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Fondos de Inversión
Costa Rica
SCR-INF-10942014
30 de octubre del 2014
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO
Informe Mantenimiento de Calificación de Riesgo
Sesión Ordinaria: N°1302014
Sesión Extraordinaria de Ratificación: N°1322014
Información financiera: no auditada al 30 de junio del año 2014, contemplando información a marzo 2014.
Contactos:
Oscar Mata Salas
Gary Barquero
Analista Senior
Gerente General
1. CALIFICACIÓN DE RIESGO
Fondo
F.I.D.I. Monte del Barco
Calificación
Anterior
scrB- f4
Perspectiva
Observación
Calificación
Actual1/
scrB- f4
Perspectiva
Estable
La calificación varió con respecto a la anterior.
1/
scr Bf: “La calidad y diversificación de los activos del fondo, la
capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la
administración, presentan una muy baja probabilidad de cumplir con
sus objetivos de inversión, presentando una alta incertidumbre sobre la
gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a
los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel muy
bajo.”
Las calificaciones desde “scrAA” a “scrC”, pueden ser
modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-),
para indicar la posición relativa dentro de las diferentes
categorías.
Con relación al riesgo de mercado, la categoría 4 se refiere a
fondos con “muy alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el
mercado”.
Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la
calificación varíe en el mediano plazo.
Perspectiva en Observación: Se percibe que la probabilidad de
cambio de la calificación en el mediano plazo depende de la ocurrencia
de un evento en particular.
2. FUNDAMENTOS
El Fondo de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco fue
autorizado por la Superintendencia General de Valores el 13 de
noviembre del 2007, mediante resolución SGV-R-1795, con un
plazo de 15 años.
omata@scriesgo.com
gbarquero@scriesgo.com
Este producto fue creado con el propósito de desarrollar un
proyecto turístico, con estándares del más alto nivel en la
industria turística e inmobiliaria, para llegar a ser un Resort
vacacional de alta calidad internacional.
En cuanto al desarrollo de las obras y ejecución del presupuesto,
se debe mencionar que el Fondo concretó la primera etapa del
proyecto desde finales del 2008, al realizar la compra de los
terrenos. En febrero del 2009, el comité de inversiones elaboró
su presupuesto y proyecciones, para los años subsiguientes. Sin
embargo, dichas estimaciones no se lograron cumplir.
Actualmente, se mantienen atrasos en el avance de todo el
proyecto. Dichos atrasos obedecen principalmente a tres
factores, el primero de ellos es que el Fondo no ha logrado
realizar la venta de parcelas, lo cual ha limitado la reinversión
de ingresos, el segundo es la ausencia de financiamiento, y por
último, el impacto negativo generado por la crisis inmobiliaria
especialmente en la provincia de Guanacaste.
Dentro de las fortalezas del FIDI se puede destacar la
experiencia y reconocimiento de las empresas que participan en
el desarrollo del proyecto inmobiliario. A lo anterior se suma la
ubicación favorable del proyecto, el cual se encuentra próximo a
importantes desarrollos turísticos. Asimismo, se toman en
consideración los esfuerzos de la administración por lograr
mecanismos alternos para iniciar con el desarrollo del proyecto.
Sin embargo, la calificación del Fondo se fundamenta en el
incumplimiento de las proyecciones iniciales y la posición
financiera del Fondo en el corto plazo; asimismo, se toma en
consideración la ausencia de ventas de barrios desde el 2009 a la
fecha.
Un aspecto negativo que incidirá en el momento que se ejecuten
las ventas, es el valor de mercado real de las tierras versus el
valor por el cual están actualmente registradas, lo que
eventualmente ocasionaría una pérdida. Punto que se menciona
en la opinión de la auditoria externa de los estados financieros a
diciembre 2013.
“La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una
recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar
el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General
de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes”
1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página www.scriesgo.com
Otro factor que puede incidir sobre el desempeño del Fondo, es
el costo financiero que este asume actualmente por sus cuentas
por pagar, adicionándole un significativo deterioro financiero al
FIDI.
Fondo
Tipo Fondo
F.I. No Diversificado Aldesa Mensual Colones
Ingreso
F.I. No Diversificado Aldesa Renta Dólares
Ingreso
F.I. Diversificado Aldesa Liquidez Colones
Mercado de Dinero
F.I. No Diversificado Aldesa Liquidez Público Colones Mercado de Dinero
F.I. Diversificado Aldesa Liquidez Dólares
Mercado de Dinero
F.I. De Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco
Desarrollo Inmobiliario
F.I. De Desarrollo Inmobiliario Terra C
Desarrollo Inmobiliario
F.I. Inmobiliaria de Renta y Plusvalía
Inmobiliario
La calificación otorgada por SCRiesgo al FIDI, radica en la
perseverancia de varios aspectos negativos, donde destaca la
tendencia decreciente del patrimonio desde hace más de tres
años, principalmente por las pérdidas acumuladas, la alta
exigibilidad de sus pasivos, al estar 99% concentrados en el
corto plazo, y por ende la baja razón circulante, colocando dicho
indicador a junio 2014, entre los más bajos del FIDI desde que
entró en operaciones en el 2008 (0,0037 veces al cierre de junio
2014).
A junio 2014, los activos administrados a través de tales
productos suman ¢147.550,3 millones. En términos interanuales,
el volumen administrado crece cerca del 19%, mientras que de
forma semestral se incrementa 13%.
Como se observa a continuación, el fondo de desarrollo
inmobiliario Monte del Barco es el instrumento más importante
para la SAFI, representando el 43% dentro del total de activos
administrados en los últimos seis meses; posteriormente le
sigue el fondo inmobiliario Renta y Plusvalía con 27% de
participación. Es importante mencionar que a partir de enero
2012, la SAFI dejó en cero la comisión de administración que
cobraba sobre el FIDI Monte del Barco, lo cual ha implicado una
reducción sensible en los ingresos operativos de la SAFI, por la
representatividad del mismo en la cartera de fondos que
administra Aldesa SAFI.
Además, se considera que el Plan de Saneamiento Financiero
aprobado en Asamblea de Inversionistas, si bien es cierto es una
de las pocas opciones que tiene el FIDI para lograr avanzar,
incorpora más riesgos a los inversionistas de este FIDI, y no ha
logrado cumplirse a cabalidad, después de más de dos años de
haberse aprobado.
La calificación actual muestra un cambio de perspectiva de
Observación a Estable, debido a que la Administración del FIDI,
mostró documentación al Consejo de Calificación, sobre los
avances que tienen en las negociaciones con los dos grupos
inmobiliarios de Estados Unidos que representan marcas
reconocidas a nivel mundial, para la venta de las tierras del
proyecto. SCRiesgo llevará un seguimiento de esto, con lo que
valorará un cambio en la calificación de riesgo en función de la
ejecución de las ventas proyectadas a dichos grupos
inmobiliarios.
3. ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE
INVERSIÓN, S.A
Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, se constituyó como
una sociedad anónima, bajo las leyes de la República de Costa
Rica, el 22 de febrero de 1989, con la finalidad de ejercer la
gestión, estructuración y administración de fondos de inversión.
Es una de las administradoras de fondos de mayor antigüedad
local, cuya participación de mercado a junio 2014 es del 7,63%,
por volumen de fondos administrados. Lo anterior implica a su
vez, que se ubica en la posición número cinco, dentro de las
catorce sociedades administradoras de fondos de inversión que
reportan activos administrados a junio 2014.
