TIPOS DE CONTRATOS MERCANTILES

TEMA 5
TIPOS DE CONTRATOS MERCANTILES
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1 CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL
Se denomina compraventa mercantil al contrato por el que uno de los contratantes se
obliga a entregar una cosa determinada (mueble, inmueble o derecho) y el otro a pagar por
ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. La compraventa será mercantil
cuando celebre en el ámbito de las operaciones empresariales, si se trata de compra de
bienes muebles,
se denominará
mercancía, y deberán ser adquiridas para revenderlas,
con el fin de obtener un ánimo de lucro, hasta que finalmente se adquieren por el
consumidor final
No constituye compraventa mercantil:
- Aquellas en las que no existe ánimo de lucro
- Las ventas realizadas por los empresarios a los particulares o consumidores
- Las ventas que realicen de sus productos los artesanos, agricultores y ganaderos
Sujetos, naturaleza capacidad:
Es un contrato bilateral, consensual oneroso y en la cual deberán intervenir como mínimos
dos personas el comprador y el vendedor. Los cuales deberán estar en plena posesión de
sus capacidades mentales y plenitud de sus derechos civiles
Están capacitados para comprar y vender:
-Los mayores de edad, siempre que no hayan sido incapacitados por sentencia
judicial.
-Los emancipados por sí mismos, excepto para obtener dinero a préstamo, enajenar
bienes inmuebles, establecimientos mercantiles u objetos de extraordinario valor. Los menores asistidos de representante legal.
-Los quebrados rehabilitados o aquellos que hayan cumplido una pena
que le
hubiera inhabilitado para la actividad empresarial.
Al tratarse de un contrato oneroso deberá existir una contraprestación o precio que será
real, determinado o determinable, en dinero o signo que lo represente. El precio ha de
pagarse en el tiempo y en el lugar pactado y fijado en el contrato. Si no se hubiera
determinado, se presume que deberá abonarse en el tiempo y lugar en que se haga la
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2 entrega de la cosa vendida.
Forma:
Salvo en aquellos casos en que se exigen requisitos de forma especiales (propiedad
industrial, inmuebles, buques en los cuales
se requiere escritura pública o documento
intervenido por fedatario público), rige el principio de libertad de forma. Cuando se trata de
inmuebles, aparte de la obligatoriedad de la escritura pública es preceptiva la inscripción en
el Registro de la Propiedad
Obligaciones del vendedor:
El vendedor se compromete a entregar el bien, en los términos establecidos en el contrato,
y se considera que el bien se considera entregado cuando el bien está en la posesión plena
del comprador: entrega material.
Presunciones y funcionamiento de la entrega
En las ventas en establecimientos abiertos al público, se considera realizada la
entrega en el establecimiento del vendedor.
-
En las ventas que exigen el transporte de las mercancías, éstas se consideran
entregadas al comprador en el momento en que son puestas a disposición del
transportista.
-
En las ventas sobre documentos, la entrega o puesta a disposición se entenderá
realizada con la entrega de los documentos representativos de las mismas
(factura, carta de porte, póliza de seguro...).
-
Salvo pacto en contrario, la entrega se realizará en el plazo de las 24 horas
siguientes al contrato.
-
La entrega ha de ser total. El comprador no está obligado a recibir una parte, ni
aún bajo promesa de recibir el resto; pero si acepta la entrega parcial, quedará
consumada la venta en cuanto la
parte
recibida, pudiendo reclamar la parte
que no hubiera recibido En caso que no acepte la entrega parcial podrá optar
por exigir el cumplimiento, ejecutarlo a su costa, y en todo caso exigir la
indemnización por los daños y perjuicios causados
-
Mientras no se produzca la entrega de las mercancías, estarán sometidas a
riesgo de deterioro o pérdida y el comprador asume los riesgos desde que el
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3 vendedor le entrega o pone a su disposición la cosa comprada, mientras que
hasta se produce la entrega material o puesta a disposición, el riesgo lo soporta
el vendedor. La responsabilidad por los daños causados o por las pérdidas de la
mercancía, recae íntegramente en el vendedor cuando incurra en dolo, culpa o
negligencia, en el ejercicio de sus obligaciones.
-
El vendedor responde igualmente por evicción y por los vicios ocultos o defectos
del bien.
Saneamiento por evicción
Se produce la evicción cuando se priva del bien al comprador, por resolución judicial firme,
que determine que un tercer adquiriente de buena fe, tiene un derecho anterior a la
compra.
Dicha situación puede producirse, cuando al
celebrarse el contrato de compraventa de
inmuebles, el tercero de Buena Fe inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad, con
anterioridad
al
comprador,
lo
que
supone
que
su
inscripción
sea
prioritaria
independientemente de la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa.
Vicios o defectos
El vendedor responde de los vicios o defectos que tuviera la cosa que alteren la esencia del
bien o la hagan inútil, para la finalidad para la que fue
defectos en la calidad (salvo que
adquirida y podrá tratarse de
se pacte otra cosa, las mercancías que se entreguen
deberán ser de una calidad media) o Defectos de cantidad, es decir que se entregue menos
unidades de lo pactado.
Para exigir la responsabilidad por vicios o defectos se requiere la pronta denuncia de su
existencia, de tal manera de que si se trata de defectos aparentes, el comprador debe
denunciar los vicios en el acto mismo de la entrega
y si
son internos u ocultos, el
comprador tiene un plazo de 30 días a partir de la entrega.
Una vez constatada la prestación defectuosa, el comprador puede optar entre solicitar la
rescisión del contrato o su estricto cumplimiento, sin perjuicio, en ambos casos, de
reclamar la indemnización por los daños y perjuicios causados.
Obligaciones del comprador:
La principal obligación del comprador será la del pago del precio, y que salvo pacto en
contrario, deberá realizarse en el momento y en el lugar en el que se haga entrega de la
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4 mercancía, La demora en el pago obliga al comprador a pagar el interés legal de la cantidad
que adeude al vendedor, o en su caso la prevista en la ley de Mora.
CONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS
Se entenderá por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la
otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma
total o parcialmente aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfección del
mismo. Para su validez el contrato de compraventa a plazos ha de constar por escrito.
Contenidos del contrato
1. Lugar y fecha del contrato.
2. El nombre, apellidos, razón social y domicilio de las partes y, en los contratos de
financiación, el nombre o razón social del financiador y su domicilio. Se hará constar
también el número o código de identificación fiscal de los intervinientes.
3. La descripción del objeto vendido, con las características necesarias para facilitar su
identificación.
4. El precio de venta al contado, el importe del desembolso inicial cuando exista, la parte
que se aplaza y, en su caso, la parte financiada por un tercero. En los contratos de
financiación constará el capital del préstamo.
5. Cuando se trate de operaciones con interés, fijo o variable, una relación del importe, el
número y la periodicidad o las fechas de los pagos que debe realizar el comprador para el
reembolso de los plazos o del crédito y el pago de los intereses y los demás gastos, así
como el importe total de estos pagos cuando sea posible.
6. El tipo de interés nominal. En el supuesto de operaciones concertadas a interés variable
se establecerá la fórmula para la determinación de aquél.
7. La indicación de la tasa anual equivalente definida en el artículo 18 de la Ley 7/1995, de
23 de marzo, de Crédito al Consumo, y de las condiciones en las que ese porcentaje podrá,
en su caso, modificarse. Dicha modificación se ajustará a lo dispuesto en el artículo 8 de la
mencionada Ley.
Cuando no sea posible indicar dicha tasa, deberán hacerse constar, como mínimo, el tipo
de interés nominal anual, los gastos aplicables a partir del momento en que se celebre el
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5 contrato y las condiciones en que podrá modificarse.
8. La relación de elementos que componen el coste total del crédito, con excepción de los
relativos al incumplimiento de las obligaciones contractuales, especificando cuáles se
integran en el cálculo de la tasa anual equivalente.
9. Cuando se pacte, la cesión que de sus derechos frente al comprador realice el vendedor,
subrogando a un tercero, y el nombre o razón social y domicilio de éste; o la reserva de la
facultad de ceder a favor de persona aún no determinada, cuando así se pacte.
10. La cláusula de reserva de dominio, si así se pactara, así como el derecho de cesión de
la misma o cualquier otra garantía de las previstas y reguladas en el ordenamiento jurídico.
11. La prohibición de enajenar o de realizar cualquier otro acto de disposición en tanto no
se haya pagado la totalidad del precio o reembolsado el préstamo, sin la autorización por
escrito del vendedor o, en su caso, del financiador.
12. El lugar establecido por las partes a efectos de notificaciones, requerimientos y
emplazamientos. Si no se consignara, las notificaciones, requerimientos y emplazamientos
se efectuarán en el domicilio propio de cada obligado. También se hará constar un domicilio
donde se verificará el pago.
13. La tasación del bien para que sirva de tipo, en su caso, a la subasta. También podrá
fijarse una tabla o índice referencial que permita calcular el valor del bien
14. La facultad de desistimiento establecida en el artículo 9 de la Ley 28/1998, de 13 de
julio. Venta a Plazos de Bienes Muebles
Prohibición de disponer
En todos los contratos de venta a plazos se incluye, en garantía del vendedor, la cláusula
de prohibición de disponer. Así, el comprador, hasta que no termine de pagar los plazos, no
puede transmitir ni gravar el bien sin permiso del vendedor.
Pacto de reserva de dominio
De inclusión facultativa, y también en garantía del vendedor, se suele establecer el pacto
de reserva de dominio: el comprador no adquiere la propiedad hasta el pago total
En todo lo demás se aplicará las normas generales.
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6 CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE EMPRESA
Normativa Básica
Se entiende por arrendamiento de empresa la cesión temporal y limitada, por la cual, su
titular, cede el uso y explotación de la empresa, por tiempo determinado y precio cierto, a
otro sujeto denominado arrendatario. La operación de arrendamiento de empresa, facilita la
concentración o unión de empresas y permite obtener una rentabilidad superior a la
obtenida en otro tipo de inversiones, debido a que se aprovechan tanto los elementos
materiales como inmateriales creados por el propietario arrendador.
