignación del CUC por parte de los ciudadanos propietarios ya
registrados.
En el fondo, el Estado está trasladando la responsabilidad y el costo del levantamiento
de la información catastral (que le debería corresponder a este) a los propietarios de
predios inscritos o a los que todavía no los inscriben.
En definitiva, Delgado (2008) señala que “dicha disposición generará un aumento en
los costos de transacción, ya que genera una mayor cantidad de trámites previos y sus
costos económicos correspondientes para llegar a la inscripción registral, lo cual aumenta
el tiempo en los procedimientos totales de inscripción y elevará los costos monetarios
que los ciudadanos deberán realizar para conseguir la inscripción registral” (p. 15). En el
Perú, existe un gran porcentaje de ciudadanos que no poseen los recursos necesarios para
asumir los costos de procedimientos largos y caros, y, por lo tanto, solo podrían obtener
la anotación preventiva (por no tener el dinero suficiente para conseguir el CUC).
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La aplicación de esta medida a futuro puede motivar inclusive la informalización de los
derechos de propiedad que ya se encuentran formalizados, ya que una parte importante
de los actos y contratos referidos a predios con vocación de permanencia en la formalidad
no se inscribirán, y, por lo tanto, esta medida podría considerarse como un potencial
y peligroso generador de retroceso en las políticas nacionales de formalización de la
propiedad urbana y rural, y de otorgamiento de seguridad a las transacciones inmobiliarias.
2. Problemas de falta de reconocimiento legítimo en las propiedades de predios
rústicos o rurales
Hay una amplia problemática sobre las limitaciones al derecho de propiedad, donde
esencialmente propietarios de predios rurales o rústicos, como de predios ubicados en zonas
marginales o centros poblados alejados, vienen siendo afectados por el incumplimiento
de limitaciones como las señaladas anteriormente, en cuanto al ejercicio de la propiedad,
según los límites que la ley competente confiere, prohibiéndose a poseedores precarios
o ilegítimos ocupar por la fuerza inmuebles que no sean de su propiedad, además de la
obligatoriedad de todo propietario legítimo de registrar su predio correspondiente en los
rRegistros pPúblicos; y, por otra parte, en cuanto al límite sobre aquellos predios usados
para explotación industrial sin que dañen las propiedades vecinas ni la salud de los
pobladores. Cabe tratar la ampliación de la problemática, acon base deen los siguientes
puntos de desarrollo:
2.1.Problemática de la falta de inscripción registral de los predios rústicos o
rurales, y las limitaciones para los propietarios legítimos
Un problema muy negativo que se ha venido constatando con mayor repercusión
crítica sobre el ejercicio del derecho de propiedad en predios rústicos rurales es en cuanto
a que, a nivel del caso en la Región de Lima Metropolitana, el 70 % de predios no se
encuentran debidamente inscritos en los rRegistros pPúblicos de Propiedad Inmueble de
la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP). Eso, concretamente en la
Sección Especial de Predios Rurales, pese a que se cuenta con la principal Zona Registral
en la ciudad capital y con diferentes Oficinas Registrales en toda la Región de Lima, pero
que por falta de conocimiento y aprovechamiento ordinario de las tierras sin contar los
propietarios con el título formal competente, y la falta de ejecución de catastros para fijar
la delimitación definitiva de los predios rústicos en zonas inaccesibles de las provincias
de Huarochirí, Barranca y Huacho, ha venido generando que los propietarios legítimos
se vean imposibilitados de inscribir en el registro predial Inmueble correspondiente su
propiedad respectiva, que da paso a que esta falta de formalización sea aprovechada
por inescrupulosos traficantes de tierras que azuzan invasiones populares para que se
concreten ocupaciones ilegales por poseedores precarios de terrenos rústicos.