Fuente: Elaborado por SCRiesgo. Datos publicados por
SUGEVAL
Por su parte, los inversionistas de la SAFI se registran en 2.011 a
junio 2014, con lo cual se muestra un crecimiento interanual y
semestral de 6% y 2%, respectivamente. Lo anterior significa
una participación de mercado del 3,50%, ubicándola en el sexto
lugar de las catorce sociedades administradoras de fondos de
inversión.
La SAFI mantiene inscritos ante la SUGEVAL 12 fondos de
inversión: cinco financieros, seis de desarrollo inmobiliario y un
inmobiliario, sin embargo, solo 8 de ellos registran activos a la
fecha, los mismos se detallan a continuación:
A continuación se grafica el comportamiento del activo
administrado y los inversionistas de Aldesa SAFI con relación al
último año (junio 2013-2014):
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contribuyó a que por primera vez en dos años, la SAFI muestre
un incremento trimestral en su patrimonio.
ALDESA SAFI S.A.: Balance General
Cifras en millones de colones
Millones
1.000,00
900,00
800,00
700,00
600,00
500,00
400,00
300,00
200,00
100,00
-
Fuente: Elaborado por SCRiesgo. Datos publicados por SUGEVAL.
Jun-13
1.1.
Situación financiera
Sep-13
Activos
La SAFI registra ¢805,67 millones en activos, al cierre de junio
2014, monto que se reduce 6% respecto a junio 2013.
Prácticamente la totalidad de los activos son de corto plazo,
donde la partida caja y bancos, instrumentos financieros y
cuentas por cobrar, aportan aproximadamente el 95% del total
de activos, esto se ve reflejado en una alta razón circulante de la
entidad (activo circulante a pasivo de corto plazo), sin embargo,
dicha razón circulante disminuye debido a un crecimiento del
pasivo de corto plazo.
Dic-13
Mar-14
Patrimonio
Pasivos
Jun-14
Con relación a los resultados registrados a junio 2014, se registra
una pérdida neta de ¢109,06 millones, mostrando una mejora
con respecto a junio 2013, donde registraban una pérdida de
¢147,01 millones, es decir, la pérdida disminuyó 26% interanual.
Dicha mejora se debe a un incremento de los ingresos por
comisiones por servicios y otros ingresos operativos, así como el
registro de una ganancia neta por diferencial cambiario de
¢20,64 millones
A junio 2014, los ingresos totales de la SAFI suman ¢885,6
millones, aumentando 62% interanual, mientras que los gastos
se registran en ¢994,7 millones, con lo que crecen 43% con
respecto a junio 2013.
La totalidad de pasivos de la entidad son de corto plazo, a junio
2014 suman ¢101,4 millones, cifra que en el último año crece
cerca del 91%, debido principalmente al incremento de las
cuentas por pagar a Aldesa Puesto de Bolsa S.A., así como al
aumento en el impuesto de la renta diferido y en las cuentas por
pagar a Servicios Corporativos GBA, S.A., debido a que la SAFI
no ha tenido el flujo para cancelarle el total del monto por los
servicios que brinda la empresa Servicios Corporativos GBA
S.A. (entre dichos servicios se encuentran: contabilidad,
administración,
operaciones,
tesorería,
tecnología
de
información, entre otros), y un aumento en otras cuentas por
pagar
Por su parte, los ingresos están compuestos en su mayoría por
ingresos de operación que representan cerca del 66% del ingreso
total, seguido por los ingresos financieros que representan el
porcentaje restante. El aumento en los ingresos totales obedece
principalmente a que los ingresos financieros crecieron 182%
interanual, producto de una mayor ganancia bruta por
diferencial cambiario, así como a mayores ingresos de
comisiones por servicios.
Los activos de la SAFI a junio 2014 se financian en 87% a través
de recursos propios (94% a junio 2013), de modo que el
patrimonio a esa fecha suma ¢704,6 millones. Dicha partida
registra una reducción cercana al 13% interanual, la cual
obedece principalmente a las pérdidas acumuladas, situación
que se viene dando desde que la SAFI dejó de percibir ingresos
por comisión del FIDI Monte del Barco desde el 01 de Enero del
2012.
Los egresos se componen de 47%de gastos administrativos, 27%
otros gastos de operación y 26% gastos financieros. El aumento
en los egresos obedece al incremento de las pérdidas brutas por
diferencial cambiario.
Es de recalcar, que en marzo 2014 la SAFI recibió dos aportes
extraordinarios de capital adicional pagado, uno por ¢40
millones y otro por ¢184 millones, mencionados en el apartado
de Hechos Relevantes, lo que ayudó a que la reducción
interanual del patrimonio no fuera mucho mayor, asimismo
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residencias de lujo, para lo cual además construiría la
infraestructura, el campo de golf y la casa club. El FIDI
MDB les vendería la tierra y no participaría del desarrollo
de dichas iniciativas. Al día de hoy se han culminado todas
las etapas del proceso previas al cierre, las cuales incluyen
todas las debidas diligencias por parte de los posibles
compradores y la firma de las cartas de intención con
cláusulas de confidencialidad. En este momento ambos
grupos se encuentran en el proceso de financiamiento,
condición necesaria para el cierre. Tan pronto lo tengan, se
materializarían las ventas. Por tratarse de dos transacciones
independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona
el éxito de la otra. De concretarse la venta de las fincas
filiales en los plazos y precios pactados, éstas se realizarían
de conformidad con el prospecto de inversión del fondo, a
partir del año 2014 y a lo largo de los siguientes cinco años.
El flujo estimado sería superior al valor de los activos del
fondo, es decir, mayor que la suma de los pasivos y el
patrimonio del fondo de inversión. El dinero remanente de
la venta de las tierras, luego de cumplir las obligaciones, se
distribuiría de conformidad con las políticas del fondo y a
medida que se vayan ejecutando las ventas de la tierra y
queden flujos de caja excedentes. Con los dineros que se
vayan recibiendo, el fondo iría cumpliendo con sus
obligaciones y no se ejecutarían los acuerdos de la asamblea
de inversionistas del 19 de diciembre del 2011. En el caso de
que no se formalicen dichas negociaciones, la
administración continuará con las gestiones y trámites que
ha venido realizando, para ejecutar el pago de los pasivos
de conformidad con los acuerdos tomados en dicha
asamblea. Por los acuerdos de confidencialidad propios de
este tipo de negociaciones, no es posible a esta fecha revelar
al mercado los nombres o detalles de las negociaciones. Sin
embargo, en el momento que se concreten las negociaciones
indicadas se realizará la divulgación del caso con las
proyecciones financieras y detalles de las transacciones.
Millones
ALDESA SAFI S.A.: Estado de Resultados
Acumulado
Cifras en millones de colones
1.200,00
1.000,00
800,00
600,00
400,00
200,00
(200,00)
(400,00)
jun-11
jun-12
Ingresos
Jun-13
Gastos
Jun-14
Utilidad
Los resultados de la SAFI para el cierre de junio 2014, muestran
una mejora interanual. Sin embargo, siguen mostrando
indicadores de rentabilidad negativos, producto de la pérdida
registrada durante el período.
jun-13 dic-13
Activo Circulante / Pasivo Circulante
Pasivos Totales / Patrimonio
Gastos Totales / Ingresos Totales
Margen neto
Rendimiento s/ Inversión
Rentabilidad s/ patrimonio
15,44
0,07
127%
-27%
-33%
-33%
jun-14
11,22
0,09
127%
-27%
-35%
-35%
7,56
0,14
112%
-12%
-31%
-32%
Fuente: Datos de Estados Internos y Auditados.
