Algunas mayorias necesarias según la Ley de Propiedad Horizontal

ALGUNAS MAYORIAS NECESARIAS SEGÚN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA JURISPRUDENCIA
• Acordar por la Junta de Propietarios que
ciertos propietarios no sean nombrados
Presidentes o que deban tener unas
determinadas condiciones como por ejemplo
vivir en la finca, es un acuerdo contrario a las
previsiones del mismo art. 13 de la Ley de
Propiedad Horizontal y supone una decisión
contraria a la Ley, necesitando la unanimidad y
el cambio en los propios Estatutos si los
hubiera, pero lo cierto es que solo los ausentes
y los que votaran en contra (o salvaran el voto)
puede impugnar judicialmente, toda vez que en la LPH hay previsto un sistema de
impugnación específico en relación a los acuerdos contrarios a Ley, conforme establece el
art. 6.3 del Código Civil-, por lo que no hay nulidad radical.
En consecuencia, mientras no haya resolución judicial en contra el acuerdo se aplicará con
todos los efectos.
La impugnación en este caso tiene un plazo de un año conforme el art. 18.3 de la LPH, al ser
contrario a la ley.
• El uso de un espacio bajo cubierta a las
viviendas de la última planta tiene que
decidirse en la Junta de Propietarios por
mayoría cualificada, es decir, se aplica la de
los 3/5 del art. 10.3 de la Ley de Propiedad
Horizontal. Sin embargo, deben saber que
nunca serán propietarios de la nueva zona,
solamente tendrán derecho de uso.
Además de lo expuesto anteriormente, es
necesario el permiso administrativo por parte
del Ayuntamiento, como establece el citado art. 10, aunque su solicitud o exigencia no
corresponda a la Comunidad de Propietarios. Por lo tanto, los interesados deben consultar
con el Ayuntamiento y posteriormente pedir el compromiso de la Comunidad, que debe
constar claramente en acta de la Junta, con mayoría cualificada, sin olvidar los requisitos del
Registro.
• Autorizar y permitir la instalación de una chimenea a favor de un
local, donde se encuentra instalado un restaurante, necesita del
acuerdo de los 3/5 del total de propietarios y cuotas, a tenor de lo
previsto en el art. 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal actual,
aparte de permiso administrativo por parte del ayuntamiento
La mayoría es sobre el total de los propietarios, así que habrá que
notificar a los ausentes de la Junta, según establece el art. 17.8 de la
LPH.
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Si un propietario realiza una obra que afecta a elementos comunes, la autorización de la
Comunidad tiene que ser de los 3/5 del total de propietarios y cuotas, conforme al art. 10.3
b) de la LPH.
Si, en la Junta no se alcanza ese porcentaje del total por falta de asistencia, hay que efectuar
las notificaciones del art. 17.8 LPH (que siempre son obligatorias según el art. 19.3 LPH),
teniendo en cuenta que los que no contesten negativamente en el plazo de 30 días son
votos a favor del acuerdo de la Junta. Y de esta manera se puede contabilizar si hay o no el
"quorum" necesario.
La Comunidad tiene que aprobar el cierre de la terraza con los 3/5 del total de propietarios,
contando como favorables igualmente a los ausentes que no hayan asistido y que no digan
nada en contra en el plazo previsto en el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. No es
de competencia de la Comunidad exigir a los propietarios el permiso administrativo, que
igualmente establece el art. 10.3 de dicha normativa.
La comunidad comprobará que el acuerdo se cumple en los términos acordados por la Junta,
pero cada propietario es quien tiene que pedir el permiso administrativo y, si no lo hace,
correrá con las consecuencias de posibles sanciones del órgano correspondiente
(normalmente el Ayuntamiento).
La desafectación de un piso en una comunidad de propietarios, como por ejemplo la
desafectación de un piso que antes estaba dedicado a portería, necesitará el cambio de
coeficientes de todos y cada uno de los propietarios, que también debe ser acordado en
Junta por unanimidad, pues al entrar un nuevo elemento privativo hay que asignarle cuota
y rebajar las otras en proporción para que siga existiendo las 100 centésimas que establece
el art. 3 LPH. Es un tema que, salvo esa unanimidad y acuerdo especial en Junta, tendrá que
llevarse igualmente a los Tribunales.
• La segregación jurídica de un piso en dos,
para que pueda llevarse a cabo ahora la
correspondiente
escritura
pública
e
inscripción en el Registro de la Propiedad, es
necesario el acuerdo en Junta de los 3/5 de
propietarios y cuotas, conforme establece el
art. 10.3 b) LPH, aparte de la necesidad de
contar con permiso administrativo, algo ajeno
a la Comunidad, pero que será exigido por el
Registro, donde es conveniente consultar
previamente todos los pasos, así como con la
propia notaría para evitar cualquier problema
posterior al permiso de la Junta.
• La sustitución y cambio de situación de una caldera de calefacción
para el servicio común a todos los efectos y, por lo tanto, aunque ello
suponga modificar la estructura, con los 3/5 de propietarios y cuotas es
suficiente, conforme al art. 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal
actual.
La Comunidad una vez conseguida la mayoría necesaria puede empezar
la reforma y si existiera algún disidente debe saber que se le podrá
•
•
reclamar el pago y que no tendrá defensa, porque su sola opinión no prevalece sobre la del
resto, salvo que pudiera demostrar, con claridad y técnicamente, que realmente esta obra
y modificación es excesiva para lo que la finca necesita realmente para prestar como debe
los servicios comunes, en este caso, la calefacción central. Puede ejercer su derecho
mediante la impugnación judicial.
El acuerdo necesario para acceder a los servicios energéticos según se indica en el art. 17.1
de la LPH tiene que ser "por un tercio de los integrantes de la Comunidad, que a su vez
representen un tercio de las cuotas de participación". Con esta redacción no es posible
admitir que sea solo un tercio de los asistentes a la Junta, sino que cuenta el total de
propietarios y cuotas.
La desvinculación de una plaza de garaje o de un trastero que en el título constitutivo están
incluidos como anejos a la vivienda supondría que habría que darles un coeficiente
independiente, ya que así lo dispone el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que
supone modificar el resto. En consecuencia, se impone la unanimidad, aplicando el art. 17.6
de la misma LPH.
Como en el fondo se trataría de una "segregación", a tenor del art. 10.3, creemos que el
permiso administrativo es necesario, aunque sobre el particular cada ayuntamiento tiene
un criterio. Así pues, si se adoptara el acuerdo unánime habría que consultar para obtener
el permiso o escrito donde se diga que no es necesario, a los efectos de que puedan
registrarse las modificaciones.