vivienda protegida

TESINA DEL MASTER DE VALORACIONES INMOBILIARIAS UPC
TITULO:
AGRIMENSOR K, una herramienta de gestión para orubide
ALUMNOS: Carlos Orbea y Susana Ruiz
Septiembre 2009
TUTOR: Josep Roca Cladera
1. Objeto de la tesina
El objeto de la presente tesina es la creación de un protocolo de actividades y un programa
informático orientados a la determinación del valor máximo del suelo que puede pagar
ORUBIDE S.A. en una promoción propia, bien sea un suelo pendiente de desarrollo urbanístico
ó del ya urbanizado, para cumplir con nuestro objetivo social.
La herramienta se ha denominado AGRIMENSOR K, por motivos diferentes que no vienen al
caso, pero que de cualquier modo su nombre pretende hacer referencia a su vocación de
“medir” el suelo, de controlar sus parámetros.
Es una herramienta de gestión específica para ORUBIDE S.A., que quiere facilitar su labor de
gestión de suelo en la Comunidad Autónoma del País Vasco, y está orientada además a la
producción de vivienda protegida, en adelante VPP, por parte de las demás sociedades
participadas por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, empresas para las que
desarrollamos nuestra actividad profesional. Por tanto, la limitación es evidente a la hora de su
aplicación en otros ámbitos territoriales.
La metodología general de la aplicación informática se basa en una primera aproximación a un
primer valor de referencia (método residual estático) y un ajuste posterior mediante la aplicación
de un modelo dinámico (VAN de la operación partiendo de los datos técnicos, urbanísticos y de
mercado anteriores) y de un modelo de aplicación de recursos financieros determinado.
Una vez calculado el precio máximo de adquisición del suelo bruto, permite la obtención de una
TIR (o un rango mínimo-máximo en función de los riesgos) y comparación con los mínimos
establecidos como requisito del proyecto,
Su manejo deberá realizarse de una manera ágil, fácil de usar, versátil y adaptable
fácilmente a escenarios diferentes que permita una radiografía inicial rápida de la
promoción y permita análisis rápidos a primera vista.
El alcance de aplicación de esta herramienta serán todos los proyectos urbanísticos de
ORUBIDE, que incluyan todas o alguna parte relacionada con la adquisición, planeamiento
y gestión, redacción de proyectos, ejecución de obras y cesión, bien de propiedad propia
o ajena.
Es fundamental para ello, la unificación de criterios con VISESA, como
RECEPTORA DE SUELOS URBANIZADOS y primer cliente de ORUBIDE.
No en vano, el AGRIMENSOR K utiliza una gran base de datos aportados por las
promociones de vivienda pública de VISESA ya realizadas, que permiten un análisis muy
certero al partir de datos de partida reales y no de suposiciones más o menos acertadas.
El resultado final, a modo de informes, permitirá una mejor gestión de los proyectos de
suelo y promoción por parte de nuestras empresas, evitando la toma de decisiones de una
manera intuitiva o precipitada, decisiones donde tanto está en juego.
Por último, hemos creído necesario, para la validación de nuestro trabajo, el testear la
herramienta con un proyecto significativo y de gran complejidad urbanística cual es el
proyecto de ZORROZAURRE en Bilbao, y comprobar así si el trabajo de la presente tesina
cumple su objetivo con solvencia, creemos que así ha sido.
2. Orubide, gestión de suelo para VPP
orubide
Somos una sociedad dependiente del Departamento de Vivienda, Transporte y Obras Públicas
del Gobierno Vasco, participando visesa en un 50 % del capital social de orubide.
50%
21.75
%
15.25
%
6.50
%
6.50%
En 2008 hemos dinamizado suelo para 13.106 viviendas y adquirido suelo para 1.168 viviendas.