Para el año 2014, con la inscripción y puesta en marcha de
nuevos fondos de inversión que generarían nuevos ingresos, la
SAFI planea revertir sus pérdidas actuales. Adicionalmente, la
SAFI realizó un plan de capitalización con el fin de cubrir la
gestión por el crecimiento esperado en la administración de
fondos. Por último, la administración espera que se dé la
reactivación del proyecto Monte del Barco y así se pueda volver
a cobrar la comisión correspondiente.
x
El 27 de noviembre del 2013, Aldesa SAFI informa que el 26
de noviembre del 2013 fue celebrada en segunda
convocatoria la Asamblea Extraordinaria de Inversionistas
del FIDI MDB, en la cual estando presentes el 54,84% del
total de participaciones en circulación del Fondo, es decir
equivalentes a 46.876 participaciones, los señores
inversionistas:
4. HECHOS RELEVANTES
x
El 26 de noviembre del 2013, Aldesa SAFI informa que la
administración del Fondo de Inversión de Desarrollo
Inmobiliario Monte del Barco (FIDI MDB), ha venido
realizando gestiones para la continuación del Proyecto y/o
la venta de fincas, todo conforme con el Prospecto. A la
fecha, se encuentra en negociaciones avanzadas con dos
grupos inmobiliarios de Estados Unidos que representan
marcas reconocidas a nivel mundial, quienes han
manifestado su interés formal en comprar en forma directa
o mediante una estructura legal (sociedad anónima,
fideicomiso o fondo de inversión) tierra del proyecto en
Papagayo; el primero para el desarrollo de un hotel de
cinco estrellas y el segundo para la construcción y venta de
Aprobaron por mayoría:
ƒ
La designación del señor Roberto León
Gómez y Lanzo Luconi Bustamente como
Presidente y Secretario de la asamblea.
ƒ
La ampliación del plazo de colocación,
bajo los siguientes términos:
x
Un plazo igual al vencimiento
del fondo, sea el 21 de febrero
del 2023 para la colocación del
monto
total
de
capital
autorizado en el prospecto del
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FIDI MDB, de conformidad con
el artículo 18 y el transitorio IX
del Reglamento General de
Sociedades Administradoras y
Fondo de Inversión.
Desarrollo Inmobiliario Aldesa II, Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Aldesa III y Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Aldesa D, en el Registro Nacional
de Valores e Intermediarios, según los lineamientos
establecidos en la Resolución SGV-R-2858 del 15 de
noviembre del 2013.
Se informó:
ƒ
Que el FIDI MDB debe completar la
colocación de 97.484 participaciones,
dentro del plazo autorizado, para
mantener su política de inversión y
cubrir sus costos de operación, de
conformidad con el artículo 19 y el
transitorio IX del Reglamento General de
Sociedades Administradoras y Fondo de
Inversión. En caso de no realizarse ventas
de los inmuebles y al mismo tiempo no
colocar el capital indicado existe el riesgo
de no cubrir sus costos de operación y no
cancelar pasivos. Que conforme al
reglamento, este cambio no da derecho
de receso.
ƒ
Que se procederá con la modificación del
apartado “Cálculo del valor de la
participación” de la sección “4. De los
títulos de participación del fondo” para
que en adelante se lea de conformidad
con el Artículo 36 del Reglamento. De
modo que en caso de receso, el precio que
se pagará por participación será igual al
precio promedio de mercado del último
mes calculado a partir del día previo a la
fecha de convocatoria de la asamblea,
para lo cual se utiliza como fuente de
información la suministrada por el
proveedor de precios seleccionado por la
sociedad administradora de fondos de
inversión.
Ž
x
El 3 de marzo del 2014, se informa que en Asamblea
General Extraordinaria de Accionistas de Aldesa SAFI,
celebrada el 28 de febrero del año 2014, la socia Grupo
Bursátil, S.A. procede a efectuar un aporte extraordinario
de capital adicional pagado por la suma de ¢40 millones a
Aldesa SAFI.
x
El 4 de marzo del 2014, se informa que en Asamblea
General Extraordinaria de Accionistas de Aldesa SAFI,
celebrada el 3 de marzo del año 2014, la socia Grupo
Bursátil, S.A. procede a efectuar un aporte extraordinario
de capital adicional pagado por la suma de ¢184 millones a
Aldesa SAFI.
x
El 14 de marzo del 2014, se informa que el pasado 19 de
febrero del 2014, Aldesa SAFI ha cumplido con los
requisitos solicitados para la autorización de oferta pública
restringida e inscripción del Fondo de Inversión de
Desarrollo Inmobiliario Aldesa I, Fondo de Inversión de
x
El 26 de mayo del 2014, Aldesa SAFI informa a los
inversionistas del FIDI Monte del Barco que los
fideicomitentes de los fideicomisos de Capitalización y de
Garantía establecidos en Banco Cathay luego de la
aprobación del Plan de Saneamiento Financiero aprobado
en Asamblea de Inversionistas del 19 de diciembre del 2011
decidieron, de manera unánime proceder con su cierre. Lo
anterior por cuanto dicha moción aún no ha sido ejecutada
y es necesario reducir los costos de operación del fondo. De
igual forma y si fuera necesario para la eventual ejecución
del Plan de Saneamiento Financiero aprobado por los
inversionistas en la mencionada Asamblea, los fideicomisos
indicados se volverían a constituir cuando corresponda.
x
El 22 de septiembre del 2014, se comunica que en la sesión
de junta directiva de Aldesa Sociedad de Fondos de
Inversión S.A. celebrada el miércoles 17 de setiembre se
nombró al señor Eugenio Garrón Howell como Gestor del
Fondo de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco y como
Gestor del Fondo de Desarrollo Inmobiliario Terra C. El
señor Pablo González Fernández, quien ha sido el Gestor
hasta ahora, se mantendrá como Gestor Suplente de dichos
fondos.
5. FONDO
DE
INVERSIÓN
DE
DESARROLLO INMOBILIARIO MONTE
DEL BARCO.
Calificación de riesgo: scrB- f4 perspectiva Estable
Tal como está establecido en su prospecto, el Fondo de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, está
dirigido a inversionistas institucionales, es decir, intermediarios
financieros y de valores, organismos internacionales, fondos de
inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen
como fondos de inversión o de pensión, y a inversionistas que
cumplan con el perfil de sofisticados. En seguida, se resumen
las principales características del fondo.
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contribuye con aproximadamente el 66% de los activos totales,
registrados por los fondos de desarrollo en operación dentro del
mercado costarricense.
Características
Mecanismo de
Redención
Cerrado
Series
Objetivo
Monto Autorizado
Valor de la
participación
Mínimo de Inversión
Moneda de inversión
Mercado
Cartera Financiera
A junio 2014, el fondo registra 162 inversionistas, los cuales no
muestran una variación interanual, con una participación de
mercado de cerca del 44,6% según la cantidad de inversores.
No seriado
Crecimiento
$97,484 millones
Evolución de Activos e Inversionistas
FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO
INMOBILIARIO MONTE DEL BARCO
$1.000,00
$50.000,00
Dólares
Nacional e Internacional
Valores del Sector Público y Privado
Proyectos inmobiliarios en distintas
fases de diseño y construcción.
En la moneda de la cartera financiera
o no financiera. No especializado en
las restantes políticas de inversión de
la cartera financiera o no financiera.
Especialización
Vencimiento
Comisión de
administración
del
140
100,0
120
80,0
100#
60,0
80
60
40
20,0
20
30-jun-13
30-sep-13
31-dic-13
Activos
30-jun-14
31-mar-14
Inversionistas
Por su parte, el pasivo registra un incremento interanual de 5%
y trimestral de 1%, para un total de US$49,2 millones a junio
2014.