La mayoría de predios rurales se encuentran en régimen de aprovechamiento por sus
propietarios, los cuales no cuentan con un título adecuado que avale sus pretensiones frente
a terceros y que no pueden acceder a las protecciones de los registros de la propiedad. La
situación catastral del Perú es francamente compleja dado que son numerosas las entidades
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generadoras de catastro: PETT, CONATA, INACC y municipalidades; a lo que habrá que
añadir otras instituciones íntimamente relacionadas: SUNARP, Superintendencia Nacional
de Bienes (SNB) e Instituto Geográfico Nacional (IGN). Su origen puede localizarse, en
ocasiones, en la necesidad de satisfacer demandas parciales y la imposibilidad técnica y
económica de abordar proyectos integrales; lo que justificó su existencia y la aparición de
diferentes catastros, elaborados por distintas administraciones, en la búsqueda de objetivos
a veces no coincidentes y apoyados en procesos específicos. El resultado es un conjunto
de bases de datos difícilmente integrables que no ofrecen el nivel de información global
que requiere una gestión integral del territorio e impiden la toma de decisiones apoyadas
en el conocimiento preciso de la situación.
2.2.Falta de reconocimiento en los titulares poseedores de predios rústicos de
ejecutar el trámite de prescripción adquisitiva por la vía notarial.
Este es el principal problema derivado de la Ley N.º 27333, de contemplarse la
ejecución solamente para los poseedores de predios urbanos en cuanto a los trámites de
Prescripción Adquisitiva a desarrollarse por la vía notarial, implicando así una limitación
al ejercicio del derecho de propiedad para los poseedores de predios rústicos, cuando de
acuerdo con lo que establece la Constitución Política de 1993, todo ciudadano peruano
tiene el derecho esencial a la propiedad, y, por lo tanto, todo obstáculo como limitación al
ejercicio de dicho derecho básico de los ciudadanos es considerado inconstitucional. Es
más crítico aún si una ley promueve determinada acción inconstitucional, considerando el
caso que la Ley N.º 27333 no faculta a los poseedores de predios rústicos acceder al trámite
de prescripción adquisitiva por vía notarial, por omisión de los juristas y legisladores al
momento de diseñar y promulgar dicha ley. Esto resalta el efecto discriminatorio de no
facilitar a los poseedores de predios rurales exigir y realizar el trámite respectivo por
vía notarial habiéndose considerado limitadamente que las prescripciones adquisitivas
sobre predios urbanos son supuestamente los casos más aptos para ejecutar el trámite
correspondiente por la vía notarial. Ello implica la celeridad y efectividad en ejecutarse
el proceso correspondiente, teniéndose una desconsideración o irrelevancia para las
prescripciones adquisitivas de predios rurales, por las dificultades que estos casos presentan
en la constatación y verificación de la posesión ejercida sobre determinado terreno de tipo
rural, en cuanto a la delimitación geográfica del área y linderos del predio en cuestión y
entre otros procedimientos de trámite complejo que se efectúan al respecto. Trasciende,
generalmente, en casos complejos que llega a contemplar un periodo procesal extensivo
que supera el plazo en que debe ejecutarse un proceso judicial abreviado, además de
que estos procesos resultan ser muy tediosos, dilatados y hasta excesivamente onerosos,
y que se ejecutan ante un Juzgado Provincial que en muchos casos no tiene la suficiente
capacidad procesal y experiencia en la resolución judicial respectiva sobre demandas de
prescripción usucupativa de predios rurales. Asimismo, se ha tenido como otro criterio
discriminatorio, para no considerarse a los poseedores de predios rústico,s tramitar por
vía notarial, en cuanto a la baja capacidad de ingresos económicos que puedan tener, lo
que es considerado por las autoridades judiciales como no propicio para garantizarse
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el pago de los trámites requeridos sobre un proceso judicial abreviado por prescripción
adquisitiva.
