Socimi: las Reits Españolas - BME: Bolsas y Mercados Españoles

a fondo
REPORTAJE
SOCIMI:
LAS REITS ESPAÑOLAS
Son vehículos de inversión en activos del mercado inmobiliario que
permiten exposición al sector sin la iliquidez y otros inconvenientes de
la inversión directa en los bienes que representan.
La figura europea antecedente y homologable a las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario) son los conocidos como REITs (Real Estate Investment Trust). Estos vehículos de inversión inmobiliaria tienen
ya una historia de casi medio siglo desde la aparición de su primera versión en Estados Unidos y permiten exposición de las
carteras al sector inmobiliario sin algunos de los principales inconvenientes que plantea la inversión directa en inmuebles.
La Bolsa se prepara para recibir a las SOCIMI, que podrán constituirse a partir de enero de 2010. El pasado 27 de octubre
de 2009 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las SOCIMI. Las
nuevas sociedades favorecen la inversión inmobiliaria de manera profesional permitiendo que el inversor disfrute de un
mínimo de rentabilidad al exigírseles una distribución de dividendos en un porcentaje muy significativo, además con el fin de
garantizar la liquidez para los inversores se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados.
RAFAEL HURTADO COLL
Director de Multigestión.
Popular Gestión SGIIC. Grupo Banco Popular
D
esde hace varias décadas los activos inmobiliarios forman parte del
patrimonio de numerosos inversores institucionales (bancos, compañías de seguros, fundaciones, etc), así como de
particulares con importantes activos netos (los
conocidos como High Net Worth Individual y
Ultra High Net Worth Individual en la terminología anglosajona). No obstante, estas inversiones
inmobiliarias, tradicionalmente, eran llevadas a
cabo mediante la inversión directa en inmuebles;
es decir, se adquirían directamente uno o varios
inmuebles para posteriormente ser explotados,
normalmente en régimen de alquiler.
Esta manera de invertir tiene graves inconvenientes. El primero de ellos, que es necesario
un patrimonio extraordinariamente elevado para
poseer una cartera diversificada de inmuebles. La
diversificación no sólo debe ser entendida como
diversificación geográfica, sino también de tipología de edificio y de tipo de inversión, ya que existen numerosos subsectores inmobiliarios, cada
uno con unas características propias (hoteles,
centros comerciales, residencial, oficinal, centros
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4º TRIMESTRE DE 2009
SOCIMI: LAS REITS ESPAÑOLAS REPORTAJE
logísticos, etc). Por otra parte, y como se analizará
a continuación, dentro de la inversión inmobiliaria
existen diferentes maneras de invertir; algunas
son extremadamente conservadoras y se basan
en el alquiler de inmuebles en zonas consolidadas, en tanto que otras son básicamente desarrollos con un alto grado de riesgo pero con una
alta rentabilidad potencial asociada.
El segundo inconveniente que tiene la inversión directa en inmuebles es la gran cantidad de
tiempo y recursos necesarios para explotar de
manera eficiente los activos inmobiliarios. Son
muchos los inversores que están centrados en
los mercados tradicionales de renta variable y de
renta fija que no pueden, o no desean, ocupar
parte de sus recursos en el manejo de diferentes
inversiones inmobiliarias. A esto hay que añadir
que la gestión inmobiliaria exige un alto grado de
especialización; por ejemplo, cuando se adquiere un edificio y se alquila es necesario conocer
la legislación sobre activos inmobiliarios, liquidar
impuestos, estudiar la normativa municipal o local, etc. Si se trata de inversiones más complejas,
como el desarrollo urbanístico, el nivel de conocimiento debe ser aún más elevado. Los inversores que no tengan gran experiencia en el sector
están muy expuestos al fracaso.
