capítulo xxxiii

DERECHO DE LA CONSTRUCCION Y LA VIVIENDA. DILEX 2008. 6ª
EDICIÓN.
CAPÍTULO XXXIII
LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y EL DEBER
DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS COMUNES
Mª del Carmen González Carrasco
Profesora Titular de Derecho Civil UCLM
1. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN
a) Determinación. La cuota de participación centesimal que corresponde a cada elemento
privativo en el total del valor del inmueble ha de fijarse necesariamente en el título constitutivo
de la propiedad horizontal (art. 5 II LPH y 8.4º LH), bien sea por el propietario único del edificio
al iniciar la venta por pisos, por todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución
judicial. Los criterios que dicho artículo establece para su fijación son la superficie útil de cada
piso o local en relación con el total del inmueble, que habrá de comprender asimismo la de los
anejos, su emplazamiento interior o exterior, su situación, y el uso que se presuma racionalmente
que va efectuarse de los servicios de elementos comunes. Ello no obstante, dichos criterios no
son imperativos en sí mismos, sino como indicativos del valor inicial del piso en relación con el
del total del inmueble, independientemente de sus mejoras y menoscabos posteriores (art. 3 II
LPH). En el régimen previsto por el art. 24.2b) LPH para los complejos inmobiliarios sometidos
a la LPH, la cuota de participación la determina la participación de cada comunidad agrupada en
los elementos comunes al complejo y, salvo de pacto en contrario, cada comunidad agrupada
responderá de forma conjunta según la misma a los gastos comunes del complejo.
b) Función. La cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas contribución a los gastos, y responsabilidades contractuales y extracontractuales contraidas por
la comunidad-, y beneficios comunes -porcentaje de propiedad sobre el solar, participación en
las rentas de elementos procomunales-, ex arts. 3.II, 9.5º y 21 LPH, y para determinar el interés
del propietario en la formación de la voluntad comunitaria a través del régimen de adopción de
acuerdos (art. 16 LPH). Antes de la reforma operada por Ley 8/1999, entre ambas funciones no
se establecía una relación de causa a efecto; el derecho de voto era consecuencia inescindible de
la titularidad en el inmueble, de forma que el incumplimiento de la obligación de satisfacer la
contribución a los gastos generales no susceptibles de individualización podría determinar su
exigencia a través de los cauces previstos por la Ley, especialmente reforzados por la afección
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real establecida en el art. 9.5º LPH, pero no impedir el ejercicio de un derecho legal y estatutario
(v. STS cont. 14.12.1989, RA 9125, en relación con una Entidad de Conservación). Pero el art.
15.2 LPH ha sancionado al propietario moroso que no ha discutido a través de la impugnación
del acuerdo de contribución al gasto con la pérdida del derecho de voto. El precepto ha de
interpretarse de forma restrictiva, tal y como se expuso en el Capítulo anterior.
c) Intangibilidad. Una vez fijada, la cuota de participación determina la posición dominical
del partícipe dentro de la comunidad, y sólo podrá variarse a través de acuerdo unánime (art. 3 II
LPH). No variarán la cuota de participación las mejoras o menoscabos posteriores del piso o
local, ni las mejoras que experimente el inmueble. Según la doctrina registral más reciente
(RRDGRN 19.4.2007, RA 3396), a no ser que se trate de un supuesto de establecimiento o
variación de cuotas expresamente sometido en la LPH a un acuerdo unánime de la Junta (ej.
desafectación e inmediata venta de elemento común), las modificaciones de las mismas, en tanto
en cuanto afectan al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el
consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, manifestado en
escritura pública y, sin éste, sólo será posible variar su cuota de participación a través de un
proceso judicial en el que el mismo figure como demandado de forma individual, y no sólo a
través del Presidente (SAP Barcelona, 3.1.1996, AC 79). Las reservas establecidas en el título
constitutivo por las que el promotor reserva en su beneficio o en el de un tercero la fijación de
las nuevas cuotas de participación resultantes de las operaciones objeto de reserva han de
contener las mismas o los criterios por los que se determinarán (v. art. 16.2 RH y doctrina
registral expuesta en capítulo XXXI). La alusión a la fijación de la cuota de participación a
través de laudo (art. 5 II LPH), requiere el consentimiento previo y expreso del propietario para
la formalización del convenio arbitral (art. 5 LA). La DGRN había venido entendiendo, creemos
que de forma correcta, que la cuota de participación no puede ser modificada a través del
procedimiento de equidad del art. 17, regla 3ª LPH, ya que éste queda reservado a las cuestiones
para las que basta la mayoría simple (v. RDGRN 24.9.1992, RA 6922). Pero la DGRN
19.4.2007 (RA 3396), asumiendo la interpretación de la norma conforme a la realidad social
llevada a cabo por la STS 13.3.2003 (RA 2579), ha entendido que dicha sustitución judicial de
la unanimidad bastará para la inscripción registral de los actos sometidos a unanimidad en la
LPH.
2. LA CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS GENERALES
a) Carácter general del gasto. A pesar de que la LPH utiliza el término «no susceptible de
individualización» (art. 9.5 LPH), lo determinante para caracterización de un gasto como general
es el hecho de que la Ley o los estatutos lo consideren tal. Será gasto general el que se genere
por un servicio que los propietarios, a través de los estatutos o de sus modificaciones posteriores,
han decidido colectivizar, independientemente de que pudiera ser fácilmente individualizado
(SAP Murcia, 28.2.1996, AC 383), vgr. a través de la medición del consumo individual de cada
piso; y no será gasto general en el sentido del art. 9.1e) LPH aún cuando se derive de la
instalación o mantenimiento de un elemento, infraestructura o servicio de carácter común dentro
del régimen, si la Ley sólo considera obligados por el mismo a quienes votan expresamente a
favor del acuerdo o deciden aprovecharse del mismo posteriormente (ej. infraestructuras o
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instalaciones comunes contempladas en el art. 17.2ª y mejoras no exigibles a tenor del art. 11
LPH).
Ello no significa que los propietarios no puedan hacer valer sus pretensiones dirigidas a
individualizar el gasto, pero para ello son necesarios dos requisitos. En primer lugar, el voto
favorable de la doble mayoría de 3/3 establecida en el art. 17.3ª de la Junta de Propietarios si la
instalación o servicio que lo genera está establecido en el título constitutivo como común a todos
los propietarios. Este requisito ha sido superado por nuestros Tribunales a través de la
apreciación de abuso de derecho en los propietarios injustamente beneficiados por el
sostenimiento común del gasto susceptible de individualización (SSAP Madrid 7.12.1994, AC
284; Murcia 3.7.1993, AC 1584). En segundo lugar, es necesario el consentimiento del tercero
suministrador, puesto que a los efectos de su posición acreedora, la individualización del gasto
equivale a un cambio de deudor (v. STS 27.3.1987, RA 1838).
Los gastos generales pueden ser ordinarios o extraordinarios en función de que se produzcan
de forma habitual o periódica y se satisfagan con las cantidades asignadas en los presupuestos
anuales o atendibles con cargo al fondo de reserva [art. 9.1f) LPH y DA 1 LPH], o surjan de
forma imprevista, obligando a la comunidad a fijar la contribución de cada propietario y el modo
de hacerla efectiva (vgr. costas procesales).
La insusceptibilidad de individualización del gasto, y por lo tanto su carácter de gasto común
no siempre coincide con el carácter comunitario del interés que aquél satisface. El gasto será
general y no será susceptible de individualización aunque provenga de las reparaciones
necesarias para un elemento privativo si la necesidad de su rehabilitación tiene su origen en los
daños ocasionados por la defectuosa conservación o las obras realizadas en los elementos
comunes del inmueble (STS 1.10.2004, s.r.).