De esta manera, se configura negativamente una forma de discriminación sobre los
titulares poseedores de predios rústicos, ya que los que resultan favorecidos con el
trámite notarial sobre prescripción adquisitiva, son los poseedores de predios urbanos,
teniéndose así una situación que atenta contra otro de los derechos esenciales y protegidos
por la Constitución de 1993, en lo que refiere a la no discriminación de una persona,
que significa también un trato igualitario. Por ello, los mecanismos legales que utiliza
un Estado, para permitir que sus integrantes gocen y se beneficien del ejercicio de
determinados derechos, deben alcanzar al total de ellos. Resulta inaceptable que se dicten
normas que les permitan tan solo a unos cuantos consolidar determinados derechos
de manera eficaz, rápida y económica. La propiedad es un derecho fundamental de la
persona (sea esta física o jurídica), porque lo hace idóneo para lograr a través del uso,
usufructo y disposición del bien materia de dominio, la satisfacción de las necesidades
que esta tenga. La garantía que el Estado brinda sobre el derecho de propiedad significa
también que se obliga a establecer vías legales que permitan a todo aquel que cumpla
con los requisitos para ser propietario de un bien determinado una solución práctica a
su problema. Se entiende que el derecho de propiedad es susceptible de ser adquirido de
forma originaria y derivada. La Prescripción Adquisitiva de Dominio (usucapión) resulta
ser una forma originaria de adquirir la propiedad de un bien (mueble o inmueble) tal
cual se regula en los artículos 950.º, 951.º, 952.º y 953.º del Código Civil vigente. Sin
embargo, la Prescripción Adquisitiva de Dominio ha dejado de ser tan solo una manera de
hacerse dueño de un bien para tornarse actualmente en la prueba plena de la existencia
del derecho de propiedad, convalidándolo irrefutablemente, permitiendo al titular del
mismo cumplir con sus deberes, pero también ejercitar los derechos que la ley le otorga.
La usucapión funciona sobre cualquier bien (sea este mueble o inmueble); asimismo, de
ser inmueble, no es relevante su naturaleza (urbano o rústico). Esto por cuanto el fin de
esta institución del Derecho Civil está dirigido al poseedor del bien y a su derecho de
propiedad, permitiéndole hacerlo efectivo por el paso del tiempo, en tanto la posesión
sea continua, pacífica, pública y en apariencia de propietario. En consecuencia, cualquier
fórmula legal que se dicte con el objeto de beneficiar a estas personas no debe diferenciar
a poseedores de bienes inmuebles urbanos y de bienes inmuebles rústicos, porque lo que
se pretende es regularizar la situación fáctico-jurídica de la persona, entendida esta en
su calidad de poseedora con derecho a usucapir. Por todo esto, se debe entender que no
existe fundamento alguno que prohíba a aquellos poseedores de predios rústicos, hacerse
del derecho de propiedad sobre ellos, de manera eficaz, ágil y económica, tal cual se les
permite a quienes poseen bienes de naturaleza urbana. Por ello, es necesario enmendar
el error que se cometió con la dación de un conjunto de leyes que excluyeron a los
poseedores de predios rústicos, beneficiarse con el trámite de Prescripción Adquisitiva de
Dominio por la vía notarial, trámite que resulta ser eficaz por cuanto reviste a su término
de todas las facultades y atribuciones que la ley otorga a quienes recurren ante el Poder
Judicial por la vía procedimental del proceso abreviado.
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Mecanismos de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios
2.3.Falta de una normatividad específica para la ejecución efectiva de los
procedimientos relacionados a la adjudicación y reconocimiento del derecho de
propiedad sobre predios rústicos, al titular poseedor
Los procedimientos tanto a nivel judicial como del trámite administrativo de inscripción
registral de predios rústicos que hayan sido adjudicados en propiedad del titular poseedor
mediante prescripción adquisitiva, resultan ser muy dilatados y extensivos hasta poder
asegurarse el ejercicio del derecho propietario respectivo sobre el predio rural en cuestión.
