Las vivienderas y protección del índice Habita. Pacto Nacional de

Las vivienderas y protección del índice Habita. Pacto Nacional de
Vivienda
Sergio Solís Tepexpa*
Kerena Torres Castañeda***
RESUMEN
El periodo presidencial de Felipe Calderón inicio con la promesa de convertirse en el
sexenio de la vivienda. Aún y con el cambio de rumbo durante el primer tercio del
periodo, se inicio un proceso en el cual las llamadas vivienderas tenían un papel
preponderante. Este proceso de transformación en el sector hipotecario permitió a
personas excluidas por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una
vivienda a través de diversos mecanismos de financiamiento. La crisis del mercado
hipotecario en Estados Unidos tuvo un fuerte impacto en las desarrolladoras de vivienda
por la parte del endeudamiento y las obligaciones que debían cumplir. Es por ello, que
para 2009, debido los fuertes indicios de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles
especializadas y Constructoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de
Valores, se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir mejor, con el cual el
gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en su lanzamiento y 16 mil
millones en el siguiente año para continuar con su política de créditos. Sin embargo,
este programa creó una burbuja que estalló en el 2013 con el anunció de la quiebra de
SuCasita, y los problemas de Homex, Urbi Ara y Geo. En este sentido, el presente
trabajo tiene por objetivo analizar el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el
Índice Habita y su desvinculación del comportamiento de las emisoras miembro de este
sector en la Bolsa Mexicana de Valores.
Palabras Clave: Índice Habita, VAR, vivienda, SHF, Crédito Hipotecario Clasificación JEL C32, G17, G21 * Profesor
– Investigador del Departamento de Producción Económica, UAM – Xochimilco. Calzada del
Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail:
ssolis@correo.xoc.uam.mx
***
Egresada de la Licenciatura en Economía, UAM – Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia
Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: tckerena@gmail.com
1 Introducción
Durante la primera década del siglo, el mercado hipotecario de vivienda en
México vivió un proceso de transformación que permitió, a personas excluidas
por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una vivienda a través
de diversos mecanismos de financiamiento. En el año 2001, se realizó una
reforma sustancial que dio origen a una nueva Ley de vivienda que, entre otras
cosas, respaldaba la emisión de hipotecas a través de la figura de la Sociedad
Hipotecaria Federal, y lo blindaba ante factores de riesgo como el
incumplimiento de pago o pago inoportuno. Dado este contexto, el sexenio de
Felipe Calderón ha sido llamado como el sexenio de la vivienda por el número
de créditos otorgados y la forma en que Infonavit y FOVISSSTE se han
transformado en intermediarios para colocar dichos créditos hipotecarios. Cabe
recordar que a partir de los años 90, los Organismos Nacionales de Vivienda
(Onavis), Infonavit y FOVISSSTE, abandonaron su papel de promotores de
vivienda para convertirse en facilitadores, abriendo las posibilidades de
ganancias en el ámbito financiero nacional e internacional para las empresas
privadas; de igual manera, esta política de subsidios continua privilegiando los
intereses privados a costa de la población de menores ingresos. Incluso, existe
el señalamiento al Programa de Subsidios por la Auditoría Superior de la
Federación y la Comisión Nacional de Evaluación de la Política Nacional, en
relación a la existencia de inequidad en la distribución de los subsidios, de tal
manera que éstos no llegan a la población de menores ingresos.
Para 2009, debido a la crisis hipotecaria estadounidense y los fuertes indicios
de
sobreendeudamiento
de
las
Sofomes,
Sofoles
especializadas
y
Constructoras de vivienda se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir
mejor, con el cual el gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en
su lanzamiento y 16 mil millones en el siguiente año para continuar con su
política de créditos. Sin embargo, este programa creó una burbuja que estalló
el 2013 con el anunció de la quiebra de SuCasita, y los problemas de Homex,
Urbi, Ara y Geo. En este sentido, el presente trabajo tiene por objetivo analizar
el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el Índice Habita y su
desvinculación del comportamiento de las emisoras miembros de este sector
2 en la Bolsa Mexicana de Valores1. Los resultados encontrados, muestran que
existe una gran desvinculación entre el comportamiento individual de las
emisoras y el Índice Habita, el cual, se supone muestra el comportamiento del
sector hipotecario. Esta desincronización es en parte, resultado de la Política
de Vivienda impulsada por el gobierno mediante el Pacto, que fue firmada por
las Onavis, las constructoras y el gobierno, que fomentó el crédito para
vivienda nueva. Cabe destacar que a raíz de la caída de las vivienderas en la
Bolsa de Valores, otras desarrolladoras de vivienda como Sadasi y Casas
Javer y Grupo Vivo han sido las favoritas de Infonavit y Fovissste para otorgar
subsidios para la construcción de vivienda,
Programa Nacional de Vivienda
Durante los últimos años, la política oficial en materia de vivienda, ha
privilegiado la construcción de vivienda nueva, sin importar la ubicación, el
acceso a servicios básicos y la calidad de la vivienda, y ejemplo de ello es que
la propia Conavi reconoce la existencia de cerca de 5 millones de viviendas
desocupadas (ver gráfica 1). Otra de las aristas de los programas de desarrollo
social del gobierno federal, se centró en la sustitución de pisos de tierra a
través del programa “Piso firme”, sin mejorar de manera sustancial las
condiciones de habitabilidad de las familias, lo cual resulta contradictorio, ya
que las propias cifras oficiales reconocen que el rezago habitacional es de 8.9
millones de viviendas y que el 57% del déficit está en el segmento de
trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos mensuales generales,
según datos de Conavi en 2012 (ver tabla 1).