Para que exista arrendamiento de empresa se requiere:
•
Que el objeto arrendado sea un local con un negocio mercantil en él instalado
•
Que todo ello constituya una unidad patrimonial
•
Que la finalidad del arrendamiento sea continuar la explotación de la actividad
económica realizada por el arrendador
•
El establecimiento de un precio cierto
•
El deber de conservación y continuidad de la empresa
Obligaciones del arrendador
El arrendador debe:
⎯ Otorgar al arrendatario un poder de disposición sobre las materias primas, enseres y
mercancías que sea necesario transformar, consumir o transmitir para la adecuada
explotación de la empresa
⎯ Asesorar, aconsejar y entregar todo lo que sea necesario para una explotación
satisfactoria
⎯ Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la empresa (prohibición de
competencia).
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario debe:
⎯ Explotar la empresa. La inactividad de la misma es causa suficiente para solicitar el
desahucio del arrendatario
⎯ La explotación de la empresa la debe realizar con la diligencia de un comerciante
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7 ordenado
⎯ El deber de restitución al final del plazo de duración del arrendamiento
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8 MODELOS DE CLÁUSULAS Y CONTRATOS
1.- El objeto de arrendamiento es el negocio de.........propiedad de Don................. Y
situado en la calle........................nº.....de......... Este negocio se haya dotado de
elementos tales como..........................................
2.- El plazo por el que se arrienda la explotación del negocio es de 5 años a partir de la
firma de este contrato.
3.- El precio que se fija es de........................€ mensuales, pagaderos del 1 al 5 de cada
mes en la cuenta nº........... de don .................. La falta de pago de tres mensualidades
dará lugar a la resolución del contrato.
4.- La empresa “XXXXX, S.A.”, arrendataria, no podrá ceder ni subarrendar en todo o en
parte el citado negocio, obligándose a no hacer obras, modificaciones o instalación alguna
sin la previa autorización escrita del señor arrendado.
5.- Será de cuenta del arrendatario la contratación del personal que considere necesario
para ayudarle en su labor, así como su remuneración y cuantos gastos, impuestos y
obligaciones de cualquier clase se originen por la prestación de servicios de dicho personal
y por toda clase de impuestos, tasas, arbitrios, existentes en este momento o que puedan
crearse en el futuro, etc.
Será también de cuenta de cuenta del arrendatario el pago del suministro de luz eléctrica,
teléfono, agua y cuantos gastos sean normales en el citado negocio, así como también toda
clase de impuestos, salvo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que será de cuenta del
propietario.
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9 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
Es aquel contrato por el cual una de las partes denominado arrendador, cede en uso un
inmueble a otro sujeto denominado arrendatario con el fin que se destine a una actividad
industrial, empresarial o profesional. La normativa mantiene la distinción
entre
arrendamiento de vivienda y arrendamiento de local de negocios, si bien por las
necesidades del tráfico mercantil, existe una mayor flexibilidad, para que las partes pacten
con mayor libertad los elementos del contrato. Es por ello, por lo cual en la LAU, y en el
apartado de locales de negocio se regule de forma específica el régimen de conservación y
obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis
causa. Igualmente, se reconoce el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando,
queriendo continuar con el arrendamiento, debe abandonar el local por el transcurso del
plazo previsto, siempre que el arrendador u otra persona se pudiesen beneficiar de la
clientela obtenida por el antiguo arrendatario.
ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO
Salvo pacto en contrario, en el momento de la celebración del contrato es obligatoria la
prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a 2 mensualidades, que servirá
como garantía a los posibles daños materiales e impagos de renta que pudieran producirse
durante la vigencia del contrato. Durante los 5 primeros años de duración del contrato no
estará sujeta a actualización. Al finalizar el contrato, el importe de la fianza deberá ser
restituida al arrendatario, y devengará el interés legal transcurrido 1 mes desde la entrega
de las llaves por el mismo sin que hubiera hecho efectiva la devolución.
Forma del contrato
El contrato de arrendamiento de local de negocio no exige formalidad alguna para su
perfección, pero las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por
escrito del contrato de arrendamiento. Si se diera este caso, se debe hacer constar la
identidad de los contratantes, la descripción de la finca arrendada, la duración pactada, la
renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente
acordado.
Cesión y subarriendo
Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podrá subarrendarla o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de
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10 contar con el consentimiento del arrendador, salvo pactado lo contrario. El arrendador tiene
derecho a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un
subarriendo parcial, y del 20 por 100 en caso de cesión del contrato o subarriendo total de
la finca.
Adquisición preferente
Venta
En caso de venta del local arrendado el arrendatario tiene derecho a adquirir
preferentemente. Así, puede ejercitar:
•
Un derecho de tanteo sobre el local arrendado en un plazo de 30 días naturales, a
contar desde el siguiente al que se le notifique de forma fehaciente la decisión de
vender la finca, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Si la
venta recae también sobre los demás objetos alquilados como accesorios al local, el
arrendatario debe ejercitar el derecho de adquisición preferente sobre la totalidad de
los bienes.
•
Un derecho de retracto,(de impugnar la venta) cuando no se hubiese hecho la
notificación exigida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos
necesarios. El derecho de retracto caduca a los 30 días naturales.
En cualquier caso, para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de
locales arrendados debe justificarse que se han realizado las respectivas notificaciones. No
habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local arrendado se venda
conjuntamente con los restantes locales propiedad del arrendador que formen parte del
mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios
a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. El pacto por el cual
el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto es válido en contratos de
duración pactada superior a 5 años.
Extinción del contrato
Por otra parte, extinguido el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho
preferente para continuar en el local arrendado, si el arrendador pretendiese celebrar un
nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde
la extinción legal del arrendamiento.
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11 A tal efecto, el arrendador debe notificar fehacientemente al arrendatario:
⎯ Su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento
⎯ La renta ofrecida
⎯ Las condiciones esenciales del contrato
⎯ El nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
La omisión de la notificación prevenida, así como de cualquiera de los requisitos exigidos da
derecho al arrendatario:
⎯ A subrogarse en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días
naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del
nuevo contrato celebrado, o
⎯ A ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio
de la acción de retracto.
Resolución
El arrendador puede dar por resuelto el contrato cuando concurran alguna de las siguientes
causas:
⎯ Falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago
haya asumido o corresponda al arrendatario.
⎯ Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización
⎯ Subarriendo o cesión inconsentidas o realizadas sin cumplir lo establecido en la
normativa vigente
⎯ En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad
empresarial, el heredero que continúe en el ejercicio de la actividad puede
subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del
contrato.
La subrogación debe notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes
a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Indemnización al arrendatario
La extinción de un contrato de arrendamiento de local de negocios (dedicado, al menos
durante los últimos 5 años a la venta al público), da al arrendatario derecho a una
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12 indemnización a cargo del arrendador. Para ello, el arrendatario debe haber manifestado
con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por
un mínimo de 5 años y por una renta de mercado. El arrendatario tiene derecho a una
indemnización de una cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la
extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del
mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad
similar a la que aquél ejercitaba.
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13 LEASING
El Leasing es una operación de financiación que tiene como fundamento un contrato de
arrendamiento de uso de bienes con opción de compra a favor del usuario. Intervienen
tres sujetos:
El proveedor (fabricante, distribuidor)
La empresa de leasing (especialista financiero)
El usuario
Los bienes adquiridos en leasing no son propiedad de la empresa usuaria del mismo, ésta
sólo tiene el derecho de uso y disfrute del bien, adquiere la propiedad cuando ejercita la
opción de compra y se
liquida el valor residual en la última cuota. Mientras esto no
ocurra, el usuario es responsable del deterioro de los bienes. Las ventajas principales del
leasing son:
•
Financia prácticamente la totalidad del
coste del bien, por lo que la cantidad a
entregar por el usuario, es nula.
•
Gran flexibilidad y rapidez en la tramitación de la operación
El leasing
es muy adecuado para
empresas pequeñas y medianas que tienen ciertas
dificultades en su acceso al crédito bancario y al mercado mobiliario.
El Leasing es una operación de financiación que tiene como fundamento un contrato de
arrendamiento de uso de bienes con opción de compra a favor del usuario. Intervienen tres
sujetos:
•
El proveedor (fabricante, distribuidor)
•
La empresa de leasing (especialista financiero)
•
El usuario
El proceso de una operación de leasing podemos sintetizarlo de la forma siguiente:
1.- Elección del material y el suministrador por parte del futuro usuario
2.-Presentación de la solicitud de leasing
3.-Examen de la solicitud y estudio sobre el cliente por parte de la empresa de leasing
4.- Una vez realizado el estudio anterior, la empresa de leasing propone al posible usuario
las condiciones generales y particulares de toda la operación y, llegados a un acuerdo, se
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14 firma, por ambos, el contrato de leasing.
5.- La empresa de leasing adquiere del proveedor (fabricante o distribuidor) el material que
designó previamente el usuario.
6.- Se entrega el material al usuario en régimen de arrendamiento.
7.- El arrendamiento tiene un determinado plazo de carácter irrevocable, llegado el cual, al
usuario se le presentan tres opciones:
a) Devolver el material a la empresa de leasing que es la propietaria
b) Convenir un nuevo arrendamiento
c) Adquirir el material en un precio previamente establecido.
El leasing puede ser:
o
Inmobiliario: El reservado para edificios y construcciones, cuyo plazo mínimo de
amortización es de diez años.
o
Mobiliario: el reservado para cualquier bien mueble destinado a la actividad
empresarial.
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15 CONTRATO DE RENTING
Concepto
Se entiende por renting el arrendamiento temporal de bienes, mediante pago de una tasa
de actualización siendo por cuenta del propietario la conservación del objeto alquilado, y en
algunos casos la cesión del personal técnico necesario para la explotación, gastos
normalmente incluidos en la tasa de alquiler.
En el renting el arrendador cede en arrendamiento el uso de un bien por un periodo
determinado a cambio de una renta periódica. La renta suele incluir:
⎯ Amortización del bien más sus intereses
⎯ Los gastos ligados al buen funcionamiento del bien arrendado durante el periodo de
duración del bien.