A junio 2014, 59% del total de activos ha sido financiado por
patrimonio, 40% por pasivo a corto plazo y un 1% por pasivo a
largo plazo, mostrando de esta forma una alta exigibilidad de
los pasivos, siendo el 99% de los mismos, a corto plazo, lo cual
compromete la liquidez del fondo.
Fuente: Prospecto del fondo.
5.1 Situación
financiera
inversionistas.
160
40,0
21 de febrero del 2023
Máximo de 5% sobre el valor total de
la transacción al momento de la
compra.
Hasta 5% anual sobre el activo neto.
Sobre rentabilidad anual, de acuerdo
con escala preestablecida en el
prospecto
Comisión de entrada
180
120,0
MILL DOLARES
Cartera No Financiera
140,0
fondo
e
Un aspecto importante que se da desde el año 2010 y que
continúa hasta el año 2014, es una tendencia decreciente del
financiamiento de los activos vía patrimonio, producto del
incremento en la cuenta pérdida acumuladas de períodos
anteriores, la cual influye en la baja del patrimonio, además, del
aumento sostenido en los pasivos.
El FIDI Monte del Barco contabiliza a junio 2014 activos
administrados por US$120,66 millones, partida que se ha
mantenido relativamente estable, debido a la paralización
temporal en el desarrollo de las obras.
Al cierre de junio 2014, los activos disminuyen 1% de forma
interanual, debido a una baja en la partida “activo por impuesto
sobre la renta diferido”, misma que correspondía a las diferencias
temporales deducibles obtenidas de las erogaciones en gastos
de la obra, de la ejecución de la etapa primera y de los gastos
preoperativos, al estar las compañías aún en etapa preoperativa,
donde el saldo debía utilizarse a más tardar 5 años posteriores
al primer uso/aplicación que se dio en el año 2009, con lo que el
Fondo reconoció el saldo en resultados como un gasto.
FIDI Monte del Barco: Estructura Financiera
100%
90%
80%
70%
60%
62%
59%
60%
60%
60%
50%
99%
100%
100%
100%
100%
40%
30%
20%
38%
40%
Pas +
Patr
Activo Pas +
Patr
40%
40%
40%
Pas +
Patr
Activo Pas +
Patr
Activo Pas +
Patr
10%
0%
Activo
Este fondo no es solamente el más representativo dentro del
portafolio de productos de Aldesa SAFI, sino también el que
muestra mayor participación de mercado dentro de los fondos
de desarrollo inmobiliario en Costa Rica. A junio 2014
jun-13
Activo
sep-13
Activo circulante
Activo fijo
dic-13
mar-14
Pasivo corto plazo
jun-14
Pasivo largo plazo
Patrimonio
Fuente: Datos de Estados Internos y Auditados.
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Con mayor detalle, el 99,3% de los activos corresponde a los
terrenos que se adquirieron desde inicios del proyecto y a las
distintas inversiones que a la fecha se han realizado. Este último
rubro se ha mantenido relativamente estable, en el último año,
por las dificultades que ha enfrentado el fondo en la obtención
de financiamiento, así como por la ausencia de ventas de
parcelas.
deuda con Banco LAFISE, desde octubre del 2011, el Fondo no
realiza amortización al principal de la operación y tiene fecha de
vencimiento el 20 de enero del 2015.
Según se detalla en las notas a los estados financieros auditados
a diciembre 2012, en cumplimiento con la NIC 1, debido a que el
Fondo no ha realizado la amortización de los períodos vencidos
según las condiciones del contrato del documento por pagar con
Banco LAFISE, se clasificó la totalidad de dicha obligación como
de corto plazo a partir de diciembre 2012, contrario a diciembre
2011, donde se registraba una porción circulante de $1,22
millones y el resto era de largo plazo. A partir de diciembre
2012, la casi totalidad de los pasivos del FIDI son de corto plazo,
generando una alta exigibilidad de sus pasivos.
FIDI Monte del Barco: Composición de los activos
100%
80%
31%
32%
32%
32%
32%
67%
68%
68%
68%
68%
60%
40%
A pesar de que en la Asamblea de Inversionistas se aprobó
colocar participaciones por US$12.000.000, los cuales se
destinarían a disminuir la deuda de corto plazo, durante el año
2011 solamente se dio una colocación de $43.000 en agosto 2011,
mientras que en el año 2012, 2013 y 2014 no se colocaron
participaciones. Tal y como se mencionó en el apartado de
Hechos Relevantes, el 26 de mayo del 2014, Aldesa SAFI
informó a los inversionistas del FIDI Monte del Barco que los
fideicomitentes de los fideicomisos de Capitalización y de
Garantía establecidos en Banco Cathay luego de la aprobación
del Plan de Saneamiento Financiero aprobado en Asamblea de
Inversionistas del 19 de diciembre del 2011 decidieron, de
manera unánime proceder con su cierre. Lo anterior debido a
que dicha moción aún no ha sido ejecutada y es necesario
reducir los costos de operación del fondo.
20%
0%
Jun-13
Set-13
Dic-13
Terrenos
Cuentas por Cobrar
Mobiliario y Equipo neto
Mar-14
Obras de Desarrollo
G. pagados x adelantado
Otros Activos
Jun-14
Bancos
Act. por imp. renta dif
Fuente: Datos de Estados Internos y Auditados.
Al cierre de junio 2014, la composición de los pasivos mantiene
las cuentas por pagar como el rubro más representativo,
significando 78% de los pasivos totales, donde por orden de
importancia se destacan: la deuda por 2 opciones de compra
venta, que se mantiene en un Fideicomiso Parcela H por un
monto de US$13,8 millones y que representa 36% de las cuentas
por pagar, seguido de la deuda de Fideicomiso Cathay por
US$12,93 millones que representa 33%; pasivos con
Desarrolladores Inmobiliarios 4D S.A. por US$5,52 millones; la
deuda con Monte del Barco Real Estate Corp. (MBREC) más los
intereses, por un total de US$5,55 millones, siendo estas las más
representativas.
Pese al moderado nivel de endeudamiento que mantiene el
fondo (40,8%), menor al límite establecido por Normativa (60%),
se considera una limitante de la calificación su posición de corto
plazo, ya que la razón de liquidez no cubre ni una vez el pasivo
circulante con el activo circulante, incluso se ha dado una
tendencia decreciente en dicho indicador, colocándolo a junio
2014, entre los más bajos del FIDI desde que entró en
operaciones en el 2008 (0,0037 veces al cierre de junio 2014).
Importante mencionar que a diciembre 2011, la cuenta más
representativa era con Monte del Barco Real Estate con 53% de
participación en las cuentas por pagar, sin embargo, como parte
del Plan de Saneamiento, el 25 de junio del 2012 se trasladó
US$12,8 millones al Fideicomiso Cathay para proceder con la
cancelación por medio de dación de pago, asimismo, se trasladó
US$2,9 millones a London International Bank a través de un
pagaré suscrito el 30 de mayo del 2013, como parte de una
estrategia de refinanciamiento de pasivos, con el fin de aliviar el
flujo de caja en el corto plazo.
FIDI Monte del Barco: Composición de los pasivos
100%
14%
14%
85%
85%
Jun-13
Set-13
21%
19%
19%
78%
78%
78%
Mar-14
Jun-14
80%
60%
40%
A junio 2014 en documentos por pagar a corto plazo, se destaca
que se mantienen vigentes obligaciones con el Banco LAFISE,
S.A., cuyo monto suma cerca de US$5,54 millones, la ya
mencionada deuda con London International Bank por US$2,9
millones que tiene fecha de vencimiento el 31 de mayo del 2015
y la deuda con Banco Promerica, S.A., por US$400 mil, donde
además se mantienen US$688 mil como documento por pagar a
largo plazo. El vencimiento del crédito con Banco Promerica se
prorrogó a mayo del 2016. Es importante mencionar, que la
20%
0%
Dic-13
CXP
Doc. por Pagar CP
Doc. por Pagar LP
Pagos de Inv. por invertir
G. Acum. por Pagar
Impuesto renta por pagar
Provisiones
Otros Ingresos Diferidos
Fuente: Datos de Estados Internos y Auditados.