Esto llega a tener por implicancia que se apliquen normas tácitas y administrativas sobre
los procedimientos de adjudicación propietaria del predio al poseedor, resultando que
estos procesos demandan un excesivo tiempo para la resolución judicial correspondiente
tornándose oneroso para los poseedores; mientras que el proceso por la vía administrativa
ante la SUNARP, a efectos de realizarse la inscripción registral del predio rural adjudicado
por prescripción adquisitiva, conforme al procedimiento a seguirse y dispuesto
esencialmente por el Decreto Legislativo N.º 667 (13/09/1991) que regula el trámite
registral de prescripción administrativa de predios rurales, resulta ser muy aletargado
y también dilatado. Por ello, el poseedor del predio rural tendrá que asumir un largo
periodo de tiempo (3 o 4 años) para llegar finalmente a obtener el reconocimiento como
nuevo propietario del predio rústico correspondiente, ya que a mayor extensión del
proceso judicial mayores serán los obstáculos y problemas complejos que se presenten
durante el trámite de inscripción registral, ya sea por duplicidad registral de partidas
sobre determinado predio, inmatriculación del predio en el folio específico, inexactitud
registral, etc; problemas muy comunes para los casos de predios rústicos a ser registrados
ante la SUNARP.
En consideración de que el trámite por vía notarial de la prescripción adquisitiva de
predios urbanos resulta ser rápido, porque se excluye la justificación (que actualmente se
confunde con excusa) de la carga procesal, además de ser altamente económico por cuanto
se evitan las tasas judiciales que muchas veces se traslucen en verdaderos impuestos.
Todo esto tiene fundamento en estadísticas que han demostrado que el sujeto de derecho
prefiere recurrir a un notario público para resolver una determinada incertidumbre
jurídica, que pueden ser también de conocimiento del juez competente. Tales son los
casos que se regulan en el artículo 1.° de la Ley N.º 26662, Ley de Competencia Notarial
en Asuntos No Contenciosos. Así, el trámite por vía notarial también se constituiría en
un aporte y beneficio importante para los poseedores de predios rurales, considerándose
que estos predios son susceptibles de convertirse en pequeñas moradas para quienes los
aprovechan, moradas que muchas veces no solo guarecen al poseedor del predio, sino
también a su familia (que en la zona rural tiende a ser medianamente numerosa). Además,
es necesario saber que estos predios rurales son también posibles de constituirse en
patrimonio familiar, tal cual lo regula el artículo 489.° del Código Civil. De esta manera,
resulta importante regular la aplicación de la prescripción adquisitiva de predios rurales
por vía notarial, ya que se podrá asegurar a los titulares poseedores a realizar un efectivo y
celerable proceso abreviado para adjudicarse la propiedad de determinada predio rústico,
además de facilitársele en los costos económicos que debe efectuar ante la autoridad
notarial; considerando la necesidad del diseño de una ley específica en que se regule el
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procedimiento al respecto del trámite a efectuarse por notaría, y de cómo procederse
eficazmente para favorecer una inscripción registral garantizada sin problemas de tipo
registral.
Implicancias jurídico-sociales
Las principales implicancias jurídico-sociales a considerar son las siguientes:
1. Ante la informalidad con que se efectúan los trámites en las instancias registrales,
se ha venido arraigando negativamente una actitud muy crítica en los ciudadanos: no
inscribir sus bienes ante Registros Públicos. Ello también es dado a los costos onerosos para
realizar la inscripción registral, por lo que al no formalizar sus propiedades, quedan a la
intemperie de sufrir alguna posesión precaria, usurpación de bien o falta de cumplimiento
por parte de inquilinos en los casos de inmuebles arrendados.
2. Ante la constante incidencia de personas inescrupulosas y malos inquilinos que
tratan de ejercer una posesión indebida de un bien arrendado y que recurren también a
la instancia judicial para prolongar su posesión indebida sobre la propiedad, generándose
daños y perjuicios económicos, se ha venido ocasionando una percepción muy negativa
en los ciudadanos: el ejercicio de su derecho a la propiedad no se viene protegiendo por
las autoridades estales, lo cual connota un sentido de desnaturalización en el ejercicio
de un derecho fundamental que es esencial y básica para la dignidad y bienestar de toda
persona.