Cuando termina el periodo no se suele ofrecer la opción de compra, pero se le posibilita:
⎯ La renovación del contrato sobre el mismo bien
⎯ Igualmente sobre un modelo más actual.
El renting suele recaer sobre bienes como: vehículos, ordenadores, equipamiento ofimático,
maquinaria productiva, software...
El renting incluye dos partes contractuales:
1.- Arrendador/proveedor del bien.
2.- Arrendatario/usuario del mismo.
No suele existir otro coste que el de la cuota de alquiler, la cual engloba:
1.- Amortización del bien con los correspondientes bienes.
2.- Los servicios concertados necesarios para asegurar el buen funcionamiento del bien.
Las principales ventajas que presenta el renting son:
1.- Las cuotas son íntegramente deducibles en el correspondiente impuesto sobre
beneficios.
2.- Uniformidad y regularidad de los pagos.
Los principales inconvenientes que presenta el renting son:
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16 1.- Penalización en el caso de interrupción anticipada del contrato
2.- El renting obliga a efectuar el mantenimiento a través de las entidades señaladas en el
contrato (concesionarios, servicios técnicos o talleres oficiales).
Se diferencia del leasing en el plazo, en la falta de la determinación del valor residual y en
la imposibilidad de ejercitar la opción de compra, esto es, en el renting el plazo de alquiler
suele ser corto, y el bien no puede pasar nunca a ser propiedad del arrendatario en virtud
del contrato.
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17 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS
Se entiende por arrendamiento de servicios al contrato por el que una de las partes se
obliga frente a otra a prestar un servicio, realizar una actividad o desempeñar una labor por
precio cierto y determinado.
El arrendatario se obliga a la prestación de servicios o de trabajo o de una actividad en sí
misma, que deberá cumplir en los términos establecidos en el contrato, a diferencia del
contrato de ejecución de obra, en el cual se obliga a producir un determinado resultado útil
con independencia
de cómo se realice dicha
actividad El objeto del contrato de
arrendamiento de servicios lo constituye la prestación en sí misma considerada. Se trata de
desarrollar una actividad, mientras que en el contrato de ejecución de obra se persigue el
resultado útil de tal actividad.
En el arrendamiento de servicios no se requiere ninguna capacidad especial si bien dichos
contratos van a tener mucha utilización en aquellos casos en lo que se arrienda son los
servicios de profesionales, es decir abogados médicos arquitectos, lo que va a dar lugar
que un cierto carácter personal en la forma de realizar la prestación.
Aquel que presta el servicio deberá hacerlo, deberá cumplir sus obligaciones de
conformidad a las reglas o normas de su profesión exigiéndole una diligencia en el
cumplimiento de sus obligaciones mayor que en otros contratos, ya que se supone que
dichos servicios, no puede ser realizado por cualquiera, sino por un profesional
especializado.
El arrendador de los servicios, tiene como principal obligación la de pagar el precio pactado
en los términos estipulados en el contrato, y a las normas generales de la contratación
La duración del contrato deberá ser determinada, ya que está prohibido el arrendamiento
vitalicio, sin embargo nada impide que dicho arrendamiento sea por tiempo indefinido.
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18 ARRENDAMIENTO O EJECUCIÓN DE OBRA:
En el contrato de ejecución de obra, la obligación del contratista o arrendatario será la
ejecución de la obra de conformidad con lo convenido en el contrato, deberá actuar no sólo
con lo especificado en él, sino también de conformidad con lo establecido con las reglas de
su profesión y sus usos, de tal manera que su falta de capacidad o pericia es sinónimo de
culpabilidad
La ejecución de la obra puede convenirse de dos formas, fraccionándolas en ejecuciones
parciales o previa determinación de la obra en proyecto, lo que no es obstáculo para que
exista una variación ulterior, no siendo admisible que exista una variación unilateral por
parte del contratista.
Es usual el establecimiento por las partes de un plazo límite de ejecución de obra,
susceptible también de alteración convencional por las partes, entendiéndose que es el
contratista el que debe entregar o cuando menos poner a disposición del propietario dicha
obra.
Tendrá tres fases:
Verificación de la obra conforme a lo pactado Aprobación Recepción.
-
Hemos de advertir que aunque se haya entregado la obra, el arrendatario o
contratista estará obligado al saneamiento por los vicios ocultos que pudieran
haberse producido, así como por la ruina de la misma.
-
El Propietario por su parte deberá pagar el precio exacto estipulado, que bien podrá
ser un precio alzado o global, o bien podrá ser abonado por piezas o medidas lo que
en se viene denominando certificaciones de obras, de tal manera que según se van
acabando y entregando parte de las obras se irá abonando el precio.
-
El contrato de ejecución de obra se extinguirá, por acuerdo de las partes por
desistimiento de alguna de ellas, por muerte fallecimiento o pérdida de la
personalidad jurídica, lo que dará lugar a la exigencia de responsabilidades por los
daños y perjuicios causados
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19 CONTRATOS DE COLABORACIÓN
FACTORING
Es un contrato de colaboración por el cual se ceden los derechos de cobro de clientes a una
entidad de carácter financiero. Se trata de una transferencia de deuda comercial del titular
a un factor que se encarga del cobro de la misma sin derecho de regreso en caso de
insolvencia, prestando además el factor una serie muy variada de servicios subsidiarios.
Los servicios que presta el factor podemos clasificarlos en:
a) Servicios comerciales:
⎯ Información sobre clientes
⎯ Clasificación crediticia
b) Servicios contable-administrativos:
⎯ Facturación
⎯ Contabilidad de clientes
c) Servicios financieros:
⎯ Gestión de cobro
⎯ Anticipos financieros
d) Servicios de seguridad:
⎯ Cobertura del riesgo de insolvencia de clientes
Como principales ventajas del factoring, se pueden señalar la de englobar servicios y la de
liquidez.
Como inconvenientes, el factoring suele ser caro desde el punto de vista financiero, del 1%
al 5% de las ventas, y no admiten toda la cartera de clientes sino que seleccionan
previamente los efectos.
Bienes sujetos a este sistema: A grandes rasgos, están sujetos los aparatos de uso
doméstico (electrodomésticos), vehículos y bienes de equipo industrial.
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20 COMISIÓN
Concepto
Es el contrato convenido entre dos empresarios, por el que uno de ellos, comisionista, se
obliga a realizar por encargo y cuenta del otro, comitente, una o varias operaciones
mercantiles.
El comitente podrá especificar con detalle los términos del negocio jurídico, señalar algunos
elementos del contrato de ejecución, o
darle una autorización
amplia dejando el
cumplimiento al saber hacer del comisionista y a los usos de comercio.
Cuando tenga amplias facultades el comisionista no tiene porque declarar quien es el
comitente, siendo él quien queda obligado de un modo directo con las personas con
quienes contrate. Los terceros no tienen acción contra el comitente ni éste contra ellos.
Sin embargo en la mayoría de los casos, El comisionista debe manifestar que actúa en
nombre del comitente, siendo este último, quien queda obligado de un modo directo con las
personas con quienes el comisionista hubiere contratado. Los terceros, tendrán acciones
contra el comitente y éste contra ellos. No se requiere formalidad alguna, siendo suficiente
para que obligue las partes el mero
consentimiento. El contrato de comisión puede
celebrarse mediante documento público o privado, e incluso, en forma verbal.
Obligaciones del comisionista
Ejecución del encargo
Se entenderá aceptada la comisión siempre que el comisionista ejecute alguna gestión en
el desempeño del encargo que le hizo el comitente, si decide rechazar el encargo, estará
obligado a comunicarlo al comitente con urgencia Deberá prestar la debida diligencia en la
custodia y conservación de los efectos que el comitente haya remitido, hasta que éste
designe nuevo comisionista. Sin embargo, puede librarse de esta obligación mediante la
consignación judicial de los bienes. El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones,
constituye al comisionista en la responsabilidad de indemnizar los daños y perjuicios que
por ello sobrevengan al comitente.
Sin embargo el comisionista no estará obligado a desempeñar la comisión, aunque haya
aceptado:
⎯ Cuando el comitente no ponga a su disposición la suma necesaria al efecto y la
comisión exija provisión de fondos.
⎯ Cuando habiendo invertido las sumas recibidas en el encargo el comitente rehúse la
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21 remisión de los nuevos fondos solicitados.
⎯ Cuando el comitente esté sometido a algún procedimiento concursal.
⎯ Cuando por fuerza mayor no pueda ejecutar las instrucciones recibidas. En tal caso,
comunicará al comitente, por el medio más rápido posible, las causas que hayan
motivado su conducta.
El comisionista desempeñará por sí mismo, los encargos que reciba y no podrá delegarlos
sin previo consentimiento del comitente.
El comisionista defenderá con diligencia los intereses del comitente, debiendo:
⎯ Observar lo establecido en las leyes y reglamentos respecto a la negociación que se
le hubiere confiado.
⎯ Cumplir las leyes
⎯ Cobrar sin demora los créditos del comitente
⎯ Dar a los fondos recibidos el encargo, inversión o destino establecido.
⎯ Proceder a la venta urgente de los efectos que corran riesgo de alterarse, solicitando
para ello autorización judicial.
⎯ Abstenerse de concertar operaciones a precios o condiciones más onerosas que las
corrientes en la plaza.
⎯ Suplir fondos, si se hubiese concertado la anticipación
⎯ Evitar la confusión entre los géneros de distintos comitentes que obren en su poder.
⎯ Asumir el riesgo de la mercancía que tenga en su poder por razón de la comisión
⎯ Abstenerse de prestar ni vender al fiado o a plazos, sin autorización del comitente.
El comisionista deberá informar al comitente sobre:
⎯ Los contratos celebrados y el estado de las negociaciones
⎯ Las noticias que interesen, a cerca del buen éxito de la negociación, con el fin de
mantener al tanto al comitente y facilitarle, si es necesario, el otorgamiento de
instrucciones.
⎯ Los nombres de los compradores y condiciones de pago en las ventas a plazos.
