Alianza Comunitaria de Inquilinos/as – Educación de Inquilinos/as La información es para fines de información general, y no es un sustituto para la asesoría de un abogado/a Desalojos ¿Cómo pueden los dueños/as forzar a inquilinos/as a desalojar una vivienda? Los propietarios(as) deben primero acudir a los tribunales para obligar a sacar de la unidad de alquiler al inquilino/a. No pueden cambiar legalmente las cerraduras, cortar los servicios públicos, remover la propiedad de los inquilinos/as, amenazar de hacer éstas cosas, ó tomar cualquier otra acción para forzar a los/as inquilinos/as a moverse sin obtener primero una orden judicial (ORS 90.375). Sólo un juez puede emitir una orden de desalojo, lo que se llama oficialmente Aviso de Restitución. Sólo hay tres maneras en que un/a propietario/a puede legalmente tomar de nuevo la unidad de alquiler: El inquilino/a se muda y devuelve las llaves al propietario/a; El inquilino/a abandona la unidad sin notificar a cualquier persona que él/ella no planea regresar. El propietario/a obtiene una orden judicial, después de una audiencia, para hacer que el sheriff obligue al inquilino/a a desalojar la vivienda. Sólo un sheriff con una orden de la corte puede físicamente desalojarlo de la propiedad. El dueño/a debe dar un aviso de terminación al inquilino/a antes de ir a la corte para obtener una orden para obligar al inquilino/a a moverse, a menos que el contrato de alquiler tenga una fecha de mudanza caducada. ¿Acabo de recibir un aviso de terminación, que quiere decir esto? El propietario/a emite un aviso de terminación cuando él/ella ha decidido poner fin a su contrato de arrendamiento y le ha dado un aviso que tiene que moverse. Este es el primer paso del proceso. Muchas de las notificaciones de terminación Por-Causa pueden ser resueltas y el inquilino/a puede quedarse, si el inquilino/a soluciona el problema, por ejemplo el pagar la renta atrasada. Un aviso de terminación debe ser escrito, entregado al inquilino en cierta forma y, proporcionar la fecha en que el período de preaviso finalice y el/los inquilinos deben desalojar si el problema no se soluciona. En esta etapa el propietario/a no puede dejarlo fuera de la vivienda. Lea cuidadosamente el aviso de terminación/desalojo, que puede incluir una fecha límite para solucionar el problema, dependiendo de qué tipo de determinación es. Hay varios tipos de avisos de desalojo: 30-Días Sin Causa 60-Días Sin Causa 30-Días Por Causa 10 Días Por Causa 10-días Violación de 72-horas Falta de 24-horas Conducta 24-horas Ocupante Mascota Pago de Alquiler Indignante Ilegal Los inquilino/as con un contrato de duración determinada: como un contrato de arrendamiento de 6 meses o 1 año se les puede dar un aviso de desalojo de 30 días por causa ó falta de pago de 72 horas. Esto significa que el propietario/a alega, que el inquilino/a ha violado el www.oregoncat.org Línea de Ayuda: 503.288.0130 11/13 contrato de arrendamiento de alguna manera. El propietario/a está pidiendo al inquilino/a que se mueva, a menos que el inquilino/a pueda solucionar el problema descrito en la orden de desalojo. Los propietarios/as no tienen que dar una razón por la que están dando el aviso de desalojo, si el inquilino/a tiene el alquiler de mes a mes, puede ser un aviso Sin Causa de 30 días ó de 60 días. Estas son difíciles de pelear, a menos que el inquilino/a pueda probar represalia ó discriminación. Si el inquilino/a no se muda en la fecha indicada en el aviso, el propietario puede llevarlo a corte. Los Avisos de Terminación no son documentos judiciales (de la corte), y por lo general no aparecen en el record de los inquilinos(as). Si el inquilino/a no se ha movido ó solucionado el problema en la fecha final del período de resolución, el propietario/a puede ir a la corte y puede presentar una FED (Entrada forzada y toma de posesión). La FED no es una orden de desalojo final. Le hace saber al inquilino/a que el propietario/a ha demandado un desalojo, y notifica al inquilino/a de la fecha de corte. Si Usted recibe un FED (ya sea por correo postal a su puerta, ó dado a usted en persona), es importante que usted vaya a la corte en la fecha indicada, incluso si usted ya se ha mudado, ó solucionado el problema con el propietario/a. Si bien el dueño/a ó el inquilino/a no se presentan a los tribunales, es un fallo por falta. Ya sea que el inquilino/a gane ó pierda en la corte de desalojo, el FED se mostrará en su historial de alquiler (record). Sin embargo, algunos inquilinos/as con FED estarán mejor protegidos en la búsqueda de un nuevo lugar en el año 2014. A partir del 1ro de enero del 2014, los propietario/as no pueden negarles vivienda de alquiler debido al historial ó record a menos que resultó en un desalojo. Consejos: • Lea atentamente