Es importante destacar de la tabla anterior que el rezago no sólo se
refiere a la falta de vivienda, sino también a la falta de condiciones físicas de la
vivienda para considerarla óptima para habitar. Las viviendas en diversas
ocasiones muestran características que dificultan el bienestar de las familias
que las habitan, y éstas no tienen los recursos económicos que les permitan
1 Sólo seis cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Es decir, cumplen con las características de transparencia en información y administración profesional: Consorcio Ara (Ara), Corporación Geo (Geo), Consorcio Hogar (Hogar), Desarrolladora Homex (Homex), Sare Holding (Sare) y Urbi (Urbi). 3 darles solución. De acuerdo a Conorevi (2011), el rezago es 8.9 millones de
viviendas si se considera únicamente el hacinamiento general, es decir cuando
viven 2 o más familias en una sola vivienda, el deterioro y falta de materiales
resistentes en la vivienda, sin embargo, si se considera la presencia de pisos
de tierra, el hacinamiento por habitación, se eleva el rezago hasta 13.8 millones
de hogares (ver tabla2).
Tabla 1
Rezago de Vivienda al 2011
Número de viviendas
Rezago
Habitacional
Localización
8,946,725 Urbano
En transición
Rural
Mejoramiento Fisico
y Vivienda inicial
Vivienda
Completa
1,559,785
893,088
2,696,771
2,268,067
619,751
909,263
3,827,852
1,512,839
3,606,034
Fuente: Conorevi, 2011
Tabla 2
Comparativo de Rezago Habitacional
Millones de hogares al 2011
Definiciones
Hacinamiento
Deterioro
Rezago
Básico
Materiales
Regulares
Rezago
ampliado
0.6
1.1
1.7
7.3
8.9
9.4
0.9
10.3
3.5
13.8
Hacinamiento: 2 hogares o más
A por vivienda
Deterioro: en paredes; material de
desecho, lámina de cartón, carrizo,
bambú,
palma,
embarro
o
bajareque; en techos: material de
desecho, lámina de cartón, palma
o paja
Materiales
Regulares:
en
paredes: lámina metálica o de
asbesto, madera o adobe; en
techos: lámina metálica o de
asbesto, madera, tejamanil o teja
Hacinamiento: más de 2 personas
B por dormitorio
Deterioro: paredes y techos, igual
que en A, además de pisos de
tierra
Materiales regulares: igual que en
A más pisos firmes
Fuente: Conorevi, 2011 con base a datos de INEGI
Las condiciones actuales del parque habitacional muestran un avance
de tan sólo 10 millones de viviendas en diez años, al pasar de 25.9 a 35.6
millones de viviendas, como puede observarse en la gráfica 1, con lo que no se
logra cubrir el rezago de 13.8 millones. Adicionalmente, un aspecto que
destaca en la gráfica, es el relacionado con la vivienda deshabitada, que se
4 incrementa de manera significativa un 66.67% del año 2000 al 2010, y pasa de
3 a 5 millones, por lo que resulta un asunto a tomar en cuenta por parte de
aquellos que desarrollan las políticas públicas en materia de vivienda. Este
fenómeno se transforma en un problema social de origen, ya que, como se
mencionó, algunas viviendas son abandonadas por la falta de infraestructura,
tales como carreteras de acceso, agua potable, luz eléctrica, drenajes o más
aún condiciones de seguridad pública. Conorevi (2011), muestra datos de
Bancomer Research, sobre las regiones del país que tienen un mayor número
de viviendas deshabitadas, donde destacan los estados con alta emigración
(Ver gráfica 2).