El propietario que litiga contra la comunidad y la vence no está obligado a contribuir a
los gastos judiciales causados a instancia de la comunidad, que tendrán que ser
satisfechos por el resto (SSTS 5.10.1983, RA 5229; 23.5.1990, RA 3835; 24.7.1997,
RA 5797). Razones de tutela judicial efectiva justifican esta solución.
b) Criterios de reparto. La posibilidad de fijar un sistema de reparto de gastos distinto al
determinado por la cuota de participación se deduce claramente del art. 9.5º LPH (SSTS
22.4.1.974, RA 1793; 10.3.1993, RA 1788). En todo caso, la sustitución generalizada de un
sistema de contribución por otro ha de hacerse por unanimidad no sometida a plazo (STS
30.5.1997, RA 4329), mientras que la decisión de contribuir de forma atípica a un gasto
determinado se ha estimado sometida a mayoría simple (SAP Huesca 13.11.1993, AC 2252) o,
lo que en la práctica viene a ser lo mismo, sujeta a los plazos de impugnación ya transcurridos
del (anterior) art. 16.IV LPH, hoy alargado a un año, ex art. 18.3 LPH (SAP Cantabria
21.9.1999, AC 1775). Ante el silencio de los Estatutos en relación con los gastos de
conservación derivados del uso de los elementos comunes cuyo uso está atribuido
estatutariamente a uno de los propietarios, ha de entenderse que los mismos corresponden a éste,
mientras que los extraordinarios corresponden a la comunidad conforme a la cuota de
participación o a lo especialmente establecido (STS 17.2.1993, RA 1239).
La posibilidad de contribuir «conforme a lo especialmente establecido», no se refiere a
la posibilidad de contemplar como gastos generales expensas ajenas al régimen de PH,
sino al módulo de la contribución a los gastos a que se refiere a la LPH. Los gastos
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comprendidos en la obligación de contribuir vienen establecidos por el artículo en
referencia a un inmueble construido necesitado de mantenimiento. Las cuotas fijadas
por la comunidad de edificantes para la construcción de un edificio meramente
comenzado, aunque esté dividido horizontalmente, no son gastos de sostenimiento del
inmueble incluíbles en el art. 9.5º LPH, sino créditos de carácter refaccionario de los
que son titulares los restantes copropietarios constructores frente al comunero moroso.
Sin embargo, la preferencia establecida por el art. 9.5º LPH in fine ha sido aplicada a
las cuotas de contribución a los gastos de construcción del inmueble en régimen de
prehorizontalidad, siempre y cuando se hubiera otorgado la escritura de división
horizontal (STS 23.7.1990, RA 6177).
c) Exenciones. La no utilización de un servicio no exime de la contribución a los gastos que
el mismo genere (art. 9.6º LPH, STS 14.3.2000, RA 1832). Pero las cláusulas de exención de la
contribución a determinados gastos que los Estatutos suelen contener en favor de los propietarios
de determinadas unidades privativas -generalmente locales comerciales- son válidas en la
medida en que estén justificadas en función de la imposibilidad material de utilización de los
servicios que los generan por no estar instalados para el piso o local de que se trate, y no en
función de la voluntad de no utilizar el elemento o servicio (SSTS 7.10.1978, RA 3212;
28.12.1984, RA 6300; 2.3.1989, RA 1745; 10.3.1993, RA 1788; 30.12.1993, RA 9907;
21.1.2008, nº rec. 5230/2000). Ante la inexistencia de una cláusula estatutaria que exonere al
propietario de los gastos de contribución a determinado servicio, cuando éste no está instalado
en favor de su unidad privativa, la única defensa de aquél es oponer, por vía de reconvención, la
impugnación del acuerdo por falta del carácter general del gasto exigido.
En cuanto a las cláusulas estatutarias de exención o reducción del deber de
contribuir a los gastos generales predispuesta por el promotor a su favor, la STS
14.12.2005 (RJ 10167) considera que no es nula por contravención de la normativa
imperativa contenida en la LPH ni por su pretendido carácter abusivo norma estatutaria
de la comunidad de propietarios incluida por promotor en la escritura de declaración de
obra nueva y división horizontal limitando al 25% la contribución de sus fincas
privativas a los gastos comunes mientras estén desocupadas.
El propietario estatutariamente exento de la contribución a los gastos comunes derivados del
mantenimiento de cierto elemento o servicio (generalmente el ascensor, en relación con los
propietarios de los bajos comerciales) ha de contribuir a los gastos de sustitución del mismo y a
los derivados de las adaptaciones impuestas para adecuarlo a las exigencias de la normativa
vigente, porque dichos actos provocan un aumento del valor del inmueble y no pueden
considerarse de mera conservación o mantenimiento (SSTS 25.6.1984, RA 3261; 10.12.1992,
RA 7374; 17.2.1993, RA 1239; SAP Zaragoza 21.7.1998, AC 59, Burgos, 26.7.2002, SP 39590,
Zaragoza 17.10.2001, AC 2011 y 24.7.2002, AC 1201).
Como hemos sostenido infra, la LPH no contiene propiamente exenciones a gastos comunes,
sino que niega el carácter general del gasto en determinados supuestos, aunque los mismos sean
consecuencia de la instalación, mantenimiento o mejora de un elemento o servicio común:
mejoras no exigibles a los disidentes en función del art. 11 LPH, instalación y mantenimiento de
ICT, sistemas de aprovechamiento de energía solar e infraestructuras de acceso a nuevos
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servicios suministros energéticos colectivos (art. 17.2ª). Pero existen otras normas no
incorporadas a la LPH que habrá que interpretar en el mismo sentido:
1. Tampoco será exigible a los propietarios la contribución a la instalación y
mantenimiento del ascensor o el coste de la eliminación de la barrera arquitectónica
que, por no haberse decidido a través de un acuerdo mayoritario ex art. 17.1ªIII LPH
(que sí obligará a todos los propietarios, con independencia de su importe, como hoy
resulta patente conforme a la redacción del art. 11 LPH tras la reforma operada por Ley
51/2003 de Igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de
las personas con discapacidad), haya tenido que ser solicitada por el minusválido o
anciano beneficiario conforme a lo dispuesto en el art. 6 Ley 15/1995. En este caso (hoy
ciertamente residual), el beneficiario (que no tiene que ser obligatoriamente propietario
según la Ley 15/1995), no tiene que impugnar el acuerdo de la comunidad, sino acudir
al Juez a través de los trámites del juicio verbal para que se declare el derecho a las
obras o instalaciones necesarias o la condena a la ejecución de alguna de las medidas
alternativas propuestas por la comunidad. Pero además, ha de tenerse en cuenta que,
tras la reforma operada por la Ley 51/2003 ya citada, se ha añadido un párrafo 2 al art.
10 LPH según el cual es obligación de la comunidad -y por lo tanto es exigible aún sin
el acuerdo mayoritario necesario como regla general según el art. 17.1ªIII-, la
realización de las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su
discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos
y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no
exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Y ello a instancia de los
propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o
voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, por lo que la
asunción de los gastos por parte del interesado que prevé la ley 15/1995 sólo será
necesaria cuando no habiéndose obtenido la mayoría exigida por el art. 17.1ªIII, las
obras superen el montante de tres mensualidades indicado. En caso de que la obra
requiera una aportación menor, el propietario podrá exigir a la comunidad la realización
de la obra y la asunción de su coste como si de una obra de conservación o reparación
necesaria se tratara, con las mismas consecuencias en caso de comportamiento obstativo
por parte de algún propietario (art. 11…3. Los propietarios que se opongan o demoren
injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía
administrativa).
2. El RDL 1/1998 sobre Infraestructuras Comunes en los Edificios para el Acceso a los
Servicios de Telecomunicación contempla el caso de que la ICT (no el resto de
instalaciones a que se extiende hoy el art. 17.2ª LPH) venga impuesta debido al número
excesivo de antenas individuales o a su carácter peligroso o antiestético [V. art 6.1.a) y
b)]. En este caso, serán sus propietarios quienes tendrán que costear la instalación
comunitaria, repercutiendo posteriormente parte de su coste en el propietario que
pretenda su acceso a la misma. Si un propietario ejercita su derecho a realizar la
instalación común o adaptar la ya existente conforme al derecho individual que le sigue
otorgando el art. 9 del RDL, la ejecutará a su costa, pudiendo igualmente repercutir el
gasto en los propietarios que decidan beneficiarse de la misma [art. 9.2.b)]. En ambos
casos, la repercusión en el propietario posteriormente sumado a dicha ventaja no puede
fijarse de acuerdo a su cuota de participación en el inmueble.
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Como afirma la SAP Guipúzcoa 12.3.2001 (El Derecho 76661) la incorporación de
un nuevo vecino a nuevas infraestructuras de suministros energéticos, conlleva la
obligación de abonar la parte correspondiente de los gastos que resulte aplicable en
función del número de copropietarios que se integre en el condominio específico de la
misma, ya que los gastos de instalación inicial de la infraestructura fueron abonados
con criterios diferentes a los contemplados en la cuota de participación y porque la
integración en la subcomunidad de nuevas instalaciones energéticas de un
copropietario aportando simplemente lo que corresponda en función de su cuota de
participación en el inmueble, es contraria al espíritu de la norma y a los propios
principios generales de toda comunidad, ya que supondría una contribución desigual
al mantenimiento, cargando a los copropietarios más dinámicos con costos
superiores.