Nuestro objetivo es la adquisición, gestión y urbanización de suelo residencial para la construcción
de vivienda protegida, siendo las actividades principales que realizamos:
- La adquisición de suelo en el mercado y el partenariado público-privado
- La asistencia técnica y jurídica durante la gestión y promoción de suelo (desde una
asesoría externa hasta la gestión como “agente urbanizador”)
- La intermediación a través de convenios de colaboración entre administraciones.
orubide
ACTIVIDAD
SUELO ADQUIRIDO: Número de viviendas a promover en el futuro como consecuencia del suelo adquirido por Orubide
(Suelo adquirido para X nº de vpp equivalentes)
2500
Año
Suelo Adquirido
Objetivo
2.259
2000
2.000
1.664
1.615
2003
884
-
2004
1.615
-
2005
1.664
-
2006
1.587
1.500
2007
2.259
2.000
2008
1.168
2.000
2.000
1.587
1.500
1500
1.168
884
1000
500
1
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
SUELO DINAMIZADO: Número de viviendas dinamizadas en función de los expedientes de suelo que han sido abiertos por Orubide
(Suelo dinamizado para X nº de viviendas)
18.000
2003
Suelo
Dinamizado
17.578
2004
13.777
-
10.000
2005
4.234
-
8.000
2006
11.485
-
Año
Objetivo
-
17.578
15.263
16.000
13.777
14.000
13.106
11.485
12.000
6.000
12.000
12.000
4.234
4.000
2007
15.263
12.000
2.000
2008
13.106
12.000
0
1
2003
2004
2005
2006
2007
2008
3. Políticas públicas de suelo y vivienda en la CAPV
8.000
7.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
0
1990
nº viviendas
6.000
RESULTADOS ALCANZADOS EN EL PERIODO 2002-2009
3.1. EDIFICACIÓN. EVOLUCIÓN DE LA PRODUCCIÓN DE VPP EN EUSKADI
8.000
7.000
nº viviendas
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Producción media antes del 2001:
Producción media 2002-2006:
Producción media 2007-2008:
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
2.500 viviendas protegidas al año
+ 5.000 viviendas protegidas al año
+ 7.000 viviendas protegidas al año
En el periodo 2001-2008 se han iniciado unas 44.715 viviendas protegidas
RESULTADOS ALCANZADOS EN EL PERIODO 2002-2009
3.1. EDIFICACIÓN. COUTA DE MERCADO DE LAS VPP EN EUSKADI
60,0%
48,0%
50,0%
Cuota
40,0%
30,0%
34,7%
24,8%
20,7%
20,0%
10,0%
10,0%
0,0%
1990-1994
1995-2001
2002-2008
EUSKADI 2008
ESTADO 2007
4. Legislación vigente en la CAPV
5.- INTRUMENTOS URBANISTICO-LEGALES
1.
2.
Reservas vivienda protegida:
•
Suelo urbanizable: 75% (55% Vivienda de Protección Oficial + Vivienda Social + 20% Viviendas
de Precio Tasado –autonómicas o municipales-) en los nuevos desarrollos urbanos – suelo
urbanizable - (antes estas reservas de suelo para Vivienda Protegida estaban en el 65%).
•
Suelo urbano: 40% (20% Vivienda de Protección Oficial + Vivienda Social + 20% Viviendas de
Precio Tasado –autonómicas o municipales- (antes estas reservas de suelo para Vivienda
Protegida estaban en el 20).
•
Aplicables a municipios de mas de 3.000 habitantes (antes 7.000)
•
Estas reservas no son monetarizables ni canjeables en otros ámbitos (como ocurre en otras
muchas Comunidades Autónomas).
Agente urbanizador y agente edificador como garantes de que el urbanismo se va a
gestionar de acuerdo a los intereses de la comunidad y no de los propietarios privados de
suelo (que en caso de no cumplir con sus obligaciones será apartados del proceso
urbanizador y edificador por sendos concursos públicos convocados por el Ayuntamiento
y que tendrán como efecto al sustitución del propietario – especulador por un profesional
que cobrará en función del cumplimiento de las obligaciones y plazos del planeamiento
urbanístico).
5.- INTRUMENTOS URBANISTICO-LEGALES
3.
Se introducen las densidades edificatorias mínimas (de 0,4 m2 de techo edificable por
cada m2 de suelo) para evitar el crecimiento de las bajas densidades y el Urban sprawl
en una Comunidad Autónoma con un especial problema de carestía y escasez del suelo.
También se introducen densidades edificatorias máximas.
4.