Gráfica 1
Parque Habitacional 2000-2010
Millones de Hogares
40.0 Millones de Hogares 35.0 30.0 25.0 28.6 20.0 15.0 24.7 21.9 10.0 5.0 0.0 3.0 1.0 2000 Uso Temporal 4.3 1.4 5.0 2.0 2005 2010 Deshabitada Habitada Fuente: Conorevi, 2011
Ante estas condiciones de la vivienda en el entorno nacional, la política de
vivienda del sexenio de Calderón se definió a través del Programa Nacional de
Vivienda 2007-2012, donde se establece que el “sector de la vivienda al
registrar una importante reactivación que le convirtió en una actividad moderna
y en expansión sostenida, gracias a lo cual ha logrado cumplir con el rol social
de donde obtiene su sentido esencial: producir una oferta de vivienda para
cada vez más familias y generar más empleos directos para los mexicanos”
(Conavi, 2008).
5 Gráfica 2
Viviendas deshabitadas por zona del país
Porcentaje
Porcentaje de Hogares 120.00% 100.00% 80.00% 44.53% 44.32% 20.30% 23.15% 35.17% 32.53% 2005 2010 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% Entidades con alta Emigración Entidades Fronterizas Resto del País Fuente: Conorevi, 2011
El programa planteó como uno de sus objetivos, el incremento de la
cobertura de financiamientos de vivienda, particularmente para las familias de
menores ingresos para lograr una meta de 6 millones de créditos. Las
estrategias y líneas de acción propuestas para la consecución de dicha meta,
contemplan la participación de instituciones del sector, las entidades
financieras de vivienda (Infonavit, FOVISSSTE, principalmente), la industria de
la construcción, incluso la inversión extranjera directa en el sector, y los
intermediarios financieros (Sofoles y posteriormente Sofomes). Este proceso
participativo, que ofrece productos financieros para el acceso a créditos para
vivienda a la población, es abiertamente una transformación del derecho a la
vivienda en una relación de mercado, donde el derecho a la vivienda se
convirtió de facto en el derecho a un crédito para la vivienda. Los objetivos y
estrategias del Programa Nacional de Vivienda 2007-2012: Hacia un desarrollo
habitacional sustentable, como se le llamó, eran los siguientes:
6 Tabla 3
Objetivos y estrategias del PNV 2007 - 2012
Eje
Objetivo
Incrementar la cobertura de financiamientos
de vivienda ofrecidos a la población,
particularmente para las familias de menores
ingresos.
Cobertura
Calidad y
Impulsar
un
sustentable.
Sustentabilidad
Integridad
y
Calidad
Apoyos
Gubernamentales
desarrollo
habitacional
Consolidar el Sistema Nacional de Vivienda,
a través de mejoras a la gestión pública.
Consolidar una política de apoyos del
Gobierno Federal que facilite a la población
de
menores
ingresos
acceder
al
financiamiento de vivienda, y que fomente
el desarrollo habitacional sustentable.
Fuente: Elaboración propia con datos de Conorevi, 2013
Como una estrategia surge el Programa Esquemas de Financiamiento y
Subsidio Federal para Vivienda “Esta es tu casa”, con el objeto de contribuir a
que la población de bajos ingresos tenga acceso a una solución habitacional, a
través de un subsidio federal para adquirir una vivienda nueva o usada, mejorar
o ampliar su vivienda, adquirir un lote con servicios o autoproducir vivienda,
bajo un mecanismo con tres componentes: ahorro previo del beneficiario,
crédito/financiamiento de una entidad ejecutora y el subsidio federal otorgado
por la Comisión Nacional de Vivienda. Este Programa inició con un
presupuesto para el periodo 2007 - 2012, de 3,746 millones de pesos, sin
embargo, se fue incrementando con el tiempo hasta alcanzar 7,495 millones de
pesos, es decir el 200% de incremento. Dichos subsidios fueron dispersados
por
diferentes
instituciones
(entidades
ejecutoras)
agrupadas
en
“Subprogramas” por la CONAVI: Infonavit, FOVISSSTE, Fuerzas Armadas,
Desarrollos Urbanos Integrales, Programa 2X1, Producción Social de Vivienda
Asistida, Organismos Estatales de Vivienda, Intermediarios Financieros, Cajas
Solidarias y Reconstrucción, dichos “subprogramas” suman 131 entidades
hasta 2012.
Además, como parte de este objetivo de ampliar la cobertura de
financiamiento, se diseño una estrategia que buscaba ampliar los recursos de
7 las instituciones del sector, a través de nuevos instrumentos de fondeo para el
financiamiento
de
vivienda.
Es
preciso
señalar
que
el
panorama
Macroeconómico del país en ese momento, se consideraba propicio para el
desarrollo de nuevos instrumentos financieros, como los Borhis y los Cedevis.
Para ello se implementaron las siguientes líneas de acción:
•
Impulsar programas de bursatilización de carteras hipotecarias de las
instituciones de vivienda.
