706 REVISTADELAA.E.U. — T. Montevideo, setíembre 1? de 1983. La Sección Derecho Civil eleva 69, 10 a 12, 1983 a considera ción de la Comisión Directiva; los informes redactados por los Eses. Arturo a la consulta formulada por la Esc. Mabel Piada Camacho. Los Escribanos José Curi Zaglia, Enrique Arezo Píriz y Wladimiro Hurvich manifiestan el informe redactado por el Esc. Roque Caumont y Roque Molla, su referencia con conformidad con Molla. Aprobado N" por unanimidad por C Directiva el 17 de octubre de 1983 (Resolución 11.398). / 3.1.2. ACCESIÓN. El edificio pertenece al titular del terreno. En el caso, la determinación del nacimiento de la propiedad horizontal es irrelevante. CONSULTA FORMULADA POR LA ESC. NATIVIDAD MALGOR Sr. Presidente de la Asociación de Escribanos del Uruguay Escribano Guillermo StirUng Presente De mi mayor consideración: Tengo el agradó de dirigirme a Ud. a efectos de solicitarle que pronuncie respecto de la consulta jurídica Relación de los hechos que dan 1) A es propietario de común nicipales 2) A no pesar de so puede ser croquis solar a un con Institución se que informa la presente: lugar el problema a resolver edificio que tiene el carácter de propiedad horizontal) y debido a propiedad disposiciones mu fraccionado. ello, A prometió de compraventa compromiso un un (por oposición esa simple, solar cuya en venta a B el 27/6/1977 otorgando compromi y en el cual se determinaba como superficie y deslinde se objeto del determinaron mediante 707 CONSULTAS 3) El promitente comprador Sr. B, soUcitó la Intendencia a Municipal de Salto permiso de construcción bajo el régimen de propiedad horizontal de la Ley 10. 751; y al amparo del Decreto Municipal N° 2.014 de vivienda económica, que impide la venta por el titular por un período de cinco años a contar de la habiUtación. 4) El permiso de construcción le fue otorgado con fecha 17/3/1978 a nombre del promitente comprador Sr. B, habiendo la autoridad municipal exigido únicamente la presentación del compromiso simple aludido apartado en "2". 5) Con fecha 11/11/1978 la Intendencia Municipal de Salto otorgó la habilita ción de las construcciones. 6) El 23/6/1982 se inscribió, previa aprobación municipal, plano de fracciona miento horizontal de acuerdo de Catastro de a la Ley 10.751 en la Oficina Departamental Salto, abarcando todo el inmueble, construcciones antiguas al promitente vendedor Sr. A, comprador Sr. B. pertenecientes tente Problema a parte promi resolver Documentar notarialmente la en y las construidas por el bienes comunes, propiedad al Sr. B respecto del (se adjunta fotocopia plano Apto. 001 y cuota de fraccionamiento horizon tal). Nacimiento del "Estado de Propiedad Horizontal" Del momento preciso en dependerán las soluciones. que se entiende nace el estado de propiedad horizontal, Solución N" 1: Si el estado de propiedad horizontal los planos de construcción y la aprobación por el Municipio de otorgamiento del permiso de construcción (primera nace con parte del Art. 30 de la Ley 10.751), ocurrirían los siguientes hechos jurídicos: 1) A no sería funciona propietario de las construcciones hechas en favor de A el modo accesión, por B, debido a que no ya que este cede ante el estado de propiedad horizontal. 2) Por lo tanto B es propietario de lo cuota parte en bienes comunes. por el construido: Apto. 001 e incluso su 708 REVISTA DE LA A.E.U. — T. 69, 10 a 12, 1983 DOCUMENTACIÓN: A y B otorgarían escritura de división de condominio, haciéndose las respectivas adjudicaciones corresponde y Art. 15. a cada uno de los bienes inclusión de la cuota parte que le con comunes (Art. 3 inc. 1° Ley 10.793 - Registros, Ley 10.751). Solución N» 2: Si el estado de propiedad horizontal aprobación municipal del plano la habiUtación del edificio y/o horizontal; ocurriría lo siguien nace con de fraccionamiento te: A es propietario de lo construido por B por el modo accesión superficie (compromiso simple). ya que B no tendría constituido derecho de DOCUMENTACIÓN: A el Apto. 001 y cuota parte ante el se Municipio en enajenaría los bienes por compraventa tradición comunes. y U.RE.FI. la titularidad de recuerda que toda esa documentación está No existe entre A y B permiso, planos a en favor de B Previamente deberá subsanarse y registro de obras, nombre de B. conflicto, estando ambos de acuerdo en otorgar la docu mentación que fuere necesaria al efecto. El con planteo precedente no pretende que del estudio que haga la A.E.U. coincida alguna de las soluciones propuestas. Es probable que deban ser complementadas, desechadas al considerarse otros elementos rente jurídicos que escapan o la a la solución sea dife óptica de la consul tante. En tal sentido Sin otro agradezco a particular, saluda Uds. se sirvan informarse al respecto. atentamente Natividad Malgor INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA FORMULADA POR LA ESC. NATIVIDAD MALGOR 1 . El caso 1) 1977 2) 1977 cuya — — A es propietario de A promete superficie un terreno con en venta a y deslinde se edificio. B parte del terreno determinan en en croquis. promesa (sin inscribir), 709 CONSULTAS 3) 1978 — B construye departamento un Económica, Vivienda 10.751 y como pal nombre, habiUtado a su 4) 1982 — Se inscribe el abarcando la nueva en ese terreno, de acuerdo en ese con la a ley Permiso de Construcción Munici año por la Intendencia. plano de fraccionamiento horizontal según ley 10.751, construcción (unidad 001) y las construcciones antiguas (unidad 002-regularización). Se consulta: Cómo unidad 001 que documenta notarialmente la se construyó y su propiedad de a la en el B respecto cuota parte en los bienes comunes. II. Análisis positivo funciona el principio de accesión consagrado En nuestro derecho art. 748 del C Civil, estableciendo consecuencia la presunción del art. 749 como se reputan hechas por el propietario de prueba lo contrario. Reconociéndose de este modo el derecho de superficie, al posibilitar que el constructor pruebe: a) que hizo las construcciones; b) que las hizo a sus expensas; c) que es propietario de ellas"'. De mostrar que esas construcciones son autónomas, distintas del terreno en si, solo es sobre las obras hechas en el terreno, las que éste y que le pertenecen, si posible demostrando el derecho de no se que el dueño del terreno ha constituido superficie. Si sólo prueba sas, sólo tiene derecho a una acción que construyó personal contra a favor del constructor en terreno el ajeno, a sus expen propietario. superficie puede ser definido como "un derecho real en la cosa superficiario a realizar construcciones en suelo ajeno, con el efecto primordial de adquirir la propiedad de las mismas" <2'. Tratándose de un derecho re al, solo puede constituirse por título y modo, y como se trata de inmuebles, requiere El derecho de que faculta al la solemnidad de la escritura Registro 1931 admite el derecho de dejaremos de lado ya que guiente, el y en caso superficie y el en planteado modo, solemnidad nuevo pública y la publicidad de Traslaciones de Dominio. También a favor del caso se no se se que otorga la sostiene que la promitente comprador, trata de promesa no inscripta. ha constituido el derecho de publicidad señalados inscripción en el ley 8.733 del año como tema que Por consi superficie por título En consecuencia, el plenamente el principio requisitos. edificio pertenece al titular del terreno funcionando contemplado en el inc. 2° del art. 751: "Si se ha edificado, ...a ciencia paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el va de accesión, y y lor del edificio...." Esta nerse en que disposición legal doctrina que se ha (1) SAÚL ajeno". no es en este desplazado hacia el CESTAU, en muy feliz en su redacción, habiendo llevado que construyó con el conocimiento del otro, no Mesa Redonda sobre "Dominio de las construcciones realizadas Rev. A.E.U., 1956, t. soste a supuesto, el dueño del terreno debe "recobrarlo" por en fun- suelo 42, pág. 360. (2) lAlMEBERDAGVER. Naturaleza Juridica de la propiedad horizontal. Rev. A.E.U., 1976, pág. 476. t. 62, año REVISTA DE LA A.E.U. 710 69, 10 a 12, 1983 principio de accesión, posición muy aislada doctrinariamenrebatida persistentemente hasta el momento actual, privando la posición de donando te<3' y en que también damente se este caso el en este caso funciona el propiedad sultante,, principio de accesión, posición ha afiliado esta Sección de D. Civil de la A.E.U. Por lo expuesto, la T. - deduce que se horizontal a es irrelevante la determinación del nacimiento dé problema, como se plantea la con independencia del estado de propiedad efectos de solucionar el ya que la acción funciona con tal horizontal, accediendo naturalmente lo construido, al Con respecto a la que reitera a <'" planos están expedidos que los a terreno. nombre del que hizo las nuevas construcciones, tampoco cambia la titularidad del bien, ya que la expedición del per miso de construcción por la Intendencia no transforma al constructor en propietario de las mismas. No existe el "modo construcción". Por cindible desde el punto de vista de la titulación, ción municipal de las obras, aunque esté En saria no es escritura de compraventa de A impres cambiar de nombre la documenta nombre de quien no es dueño. para documentar la titularidad del constructor consecuencia, una a consiguiente, (dueño del terreno) a B, sería nece favor de B. Podría plantearse si es procedente esta venta desde el punto de vista de que se trata de una vivienda económica, que de acuerdo al Decreto Municipal N° 2.014 (Intendencia de Salto) no se puede vender por el titular por un período de 5 años a contar de la habi litación. Creemos que esto no obstaría a la venta indicada, en primer lugar porque han transcurrido más de 5 años y prohibición radica desprenda de el bien entrará la bien ese en el quien en a favor de patrimonio segundo lugar porque el fundamento de tal con los planos de V. Económica no se tercero; y en este caso, produciéndose la venta, en benefició se un del que lo construyó, no defraudándose por lo tanto prohibición municipal. III. Conclusiones En virtud de que el edificio construido de por el por B pertenece al dueño del terreno accesión, éste tendría que vender a B la unidad 001 principio Propiedad Horizontal. Si trucciones las hizo B entre las partes se reconocen en , pacíficamente expensas, éste solo deberá pagar el A, régimen de que las cons del terreno, ya precio precio correspondiente al edificio quedaría compensado por el monto aporta do por B en esa construcción, pues de otro modo habría un enriquecimiento sin a sus que el causa a favor del titular del terreno. Wladimiro Hurvich, redactor. Mont. Resolución N" 11.540 (3) CESTAU, aprobada nov. 3, 1983 por unanimidad por CD. el 21/11/983. Mesa Redonda citada, pág. 363. En contra, Cibils Hamilton, Fernando Miranda y otros. (4) También por el promitente en esta posición adquirente. EUGENIO CAFARO: Rev. A.E.U., t 66, año 1980, "Propiedad de las construcciones realizadas pág. 41 y ss. También conf. Jorge Gamarra.