Un supuesto especial de no consideración de un gasto como general es el contemplado
en el art. 10 LPH, que interpretado de conformidad con lo dispuesto en el art. 16 LOE
resulta como sigue: la comunidad está obligada, tanto frente a los propietarios como
frente a la Administración (art. 19.1 LSV y 245.1 TRLS), a realizar las obras de
conservación y sostenimiento de las partes comunes del inmueble. Si finalmente
procede sanción por el incumplimiento de este deber (cuyo montante ha de
considerarse en principio como gasto general no susceptible de individualización)
debido a que un propietario no ha permitido realizar en su elemento privativo las
intervenciones necesarias para asegurar la seguridad, estanqueidad y seguridad del
inmueble en su conjunto o ha demorado la ejecución de las obras necesarias con su
oposición, el sujeto responsable en último término (y por lo tanto obligado al pago) no
será la comunidad, sino aquél.
d) Innovaciones y mejoras. Mejorando sustancialmente el anterior art. 10 LPH, el art. 11
LPH establece un mecanismo de protección de las minorías en relación con los acuerdos sobre
innovaciones o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad
del inmueble, según su naturaleza y características [v. Capítulo XXXII]. En el caso de que
dichas mejoras sean válidamente acordadas -por el quórum mayoritario de adopción de acuerdos
que corresponda según la incidencia de la misma en el título constitutivo (v.arts 12 y 17.1ª
LPH)-, el propietario disidente no resultará obligado por los gastos requeridos para la instalación
del nuevo servicio o mejora, ni se modificará su cuota, aún cuando la comunidad no pueda
privarle del disfrute de la misma por no ser ésta susceptible de aprovechamiento individualizado
(si lo es, el propietario disidente quedará obligado desde el momento en que haga uso del
servicio). Los frecuentes abusos en la disidencia a fin de liberarse del pago de nuevas
instalaciones comunitarias, habían propiciado una línea jurisprudencial incomprensible e
incompatible con la validez intrínseca del acuerdo mayoritario por el que se acomete la mejora.
Según la misma, para considerar disidente al propietario a efectos del (anterior) artículo 10 LPH
no bastaba con que hubiera mostrado su disconformidad en la Junta correspondiente; era
necesario además la impugnación del acuerdo en plazo, conforme a lo dispuesto en el anterior
art. 16.4 LPH (SSTS 10.6.1981, RA 2519; SSAP Madrid 3.4.1993, AC 481; Sevilla, 5.7.1994,
AC 1236). Esta interpretación, adoptada en la tramitación de la Ley 8/1999, pudo ser corregida a
tiempo a su paso por el Senado. Hoy, claramente, el propietario no está obligado a impugnar.
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Siguiendo una línea ya iniciada por la STS 22.9.1997, (RA 6820), hoy la LPH es clara
al entender que si la mejora objetiva en que consista la obra o instalación (vgr.
ascensor) puede reconducirse a cualquiera de los supuestos del art. 17.1ª y es acordada
por las dobles mayorías allí indicadas (3/5 o simple, dependiendo de que se considere o
no eliminación de barrera arquitectónica para personas con minusvalía), todos los
propietarios estarán obligados a costearla, sin que quepa aplicar entonces el art. 11.2
LPH (en este sentido, SAP Álava 8.3.2000, AC 784; en contra, erróneamente, SAP
Palencia 17.11.2000, AC 2607, Barcelona 11.6.2002, JUR 21874). De manera que esta
última norma quedará reservada a aquellos supuestos de intervenciones no necesarias
que no signifiquen una modificación estatutaria o del título constitutivo y a su vez no
persigan la eliminación de barreras arquitectónicas en favor de personas con
minusvalía. Lo anterior es todavía más claro si se trata de obras de accesibilidad que
sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o
para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su
comunicación con el exterior, en cuyo caso el nuevo párrafo 3 del art. 11 LPH,
redactado conforme a la DA Tercera Ley 51/2003, establece que cuando se adopten
válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad
quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
e) El fondo de reserva. La DA 1 Ley 8/1999 determina imperatividad de la constitución de
un fondo de reserva excepto en los casos de los complejos inmobiliarios que se constituyan
como una agrupación de comunidades adoptando la modalidad prevista en el art. 24.2 b) LPH
[art. 24.3c)]. La obligación de contribuir al mismo, impuesta por el art. 9.1f) LPH, forma parte
del deber general de contribución a los gastos generales, como lo prueba su inclusión en el art.
21.1 LPH, dedicado al procedimiento de reclamación de deudas frente a la comunidad. Por ello,
y en virtud de lo dispuesto expresamente para las obras de conservación en el art. 10 LPH,
también a esta obligación de contribución al fondo está afecto el piso o local en las mismas
condiciones del art. 9.1.e). La única especialidad contenida en la letra f) del art. 9.1 es la de
impedir que se contribuya al mismo «conforme a lo especialmente establecido». La
imperatividad de que la contribución se realice en función de la cuota de participación obedece a
que, estando afecto el fondo a las obras de conservación del inmueble, el propietario contribuye
al mismo con el único módulo equivalente a su interés en la salvaguarda del valor de la cosa, ya
que la cuota (de ahí la variedad de criterios conjugables para su determinación en el art. 5 LPH)
es la medida de participación que cada propietario tiene en el total del valor del inmueble, según
art. 3b) 2 LPH.
La afección del fondo a los gastos de conservación y reparación de la finca es imperativa.
Por ello, la comunidad sólo puede suscribir con cargo al mismo un seguro que cubra los daños
causados en la finca, o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y
sus instalaciones generales.
La comunidad puede destinar el fondo de reserva a la suscripción de un seguro. Pero no
considerar innecesario el fondo por la existencia de un contrato de seguro, y menos por la
vigencia de los seguros obligatorios del art. 19 LOE, que, entre otras cosas, no cubren los daños
derivados del mal uso. Tampoco cabe que destine el fondo de reserva a seguros combinados que
cubran riesgos distintos de los gastos de conservación y reparación a que hace referencia el art.
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9.1f) LPH si no desglosa el importe de las primas reponiendo al fondo las cantidades no
destinadas a cubrir aquellos gastos (vgr. el seguro de daños a terceros a que obliga el art. 30.1 de
la Ley valenciana de la vivienda 8/2004). Ni cabe que el fondo de reserva comunitario se
considere suplido por la existencia del fondo de reserva de la cooperativa en los casos en que la
administración de los elementos comunes se lleva a cabo en régimen cooperativizado (v. art.
89.3 LC y Capítulo XXXVIII), sin perjuicio de que si existe verdadera alteridad entre la
cooperativa y la comunidad de propietarios, ésta pueda suscribir con aquélla un contrato de
mantenimiento a los que hace referencia el art. 9.1f) LPH.
La dotación del fondo ha sido considerada por la DA 1 Ley 8/1999 como materia de vivienda
reservada a las CCAA. Las competencias de éstas podrán alcanzar a los aspectos administrativos
de la constitución del fondo, ej. convirtiendo la inexistencia del mismo en infracción sancionable
o, como en el caso de la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Generalitat Valenciana, estableciendo
la preferencia para las ayudas públicas a las comunidades que lo constituyan, pero no a las
consecuencias civiles de las obligaciones de aportación, ni a la determinación de su destino, ni a
su cuantía. Respecto a esto último, la LPH obliga a que éste haya quedado ya constituido -como
más tarde- en los ejercicios presupuestarios de las comunidades referentes al año 2000. En las
comunidades de nueva creación deberá efectuarse en la primera Junta ordinaria anual que se
celebre. El fondo no es cumulativo. La cuantía del mismo no puede ser inferior en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al 5% del último presupuesto ordinario, considerándose
haberes los gastos de conservación y reparación realizados en el ejercicio y bastando, según la
DA 2ª, con que se hagan las reposiciones necesarias al inicio del ejercicio siguiente (obligadas
tras los gastos de conservación y reparación que se imputaron al mismo). Se exceptúa de la
regla anterior el primer ejercicio presupuestario anual en que el fondo se constituya (sea o no
comunidad de nueva construcción), durante el cual se permite una dotación paulatina del mismo
que sólo obliga a desembolsar inicialmente el 2,5 de su presupuesto ordinario. El porcentaje
restante, hasta completar el 5% establecido como mínimo legal, habrá de dotarse en el momento
de la aprobación del presupuesto del ejercicio posterior, y referido al mismo.