El comisionista está obligado a rendir cuenta especificada y justificada de las cantidades
que haya percibido para ejecutar el encargo.
Ningún comisionista comprará para sí ni para otro lo que se le haya mandado vender, ni
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22 venderá lo que se le haya encargado comprar, sin licencia del comitente.
Derechos del comisionista
En el caso de que el comisionista se convierta en acreedor del comitente por comisiones
devengadas y no pagadas, goza de la siguiente protección:
⎯ Derecho de retención de mercaderías.
⎯ Derecho de preferencia: el comisionista tiene derecho a cobrar, por cuenta del
producto de los mismos géneros, con preferencia al resto de los acreedores del
comitente.
Obligaciones del comitente
El comitente tiene la obligación de proveer fondos, para evitar que el comisionista suspenda
el desempeño de la comisión.
Provisión de fondos
Esta provisión se ha de realizar previamente al desempeño de la comisión o durante el
desarrollo de la misma cuando se hayan agotado los fondos recibidos.
Pago de retribución
El comitente está obligado a abonar al comisionista el premio de la comisión, pago por su
gestión en los términos estipulados. La determinación de la retribución fija o variable se fija
en un tanto por ciento del importe de la operación. En la práctica es usual la inclusión de
sobreprimas o cantidades especiales para, en su caso, premiar el buen fin de las
operaciones: cobranza.
Reembolsos
El comitente está obligado a satisfacer al contado al comisionista, mediante cuenta
justificada, el importe de todos sus gastos y desembolsos, con el interés legal desde el día
en que los hubiera hecho hasta su total reintegro.
Asunción de efectos
Celebrado un contrato por el comisionista con las formalidades de Derecho, el comitente
deberá aceptar todas las consecuencias de la comisión, sin perjuicio del derecho a reclamar
al comisionista por faltas u omisiones cometidas al cumplirla. La asunción del contrato por
el comitente es norma básica en las relaciones internas comitente-comisionista.
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23 Quiebra del comisionista
En caso de quiebra del comisionista, el comitente tiene derecho a separar de la masa activa
de bienes de la quiebra los siguientes: -Las mercaderías que el quebrado tenga en su poder
por comisión de compra, venta, tránsito o entrega. -Las letras de cambio o pagarés que,
sin endoso, le hayan remitido para su cobranza el comisionista y las que éste haya
adquirido de un tercero, libradas o endosadas directamente a favor del comitente. -El
dinero remitido al comisionista y que éste tenga en su poder para entregar a persona
determinada en nombre del comitente.
A continuación se presentan un bloque de modelos y contratos mercantiles elaborados para
cubrir diferentes supuestos y variables de los tipos anteriormente estudiados con el servir
de guía y plantilla ante situaciones reales.
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24 CONTRATO DE PRESTAMO
Se entiende por préstamo aquel contrato por el que una persona, prestatario, que ha
recibido de otra, prestamista, un bien fungible (dinero, mercancías o títulos,...) en
propiedad, se compromete a devolver otro tanto, de la misma especie y calidad.
El prestatario (persona a quien ha sido dado el bien), está obligado a devolver el objeto o
bien prestado y, si así se ha pactado a devolver los intereses,
Cuando se trate de préstamo de dinero, normalmente intervendrá una entidad financiera,
el deudor debe devolver una cantidad igual a la recibida, con arreglo al valor legal de la
moneda al tiempo de la devolución.
Cuando se trate de préstamos de títulos o valores, el deudor devolverá, otros tantos de la
misma clase e idénticas
condiciones, o sus equivalentes, si aquéllos se han extinguido.
Cuando se trate de préstamos en especie, deberá el deudor devolver, igual cantidad en la
misma especie y calidad, o su equivalente en metálico si se hubiere extinguido la especie
debida.
Como hemos dicho en el tráfico mercantil lo más usual será el préstamo de dinero y existen
dos elementos básicos:
⎯ Principal: dinero que se entrega
⎯ Intereses: cantidad que resulta de aplicar un determinado tipo de interés al
principal.
Atendiendo al plazo de amortización: será a corto y a largo plazo.
Los contratos de préstamo dinerarios se formalizarán normalmente en pólizas (cuando son
concedidas por entidades financieras) o en efecto financiero, letra de cambio, cheque o
pagaré cuando se trata de otra entidad.
Los préstamos son susceptibles de ser garantizados y en función de dicha garantía puede
ser:
⎯ Préstamo hipotecario: garantizado con un bien inmueble sobre el que se constituye
la hipoteca requiere escritura pública.
⎯ Préstamo pignoraticio: se garantiza con un inmueble entregado en prenda.
⎯ Préstamo subordinado: ligado al resultado de la empresa beneficiaria.
⎯ Préstamo participativo, se caracteriza por prever una retribución variable en función
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25 de la evolución de la empresa, al que puede añadirse otro tramo de interés.
Hemos de advertir que los préstamos en los cuales interviene una entidad de crédito va a
conllevar una serie de gastos:
⎯ Comisiones de estudio (que se exigen por el sólo hecho de valorar la posibilidad de
concederlo).
⎯ Comisiones de apertura (porcentaje que se exige al conceder el mismo)
⎯ Y otros gestos como son los de fedatario público y gestoría, para el supuesto que
fuese necesario la intervención
⎯ La obligación de intereses puede contratarse a un tipo fijo o variable, y dependerá
de la entidad prestataria.
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26 CONTRATO DE AGENCIA
Es el contrato por el que una persona física o jurídica agente, se obliga frente a otra de
manera continuada o estable a cambio de una remuneración, a promover actos u
operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en
nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el
riesgo y ventura de tales operaciones.
El agente debe actuar lealmente y de buena fe, velando por los intereses del empresario o
empresarios por cuya cuenta actúe. En particular, el agente debe:
⎯ Ocuparse con la diligencia de un ordenado comerciante de la promoción, y en su
caso, de la conclusión de los actos u operaciones que se le hayan encomendado.
⎯ Comunicar al empresario toda la información de que disponga, cuando sea necesaria
para la buena gestión de los actos y operaciones cuya promoción y, en su caso,
conclusión, se le haya encomendado, así como, en particular, la relativa a la
solvencia de los terceros con los que existan operaciones pendientes de conclusión o
ejecución.
⎯ Desarrollar su actividad con arreglo a las instrucciones razonables recibidas del
empresario, siempre que no afecten a su independencia
⎯ Recibir en nombre del empresario cualquier clase de reclamaciones de terceros
sobre defectos o vicios de calidad o cantidad de los bienes vendidos y de los
servicios prestados como consecuencia de las operaciones promovidas, aunque no
las haya concluido.
⎯ Llevar una contabilidad independiente de los actos u operaciones relativos a cada
empresario por cuya cuenta actúe.
El empresario debe actuar lealmente y de buena fe. En particular, el empresario debe:
⎯ Poner a disposición del agente, con antelación suficiente y en cantidad apropiada,
los muestrarios, catálogos, tarifas y demás documentos necesarios para el ejercicio
de su actividad profesional.
⎯ Procurar al agente todas las informaciones necesarias para la ejecución del contrato
de agencia y, en particular, advertirle si el volumen de operaciones va a ser
sensiblemente inferior al que el agente hubiese podido esperar.
⎯ Satisfacer la remuneración pactada.
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27 ⎯ Además, dentro del plazo de 15 días, el empresario debe comunicar al agente la
aceptación o el rechazo de la operación.
⎯ La remuneración del agente puede ser una cantidad fija, una comisión o una
combinación de los dos. La comisión es cualquier elemento de la remuneración que
sea variable según el volumen o el valor de los actos u operaciones promovidos y, o,
en su caso, incluidos por el agente.
El agente tiene derecho a cobrar la comisión:
⎯ Cuando la operación se concierte por su intervención.
⎯ Cuando se trate de operaciones concluidas en su zona geográfica, si ésta la tiene
concedida en exclusiva.
⎯ Cuando se trate de operaciones con persona con la que se haya concluido alguna
operación anterior por su intervención.
Para el cobro de actos u operaciones concluidas con posterioridad a la extinción del
contrato de agencia es necesario:
⎯ Que el acto se deba principalmente a la actividad desarrollada por el agente durante
la vigencia del contrato, siempre que se hubiera concluido dentro de los 3 meses
siguientes a partir de la extinción de dicho contrato.
⎯ Que el empresario o el agente hayan recibido el encargo antes de la extinción del
contrato de agencia.
Se debe pagar, como máximo, salvo que se pacte en un plazo inferior, el último día del
mes siguiente al trimestre natural en el que el empresario, o en su caso, los terceros hayan
ejecutado el acto u operación de comercio contratado.
El contrato de agencia se extingue:
⎯ Por el transcurso del plazo pactado cuando se trata de contratos de duración
determinada.
⎯ Por la denuncia unilateral de cualquiera de las partes, mediante preaviso escrito,
cuando se trata de contratos de duración indefinida.
En todo caso, sea pactado por un tiempo o indefinido se extinguirá en los siguientes casos:
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28 ⎯ Por incumplimiento total o parcial de las obligaciones legal o contractualmente
establecidas.
⎯ Por insolvencia patrimonial
⎯ Por muerte o declaración de fallecimiento del agente.
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29 ALGUNAS CLÁUSULAS COMO EJEMPLO
Primera: El mandante nombra al agente, quien en calidad de tal y desde....será su
exclusivo representante en.........para la venta de...........fabricados por el mandante y de
todos aquellos otros bienes y mercancías que en lo sucesivo convengan entre sí.
Segunda: El agente, por una duración de......años prestará al mandante, con diligencia y
buena fe, servicios en calidad de representante suyo y pondrá su empeño en ampliar la
venta de los productos del mandante dentro de la zona de su representación absteniéndose
de todo lo que pueda entorpecer tal venta o crear obstáculos al desenvolvimiento de los
negocios del mandante en dicha zona comercial.
Tercera: El mandante pondrá a disposición del agente una lista en la que indique los
precios mínimos a los cuales los productos tendrán que venderse individualmente, y el
agente no podrá ponerlos en venta a precios inferiores a los especificados en la lista del
mandante, sin perjuicio de tratar, en cada caso, de venderlos al mejor precio que le sea
posible obtener.