•
Fomentar el cofinanciamiento de créditos en las entidades financieras de
vivienda.
•
Impulsar la optimación y la eficiencia de los mecanismos de
otorgamiento de créditos hipotecarios y administración de carteras de las
instituciones de vivienda.
•
Promover la participación de los intermediarios del sector privado y de la
banca de desarrollo en el financiamiento a la vivienda hacia la población
de menores ingresos.
•
Estimular el crecimiento de la industria de la construcción y propiciar el
incremento de la inversión extranjera directa en el sector.
“Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor” y sus efectos
Después de la crisis hipotecaria subprime en Estados Unidos, el sector
vivienda mexicano sufre una contracción importante, lo cuál se refleja en el
comportamiento de las emisoras miembros del Índice Habita. Esto se debe a
que las Sofoles y Sofomes Hipotecarias adquirieron deudas en el mercado
externo, en su mayoría estadounidenses, y en el momento de las crisis les
fueron exigidos los pagos correspondientes a estos pasivos. Dado esto, el
gobierno mexicano convoca a los sectores participantes en el mercado de
vivienda a firmar el “Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor”, que tiene
por objetivo el mantener el mercado de crédito hipotecario intacto ante la
volatilidad externa. Sin embargo, la política es orientada a la vivienda social, la
cual tiene bajo costo y representa un flujo de efectivo menor que la vivienda
media o residencial para las desarrolladoras (Ara, Geo, Homex, Hogar, Urbi y
Sare). En la firma del pacto se plantean compromisos de parte de los diversos
actores del sector, por un lado, el gobierno, en materia de financiamiento
8 privado, pretende: i) mantener la disponibilidad de créditos puente a la
construcción de vivienda para proyectos viables y para su individualización,
dando preferencia a la vivienda económica, social y sustentable; ii) incentivar y
fortalecer la cultura de pago y la mediación como mecanismo alternativo de
solución de controversias; y iii) desarrollar esquemas de solución para
regularizar el crédito hipotecario y proteger el patrimonio de la clientela, ante la
eventualidad de la pérdida de la relación laboral (Sedesol, 2009). Esto genera
un repunte del número de créditos de 2009 a 2010, por parte de Infonavit,
dados los subsidios, pero una caída en el caso de la Banca Comercial y
Sofoles, como se muestra en la gráfica 3.
Miles de créditos otorgados Gráfica 3
Número de créditos otorgados en la primera década del siglo XXI
600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 Infonavit 2003 2004 Fovissste 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Banca Comercial y Sofoles Fuente: Conorevi, 2011
Como se observa, en el comportamiento de los créditos otorgados (ver
gráfica 3), las Sofoles, Sofomes y Bancos estaban perdiendo fuerza, y esto
impactó de manera significativa a las emisoras miembros del Índice Habita, ya
que los intermediarios financieros privados estaban profundamente ligados a la
liquidez de las constructoras. Por ello, dada la restricción crediticia de los
mercados internacionales y su consecuente efecto en la falta de financiamiento
privado a las Sofoles y Sofomes Hipotecarias para créditos a la construcción de
vivienda, y para concluir una cantidad importante de proyectos de producción
de vivienda se generan dos programas temporales de apoyo, con el objeto de
evitar el peligro de caer en incumplimiento.
9 En primer lugar, para viviendas con valor de $300,000 hasta $600,000,
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ofreció financiamiento a las Sofoles y
Sofomes para la conclusión de estos proyectos, siempre y cuando dichos
proyectos fueran presentados con los desarrolladores al INFONAVIT y/o el
FOVISSSTE, para que, considerando el avance de sus programas crediticios,
la demanda prevista de crédito y los criterios establecidos por estas
instituciones, los desarrolladores obtuvieran las cartas en las cuales
INFONAVIT y/o el FOVISSSTE, evaluaban y garantizaran, en su caso, la
disponibilidad de créditos individuales, a fin de contar con la fuente de pago a
los créditos a la construcción vía el crédito individual.
En un segundo programa para viviendas con valor de $600,001 hasta
$2,000,000 los desarrollos se presentaron al INFONAVIT y/o FOVISSSTE y
aquellos que cumplían, con el avance de los programas crediticios, la demanda
prevista de crédito y los criterios establecidos por las Onavis, participaron junto
con las propias Sofoles y Sofomes Hipotecarias, en los esquemas de
“cofinanciamiento” y canalizados a créditos individuales. Estas acciones, no
sólo limitaron a las desarrolladoras a un mercado de vivienda social, sino que
provocó una contracción en la participación del mercado de vivienda por parte
de las emisoras del Habita, hasta sólo representar el 17% de éste en 2013.