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Del 19 de diciembre del 2011, fecha en que se realizó Asamblea
de Inversionistas, al 30 de junio del 2014, el FIDI ha incurrido en
los siguientes gastos, los cuales han sido cubiertos por la
empresa 4D Desarrolladores Inmobiliarios, y que les serán
reintegrados una vez ejecutado el Plan de Saneamiento e
ingresen nuevos recursos:
Detalle
FIDI a los dos grupos inmobiliarios de Estados Unidos, el FIDI
continuará con esta tendencia.
Los ingresos a junio 2014 se registran en US$96,7 mil,
decreciendo 36% de forma interanual, debido principalmente a
la baja del 55% en “Otros Ingresos” que obedece a una menor
venta de material del tajo. Además, se debe destacar que desde
febrero del 2009, el fondo no ha logrado ventas de nuevos
terrenos, por lo que los egresos continúan siendo
significativamente mayores. Adicional a esto, se suma que a
pesar que las obras se han detenido, sobre el flujo de egresos
continúan influyendo los gastos financieros por las deudas
contraídas, impactando negativamente en el resultado del
período.
Monto
Bancos
1.305.074,00
Intereses MDBREC
519.135,00
Transferencia Nicklaus
250.030,00
11.031,00
Hotel
59.925,00
Cero Cupón
Fideicomiso MB Cathay
A junio 2014, 69% de los ingresos totales corresponden a otros
ingresos, seguido de ingresos financieros (por diferencial
cambiario) con 27%, e ingresos sobre inversiones corresponde al
4% del total.
167.000,00
$2.312.195,00
Impuesto municipales
131.589,00
Canónes
282.437,00
16.000,00
Regencias y Asopapagayo
$430.026,00
Planilla y CCSS
237.748,00
$237.748,00
Proveedores
62.880,00
Seguros
5.832,00
Gastos legales
27.000,00
Operaciones
48.455,00
$144.167,00
TOTAL
$3.124.136,00
Debe destacarse que para junio 2014, los gastos disminuyen
29%, debido a menores gastos generales, asociado a una
reversión de la concesión del ICT registrada como gasto en el
2013, la cual el FIDI la amortizará de ahora en adelante. La
mayor disminución en términos absolutos, de los gastos versus
los ingresos, produjo que el resultado del periodo mejorara 28%.
Sin embargo, a junio 2014 dado que el total de gastos es 1020%
mayor que el total de ingresos, se continúa presentando una
pérdida, por US$889,7 mil.
Finalmente, en relación a la situación financiera del fondo cabe
mencionar que su patrimonio a diciembre 2013 suma US$71,41
millones, reduciéndose cerca de 5% interanual y se compone
principalmente por los títulos de participación. Es importante
mencionar, que el patrimonio del FIDI muestra una tendencia
decreciente desde diciembre 2010, donde se debe hacer hincapié
que se ha visto mermado principalmente por las pérdidas
acumuladas, las cuales a junio 2014 se registran en US$14,06
millones, así como la pérdida del período por US$889,7 mil. Es
de destacar, que a junio 2013 existían US$2,77 millones en la
partida de gastos preoperativos, pero que a partir de diciembre
2013 fueron absorbidos a los resultados acumulados, por
prescripción del plazo para ser usados como partidas
deducibles.
Es de destacar que una política contable que se utilizó hasta
octubre 2011, fue que el registro de los intereses sobre los
préstamos, se contemplaba como parte del costo del proyecto,
sin embargo, debido a la paralización del proyecto, a partir de
noviembre 2011, dichos gastos fueron contabilizados como
financieros en el estado de resultados, provocando que
aumentaran notoriamente a partir de esa fecha.
La baja del patrimonio, SCRiesgo la considera preocupante, ya
que si el tiempo transcurre y el Plan de Saneamiento no se
ejecuta a cabalidad o no se concreta la venta de las tierras del
Asimismo, a partir del período 2012, todos los gastos incurridos
por concepto de salarios, honorarios, suministros, cargas
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sea en diseño estructuración, construcción o venta. En el caso de
específico de Monte del Barco, su objetivo primordial es el
desarrollo de un proyecto del más alto nivel, en la industria
turística e inmobiliaria, localizado en Bahía Culebra, provincia
de Guanacaste, Costa Rica. El área abarca aproximadamente 402
hectáreas de propiedad privada, y aproximadamente 30
hectáreas otorgados en concesión por parte del Instituto
Costarricense de Turismo (ICT)1.
sociales y demás gastos generales que se consideraban como
parte de las obras en desarrollo, se reconocieron también en
resultados.
Para el desarrollo se contemplan dos vías. La primera implica la
venta de parcelas, para que sea el mismo comprador quien lleve
a cabo la infraestructura secundaria y terciaria, respetando
siempre las características preestablecidas; la segunda opción es
que el propio fondo desarrolle total o parcialmente dicha
infraestructura y posteriormente realice en forma directa la
venta de las obras.
5.2.1
Un aspecto a destacar en la estructura del fondo es que los
terrenos donde se desarrollará el proyecto, se encuentran a
nombre de distintas sociedades, las cuales pertenecen en su
totalidad a Parkhill Inmobiliaria S.A. (Parkhill), que a su vez ha
sido adquirida por el fondo a su anterior dueño Monte del
Barco Real Estate Corp. (MBREC). El siguiente esquema,
presenta la estructura mencionada, donde se observan las
sociedades que forman parte a su vez del fondo.
La siguiente tabla muestra con mayor claridad lo comentado en
párrafos anteriores, donde destaca la baja razón circulante del
fondo y los efectos negativos de las pérdidas sobre los distintos
indicadores de rentabilidad. Vale la pena mencionar, la leve
mejora en los indicadores de rentabilidad sobre el patrimonio y
sobre el activo, producto de la menor pérdida del periodo.
Indicadores
Activo Circulante /
Pasivo Circulante
Pasivo prom. /
Patrimonio prom.
Gastos Totales /
Ingresos Totales
Margen neto
jun-13
sep-13
dic-13
mar-14
jun-14
0,0380
0,0005
0,0003
0,0003
0,0037
61,4%
62,8%
63,5%
67,4%
68,0%
919,1%
2013,7%
2064,3%
1944,3%
1019,9%
-819,1%
-1913,7% -1964,3%
-1844,3%
-919,9%
Estructura societaria del proyecto
MBREC
*Rentabilidad s/
activo prom.
*Rentabilidad s/
patrimonio prom.
-2,0%
-4,1%
-3,5%
-1,6%
-1,5%
-3,3%
-6,6%
-5,7%
-2,7%
-2,5%
FIDI
Parkhill
Bacotemo
Goda
Llanuras
IMB
Gestora
Hotelera
Achedoso
*Resultado neto anualizado
Fuente: Datos de Estados Internos y Auditados.
5.2.2
A junio 2014, considerando el tipo de instrumento, el fondo
mantiene una concentración moderada, manteniendo los
mismos porcentajes que a junio 2013, en el caso del mayor
inversor, su representatividad ronda el 25% del total de
participaciones. La concentración para el caso de los mayores 5
inversionistas, aportan cerca del 49% y los 20 mayores
inversores suman alrededor del 65% de las participaciones.