Cuarta: El agente no podrá vender ninguno de los productos del mandante a persona,
compañía o firma alguna, con residencia fuera de su zona de representación.
Quinta: En el transcurso de su representación el agente asignado en este contrato no
tomará a su cargo la venta de productos de clase similar o que puedan competir o crear
obstáculos a la venta de los productos del mandante, sea por cuenta propia o por cuenta de
cualquier otra persona, compañía o firma.
Sexta: Cuando el agente reciba un pedido, lo transmitirá inmediatamente al mandante,
quien, caso de aceptarlo, enviará directamente los productos al cliente.
Séptima: Efectuada así la venta, el mandante remitirá por duplicado al agente copia de la
factura enviada con la mercancía al cliente y del mismo modo comunicará oportunamente
al agente la fecha del pago efectuado por el cliente al mandante.
Octava: El agente llevará en debida forma la contabilidad de todas las órdenes de compra
que haya obtenido y cada tres meses remitirá al mandante un estado de dicha contabilidad.
Novena: El mandante reconocerá al agente las siguientes comisiones........ por todas las
órdenes de compra obtenidas por el agente en la zona aceptadas y ejecutadas por el
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30 mandante. Las comisiones correspondientes a los cobros de los clientes efectivamente
efectuados por el mandante serán abonadas por éste trimestralmente al agente.
Décima: El agente tendrá derecho a comisión, sobre todas las órdenes de compra que el
mandante reciba por conducto de sucursales y oficinas principales de clientes situadas
en......la zona de actuación del agente
Undécima: El agente no ha de comprometer en modo alguno el crédito del mandante.
Duodécima: El agente no emitirá garantía alguna en relación con los productos tratados si
autorización por escrito del mandante.
Decimotercera: El agente no recibirá pagos de los clientes sin la autorización del
mandante.
Decimocuarta: El agente no abrirá crédito, ni negociará con persona, compañía o firma
alguna, con las cuales el mandante le haya dado instrucciones oportunamente de no
conceder crédito ni negociar
Decimoquinta: El mandante tendrá derecho a rehusar atender o aceptar cualquier orden,
o parte de ella, obtenida por el agente, y el agente no podrá reclamar comisión sobre
cualquier orden, o parte de ella, denegada en ejercicio de tal derecho.
Decimosexta: Todos los impuestos, gastos judiciales o extrajudiciales que se originen
como consecuencia de la formalización de este contrato del nacimiento, cumplimiento o
Extinción de las obligaciones dimanantes del mismo serán por cuenta de las partes, por
iguales mitades.
Decimoséptima: Las partes se someten al fuero de los juzgados y tribunales del domicilio
del mandante.
Decimoctava: Este contrato tiene carácter mercantil y se regirá por sus propias cláusulas
y en lo que en ellas no estuviere previsto, se atendrán las partes a las disposiciones del
Código de Comercio, leyes especiales y usos mercantiles y en su defecto a lo dispuesto en
el Código Civil.
Decimonovena: Las partes se manifiestan conformes con el presente contrato, y en
prueba de ello lo otorgan y firman en..... ejemplares igualmente originales y auténticos
formalizados a un solo efecto.
El mandante
El agente En Madrid, a..... de enero de 2003
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31 REUNIDOS
De una parte Dña. AAAAA, mayor de edad, divorciada con domicilio en Reina de Tamames,
2 · 28044 Madrid y con D.N.I. nº 11.111.111
Y de otra D. BBBBB........................................................................
INTERVIENEN
La primera en su propio nombre y derecho
El segundo en su propio nombre y derecho y además como Administrador Único de la
mercantil FUENSANTA, S.A., con domicilio en Madrid Dr. Jerónimo Ybarra nº 3 2º C.
MANIFIESTAN
1º) Que Dña. AAAAA es dueña de las acciones nº.......... de la mercantil FUENSANTA, S.A.,
que representan el 1,5% del capital social de dicha sociedad.
2º) Que la Sra. AAAAA es igualmente copropietaria del 50% de D. BBBBB de una vivienda
unifamiliar denominada La UVA en el término municipal de Miraflores.
3º) Y estando interesados D. BBBBB en la adquisición de los bienes propiedad de la Sra.
AAAAA reconociéndose plena capacidad para el otorgamiento del presente contrato de
compraventa, lo llevan a cabo con sujeción a las siguientes.
CLAUSULAS
1º) Dña. AAAAA vende a D. BBBBB que los bienes descritos en los expositivos nº 1 y 2 del
presente contrato con cuantos derechos le sean inherentes.
2º) El precio de esta compraventa es de.............................-€ que se desglosan de la
siguiente forma: -......................-€ acciones de FUENSANTA, S.A. -......................-€
50% inmueble La UVA.
3º) La forma de pago es la siguiente:
a) 120.000.-€ que se reciben en este acto mediante cheque bancario.
b)..............-€, mediante la entrega de una plaza de garaje nº........ del
Edificio ....... en Torrelodones.
c)..............-€, mediante la transmisión del automóvil AUDI-3 matrícula.................
d)..............-€, mediante la cancelación de una deuda que Dña. AAAAA mantiene
con la mercantil FUENSANTA, S.A.
e) El resto.................-€ se pagará en el momento del otorgamiento de la escritura
pública de compraventa que se efectuará en el plazo máximo de 2 meses en el
notario que el vendedor designe.
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32 4º) El incumplimiento de las obligaciones contendidas en este contrato, y en particular la
incomparecencia de alguna de las partes al otorgamiento de la escritura pública de
compraventa, facultará al que hubiera cumplido bien a exigir judicialmente el
cumplimiento del presente contrato, o bien a rescindir el mismo, bastando una
comunicación fehaciente.
En caso de optar por la rescisión contractual, el vendedor hará suya la totalidad de las
cantidades entregadas en el apartado A de la cláusula 3ª, en concepto de indemnización
de daños y perjuicios.
En caso de que el incumplimiento sea por parte de la vendedora, el comprador en caso
de rescisión contractual, podrá exigir la devolución inmediata de la cantidad reseñada
en el apartado A de la cláusula 3ª, y una cantidad igual en concepto de indemnización
de daños y perjuicios.
5º) Las entregas de los bienes que se permutan se realizarán en el otorgamiento de la
escritura pública libres de cargas y gravámenes y al corriente de cuantos gastos e
impuestos las graven directa o indirectamente.
6º) Las partes una vez formalizada la escritura de compraventa se otorgarán finiquito de
sus relaciones mercantiles, comprometiéndose la Sra. AAAAA a la aprobación de las
cuentas de la sociedad.
7º) La formalización del presente documento y de su posterior escritura pública de
compraventa en forma alguna puede justificar causa para modificar o alterar las
obligaciones económicas y en particular las pensiones de alimentos que el Sr. CCCCC
efectúa a la Sra. AAAAA en cumplimiento de los convenios reguladores aprobados por
los Juzgados de Familia.
8º) Para la aplicación e interpretación de este contrato las partes se someten a los
Juzgados de Madrid capital.
Y en prueba de conformidad firman el presente documento en el lugar y fecha indicados.
En Madrid a ____ de Marzo de 2005
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33 REUNIDOS
De una parte los cónyuges D. AAAAA Y DÑA. BBBBB, ambos mayores de edad con domicilio
en
___________________________
y
con
NIF
1.111.111
R
y
2.222.222
Y
respectivamente.
Y de otra D. CCCCC, mayor de edad, casado con domicilio en Madrid Paseo General Mola,
47 y con CIF 3.333.333 B
INTERVIENEN
Los dos primeros en su propio nombre y derecho
El segundo en nombre y representación de la mercantil “PROMOCIONES IRINA, S.L.”,
domiciliada en Madrid calle General Mola, 47 y con CIF B 4.444.444. Dicha sociedad fue
constituida el 26 de noviembre de 1993 ante el notario de Madrid D. Víctor García con nº
1.124 de protocolo. Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid al Tomo 7.277 Folio 33
Sección 8ª, Hoja M-117.913, Inscripción 1ª.
Hace uso del poder conferido ante el notario de Madrid D. Luis Sánchez López el 20 de
diciembre de 1994 con nº 3.603 de su protocolo.
MANIFIESTAN
Primero.- Que los cónyuges D. AAAAA y Dña. BBBBB son dueños para su sociedad de
gananciales de la siguiente finca
URBANA.- NUMERO DOS.- VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA con otra, situada al viento
Norte de ella, en la Avenida de los Riojanos, Urbanización Berceo, construida sobre la
parcela número 9, en término municipal de Colmeralejo. Está situada en el “MODULO
NORTE” y señalada dicha vivienda con el NUMERO 2. Consta su planta baja y alta de
porche y hall de ingreso, cocina y patio, estancia, cuarto de aseo, tres dormitorios, dos
cuartos de baño y terraza-solárium. La planta baja tiene una superficie construida de
setenta y cinco metros veinte decímetros cuadrados, de los que seis metros cuadrados
corresponden al porche de ingreso; además, dispone de un patio de cuatro metros
cincuenta decímetros cuadrados. La superficie construida en planta alta es de sesenta y
ocho metros veinte decímetros cuadrados, disponiendo además de una terraza descubierta
con cinco metros cincuenta decímetros cuadrados. Linda: Derecha entrando, con zona
ajardinada que la separa de zona ajardinada de la vivienda número 3; izquierda, con la
vivienda número 1; fondo, con zona ajardinada que la separa del muro de defensa del río
Hojuela; y al frente de su entrada, con zona ajardinada que la separa de la Avenida de los
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34 Riojanos por donde tiene su acceso. Esta vivienda tiene el derecho de uso exclusivo y
excluyente de una zona ajardinada cerrada existente a sus vientos sur, este y oeste, la cual
tiene una extensión superficial de trescientos sesenta y tres metros treinta decímetros
cuadrados. CUOTA 25.10 por ciento. Sujeta a Propiedad Horizontal de la Finca Registral
número 15.000, obrante al Folio 138, del Libro 749 de Colmeralejo, por la inscripción 3ª.