Además, como puede observarse en la gráfica 4, el flujo de financiamiento a la
vivienda de Sofoles, Sofomes y Banca se invirtió con respecto al INFONAVIT a
partir de 2008 y para 2010 prácticamente el INFONAVIT obtiene el doble de
dicho flujo.
La firma del Pacto Nacional de Vivienda las forzó a permanecer en un
nicho de negocio donde los subsidios eran el incentivo a la demanda, pero, les
impedía incursionar en un mercado más fuerte como el de la vivienda media,
residencial o residencial plus a la cual se orientó la banca. La gráfica 5 muestra
como la cartera de la banca tiene una tendencia de crecimiento y su Índice de
morosidad, a pesar de la crisis, se mantiene bajo control.
10 Gráfica 4
Flujo de Financiamiento a la vivienda 2000-2010
(A precios de abril de 2011)
Milies de millones de pesos 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 Infonavit 2003 2004 Fovissste 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Banca Comercial y Sofoles Fuente: Conorevi, 2011
400 16 350 14 300 12 250 10 200 8 150 6 100 4 50 2 0 0 Porcentaje Miles de Millones de Pesos Gráfica 5
Cartera de crédito hipotecario vigente de la banca comercial
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Saldo de cartera vigente (Lado Izquierdo) Índice de Morosidad (Lado derecho) Fuente: Conorevi, 2011
En este sentido, el gobierno de Calderón buscó encapsular los efectos del
sobreendeudamiento de Ara, Geo, Homex, Hogar, Sare y Urbi, en un espacio
controlado por INFONAVIT y FOVISSSTE, y así evitar que todo el sistema
hipotecario entrara en crisis. La muestra de ello es la desvinculación que se da
entre el Índice Habita y sus seis emisoras; esto, para brindar certidumbre a las
11 emisiones de Certificados de Vivienda emitidos por INFONAVIT. Para mostrar
esta desvinculación se desarrolla un modelo de Vectores Autorregresivos.
Modelo de Vectores Autorregresivos
Para realizar el análisis sobre la forma en que la operación de cada una de las
emisoras que forman parte del Habita influyen, en éste se utilizó la metodología
de los Vectores Autorregresivos, la cual se explica con mayor detalle a
continuación: A primera vista, la metodología VAR se asemeja a los modelos
de ecuaciones simultáneas, pues considera diversas variables endógenas de
manera conjunta. Pero cada variable endógena se explica por sus valores
rezagados, o pasados, y por los valores rezagados de todas las demás
variables endógenas en el modelo; usualmente no hay variables exógenas en
el modelo. Al considerar los modelos de ecuaciones simultáneas o
estructurales, algunas variables se tratan como endógenas
y otras como
exógenas o predeterminadas (exógenas y endógenas rezagadas). El término
“autorregresivo” se refiere a la aparición del valor rezagado de la variable
dependiente en el lado derecho, y el término “vector” se atribuye a que
tratamos con un vector de dos (o más) variables. Matemáticamente el modelo
se resume de la siguiente manera.
!
𝐴! 𝑋! =
𝐴! 𝑋!!! + 𝜀!
!!!
Con 𝐸 𝜀! ´𝜀! = 𝐼 𝑠𝑖 𝑡 = 𝑠 𝑦 𝐸 𝜀! ´𝜀! = 0 𝑠𝑖 𝑡 ≠ 𝑠 𝑦 En donde 𝐴! 𝑦 𝐴! son matrices y 𝜀! es la parte no explicada del modelo, que
se incluye como un vector de variables ruido blanco.
Como ya se ha mencionado en el modelo VAR se expresa como una variable
lineal de sus propios valores pasados, de todas las demás variables y de un
término de error estocástico. Formalmente el VAR se presenta como:
𝐵! 𝑦! = 𝑍 + 𝐵! 𝑦!!! + 𝐵! 𝑦!!! + ⋯ + 𝐵! 𝑦!!! + 𝑒!
12 Donde 𝐵! es una matriz de 𝑘 𝑥 𝑘 de coeficientes de las variables incluidas en el
VAR, Z es un vector de constantes, 𝐵! . 𝛽! …, 𝛽! son matrices de coeficientes de
los rezagos y 𝑒! es un vector de errores ruido blanco. Además, se supone que
sigue un proceso autorregresivo de orden 𝑟.
𝑒! = 𝐹! 𝑒!!! + 𝐹! 𝑒!!! + ⋯ + 𝐹! 𝑒!!! + 𝑢!
Una vez que se resuelve el sistema se encuentra la forma reducida:
𝑦! = 𝑐 + ∅! 𝑦!!! + ∅! 𝑦!!! + ⋯ + ∅! 𝑦!!! + 𝜀!