3. SUJETO OBLIGADO AL PAGO
a) Transmisión de la propiedad. La obligación de contribuir a los gastos comunes es una
obligación propter rem, porque la cualidad de deudor se transmite por la transmisión de la
propiedad por las deudas devengadas en relación con el objeto a partir del momento de la
transmisión. Pero, a pesar de la nueva redacción del art. 9.1e) LPH, ello no significa que el
nuevo propietario sea personalmente responsable de las deudas vencidas con anterioridad a
dicho momento (y menos todavía de las adeudadas con anterioridad al período de afección,
como sostuvo anteriormente la SAP Murcia 21.7.1998, AC 6808). La cualidad de deudor, al
igual que ocurría con anterioridad a la reforma, la ostenta quien tuviera la cualidad de
propietario en el momento de la exigibilidad de la obligación de contribuir al gasto (SSAP
Tenerife 28.7.1990, Act. Civ. 1990-12; Asturias 1.4.1993, AC 578; Albacete 18.1.1993, AC 624;
Valencia 7.4.1993, RGD 1993, pág. 6436; Tarragona, 25.11.1997, AC 2574), no el actual titular
dominical del elemento privativo, aunque éste se vea sujeto en su dominio a la afección real que
establece el artículo 9.1 e) LPH (SAP Zaragoza 26.2.2001, JUR 118096). La nueva redacción de
la norma ha hecho variar de criterio a las Audiencias que sostenían la obligación personal del
nuevo adquirente (expresamente, SAP Murcia 18.10.1999, AC 2200).
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Los efectos retroactivos de la resolución del vínculo contractual que originó la
transmisión no afectan a la comunidad, por lo que el adquirente sigue siendo deudor
personal por la obligación de contribuir vencida en el período en que poseyó el
elemento privativo en concepto de dueño. El antiguo propietario que recupera el bien
únicamente responderá posteriormente por dichos gastos a través de la afección real del
(actual) art. 9.1e) LPH (SSAP Madrid, 30.3.1996, AC 811; Jaén, 14.5.1996, AC 1022).
El deudor es pues el propietario, concepto dominical y no necesariamente registral
(igualmente se entendía antes de la reforma, a pesar de que el art. 20.1 designaba «a
quien tenga la titularidad del piso o local»). En todo caso, y virtud de lo dispuesto en el
art. 21.4 LPH, en su redacción según DF 1ª.2 LEC, la comunidad no ha de asumir los
riesgos de demandar al verdadero propietario, cuando no ha tenido conocimiento de la
transmisión o cuando el titular registral y dominical no coinciden, ya que en este caso,
la petición inicial del proceso monitorio podrá realizarse contra cualquiera de los
obligados o contra todos ellos conjuntamente, sin perjuicio de los derechos de
repetición interna que procedan.
Sobre la responsabilidad del transmitente por las deudas exigibles con posterioridad, nos
remitimos al epígrafe 5e) de este mismo capítulo.
b) Cotitularidad sobre el piso o local. Pese a la regla general de la mancomunidad (art.
1137 CC), la jurisprudencia ha entendido que los propietarios proindiviso de un piso o local en
régimen de PH quedan obligados de forma solidaria al pago de los gastos comunes frente a la
comunidad (SSTS 30.3.1973, RA 1131; 4.5.1973, RA 2291; SAP La Coruña 28.5.1996, AC
908), de la misma forma que, frente a la comunidad, se relacionan de forma unitaria, a través de
un representante común que ejercita el derecho de voto que corresponde a cada piso o local (art.
15.1 II LPH). Esta doctrina es criticable, ya que, como pone de manifiesto el art. 22.1 LPH, una
representación unitaria frente al acreedor no significa de suyo la aplicación de la regla de la
solidaridad (art. 1137 CC). Tampoco es justificable la solidaridad por el hecho de que, conforme
al art. 395 CC, cada comunero pueda realizar los gastos de conservación necesarios sin contar
con el consentimiento del resto, teniendo derecho a un posterior reembolso en la vía interna
(SAP Málaga 10.10.1996, La Ley 1997.1). Otra cosa es que el acreedor pueda negarse a aceptar
pagos parciales y que, no obteniendo la cantidad global, pueda demandar a todos los propietarios
proindiviso, haciendo sólo entonces efectiva la ejecución sobre el piso o local. Por ello resulta
más acertada aquella otra línea doctrinal que considerando la obligación mancomunada, obliga a
demandar a todos los propietarios (SSAP Guadalajara, 24.9.1997, AC 1913 y Huesca,
13.11.1993, AC 2252).
No existe copropiedad sobre el piso por el hecho de que el mismo se adquiera con carácter
ganancial o para la sociedad de gananciales. La demanda habrá de dirigirse frente al cónyuge
titular del elemento privativo, sin que (como entienden incorrectamente las SSAP Valencia
17.6.1996, act. Civ. 1996, 2065; Madrid, 27.4.1994, AC 712; Zaragoza 2.11.1993, RGD
1994,10311) exista litisconsorcio pasivo necesario entre éste y el cónyuge no titular, sin
perjuicio de la necesidad de notificar el embargo a éste último conforme al art. 144.1 RH.
Todavía más incorrecto resulta entender (como entendió la SAP Baleares 7.10.1996, AC 2005)
que basta demandar a cualquiera de los cónyuges (también al no propietario) si el piso es
ganancial. Ni el art. 1367 ni el 1376 CC justifican la solución de la solidaridad.
DERECHO DE LA CONSTRUCCION Y LA VIVIENDA. DILEX 2008. 6ª
EDICIÓN.
c) Arrendatarios y usufructuarios. En el supuesto de locales o viviendas arrendados, los
gastos comunes han de ser satisfechos por los propietarios, con independencia de los pactos
entre arrendador y arrendatario en relación con la asunción por éste de los gastos comunitarios, permitidos por el art. 20 I LAU-, que no son oponibles a la comunidad (SAP Asturias, 3.9.1998,
AC 1791). Otra cuestión es que, frente a la comunidad, el pacto entre propietario y arrendador
acerca del pago de la contribución a los gastos generales haya de ser considerada como una
asunción cumulativa de duda, en cuyo caso podrá dirigirse frente a cualquiera de ambos, de
forma solidaria, sin que pueda estimarse en ningún caso necesidad de litisconsorcio pasivo
necesario.
Aunque los servicios con que cuente la finca y que se individualicen por contadores
siempre serán a cuenta del arrendatario, considerándose su impago como causa de
resolución del arrendamiento (art. 20.3 LAU), dicha excepción no se refiere a los
servicios generales del edificio cuyo control de gasto individualizado se realice
comunitariamente, sino a los suministros individuales del piso o local con control del
gasto por parte del suministrador.
Si la finca se halla en usufructo, concurrirán el usufructuario y el nudo propietario a la
satisfacción de los gastos conforme a lo dispuesto en los arts. 500 y 501 CC, pero ante la
comunidad será el segundo el responsable de la obligación de contribuir.
4. LÍMITES TEMPORALES DE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR
a) Vencimiento de la deuda por gastos. Según el art. 21 LPH, la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos comunes ha de cumplirse por el propietario del piso o local «en el
tiempo y forma determinados por la Junta». El artículo se dirige a determinar el sujeto obligado
al pago y el momento en que éste tendrá que proceder al cumplimiento -vencimiento de la
obligación-, que será el plazo señalado por la Junta para el pago en período normal de
cumplimiento; pero no a la fecha en que, constatado el incumplimiento, la Junta decida reclamar
la deuda o hacer efectiva la afección real del art. 9.5º II LPH. En el caso de los gastos ordinarios,
la fecha de vencimiento -generalmente mensual-, vendrá determinada estatutariamente o a través
de un acuerdo comunitario. En caso de gastos extraordinarios, se hayan o no realizado ya las
mejoras que originan los mismos, el momento en que las derramas sean exigibles (art. 11.4
LPH), y no quien participase en el acuerdo que aprobó el gasto. Si son exigibles antes de ser
realizadas, la obligación personal no se extingue por el hecho de que las obras se realicen tras la
transmisión del piso o local. Quien resulte ser propietario en tal fecha habrá de proceder al pago
en el tiempo y forma determinados por la Junta, aunque llegado tal momento haya dejado de
serlo.
b) Prescripción. A las deudas surgidas entre el propietario deudor y la comunidad les es
aplicable el plazo general de quince años señalado por el art. 1964 CC, no el art. 1966.3º CC,
referido a cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves (SAP
Madrid 14.7.1992, AC 1131; Málaga, 16.4.1996, AC 706; Sta. Cruz de Tenerife 2.10.1999, AC
2114; contra, SSAP Madrid, 13.7.1992, Málaga 4.11.1995, Las Palmas, 17.2.1995). Lo anterior
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resulta claro si se piensa que lo que la comunidad pretende es la satisfacción del montante global
de lo debido, no el cobro de mensualidades concretas, como así lo demuestra la necesidad de que
el Secretario certifique el saldo deudor antes de proceder contra el propietario moroso por la vía
del art. 21 LPH.