TITULO.- Le pertenece dicha finca por compra para su sociedad de gananciales según
escritura otorgada ante el notario de Madrid D. José Puentes, el 3 de diciembre de 1999.
INSCRIPCIÓN.- Se encuentra inscrita en el Registro de la propiedad de Madrid, Folio 23
del Libro 763 Tomo 1013 del Archivo, Inscripción 2ª de fecha 12 de febrero de 2000.
Segundo.- Y estando interesados los cónyuges D. AAAAA y Dña. BBBBB en vender la finca
descrita en el expositivo anterior y la mercantil “PROMOCIONES IRINA, S.L.” en su compra
llevan a cabo el presente contrato de arras o señal con sujeción a las siguientes
CLAUSULAS
Primera.- El vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar el inmueble
descrito en el expositivo primero de este contrato, con cuantos derechos le sean
accesorios.
Segunda.- El comprador hace entrega en este acto de 90.151,82.-€ (NOVENTA MIL
CIENTO CINCUENTA Y UN EUROS CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO) en concepto
de arras o señal, mediante cheque que se adjunta al presente contrato como Anexo nº 1.
Tercera.- La compraventa se efectúa libre de cargas y gravámenes y al corriente de
cuantos gastos e impuestos le graven directa o indirectamente.
La parte vendedora por ello se compromete antes del otorgamiento de la escritura pública
de compraventa a cancelar cuantas cargas y gravámenes pudieran existir, acreditando al
comprador dichas cancelaciones registrales, así como de encontrarse al corriente de gastos
de comunidad, o cualquier otro gasto.
Cuarta.- La compraventa se perfeccionara mediante el otorgamiento de la oportuna
escritura de compraventa que deberá efectuase con anterioridad al 30 de junio de 2005.
Quinta.-El otorgamiento de la escritura de compraventa se efectuará con consentimiento
por las partes a las siguientes condiciones:
a) El precio de la compraventa es de 570.961,49.-€ (QUINIENTOS SETENTA MIL
NOVECIENTOS SESENTA Y UN EUROS CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS DE
EURO). A dicho precio se le deducirá la cantidad de 90.151,82.-€ (NOVENTA MIL
CIENTO CINCUENTA Y UN EUROS CON OCHENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO)
entregadas en este acto.
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35 b) La compraventa se efectuará libre de cargas y gravámenes, arrendamiento, uso y
ocupación y al corriente de gastos e impuestos. c) La entrega de la posesión se
efectuará en el momento del otorgamiento de la escritura y pago del precio. d) Todos
los gastos e impuestos que se generen serán satisfechos por las partes según Ley.
Sexta.- El incumplimiento de las obligaciones contempladas en este contrato, y en
particular su incomparecencia injustificada al otorgamiento de la escritura pública de
compraventa dentro del plazo marcado, facultará al vendedor a rescindir el contrato,
haciendo suya la cantidad entregada en este acto por el comprador en concepto de arras.
Séptima.- En el mismo sentido el incumplimiento de las obligaciones contenidas en el
presente contrato por parte del vendedor y en particular la no cancelación registral de las
cargas existentes en la finca o la no comparecencia al otorgamiento de la escritura en los
términos pactados en el presente contrato, facultará al vendedor bien a exigir el
cumplimiento de lo pactado o a rescindir el presente contrato, siendo obligado el vendedor
a devolver la cantidad recibida en este acto en concepto de arras, y una cantidad igual en
concepto de arras penales.
Octava.-El otorgamiento de la escritura pública en los términos pactados se efectuará en el
notario que el comprador designe.
Las partes de mutuo acuerdo podrán adelantar dicho otorgamiento de escritura, pero
siempre con absoluto respecto a las condiciones contractuales pactadas.
Novena.-Para la aplicación e interpretación de este contrato las partes con renuncia de su
fuero si lo tuvieran se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid
Capital.
Y en prueba de conformidad firman por duplicado en el lugar y fecha señalado en el
encabezamiento.
En Madrid, a..... de abril de 2005
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36 CONTRATO DE COMPRAVENTA DE LA FINCA “LA FUENTE” SITA EN VILLANUEVA
En Madrid, a…
de abril de dos mil cinco.
REUNIDOS
De una parte:
Don RICARDO GARCÍA, mayor de edad, vecino de Madrid, a estos efectos Paseo de la
Castellana 000, 2ª planta. Con D.N.I. número 11.111.111 J.
Y De otra parte:
Don BLAS MARTÍN, mayor de edad, vecino de Madrid, a estos efectos calle Lagasca
número 91, 2ª planta. Con D.N.I. número 2.222.222-R.
INTERVIENEN
•
Don RICARDO GARCIA, en nombre y representación de la sociedad MIL MONTES,
S.L. Unipersonal, domiciliada en Madrid, Paseo de Gracia, 21. Constituida por tiempo
indefinido con la denominación “EXPLOTACIONES AGRÍCOLAS MILMONTES, S.L.” mediante
escritura autorizada por el Notario de Madrid, Don Alberto García, el día 18 de abril de
2.000, con el número 111 de orden de su protocolo. Está inscrita en el Registro Mercantil
de Madrid al tomo 13153, folio 110, hoja número M- 253.622. Y tiene C.I.F. número B82.540.634. Actúa en su calidad de administrador solidario de la sociedad, cargo para el
que fue nombrado por acuerdo del socio único de 23 de octubre de 2.001, elevado a
público mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid Don Enrique García el día 13
de noviembre de 2.001, con el número 320 de su protocolo, que causó la inscripción 4ª en
la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil.
•
Y Don BLAS MARTIN, en nombre y representación de ROSETA INMOBILIARIA, S.A.,
sociedad mercantil anónima, domiciliada en Pontevedra, Avenida Luis Molina s/n (Edificio
Roseta); constituida por tiempo indefinido con la denominación de EDIFICACIONES
GALLEGAS, S.A., mediante escritura autorizada el 4 de julio de 1.980 por el Notario de
Pontevedra Don Francisco Pérez Valdés, que se inscribió en el Registro Mercantil de
Pontevedra, al Tomo 263 del Archivo, libro 120 de la Sección 3ª de Sociedades, folio 126,
hoja número 1.259. Cambió su denominación por la actual en escritura autorizada por el
Notario de Pontevedra Don Ramón Gómez el día 23 de abril de 1.999, bajo el número
1.791 de su protocolo, que quedó inscrita en el Registro Mercantil, al Tomo 1.956 del
Archivo, Sección General, folio 181, hoja número C – 6643 duplicado; Tiene C.I.F.
15.036.510.
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37 A-
Actúa el Sr. Blasco Martín en virtud del poder
otorgado a su favor, según consta en la
escritura pública autorizada por el Notario de Pontevedra, Don Ramón Gómez, el día 18 de
marzo de 2.003, con el número 1.207 de su protocolo, que causó la inscripción 175ª.
En adelante la sociedad MIL MONTES, S.L.
se denominará la “VENDEDORA”, y ROSETA
INMOBILIARIA, S.A. la “COMPRADORA” o simplemente “ROSETA”.
Asimismo,
en
lo
sucesivo,
la
COMPRADORA
y
la
VENDEDORA
se
denominarán,
conjuntamente, las Partes y cada una, una Parte.
Las partes se reconocen, según intervienen, capacidad suficiente para este acto y al efecto.
EXPONEN
Que la Sociedad MIL MONTES, S.L. adquirió en pleno dominio y por el título que luego se
dirá varias fincas que conjuntamente se conocen con el nombre de FINCA LA FUENTE con
una superficie total según el título de adquisición de 601 hectáreas, 99 áreas, 68
centiáreas, en el término municipal de VILLANUEVA. La FINCA LA FUENTE está compuesta
por las fincas que a continuación se detallan:
Descripción:
I.-RÚSTICA.- Cerros baldíos, de secano en los parajes o sitios llamados Corrales,
Sigüenza, Gotera, Ojera, Valdeojera, Baldeno, Angustia, Vallejo de la Viña y Valdicote, en
término municipal de Villanueva.
Según la escritura de compra por parte del actual propietario, y según medición
efectuada por la empresa PEREZ INGENIEROS, la superficie real de la finca es de 595,2277
hectáreas.
Linda: al Norte, con mojones de los términos municipales de VILLANUEVA y
Villaconejos, fincas de María y Mariana Gómez, herederos de Pedro Ybarra, Pablo López,
Antonio García, herederos de María Ruiz, Francisco Luna. Camino de Sigüenza, fincas de
Rocío González, Daniel Pérez, Gil Denche, Agustín Bravo, Maria Pintas, herederos de Pero
Monsalve, Andrés López, Alejandro Sillas, Bernardo Fernández, Luis Bravo, herederos de
Nicolás Salmerón, Pablo Gómez, herederos de Eugenio Navarro, heredero de José Bota,
Ermita de San Juan, Blas López y María Jiménez y Roberto Merino; al Sur, con Carretera de
Sigüenza a VILLANUEVA y finca denominada El Encinar; al Este, con Carretera de Villalba a
Colmenar y; al Oeste, con VALDEMIÑO, S.A.
Contiene cerros de piedra, yeso y sulfato de cal cristalizado, pastos, espartos, junqueras,
Negocios y Dirección
38 algunas viñas, olivos, albardín y pozos para cocer espartos, un puentecillo de paso frente a
las Cuevas del Valle y otro para el servicio de la carretera de Sigüenza a Colmenar;
corrales, hoy con casa para encerrar ganado y otra casa para el guarda en la punta
Cabecera de Valdemiño.
Dentro de la finca existen diversos enclaves con una superficie total de 6,4695
hectáreas, superficie que no se ha tenido en cuenta al fijar la superficie total de la finca.
2.- RÚSTICA.- EN VILLANUEVA, tierra de secano, al sitio denominado La Palmera,
que ocupa una superficie de dos hectáreas, cincuenta y siete áreas, dieciséis centiáreas;
que linda al Norte, Hermenegildo Alonso, Isidro Benavente y Evaristo Mesas; al Sur,
Eugenio Benavente; al Este, Eugenio Benavente y Catalino Ruiz; y al Oeste, Mauricio
Velasco.