3. No se viene cumpliendo la finalidad del Registro de Predios que radica en la
protección de los derechos de propiedad a través de la oponibilidad generada por
la publicidad registral que la institución otorga y que genera seguridad jurídica
(predictibilidad) sobre los derechos publicitados. Por el contrario, existe una progresiva
desnaturalización de la finalidad del Registro de Predios, debido a problemas, factores,
costos y requisitos (indirectos y directos) que han ocasionado un desincentivo para la
realización de trámites registrales. Las trabas para el acceso a la inscripción registral se
presentan en tres aspectos: (i) altos costos generados por procedimientos registrales
propiamente dichos (conformados por altos costos para la creación y calificación del
título inscribible; y altos montos cobrados por los aranceles registrales), (ii) Aaltos costos
generados por procedimientos ajenos al registro y (iii) Aaltos costos generados por
requisitos excesivos. Los altos costos para la creación y calificación del título inscribible
son generados principalmente por los altos montos de los servicios de asesoramiento y
creación del título inscribible (abogados y notarios) y los costos de transacción generados
por la calificación realizada por el registrador al interpretar las normas pro observación y
no pro inscripción. Los altos montos de los aranceles registrales son generados porque el
cálculo de los mismos está en relación directa con el valor o cuantía del acto y no con el
valor de los gastos que efectivamente realiza el registro para inscribir una rogatoria.
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Propuesta de solución: refortalecimiento en la aplicación de sistemas de garantías
reales sobre la propiedad, de acuerdo acon la experiencia de la legislación comparada
Según Eugenio (1998), “los Derechos Reales cada vez más han ido evolucionando
en cuanto a su reconocimiento y forma de ejercicio jurídico, en diversas clases que
han venido siendo reguladas en las normas jurídicas-civiles y leyes especiales, y bajo la
concepción principal con base en aquellos derechos que ejerce el titular sobre una cosa
o bien para el cumplimiento y satisfacción de una obligación de pago o deuda, que de
otra parte se le tenía al respecto; considerándose principalmente los aportes de las nuevas
tendencias en esta materia jurídica, que el derecho civil alemán proporcionó, así como
entre otros mecanismos y procedimientos jurídicos dados desde inicios del siglo XX hasta
la actualidad, que han permitido hacer que la ejecución de los derechos reales sea cada vez
más sofisticada y efectiva para las garantías de los titulares de bienes y el cumplimiento
de las obligaciones derivadas de pagos por deudas, mediante derechos reales de garantía;
y en cuanto a la seguridad jurídica de los procesos y transacciones realizadas en torno a
lo señalado, conforme al formalismo de la inscripción registral de Derechos Reales como
elemento constitutivo y obligatorio sobre el ejercicio de dominio y posesión de un bien
inmueble o mueble, de acuerdo con la legislación moderna” (p. 26).
Tendencias aportadas por el derecho civil alemán en materia de derecho de
cosas
Según Díez-Picazo (1976), “el Derecho Civil Alemán ha ejercido un rol predominante en
la evolución y adaptación de los cambios necesarios en materia de las relaciones jurídicas
y obligaciones derivadas del tráfico económico-comercial, conforme a los avances del
siglo XX al respecto; y de las implicancias que han tenido estos para las competencias
de ejercicio de los derechos reales o derecho de cosas, y sobre el registro como dominio
de la propiedad o bienes” (p. 67). Principalmente, es importante destacar el gran aporte
del derecho alemán en esta materia, de haber consagrado el Sistema de Inscripción
Registral de las garantías de Derechos Reales conforme con las figuras estipuladas por
la ley, dándose especial trascendencia a la aplicabilidad del sistema de derechos reales
del modo numerus clausus bajo la formalidad de la inscripción registral como elemento
constitutivo para el reconocimiento y ejecución de las garantías reales y sus transacciones
derivadas. De esta manera, ya no se deja al libre albedrío del consentimiento voluntario
de las partes a acordar el tipo de derecho real o forma que asegure el cumplimiento de
una obligación derivada de la relación económica entre las partes, sino que a efectos de
una mayor seguridad jurídica sobre el dominio y uso económico de los bienes para el
cumplimento de obligaciones de pago, y con las garantías para las partes, se requiere la
inscripción registral de la garantía real y las modificaciones como transacciones que se
vayan realizando al respecto durante el ejercicio de propiedad o dominio de parte del
titular sobre el bien o cosa hasta conseguir que se cumpla la obligación de dar o hacer
que sea de su interés en sí. Esto a fin de evitar que los intereses de los acreedores se vean
afectados cuando los deudores incurran en el otorgamiento de créditos o facilidades para
cumplir con su obligación de deuda, ocultando indebidamente su nivel de insolvencia
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económica, así como de hacerse posesión abusiva y excesiva sobre la propiedad o bienes
del deudor que pueda generar ingresos o ganancias que sobrepasen el alcance económico
de la obligación correspondiente de deuda.
