Geomarketing – Geobusiness – Georeferenciación

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Participación Geográfica de los Malls: Santiago y Lima
Cristián Araneda H.
La estabilidad macroeconómica de las grandes ciudades produce un proceso de
apertura de nuevos mercados, entre ellos el ingreso de los Malls, los cuales marcan un hito
y cambian el comportamiento de compras de sus habitantes.
El modelo Mall, formato considerado para el presente estudio, consiste en un centro
comercial que funciona como eje entre uno, dos o más tiendas anclas, gran cantidad de
tiendas menores y exclusivas, un estacionamiento con alta capacidad y por lo general
cuentan con un patio de comidas de diversas opciones. Se ubican en diversos puntos de
la ciudad, tanto en céntricas, en comunas populosas o como en alrededores, generando
nuevas áreas de expansión económica y un cambio en la composición socioeconómica
de la ciudad.
Ubicación de los Primeros Malls
El primer centro comercial, con formato Mall, en Santiago de Chile fue inaugurado en
Abril de 1982, siendo el más grande en su época con aproximadamente 270.000 metros
cuadrados, con dos tiendas anclas y emplazado en la comuna de Las Condes.
En la vecina capital peruana, Lima, en el año 1996 es inaugurado el primer centro
comercial de formato Mall llamado Jockey Plaza, siendo el más grande de la ciudad
hasta hoy, con dos tiendas anclas y exclusivas tiendas, ubicado a un costado del Jockey
Club de Perú en el distrito de Santiago de Surco.
Ubicación del Mall Parque Arauco en Santiago de
Chile (primer Mall)
Ubicación del Mall Jockey Plaza en Lima, Perú (primer
Mall)
San Sebastián 2952 • Piso 3
Las Condes • Santiago • Chile
Mesa Central: (56 2)829 5000
Fax: (56 2) 333 0482
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Expansión de los Malls
Así como sus áreas recreativas han tenido constante crecimiento en cuanto a Boulevard,
Salas de Cines, Bowling, Restaurantes y Terrazas, también han experimentado una
importante expansión territorial, llegando a nuevos sectores socioeconómicos con altas
condiciones aspiracionales, mayor densidad poblacional y con accesos a créditos, éstos
últimos componente conjugados conforman un alto nivel de gasto y equipamiento de
mejores comodidades para el hogar.
En el caso de Santiago la creación de los primeros Malls se concentraron en los
segmentos socioeconómicos más altos de la ciudad, para luego expandirse a principios
de los años 90 hacia comunas populosas y emergentes, denominadas “comunas
dormitorios”.
Al ver la ubicación de los Malls en Santiago (ver mapa), éstos presentan una carencia en
las comunas céntricas, fenómeno que se explica en la búsqueda de zonas con alta
predominancia ABC1 o en comunas dormitorios con alta presencia de zonas ABC1, C2 y
C3.
San Sebastián 2952 • Piso 3
Las Condes • Santiago • Chile
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En Lima el aumento de centros comerciales se ha desarrollado en diferentes lugares de la
ciudad con tiendas anclas y grandes supermercados, principalmente liderados por los
grupos Interbank y de Parque Arauco.
La aparición de nuevos Malls ha marcado importantes cambios en el desarrollo de la
ciudad, como es el caso del Mall Lima Plaza Norte, emplazado en el Cono Norte,
demostrando el alto grado y potencial económico que existe en la periferia. Alertando a
las autoridades el alto intercambio comercial que existe y la necesidad de reestructurar
vías de transporte y/o movilización.
En el mapa adjunto se aprecia la mayor cantidad de Malls en el eje horizontal central, y
una expansión hacia los conos de Lima, la cual se transforma en oportunidades para los
inversionistas como potenciales futuras ubicaciones.