3.- RÚSTICA.- EN VILLANUEVA, tierra de secano, al sitio llamado La Palmera, de
caber una hectárea, treinta y ocho áreas y setenta y cinco centiáreas, que linda al Norte,
María Pérez; al Este con camino; al Sur, Félix López; y al Oeste, Juan Herranz.
4.- RÚSTICA.- EN VILLANUEVA, tierra de secano, al sitio denominado La Palmera de
caber una hectárea, cincuenta áreas y setenta y cinco centiáreas; que linda al Norte, José
Hernández; al Sur, Pedro Sánchez, al Este Ramón García; y al Oeste, María Garrido y María
Benavente.
5.- RÚSTICA.- EN VILLANUEVA, tierra de secano, al sitio llamado La Palmera
de
caber ochenta y un áreas, veinticinco centiáreas; que linda al Norte, con Ramón Sánchez y
Rafael García; al Sur, José Fernández; al Este, camino; y al Oeste, Sebastián Sánchez.
6.- RÚSTICA.- EN VILLANUEVA; tierra de secano, al sitio conocido por La Retama, de
caber cincuenta áreas, que linda al Norte y Oeste, con Román Sánchez, al Sur, dicho señor
y don Rafael Barrio; y al Este, Genaro de Blas.
En adelante, las seis fincas reseñadas se denominarán conjuntamente como “la FINCA
LA FUENTE”.
Título:
Todas las fincas descritas fueron adquiridas por MIL MONTES, S.L. mediante compra a los
cónyuges Don José Plaza y Doña María Lucas, que consta en la escritura autorizada por le
Notario de Madrid Don Pedro García el día 29 de octubre de 2.001 con el número 307 de su
protocolo.
Inscripción:
La finca descrita bajo el número 1 fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Villaba,
Ayuntamiento de VILLANUEVA, al Tomo 1111, Libro 238, folio 70, finca 24.373.
La inscripción se refiere a una superficie de 328 hectáreas, 15 áreas y 28 centiáreas;
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39 En la actualidad está siguiéndose un expediente de dominio ante el Juzgado de Primera
Instancia e Instrucción de Villaba número 2 en orden a la inscripción del exceso de cabida
no inscrito bajo número de Autos 111/03 encontrándose pendiente en la actualidad de
resolución judicial.
El objeto de dicho expediente de cabida es la inscripción registral de la superficie real de la
finca 24.373 que según medición efectuada por la empresa PEREZ INGENIEROS, asciende a
595,2277 hectáreas.
•
La finca descrita bajo el número 2 se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad de Villaba, Ayuntamiento de VILLANUEVA, tomo 1867, Libro 111, finca número
21.470.
•
La finca descrita bajo el número 3 se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad de Villaba, Ayuntamiento de VILLANUEVA, tomo 1867, Libro 111, finca número
21.471.
•
La finca descrita bajo el número 4 se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad de Villaba, Ayuntamiento de VILLANUEVA, tomo 1867, Libro 111, finca número
21.472.
•
La finca descrita bajo el número 5 se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad de Villaba, Ayuntamiento de VILLANUEVA, tomo 1867, Libro 111, finca número
21.473.
•
La finca descrita bajo el número 6 se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad de Villaba, Ayuntamiento de VILLANUEVA, tomo 1867, Libro 111, finca número
21.474.
Cargas y gravámenes: Las fincas descritas se hayan libres de toda clase de cargas
y gravámenes, arrendatarios y al día en el pago de tasas, tributos e impuestos.
MIL MONTES, S.L. hace constar que, según la medición efectuada por la empresa
PEREZ, el conjunto de las seis fincas descritas representa una extensión total de 601
hectáreas, 99 áreas y 68 centiáreas, de las que es propietaria con plena capacidad para su
enajenación.
Se adjunta a este contrato como Anexo número 1 plano visado elaborado por la firma
PEREZ de la Finca LA FUENTE en que quedan delimitados los linderos. y reconocida la
cabida de las fincas objeto de esta compraventa.
La finca se encuentra explotada como coto de caza, denominado MIRALTAJO, con el
número M-10000.
II. Que la FINCA LA FUENTE descrita en el Expositivo anterior está actualmente
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40 clasificada como Suelo No Urbanizable Común, de acuerdo con las Normas Subsidiarias de
Planeamiento y el Catálogo de Edificación de VILLANUEVA. No obstante, es propósito de las
partes que en la próxima revisión del Plan General de Ordenación Urbana de VILLANUEVA
se clasifique la totalidad de la FINCA LA FUENTE, aunque previsiblemente solo pueda ser en
parte, como suelo Urbanizable, y en consecuencia sea susceptible de desarrollo urbanístico.
A dicho efecto la VENDEDORA hace constar que en la citada finca existen diversos hábitats
vegetales considerados como prioritarios que están sometidos a un régimen especial de
protección ambiental. La parte compradora declara conocer el estudio de impacto
medioambiental elaborado por encargo de la sociedad vendedora a
F.P. Asociados, S.L.
Es intención pues de las partes, tan pronto como ello sea factible, proceder al desarrollo
urbanístico de la FINCA LA FUENTE mediante la formulación de los instrumentos
urbanísticos oportunos, hasta obtener la mayor edificabilidad que fuera posible.
III. Que ROSETA, como sociedad especializada en la promoción inmobiliaria, está
interesada en la compra de la FINCA LA FUENTE descrita anteriormente, al efecto de
promover su ordenación urbanística, para lo que ha alcanzado un acuerdo con la
VENDEDORA en orden a su adquisición,
habiendo convenido la suscripción del presente
contrato privado de COMPRAVENTA con sujeción a las siguientes Estipulaciones.
ESTIPULACIONES
1. COMPRAVENTA
La VENDEDORA vende a la COMPRADORA, quién compra y adquiere en pleno dominio, en
los términos y condiciones que a continuación se recogen, la totalidad de la FINCA LA
FUENTE descrita en la parte expositiva número I del presente contrato, de acuerdo con la
cabida manifestada por la parte vendedora, en el estado físico, jurídico, registral y
urbanístico en que la finca se encuentra que la parte compradora declara conocer y así
acepta y compra. La compra se efectúa además libre de cargas, gravámenes, embargos,
afecciones o arrendamientos y al día en el pago de todo tipo de tasas, contribuciones e
impuestos.
Se acompaña como Anexo número 1 plano delimitativo de la FINCA LA FUENTE
objeto de la compraventa.
2. PRECIO Y FORMA DE PAGO
2.1 Determinación del Precio Total.
Las partes hacen constar que el precio de la presente compraventa se establece en función
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41 estrictamente de la edificabilidad neta patrimonializable y materializable que finalmente se
obtenga para la FINCA LA FUENTE.
De conformidad con lo manifestado por la VENDEDORA se ha convenido el precio de la
compraventa a razón de 65,00 euros por cada metro cuadrado de edificabilidad neta
patrimonializable y materializable que resulte.
A los efectos de esta operación las partes convienen que para que surta plena eficacia el
presente contrato, habrá de obtenerse al menos
una edificabilidad del 0,20 por 100 de
aquella superficie de suelo que compute como edificable.
2.2 Precio mínimo de garantía.
En caso de que la superficie neta edificable definida en la cláusula anterior, a razón de
65,00-€/m2 no cubra un precio mínimo de 29.250.000.-€ por el total de la finca, la parte
compradora podrá optar bien por el pago de este precio mínimo o bien dejar sin efecto la
presente compraventa, quedando en beneficio de la vendedora las mejoras introducidas en
aquella.
La vendedora en ningún caso se obliga a la venta por un precio inferior a dicho precio
mínimo.
2.3 Pago del Precio.
Las partes convienen que el pago del precio de la compraventa antes señalado se efectuará
en función del acaecimiento de determinados hitos urbanísticos.
El pago del precio se realizará por la COMPRADORA a la VENDEDORA en la siguiente forma
y plazos:
i) Dentro de los 15 días siguientes a la Aprobación definitiva y firme del Plan Parcial
de Ordenación del Sector donde esté la FINCA LA FUENTE (previa aprobación del
Proyecto de Sectorización dentro del nuevo P.G.O.U. de VILLANUEVA), la
COMPRADORA abonará a la VENDEDORA, en efectivo, la cantidad que resulte
necesaria para completar el 40
por 100 del precio total – puesto que a dicha
fecha ya se conocerá con exactitud la edificabilidad que finalmente corresponda-.
En este momento se procederá al otorgamiento de la escritura pública de
compraventa y entrega de la posesión de la FINCA LA FUENTE por la VENDEDORA,
tal y como más adelante se estipula. Por su parte, ROSETA pagará en ese
momento, y de una sola vez el IVA correspondiente a las cantidades totales
pendientes de pago, referidas en los siguientes apartados, al tipo que estuviere
vigente en dicho momento.
j) Coincidiendo con el pago anterior, ROSETA entregará a la VENDEDORA pagarés
avalados bancariamente por entidad bancaria de primer orden hasta completar el
total del precio, esto es el 60 por 100 restante del precio de la compraventa, con
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42 arreglo al siguiente detalle: a) Por la cantidad equivalente al 20 por 100 del
precio, la COMPRADORA hará entrega a la VENDEDORA de un pagaré, con
vencimiento a seis meses desde esa fecha. b) Por la cantidad equivalente al 20
por 100 del precio, ROSETA hará entrega a la VENDEDORA de un pagaré, con
vencimiento a 12 meses desde esa fecha. c) Por la cantidad equivalente al 20 por
100 del precio, ROSETA hará entrega a la VENDEDORA de un pagaré, con
vencimiento a 18 meses desde esa fecha.
Dichos pagarés serán incrementados con el interés que fije el EURIBOR a un año,
que se calcularán desde la fecha de su emisión y entrega.
3. CONDICION SUSPENSIVA.
3.1 Como se ha indicado en la parte expositiva de este contrato y en el apartado de
inscripción de la finca 24.373 la vendedora está tramitando en el Juzgado de 1ª
Instancia nº 2 de Villaba un expediente de dominio bajo número de Autos 111/02
encontrándose pendiente en la actualidad de resolución judicial.