la notificación de terminación/desalojo. •Asegúrese que el aviso de desalojo/terminación fue debidamente entregado a usted (ORS 90.155 90.160 ). El Proceso De Desalojo Su situación puede ser diferente, especialmente si usted está en una vivienda subsidiada ó alquila un espacio para una casa móvil. ¡Obtenga asesoramiento legal! Aviso de terminación Debe ser por escrito y dado a usted correctamente (entregado a usted, por correo con tres días adicionales, o publicado y enviado por correo.) El hecho de que usted haya recibido un aviso de desalojo puede ser reportado a personas que llamen para pedir referencias al propietario/a que le dio el aviso. El dueño/a no puede dejarlo fuera hasta el final del proceso de desalojo y solo con la presencia de un sheriff (ver paso 7). (El proceso de desalojo continua en la pagina siguiente) www.oregoncat.org Línea de Ayuda: 503.288.0130 11/13 30-Dias Aviso Sin Causa Solo se permite a inquilinos(as) que han estado en su unidad por menos de (1) año. El propietario/a no tiene que darle una razón. Usted puede tener una defensa si el aviso se dió a causa de represalias (por ejemplo, pedir reparaciones) o discriminación. Si piensa que el propietario/a le está dando este aviso por violación del contrato, trate de hablar con el dueño/a para resolver el problema y evitar el desalojo. 60-Dias Aviso Sin Causa Permitido para inquilino(as) que han estado en su unidad más de un (1) año, si la renta es de mes a mes. El propietario/a no tiene que darle una razón. Usted puede tener una defensa si el aviso se dio a causa de represalias (por ejemplo, pedir reparaciones) o discriminación. Si piensa que el propietario/a le está dando este aviso por violación del contrato, trate de hablar con el dueño/a para resolver el problema y evitar el desalojo. Si el/la inquilino/a todavía sigue en la unidad... Si el/la inquilino/a todavía sigue en la unidad... 30-Dias Aviso Con Causa La violación del contrato de alquiler. Por lo general, usted tiene 14 días para arreglar el problema. Lea el aviso con cuidado para la línea de tiempo. ¡Solucione el problema! O contacte un abogado, especialmente si su propietario ha aceptado la renta después de la notificación. 10- Días Aviso Con Causa Para inquilinos (as) que han recibido un Aviso Con Causa de 30 días entre los últimos 6 meses y han violado su acuerdo de renta de la misma manera. 10-Dias Aviso por mascota Violación de la regla de no tener mascotas. El inquilino/a tiene 10 días para retirar al animal. Póngase en contacto con un abogad@ si el propietario sabia de la mascota y aceptó renta previamente. Además, si la mascota le ayuda con su discapacidad, comuníquese con el Consejo De Vivienda Justa al 1(800) 424-3247 72 Horas De Aviso Por No Pagar Renta Se puede dar en el octavo día de retraso. Solo se puede usar por renta atrasada (no por depósito, u otros cargos, etc.). Los propietario/as deben aceptar el pago completo durante el periodo de aviso. Vea si el propietario/a acepta un pago parcial. Llame al 211 o 503222-5555 para información de asistencia de renta. No retenga la renta para esforzar reparaciones, a menos que haya sido aconsejado por un abogado. Si la renta no se ha pagado y el/la inquilino/a sigue en la unidad. . . 24 horas Aviso de Conducta Escandalosa 24 horas Aviso Por Ocupante Ilegal Por violencia, amenazas, actividad ilegal (drogas, prostitución, etc.), u otro acto intolerable por el inquilino/a, una invitado o una mascota ¡Obtenga asesoramiento legal inmediatamente para ver si este aviso es apropiad@! Propietario/a afirma que usted vive allí sin el conocimiento del propietario/a o el permiso del inquilino/a legal. Este aviso es para ocupantes “paracaidistas” después de que el inquilino/a legal ha abando la unidad, no para los huéspedes del inquilino/a. Si usted recibe este aviso, llame a un abogado! Si el/la Si el/la Si el/la Si el/la Si el/la inquilino problema no inquilino/ inquilino/a inquilino/a todavía sigue en se ha a todavía continúan en la todavía sigue la unidad... corregido y el sigue en unidad… en la unidad... inquilino/a la sigue en la unidad... unidad.. PASO 2: FED (Entrada Forzada y Retención) El propietario/a tiene que ir a la corte y obtener un FED y presentar una demanda en contra del inquilino/a. El propietario/a no puede dejarlo afuera en este momento El FED se envía por correo a usted y se pega en su puerta principal. La fecha que debe presentarse en corte está en el papel. ¡Hable con el propietario/a ahora! Hable con un abogado(a) si usted cree que tiene una defensa. ¡Preséntese en la corte y llegue a tiempo! Un FED puede aparecer en su historia de renta, crédito, información permanente pública, puede afectar su búsqueda de vivienda en el futuro. PASO 3: Primera Presentación En La Corte Si no se