Componentes a desarrollar en el proyecto
Dentro de las etapas anteriormente mencionadas, se encuentran
obras de infraestructura turística de clase mundial, las cuales se
detallan a continuación:
ƒ Dos hoteles de playa: se ha proyectado que el primero de los
hoteles estará compuesto por entre 130 y 200 habitaciones
(20.000 m2). Las habitaciones podrán estar ubicadas tanto en la
zona de concesión, como en propiedad privada.
Adicionalmente, contará con áreas comunes, recreativas, centro
5.2 Proyecto de desarrollo inmobiliario
Un fondo de desarrollo inmobiliario tiene la posibilidad de
participar en distintas fases del desarrollo de un proyecto, ya
1
Tomado de Estados Financieros Auditados, a diciembre 2013.
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de negocios, gimnasio, centro de estética y spa, entre otros. El
segundo hotel, por su parte, tendrá aproximadamente 100
habitaciones (12.000 m2), así como áreas comunes.
el ingeniero
presidente.
Fernando
Peñaranda
Peralta
funge
como
Se hace hincapié en que la programación del proyecto fue
aprobada desde febrero del 2009. Según se indica en el informe,
el Comité de Inversión del FIDI, el 27 de julio 2011 aprobó un
presupuesto nuevo para el proyecto, y desde entonces no se
publica ninguna otra actualización a las proyecciones.
ƒ Campo de Golf (18 hoyos): diseñado por Tom Fazio II
Designs, una de las compañías más destacadas en el mundo en
el área de diseños de campos de golf, con un área estimada de
87 hectáreas.
ƒ Golf Club House: con aproximadamente 1.220 m2.
contemplará un restaurante, Golf pro shop, tienda de
conveniencia, check-in para residentes, sales center, terrazas y
otros.
De tal forma, a junio 2014 se observa un avance general del
proyecto de un 18%, excluyendo la compra de terreno,
proporción invariable desde setiembre del 2009. Lo anterior
implica una diferencia importante respecto del 58%, que se
había proyectado para junio 2014, según la programación
aprobada por el comité de inversión en febrero del 2009.
ƒ Club de playa: área aproximada de 990 m2. Ofrecerá piscinas,
restaurante, boutique de artículos de playa, área para niños y
adolescentes, alquiler de equipo marítimo, etc.
Se destaca que a junio 2014, el avance general del proyecto no
muestra variaciones desde hace cerca de 5 años, salvo que el
Anteproyecto Condominio se encuentra aprobado e inscrito en
el Registro Nacional, trámite concretado en septiembre del 2012.
ƒ Sports Club: constituido como centro de deportes, con un área
aproximada de 350 m2. Incluye áreas de pesas y máquinas
cardio, área de masajes y saunas, canchas de tenis, entre otros.
Los retrasos en el desarrollo de las obras, se deben
principalmente a la ausencia de recursos frescos, provenientes
ya sea de financiamiento bancario o de las ventas de parcelas,
debido al entorno económico vivido en los últimos años.
ƒ Unidades residenciales (132.310 m2): townhomes (residencias
en dos niveles), condominios (cinco unidades en un edificio de
tres niveles), villas y lotes unifamiliares, entre otros. Desde el
inicio se estimó que este componente del proyecto tardaría 10
años.
AVANCE GENERAL DEL PROYECTO MONTE DEL BARCO
Avance
Detalle por actividad
ƒ Marina (en estudio de factibilidad): se han proyectado de 100
Avance real al 30
proyectado al 30
de junio 2014
de junio 2014
a 200 puestos de amarre, para embarcaciones entre los 30 y 200
pies, que ofrecería servicios como abastecimiento de
combustible, seguridad 24 horas, etc. La posibilidad de llevar a
cabo la marina se analizará en una segunda etapa.
Master Plan, planos y permisos
2/
Condominio
Infraestructura Principal (hasta Club
de playa)
1/
1/
Club de Playa
ƒ Pueblo Tempisque (en estudio de factibilidad): constituiría un
Cancha de Golf
pueblo típico de la zona, abierto al público, que adicionalmente
daría soporte a las operaciones hoteleras, con servicios de
mantenimiento, vivienda para los empleados, lavanderías,
bodegas, tiendas de suministros, entre otros.
100%
75%
100%
100%
100%
34%
100%
22%
99%
32%
100%
0%
100%
0%
20%
1%
58%
18%
1/
1/
Caseta de acceso
1/
Edificio de operaciones y servicios
3/
Venta de Parcelas
Grado de avance ponderado
El proyecto busca cumplir con los lineamientos generales
establecidos en el Plan Maestro del Polo Turístico de Desarrollo
de Papagayo, así como aquellos del Plan Urbano- Territorial de
la Región Chorotega. Su Plan Maestro, fue elaborado
inicialmente por la firma de arquitectura KMD de San
Francisco, California, y revisado por VITA Planning &
Landscape Architecture Inc.
1/ Contrataciones Suspendidas hasta no contar con financiamiento bancario
2/ Anteproyecto Condominio aprobado e inscrito en el Registro Nacional
3/ La venta del barrio J y M proyectada se encuentra en proceso.
La ausencia de los recursos señalados, ha afectado
negativamente el avance en aspectos como planos Landscaping,
diseño y construcción de la infraestructura principal, así como
en el diseño detallado y construcción de obras como el club de
playa, cancha y club de golf, caseta de acceso y del edificio de
operaciones y servicios. En el caso específico de las obras físicas
a junio 2014 se observa un avance real de 5%, mientras que el
comité de inversiones había programado un 64% para dicha
fecha. El porcentaje de avance no ha variado desde finales del
2009.
5.3 Avance de Obras
Este apartado se desarrolla con base en el vigésimo tercer
informe de avance de obras del FIDI, el cual contiene
información con corte a junio 2014 y ha sido elaborado por la
empresa Constructora Costarricense S.A. (COCOSA), en la cual
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Por otra parte, en lo que respecta a la ejecución del presupuesto,
el gasto total ejecutado (incluye costos y gastos de desarrollo)
ascendió a $123,09 millones, cifra que representa 75,37% del
costo total presupuestado para el proyecto, según el
presupuesto realizado en julio 2011.
incluyen cláusulas de confidencialidad las cuales no permiten
revelar ciertos detalles debido a lo sensibilidad que este tipo de
negociaciones conllevan, sobre todo con el manejo de marcas.
Sin embargo, en el momento que se concrete se realizará la
divulgación del caso con las proyecciones financieras y detalles
de las transacciones.
Cabe señalar que del presupuesto real ejecutado, un 66%
corresponde al costo de los terrenos que se adquirieron desde el
inicio del proyecto. La tabla siguiente resume los aspectos más
relevantes relacionados con el presupuesto del proyecto:
Detalle
Costo Real al
Presupuesto
Para efectos de desarrollar estos dos proyectos, Aldesa SAFI,
S.A. inscribió en el mercado de valores costarricense, dos
nuevos fondos de inversión de desarrollo inmobiliario que le
comprarían la tierra del FIDI según sus modelos de negocios.
Porcentaje
30/06/2014
Avance
A partir de que dichos nuevos fondos cuenten con los recursos
de capital presupuestado y paulatinamente durante los
próximos 5 años, estos fondos comprarían la tierra al FIDI
Monte del Barco lo que le permitirá pagar la totalidad de sus
pasivos y devolver a sus inversionistas el capital invertido más
la correspondiente rentabilidad. Es importante mencionar que
los recursos que dichos fondos levanten corresponderán a
inversionistas institucionales extranjeros que como parte de su
“expertise” y política invierten en este tipo de proyectos.