El tercer inconveniente, que tradicionalmente citan
los grandes inversores a la hora de describir las inversiones inmobiliarias, es la dificultad de valorar
dichas inversiones. Dado que cada activo inmobiliario es único, resulta complicado conocer con
exactitud el precio del mismo. A pesar de existir
empresas que se dedican a tasar inmuebles, su
valoración no es tan aproximada como el de un activo que no es único (existen muchos activos iguales) y cotiza en un mercado organizado. Por ejemplo, las acciones cotizadas son fáciles de valorar;
una acción ordinaria de IBM es igual que otra acción ordinaria de IBM, y además está cotizada, con
lo cual la valoración es indiscutible. A las materias
primas les ocurre exactamente igual; el cobre es
cobre en todo el mundo, es el mismo material, y
además tiene un mercado donde se cotiza.
Si todos los inmuebles de una ciudad o un barrio fuesen exactamente iguales y con las mismas características se podría crear un mercado
cotizados de inmuebles, pero esto es imposible;
no todos los inmuebles son idénticos, y aunque
fuesen físicamente iguales, cada localización es
diferente ya que algunas ubicaciones son mejores que otras.
Por todas estas razones, los inversores que desean invertir en activos inmobiliarios optan cada
vez más por comprar lo que se conoce como
a fondo
vehículos inmobiliarios, que les permiten poder
beneficiarse de las oportunidades que brinda
esta clase de inversiones, minimizando al mismo
tiempo algunos de sus inconvenientes.
europeo EPRA. Desde 2001 los REITs americanos forman parte del índice S&P 500. Asimismo,
son numerosos los fondos de inversión cuya política de inversión se basa en comprar REITs.
EVOLUCIÓN Y
CARACTERÍSTICAS DE LOS
REITS
VENTAJAS DE LOS REITS
Dentro de los vehículos de inversión inmobiliaria,
sin duda los que más éxito han tenido han sido
los REITs (Real Estate Investment Trust). En España la figura jurídica de REIT ha adquirido el
nombre de SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria).
El origen de los REITs se remonta a 1960, cuando fueron aprobados por el Congreso de los
Estados Unidos para que las inversiones a gran
escala en bienes inmuebles fueran accesibles
también a los pequeños inversores.
Los REITs están regulados en numerosos países, como Estados Unidos, Australia, Japón,
Hong Kong, Corea de Sur, Singapur, Reino Unido, Holanda, Bélgica, Luxemburgo, Francia y Alemania. Típicamente están obligados a:
El éxito de los REITs entre inversores minoristas
e institucionales tiene diversas causas:
• Liquidez: las acciones de REITs que cotizan
en bolsa tienen, por tanto, mayor liquidez que
los fondos inmobiliarios.
• Alta y estable rentabilidad por dividendo. Cobertura ante entornos inflacionarios.
• Ventajas fiscales. Habitualmente los REITs
gozan de regímenes fiscales muy ventajosos.
• Diversificación de la cartera de inversión. La
inversión en REITs con una cartera global
mejora las medidas de retornos ajustados por
riesgo. Con pequeñas cantidades de dinero se
tiene acceso a carteras de inmuebles altamente diversificas.
• Administración profesional: los administradores de REITs son profesionales con una amplia
experiencia inmobiliaria.
El crecimiento de los REITs ha sido muy elevado en los últimos
años. Actualmente hay aproximadamente 123 REITs negociados públicamente en la Bolsa de Valores de Nueva York, con un valor que supera los
de 202.000 millones de dólares . Durante la última década, la capitalización
bursátil de los REITs se ha multiplicado por más de diez, reflejando el enorme
éxito de este producto.
1. Los ingresos deben provenir al menos en un
75% de alquileres.
2. Distribuir un 90% de los beneficios en forma
de dividendos entre sus accionistas.
3. Tienen limitado el apalancamiento (empíricamente por debajo del 50% en la última década),
4. Delimitan el accionariado. Mínimo 100 accionistas. Entre los 5 mayores accionistas no
pueden controlar más del 50% del capital.
El crecimiento de los REITs ha sido muy elevado
en los últimos años. Actualmente hay aproximadamente 123 REITs negociados públicamente
en la Bolsa de Valores de Nueva York, con un valor
que superan los de 202.000 millones de dólares .
Durante la última década, la capitalización bursátil
de los REITs se ha multiplicado por más de diez,
reflejando el enorme éxito de este producto.
Además existen índices bursátiles formados principalmente por REITs, como es el caso del índice
• Transparencia: los REITs cotizados están obligados a realizar informes regulares.