5. GARANTÍAS CREDITICIAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
a) Preferencia. El actual art. 9.1e) LPH matiza la preferencia del crédito de la comunidad
de propietarios para el cobro de las deudas derivadas de la contribución a los gastos generales,
que con anterioridad se le reconocía «de forma absoluta y frente cualquier otro». El límite
temporal (parte vencida de la anualidad en curso y año natural inmediatamente anterior), siendo
más preciso, es idéntico al enunciado antes de la reforma de la Ley 8/1999. Pero hoy se trata de
forma diferenciada la cuestión de la preferencia crediticia y la cuestión de la responsabilidad del
adquirente en cuanto a deudas vencidas con anterioridad a su adquisición, con la consiguiente
afección legal que éste debe soportar, debido a las distintas condiciones que nuestros Tribunales
han venido imponiendo para su realización y, en todo caso, para evitar que la preferencia de los
créditos comunitarios frente a terceros acreedores y la afección legal del piso o local en caso de
transmisión sean confundidas entre sí (cfr. SAP Barcelona 19.7.1999, AC 1654). En atención a
la remisión al art. 1923 CC, habrá que entender que la preferencia opera frente a los créditos
enumerados en los números 3º, 4º y 5º de dicho artículo, sobre «los bienes inmuebles y otros
derechos reales el deudor», y por lo tanto sobre el piso o local con gastos generales impagados.
De manera que, pese a que ya no se hace referencia a la afección del piso o local en caso de no
transmisión, esta preferencia está estableciendo una garantía real de origen legal o, como se
calificó a dicha afección, de una «hipoteca legal tácita». Sin embargo, la garantía, que antes se
expresaba como afección real junto con la existente frente al nuevo titular, quedaba y seguirá
quedando, frente a la interpretación de esta última, muy mermada en la práctica. La comunidad
de propietarios no puede accionar contra el inmueble gravado con plena eficacia en cualquier
momento. Por el contrario, se hace preciso distinguir entre el plazo de prescripción de la acción
de la comunidad para reclamar al propietario deudor las mensualidades pendientes (15 años), del
plazo de caducidad a que queda sometido el privilegio extraordinario de la afección real
(determinado por el hecho de que los gastos correspondan, como máximo, a la anualidad
anterior). Las RRDGRN 9.2.1987 (RA 1066), 18.5.1987 (RA 3924) y 1.6.1989 (RA 4801),
hubieron de decidir sobre la colisión de la afección real sobre el piso o local que el art. 9.5º LPH
concede a la comunidad de propietarios y el crédito de otros acreedores del propietario moroso.
Según la DGRN, la falta de constancia registral de la demanda en el momento adecuado motiva
que aquellas cantidades vayan perdiendo cobertura a medida que transcurre el tiempo. La
afección alcanza al último año transcurrido y al período vencido de la anualidad corriente
anteriores a la presentación de la demanda; pero, además, si la demanda no se anota
preventivamente en el Registro de la Propiedad, la afección desaparecerá frente a terceros
paulatinamente a medida que la mensualidad reclamada ya no corresponda al año anterior a la
interposición de aquélla. Realizados esos actos procesales (demanda) y registrales (anotación de
la misma), la caducidad de dicha pretensión queda impedida, y ello aún cuando en el momento
de la sentencia dichos gastos ya no sean anualidad corriente. Pero la comunidad no puede anotar
registralmente la demanda de reclamación de gastos, ni la posterior sentencia obtenida,
pretendiendo hacer constar en esta anotación la preferencia de la afección sobre otras cargas
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y gravámenes anteriormente inscritos, si no dirige la demanda también contra los titulares de
dichas cargas anteriores (RRDGRN 15.1.1997, RA 281 y, 4.1.2000, RA 141, 26.12.1999, RA
9425).
b) Afección real. El art. 9.1e) LPH sigue estableciendo una afección real sobre el piso o
local cuya cobertura viene limitada a los gastos imputables a la parte vencida de la anualidad en
la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. Con la anterior
redacción del precepto, los gastos comunitarios correspondientes a la anualidad anterior y a la
parte vencida de la anualidad corriente que no hubieran sido satisfechos por el titular con
anterioridad a la transmisión del piso o local, podrían ser reclamados al nuevo propietario no
deudor, a los solos efectos de la evitación de la realización de la afección real. La nueva
redacción del precepto («el adquirente..responde con el propio inmueble adquirido... el piso o
local estará afecto al pago de esta obligación»), ya ha hecho variar de criterio a parte de la
doctrina y a algunas Audiencias, que entienden que tras la Ley 8/1999, y con independencia de
que el anterior propietario siga siendo deudor personal, no se podrá negar la legitimación pasiva
al nuevo adquirente por las deudas vencidas en ese período (SAP Málaga, 21.6.1999, AC 1784).
Sin embargo, creemos que no existe razón alguna para una nueva interpretación del precepto. Si
el nuevo propietario fuera deudor personal junto con el anterior, no respondería con el piso o
local, sino con todo su patrimonio. Si el nuevo propietario ha de ser demandado de forma
necesaria, ello sólo es así a los efectos expuestos, y sólo en el caso de que la comunidad quiera
hacer uso frente a éste de la garantía de la afección real del piso o local. Como entienden las
RRDGRN 3.4.2001 (RA 2860) y 7.4.2001 (RA 2864) -que niegan la procedencia de anotación
de embargo por deudas comunitarias sobre la finca adquirida por un tercer adquirente si no
consta que el mismo fuese parte en el proceso o que, cuando la finca todavía constaba inscrita a
favor del deudor, fuese anotada preventivamente la demanda- la LPH supone procesalmente la
posibilidad del ejercicio de dos pretensiones: una personal de obtención de una sentencia
condenatoria del pago, y otra real por la que se pretende el reconocimiento y reflejo registral de
la afección real ya existente por disposición legal, y para que esta última pueda hacerse efectiva
contra los posteriores adquirentes es preciso que, en su momento, se hubiera hecho constar en el
Registro por medio de la correspondiente anotación preventiva, la demanda dirigida contra los
titulares registrales entonces existentes, pues, de no ser así, se haría hacer caer sobre los titulares
actuales la afección, sin que pudieran alegar lo que a su derecho conviniere, produciéndose
indefensión y contraviniendo, en consecuencia, el artículo 24 CE, que tiene su desenvolvimiento
registral en el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 LH.
En este caso (en que se quiere hacer valer la afección contra el adquirente, no la preferencia
crediticia contra otros acreedores del deudor), la fecha determinante para el cómputo,
independientemente de cuando se inste la reclamación, es la de la transmisión (SSAP Asturias
20.1.1993, AC 79; Gerona, 14.5.1996, AC 909), sin que la garantía se entienda caducada si no se
ejecuta, al contrario de lo que ocurre en el caso de que la preferencia crediticia de la comunidad
se quiera hacer efectiva frente a terceros acreedores. Esta criticable diferenciación en la
interpretación del art. 9.5ºII LPH se basaba antes de la reforma operada por Ley 8/1999 en que el
interés del adquirente ya queda protegido por la posibilidad de obtener el reembolso de dichos
gastos del anterior dueño, derivada de la obligación legal de saneamiento por la carga no
aparente de los mismos que se contemplaba expresamente en el art. 9.5º III LPH. Pero todavía
está más justificada hoy, dada la cumplida información acerca de las deudas que presupone el
art. 9.1e) LPH.
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EDICIÓN.
c) Posición del propietario: obligación de saneamiento. Según el anterior art. 9.5ºIII LPH,
en la escritura por la que se transmitiera el piso o local a título oneroso debería el transmitente
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeudare.