Entre otros aportes del derecho civil alemán, es importante considerar los siguientes:
- En cuanto a la tendencia moderna reflejada en el Código Civil alemán de 1900 (BGB),
que se inclina a favor del criterio del numerus clausus, que confía a la ley la salvaguarda
de la tipicidad de los derechos reales, al no autorizar la constitución de modalidades de
estos no previstas en el ordenamiento jurídico. Al enumerarse los moldes fijos para las
instituciones civiles de que se trata, se facilita la gestión del registro, mientras que para
las exigencias nuevas queda abierta la posibilidad de satisfacerlas mediante la amplitud
del régimen de los derechos de crédito. Se trata así de la tendencia moderna aportada
por el derecho civil alemán a inicios del siglo XX, en que sosteniéndose sobre la teoría
dualista clásica, hacía una diferencia explícita entre derechos reales y derechos de crédito,
considerándose a estos últimos como una forma de derechos personales, toda vez que
la legislación alemana regulaba como derechos reales sobre la base principalmente del
derecho de propiedad horizontal y del derecho permanente de habitación, enfocados en
cuanto a los derechos y competencias que tienen los titulares sobre el ejercicio y dominio
de los bienes bajo posesión o por garantía en el cobro de deudas. Además, dichos tipos
de derechos reales sirven para una mayor dispersión de la propiedad habitacional que
empezaría a dar desarrollo masivo del uso de la propiedad con fines comerciales, a base
de los arrendamientos, contratos de compraventa de inmuebles, etc., todo ello bajo la
tendencia jurídico-civil alemana de haber adaptado el ejercicio de los derechos reales
y de la propiedad con las reformas necesarias, acordes con las exigencias y demandas
del creciente tráfico comercial que experimentaba la sociedad europea desde inicios del
siglo XX. Mientras que, por otra parte, en cuanto a los derechos creditorios en que se
contemplaban las que actualmente son las figuras modernas de derechos reales, como
la hipoteca y la prenda, el derecho alemán de comienzos del siglo pasado los consideró
como garantías de crédito, en forma separada a los derechos reales, por derivarse de
obligaciones entre partes y resultar en derechos personales donde una parte tenía el
derecho de exigir el cobro de una deuda y la otra parte tenía la obligación de cancelar
o pagar dicha deuda. Así se podía acceder a las garantías creditorias de hipoteca para
darse por crédito el uso posesivo y dominio de un bien inmueble, en la condición de
aprovecharlo económicamente hasta que satisficiera la obligación pendiente, por la que
posteriormente el propietario original del bien o deudor podía reclamar judicialmente
la devolución de su inmueble incluyendo la negociación, transacción o acuerdo que
realice con el anterior poseedor por las cuestiones de mejoras y construcciones realizadas
en el inmueble, y en lo que corresponde, por otra parte, a las garantías de crédito en
torno a los bienes muebles, donde en la legislación civil alemana se reguló la figura de
la reserva de dominio, consistente en una nueva forma de garantizar créditos dentro del
ámbito comercial de comienzos del siglo pasado, que le concedía al acreedor seguridades
reales. Asimismo, es considerable el aporte de la jurisprudencia alemana de haber
proporcionado los fundamentos y formalidades para el desarrollo de nuevas garantías
reales que aseguren la protección de los intereses de las partes y de los terceros acreedores
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Mecanismos de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios
en caso de insolvencia. Así, conforme a lo regulado en el artículo 455.° del BGB alemán,
acerca de la Reserva de Dominio, se basa en la reserva del dominio de un bien mueble