• No existe inversión mínima. Con 1.000 euros se
puede comprar acciones de REITs, teniendo,
por tanto, exposición al mercado inmobiliario.
• Valoración sencilla. Un REIT, si cotiza en bolsa
como es habitual, tiene una valoración como
cualquier acción, a precio de mercado.
• No es necesario disponer de mucha información para comprar REITs. Al adquirirse la gran
mayoría de los REITs como si fuesen acciones
de cualquier otro tipo, el grado de know-how
necesario es menor que el que se precisa para
comprar activos inmobiliarios directamente.
Como principal inconveniente se puede citar que
existe cierta correlación con la renta variable: cotizan en bolsa y están sujetos a los vaivenes de
las valoraciones de mercado. Sin embargo, si se
analizan periodos largos de tiempo, dicha correlación se limita mucho.
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4º TRIMESTRE DE 2009
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a fondo
REPORTAJE SOCIMI: LAS REITS ESPAÑOLAS
COMPARACIÓN DE
LOS REITS CON OTROS
VEHÍCULOS INMOBILIARIOS
Durante un periodo limitado de tiempo los inversores
LAS CARTERAS DE LOS FONDOS INMOBILIARIOS ABIERTOS
hacen sus peticiones de
Los REITs han sido comparados tradidinero que quieren invertir.
cionalmente con los fondos de inverPosteriormente, el fondo, a
% LIQUIDEZ
INMUEBLES
sión inmobiliarios, los cuales también
medida que va comprando
han tenido un gran éxito en un elevado
inmuebles, pide a los invernúmero de países.
sores el dinero compromeExisten dos tipos de fondos inmobiliatido (habitualmente lo hace
rios: abiertos y cerrados. A continuadurante los dos primeros
ción describimos cada uno de ellos.
años de vida del fondo).
La vida media de los fondos
A.- FONDOS INMOBILIARIOS CERRADOS.
inmobiliarios cerrados es
Se denomina fondo inmobiliario cerrade siete años, aunque en
do a un vehiculo de inversión que, con
muchas ocasiones se pueRentabilidad
diferentes estructuras legales, destina
de extender hasta los diez
Riesgo de cerrar
la mayor parte de su patrimonio a inaños, trascurridos los cuaRentabilidad
vertir en activos inmobiliarios.
les se devuelve la inversión
Riesgo de cerrar
Los fondos inmobiliarios cerrados tiecon las posibles plusvalías.
nen escasa liquidez y su funcionamienA medida que los inmueto es muy parecido al del capital riesgo,
bles se van vendiendo, los
si bien en vez de adquirir empresas o negocios, tal
más comunes en Europa son la de un Unit Trust,
inversores comienzan a recibir dinero. Normaly como hace el capital riesgo, los fondos inmobibajo legislación inglesa, y las de una FCP, SICAR
mente, hasta el tercer año después de lanzarse
liarios cerrados adquieren inmuebles.
o SICAV luxemburguesas. En España algunos
el fondo los inversores no reciben ningún ingreso.
Los fondos inmobiliarios cerrados suelen tener
fondos también se crean con una figura jurídica
B.- FONDOS INMOBILIARIOS ABIERTOS
estructuras legalmente adecuadas para grandes
societaria típica (SA o SL).
inversores institucionales (fondos de pensiones,
Los fondos inmobiliarios cerrados tienen una forLos fondos inmobiliarios abiertos son instituciomutualidades, universidades…). Las estructuras
ma de captar dinero casi idéntica al capital riesgo.
nes de inversión colectiva cuyo patrimonio está
CUADRO 1. EFECTO DEL MIX DE LIQUIDEZ E INMUEBLES EN
Cuestiones básicas acerca de las SOCIMI
Desde hace años muchos países de nuestro entorno disponen de un vehículo de
inversión conocido como Real Estate Investment Trusts (REITs). En España la
figura jurídica de REIT ha adquirido el nombre de SOCIMI (Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión Inmobiliaria). En enero de 2010 ya estarán operativas en
nuestro país.
¿QUÉ SON?