En la actualidad, el art. 9.1e) obliga a esta declaración cuando la transmisión opere en
documento público y alcanza también a las transmisiones a título gratuito (cfr. 633 CC). Pero,
además, obliga al transmitente a aportar certificación sobre el estado de deudas con la
comunidad coincidente con su declaración, sin la cual, a diferencia de lo que entiende la DGRN
en relación con la omisión de la declaración del transmitente de estar al corriente de los gastos
de la comunidad (RRDGRN 10.1.1991, RA 584; 11.12.2003, RA 228), no podrá autorizarse el
documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación (se entiende que
sólo de la obligación de aportar la certificación) por el adquirente. No obstante, la exoneración
ha de considerarse nula por abusiva en las transmisiones realizadas por profesionales, habida
cuenta de lo dispuesto en la LCU y en el RD 515/1989.
Con esta obligación de información entiende el Legislador que pierde sentido la obligación
de saneamiento a la que el anterior art. 9.5º III sujetaba al transmitente «por la carga no aparente
de los gastos a cuyo pago esté afecto el piso o local», habida cuenta de que: a) pese a que la
afección opera en las transmisiones por cualquier título, el saneamiento por gravámenes ocultos
sólo es aplicable a las transmisiones en escritura pública (art.1.483 CC), caso en el que hoy se
establece la obligación de certificar las cargas a no ser que concurra la renuncia del adquirente a
conocerlas; b) si lo incorrecto es la declaración del vendedor, habiendo renunciado el comprador
a la certificación del Secretario, no debe presumirse que, conforme al art. 1483 CC, éste no
habría adquirido la finca de haber conocido la carga (que sólo se extiende a las mensualidades
del año anterior y a las vencidas en el año de la transmisión); c) Si lo incorrecto es la
certificación adjunta, ello originará, según el art. 9.1e) LPH, «la responsabilidad del Presidente y
del Secretario de la comunidad», en caso de culpa o negligencia. Al contrario que la
responsabilidad por el retraso en la certificación (que puede ocasionar perjuicios a los
contratantes) la responsabilidad por inexactitud ha interpretarse en el sentido interno u orgánico
(en el que, además, la responsabilidad se estimará con menor rigor si el Secretario no es un
Administrador profesional, ex art. 1726 CC). Ello será así porque ni el transmitente ni el
adquirente podrán considerarse perjudicados: de una parte, la comunidad que certifique el estado
de deudas frente al adquirente queda vinculada a su propia declaración, sin poder hacer efectiva
la afección real del art. 9.1e) en cuanto a las cantidades no certificadas frente al nuevo
adquirente, que no es deudor personal. De otra, tampoco el transmitente podrá considerarse
perjudicado por el hecho de responder posteriormente única y personalmente de los gastos no
satisfechos antes de la transmisión, porque su posición deudora no desaparece con la transmisión
del piso o local.
Por otra parte, hay que seguir entendiendo que la expresión y certificación de los gastos que
gravan el piso no convierte por sí sola al adquirente en deudor personal, aunque la comunidad
podrá dirigirse frente a él como tal (novación por delegación), si en la escritura de compraventa
existe una cláusula que exprese con claridad la asunción de la deuda -no necesariamente limitada
al período contemplado en el art. 9.5º LPH-, del anterior propietario frente a la comunidad (STS
15.6.1996, RA 488). Y habrá que seguir entendiendo igualmente que la afección real opera
frente al adquirente al margen del régimen de la publicidad registral («aún con título inscrito en
el Registro de la propiedad»), porque inscrito el régimen de propiedad horizontal, consta ya
DERECHO DE LA CONSTRUCCION Y LA VIVIENDA. DILEX 2008. 6ª
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suficientemente la carga de la afección, que forma parte del contorno ordinario de poder en que
consiste el dominio de cada piso (RDGRN 9.2.1987, RA 1066).
d) Alcance y colisión con el crédito de otros acreedores. La preferencia expresada en el
art. 9.1e) LPH que cumpla las condiciones expuesta en el subepígrafe a) opera en relación con
el piso o local sobre los créditos hipotecarios y los refaccionarios anotados e inscritos en el
Registro de la propiedad que hubiesen sido hipotecado u objeto de refacción, sobre los
preventivamente anotados en el Registro de la propiedad, secuestro o ejecución de sentencias, y
sobre los refaccionarios no anotados ni inscritos, en relación a los inmuebles a los que se refiera
la refacción, todo ello sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales
en el ET. Cualquier hipoteca o embargo constituidos anteriormente sobre el piso o local
únicamente tendrán eficacia en cuanto no menoscabe el crédito comunitario, que por Ley es
preferente en cuanto a las cantidades comprendidas en la anualidad anterior y en la vencida
correspondiente a la fecha de la anotación (RDGRN 15.1.1997, RA 281).
Al tiempo de ejecutarse la carga preferente, se comunicará el inicio de la ejecución a los
titulares de otras cargas o derechos anteriormente inscritos que hayan de cancelarse tras la
misma, a fin de que puedan hacer valer sus derechos de pago y subrogación en el crédito de la
comunidad de propietarios, intervención en el avalúo y subasta. Si, por el contrario, se ultima la
ejecución de una de las hipotecas o embargos registrados con anterioridad, la adjudicación al
rematante se producirá con subsistencia de la preferencia (arts. 131.8º y 133 LH), pero no de su
anotación preventiva correspondiente, que será cancelada tras la ejecución si es posterior a la
inscripción de hipoteca o a la carga que se ejecuta (art. 131.17º LH). Frente a los créditos
refaccionarios, inscritos o no, la efectividad de la preferencia crediticia comunitaria también
queda supeditada a anotación preventiva correspondiente. E igual ocurrirá en cuanto a los
créditos anotados preventivamente de embargo, si, tras dicha anotación, se deja transcurrir la
caducidad temporal de la preferencia comunitaria sin hacer constar registralmente la
reclamación de la deuda.
Una vez obtenida sentencia judicial firme contra el propietario, cabe la «conversión» de la
anotación preventiva de la demanda en inscripción de aquélla (RDGRN 4.1.2000, RA 141). Pero
según la misma Resolución, no puede hacerse constar registralmente la declaración judicial de
preferencia del crédito comunitario frente al de otros acreedores (vgr. hipotecarios anteriores) si
éstos no han sido partes en el proceso, sin perjuicio de que dicha preferencia pueda hacerse valer
frente a aquéllos en el procedimiento que corresponda.
En todo caso, sea o no anotada registralmente la reclamación de la deuda comunitaria, el
superprivilegio salarial del art. 32.1º ET (referido al cobro de los salarios de los últimos treinta
días de trabajo de los trabajadores del propietario moroso, en cuantía que no supere el doble del
salario mínimo interprofesional) será antepuesto a aquélla; también la refacción del párrafo 2º
del art. 32 ET, si el propietario moroso es, demás, el promotor o constructor del edificio que
adeuda salarios a los trabajadores empleados en la obra. El privilegio ordinario del nº 3 del art.
32 ET será preferente al crédito comunitario si la constancia registral de éste se omitió.
e) Solidaridad. El apartado i) del art. 9 ha aumentado las garantías crediticias de la
comunidad imputando al propietario transmitente que no comunique el cambio de titularidad a
los órganos comunitarios una responsabilidad solidaria en relación con las deudas comunitarias
devengadas con posterioridad a la transmisión por el nuevo titular. La necesidad de
litisconsorcio pasivo entre ambos que para este estableció inicialmente el nuevo art. 21 LPH, fue
DERECHO DE LA CONSTRUCCION Y LA VIVIENDA. DILEX 2008. 6ª
EDICIÓN.
derogado por la entrada en vigor de la DA 1ª 4) LEC. A partir de esa fecha el art. 21 LPH
permite que se demande solo al propietario anterior o frente al titular registral, sin perjuicio de su
derecho a repetir contra el actual propietario. Afortunadamente, el párrafo que sigue a esta regla
(y que exceptúa de ella el caso en que los órganos comunitarios han tenido conocimiento de la
transmisión por otro medio), la hace de muy rara aplicabilidad en la práctica, como demuestra la
SAP Málaga 3.9.1999 (AC 1804): la comunidad de propietarios no puede alegar
desconocimiento de la cualidad del nuevo dueño, a cuyo nombre venían girándose los recibos.