preferentemente hasta efectuarse el pago completo, desarrollándose al respecto una
diversidad de modificaciones y ampliaciones sumamente sofisticadas, lo que se configura
en la forma de la reserva de dominio alargada. Se tiene el caso sobre un vendedor que surte
al comprador materiales bajo reserva de dominio. El comprador los utiliza para fabricar
un producto. Según el artículo 950.° del BGB, el que transforma una cosa adquiere la
propiedad sobre el nuevo producto. Para poder perpetuar la reserva del dominio, las
partes acuerdan que el comprador transformará la cosa para el vendedor, con lo que el
dominio del último se extiende a la cosa transformada. Además, el vendedor autoriza al
comprador a vender la nueva cosa. Como equivalente, el comprador cede al vendedor de
antemano su crédito contra el futuro comprador. Pero frecuentemente, el comprador ya
habrá cedido sus créditos a otros acreedores, como, por ejemplo, a un banco.
- Al tratar de los rasgos diferenciales entre derechos de crédito y derechos reales, estos
últimos trascendieron a inicios del siglo XX en mayor medida que los primeros, dentro
de la competencia del interés público, por lo que el criterio del numerus clausus llegó a
prevalecer en legislaciones posteriores al referido Código alemán de 1900, como las de
Japón, Brasil y Portugal.
CONCLUSIONES
1. En el Perú se viene teniendo una experiencia crítica de la desnaturalización de
la propiedad, a causa de factores como la informalidad a nivel de registro predial de
bienes inmuebles, y prácticas irregulares como ilegales sobre el ejercicio de propiedad
y posesión de los bienes por parte de terceros o no titulares propietarios. Estas generan
consecuentemente pérdidas y perjuicios para los propietarios legales y estos, a la vez, no
obtienen respuestas efectivas de las instancias judiciales y administrativas al vulnerarse el
normal ejercicio formal y jurídico de su derecho a la propiedad.
2. La inscripción de los bienes inmuebles y propiedades en el registro predial se
constituye en una de las máximas formalidades para garantizar el debido ejercicio de la
propiedad privada de los titulares propietarios; resultando muy preocupante que a causa
de la informalidad en que se procede en muchas instancias regionales sobre todo a nivel
de regiones y provincias, se haya venido perdiendo el sentido de ejercicio jurídico-formal
del derecho a la propiedad, lo que genera perjuicios a los titulares propietarios.
3. La aplicación de las garantías reales se basan en poder asegurar que el deudor
consolide el pago de su obligación pendiente, mediante la transferencia hipotecaria o en
prenda, o recurriéndose en última instancia al embargo y otra medida cautelar sobre los
bienes que disponga, siendo que cuando se hace un ejercicio abusivo y coactivo de modo
excesivo sobre los bienes patrimoniales del deudor, se vulnera el derecho de propiedad
y, por ende, se desnaturaliza ante las pretensiones de los acreedores de hacer cobro de
intereses indebidos, con lo que llegan a afectar la propiedad privada de los deudores.
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4. A nivel de derecho comparado, Francia y España basan la regulación jurídica
de los derechos reales en cuanto a su reconocimiento y ejecución en el principio de la
autonomía privada de voluntad entre las partes (acreedor y deudor) que acuerdan la
transacción o ejercicio de dominio de la propiedad y bienes que consideren en lo más
efectivo y seguro para resolver las obligaciones económicas que tengan entre sí, además
de tener una regulación legal pertinente y específica que permite determinar los tipos
de derechos reales y a su vez la promoción del sistema abierto para que los particulares
puedan crear otros tipos de garantías reales acorde a las exigencias modernas del tráfico
económico-comercial en materia inmobiliaria.