Las SOCIMI son sociedades anónimas admitidas a cotización en un mercado regulado que han de cumplir ciertos requisitos mercantiles, regulatorios y fiscales,
para poder disfrutar de determinados beneficios fiscales. No están sometidas a
supervisión administrativa ni son instituciones de inversión colectiva.
ACTIVIDADES
La actividad principal de las SOCIMI se centra en la inversión de inmuebles urbanos para su arrendamiento, se incluyen tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes y oficinas. Se permite también la tenencia de
participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades similares
no residentes en territorio español y por último la tenencia de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva (IIC) inmobiliarias reguladas en la
Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de IIC.
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4º TRIMESTRE DE 2009
INVERSIÓN
Ó
Las SOCIMI deberán invertir al menos el 80% de su activo en bienes inmuebles destinados al arrendamiento. Los bienes inmuebles que integren el activo
de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años.
Tratándose de bienes inmuebles que hayan sido promovidos por la sociedad,
el plazo será de siete años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que
los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de
un año.
MERCADO REGULADO
Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un
mercado regulado español o en cualquier otro Estado miembro de la Unión
Europea .
CAPITAL Y ENDEUDAMIENTO
El capital mínimo de las SOCIMI será de 15 millones de euros y sólo podrá existir
una clase de acciones.
El saldo de financiación ajena de la SOCIMI no superará el 70% del activo de la
entidad. En este límite no se incluirá la financiación que pueda obtenerse según el
régimen de protección pública de la vivienda.
SOCIMI: LAS REITS ESPAÑOLAS REPORTAJE
a fondo
CUADRO 2. DIFERENCIAS ENTRE LOS REITS Y LOS FONDOS INMOBILIARIOS ABIERTOS Y CERRADOS
REITs
Fondo Inmobiliario abierto
Fondo Inmobiliario cerrado
Liquidez ofrecida al cliente final
Diaria, al estar cotizado en bolsa
Elevada, aunque varía según el tipo de fondo Muy escasa. Habitualmente hay que esperar
(diaria, semanal, mensual, trimestral, etc)
varios años para recuperar la inversión.
Desajuste de liquidez entre los activos
de vehículos inmobiliario
No existe desajuste
Existe desajuste. Riesgo de cierre del fondo
ante elevados reembolsos.
Composición de los activos
Básicamente inmuebles.
Inmuebles más activos líquidos de renta fija. Básicamente inmuebles
Valoración de las inversiones
Tasación, aunque el precio de cotización lo
marca el mercado.
Tasación.
Correlación con los mercados y
volatilidad
Correlación media y volatilidad media-alta.
Habitualmente escasa volatilidad y correlación. Habitualmente escasa volatilidad y correlación
Inversión mínima
Muy escasa (una acción)
Variable
No existe desajuste
Tasación, aunque al ser vehículos poco
líquidos la valoración suele ser sólo
informativa.
Habitualmente elevada
Fuente: elaboración del autor
invertido mayoritariamente en activos inmobiliarios. Además de inmuebles, su patrimonio está
constituido por un porcentaje de activos de renta
fija muy líquidos. A diferencia de los fondos inmobiliarios cerrados, los fondos inmobiliarios
abiertos ofrecen una liquidez al inversor que, en
ocasiones, llega a ser diaria, como es el caso de
muchos de los fondos inmobiliarios alemanes.
Para conseguir disponer de una liquidez alta, los
fondos inmobiliarios abiertos, en la mayoría de
las ocasiones, son híbridos entre activos inmobiliarios y activos líquidos, normalmente renta fija a
corto plazo. Por tanto, la liquidez la obtienen de la
parte invertida en activos líquidos.
Recientemente, algunos fondos inmobiliarios
alemanes con liquidez diaria, ante la solicitud de
un gran número de reembolsos, han sido incapaces de ofrecer una adecuada liquidez, por lo
que pidieron a su regulador un cese temporal de
dicha liquidez diaria, hasta que vendiesen algu-
DISTRIBUCIÓN OBLIGATORIA DE DIVIDENDOS
Las SOCIMI estarán obligadas a distribuir entre los accionistas, en forma de dividendos, el beneficio del ejercicio anterior. Deberán distribuir al menos el 90%
de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y participaciones en otras sociedades, y al menos el 50% de los beneficios que procedan de
la transmisión de inmuebles y participaciones, el otro 50% deberá invertirse en
otros inmuebles o participaciones, finalmente se repartirá el 100% de los beneficios procedentes de dividendos distribuidos por las entidades en donde la
SOCIMI tenga participaciones.
RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL
Para la creación de estas sociedades se han de cumplir ciertos requisitos relativos
al patrimonio, a las rentas generadas y a la distribución de resultados, de forma que
su cumplimiento permite a las sociedades disfrutar de un régimen fiscal especial
Las sociedades que hayan elegido el régimen fiscal que se establece en la Ley
11/2009 tributarán a un tipo especial del 18% en el Impuesto de Sociedades,
siempre que cumplan con los requisitos exigidos para las inversiones que realicen. Además estarán exentas de tributación el 20% de las rentas que perciban las
SOCIMI procedentes del arrendamiento de viviendas, siempre que más del 50%
del activo esté integrado por viviendas.
nos de sus inmuebles. Esta situación afectó a un
pequeño número de fondos y duró escasas semanas, pero pone de manifiesto que los fondos
inmobiliarios abiertos pueden tener un desajuste
entre la liquidez que ofrecen a sus inversores y la
liquidez que tienen en sus carteras.
Para evitar reembolsos masivos en los fondos
inmobiliarios abiertos, algunas gestoras han impuesto comisiones de reembolso si el inversor
permanece menos de un cierto periodo de tiem-
Los dividendos percibidos por los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas (IRPF) a los que se aplicó el régimen fiscal especial tendrán
la consideración de renta exenta, salvo que el perceptor sea una persona jurídica
sometida al Impuesto de sociedades o un establecimiento permanente de una
entidad extranjera, en cuyo caso se establece una deducción en la cuota íntegra,
de manera que estas rentas tributen al tipo de gravamen del socio. El resto de rentas no serán gravadas mientras no sean objeto de distribución a los socios.
MODIFICACIONES EN LAS INSTITUCIONES DE INVERSIÓN
COLECTIVA INMOBILIARIA
Se permite la transformación de las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (IICI) en SOCIMI y viceversa. También se permite la transformación de las IIC
en otras IIC con distinta forma jurídica, exigiendo únicamente que la IIC resultante
siga siendo de la misma clase.
MODIFICACIONES EN EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
Los arrendamientos de edificios con opción de compra destinados exclusivamente a edificios tributarán en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo reducido
del 7%, y en el caso de los arrendamientos con opción de compra sobre viviendas
de protección oficial lo harán al tipo del 4%.
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4º TRIMESTRE DE 2009
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REPORTAJE SOCIMI: LAS REITS ESPAÑOLAS
GRÁFICO 1. EVOLUCIÓN DEL FTSE NAREIT VERSUS
S&P 500 (29 DE DICIEMBRE DE 2000- 30 DE OCTUBRE DE 2009)
po (este tipo de mecanismo es muy frecuente en
España). Otros fondos inmobiliarios han optado
por exigir a sus inversores un preaviso antes de
poder reembolsar sus participaciones. No obstante, los gestores de los fondos inmobiliarios
abiertos deben elegir qué cantidad de liquidez
desean tener en sus carteras. Como muestra
el cuadro 1 a mayor liquidez menor rentabilidad
potencial del fondo, pero también menor riesgo
de un cierre temporal de dicho fondo por falta de
liquidez para afrontar los reembolsos.
Los activos líquidos que tienen en cartera los fondos inmobiliarios abiertos se valoran de acuerdo
con los precios de mercado. Para los inmuebles,
la valoración se realiza por un tasador independiente y normalmente se realiza una vez al año.
Dicho tasador tiene habitualmente en cuenta el
valor de mercado del inmueble y su valoración
por descuento de flujo de caja.
Las rentabilidades de estos fondos provienen de
tres factores: de la rentabilidad de los activos líquidos donde invierten, de los alquileres de los
inmuebles y de las revalorizaciones de dichos
inmuebles.