presenta, puede perder automáticamente. En la mayoría de los casos, el juez le pedirá que llegue a un acuerdo con el propietario/a si es posible para resolver el problema, y evitar un juicio. Es una buena idea traer a alguien con usted que le pueda ayudar a pensar con claridad. El tribunal podría proporcionarle un mediador (que puede no saber acerca de sus derechos) si usted lo solicita. Si usted hace un acuerdo con el propietario/a y la firma, usted está obligado por los términos. Lea el contrato cuidadosamente y trate de hacer cambios si es necesario. Si usted no cumple puede ser forzado a salir de su casa muy rápidamente (Consulte los pasos 6-8). Si cumple con el acuerdo, la FED debe ser despedido en su favor en un año, y probablemente no puede ser usado en su contra en el futuro. Si usted tiene una defensa (por ejemplo, retuvo la renta porque el propietario/a no hacia reparaciones), usted puede pedir un juicio. Si pierde lo más probable es que sea responsable por los gastos de abogado del propietario/a y gastos de la corte. ¡Obtenga asesoramiento legal! Los inquilino/as pueden traer cualquier evidencia, pero el juicio probablemente no será el primer día en que se presenten en la corte. Las pruebas pueden ser útiles para la mediación. O PASO 4 Juicio 1-7 días después de la1ra presentación en la corte. Hable con el abogad@ antes de ir a juicio El ganador puede obtener un juicio en contra del perdedor por cargos de abogado. www.oregoncat.org O PASO 5 Fecha para salir El juez determina la fecha si usted perdió su caso en la corte. PASO 6 Aviso de Restitución Pegado a la Puerta (Si no ha salido el día ordenado por el juez o si violó el acuerdo con el propietario/a) Si todavía está en la unidad, tiene 4 días para salir. Si no puede sacar todo, saque sus objetos de valor y guárdelos en un lugar seguro. Si usted tiene un acuerdo con el propietario/a y respetó dichas disposiciones o ha intentado, pero el propietario/a no le permite, usted tiene el derecho de pedir una audiencia en la corte. ¡Obtenga asesoramiento legal! Línea de Ayuda: 503.288.0130 PASO 7 Ejecución de la Restitución PASO 8 Recuperando Sus pertenencias El alguacil (sheriff) obliga al inquilino/a a salir y el dueño/a cambiara las cerraduras. El propietario/a debe proporcionar una notificación por escrito de cómo recoger las pertenencias que dejó. Haga arreglos con el dueño/a para que pueda recoger sus cosas. Usted tiene un tiempo limitado para recuperar sus pertenencias. 11/13 Corte de Desalojo Es importante tratar de hablar con un abogado antes de ir a la corte de desalojo. La Línea de Derechos para Inquilinos/as les puede dar algunos recursos para hablar con abogados. Si no puede hablar con un abogado, pídale a un amigo o familiar que le acompañe a la corte. El tribunal proporciona servicios de interpretación gratis, si es necesario, pero usted debe solicitar este servicio. Primera Aparición. El juez a menudo no hace una decisión en la primera aparición. Él/ella primero comprueba para asegurarse de que ambas partes estén presentes y los envía a la sala para negociar un acuerdo. Un Acuerdo Estipulado es a menudo la mejor oportunidad de un inquilino/a a permanecer en el hogar y evitar el desalojo. Acuerdo Estipulado (ORS 105.146). A menudo, el propietario/a ya ha redactado un acuerdo estipulado por el inquilino a firmar. Si el propietario/a le ofrece un acuerdo para firmar, asegúrese de leerlo con mucho cuidado. Si hay una sección que no está de acuerdo, usted tiene el derecho de pedir cambiarlo. Si usted trajo un abogado/a, un familiar o amigo, pídale que lo lea también. Si las dos partes firman un acuerdo estipulado, el desalojo se suspende durante la duración del acuerdo, generalmente de seis meses. Si usted firma un acuerdo estipulado, pero no es capaz de cumplir con los términos, el proceso para forzar a salir es muy rápido. Juicio. Si el inquilino/a y el propietario/a no negocian un acuerdo, el juez fija la fecha del juicio para una fecha posterior. Ambas partes presentan sus argumentos y el juez toma una decisión. Tome testigos u otra documentación como evidencia. Si el juez decide en contra del inquilino/a, se le da un Aviso de Restitución, que incluye la fecha, de cuando el inquilino tiene que estar fuera. Si el juez ha emitido un Aviso de Restitución, y el inquilino/a no se ha mudado a la fecha indicada, el propietario/a puede tener el alguacil o dar un aviso de cuatro días a su puerta. Si usted no se muda dentro de esos cuatro días, el sheriff va a y requerir que se vaya mientras el propietario/a cambia las cerraduras. Si usted no puede conseguir sus pertenencias, tendrá 5-8 días para ponerse en contacto con el propietario/a y los arreglos para recogerlos (ORS 90.425). www.oregoncat.org Línea de Ayuda: 503.288.0130 11/13