5. Es importante que se promueva y consolide una alta formalización en la función
de inscripción registral de los bienes inmuebles en registros públicos, eliminándose costos
excesivos e informales como trámites burocráticos injustificados, a fin de poder recuperar
la confianza de los ciudadanos peruanos en poder inscribir y registrar sus bienes para
asegurar su debida formalización jurídica.
6. Es importante que las autoridades administrativas y judiciales mejoren y efectivicen
sus mecanismos procesales ante las demandas de ciudadanos que se han visto afectados en
sus derechos a la propiedad, a fin de que se asegure la ejecución de las medidas jurídicolegales necesarias que permitan proteger la propiedad privada y asegurar las reparaciones
de daños y perjuicios económicos que hayan sufrido los propietarios cuando sus bienes
hayan sido usurpados o sometidos bajo posesión indebida de inquilinos deudores.
7. Es esencial considerar la aplicación de sistemas legales del derecho comparado
que se basan en materia de derechos reales bajo el criterio del numerus apertus o de
fundamento en las garantías reales que se puedan crear bajo el consentimiento voluntario
de la autonomía privada de las partes (acreedor-deudor), siempre y cuando a la vez tenga
una regulación jurídica explícita y pueda resultar beneficiable para el sistema jurídico
peruano de una mayor aceptación de las garantías que las partes acuerden y lleven a cabo
en conveniencia a sus intereses sobre el uso y dominio de los bienes para la satisfacción y
cumplimento de obligaciones económicas.
8. Se deben uniformizar los criterios doctrinarios y jurídico-legales sobre los derechos
reales contemplados en el Código Civil peruano, en torno a los fundamentos y principios
de la teoría unitaria realista para hacerse más efectiva y garantizable en la realidad práctica
comercial y económica sobre el ejercicio de los derechos reales principales y de garantía
que regula el Código de 1984.
9. La desnaturalización de la propiedad en el Perú se viene dando cada vez con
mayores implicancias negativas para los ciudadanos propietarios en el ejercicio de sus
derechos sobre sus bienes. De esta manera, se configura la problemática en cuanto a
un sentido social y de realidad pública muy negativa de que la propiedad privada
no se viene garantizando en nuestro país, y que a pesar de recurrirse a las instancias
judiciales y administrativas competentes para darse solución a los problemas derivados
de la afectación del derecho a la propiedad, no se llegan a aplicar en forma efectiva los
mecanismos jurídicos requeridos para proteger y defender los derechos de propiedad que
tienen los propietarios legítimos sobre sus bienes: se afrontan los procesos judiciales que
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Mecanismos de inmatriculación y judiciales frente a la desnaturalización de la propiedad de predios
corresponden mientras que los demandados o usurpadores de la propiedad del titular
generan daños y perjuicios al bien como al mismo propietario que subsecuentemente
tendrá pérdidas económicas de lucro cesante por no hacer uso formal de su propiedad privada
que ha sido vulnerada irregular, informal o hasta ilícitamente.
10. En el aspecto jurídico de la inscripción de los bienes en registros públicos, su ejecución
se ha venido informalizando negativamente a causa de los altos costos de transacción
en los trámites administrativos respectivos ante las instancias registrales. Al exacerbarse el
cobro de trámites adicionales e informales redunda en costos onerosos para la inscripción y
formalización de los bienes en el registro predial, lo cual ha venido desanimando o disuadiendo
a los propietarios a no formalizar la inscripción de sus inmuebles en los registros públicos.
11. Aparte de que los propietarios pueden tener una apreciación negativa desde el enfoque
natural de que su derecho legítimo a la propiedad privada no se le viene protegiendo como
debería ser por las autoridades estatales, personas inescrupulosas hacen uso indebido del
ejercicio de la posesión precaria y de usurpación de bien alquilado, recurriendo inclusive a
los mecanismos judiciales para extender su posesión irregular y no cumplir con el pago del
arrendamiento correspondiente al titular propietario que ve afectado sus derechos de uso y
beneficios de su propiedad alquilada.
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