Donde 𝑐 = 𝛽!!! 𝑍: ∅ = 𝛽!!! 𝛽 𝑠; 𝜀! = 𝛽!!! 𝑒! . Modelo Econométrico
Acorde a la metodología antes explicada, en primer lugar es necesario un
análisis exploratorio sobre el comportamiento de las series y la forma en que se
relaciona el comportamiento individual de cada emisora, ARA, GEO, HOGAR
Construcciones, Desarrolladora HOMEX, SARE y URBI, con el Índice Habita.
Para ello se utilizan series mensuales de los precios de cierre de cada una de
las emisoras y el nivel del Índice de 2008 a 2012.
Se utiliza este periodo, ya que es el momento donde se suscita la crisis
hipotecaria estadounidense y el gobierno mexicano inyecta 76 mil millones de
pesos para subsidiar créditos vía INFONAVIT. Además, de acuerdo a las
pruebas de raíces unitarias, que se muestran más adelante, las series son I(1),
y por lo tanto se pueden calcular las primeras diferencias a los datos y con ello
los rendimientos. Se utilizará el siguiente conjunto de variables para realizar el
modelo de Vectores Autorregresivos:
D(LHABITA)
D(LARA)
D(LGEO)
D(LHOGAR)
D(LHOMEX)
D(LSAREB)
D(LURBI) @ C DUM2
El objetivo es determinar el nivel de influencia de cada emisora constructora en
el nivel del Índice Habita, mediante la descomposición de la varianza, las
funciones Impulso – respuesta y las pruebas de Granger – causalidad.
13 Estadísticos descriptivos de las variables
Como puede observarse el la multigráfica de abajo, el Índice Habita tuvo una
fuerte caída hacia finales de 2008 y el primer semestre de 2009, su
recuperación coincide con el anuncio de programas de apoyo a la vivienda por
parte del gobierno federal, en especial, el Pacto Nacional por la vivienda, que
genera un incremento en el otorgamiento de créditos por parte de INFONAVIT.
Por parte de las emisoras, Geo, Homex, Ara y Urbi tiene recuperación
momentánea ocasionada por la venta de carteras o inyección de capital por
parte de Sociedad Hipotecaria Federal; sin embargo, la tendencia de caída no
se detiene y acompañan a las otras emisoras (Hogar y Sare).
Gráfica 6
Comportamiento de los rendimientos de las emisoras y el Habita
2008- 2012
LHABITA
LARA
6.8
2.6
2.4
6.4
2.2
2.0
6.0
1.8
1.6
5.6
1.4
5.2
1.2
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2008
2009
2010
2011
2012
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2008
2009
2010
2011
2012
LHOMEX
LGEO
4.8
3.8
3.6
4.4
3.4
4.0
3.2
3.0
3.6
2.8
3.2
2.6
I
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2008
2009
2010
2011
2012
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2008
2009
2010
2011
2012
LURBI
LSAREB
4.0
2.8
2.4
3.6
2.0
3.2
1.6
2.8
1.2
0.8
2.4
0.4
2.0
0.0
1.6
-0.4
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2008
2009
2010
2011
2012
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2008
2009
2010
2011
2012
LHOGAR
5
4
3
2
1
0
I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV I
II III IV
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: Elaboración propia con datos de BMV
Relación lineal entre variables
Otro proceso descriptivo a realizar es el scatter para determinar si existe
relación funcional lineal entre las variables involucradas. En este caso, es
14 posible observar que Geo, Homex, Ara y Urbi guardan una relación tipo lineal
con el índice Habita, pero Sare y Hogar no muestran esa condición, como
puede observarse en la gráfica 2. Por lo tanto, para complementar este
análisis, es necesario calcular el nivel de correlación, mediante la matriz de
correlación.
Gráfica 7
Diagrama de Dispersión Índice Habita vs Emisoras
2.6
3.8
2.4
3.6
3.4
2.0
LGEO
LARA
2.2
1.8
3.2
3.0
1.6
2.8
1.4
1.2
2.6
5.2
5.6
6.0
6.4
6.8
5.2
5.6
LHABITA
5
6.4
6.8
6.4
6.8
6.4
6.8
4.8
4
4.4
3
LHOMEX
LHOGAR
6.0
LHABITA
2
4.0
3.6
1
0
3.2
5.2
5.6
6.0
6.4
6.8
5.2
5.6
LHABITA
6.0
LHABITA
2.8
4.0
2.4
3.6
3.2
1.6
LURBI
LSAREB
2.0
1.2
0.8
2.8
2.4
0.4
2.0
0.0
-0.4
1.6
5.2
5.6
6.0
6.4
6.8
LHABITA
5.2
5.6
6.0
LHABITA
Fuente: Elaboración propia con datos de BMV
Modelo Utilizado
Antes de poder utilizar el método Autorregresivo es necesario conocer el orden
de integración de las series. Para ello, se realizaron las pruebas de Dickey 15 Fuller Aumentada, Phillips Perron y KPSS, y a continuación se presentan los
resultados.