Normalmente, los fondos inmobiliarios abiertos
suelen producir unas rentabilidades muy estables
y sin grandes oscilaciones. En consecuencia, algunos inversores los utilizan como sustitutos de
activos de renta fija a corto plazo, lo que, desde
un punto de vista teórico, no es lo más acertado,
ya que a pesar de que los fondos inmobiliarios
abiertos ofrecen liquidez a sus inversores, el subyacente principal (los inmuebles) son muy poco
líquidos, y grandes reembolsos podrían suponer
que los fondos inmobiliarios no pudiesen hacer
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4º TRIMESTRE DE 2009
GRÁFICO 2. EVOLUCIÓN DEL FTSE EPRA VERSUS DJ EURO
STOXX 50 (29 DE DICIEMBRE DE 2000- 30 DE OCTUBRE DE 2009)
frente a los mismos.
Las diferencias entre los REITs y los fondos inmobiliarios abiertos y cerrados son varias, las
cuales podemos resumir en seis aspectos fundamentales:
• Liquidez ofrecida al cliente final. Los fondos inmobiliarios cerrados ofrecen muy escasa
liquidez al cliente final. Habitualmente el inversor recibe el dinero que ha invertido más las
plusvalías del mismo en un periodo superior a
siete años. Los fondos inmobiliarios abiertos
suelen gozar de elevada liquidez, que varía de
un fondo a otro, dependiendo de la legislación
de cada país y de la decisión de las gestoras.
Hay fondos inmobiliarios abiertos que ofrecen
liquidez diaria a sus partícipes, en cambio otros
tienen liquidez semanal, mensual o trimestral.
La liquidez de los REITs se ofrece en mercado
secundario, por lo cual, para importes que no
supongan un elevado porcentaje de la sociedad, la liquidez es habitualmente diaria.
• Desajuste de liquidez entre los activos de
vehículos inmobiliario. En los fondos inmobiliarios abiertos se produce habitualmente un
elevado desajuste de liquidez. Por una parte la
cartera de dichos fondos está compuesta por
activos inmobiliarios y activos de renta fija, y por
otro lado la liquidez ofrecida a los inversores es
elevada. Si los partícipes del fondo inmobiliario
abierto deciden rembolsar grandes cantidades
de dinero, es posible que los gestores del fondo no dispongan de suficientes activos líquidos
para hacer frente a los reembolsos y tengan que
suspender temporalmente la liquidez. Por el
contrario, los fondos inmobiliarios cerrados y los
REITs no tienen desajuste de liquidez. Los primeros sólo devuelven dinero a los inversores una
vez hayan enajenado inmuebles. Los segundos
no permiten reembolsar a los inversores, pero la
liquidez se ofrece mediante la venta de títulos en
el mercado secundario.
• Composición de los activos. Los fondos
inmobiliarios abiertos, dado el desajuste de liquidez que sufren, suelen tener cartera híbridas
compuestas por inmuebles y activos de renta fija.
Por el contrario, los fondos inmobiliarios cerrados
y los REITs suelen tener su cartera invertida en
inmuebles, lo que potencialmente genera una
mayor rentabilidad a los inversores.
• Valoración de las inversiones. En los tres
tipos de vehículos de inversión inmobiliaria los
inmuebles se tasan periódicamente, aunque sólo
en el caso de los fondos inmobiliarios abiertos dicha tasación sirve como valoración para ofrecer liquidez a los inversores, ya que el valor liquidativo,
habitualmente se calcula según dichas tasaciones. En el caso de los REITs las tasaciones son
meramente informativas. En los fondos inmobiliarios cerrados las tasaciones normalmente tienen
también mero valor informativo.
• Correlación con los mercados y volatilidad. Los fondos inmobiliarios abiertos y los
fondos inmobiliarios cerrados a menudo tienen
valores liquidativos relativamente estables y
poco correlacionados con los mercados bursátiles. En cambio, los REITs, al estar cotizados,
guardan una mayor correlación con los índices
bursátiles, aunque no es muy elevada (en torno
a 0,5). Asimismo, la volatilidad de los REITs es
superior a los fondos inmobiliarios cerrados y
SOCIMI: LAS REITS ESPAÑOLAS REPORTAJE
a fondo
abiertos, ya que su cotización provoca habitualmente altibajos en los precios.