San Sebastián 2952 • Piso 3
Las Condes • Santiago • Chile
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Si bien la estética de los centros comerciales santiaguinos han sido conservadores con un
formato norteamericano, Lima posee una excepción emplazando una centro comercial
sobre una quebrada con total vista al mar en la Costa Verde.. El centro comercial
“Larcomar”, denominado por los expertos como un formato de Mall LifeStyle, está
construido en un precipicio que cae a las playas de Miraflores, el cual actualmente está
equipado de restaurantes, salas de juego, discotheques, salas de cine y exclusivas tiendas
de artesanía dirigidas a los extranjeros que vistan la capital
Centro Comercial Larcomar, Distrito de Miraflores, Lima -Perú
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Un levantamiento de Mapcity a partir del universo de centros comerciales del Gran
Santiago y Lima, se han seleccionado aquellos que cumplen y se denominan Mall, en
donde se identifican 26 para la capital chilena y 18 en la vecina capital (ver tabla
siguiente).
En cuanto a los metros cuadrados construidos, la suma de los 26 Malls en Santiago es de
aproximadamente 1,5 km2 y para el caso de Lima 1,1 km2 en 18 Malls.
Santiago Lima Mall Plaza Oeste 1 Ate Mall Aventura Plaza 2 Estación Central Mall Paseo Arauco Estación 2 Ate Real Plaza Puruchuco 3 Estación Central Mall Plaza Alameda 3 Ate Real Plaza Santa Clara 4 Huechuraba Mall Plaza Norte 4 Bellavista Mall Aventura Plaza Mall Florida Center 5 Chorrillos Lima Plaza Sur Mall Plaza Vespucio 6 Comas Real Plaza Pro 7 Las Condes Mall Alto Las Condes 7 El Agustino Mega Plaza Este 8 Las Condes Mall Paseo Los Dominicos 8 Independencia Lima Plaza Norte Mall Sport 1 Cerrillos 5 La Florida 6 La Florida 9 Las Condes 9 Independencia 10 La Molina 11 Lima 12 Miraflores Mega Plaza Norte 17 Santiago De Surco 18 Surquillo Jockey Plaza 10 Las Condes Parque Arauco Molina Plaza 11 Las Condes Portal La Reina 12 Lo Barnechea Paseo Los Trapenses 13 Lo Barnechea Portal La Dehesa 14 Maipú Arauco Maipú 15 Maipú Mall Pumay 16 Ñuñoa Mall Portal Ñuñoa 17 Peñalolén Mall Paseo Quilín 18 Providencia Costanera Center 19 Providencia Vivo Panorámico 20 Puente Alto Mall Plaza Tobalaba 21 Quilicura Mall Easton Center 22 Quilicura Mall San Valentín 23 Recoleta Mall Recoleta Center 24 San Bernardo Mall Paseo San Bernardo 25 San Bernardo Mall Plaza Sur 26 Santiago Vivo El Centro Real Plaza Centro Cívico Larco Mar 13 San Borja Real Plaza Primavera 14 San Juan de Miraflores Open Plaza Atocongo 15 San Juan de Miraflores Plaza Sur 16 San Miguel Plaza San Miguel Open Plaza Angamos San Sebastián 2952 • Piso 3
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Los Mercados como competencia en Lima
En Lima los centros comerciales poseen una particular competencia, debido a la
masificación y variedad de productos que se imparten en los “Mercados”. Éstos tienen en
su oferta productos alimenticios, vestimenta, entretenimiento, restaurantes, peluquerías,
entre otros. La competencia se fundamenta principalmente a la alta cantidad de
mercados dentro de cada distrito y la cultura de preferir este tipo de negocios donde
existe un alto intercambio comercial y ofertas.
De acuerdo a los levantamientos de Mapcity en Perú aproximadamente Lima y Callao
cuenta con casi 1.500 mercados distribuidos en toda la ciudad, éstos atienten a público
todos los días, en comparación con las ferias libres de Santiago que rotan semanalmente
su ubicación.
A continuación se muestra la masificación de la oferta de Mercados en Lima:
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A continuación se muestran las cantidades de mercados por cada uno de los distritos,
donde San Martín de Porres contiene 124 y San Juan de Lurigancho 122. Ambos distritos
mencionados poseen las más altas cantidades de población dentro de la capital.