Tabla 4
Pruebas de raíces unitarias (ADF, PP y KPSS)
Variable
HABITA
ARA
GEO
HOGAR
HOMEX
SAREB
URBI
CAT
TI
FIX
Pueba de Raíces Unitarias
ADF
Phillips Perron KPSS
1ª dif
-5.226238
0.0000
-5.138003
0.0000
-4.807597
0.0000
-5.151043
0.0001
-6.015636
0.0000
-4.611883
0.0000
-6.154468
0.0000
-8.402096
0.0000
-8.576393
0.0000
-5.101494
0.0000
1ª dif
-16.92799
0.0000
-18.57438
0.0000
-16.23143
0.0000
-3.615672
0.0305
-15.84622
0.0000
-2.198853
0.0271
-18.29258
0.0000
-8.356186
0.0000
-8.512768
0.0000
-13.96391
0.0000
1ª dif
Orden de
Integración
0.089496
I(1)
0.110756
I(1)
0.100434
I(1)
0.106768
I(1)
0.046624
I(1)
0.090834
I(1)
0.07823
I(1)
0.198457
I(1)
0.212162
I(1)
0.059611
I(1)
Fuente: Elaboración Propia
Como se observa en la tabla anterior, todas las series tienen orden de
integración uno I(1), por lo que es necesaria la primera diferencia de cada
variable, para poder tener estacionariedad en ellas, y cumplir con dicha
condición en la elaboración del modelo.
Una vez hecho el análisis de raíces unitarias de las series, se propone un
sistema de ecuaciones para la realización del modelo de Vectores
autorregresivos con cuatro rezagos, es decir un VAR(4). Dicho modelo muestra
estabilidad, de acuerdo a los resultados de las inversas de las raíces del
polinomio característico, que, como se muestra gráficamente, son menores a 1,
ya que ningún punto rebasa la línea del círculo unitario.
Gráfica 8
Estabilidad del modelo
Círculo unitario
16 Inverse Roots of AR Characteristic Polynomial
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
-1.5
-1.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
Fuente: Elaboración propia
Otra condición que debe cumplir el modelo es la normalidad en los errores, y
para ello, se utiliza el test Jarque-Bera. En los resultados obtenidos se obtiene
normalidad conjunta e individual, ya que los valores de probabilidad están por
encima del 0.05, y esto indica que es posible no rechazar la hipótesis nula de
normalidad, como se muestra a continuación:
Tabla 5
Prueba de Normalidad en los Errores
Comp.
Jarque
Bera
-
df
Prob.
1
0.273812
2
0.8721
2
0.060508
2
0.9702
3
0.383149
2
0.8257
4
0.913466
2
0.6333
5
0.043608
2
0.9784
6
3.742322
2
0.1539
7
0.081531
2
0.9601
CONJ.
5.498398
14
0.9776
Fuente: Elaboración Propia
Utilizando el software E-Views 8, se obtiene un sistema de ecuaciones con 7
ecuaciones, que están constituidas por las variables independientes y los
cuatro rezagos correspondientes y una variable dummy como exógena. Para
los objetivos de este trabajo, sólo es de interés la ecuación referente al impacto
17 de las emisoras en el rendimiento del Índice Habita, por lo que sólo se
presentan dichos choques en las siguientes funciones de impulso respuesta:
Gráfica 9
Impulso respuesta. Habita vs Emisoras
Response to Cholesky One S.D. Innovations ± 2 S.E.
Response of D(LHABITA) to D(LHABITA)
Response of D(LHABITA) to D(LARA)
.15
.15
.10
.10
.05
.05
.00
.00
-.05
-.05
-.10
-.10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
Response of D(LHABITA) to D(LHOGAR)
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Response of D(LHABITA) to D(LHOMEX)
.15
.15
.10
.10
.05
.05
.00
.00
-.05
-.05
-.10
-.10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Response of D(LHABITA) to D(LGEO)
Response of D(LHABITA) to D(LURBI)
.15
.15
.10
.10
.05
.05
.00
.00
-.05
-.05
-.10
-.10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Response of D(LHABITA) to D(LSAREB)
.15
.10
.05
.00
-.05
-.10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Fuente: Elaboración Propia
18 En la gráfica 9 se observa que en un periodo de doce meses, el rendimiento
del Índice Habita no es afectado, con significancia, por algún choque en los
rendimientos de cualquiera de las Emisoras que lo integran, lo cual, prueba la
hipótesis de que el índice responde a sí mismo y no al comportamiento de sus
componentes. Para reforzar esta afirmación se utiliza el Test de Granger –
Causalidad, cuya hipótesis nula es la no Granger Causalidad.