6. RECLAMACIÓN POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
a) Acuerdos liquidatorios de la deuda. La Ley 2/1988 reformó el art. 20 LPH, a fin de
permitir a la comunidad de propietarios la reclamación judicial de la deuda por gastos al
propietario moroso sin necesidad de requerimiento previo, salvo disposición estatutaria. A la
vez, la reforma declaró la suficiencia documental de la certificación del acuerdo de la Junta
aprobatorio de la liquidación de la deuda a los efectos del art. 1400.1º LEC, para que pudiera
decretarse el embargo preventivo de los bienes del deudor, siempre y cuando tal acuerdo hubiera
sido notificado al deudor en el domicilio en España que previamente haya designado o, en su
defecto, en el propio piso o local. Se entendió entonces que el acuerdo liquidatorio no es preciso
para la reclamación judicial al propietario moroso, sino al sólo efecto de instar el embargo
preventivo (SAP Tenerife 30.4.1994, AC 714). La falta de citación o de notificación del mismo
acuerdo tampoco eran causas legítimas de oposición al pago, (STS 15.6.1996, RA 488; SAP La
Coruña 28.5.1996, AC 908), porque la obligación de contribuir no nacía con ese acuerdo
comunitario. Tras la Ley 8/1999 (modificada en el art. 21 por DF 1ª.2 LEC 2000), la
certificación del acuerdo liquidatorio de la deuda del propietario frente a la comunidad, y su
notificación al propietario con los requisitos establecidos en el art. 9 LPH, no es requisito de la
reclamación a aquél, pero si constituye el documento acreditativo de la petición inicial para la
utilización del proceso monitorio regulado en los arts. 812 y sigts. LEC (v. art. 812.2.2º), con las
especialidades establecidas por el art. 21 LPH. Aunque el art. 21.7 LPH no exige fehaciencia,
una interpretación correcta del precepto exige un previo intento de notificación personal, lo que
sólo se asegura si se intenta por un medio que asegure la recepción del mismo (SAP Castellón
8.5.2002, AC 1033).
Según la SAP Madrid 29.4.2004 (JUR 247100) la falta del visto bueno del Presidente
en la certificación emitida por el secretario acompañada con la petición de proceso
monitorio es de carácter insubsanable.
b) Procedimiento para la reclamación. Tras la reforma de la LPH por Ley 8/1999, el art.
21 LPH contenía inicialmente toda la regulación procesal del procedimiento monitorio especial
por el que las comunidades podrían reclamar a los propietarios morosos. Tras la modificación
operada por la DF 1ª.2 LEC, las especialidades contenidas en dicho artículo han de conjugarse
con el proceso monitorio general previsto en los arts. 812 y sigts. LEC. Como especialidades del
mismo, además del documento acreditativo de la petición inicial (art. 21.1 LPH y 812.22º LEC)
han de resaltarse las siguientes:
1. Están legitimados para el proceso el Presidente de la comunidad, y el Administrador,
ambos previa autorización de la Junta. La legitimación pasiva para la causa corresponde
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al que fuese titular del piso o local en el momento del vencimiento de la obligación, sin
que exima de la obligación de pago el hecho de haberse visto privado temporalmente
del derecho al uso de su piso o local por la sanción prevista en el art. 7.2 LPH. Pero el
art. 21.4 LPH permite que la petición inicial del proceso monitorio (art. 814.1 LEC) se
dirija frente al titular registral, frente al propietario deudor o frente al ex propietario que
haya de responder solidariamente con el posterior adquirente por no haber puesto en
conocimiento de la comunidad el cambio de titularidad sobre el inmueble [art. 91.i)
LPH]. Posteriormente, estos podrán oponerse a la petición alegando las razones por las
que niegan su cualidad deudora (ej. que las deudas son anteriores a la transmisión
efectuada) o, si estas no triunfan (ej. porque está obligado a responder en todo caso, ex
art. 9.1.i) o si se paga voluntariamente la deuda ante la evidencia de la responsabilidad
(ej. anterior), repetir en la esfera interna contra el propietario que lo fuese en el
momento de exigibilidad de la deuda de contribución vencida.
Si se pretende hacer efectiva la afección real derivada de los gastos del año anterior y
la anualidad vencida de la anualidad corriente contra el piso o local, será necesario
demandar en todo caso al nuevo adquirente, pero no en cuanto a la pretensión
personal, sino en cuanto se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una
afección real ya existente por disposición legal (RDGRN 9.2.1987, RA 1066).
2. A la cuantía reclamada podrá añadirse ya en la petición inicial los gastos de
requerimiento previo al propietario deudor, en caso de que dichos gastos se justifiquen
documentalmente, lo cual será de interés cuando se reclame al ex propietario en virtud
de lo dispuesto en el art. 9.1.i) LPH, ya que no será sujeto pasivo de las notificaciones
realizadas a través del art. 9 LPH, ni de la notificación de los acuerdos. Ello no
obstante, la providencia de requerimiento judicial del art. 815.1 LEC es preceptiva,
como lo demuestra el art. 815.2 LEC, debiéndose notificar en el domicilio designado
por el deudor para sus relaciones con la comunidad; si ello no es posible, en el piso o
local; y si tampoco es ello posible, mediante edictos, de la forma que dispone el art. 164
LEC.
3. Si el deudor no comparece, se despachará ejecución. Si se opone a la petición inicial, el
asunto se resolverá definitivamente en el juicio que corresponda según la cuantía,
procediéndose de inmediato a convocar la vista si es el verbal; si es otro procedimiento,
el acreedor habrá de interponer la demanda en el plazo de un mes desde el escrito de
oposición, sobreseyéndose las actuaciones y siendo condenado en costas si no lo hace
(arts. 816 y 817 LEC). Pero en los casos de oposición, la comunidad podrá solicitar
embargo preventivo de la forma expuesta en el epígrafe siguiente.
4. Aunque para la solicitud inicial del proceso monitorio no es preceptiva la asistencia de
Abogado y Procurador (art. 814.2 LEC, en relación con el art. 241.1.1º), el deudor
tendrá que pagar sus honorarios (con los límites del art. 394 LEC), tanto si atiende el
requerimiento como si no comparece ante el Tribunal. Igual ocurrirá si, ante la
oposición del deudor, el acreedor acude asistido de dichos profesionales a un
procedimiento en el que la intervención de éstos no es preceptiva, siempre y cuando
obtenga una sentencia totalmente favorable a su pretensión.
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EDICIÓN.
La reforma operada en el art. 21 LPH por la DF 1ª.2 LEC ha eliminado la posibilidad de
acumular al procedimiento las cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la
demanda, que ahora se sujeta a las normas generales de los procesos monitorios, así como
la extensión de esta posibilidad a la fase de ejecución de sentencia y la necesidad de
satisfacer o consignar la cantidad líquida objeto de la sentencia condenatoria como
requisito previo a la apelación.
c) Anotación preventiva de embargo en favor de la comunidad. La certificación del
acuerdo comunitario liquidatorio de la deuda se consideraba por el anterior art. 20 LPH
«documento suficiente» para que pudiera decretarse el embargo preventivo de los bienes del
deudor. Sin embargo, salvo excepciones como las de las SSAP Málaga 13.3.1995 (AC 471) y
Tenerife 23.3.1995 (Act. Civ. 1995.3), dicho documento se consideraba suficiente a los solos
efectos del artículo 1400.1º LEC (en orden a su consideración como documento del que resulta
la existencia de la deuda), pero para que pudiera decretarse el embargo preventivo era necesario,
además, que concurriera alguno de los supuestos previstos en el art. 1400.2º LEC, constitutivos
de indicios racionales de los que se puede inferir una sustracción a la ejecución de la sentencia
que culmine el proceso (SAP La Coruña 22.12.1989, s.r., que reduce el efecto del artículo a que
la comunidad quedará relevada de prestar fianza). En el art. 21 LPH, como especialidad con
respecto al proceso monitorio regulado en el art. 818, el acreedor tiene abierta la posibilidad del
embargo preventivo de los bienes suficientes del deudor para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas, desde que el deudor se opone a la petición inicial del
proceso monitorio, sin necesidad de prestar caución. El deudor podrá enervar el embargo
prestando aval bancario por la cuantía que hubiera sido decretado.