Inversión en Terrenos
Costo del Terreno
Subtotal
$81.674.969
$81.674.969
$81.674.969
$81.674.969
100%
100%
$42.703.357
$5.089.891
$9.575.018
$17.245.193
$74.613.459
$25.055.652
$1.605.599
$4.401.958
$7.045.085
$38.108.294
58,67%
31,54%
45,97%
40,85%
51,07%
Costo de desarrollo de obras
$156.288.428 $119.783.263
76,64%
Gastos por comisión de administración
Total General
$7.029.403
$3.306.078
$163.317.831 $123.089.341
47,03%
75,37%
Inversión en Obras de Desarrollo
Costo de Desarrollo del sitio
Costo de Amenidades
Otros Costos
Gastos Financieros
Subtotal
En este momento ambos grupos se encuentran asegurando el
financiamiento del capital accionario, condición necesaria para
el inicio de las obras. Por tratarse de dos transacciones
independientes, el éxito de una no garantiza ni condiciona el
éxito de la otra.
Fuente: Informe de avance de obras.
5.4 Nuevos avances
En el informe de avance trimestral a junio 2014, se menciona
que paralelamente se llevó a cabo un nuevo estudio de
factibilidad para la operación del hotel, el cual fue fundamental
para que la cadena hotelera aceptara incorporar su marca al
proyecto. Además se preparó un nuevo anteproyecto del hotel y
se encuentran trabajando en un nuevo diseño de campo de golf.
La administración menciona que después de muchos años de
trabajo, el FIDI, dueños de las tierras, culminó un master plan
de 420 hectáreas que fue dividido en dos proyectos
complementarios:
x
Desarrollo residencial y campo de golf (400 hectáreas).
x
Hotel de lujo (20 hectáreas)
La estrategia de fondeo se compone de crédito bancario y
fondeo externo. El crédito bancario por un monto del 50% del
presupuesto total del desarrollo del hotel, que es por US$115
millones, fue pre-aprobado por el Banco, por lo que ahora
trabajan en su formalización para la aprobación definitiva.
Como parte de las alternativas que está buscando la
administración del FIDI, han concluido positivamente
negociaciones con dos grupos inmobiliarios de Estados Unidos
que representan marcas reconocidas a nivel mundial, para
desarrollar en forma directa o mediante una estructura legal,
tierra del proyecto en Papagayo; el primero para el desarrollo
de un hotel de cinco estrellas de 130 habitaciones y 50 villas que
formarían parte del inventario de cuartos bajo la misma marca
del hotel y el segundo para la construcción y venta de
residenciales de lujo, esta segunda no comprende las
concesiones, sino la tierra que la rodea y sirve de acceso al hotel.
Como parte de estos convenios se construirá la infraestructura,
el campo de golf y la casa club. Con ambos grupos se suscribió
una carta de intenciones con cláusulas de confidencialidad.
Para el resto de fondeo, la administración en conjunto con sus
socios estratégicos, ha visitado desde el mes de febrero 2014, a
potenciales inversionistas que manejen portafolio que son
invertidos justamente en proyectos de este tipo o similares. El
enfoque ha sido hacia Fondos de Capital Privado conocidos
como (“Private Equity Funds”) que tengan dentro de su
portafolio proyectos fuera de los Estados Unidos o que tengan
dentro de su política de inversión un mandato para hacerlo.
Desde el punto de vista legal, la administración agrega que se
ha iniciado con la fase de la división de las concesiones para
adaptarlas al sitio proyectado para la construcción del este
hotel. Con ese propósito se celebró una reunión con el
Ministerio de Turismo para explicar los avances del proyecto y
El FIDI MDB les venderá la tierra y no participará del desarrollo
de dichas iniciativas. Al día de hoy se han culminado todas las
debidas diligencias y se han firmado las cartas de intención
respectivas. La administración menciona que las mismas
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de igual forma se sostuvo una reunión con el personal técnico
del ICT, en la que se abordó que la nueva estructura del
proyecto requiere la cesión de las concesiones a un Fondo de
Desarrollo de Inversión Inmobiliario. Coordinaron una reunión
entre los abogados de FIDI Monte del Barco, ICT y Registro
Público (encargado de concesiones) para asegurar que el trámite
de cesión de las concesiones se genere de manera fluida.
venta de lotes, dar en dación de pago tierra para la cancelación
de las deudas y el pago de otros pasivos.
Además, la administración agrega que se han venido dando
seguimiento a las concesiones ambientales, de agua y minera,
así como la revisión del proyecto de Ley de Gestión de Recurso
Hídrico para efectos de asegurar que no se vayan enfrentar
demoras a la hora de iniciar la fase constructiva. Se prepararon
nuevas propuestas de planos de las concesiones para ser
catastrados acorde el nuevo plan. Adicionalmente, ya se
generaron logotipos y se definió la marca a utilizar en el nuevo
desarrollo.
A la fecha no han realizado nuevas proyecciones, ya que no se
ha concretado en su totalidad el plan de saneamiento.
Asimismo, la administración mantiene las gestiones de venta de
tierra a terceros que puedan activar el proyecto nuevamente y
financiar la infraestructura básica que se menciona en la
moción.
De concretarse la venta de las fincas filiales en los plazos y
precios pactados, éstas se realizarían de conformidad con el
prospecto de inversión del fondo, a partir del año en que se
concreten y a lo largo de los siguientes cinco años. La
administración menciona que el flujo estimado sería superior al
valor de los activos del fondo, es decir, mayor que la suma de
los pasivos y el patrimonio del fondo de inversión.
Según el Vigésimo Segundo Informe de avance con corte a
marzo 2014 se indica lo siguiente con relación a la ejecución del
Plan de Saneamiento Financiero del FIDI:
Según la moción aprobada, la capitalización y las compraventas
descritas constituyen, en las condiciones actuales, el único
medio sano de proveerle recursos al Fondo y su realización se
encuentra autorizada dentro del objeto del Fondo de Inversión.
5.6 Ejecución del Plan de Saneamiento
La moción comprende tres aspectos que operan de manera
integral:
1. Capitalización del Fondo
2. Venta de lotes
3. Dación en pago de tierra para la cancelación de pasivos.
El dinero remanente de la venta de las tierras, luego de cumplir
las obligaciones, se distribuiría de conformidad con las políticas
del fondo y a medida que se vayan ejecutando las ventas de la
tierra y queden flujos de caja excedentes.
5.6.1
Con los dineros que se vayan recibiendo, el fondo iría
cumpliendo con sus obligaciones y no se ejecutarían los
acuerdos de la asamblea de inversionistas del 19 de diciembre
del 2011.
Los tres Fideicomisos que se aprobaron en la moción para
recibir los fondos y garantizar el tema de la infraestructura
principal fueron suscritos y el Banco Cathay actúa como
Fiduciario. Asimismo las cuentas para el depósito de los
recursos serán manejadas por el Fiduciario y se encuentran
activas para recibir los recursos de los inversionistas. Al 31 de
marzo del 2014 el monto que ha ingresado a dichos fideicomisos
es por US$1,09 millones (US$207,94 mil al Fideicomiso Uno, es
decir al de capitalización, y US$883,02 mil al Fideicomiso Dos,
es decir al del Hotel). La administración del FIDI continúa con el
proceso de cierres individuales con cada inversionista y los
depósitos respectivos. El monto es menor a los US$12 millones
proyectados, sin embargo, el Comité de Inversión acordó seguir
con la ejecución de la moción ya que considera que el escenario
es mejor que una liquidación del fondo, ya que con las daciones
de pago se podrá disminuir considerablemente los pasivos.