Tabla 6
Granger causalidad en bloque
Excluded
Chi-sq
df
Prob.
D(LARA)
0.760307
4
0.9437
D(LGEO)
1.085471
4
0.8966
D(LHOGAR)
2.863369
4
0.5809
D(LHOMEX)
1.926736
4
0.7492
D(LSAREB)
2.648075
4
0.6183
D(LURBI)
0.570671
4
0.9663
All
22.75952
24
0.5340
Fuente: Elaboración Propia
Se observa en la tabla 6, que no es posible rechazar la hipótesis nula, ni de
manera individual, y lo más importante de manera conjunta. Como ya se
mencionó, hay evidencias de que el Índice Inmobiliario mexicano responde a
impulsos externos, y no al comportamiento de las empresas que conforman el
Sistema Hipotecario Mexicano, de manera específica, las constructoras que
tienen un efecto importante en la oferta de casas Media y Social. La
descomposición de la Varianza del modelo VAR(4) que se realizó es útil para
evidenciar que en el primer mes el comportamiento del índice responde al
100% a su propio comportamiento, y es hasta el quinto mes cuando cerca del
30% de su comportamiento depende del comportamiento de los rendimientos
de las constructoras, como puede observarse en tabla 7.
19 Tabla 7
Descomposición de la Varianza
Mes
D(LHABITA)
D(LARA)
D(LGEO)
D(LHOGAR)
D(LHOMEX)
D(LSAREB)
1
100
0
0
0
0
0
D(LURBI)
0
2
90.31003
6.733077
1.269383
0.984815
0.535131
0.134727
0.032833
3
79.52656
6.362516
1.493645
1.855887
3.826406
6.146869
0.78812
4
77.67739
6.281294
2.465355
1.779659
4.59818
6.055938
1.142187
5
68.50285
5.712942
9.173537
5.306312
4.382386
5.724674
1.197299
6
64.5891
5.536973
12.40047
6.725582
4.080656
5.462872
1.204339
7
63.13081
5.660636
12.01853
7.324944
4.992452
5.709991
1.16264
8
60.673
7.463327
11.29871
9.032323
4.818722
5.423972
1.289949
9
57.88171
8.283659
10.74155
8.61612
6.918057
5.535254
2.023648
10
56.74866
8.226919
10.66683
8.586142
7.571076
5.485383
2.714992
11
56.33066
8.119201
10.53898
8.54752
8.178338
5.501171
2.78413
12
56.29161
8.07196
10.49063
8.508114
8.234787
5.549523
2.853377
Fuente: Elaboración Propia
COMENTARIOS FINALES
La evidencia encontrada muestra que no existe una relación directa entre el
comportamiento de los rendimientos de las constructoras de vivienda que
cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y el Índice creado para medir el
comportamiento del sector. Algo que ha distorsionado esta relación es la
inyección de capital por parte de organismos como Sociedad Hipotecaria
Federal y el propio Gobierno Federal. En el primer caso, se buscó solventar a
algunas empresas, comprando su cartera vencida, sin embargo, no han podido
disminuir el sobreendeudamiento que las envuelve.
Por el lado del Gobierno Federal, el apoyo fue destinado al INFONAVIT para
incentivar la demanda vía créditos a los derechohabientes. Sin embargo, la
estrategia gubernamental muestra una doble intención, en primer lugar, aislar
la problemática de las seis emisoras al sector de vivienda social, donde, vía el
subsidio, INFONAVIT y FOVISSSTE, es posible controlar tanto la demanda
como la oferta sin contaminar la totalidad del sector y sin tener la figura de
Estado intervencionista. En un segundo momento, el gobierno buscó blindar las
emisiones de Certificados de Vivienda promoviendo un Índice Habita desligado
de las seis emisoras en problemas, ya que como lo plantea la propia BMV,
dicho índice es referencia para los inversionistas.
20 Otro aspecto a destacar es que en la Bolsa de New York se iniciaron procesos
para desvincular las acciones en BMV de los ADR’s emitidos por parte de las
desarrolladoras de vivienda, en especial de Homex. Además, el sector
hipotecario nacional tiene un nicho de mercado cautivo y la baja de oferta no
era una opción, por lo que se dio pie al cambio de proveedores. Este cambio
beneficio a empresas de menor tamaño y sin emisiones de acciones en la
BMV, como Sadasi, Casas Javer y Grupo Vivo, quienes recibieron parte de los
subsidios 70-70 para terminar de construir sus conjuntos habitacionales. Dicho
subsidio consistía en otorgar un subsidio por el 70% del valor de la vivienda
cuando se terminaba el 70% de la misma, lo cual inyecta liquidez al proveedor.
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UNAM, México.
23