Distritos San Martín de Porres San Juan De Lurigancho Ate Ventanilla Los Olivos San Juan De Miraflores Comas Villa El Salvador Callao Chorrillos Lima Villa María del Triunfo Carabayllo Rimac Santa Anita Lurigancho Puente Piedra La Victoria Santiago De Surco Independencia El Agustino San Miguel La Molina Surquillo Cantidad 124 122 94 93 70 70 68 65 62 52 51 48 35 34 33 31 31 29 26 23 22 20 19 19 Distritos Pachacamac Breña San Luis La Perla Bellavista San Borja Magdalena Del Mar Pueblo Libre Lince Lurín Barranco Carmen De La Legua Chaclacayo Santa Rosa Jesús Maria Ancon Miraflores San Bartolo San Isidro Cieneguilla Pucusana La Punta Punta Hermosa Punta Negra Cantidad 18 17 16 15 14 14 11 11 10 10 8 8 8 8 5 4 4 3 3 2 2 1 1 1 Es así como en la cultura del mercado está arraigado en la cultura limeña, por esta razón
los inversionistas del Grupo Romero han unificado el concepto de centro comercial y
mercado, creando "Minka", un centro comercial con tiendas menores, patios de
comidas, bancos, zonas de entretención y "mercado".
Centro Comercial "Minka", Callao, Perú
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La amenaza que representan los mercados circundantes a cada centro comercial se ve
en la siguiente estadística:
Centro Comercial Mega Plaza Norte Lima Plaza Norte Open Plaza Atocongo Mall Aventura Plaza Real Plaza Pro Lima Plaza Sur Real Plaza Centro Cívico Jockey Plaza Real Plaza Puruchuco Plaza San Miguel Real Plaza Santa Clara Mega Plaza Este Plaza Sur Open Plaza Angamos Molina Plaza Real Plaza Primavera Larco Mar Mercados en la zona 21% 15% 12% 9% 7% 6% 5% 5% 5% 4% 4% 4% 2% 1% 1% 1% 0% Los casi 1.500 mercados dentro de Lima se distribuyen de la siguiente manera, donde los
centros comerciales de la zona norte con los más afectados:
Mapa de concentración de Mercados
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Participación Geográfica
Mediante herramientas geográficas Mapcity ha analizado desde la ubicación de cada
Mall la participación mediante accesos viales, tiempos de desplazamientos y grado de
atractividad de cada uno de los centros comerciales por intermedio de su superficie
construida.
El modelo construido indica la probabilidad de elección de un Centro Comercial desde
cada manzana de la ciudad, el cual analiza las opciones de Mall vecinos y la
atractividad que ejerce cada uno.
Los mapas a continuación muestra los resultados obtenidos y las área de acción,
llamadas Retail Trade Zone (RTZ). En el caso de Santiago se observan las grandes
superficies para Mall Plaza Oeste y Mall Plaza Vespucio, los cuales además cubren las
comunas más pobladas de Santiago. La situación de Lima con mayores superficies son
Mall Mega Plaza y Mall Lima Plaza Sur, cubriendo también los distritos más poblados de
Lima.
Cabe destacar que en el siguiente análisis se ha incluido Costanera Center con
aproximadamente más de 100.000 mt2 de Mall, abarcando un gran área de cubrimiento,
principalmente en la comunas de Providencia, Ñuñoa y Recoleta.
Modelo para Gran Santiago
Modelo para Lima Metropolitana
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Del análisis anterior se desprenden estadísticas que reflejan el mercado potencial de
cada centro comercial, donde el centro comercial que posee una mayor participación
sobre el segmento ABC1 es Paseo Los Trapenses, en C2 es Vivo Panorámico y en C3 es
Mall Easton Center de Quilicura.
Del mismo modo en Lima, la mayor participación en el estrato A es Molina Plaza, en B es
Real Plaza Primavera y C es Plaza Sur.
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