5.5 Estructura de capital y proyecciones
5.5.1
Capitalización del Fondo
Plan de Saneamiento Financiero
El Plan de saneamiento financiero, venta de parcelas, reducción
de pasivos y dación de pago del FIDI, fue aprobado en
Asamblea de Inversionistas en diciembre 2011.
A junio 2014 continúa vigente y no se ha concretado a cabalidad
dicho Plan pese a ser aprobado hace más de dos años atrás.
El propósito original de dicho Plan es lograr el ingreso de
recursos frescos al Fondo de Inversión por un monto no menor
a $12 millones, al 31 de enero del 2012, mediante la venta de
tierra y la capitalización del Fondo.
Sin embargo, tal y como se indicó en el apartado de “Hechos
relevantes”, el 26 de mayo del 2014, se informa que los
fideicomitentes de los fideicomisos de Capitalización y de
Garantía establecidos en Banco Cathay luego de la aprobación
del Plan de Saneamiento Financiero aprobado en Asamblea de
Inversionistas del 19 de diciembre del 2011 decidieron, de
manera unánime proceder con su cierre. Lo anterior por cuanto
Este plan de saneamiento financiero comprende varias acciones
que deberán aprobarse de manera integral debido a que se
complementan. El mismo incluye la capitalización del FIDI, la
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dicha moción aún no ha sido ejecutada y es necesario reducir los
costos de operación del fondo. De igual forma y si fuera
necesario para la eventual ejecución del Plan de Saneamiento
Financiero aprobado por los inversionistas en la mencionada
Asamblea, los fideicomisos indicados se volverían a constituir
cuando corresponda.
5.6.2
9
Los alegatos que se están haciendo son los siguientes:
9
9
9
9
9
Venta de Lotes
El 19 de Abril del 2012 se concluyó con éxito el proceso de
inscripción del Condominio Maestro Monte del Barco ante el
Registro Nacional. Al 31 de marzo del 2014, se cuenta con el
primer grupo de planos catastrados de las siguientes fincas
filiales: 5, 6, 7, 8, 10, 12, 22, 23, 28, 45, 46, 47 y 49. Con ese grupo
de planos listos, se procedió a ingresar en el Registro Nacional
los levantamientos correspondientes de hipotecas sobre esas
propiedades, concluyendo dichos levantamientos el 10 de
septiembre del 2012.
9
9
9
9
Se cumplió con el plan de saneamiento en relación a las
subastas, sin embargo las mismas se declararon desiertas, ya
que no se presentó ningún oferente.
Asimismo, se agregó a la adenda del prospecto que se tiene
conocimiento de la existencia de una denuncia planteada por un
grupo de inversionistas ante la SUGEVAL la cual fue trasladada
a la sociedad administradora mediante los oficios 130/0/147
ref.956 y ref.1059 del 6 y 13 de marzo del 2012 y a la fecha la
misma se encuentra en una etapa de investigación preliminar.
Ejecución de Daciones en Pago
Se aprobó la ejecución de las daciones en pago, según lo
aprobado por la Asamblea de Inversionistas del Fondo. Dichas
daciones en Pago cubrirán pasivos existentes con Monte del
Barco Real Estate Corp., y con el Fideicomiso de Administración
y Garantía Parcela H-Resort Monte del Barco. A la fecha no se
ha realizado ninguna dación en pago.
El fondo está ejerciendo las defensas legales en todos los
procesos. Dichos procesos no suspenden la ejecución del Plan
de Saneamiento Financiero, por lo cual el Fondo ha continuado
con la implementación y ejecución del mismo.
Procesos Legales Existentes
5.7 Valoraciones
Luego de la Asamblea celebrada el 19 de diciembre del 2011, se
han presentado cinco incidentes por parte de inversionistas del
FIDI, ante los tribunales, para que los acuerdos aprobados por
los inversionistas sean anulados. Dichos procesos pretenden lo
siguiente:
9
En julio del 2014, con corte de información al 30 de junio del
2014, se concluyó una valoración financiera del Fondo de
Desarrollo Inmobiliario Monte del Barco, contratada por la
Administración al señor Ph.D. Harold Coronado C., reportando
un monto después de flujos descontados a valor presente de
US$80.669.128,62.
Nulidad de la asamblea o de los acuerdos tomados en
la misma.
Convocar a una nueva asamblea.
Solicitar una auditoría del Fondo.
Solicitar la nulidad absoluta de cualquier acto de
traslado de dominio de los activos del FIDI.
9
9
9
Los 5 procesos ya fueron contestados y se presentaron
las excepciones previas.
Está en proceso las apelaciones contra el rechazo de
algunas excepciones previas que se han presentado.
Se presentó recurso de revocatoria y apelación contra
las medidas cautelares.
Se rechazó el recurso de revocatoria contra las medidas
cautelares y se está a la espera que resuelvan el de
apelación.
En el último proceso se presentaron excepciones
previas y recursos contra las medidas cautelares pero
aún no se ha contestado la demanda.
9
Subastas:
5.6.4
Violación al derecho de información y defensa.
Violación a las reglas de convocatoria a Asamblea.
Modificación al prospecto y derecho de receso.
Conflictos de interés.
Violación al derecho de participación.
El estado actual de los procesos es el siguiente:
Adicionalmente, la Administración continúa con los esfuerzos
para realizar la venta del proyecto a los grupos inmobiliarios de
Estados Unidos, tal y como se indicó anteriormente en el
presente informe.
5.6.3
Declaratoria de responsabilidad de la SAFI por
incumplimiento de deberes.
Anotación de algunas propiedades del Fondo como
medida cautelar.
Según los resultados de la última valoración pericial hecha por
ICICOR con corte abril 2011 reporto un valor de las tierras por
enfoque de mercado por comparación directa de US$82.566.891
y por enfoque de valor residual de US$81.885.404.
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Esta fue la última valoración pericial realizada, a continuación
se detallan las valoraciones, tanto financieras como periciales
que se han realizado al FIDI Monte del Barco.
FIDI Monte del Barco
Valoración Pericial
jun-08
jul-10
may-11
$143.786.454,00
$131.011.330,00
$81.885.422,00
FIDI Monte del Barco
Valoración Financiera
jun-08
feb-11
dic-12
dic-13
dic-14
jun-14
$98.083.743,00
$149.352.334,00
$85.650.927,00
$86.756.721,00
$81.260.026,00
$80.669.128,62
Como se puede apreciar en los cuadros anteriores, las
valoraciones periciales han venido en descenso, producto de la
crisis inmobiliaria que se dio años atrás y que aún se arrastra,
siendo que los terrenos del Proyecto Monte del Barco ya no
valen lo que originalmente valían, de manera que existe una
minusvalía la cual, aún no se registra en libros, ya que la
regulación no lo exige, sin embargo, existe una alta posibilidad
de que cuando se procedan a vender o dar en dación de pago
las parcelas, se materializarán dichas pérdidas. El valor pericial
del 2008 respecto la última valoración genera una pérdida de
valor cercana a un 43%.
En el caso de las valoraciones financieras, ocurre lo mismo, ya
que el Proyecto decrece en su capacidad financiera de generar
flujos de efectivo, de manera que del año 2008 a la última
valoración se genera una diminución de 18%.
La calificación otorgada no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de
la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión
utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en agosto de 2013.
SCRiesgo da por primera vez calificación de riesgo a este emisor en mayo de
2009. Toda la información contenida en el informe que presenta los
fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y
suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no
audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no
considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado
primario como en el secundario. La información contenida en este documento se
presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo
de representación o garantía. SCRiesgo considera que la información recibida es
suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis.
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OFICINAS REGIONALES
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