Patrimonios públicos de suelo obligatorios para ayuntamientos de más de 3000
habitantes (de forma separada con el 10% de cesiones urbanísticas y 10% de los
ingresos municipales, dedicados fundamentalmente a la promoción de Vivienda
Protegida).
5.
Expropiación de solares y Vivienda de Protección Oficial por uso antisocial
6. Viviendas de Precio Tasado como Vivienda Protegida a todos los efectos (calificación
permanente, sorteo, tanteo, retracto, inspección, sanción, expropiación, etc) y con un
precio máximo un 70% superior al precio de Vivienda de Protección Oficial vigente en
cada momento
5.- INTRUMENTOS URBANISTICO-LEGALES
7.
Participación ciudadana: control ciudadano, luz y taquígrafos para el urbanismo: otra
de las preocupaciones que hemos mantenido en la redacción y negociación de la ley
ha sido la de garantizar unos niveles significativos de participación ciudadana. El
instrumento más importante en este sentido va a ser el Consejo Asesor De
Planeamiento, órgano de creación obligatoria, en el que estarán representadas las
organizaciones sociales y que deberá informar todos los planes urbanísticos.
•
Además, la ley habilita las consultas populares sobre asuntos urbanísticos que podrán ser
reclamadas por la ciudadanía a los Ayuntamientos para resolver cuestiones polémicas.
•
Por supuesto, la ley incorpora periodos de exposición para ofrecer a las ciudadanas y los
ciudadanos la posibilidad de conocer las iniciativas urbanísticas de los Ayuntamientos y
plantear, si fuera el caso, alegaciones a las mismas.
•
La publicidad aplica también a los convenios urbanísticos, que podrán ser conocidos por toda
persona interesada, no como sucedía hasta ahora, que los convenios podían quedar sin
publicar en ningún lugar.
5.- INTRUMENTOS URBANISTICO-LEGALES
LEY 11/2008 POR LA QUE SE MODIFICA LA PARTICIPACIÓN DE LA COMUNIDAD
EN LAS PLUSVALÍAS GENERADAS POR LA ACCIÓN URBANÍSTICA.
•
El Parlamento Vasco aprobó a finales de 2008, con los votos de todos los grupos parlamentario,
menos el GP del PP, una ley para elevar el porcentaje en el que la comunidad (a través de los
ayuntamientos) participa de las plusvalías generadas por la acción urbanística del 10% al 15%.
•
Euskadi es la primera y única CCAA que ha aprobado una ley de este tipo.
•
Esta modificación singular del artículo 27 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo de Euskadi, trae
causa de la Ley estatal 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo – hoy Real Decreto Legislativo 2/2008, de
20 de Junio -. Esta última norma estatal habilita al legislador autonómico para la fijación de ese
porcentaje entre el 5% y el 15%.
•
Por medio de esta ley se ha adaptado el porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las
plusvalías generadas por la acción urbanística al nuevo máximo permitido por la legislación estatal,
esto es, el 15%. De esta manera, las Administraciones Públicas vascas dispondrán de más medios
para intervenir en el mercado del suelo y la vivienda a favor del interés general y mayor capacidad
para condicionar las dinámicas del mercado.
21
Ordenación urbanística. Ordenación del Territorio
Decreto 20/1997 DOT
Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo
Directrices de Ordenación Territorial
Estrategias territoriales
Límites a la edificabilidad urbanística
Áreas Funcionales – Ordenación por PTP
Estándares de VPP
Modelos de crecimientos de PG en viviendas
Estándares de dotaciones locales
Clasificación suelo no urbanizable
Modelo de viviendas VPP + Alojamientos
Comisión Ordenación del Territorio COTPV
Clasificaciones de suelo (Urbano + Núcleos rurales)
Aprobación de planeamiento urbanístico
PTS
Decretos
PTP
Visión sectorial
Ordenación Territorial Áreas Funcionales
Departamentos sectoriales
Cuantificación residencial y económica
Recomendaciones a PTP
Modelos de crecimientos de PG en viviendas
Normas de aplicación directa
Estructura viaria y comunicaciones
(márgenes, arroyos)
Elementos de protección (…)
Planeamiento especial – Suelo no urbanizable
Legislación y planificación sectorial
Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco (COTPV)
Ordenación Urbanística. Planes Generales de Ordenación Urbana y Normas Subsidiarias
34
Intervención administrativa. Sistema VPP y AD
La Ley concibe la competencia en materia de Viviendas de Protección Pública y de
Alojamientos Dotacionales como una competencia compartida tanto en su regulación
– por Ordenanza - como en su promoción y mantenimiento. Principio de concertación.