3.2 La parte vendedora se obliga a comunicar de forma fehaciente y en el plazo máximo de
7días la resolución judicial que sobre dicho expediente de dominio recaiga.
3.3 De conformidad con las estipulaciones 3.2, 3.4, 3.5 y 3.6, este contrato está sometido
a condición suspensiva en el sentido de que la resolución judicial que sobre el
expediente de dominio descrito en el anterior apartado, no estime parcial o totalmente
el exceso de cabida pretendido.
3.4 En el caso de que la resolución judicial no sea estimatoria, y con ello la condición
suspensiva entre en vigor, el comprador en el plazo de un mes desde que el vendedor
le haya notificado la resolución judicial y elija renunciar a la condición resolutoria,
deberá comunicar fehacientemente al vendedor, que a pesar de no estimarse el exceso
de cabida, desea continuar con la compraventa que en
este acto se formaliza,
liberando a la vendedora de cualquier responsabilidad sobre la no inscripción del
exceso de cabida, y subrogándose en cuantos recursos o nuevos expedientes judiciales
sean convenientes interponer. En este caso la condición suspensiva se entenderá como
anulada, perfeccionándose la presente compraventa.
3.5 En el caso de que la resolución judicial no sea estimatoria, y con ello la condición
suspensiva entre en vigor, el comprador igualmente podrá alternativamente a la opción
3.4 optar en el plazo de 1 mes desde que el vendedor le haya notificado la resolución
judicial, por dejar sin efecto desde el inicio la presente compraventa, comunicándoselo
de forma fehaciente a la parte vendedora. En ese caso la presente compraventa se
dejará sin efecto y sin que las partes tengan nada más que reclamarse por ningún otro
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43 concepto.
3.6 En el caso de que la resolución judicial sea estimatoria del exceso de cabida solicitada,
la condición suspensiva será levantada, perfeccionándose la presente compraventa.
4. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
A partir de la firma del presente contrato las partes se obligan recíproca y lealmente a
colaborar para el adecuado desarrollo urbanístico de la FINCA LA FUENTE objeto de
compraventa, en el bien entendido que la iniciativa y liderazgo corresponderá a ROSETA.
4.1 Obligaciones de ROSETA...................................................................
De conformidad con lo anterior, serán obligaciones de ROSETA las siguientes:
d) Impulsar, proseguir, gestionar y tramitar, por sí o por quién designe, todos los
documentos urbanísticos precisos para procurar el buen fin del desarrollo urbanístico
de
la finca MIRALTAJO con el objetivo de obtener el mayor porcentaje de
edificabilidad posible.
e) Asumir a su cargo cuantos honorarios de profesionales, tasas, costes y gastos se
devenguen como consecuencia del desarrollo urbanístico de dichas fincas.
f) En consideración a que ROSETA tiene intereses urbanísticos en el término municipal
de VILLANUEVA, no realizar actuaciones que perjudiquen el desarrollo urbanístico de
la Finca LA FUENTE.
g) Informar convenientemente tanto a la vendedora como a los consultores o asesores
de la vendedora del desarrollo del proyecto urbanístico, permitiendo aquellas
medidas de conocimiento y control razonables que sean planteadas por la vendedora.
A fin de concretar dicha obligación se mantendrá una reunión con carácter trimestral
para verificar esta información.
h) Actuar con buena fe contractual respecto a los intereses del vendedor.
Obligaciones de la VENDEDORA.
Asimismo, en orden a posibilitar el cumplimiento de las obligaciones y compromisos
asumidos por ROSETA en virtud del presente contrato, la VENDEDORA se obliga a:
a) Facilitar a los técnicos que ROSETA designe los originales o copias, según sea
preciso, de toda la documentación que resulte necesaria o conveniente a juicio de
ROSETA para la elaboración de los instrumentos de planeamiento y gestión
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44 pertinentes y que razonablemente pueda ser facilitada por la vendedora por estar
bajo su control
b) Colaborar en el proceso de la tramitación urbanística, propiciando
contactos y
relaciones con las autoridades administrativas, y suscribiendo todos los documentos
que sean precisos a dicho fin. La VENDEDORA otorgará poderes notariales en favor
de los técnicos que ROSETA designe a efectos de que esta última pueda desarrollar
la gestión urbanística de la FINCA LA FUENTE identificada en el Expositivo número I.
La VENDEDORA deberá facilitar a ROSETA copia autorizada de la referida escritura
dentro de los diez días siguientes al día de hoy.
c) Autorizar la entrada en la FINCA LA FUENTE al personal y técnicos de ROSETA con el
fin de que realicen en ella mediciones, elaboren planos, efectúen catas, estudios
geológicos y en definitiva desarrollen en ella cuantos actos se requieran para la
obtención de la ordenación urbanística del Sector. Dichas actuaciones se efectuarán
en coordinación con la vendedora de forma que no perjudiquen la actividad
cinegética que en la finca se desarrolla.
5. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA.
La escritura pública de compraventa de la FINCA LA FUENTE descrita en el Expositivo I de
este contrato se formalizará dentro de los treinta días siguientes a aquel en que se haya
alcanzado la firmeza de la aprobación definitiva del Plan Parcial de Ordenación del Sector
en el que se incluye la FINCA LA FUENTE.
A tal efecto la COMPRADORA comunicará a la VENDEDORA con una antelación mínima de
15 días a la de la fecha de su otorgamiento, el día y la hora en la que se formalizará la
referida escritura pública de compraventa.
En el acto de otorgamiento de la escritura pública se entenderá entregada la FINCA LA
FUENTE objeto de compraventa, tomando la COMPRADORA posesión de la misma en dicho
acto. Desde dicho momento la COMPRADORA quedará obligada al pago de los gastos,
impuestos y arbitrios que graven o puedan gravar la propiedad, uso o tenencia de las
fincas.
En el otorgamiento de la escritura pública de compraventa se procederá por la compradora
a la entrega del pago del precio, así como de los pagares que forman parte del precio
aplazado, en los términos que se indican en la estipulación 2º de este contrato.
En particular, considerando la existencia en la actualidad de un coto de caza denominado
MIRALTAJO con el número (M-10042) (en adelante “el coto”) en la citada FINCA LA
FUENTE, las partes convienen que MIL MONTES, S.L. pueda seguir poseyendo y explotando
el citado coto libremente hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública de
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45 compraventa. Llegado tal fecha y si así lo solicitara la VENDEDORA, podrá continuar con la
explotación del coto hasta que la COMPRADORA así se lo autorice, en función del proceso
de desarrollo urbanístico; en tal caso la VENDEDORA se hará cargo de todos los gastos,
impuestos y arbitrios que graven la FINCA LA FUENTE, obligándose a abandonarla en el
plazo de los 15 días siguientes a que la COMPRADORA así se lo exija.
6. SANEAMIENTO
La VENDEDORA responderá frente a ROSETA del saneamiento por evicción conforme a
derecho; así como del saneamiento por vicios ocultos, en el caso de que el estado de la
inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad de las fincas así como de las
cargas y gravámenes de las fincas no se ajuste a lo convenido en el presente contrato
7. GASTOS
Cuantos gastos e impuestos de toda índole que se deriven del presente documento y del
otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la finca LA FUENTE, serán
satisfechos por las partes con arreglo a Ley.
8. NOTIFICACIONES
Cualquier notificación, solicitud, demanda u otra comunicación que la COMPRADORA o la
VENDEDORA tengan que efectuar en virtud de este contrato deberán dirigirse a los
representantes designados por cada parte en este acto, a los siguientes domicilios:
a) La COMPRADORA designa como representante y domicilio a todos los efectos del
presente contrato y, especialmente, al de notificaciones a:
D. XXXXXX. Avda. Alfonso Molina s/n. Edificio ROSETA 15008 Pontevedra Teléfono:
987.17.92.00 Fax: 987.17.05.50
b) La VENDEDORA designa como representante y domicilio a todos los efectos del
contrato y, especialmente, al de notificaciones a:
D. YYYYYY Paseo de la Castellana, 000, 2ª planta Madrid Teléfono: 91 323 77 81 Fax:
91 323 77 82
Sólo las notificaciones hechas en dichos domicilios serán válidas y producirán efectos. Los
cambios de domicilio o representante deberán ser notificados por documento fehaciente y
no producirán efectos hasta transcurridos cinco días hábiles desde su recepción. Los
representantes designados lo serán a los efectos de cualquier notificación, declaración o
actuación derivada del presente contrato.
La COMPRADORA y la VENDEDORA se comprometen y obligan, consecuentemente, a actuar
única y exclusivamente a través de sus representantes en todo lo referente al presente
documento.
9. PLAZO DE VIGENCIA DEL CONTRATO
Al estar supeditada el precio de la presente compraventa a la aprobación definitiva y firme
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46 del Plan Parcial de ordenación del sector donde se encuentre la finca, objeto de la presente
compraventa, las partes acuerdan que si transcurridos tres (3) años de la firma del
presente contrato, dicho Plan Parcial de Ordenación no estuviere aprobado con tal carácter
de firme y definitivo, incluso por causas no imputables a las partes, estas de mutuo
acuerdo podrán prorrogar el contrato por otro plazo, o resolver unilateralmente el mismo
dejándolo sin efecto, bastando una comunicación fehaciente. En el caso de optar por la
resolución del contrato las partes nada tendrán que reclamarse por ningún concepto.
10. JURISDICCION
Para cuantas cuestiones surjan entre las partes en torno a la interpretación, cumplimiento
y/o ejecución del presente contrato, ambas partes someten expresamente a la competencia
de los Juzgados y Tribunales de Madrid, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera
corresponderles.
Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, en lo que se afirman y ratifican, ambas
partes firman, en todos sus folios, el presente contrato, por triplicado ejemplar y a un solo
efecto, en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.
MILMONTES S.L. unipersonal
P.P.
Administrador solidario
D. Santiago Blasco Martín
D. Ricardo García
Firma:
Negocios y Dirección
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