NOVEDADES DE LA LEY 7/2011, DE 5 DE ABRIL: LA

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NOVEDADES DE LA LEY 7/2011, DE 5 DE ABRIL:
LA DECLARACIÓN RESPONSABLE DE PRIMERA OCUPACIÓN
CONCLUSIONES DE LOS ENCUENTROS DE TÉCNICOS MUNICIPALES
CELEBRADOS EN S/C DE TENERIFE (28/06/2011), LAS PALMAS DE GRAN
CANARIA (30/06/2011), S/C DE LA PALMA (4/07/2011), PUERTO DEL
ROSARIO (6/07/2011) Y SAN BARTOLOMÉ DE LANZAROTE (7/07/2011).
-Cada Ayuntamiento debe aprobar el correspondiente modelo oficial de DR.
Además, es conveniente la regulación mediante Ordenanza municipal de los
requisitos y del procedimiento de tramitación de la DR. También debe regularse
en la correspondiente Ordenanza Fiscal el hecho imposible de la Tasa por
realización de la actividad de verificación del cumplimiento de los requisitos
exigidos a la DR (art. 20.4.i. TRLHL).
-Deben publicarse los modelos de DR en las páginas web de los Ayuntamientos y
notificarse su contenido a los Colegios Profesionales y a las empresas
suministradoras.
-Los contenidos que se exijan al certificado final de obra deben adecuarse a los
previsto en el art. 166 bis TRLOTENC y en el Anejo 2 del Código Técnico de la
Edificación.
-La Declaración Responsable es el documento exigible para toda contratación
definitiva de servicios de suministros (salvo para Viviendas de Protección Pública,
en las que se aporta la calificación definitiva otorgada por el ICV), tal y como
establecen los art. 172.2 y 202.3.f) TRLOTENC.
-La Declaración Responsable produce efectos desde su presentación “en forma”
en el Registro del Ayuntamiento. La copia autenticada debe expedirse previa
verificación de que la DR reúne los requisitos establecidos en el modelo oficial
aprobado por el Ayuntamiento. En caso contrario, se debe requerir la
subsanación de las deficiencias advertidas (art. 71 Ley 30/1992), consignando en
el mismo documento la correspondiente advertencia para evitar que despliegue
efectos.
-En el supuesto de edificios construidos sin licencia la DR debe ir precedida de la
legalización, si procede, o de la declaración de caducidad de la acción
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administrativa para exigir el restablecimiento de la legalidad (art. 180
TRLOTENC). En caso contrario procedería ejercitar las potestades de
restablecimiento de la legalidad urbanística conculcada (art. 176 y siguientes
TRLOTENC).
-Las cédulas de habitabilidad concedidas en el pasado siguen vigentes, pudiendo
servir como medio adecuado para la contratación definitiva de los servicios
correspondientes por las empresas suministradoras.
-Las condiciones de habitabilidad que deben justificarse en los certificados de
finalización de obras siguen siendo las previstas en el Decreto 117/2006.
-La FECAM debe instar a la Compañía UNELCO-ENDESA para unificar los criterios
de aplicación del nuevo régimen de la primera ocupación de edificios e
instalaciones previsto en el art. 166 bis TRLOTENC.
-Teniendo en cuenta que permanece vigente el Decreto 117/2006, de 1 de
agosto, la FECAM debe solicitar al Instituto Canario de la Vivienda un
pronunciamiento expreso sobre la pervivencia o no de la posibilidad de seguir
expidiendo “cédulas de habitabilidad” para las edificaciones residenciales
anteriores al 18 de agosto de 2006 reguladas en su disposición adicional primera.
-La
FECAM se dirigirá a los Decanos del Colegio Notarial de las Islas Canarias y
del Colegio de Registradores de la Propiedad para instarles a que para autorizar
escrituras de declaración de obra nueva terminada
y para practicar las
correspondientes inscripciones de las mismas los notarios y los registradores
exijan la acreditación documental de la presentación “en forma” de la
correspondiente declaración responsable de primera ocupación.
-Al objeto de procurar soluciones tipo, la FECAM publicará en su página web las
conclusiones generales alcanzadas en los Encuentros de Técnicos Municipales y
un modelo de DR.
NOTA DEL RELATOR:
Con posterioridad a la celebración de los Encuentros de Técnicos Municipales se
ha publicado en el BOE nº 161, de 7 de julio de 2011, el Real Decreto-Ley
8/2011, de 1 de julio, que contiene, entre otras, medidas de simplificación
administrativa.
Entre dichas medidas se incluye una nueva regulación del silencio negativo en
procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa (art.
23) y de la declaración de obra nueva (art. 24).
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La primera medida dispone que, entre otros actos, la primera ocupación de las
edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas e instalaciones
similares, ya sean provisionales o permanentes, “requerirán del acto expreso de
conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según
la legislación de ordenación territorial y urbanística”.
Y la segunda medida (que supone la modificación completa del art. 20 del Texto
Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de
20 de junio) dispone que para autorizar escrituras de declaración de obra nueva
terminada y para practicar las correspondientes inscripciones, los notarios, para
su testimonio, y los registradores, para su inscripción, exigirán los documentos
que acrediten “el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias
para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su
destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de
eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente”.
Además, de forma complementaria para las construcciones, edificaciones e
instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por
haber transcurrido los plazos correspondientes, se dispone que la inscripción de
la declaración de obra nueva terminada requiere, entre otros requisitos, “aportar
el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de
ordenación, con la delimitación de su contenido”.
Las conclusiones que pueden extraerse de esta nueva regulación a los efectos
que nos ocupan son las siguientes:
1.- La DR de primera ocupación tal y como está prevista en el art. 166 bis
TRLOTENC no queda desvirtuada, si bien se refuerza la idea de que debe
realizarse en el momento de su presentación una actividad de comprobación de
la misma de la que resulte un “acto de conformidad”, ya que en este proceso se
debe proporcionar el máximo de seguridad jurídica y evitar la consolidación de
situaciones ilegales. Ese acto de conformidad será el que justifique la expedición
de la copia autenticada de la DR que se entregará a su autor. Y, al contrario, el
acto que declare la no conformidad de la DR será el que justifique el
requerimiento de subsanación de deficiencias que corresponda.
Téngase en cuenta a estos efectos que el art. 23 del Real Decreto-ley se
justifica por la necesidad de evitar la obtención por silencio administrativo de
facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial y urbanística.
Por ello se exige para la primera ocupación de las edificaciones el acto expreso
de conformidad “que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial
y urbanística”, lo cual nos conduce al TRLOTENC, que exige para estos casos
una declaración responsable.
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2.- En las resoluciones administrativas que declaren la caducidad de la
acción administrativa para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística
conculcada (art. 180 TRLOTENC) se habrá de declarar también la situación de
fuera de ordenación en la que queda el inmueble y la delimitación de su
contenido (conforme al art. 44.4, disposición adicional primera y disposición
transitoria undécima TRLOTENC).
José Tomás Martín González
Secretario de Administración Local. Técnico urbanista.
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