VPO de régimen especial (viviendas sociales).
Alquiler de 180 a 200 € mensuales
Vivienda Protegida
Viviendas de
Protección Pública
Regulación
autonómica
(art.2 del Decreto
39/2008)
Calificación
permanente
Adjudicación
pública
…
VPO de régimen general. 125.000 € máximo en
capitales con garaje y trastero.
VPT de protección tasadas. 212.500 € máximo en
capitales con garaje y trastero (1,7). Rentas de hasta
1,3 renta máxima VPO.
Alojamientos dotacionales*. Alquiler entre 120 a
200 € mensuales.
Regulación
municipal
VTM Viviendas tasadas municipales de régimen
especial. 212.500 € máximo en capitales con garaje
y trastero (1,7). Rentas de hasta 1,3 renta máxima
VPO.
VTM Viviendas tasadas municipales régimen
concertado. Por encima del estándar. Sin precio
límite.
Alojamientos dotacionales*. Alquiler entre 120 a
200 € mensuales.
5. AGRIMENSOR K, la herramienta
Finalidad y condiciones de diseño
Esta herramienta se ha creado con una finalidad bien específica, cual es la de apoyar la gestión de
ORUBIDE en la compra de suelo para cumplir su fin primero: dotar de suelo para vivienda protegida.
VISESA como sociedad pública, tiene una participación del 67% del Gobierno Vasco (el resto lo
integran las cuatro Cajas de Ahorros vascas).
Como sabemos, comprar suelo es caro y el proceso de su gestión y urbanización, largo.Para ello,
VISESA se financia vía préstamo de las Cajas de Ahorros.
Estos préstamos consolidan en los Presupuestos de la CAPV, presupuestos que están legalmente
limitados (partida limitativa). VISESA por ella misma, no se puede proveer de todo el suelo que
necesita para llevar a cabo su Plan Estratégico de Vivienda.
Para poder dar cumplimiento a los objetivos de producción de vivienda protegida planteados por el
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales, se crea ORUBIDE (50% de VISESA y 50% de las Cajas
de Ahorros) como sociedad privada, no sujeta a control directo de la Administración Pública, a fin de
proveer a VISESA de suelo urbanizado al menor precio posible.
Por tanto, se puede considerar que ORUBIDE no funciona en base a su propio beneficio, sino,
partiendo de un beneficio mínimo que le permita funcionar, se intenta abaratar costes de suelo
urbanizado para que VISESA tenga la mayor rentabilidad posible.
En el cálculo de nuestros estudios de viabilidad de promociones suelo+edificación, por tanto, lo
importante es ver la operación de ambas sociedades en su conjunto, por lo cual hemos creído que
para una mejor gestión de nuestros recursos económicos el método óptimo para calcular el precio de
compra de suelo es el cálculo EN UNA SOLA FASE DINÁMICA, en lugar del clásico procedimiento
bifásico, consistente en una primera fase estática y una dinámica después.
Ello nos lleva a plantearnos el diseño de una herramienta propia de cálculo, adaptada a la producción
de vivienda pública en la CAPV, que es el objeto primordial de nuestro trabajo.
Además, es necesario unificar los métodos de cálculo entre todas las personas integrantes de las
sociedades, y responder siempre a un método sistémico, como el que tratamos de diseñar. Debe de
ser una herramienta global para ambas sociedades.
Las principales condiciones de diseño son:
–
El precio de valor de suelo urbanizado se obtendrá casi a precio de coste (con un mínimo
beneficio para que ORUBIDE siga funcionando), con objeto de que VISESA pague el menor
precio por ese suelo.
–
Se parte siempre de los datos (costes, beneficios, etc...) manejados por VISESA.
6. Un caso práctico: ZORROZAURRE
situación
Área metropolitana de BILBAO:
900.000 habitantes (el 80% de Bizkaia y la mitad de Euskadi)
Capital economico-funcional de la “ciudad-región” vasca.