• Inversión mínima. Los fondos inmobiliarios
cerrados habitualmente exigen unas inversiones
mínimas muy elevadas, en ocasiones superiores
al millón de euros. Los fondos inmobiliarios abiertos tienen unas inversiones mínimas que varían
mucho de unos fondos a otros; existen fondos
dedicados a clientes institucionales con una inversión mínima que alcanza el millón de euros,
pero también hay fondos destinados al inversor
minorista donde la suscripción mínima es tan
sólo de 1.000 euros. Los REITs, al ser sociedades cotizadas, tienen una inversión mínima muy
reducida (una acción).
En el cuadro 2 se resumen las principales diferencias entre REITs, fondos inmobiliarios abiertos y
fondos inmobiliarios cerrados.
RESUMEN Y CONCLUSIONES
La inversión inmobiliaria ha generado durante los últimos lustros un interés creciente por parte de inversores minoristas e institucionales. Dadas las dificultades que entraña la creación de una cartera directa
en inmuebles, los vehículos de inversión inmobiliaria
están adquiriendo un peso cada vez mayor en las
carteras de dichos inversores.
Los REITs son tal vez el mejor modo de invertir en
inmuebles a través de un vehículo de inversión.
Los REITs destacan por su regulación, sus ventajas fiscales, su transparencia y su liquidez. A diferencia de otros vehículos de inversión inmobiliaria,
no tienen el problema de desajuste de liquidez entre los activos de su cartera y las posibilidades de
reembolso que ofrecen a sus clientes, ya que en
los REITs dicha liquidez se proporciona a través
del mercado secundario, y no mediante el reembolso de participaciones.
La evolución de los REITs ha sido muy profunda
en la última década. Dicha evolución se hace patente por tres motivos. En primer lugar el aumento
espectacular del número de REITs cotizados y su
valor bursátil. En segundo lugar el elevado número
de países que han decido desarrollar los REITs en
su legislación; desde Australia hasta Reino Unido
son muy numerosos los países, tanto emergentes
como desarrollados, que han apostado por permitir la creación de dichos vehículos de inversión
inmobiliaria.
En tercer y último lugar, el éxito de los REITs se
constata por el gran desarrollo que han tenido
diferentes instrumentos financieros que utilizan
como subyacentes a los REITS. En los últimos
años no sólo los REITs han pasado a formar parte
de los mayores índices del mundo (como el S&P
Los REITs destacan por su regulación, sus ventajas fiscales, su
transparencia y su liquidez. A diferencia de otros vehículos de inversión inmobiliaria, no tienen el problema de desajuste de liquidez entre los activos de su
cartera y las posibilidades de reembolso que ofrecen a sus clientes, ya que en
los REITs dicha liquidez se proporciona a través del mercado secundario.
500), sino que se han creado índices de REITs
(como por ejemplo el EPRA) y se han lanzado
ETFs (Exchange Traded Funds) sobre índices de
REITs. Asimismo, numerosos fondos e incluso algunas gestoras de fondos se han especializado en
la inversión en REITs.
El comportamiento histórico de los REITs ha sido
muy positivo, obteniendo mayor rentabilidad que
los índices bursátiles generales. En el gráfico 1 se
puede ver la evolución del índice norteamericano de
REITs (FTSE Nareit) versus el S&P 500 desde diciembre de 2000 hasta octubre de 2009. En el gráfico 2 se observa la evolución en el mismo periodo
del índice europeo de REITs (FTSE Epra) versus el
DJ Euro Stoxx 50.
El positivo comportamiento histórico de los REITs,
unido a las ventajas que se han citado anteriormente, han provocado un amento del número y volumen
de REITs, así como un creciente número de países
que han regulado esta figura.
Desde el mes de octubre de 2009 España no es
ajena a la tendencia mundial de desarrollo de los
REITs. Con la Ley 11/2009, de 26 de octubre,
donde se aprobaron las SOCIMI, los inversores
españoles cuentan con un nuevo y exitoso vehículo de inversión.
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