No existe traba registral alguna en cuanto a la posibilidad de anotar preventivamente un
embargo de un piso del deudor a favor de la comunidad de propietarios. Basta con indicar las
circunstancias que individualizan a la comunidad para dar cumplimiento a los artículos 9.4 y 72
LH (RDGRN 19.2.1993, RA 1358) hoy reforzados por el principio de responsabilidad
patrimonial comunitaria dispuesto en el art. 22.1 LPH. Esta doctrina se vio corroborada por el
art. 11 in fine del RH (RD 1867/1998), que permitió expresamente practicar anotaciones
preventivas de embargo y de demanda en favor de las comunidades de propietarios en régimen
de PH, pero el inciso fue anulado por STS (cont.) 31.1.2001 (RA 1083). Sin embargo, como
afirma expresamente el TS en cuanto al alcance de esta anulación, no se pone en duda tampoco
el reconocimiento «de lege ferenda» -y de hecho, añadimos nosotros-, de las anotaciones
preventivas de demanda o de embargo en favor de las comunidades de propietarios en régimen
de propiedad horizontal, pero lo que no cabe admitir es que así se haga por un Reglamento
mientras subsistan las exigencias de los artículos 9.4ª y 72 LH que se consideran conculcados
por dicho apartado.
7. EJECUCIÓN DE CONDENAS DINERARIAS POR DEUDAS CONTRAÍDAS POR
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
a) Responsabilidad patrimonial y fondo de reserva. Como excepción a lo dispuesto en el
art. 544 LEC en relación con las entidades sin personalidad jurídica, el art. 22 LPH declara la
responsabilidad patrimonial universal de la comunidad de propietarios frente a terceros al
declarar afectos a la misma «todos los fondos y créditos a su favor». Sólo subsidiariamente
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puede accionarse la responsabilidad de sus miembros por las deudas de la comunidad. Pero en
esta fase previa de responsabilidad comunitaria, puede surgir la duda de si la finalidad del fondo
de reserva contemplado en el art. 9.1h) LPH (obras de reparación y conservación o suscripción
de un seguro o contrato de mantenimiento) impide considerarlo como fondo comunitario
ejecutable por acreedores distintos de los sujetos ejecutantes de dichas obras o encargados del
mantenimiento de la forma expuesta.
El destino típico del fondo de reserva no obsta a que cualesquiera acreedores de la
comunidad puedan dirigirse contra el mismo de conformidad con lo dispuesto en el art. 22.1
LPH, y a que los propietarios puedan hacer excusión del mismo cuando sean requeridos
personalmente por aquéllos para responder de las deudas comunitarias, sin perjuicio de la
obligación de reintegro posterior en virtud de lo dispuesto en la DA 2 Ley 8/1999. No así los
acreedores particulares de los propietarios, ya que el fondo pertenece a la comunidad «a todos
los efectos».
b) Ejecución contra el propietario. Conforme a los arts. 20 II LH y 140.1º RH, procede la
denegación de la anotación de embargo si de los títulos presentados no resulta que el titular
registral fuera parte, con carácter personal y directo, en las actuaciones judiciales que dieron
lugar al embargo de sus bienes privativos. Ello plantea el problema de la eficacia de los títulos
de ejecución obtenidos frente a la comunidad por impago de las deudas contraídas con terceros
con respecto al patrimonio privativo de los propietarios, que no han sido demandados
personalmente en el proceso declarativo correspondiente.
En la LPH anterior a la reforma operada por Ley 8/1999 no existía norma alguna
dedicada a la responsabilidad patrimonial de las comunidades de propietarios. La
doctrina registral entendía que cuando la comunidad incurría en responsabilidad y no
existían bienes comunes sobre los que hacer efectiva la condena, (dinero, créditos que
estén a disposición de los órganos colectivos de la comunidad demandada), para actuar
sobre los bienes privativos de los propietarios se necesitaba todavía un acuerdo de la
Junta, debidamente convocada, por el que se determine el tiempo y forma de la
contribución de cada uno de ellos (RRDGRN 27.6.1986, RA 3845; 7.7.1986, RA 4928;
30.6.1986, RA 3846; 5.2.1992, RA 1526; 24.7.1993, RA 7123; SAP Zaragoza
6.5.1997, AC 1190). Con todo, la celebración de la Junta no significaba su
participación en el proceso, pese a lo cual el TC (STC 173/1989) denegaba el amparo a
los propietarios que denunciaban la vulneración a la tutela judicial efectiva por esta
razón. Claro que, posteriormente, la STC 247/1993 denegó el amparo al acreedor de la
comunidad contra el que se habría decretado la nulidad de las actuaciones, por entender
que la ejecución de condenas contra los miembros de la comunidad requería demandar
previamente a todos ellos, como supuesto de litisconsorcio pasivo necesario, tal y como
había entendido la Audiencia Provincial.
El actual art. 22 LPH también entiende que la responsabilidad del propietario es subsidiaria
de la ejecución de los fondos y créditos de la comunidad de propietarios (no así de los elementos
comunes, por su inseparabilidad de la propiedad de la que forman parte según el art. 3 LPH y
396 CC). Y también que es necesario el previo requerimiento de pago a los propietarios
respectivos a fin de proceder contra sus patrimonios privativos, a pesar de que la existencia de
una sentencia obtenida frente a la comunidad. Pero, a diferencia de lo que entendía la doctrina
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anterior, para que el acreedor de la comunidad pueda dirigirse contra el propietario, no es
necesario que medie un acuerdo comunitario distributivo de la responsabilidad (que ahora se fija
en función del criterio objetivo de la cuota de participación), sino que éste haya sido parte en el
correspondiente proceso. La redacción del precepto exige demandar nominalmente a todos los
propietarios cuyos bienes privativos pretendan ser embargados, y no a través de los órganos de
representación orgánica (STS 13.2.2001, RA 854) ya que no puede entenderse que el derecho a
la tutela judicial efectiva, cuando están en juego los intereses patrimoniales de los propietarios,
quede cumplido con la actuación del presidente en nombre de la comunidad. En este sentido era
ya reveladora con anterioridad a entrada en vigor de la Ley 8/1999 la STC 115/1999, que estimó
el recurso de amparo del propietario que, ante la demanda dirigida contra la comunidad y sus
miembros no nombrados nominalmente, vio negado su derecho -a través de una simple
diligencia de ordenación- a contestar a la demanda a través su propia defensa, independiente y
divergente en el fondo de la defensa articulada por la comunidad). Ello no significa que el
acreedor haya de demandar a todos mancomunadamente; estando dividida la deuda a través del
criterio objetivo de reparto de gastos, puede dirigirse frente a los propietarios que desee, pero
sólo de ellos podrá hacer efectiva la deuda, y sólo en la parte que a ellos corresponda. Por otra
parte, si el acreedor sólo se dirige frente a la comunidad y no frente a los propietarios
personalmente, sólo podrá hacer efectiva la deuda sobre los bienes, fondos y créditos
comunitarios, de forma que la intervención de los propietarios en dicho proceso (dado su interés
legítimo en la defensa de los bienes comunes), sólo puede hacerse efectiva a través de una
intervención adhesiva, prevista expresamente en el art. 13.1 LEC 2000.
Aunque resulta evidente tras lo dicho, tampoco pueden embargarse los bienes propios
de los comuneros que hayan actuado en virtud de su cualidad de representantes
comunitarios frente a los terceros, como demuestra la exclusión expresa de las
comunidades de propietarios de lo dispuesto en el art. 544.2 LEC.
c) Oposición a la ejecución y protección de los derechos de terceros. El art. 22.2 LPH
condiciona el éxito de la oposición a la ejecución por parte del propietario a la prueba de que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el
momento de formularse el requerimiento personal a que se refiere el apartado 1º del mismo
artículo. Las deudas que han de estar satisfechas por el propietario requerido de pago no son
solamente las de contribución a la derrama extraordinaria que supone la sentencia condenatoria
obtenida frente a la comunidad (que habrá sido distribuida en el interín y, en todo caso, podrá ser
distribuida objetivamente por el acreedor en atención al criterio de la cuota de participación o a
lo especialmente establecido en los estatutos convenientemente inscritos en el Registro de la
Propiedad) sino todas las vencidas hasta el momento, ya que las mismas son un crédito de la
comunidad realizable por el acreedor (incluso aún cuando pague en ese momento, habrá de
sumarse posteriormente a la cantidad debida las costas causadas hasta entonces en la parte
proporcional que le corresponda). En definitiva, no puede decirse que las relaciones internas de
la comunidad sean oponibles al acreedor, puesto que éste siempre podrá aplicar un criterio
objetivo que perjudica a terceros (art. 5 LPH) para exigir la parte que corresponde a cada
propietario (con la consiguiente complejidad en los casos de complejos inmobiliarios
organizados de acuerdo a lo dispuesto en el art. 24.3 LPH). Pero su posición acreedora será
perjudicada si se piensa que, tras relacionarse jurídicamente de forma unitaria con un colectivo
organizado, ninguno de los miembros habrá de suplir la falta de pago de los demás.
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