La RIA como elemento transversal e integrador del área y origen de
potencialidades y oportunidades de mejora (regeneración urbana,
áreas industriales y de actividad económica en declive)
ZORROZAURRE, la isla de la ria:
puente integrador entre márgenes izquierda y derecha del Nervión.
una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao)
objetivos.
objetivos
1
Regeneración y recuperación de un área degradada / infrautilizada.
Permitir la promoción de vivienda protegida mayoritariamente (≥ 50%).
Afrontar desde lo público la gestión y equidistribución de cargas
urbanizadoras acordes con una zona urbana central de alta
expectativa ciudadana.
Desarrollar un proyecto urbanístico y edificatorio vanguardista,
asumiendo el diseño urbano del MASTER PLAN de Zaha Zadid.
Mezcla de usos: evitar el “monocultivo” residencial: alto porcentaje de
usos terciarios, actividad económica y equipamientos privados (>25%).
una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao) 02102007
estrategias
Aplicación a todo el área de un estandar VPP “corregido” (25%>20%)
y complementarlo (+25% VPT) con vivienda tasada [M=1,50] hasta
alcanzar el 50% VPP del total de número de viviendas.
Utilizar la titularidad pública del suelo (50% s/tot.) para reducir tensiones
especulativas de propietarios de suelo dirigiendo los aprovechamientos
urbanísticos protegidos (VPO+VPP) y de interés social (equipamientos
privados y actividades económicas) hacia los propietarios públicos:
o
Ayuntamiento: se hace cargo de mayor parte de usos terciarios
y de equipamientos con cargo a su suelo + su 10% de aprovº.
o
Gobierno: materializa sus aprovechamientos en VPP y el
sobrante lo enajena por concurso.
Optimizar las cargas e infraestructuras asignadas : Equilibrio entre
regeneración urbana y producción de vivienda protegida
una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao)
propuesta
Transmisión del suelo de titularidad de la Autoridad Portuaria del Puerto
Autónomo de Bilbao al Gobierno Vasco (Departamento de Vivienda y
Asuntos Sociales-VISESA): firma CONVENIO Minº+Aytº+Gobº+Puerto.
Desafección del uso infraestructural (portuario) de esos suelos (Ministerio
de Fomento) mediante aprobación del Plan de Usos.
Firma CONTRATO compraventa APB-VISESA-GV: adquisic. suelo (110M€)
Incorporación del Gobierno Vasco-VISESA+ORUBIDE a la Comisión
Gestora de Zorrozaurre (subrogándose en la posición del Puerto)
una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao)
tiempos
PGOU (modificación puntual):
03.2006Æ12.2007
P.E.0.U. (redacción+tramitación):
02.2008Æ08.2010
PAU+ Concertación + Gestión suelo:
09.2009Æ09.2011
Traslados empresas:
03.2008Æ12.2011
Descontaminación suelo+demoliciones: 01.2007Æ12.2011
Proyectos de Urbanización:
06.2009Æ09.2011
Obras Urbanización :
12.2011Æ12.2018
Obras Edificación
09.2012Æ12.2020
una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao)
imagen urbana
una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao)
3 PROPIETARIOS Y PARCELAS
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
4 DATOS DEL PLANEAMIENTO INICIAL
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
4 DATOS DEL PLANEAMIENTO INICIAL
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
5 MONOPOLY
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
5 MONOPOLY
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
5 MONOPOLY
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
6 RESIDUAL ESTÁTICO
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
6 RESIDUAL ESTÁTICO
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
6 RESIDUAL ESTÁTICO
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
6 RESIDUAL ESTÁTICO
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
7 CRONOGRAMA
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
7 CRONOGRAMA
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
8 RESIDUAL DINÁMICO VAN
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
8 RESIDUAL DINÁMICO VAN
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
9 TIR
Zorrozaurre_AGRIMENSOR
K
datos
Suelo titularidad del Gobierno Vasco: 242.960 m2. (37,40 % s/total)
Total superficie privada Área de Ordenación: 649.635 m2 (65 Ha).
Inversión en suelo+cargas urbanización:
740M
Inversión total (inc/edificación):
1.718 M€
Volumen total operación (ventas):
2.140 M€
una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao) 02052006